JTAPI/1233/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/2140/2025 LCI JTAPI/1233/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 27 novembre 2025

dans la cause

Monsieur A______, représenté par Me Pascal PETROZ, avocat, avec élection de domicile

contre

B______ SA, représentée par Me Marc OEDERLIN, avocat, avec élection de domicile C______

- 2/10 - A/2140/2025 EN FAIT 1. D______ SA est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de E______ (ci-après : la commune), située en zone de construction 5 (zone villa). 2. Le 15 septembre 2022, elle a déposé auprès du département du territoire (ci-après : le département) une demande de démolir la villa et ses annexes sis sur la parcelle précitée, laquelle a été enregistrée sous la référence MPA 2______. 3. Le ______ 2024, elle a déposé auprès du département une demande d’autorisation de construire en procédure accélérée pour édifier sur la parcelle précitée trois villas contiguës (30% THPE) avec abris vélos et poubelles, installation pompes à chaleur en toiture, aménagements extérieurs, abattage d’arbres hors forêt et autorisations d’abattage d’arbres, laquelle a été enregistrée sous la référence APA 3______. 4. Lors de l’instruction de cette demande, les préavis usuels ont été requis et émis. Toutes les instances de préavis se sont prononcées favorablement, avec ou sans conditions; aucune dérogation n’a été octroyée. 5. Par décision du ______ 2024, publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le département a, après avoir recueilli les préavis usuels de diverses instances, délivré 1’autorisation MPA 2______. 6. Par décision du même jour, aussi publiée dans la FAO, le département a également délivré 1’autorisation APA 3______. 7. Le ______ 2025, D______ SA a déposé auprès du département une demande de construction complémentaire en procédure accélérée afin de construire une piscine et modifier un abri PC, laquelle a été enregistrée sous la référence APA 4 ______. 8. Par acte du 16 juin 2025, par l’intermédiaire de son conseil, Monsieur A______ s’est opposé à l’autorisation APA 3______ par devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal). Principalement, il a conclu à ce que soit constatée la nullité des autorisations de construire APA 3______ et APA 4______, sous suite de frais et dépens. Préalablement, il a requis qu’il soit dit et constaté que ses écritures, qualifiées de recours, avaient effet suspensif. Il avait qualité pour recourir, étant propriétaire de la 5______ adjacente à celle n° 1______ et directement touché par le projet litigieux. En raison d’un important dénivelé, la parcelle n° 1______ surplombait la sienne, et plus particulièrement son jardin. Courant février 2025, il avait pris connaissance de panneaux publicitaires bordant la parcelle n° 1______ sur lesquels il était fait état d’un projet de construction de villas contiguës. De ce fait, il avait pris contact avec D______ SA mais avait eu, bien qu’insistant, toute les peines du monde à obtenir quelques informations sur le projet. Il y avait tout au plus eu quelques échanges concernant la hauteur des haies de séparation pour tenter de réduire l’impact visuel du projet, respectivement de sauvegarder l’intimité de son jardin, mais rien ne

- 3/10 - A/2140/2025 s’était jamais concrétisé. Il n’avait en outre pas manqué de solliciter copie des plans du projet, ce qui lui avait toujours été refusé. Pire encore, il avait été informé peu de temps après qu’une piscine était également projetée sur la parcelle n° 1______, étant noté que la demande complémentaire faisait manifestement partie du projet global. La demande pour construire une piscine, généralement problématique, avait été certainement volontairement déposée ultérieurement pour ne pas mettre à mal le projet en lui-même. Les deux demandes de construire ayant été introduites en procédures accélérées, celles-ci n’avaient pas été publiées dans la FAO. La décision querellée était nulle dans la mesure où elle avait été instruite en procédure accélérée en lieu et place d’une procédure ordinaire malgré l’envergure du projet. En effet, bien loin de se limiter à des travaux intérieurs ou à des aménagements extérieurs de peu d’importance, il était question de la réalisation d’un complexe immobilier de trois villas à la suite de la demande de démolir MPA 2______. « De toute évidence et sans le moindre besoin d’épiloguer, la réalisation d’un tel projet ne répond[ait] en aucune manière aux critères légaux, doctrinaux et jurisprudentiels justifiant de l’application d’une procédure accélérée au sens de l’art. 3 al. 7 [de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05)] ». La situation était sans appel : le projet de construction avait été instruit en procédure accélérée alors qu’il ne pouvait l’être compte tenu de son envergure. De ce fait, la demande d’autorisation n’avait pas été publiée dans la FAO, soit une démarche considérée comme étant impérative dès lors qu’elle était de nature à empêcher toute opposition émanant des voisins. Qui plus est, le comportement ultérieur de D______ SA, qui avait fait preuve d’une totale opacité vis-à-vis de ses demandes, s’inscrivait lui aussi dans cette volonté d’empêcher toute opposition. Dans la mesure où l’autorisation APA 3______ devait être considérée comme nulle et de nul effet, la demande complémentaire y relative APA 4______ pour la construction d’une piscine devait également être déclarée nulle quand bien même elle était encore en cours d’instruction. Diverses pièces ont été produites, dont l’extrait de la publication FAO de la décision entreprise. 9. Le 30 juin 2025, le département s’en est rapporté à justice quant à la restitution de l’effet suspensif. 10. Le même jour, l’intimée a conclu au rejet de la requête d’effet suspensif. 11. Par réplique du 8 juillet 2025, le recourant a persisté dans sa conclusion de restitution de l’effet suspensif. 12. Par décision du 16 juillet 2025 (DITAI/293/2025), le tribunal a rejeté la demande de restitution d’effet suspensif à la demande de constat de nullité formée par le recourant. 13. Dans ses observations du 21 juillet 2025, le département a conclu à l’irrecevabilité du recours du 16 juin 2025.

- 4/10 - A/2140/2025 La position du recourant reposait sur une lecture peu précise de l’art. 3 al. 7 LCI ou peut-être sur une ancienne version de cette disposition. En effet, la retranscription qu’il avait faite de cette disposition était lacunaire puisqu’elle ne comprenait pas sa let. a. Celle-ci, entrée en vigueur il y avait plus de dix ans, prévoyait expressément que la procédure accélérée était aussi applicable aux travaux projetés en cinquième zone lorsqu’aucune dérogation n’était sollicitée. Les travaux objets de l’autorisation de construire litigieuse entraient dans le champ d’application de cette disposition. Ce grief ne pouvait donc qu’être écarté et le recours déclaré irrecevable car tardif. À cela s’ajoutait le fait que quand bien même la décision litigieuse aurait été instruite et délivrée à la suite de la procédure accélérée au lieu de celle ordinaire, elle ne pourrait être déclarée nulle. Enfin, dans la mesure où la demande complémentaire APA 4______ n’avait pas fait l’objet d’une décision, la conclusion relative à cette dernière était prématurée et donc irrecevable. 14. Par décision du ______ 2025, publiée dans la FAO, le département a délivré 1’autorisation complémentaire APA 4______. 15. Le 8 août 2025, l’intimée a intégralement appuyé les conclusions en irrecevabilité prises par le département le 21 juillet 2025. 16. Le 11 août 2025, faisant suite à un courrier de l’intimée du 7 août 2025, le département a enregistré l’abandon de l’APA 4______. 17. Le 18 août 2025, l’intimée a ajouté que le recours ayant été déposé après l’échéance du délai de recours de 30 jours à compter de la publication de l’autorisation dans la FAO du ______ 2024, il était manifestement tardif et ainsi irrecevable. En tout état, puisque la procédure accélérée était applicable, l’autorisation attaquée APA 3______ était exempte de tout vice et déployait pleinement ses effets, rendant le recours sans objet. Aucune nullité ne pouvait être constatée pour un tel motif. Ayant renoncé aux droits conférés par l’APA 4______, le grief relatif à la surface de la construction était sans objet. 18. Par réplique du 4 septembre 2025, le recourant a noté que les parties intimées ne cessaient de plaider la tardiveté du recours dans le cadre de leurs déterminations. Il ne leur aurait pas échappé que ses conclusions visaient à faire constater la nullité de la décision entreprise. Or, il était patent qu’en matière de nullité, l’on ne saurait parler de « tardiveté » d’un recours dès lors que celle-ci pouvait être constatée en tout temps. La demande complémentaire avait été abandonnée, manifestement en raison de la présente procédure. Aucune décision d’abrogation de la décision du ______ 2025 n’avait cependant été publiée dans la FAO. Une telle absence le menait à penser que cette demande complémentaire pouvait toujours être d’actualité, il relevait que la piscine existante dépassait le terrain naturel, de sorte que la piscine et le local technique devaient être considérés dans le calcul des surfaces de plancher au sens de l’art. 59 al. 2 LCI, conformément au principe de coordination matériel et formel

- 5/10 - A/2140/2025 des décisions. Or, cela impliquerait que l’indice d’utilisation du sol serait dépassé. Aux fins d’autoriser une telle construction, le département n’aurait d’autre choix que de faire usage de la dérogation de l’art. 59 al. 3 let. d LCI. Dans ces circonstances, une procédure accélérée ne saurait être appliquée en vertu de l’art. 3 al. 7 LCI. À considérer que la demande complémentaire ait officiellement été abandonnée et qu’aucune dérogation n’ait été accordée dans le cadre de la demande principale et complémentaire, il n’en demeurait pas moins qu’il était « ahurissant » que l’objet de la demande d’autorisation APA 3______ puisse être traité en procédure accélérée vu les circonstances du cas d’espèce et l’ampleur du projet. L’art. 3 al. 7 LCI étant rédigé en la forme potestative, le département n’était pas tenu, mais avait la liberté de traiter un projet en procédure accélérée lorsque celui-ci était situé en 5ème zone et qu’il ne faisait l’objet d’aucune dérogation. Outre sa totale opacité vis-à-vis de ses demandes de renseignements, l’intimée avait manifestement tenté de scinder son projet global en deux objets soumis à deux procédures accélérées. Ce n’était à l’évidence qu’en raison de son action que la demande complémentaire avait été abandonnée, ce qui dénotait un comportement plus que répréhensible de l’intimée qui avait cherché à contourner le système. Procédant à un contrôle concret de l’application de l’art. 3 al. 7 LCI, le tribunal devrait retenir que l’utilisation de la voie de deux procédures accélérées relevait en l’état d’un grave abus du pouvoir d’appréciation. Le vice étant à ce point grave au vu du comportement manifestement frauduleux de l’intimée, en lien avec l’ampleur du projet, la nullité de la décision entreprise devait être constatée. 19. Par duplique du 10 septembre 2025, l’intimé a conclu au rejet du recours formé le 16 juin 2025. Prétendre qu’elle n’aurait pas renoncé aux droits liés à l’autorisation complémentaire APA 4______ donnait un éclairage édifiant sur l’attitude du recourant. Elle avait adressé un courrier explicite en ce sens au département le 7 août 2025. 20. Par duplique du 22 septembre 2025, le département a persisté dans ses conclusions. Le recourant persistait à développer une argumentation en lien avec l’autorisation complémentaire alors que celle-ci était exorbitante à l’objet du litige; cela ne lui permettait pas de remédier à l’irrecevabilité de son recours. Il tentait de justifier sa position relative à l’illégalité de la procédure accélérée, appliquée au projet litigieux, en expliquant que l’art. 3 al. 7 LCI était rédigé en la forme potestative. Cette affirmation était correcte mais l’on ne discernait pas en quoi c’était à tort que cette procédure avait été appliquée dans le cas particulier ou que le département aurait mésusé de son pouvoir d’appréciation en instruisant le projet litigieux par le bais de celle-ci. Le fait de le prétendre n’était nullement suffisant.

- 6/10 - A/2140/2025 EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 2. Interjeté devant la juridiction compétente, l’acte de recours, qui contient la désignation de l’acte attaqué et les conclusions du recourant, est recevable de ce point de vue, en application des art. 64 à 65 LPA. Il n’en va toutefois pas de même s’agissant des autres conditions de recevabilité du recours. 3. Le recourant conclut à la constatation de la nullité des APA 3______ et APA 4______. 4. La nullité doit être constatée d’office, en tout temps et par l’ensemble des autorités étatiques (ATF 148 IV 445 consid. 1.4.2 et les références citées). La nullité absolue ne frappe que les décisions affectées des vices les plus graves, manifestes ou du moins facilement décelables, et pour autant que la constatation de la nullité ne mette pas sérieusement en danger la sécurité du droit. Hormis dans les cas expressément prévus par la loi, il n’y a lieu d’admettre la nullité qu’à titre exceptionnel, lorsque les circonstances sont telles que le système d’annulabilité n’offre manifestement pas la protection nécessaire. Des vices de fond n’entraînent qu’à de rares exceptions la nullité d’une décision; de graves vices de procédure, ainsi que l’incompétence qualifiée de l’autorité qui a rendu la décision sont des motifs de nullité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_258/2024, 1C_621/2024 du 23 mai 2025 consid. 4.1.2). Ainsi, l’illégalité d’une décision ne constitue pas, par principe, un motif de nullité. Elle doit au contraire être invoquée dans le cadre des voies de droit ordinaires de recours. Les vices de procédure qui tiennent à des violations du droit d’être entendu sont en soi guérissables et ne conduisent en règle générale qu’à l’annulabilité de la décision entachée du vice. S’il s’agit cependant d’un manquement particulièrement grave aux droits essentiels des parties, les violations du droit d’être entendu entraînent aussi la nullité. Cela est en particulier le cas lorsque l’intéressé n’a pas connaissance d’une décision faute de notification ou lorsqu’il n’a pas eu l’occasion de prendre part à une procédure dirigée contre lui (arrêt du Tribunal fédéral 6B_1246/2022 du 11 octobre 2023 consid. 3.2). De jurisprudence constante, la chambre administrative de la Cour de justice estime que l’application de la procédure accélérée au lieu de la procédure ordinaire constitue un vice particulièrement grave, de sorte qu’il s’agit d’un cas de nullité; est donc nulle une autorisation délivrée à la suite d’une procédure accélérée en lieu et place de la procédure ordinaire (cf. ATA/1602/2019 du 29 octobre 2019 consid. 6b; ATA/1299/2019 du 27 août 2019 consid. 3b; ATA/205/2015 du

- 7/10 - A/2140/2025 24 février 2015 consid. 5 ss; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/2012 du 30 avril 2013 consid. 3.4). La doctrine estime que si les conditions usuelles de recevabilité ne sont pas remplies, le tribunal doit déclarer le recours irrecevable; il n’a aucune compétence pour constater l’éventuelle nullité de la décision (Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, Manuel de droit administratif, 2025, n. 922 p. 348 et les références citées). 5. Une décision administrative finale, comme en l’espèce, peut faire l’objet d’un recours dans un délai de trente jours, lequel commence à courir le lendemain de leur communication ou de l’événement qui les déclenche (art. 17 al. 1, 57 let. a et 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985- LPA - E 5 10). Lorsque le dernier jour du délai tombe un samedi, un dimanche ou sur un jour légalement férié, le délai expire le premier jour utile (art. 17 al. 3 LPA). Les écrits doivent parvenir à l’autorité ou être remis à son adresse à un bureau de poste suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse au plus tard le dernier jour du délai avant minuit (art. 17 al. 4 LPA). Il appartient à l’administré qui réclame ou qui recourt d’établir qu’il l’a fait dans le respect du délai légal (ATA/899/2015 du 1er septembre 2015). 6. Un délai fixé par la loi ne peut être prolongé. Les cas de force majeure sont réservés (art. 16 al. 1 LPA). Les délais fixés par la loi sont des dispositions impératives de droit public. Ils ne sont en principe pas susceptibles d’être prolongés, restitués ou suspendus, si ce n’est par le législateur lui-même. Ainsi, celui qui n’agit pas dans le délai prescrit est forclos (ATA/1151/2024 du 1er octobre 2024 consid. 2.14). Le strict respect des délais légaux se justifie pour des raisons d’égalité de traitement et par un intérêt public lié à une bonne administration de la justice et à la sécurité du droit (ATF 142 V 152 consid. 4.2; arrêt du Tribunal fédéral 8D_6/2016 du 1er juin 2017 consid. 3.2) et n’est pas constitutif de formalisme excessif (ATF 125 V 65 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 6B_811/2022 du 15 septembre 2022 consid. 2). Tombent sous la notion de force majeure les événements extraordinaires et imprévisibles qui surviennent en dehors de la sphère d’activité de l’intéressé et qui s’imposent à lui de façon irrésistible. Les conditions pour admettre un empêchement sont très strictes. Ce dernier doit être imprévisible et sa survenance ne doit pas être imputable à faute à l’administré (ATA/1228/2025 du 4 novembre 2025 consid. 2.4 et les références citées). Pour établir l’existence d’un cas de force majeure, le fardeau de la preuve incombe à l’assujetti (ATA/815/2022 du 17 août 2022 consid. 2a). 7. Conformément à l’art. 4 al. 1 let. b de la loi sur la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève du 29 novembre 2013 (B 2 10 - LFAO), la FAO contient tous les avis et actes officiels dont la publication est prévue par la loi, soit notamment les communications des autorités.

- 8/10 - A/2140/2025 Dans un arrêt du 21 novembre 2017 (ATA/1516/2017), la chambre administrative de la Cour de justice a retenu que la notification des autorisations par le biais d’une publication dans la FAO avait été voulue par le législateur dès lors que, d’une manière générale, il n’est pas possible pour l’autorité de connaître ni de trouver l’intégralité des personnes susceptibles d’avoir la qualité de partie dans une telle procédure. En outre, dans ce domaine, il appartient aux personnes concernées de se tenir au courant par la consultation de la FAO, laquelle est disponible sur Internet (consid. 5). 8. À teneur de l’art. 3 al. 5 LCI, les autorisations sont publiées dans la FAO. 9. Selon l’art. 3 al. 7 LCI, le département peut traiter par une procédure accélérée les demandes d’autorisation relatives à des travaux soumis à l’article 1 :

a) s’ils sont projetés en cinquième zone aux conditions prévues par le titre II, chapitre VI, de la présente loi et lorsqu’aucune dérogation n’est sollicitée :

b) s’ils portent sur la modification intérieure d’un bâtiment existant ou ne modifient pas l’aspect général de celui-ci;

c) pour des constructions nouvelles de peu d’importance ou provisoires; ou

d) à titre exceptionnel, pour des travaux de reconstruction présentant un caractère d’urgence. Dans ces cas, la demande n’est pas publiée dans la FAO et le département peut renoncer à solliciter le préavis communal. L’autorisation est, par contre, publiée dans la FAO et son bénéficiaire est tenu, avant l’ouverture du chantier, d’informer, par écrit, les locataires et, le cas échéant, les copropriétaires de l’immeuble concerné des travaux qu’il va entreprendre. Une copie de l’autorisation est envoyée à la commune intéressée. 10. En l’espèce, force est en premier lieu de constater que la décision litigieuse APA 3______ du ______ 2024 n’est pas nulle. Elle a été délivrée par l’autorité compétente, de sorte qu’il n’y a pas d’incompétence manifeste. Par ailleurs, la procédure accélérée adoptée par le département est conforme à l’art. 3 al. 7 let. a LCI dans la mesure où le projet en cause, peu importe à cet égard son ampleur, concerne une construction en 5ème zone et qu’aucune dérogation n’a été accordée. On ne se trouve ainsi pas dans un cas de figure où le département aurait appliqué à tort la procédure accélérée au lieu de la procédure ordinaire. Le fait que l’art. 3 al. 7 LCI soit rédigé en la forme potestative n’implique nullement que le département l’a appliqué à tort dans le cas d’espèce, en mésusant de son pouvoir d’appréciation. Enfin, le recourant allègue que l’intimée aurait tenté de scinder son projet global en deux objets soumis à deux procédures accélérées pour « gruger » le système, ce qui justifierait à son sens la nullité de la décision entreprise. À cet égard, le tribunal doit noter que l’objet du litige a uniquement trait à l’APA 3______ et qu’il ne peut donc être considéré que l’intimée aurait tenté de contourner le système légal par le biais d’un « projet global ».

- 9/10 - A/2140/2025 En second lieu, le tribunal retient que le recours est prématuré en tant qu’il est dirigé contre l’APA 4______ dès lors que cette décision n’avait pas encore été délivrée lorsque le recours a été interjeté; il est donc irrecevable sur ce point. En tout état, le tribunal prend acte que le recourant a abandonné cette autorisation APA 4______, ce qui évacue toute problématique de « projet global » dont se plaint le recourant. En dernier lieu, le tribunal constate que le recours est irrecevable en tant qu’il porte sur l’APA 3______, du fait de sa tardiveté. Cette autorisation a en effet fait l’objet d’une publication dans la FAO du ______ 2024, avec la précision qu’elle pouvait « faire l’objet de recours auprès du [tribunal], dans les 30 jours à compter de sa publication (…) ». Le délai de recours a ainsi commencé à courir à partir du 13 septembre 2024 pour arriver à échéance le lundi 14 octobre 2024, Or, le recourant a posté son recours le 16 juin 2025, plusieurs mois après l’échéance du délai légal. Pour le surplus, le recourant n’allègue pas avoir été empêchée d’agir en temps utile en raison d’un cas de force majeure, tel que défini plus haut. 11. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), le recourant, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s’élevant à CHF 1’000.-; il est partiellement couvert par l’avance de frais en CHF 900.- versée à la suite du dépôt du recours. Une indemnité de procédure de CHF 900.-, à la charge du recourant, sera allouée à l’intimée (art. 87 al. 2 LPA et 6 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 - RFPA - E 5 10.03), valant participation aux honoraires d'avocat qu'elle a dû supporter aux fins de la présente procédure (cf. ATA/1089/2016 du 20 décembre 2016 consid. 12h).

- 10/10 - A/2140/2025 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare irrecevable le recours interjeté le 16 juin 2025 par Monsieur A______ contre la décision du département du territoire du ______ 2024; 2. met à la charge du recourant un émolument de CHF 1’000.-, lequel est partiellement couvert par l’avance de frais; 3. condamne Monsieur A______ à verser à B______ SA une indemnité de procédure de CHF 900.-; 4. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Laetitia MEIER DROZ, présidente, Loïc ANTONIOLI et Diane SCHASCA, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Laetitia MEIER DROZ

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

Le greffier