JTAPI/1278/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1697/2025 ICCIFD JTAPI/1278/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 8 décembre 2025

dans la cause

Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Sonya FIGUEREDO et Me Fouad SAYEGH, avocats, avec élection de domicile contre ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS

- 2/14 - A/1697/2025 EN FAIT 1. Le présent litige concerne les impôts cantonaux et communaux (ICC) et l’impôt fédéral direct (IFD) de l’année fiscale 2019 de Madame A______ et Monsieur B______. 2. M. B______ exploite un domaine agricole sous la forme commerciale. Il est propriétaire de deux parcelles nos 1______ et 2______ (sises sur la commune de C______, respectivement celle de D______) qui font partie de ses actifs commerciaux. 3. La parcelle n° 1______ (ci-après : la parcelle) est située dans le périmètre du plan directeur des gravières adopté par le Conseil d'Etat le 28 juillet 2010. Elle est incluse dans le périmètre du plan d'extraction de la nouvelle gravière dite « E______ » (PE 3______). 4. Par contrat de « promesse de vente et d’achat » du 20 décembre 2018, instrumenté par un notaire, M. B______ et la société F______ SA ont notamment convenu que : - la vente définitive de la parcelle à cette société ne pourrait avoir lieu que si les quatre conditions suspensives cumulatives se réalisaient d’ici au 20 décembre 2028, à savoir : (1) l'entrée en force du plan d'extraction PE 3______, (2) l’entrée en force de l’autorisation d’exploiter le gravier, (3) la délivrance et l’entrée en force d'une décision de la commission foncière agricole (ci-après : CFA), prononçant le désassujettissement de la parcelle des prescriptions du droit foncier rural, pour la durée d'exploitation des gravières, respectivement d'une autorisation d'acquérir ce bienfonds par F______ SA et (4) la renonciation de l'Etat de Genève à l'exercice de son droit de préemption sur les parcelles nos 4______ de D______ et 5______ de C______, suivie du retrait de la cause A/2994/2010 actuellement pendante devant la chambre administrative de la Cour de justice (art. 2); - au cas où l'une ou l'autre de ces conditions n’était pas réalisée d'ici au 20 décembre 2028, le présent acte cesserait de déployer tous ses effets dès le 21 décembre 2028, sans que l'une ou l'autre des parties n'ait à payer une quelconque indemnité ou pénalité (art. 2); - sous réserve de l'impossibilité de réaliser l'une ou l'autre de ces conditions dans le terme convenu, la présente promesse de vente et d'achat était ferme et irrévocable, chacune des parties prenant l'engagement définitif de vendre et d'acheter sans pouvoir se délier de ses obligations en payant un dédit (art. 3); - le prix de vente de la parcelle s’élevait à CHF 15'000'000.- et était payable comme suit : (a) un acompte de CHF 1'000'000.- serait versé au vendeur selon les instructions que le notaire « reç[evait] des parties de [le] libérer immédiatement » et demeurerait « définitivement acquis, de manière irrévocable » par le vendeur, et ce même en cas de non-réalisation des conditions suspensives précitées et/ou de l’impossibilité non-fautive de

- 3/14 - A/1697/2025 l’acquéreur d'exercer son droit d'emption, (b) un second acompte de CHF 1'000'000.- serait versé au vendeur au plus tard le 31 mars 2019, soit à l'entrée en force du plan d'extraction PE 3______, (c) un montant de CHF 3'000'000.- serait versé au vendeur à l’entrée en force de l'adoption dudit plan par le Conseil d'Etat et (d) le solde de CHF 10'000'000.- serait versé si les quatre conditions suspensives précitées étaient réalisées (art. 4); - la présente promesse de vente et d'achat était conclue pour une durée expirant le 20 décembre 2028 (art. 8); - dans l'hypothèse où l'une ou plusieurs des conditions suspensives ne seraient pas réalisées un mois avant le 20 décembre 2028, les parties s’accordaient d'ores et déjà de proroger la présente promesse de vente et d'achat du temps nécessaire à la réalisation de toutes ces conditions (art. 8); - en cas d'inexécution du présent contrat dans le terme convenu imputable à l’acheteur, le vendeur serait en droit de remettre immédiatement la parcelle en vente et les acomptes totalisant CHF 5'000'000.- demeureraient définitivement acquis à ce dernier, à titre de peine conventionnelle stipulée pour l'inexécution du présent contrat dans le temps convenu (art. 30); - dans le cas où le désistement serait imputable au vendeur, l’acquéreur disposerait de deux alternatives : (1) renoncer unilatéralement à acquérir la parcelle, sans avoir à payer une quelconque indemnité ou pénalité au vendeur, et exiger de ce dernier la restitution des acomptes totalisant CHF 5'000'000.- et le versement d'une pénalité de CHF 5'000'000.-, à titre de peine conventionnelle, ou (2) exiger du vendeur à la fois l'exécution du présent contrat et le paiement de la pénalité de CHF 5'000'000.- (art. 30). 5. Le 31 mars 2019, F______ SA a versé au contribuable le premier acompte de CHF 1'000'000.- (visé à l’art. 4 let. a de l’acte du 20 décembre 2018). 6. Dans leur déclaration fiscale 2019, déposée en avril 2021, les contribuables ont indiqué des revenus bruts totaux de CHF 82'699.- (ICC) et CHF 83'275.- (IFD). Les comptes d’exploitation 2019 du contribuable ne faisaient pas état de l’acompte de CHF 1'000'000.- encaissé en 2019. Ils ont mentionné plusieurs immeubles sis sur la parcelle n° 2______. 7. Le 29 novembre 2022, répondant à la demande de l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) du 29 juin précédent, le contribuable, sous la plume de son mandataire, a confirmé que le premier acompte de CHF 1'000'000.- lui avait été versé en date du 31 mars 2019, tandis que le second, du même montant, l’avait été le 30 juin 2020, ajoutant que, dans la mesure où ces montants devaient être restitués si la vente n’aboutissait pas, il y avait lieu de les considérer comme une dette envers F______ SA. 8. Par bordereaux ICC et IFD 2019 du 24 mars 2023, l'AFC-GE a rajouté au revenu imposable le premier acompte de CHF 1'000'000.-, expliquant l’avoir fait

- 4/14 - A/1697/2025 conformément à ce que prévoyait le contrat du 20 décembre 2018 et rappelant que le contribuable avait confirmé l’avoir encaissé le 31 mars 2019. S’agissant de la valeur des immeubles sis sur la parcelle n° 2______, elle l’a admise telle que déclarée (CHF 5'137'952.-). 9. Par réclamation du 2 mai 2023, les contribuables, sous la plume de leurs conseils, ont contesté ces bordereaux. L’acompte de CHF 1'000'000.- n’était pas imposable en 2019 dès lors que le contribuable n’en avait pas acquis un droit ferme lors de cette année. Aux termes du contrat du 20 décembre 2018 (art. 30), ce montant ne lui était acquis que si la vente avait effectivement lieu et s’il respectait son obligation de vendre la parcelle, sinon il devait le restituer. Ces éléments démontraient l’absence de droit ferme à cet acompte. Les immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture étaient estimés à leur valeur de rendement. Selon une expertise du 24 novembre 2020 de la CFA, la valeur de la parcelle n° 2______ s'élevait à CHF 1'270'398.-, et non à CHF 5'137'952.-. 10. Par décisions sur réclamation du 8 avril 2025, l'AFC-GE a maintenu les bordereaux contestés. L'art. 4 let. a de la promesse de vente du 20 décembre 2018 stipulait clairement que le premier acompte, versé le 31 mars 2019, demeurerait définitivement et irrévocablement acquis par le vendeur, tandis que l’acquéreur s'engageait à renoncer à en demander le remboursement, même en cas de non-réalisation des conditions suspensives et, subséquemment, en cas de son impossibilité non-fautive d'exercer son droit d'emption. Il en découlait que ce revenu était réalisé en 2019.

Il n'y avait pas lieu de modifier l'estimation fiscale des immeubles sis sur la parcelle n° 2______, l'expertise réalisée par la CFA en novembre 2020 ne pouvant pas s’appliquer rétroactivement à la période fiscale 2019. 11. Par décisions du 9 avril 2025, l'AFC-GE a statué sur la réclamation des contribuables relative à la période fiscale 2020 et concernant le second acompte de CHF 1'000'000.-, que le contribuable avait encaissé le 30 juin de cette année. Aux termes de l’art. 4 let. b du contrat, cet acompte était lié à l'entrée en force du plan d'extraction PE 3______. Le 22 septembre 2020, le Conseil municipal de C______ avait préavisé défavorablement le projet dudit plan. Dès lors, ce dernier n'étant pas entrée en force en 2020, elle renonçait à imposer cette somme, d’une part, et, d'autre part, la prenait en considération comme une dette du même montant. 12. Par acte du 15 mai 2025, les contribuables (ci-après : les recourants), sous la plume de leurs conseils, ont recouru contre les décisions sur réclamation du 8 avril 2025 auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant principalement à leur réforme « dans le sens des considérants » et, subsidiairement, à leur annulation, le tout avec suite des frais et dépens.

- 5/14 - A/1697/2025 Par principe, un acompte versé dans le cadre d'une promesse de vente immobilière n'était pas immédiatement imposable lors de la conclusion de la promesse. Sa qualification fiscale définitive et, partant, le fait générateur de l'imposition ne se déterminait qu'a posteriori, en fonction de l'issue de la promesse de vente. En l’occurrence, le paiement anticipé de la première tranche du prix de vente de CHF 1'000'000.- avait été effectuée dans le cadre de la promesse de vente subordonnée à la réalisation, au 20 décembre 2028, de quatre conditions cumulatives. Cette première tranche faisait partie du prix de vente global de CHF 15'000'000.- et était précisément qualifiée d'acompte. L'AFC-GE perdait de vue que l'art. 4 let. a du contrat prévoyait que l’acquéreur ne pouvait pas exiger le remboursement de l'acompte dans deux hypothèses : si les conditions suspensives ne se réaliseraient pas et s’il était dans une impossibilité subséquente objective d’acquérir la parcelle. En effet, les termes employés, tels que « demeurera définitivement acquis » et « s'engage à renoncer », montraient clairement que l'acquisition définitive de l'acompte était subordonnée à la réalisation des conditions « futures ». Par ailleurs, l'AFC-GE omettait de prendre en compte que l'art. 30 de la promesse de vente, qui traitait du sort des acomptes versés en cas d'inexécution de cette dernière. En effet, dans le cas où le désistement serait imputable à F______ SA, les acomptes totalisant CHF 5'000'000.- lui demeureraient définitivement acquis, à titre de peine conventionnelle. Cette disposition attestait du « changement de nature prévu par le droit civil », à partir duquel les acomptes se transformaient en peine conventionnelle. Inversement, dans le cas où le désistement serait imputable au recourant, F______ SA pourrait renoncer à acquérir la parcelle et exiger de ce dernier la restitution des acomptes, en sus d'une pénalité de CHF 5'000'000.-. Les parties ayant ainsi convenu de l'éventualité d'une restitution de l'acompte querellé, c’était à tort que l'AFC-GE retenait son acquisition définitive en 2019. Même en cas de non-restitution de l'acompte, sa « qualification » auprès du recourant ne pouvait avoir lieu qu'une fois connu le sort de la transaction envisagée. En effet, c’était seulement lorsque les quatre conditions suspensives étaient réalisées que les parties pouvaient faire valoir l'exécution de la promesse de vente, à savoir la signature de l'acte de vente définitif. Dans cette hypothèse, le premier versement de CHF 1’000'000.- serait qualifié, sur le plan civil, d'acompte, en tant que fraction du prix de vente global. Corrélativement, sur le plan fiscal, ce montant serait imposable au moment de l'exécution de la vente, soit lors du transfert de propriété, au titre de plus-value immobilière.

Si la vente finale n'avait pas lieu, sans faute des parties, deux situations pouvaient se présenter : (i) soit les conditions suspensives prévues au contrat ne se réalisaient pas, (ii) soit elles se réalisaient, mais l’acquéreur se trouvait objectivement empêché d'exercer son droit d'emption, en raison d'une impossibilité subséquente indépendante de sa volonté. Dans ces deux hypothèses, en stipulant que le montant de CHF 1'000'000.- demeurait définitivement acquise au vendeur, la promesse de

- 6/14 - A/1697/2025 vente dérogeait « aux règles générales de restitution des acomptes ». Sur le plan civil, cette clause excluait le droit à la restitution de l'acompte, qui devenait ainsi une somme définitivement acquise au vendeur. Sur le plan fiscal, cette acquisition définitive entraînait l'imposition de l'acompte « au moment où l'impossibilité objective d'exécuter la vente [était] constatée, ou, au plus tard, à l'expiration du délai prévu par la promesse de vente le 20 décembre 2028 ». (sic)

Enfin, si la vente n'avait pas lieu en raison d'une inexécution fautive imputable à l'une des parties, la clause pénale, prévue à l'art. 30 de la promesse de vente, s'appliquait et l'acompte se transformait, sur le plan civil, en peine conventionnelle. Sur le plan fiscal, cette requalification entraînait l'imposition de l'acompte « au moment où l'exécution de la vente finale aurait pu être exigée, c'est-à-dire dès la réalisation des conditions suspensives ». (sic)

Ainsi, il ne disposait en 2019 d'aucun droit ferme ou exigible sur l'acompte reçu. En conséquence, celui-ci ne pouvait pas être imposé à titre de revenu. Par ailleurs, dans la mesure où sa restitution pouvait être exigée en cas de non-réalisation de la vente, il fallait l’admettre en déduction de la fortune, à titre d'une dette.

Pour le surplus, ils ont réitéré leur grief concernant la valeur fiscale de la parcelle n° 2______. 13. Dans sa réponse du 15 septembre 2025, l'AFC-GE a admis ce grief, en ce sens que l’estimation de cette parcelle était finalement fixée à CHF 1'118'430.- (sur la base de l’expertise de la CFA), concluant au rejet du recours pour le surplus.

Aux termes de l’art. 4 let. a du contrat du 20 décembre 2018, le premier acompte de CHF 1'000'000.- demeurait dû même si les conditions suspensives ne se réalisaient finalement pas et que l'acte de vente définitif n'était pas passé, et ce même sans faute imputable à l’acquéreur d'exercer son droit d'emption. Il ressortait donc clairement de la lettre du contrat que cet acompte était irrévocablement acquis. En effet, cet acompte n'était pas conditionné par la réalisation des quatre conditions suspensives. Il était dû par la simple signature du contrat, contrairement au deuxième acompte qui était conditionné à l'entrée en force du plan d'extraction PE 3______ (art. 4 let. b du contrat). De plus, les recourants avaient encaissé cette somme en 2019, et avaient donc pu, dès cette date, en disposer librement. Le revenu avait ainsi été réalisé à ce moment-là et devait donc être imposé dans le cadre de la taxation 2019. Cela étant, si un jugement entré en force confirmait l’imposition de cet acompte en 2019, elle serait alors disposée à reconsidérer ultérieurement la taxation 2019 des recourants, dans l'éventualité où ces derniers devaient le rembourser effectivement, en vertu de l’art. 30 du contrat. Cette possibilité était toutefois trop abstraite pour considérer que l'imposition du revenu effectivement versé en 2019 ne devrait avoir lieu qu'en 2028. Par ailleurs, s'il devait être admis que la réalisation du revenu était intervenue en 2018, dans la mesure où le contrat de promesse de vente avait été signé le 20

- 7/14 - A/1697/2025 décembre 2018 et que les fonds auraient été consignés chez le notaire à cette date, ce qu'il restait à démontrer à ce stade, elle se réservait le droit d'ouvrir une procédure de rappel d'impôt pour l'année fiscale 2018. En effet, dans leur déclaration fiscale 2018, les recourants n'avaient pas mentionné la promesse de vente et les acomptes. Leurs bordereaux ICC et IFD 2018 notifiés le 25 novembre 2020 étaient d'ailleurs entrés en force. 14. Dans leur réplique du 1er octobre 2025, prenant acte de ce que l'AFC-GE acceptait la valeur de CHF 1'118'430.- pour la parcelle n° 2______, les recourants, sous la plume de leurs conseil, ont maintenu leurs conclusions. La promesse de vente en cause n'avait pas encore produit ses effets. Sept ans après sa conclusion, la vente n'était toujours pas réalisée et son issue demeurait incertaine. Ainsi, tant que l'aliénation de la parcelle n'était pas intervenue, il était prématuré de déterminer le régime fiscal applicable.

La proposition de l'AFC-GE d'imposer l'acompte de CHF 1'000'000.- en 2019, puis de procéder ultérieurement à une révision de cette taxation, s’ils devaient finalement rembourser cette somme, illustrait encore la faiblesse de son raisonnement. Par cette approche, elle admettait non seulement que l'imposition de ce montant en 2019 se fonderait sur une base incertaine et provisoire mais, surtout, proposait une solution juridiquement insoutenable. En effet, pour une révision de cette taxation, il était indispensable que des faits importants ou des preuves concluantes soient « découverts ». Or, en l'espèce, le risque de restitution de l'acompte était déjà connu, celui-ci ressortant expressément de l'acte notarié, de sorte que la voie de la révision ne serait pas ouverte.

Enfin, la position de l’AFC-GE, selon laquelle la réalisation du revenu pourrait être intervenue en 2018, était contradictoire, dans la mesure où elle affirmait que l’imposition devait avoir lieu en 2019. En réalité, au 20 décembre 2018, ils ne disposaient pas librement de la somme, mais détenaient une créance conditionnelle, « immédiatement neutralisée » par une dette corrélative de restitution en cas de non- réalisation de la vente. Ainsi, même à supposer qu'un rappel d'impôt fût envisageable pour l’année 2018, leur fortune imposable pour cette période serait dès lors nulle. 15. Par duplique du 22 octobre 2025, l'AFC-GE a campé sur sa position. En application de la jurisprudence récente du Tribunal fédéral (arrêt 2C_498/2021 du 11 mai 2022), il n'était pas déterminant, ni même nécessaire, que la promesse de vente soit assortie d'un droit de réméré pour imposer le produit de la vente d'un immeuble appartenant à la fortune commerciale. En l’occurrence, le produit de CHF 1'000'000.- versé en 2019 était effectivement imposable à titre de revenu de l'activité indépendante. Sa proposition de reconsidérer la taxation 2019, si les recourants devaient rembourser l’acompte en cause, se fondait sur une modification notable des

- 8/14 - A/1697/2025 circonstances, au sens de l’art. 48 al. 1 let. b de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). Enfin, si le tribunal devait considérer que le revenu en cause avait été réalisé en 2018, elle se réservait le droit d'ouvrir une procédure en rappel d'impôt, afin de l’imposer dans le cadre de cette période. 16. Dans leurs écritures spontanées du 4 octobre 2025, sous la plume de leurs conseils, les recourants ont encore persisté dans leurs conclusions. La question de savoir si la parcelle en cause faisait partie de leur fortune privée ou commerciale ne pouvait être résolue qu'au moment de la vente effective. Avant celle-ci, il était prématuré de se prononcer sur le traitement fiscal de la vente. La jurisprudence citée par l'AFC-GE (arrêt du Tribunal fédéral 2C_142/2012 du 12 décembre 2013) n’était pas applicable en l’espèce. La voie de la reconsidération prévue à l'art. 48 LPA ne permettait de remettre en cause que des décisions administratives entrées en force et n'ayant fait l'objet d'aucun recours. Ainsi, en l’occurrence, cette voie n’était pas ouverte sur base de cette disposition. Elle ne l’était pas non plus en application des art. 55 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 (LPFisc - D 3 17) et 147 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 14 décembre 1990 (LIFD - RS 642.11). Enfin, une révision au sens de ces dispositions ne relèverait plus de la compétence de l'AFC-GE, mais de l'autorité ayant rendu la dernière décision entrée en force. EN DROIT 1. Le tribunal connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l'AFC-GE (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 49 LPFisc; art. 140 LIFD). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD. 3. Dans sa réponse, l'AFC-GE a accepté de ramener la valeur fiscale de la parcelle n° 2______ à CHF 1'118'430.-, soit un montant inférieur à celui revendiqué par les recourants (CHF 1'270'398.-). Il lui en sera donné acte. Ainsi, ce point n’est plus litigieux. 4. Pour le surplus, les recourants soutiennent que l’acompte de CHF 1'000'000.- qu’ils ont encaissé le 31 mars 2019, conformément à l’art. 4 let. a de la promesse de vente du 20 décembre 2018, n’est pas imposable avant la réalisation définitive de celle- ci. L'AFC-GE, quant à elle, considère que cette somme est imposable en 2019, voire en 2018. 5. L’impôt sur le revenu des personnes physiques a pour objet tous les revenus du contribuable, qu’ils soient uniques ou périodiques (art. 16 al. 1 LIFD; art. 17 de la loi sur l’imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 - LIPP - D 3

- 9/14 - A/1697/2025 08). Sont notamment imposables tous les revenus provenant de l’exploitation d’une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, et de l’exercice d’une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante. Sont également considérées comme une activité lucrative indépendante les opérations portant sur des éléments de la fortune, notamment sur des titres et des immeubles, dans la mesure où elles dépassent la simple administration de la fortune (art. 18 al. 1 LIFD et 19 al. 1 LIPP). Selon les art. 18 al. 4 LIFD et 19 al. 5 LIPP, les bénéfices provenant de l’aliénation d’immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu’à concurrence des dépenses d’investissement. Les plus-values à hauteur de la différence entre le produit de l'aliénation et les dépenses d'investissement demeurent exonérées de l'IFD. En revanche, au niveau cantonal, les plus-values ne sont pas exonérées, mais soumises à l'impôt sur les gains immobiliers (arrêt du Tribunal fédéral 2C_162/2016 du 29 septembre 2016 traduit in RDAF 2017 II 261 consid. 4.1 et 5). 6. La créance d'impôt naît sitôt que les faits générateurs prévus par la loi sont réalisés. La créance fiscale prend naissance ex lege, sans aucune autre intervention extérieure. L'existence et le contenu de la créance fiscale sont fixés par la loi, raison pour laquelle dite créance est en principe irrévocable: dès l'instant où une créance fiscale est née, elle ne peut être réduite à néant par une opération destinée à effacer les faits générateurs lui ayant donné naissance. La naissance ex lege de la créance fiscale a également pour conséquence que le moment de la réalisation du revenu ne saurait dépendre de la seule volonté du contribuable; si tel était le cas, le contribuable pourrait différer et, par-là, déterminer lui-même en fonction de ses convenances personnelles à quel moment ce revenu est imposable (ATA/412/2021 du 13 avril 2021 consid. 4a et les arrêts cités). 7. Sous l'angle du droit civil, une promesse de vente et un pacte d’emption sont des contrats distincts ne dépendant pas nécessairement l’un de l’autre (cf. art. 216 al. 2 de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 [Livre cinquième: Droit des obligations] - CO - RS 220). La promesse de vente est un précontrat portant sur la conclusion d'une vente immobilière : une partie (promesse unilatérale), voire deux parties (promesse bilatérale) s'engagent à conclure ultérieurement un contrat de vente. Elle peut être utile aux parties lorsque, par exemple, l’engagement de l’une d’elles est révocable ou lorsque l’un des éléments essentiels de la vente n’est pas encore déterminé. Le pacte d’emption réside quant à lui dans le fait de constituer un droit d’acquisition conditionnel, soit une vente soumise à la seule condition (potestative) de l’exercice du droit par le bénéficiaire (cf. Bénédicte FOEX/Irène MARTIN-RIVARA in Luc THÉVENOZ / Franz WERRO [éd.], Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, ad art. 216 et 216a CO, p. 1713 à 1721 et les références citées). 8. En droit des obligations, on parle de condition suspensive si l’acte juridique affecté d’une condition ne produit pas d’effets jusqu’à l’avènement de la condition. Ce type

- 10/14 - A/1697/2025 de condition est réglé par les art. 151 à 153 CO. L’avènement de cette condition n’affecte que les effets de l’acte conditionnel, non son existence. Un acte juridique assorti d’une telle condition lie les parties par un rapport d’obligations, mais il n’a pas encore d’effets, en ce sens que l’obligation prévue n’est pas encore exécutable, ni exigible, mais que les parties sont liés par un engagement et ne peuvent s’en libérer unilatéralement. On parle de condition résolutoire si l’acte juridique affecté d’une condition produit tous ses effets jusqu’à l’avènement de la condition qui met fin à son efficacité. L’art. 154 CO règle ce type de condition. Avant la réalisation d’une telle condition, les parties ont les droits et obligations qui découlent d’un acte inconditionnel. Si la condition résolutoire fait définitivement défaut, l’acte juridique conditionnel devient immédiatement et de plein droit un acte pur et simple (inconditionnel); l’acte de disposition produit définitivement ses effets et n’est plus menacé dans son existence. En cas de doute quant à la question de savoir si une condition est suspensive ou résolutoire, on admettra plutôt la première hypothèse (cf. Pascal PICHONNAZ, in Luc THÉVENOZ / Franz WERRO [éd.], op. cit., ad art. 151 et 154 CO p. 1296 à 1322). 9. En principe, l'appréciation fiscale se base en premier lieu sur les circonstances de droit civil, notamment les contrats conclus par les parties (arrêt du Tribunal fédéral 2C_528/2019 du 5 décembre 2019 consid. 3.4 et les arrêts cités). Pour interpréter un contrat de droit civil, le tribunal doit tout d'abord s'attacher à rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation empirique ou subjective du contrat selon l'art. 18 al. 1 CO; ATF 140 III 86 consid. 4.1 p. 90 s.; 140 III 367 consid. 3.1

p. 370). En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations faites et les comportements selon la théorie de la confiance; il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 140 III 134 consid. 3.2; 138 III 29 consid. 2.2.3; 135 III 295 consid. 5.2). Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1; 135 III 295 consid. 5.2). L'application du principe de la confiance est une question de droit; cependant, pour trancher cette question, il doit se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, dont la constatation relève du fait (ATF 135 III 410 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral4A_451/2015 du 26 février 2016 consid. 2.2). Les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté. Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter

- 11/14 - A/1697/2025 d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les cocontractants lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1; 135 III 295 consid. 5.2; 133 III 61 consid. 2.2.1 et 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_272/2010 du 30 juillet 2010 consid. 3.1). 10. En l’espèce, les recourants estiment que le premier acompte visé à l’art. 4 let. a du contrat du 20 décembre 2018 n’est pas acquis dans la mesure où l’art. 30 de cet acte prévoit une possibilité de sa restitution à l’acquéreur. Ils ne sauraient être suivis. En effet, aux termes claires de l’art. 4 let. a dudit contrat, qui ne se prêtent pas à interprétation, cet acompte est « définitivement acquis, de manière irrévocable » par le recourant, et ce même en cas de non-réalisation des conditions suspensives ou de l’impossibilité non-fautive de l’acquéreur d'exercer son droit d'emption. Il en découle que les parties ont voulu que cet acompte demeure acquis au vendeur nonobstant la réalisation, ou non, desdites conditions et la conclusion de la vente définitive. Ainsi, les quatre conditions suspensives prévues à l’art. 2 de cet acte ne s’appliquent pas à cet acompte. Quant à l’obligation de son remboursement, prévue à l’art. 30 du contrat, elle ne serait née qu’en cas de désistement éventuel du recourant, étant relevé que ce dernier ne prétend pas qu’il pourrait renoncer à vendre sa parcelle à F______ SA. Ainsi, cette obligation hypothétique et incertaine de remboursement n’enlève rien au caractère certain de l’acquisition du premier acompte. En d’autres termes, la naissance d’une éventuelle dette future, consistant à rembourser (conformément aux règles sur l’enrichissement illégitime, art. 62 al. 2 CO) un montant équivalant à celui de l’acompte, ne remettrait pas en cause l’acquisition certaine de ce dernier lors de la conclusion du contrat. Dans ces conditions, l’on ne saurait admettre que l’acompte litigieux serait acquis uniquement si la vente définitive a effectivement lieu, comme le prétendent les recourants. Ainsi, ce grief est écarté. 11. Reste à déterminer l’année dans laquelle ce revenu doit être imposé. 12. Les impôts sur le revenu et la fortune des personnes physiques sont fixés et prélevés pour chaque période fiscale. La période fiscale correspond à l'année civile. Le revenu imposable se détermine d'après les revenus acquis pendant la période fiscale (art. 40 et 41 al. 1 LIFD; art. 61 et 62 al. 1 LIPP).

À l’instar du revenu imposable et conformément aux principes de l'étanchéité des exercices et de la périodicité de l’impôt, qui s'appliquent de manière générale aux cantons (ATF 137 II 353 consid. 6.1), chaque exercice est considéré comme un tout autonome, sans que le résultat d’un exercice puisse avoir une influence sur les suivants. Chaque recette doit être attribuée à l’exercice durant lequel est née

- 12/14 - A/1697/2025 l’obligation ou la prétention juridique (ATA/534/2018 du 29 mai 2018 consid. 7a; ATA/234/2015 du 3 mars 2015; ATA/14/2015 du 6 janvier 2015). Plus généralement, les deux principes précités impliquent que tous les revenus effectivement réalisés durant la période fiscale en cause sont déterminants pour la taxation de cette période (arrêt du Tribunal fédéral 2C_87/2015 du 23 octobre 2015 consid. 8.1.2; ATA/412/2021 du 13 avril 2021 consid. 4b et les arrêts cités). 13. Le revenu n'est imposable que s'il est réalisé. Cette condition essentielle constitue le fait générateur de l'imposition du revenu. La réalisation détermine le point d'entrée de l'avantage économique dans la sphère fiscale de la personne contribuable. Tant que l'avantage économique n'est pas réalisé, il demeure une expectative non - encore - imposable (arrêt du Tribunal fédéral 2C_710/2017 du 29 octobre 2018 consid. 5.3). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, un revenu est considéré comme réalisé lorsqu'une prestation est faite au contribuable ou que ce dernier acquiert une prétention ferme sur laquelle il a effectivement un pouvoir de disposition (ATF 149 II 400 consid. 4.3 = RDAF 2023 II 506; arrêt du Tribunal fédéral 9C_226/2024 du 27 janvier 2025 consid. 7.1.2).

En règle générale, l'acquisition d'une prétention est déjà considérée comme un revenu dans la mesure où son exécution ne paraît pas incertaine. Ce n'est que si cette exécution paraît d'emblée peu probable que le moment de la perception réelle de la prestation est pris en considération. Faute de constituer une prétention ferme, une simple expectative, soit une créance soumise à une condition suspensive, ne déclenche pas l'imposition (ATA/412/2021 du 13 avril 2021 consid. 4b et les arrêts cités). 14. En l’espèce, comme on l’a vu (consid. 10 supra), le versement au recourant du premier acompte n’a été soumis à aucune condition suspensive, si bien qu’il ne s’agit aucunement d’une expectative. Pour le surplus, aux termes claires de l’art. 4 let. a du contrat du 20 décembre 2018, le recourant a acquis, à cette date, une prétention ferme au paiement de cet acompte et rien audit contrat ne permet de considérer que l’exécution de celle-ci était peu probable. Au contraire, selon les instructions des parties, le notaire devait « libérer immédiatement » le montant du premier acompte. Dans ces conditions, il faut admettre que le revenu en cause n’a pas été réalisé lors de son versement en 2019, comme l’a retenu l'AFC-GE, mais au moment de la conclusion du contrat du 20 décembre 2018, soit la date à laquelle il en a acquis une prétention ferme. En conséquence, l'AFC-GE ne peut pas se prévaloir de l’imposition du revenu litigieux dans le cadre de la taxation des recourants pour l’année 2019, celui-ci- ayant été réalisés en 2018 et devant par conséquent être appréhendés dans le cadre de la taxation pour cette période-là. 15. Au vu de ce qui précède, le recours sera admis partiellement et le dossier renvoyé à l'AFC-GE pour l’établissement de nouveaux bordereaux ICC 2019 et IFD 2019

- 13/14 - A/1697/2025 ne tenant pas compte du bénéfice de CHF 1'000'000.- découlant de l’activité indépendante du recourant, les nouveaux bordereaux ICC 2019 devant pour le surplus tenir compte (pour la fortune) d’une valeur fiscale de CHF 1'118'430.- pour la parcelle n° 2______. 16. En application des art. 144 al. 1 LIFD, 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), les recourants, pris conjointement et solidairement, qui succombent dans une large mesure, sont condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 700.-; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 17. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 500.-, à la charge de l'État de Genève, soit pour lui l’administration fiscale cantonale, sera allouée aux recourants (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).

- 14/14 - A/1697/2025

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 15 mai 2025 par Madame A______ et Monsieur B______ contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 8 avril 2025; 2. l'admet partiellement; 3. renvoie le dossier à l’administration fiscale cantonale pour nouvelles décisions de taxation ICC et IFD 2019, dans le sens des considérants; 4. met à la charge de Madame A______ et Monsieur B______, pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par l'avance de frais; 5. condamne l'État de Genève, soit pour lui l’administration fiscale cantonale, à verser à Madame A______ et Monsieur B______ une indemnité de procédure de CHF 500.-; 6. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant: Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Laurence DEMATRAZ et Yuri KUDRYAVTSEV, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal : La présidente Sophie CORNIOLEY BERGER Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

La greffière