JTAPI/1188/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/675/2025 LCI JTAPI/1188/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 13 novembre 2025

dans la cause

A______ SA, représentée par Me Laurent WINKELMANN, avocat, avec élection de domicile

contre

B______ SA, représentée par Me André MULLER, avocat, avec élection de domicile DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

- 2/25 - A/675/2025 EN FAIT 1. B______ SA (ci-après : B______) est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de C______ (ci-après : la commune). 2. Cette parcelle, d’une surface de 1’940 m2, est située en zone de développement industriel et artisanal. Elle est également sise dans le périmètre du plan directeur n° 2______, adopté par le Conseil d’État en date du 6 décembre 1993, lequel fixe certains principes, notamment en matière de gabarit, fixé à 18 m au maximum, superstructures non comprises, pour la parcelle en cause. Le règlement directeur dudit plan (ci-après : le règlement) impose un certain nombre de conditions à respecter, dont une affectation destinée principalement à des activités industrielles, artisanales ou de distribution de gros (art. 3 al. 1) et un indice d’utilisation du sol (ci-après : IUS) ne pouvant excéder le taux de 2 (art. 3 al. 9). Si les circonstances le justifient et que cette mesure ne porte pas atteinte au but général visé, le département peut déroger, après consultation de la commune et de la commission d’urbanisme (ci-après : CU), aux dispositions du plan et règlement directeurs (art. 14). 3. L’accès à la voie publique - en l’occurrence la rue du D______ - depuis cette parcelle s’effectue en empruntant un chemin privé, la parcelle n° 3______ qui est partagée en copropriété par sept parcelles, dont celles de B______ et de A______ SA. 4. Le 22 décembre 2023, par le biais d’un architecte, B______ a déposé auprès du département du territoire (ci-après : le département) une demande d’autorisation de construire pour édifier un bâtiment industriel de dépôt et logistique sur sa parcelle. 5. Lors de l’instruction de cette demande, enregistrée sous la référence DD 4______, les préavis usuels ont été requis et émis. En particulier, l’office de l’urbanisme (ci-après : OU) a préavisé favorablement le 8 février 2024, avec dérogations selon l’art. 14 du règlement et sous conditions, notamment que la commune, la CU et la Fondation pour les Terrains Industriels de Genève (ci-après : FTI) rendent des préavis favorables. L’OU a remarqué que le projet était conforme tant à la zone d’affectation qu’aux orientations du plan guide E______ - zones industrielles de C______, F______ et G______ - validé par le comité de pilotage le 26 novembre 2014, aux fiches A08 et P10 du plan directeur cantonal 2030 (ci-après : PDCn 2030) et aux principes du plan directeur de la zone de développement industriel ou d’activités mixtes de C______-F______ en cours de procédure d’adoption (enquête publique en février 2024); le projet anticipait les principes qui y étaient développés. Concernant spécifiquement les gabarits du bâtiment, les acrotères s’inscrivaient sous la côte de 26 m (prévue par l’art. 18 du plan directeur de la zone de développement industriel ou d’activités mixtes de C______-F______), un attique et une superstructure se développant à 28,87 m et de manière ponctuelle à 30,73 m, tout en restant sous le gabarit théorique constitué par l’art 36 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril

- 3/25 - A/675/2025 1988 (LCI - L 5 05). Le projet s’écartant du plan directeur n° 2______ en force concernant les gabarits, l’IUS et les alignements, il était favorable à une dérogation selon l’art. 14 du règlement. La FTI a préavisé favorablement le 13 février 2024, sous conditions. Elle a requis que l’accès de tous les véhicules se fasse par la rue du D______ et qu’une servitude privée (droit de passage pour tous véhicules) à son profit soit inscrite. Elle a remarqué que le projet était conforme au plan directeur de la zone de développement industriel ou d’activités mixtes de C______-F______ en cours de procédure d’adoption, mais qu’il nécessitait les dérogations suivantes : hauteur du bâtiment 24,70 m au lieu de 16 m; IUS de 3,40 au lieu de 2 maximum; alignement sur la limite de parcelle au lieu d’un retrait côté rue H______. La FTI s’est déclarée favorable à l’application de l’art. 14 du règlement. Le même jour, la commune a préavisé favorablement, sous conditions. Dans la mesure où un projet voisin avait bénéficié de dérogations similaires en anticipation de la future zone de développement industriel ou d’activités mixtes, elle était favorable au projet à condition notamment qu’une convention, signée par la FTI et B______ et garantissant le financement et la réalisation de l’aménagement de la bande plantée prévue entre le pied de bâtiment et la rue H______, soit transmise avant le début des travaux. Le 7 mars 2024, la CU a émis un préavis favorable, avec dérogation selon l’art. 14 du règlement. Elle a regretté que ce périmètre ne soit pas traité par la FTI avec les nouvelles ambitions prévues par le plan directeur de la zone de développement industriel ou d’activités mixtes en préparation, avec une mutualisation des espaces et une vue globale d’un écoquartier industriel ambitieux. Dans une logique parcellaire, elle n’avait toutefois pas d’objection à ce projet qui répondait aux objectifs de la zone. Le 29 août 2024, l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) a émis un préavis favorable, sous une condition relative aux places de stationnement. Le 12 février 2024, il avait requis la modification du projet ainsi que la fourniture de pièces complémentaires, soit un plan coordonné entre le projet privé déposé et le projet d’aménagement de la rue H______ afin de s’assurer de la concordance des plans. L’OCT avait remarqué que, selon le plan directeur et la hiérarchie du réseau, l’accès des transports individuels motorisés se ferait par la voie logistique sur la rue du D______ et les manœuvres de livraison devraient se faire dans la cour de l’entreprise et ne pas entraver l’accès à la voie logistique mutualisée. Les autres instances de préavis, dont notamment la commission d’architecture (ci-après : CA), se sont prononcées favorablement, avec ou sans réserve. 6. Par décision globale du ______ 2025, publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le département a délivré l’autorisation de construire sollicitée.

- 4/25 - A/675/2025 En son point 8, cette décision stipulait que les conditions figurant dans les préavis susmentionnés, hormis celui de la CU du 7 mars 2024 mentionné pour information, devaient être respectées et faisaient partie intégrante de l’autorisation. 7. Par acte du 24 février 2025, par l’intermédiaire de son conseil, A______ SA a interjeté recours à l’encontre de cette décision par devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens. Préalablement, elle a requis que soit ordonné un transport sur place. Propriétaire de la parcelle n° 5______ située directement en face de celle devant accueillir le projet litigieux et se plaignant d’éléments susceptibles de conduire à l’annulation de l’autorisation querellée, elle disposait de la qualité pour recourir. La décision violait les art. 26 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst - RS 101) et 14 al. 1 let. a et e LCI. Le projet, non conforme aux normes ordinaires applicables et nécessitant ainsi de nombreuses et importantes dérogations, serait source d’inconvénients graves. En effet, la seule voie d’accès de la parcelle n° 1______ à la voie publique était un chemin privé étroit partagé en copropriété par diverses parcelles, dont la sienne. L’accès des camions devrait se faire par ce chemin privé, mais celui-ci ne disposait pas de la largeur suffisante pour le passage des camions de transport et leurs manœuvres d’accès au chemin, à la parcelle et à l’aire de chargement/déchargement. Une paralysie du trafic sur ledit chemin lors du passage des camions et des empiètements sur les parcelles le bordant, dont la sienne, lors de leurs manœuvres, ne pourraient être évités. Toutefois, ni étude ni analyse n’avaient été réalisées quant à la possibilité d’accéder au futur bâtiment par ce chemin et aucune condition n’avait été exigée pour ce faire. Aucun plan d’installation de chantier du projet n’avait été prévu qui, compte tenu de l’absence manifeste d’espace aux alentours de la parcelle n° 1______, viendrait empiéter sur les parcelles environnantes, notamment la sienne. Certes, l’OCT avait noté que les manœuvres de livraison devraient se faire dans la cour de l’entreprise et ne pas entraver l’accès à la voie logistique mutualisée, mais il n’avait pas examiné la faisabilité de telles manœuvres, ni tenu compte de l’espace à disposition pour les réaliser, ni proposé de solutions à cette problématique. Le projet et les activités qui s’y déploieraient entraîneraient le passage de grands camions de transport sur le chemin privé et engendreraient un trafic important entravant, voire empêchant, l’accès à sa parcelle et perturbant ainsi ses activités. Les perturbations au niveau du trafic seraient durables puisqu’aucun élargissement du chemin privé n’était prévu et que les véhicules avaient l’obligation physique de l’emprunter. Outre le fait que cette entrave représentait une violation de son droit de propriété, elle lui occasionnerait une gêne durable. De surcroît, vu l’ampleur du bâtiment projeté, l’entreposage de matériaux, machines de chantier et containers empièterait forcément sur les parcelles voisines et engendrerait des nuisances supplémentaires. Il en irait de même des immissions générées par le chantier (bruit, poussière et vibrations).

- 5/25 - A/675/2025 L’art. 15 LCI était aussi violé. Malgré le préavis favorable de la CA, la construction prévue dépassait largement le gabarit de 18 m autorisé par le plan directeur n° 2______ et était beaucoup plus imposante que les bâtiments environnants. Une telle différence de taille nuisait à l’harmonie du quartier et créait un déséquilibre visuel, ce qui représentait un inconvénient majeur pour l’esthétique de la zone. Le dépassement de presque 10 m du gabarit autorisé accentuait l’incompatibilité du projet avec les prescriptions urbanistiques de la zone prévues par le plan directeur n° 2______ et son règlement. À cela s’ajoutait l’absence d’alignement de la façade du bâtiment, qui venait davantage aggraver l’impact dudit bâtiment sur le caractère esthétique du quartier. La décision violait divers points du plan directeur n° 2______ et de son règlement. Le projet ne respectait pas les limites du périmètre d’implantation, allant au-delà de la limite, côté rue H______. Or, aucune dérogation n’avait été admise ni même soulevée quant au périmètre d’implantation prévu par le plan directeur n° 2______, seules l’implantation du bâtiment et les distances aux limites de propriété ayant été précisées. En autorisant l’implantation du bâtiment au-delà du périmètre maximum, la décision violait ainsi le plan directeur n° 2______. De plus, la décision autorisait de multiples dérogations importantes, tant pour les surfaces plantées (0% contre les 15% prévus par le règlement), pour le gabarit (25 m contre les 18 m prévus par le plan directeur n° 2______) et pour l’IUS (3,40 contre 2 prévu dans le règlement). Les dérogations accordées étaient fondées sur la prétendue conformité du projet avec le futur plan directeur de la zone de développement industriel ou d’activités mixtes de C______-F______, qui était en cours d’adoption et donc pas encore en vigueur; cela constituait une situation d’incertitude juridique sur laquelle il n’était pas possible de compter. Par cette décision, le département avait porté atteinte à la prévisibilité du droit et ainsi violé le principe de la légalité et de la sécurité du droit. En outre, le département n’avait pas démontré en quoi les circonstances justifiaient de telles dérogations, ni même argumenté sur l’absence d’atteinte au but général visé. Aucune motivation, ni analyse ne ressortaient en effet du dossier. En tant que personne touchée par la décision attaquée, elle ne pouvait déterminer si les circonstances justifiaient effectivement les dérogations admises ou s’il n’y avait pas eu d’atteinte au but visé, l’empêchant de plaider un éventuel excès du pouvoir d’appréciation, s’il devait y en avoir un. Par ailleurs, compte tenu de l’ampleur des dérogations et de l’absence de justification des autorités de préavis, il était difficile d’admettre que ces dérogations ne portaient pas atteinte au but général visé, notamment en raison du fait que les autorités se basaient sur un plan non adopté pour ne pas respecter un plan en vigueur. 8. Dans ses observations du 28 avril 2025, par l’intermédiaire de son conseil, B______ a conclu au rejet du recours, sous suite de frais et dépens. Elle s’en est rapportée à justice quant à la recevabilité du recours et au transport sur place sollicité par la recourante, précisant toutefois, à cet égard, que celle-ci n’exposait pas les raisons pour lesquelles un tel transport devrait avoir lieu et que cet acte d’instruction n’était

- 6/25 - A/675/2025 pas nécessaire vu les pièces versées à la procédure et les informations disponibles sur le SITG. La recourante estimait que le projet litigieux pourrait être source d’inconvénients graves au sens de l’art. 14 al. 1 let. a et e LCI puisque les futures activités déployées dans le bâtiment projeté entraîneraient le passage de grands camions entravant, voire empêchant, la circulation sur le chemin d’accès. Il n’en était rien. D’une part, la circulation de camions était entièrement compatible avec la vocation de la zone d’affectation, ainsi que retenu par les instances de préavis ayant examiné cet aspect; le fait que le projet dérogeait au plan directeur en vigueur n’y changeait rien puisque ce n’était pas la hauteur du bâtiment, ni son implantation ou encore sa densité qui pourraient engendrer les prétendues nuisances invoquées par la recourante, limitées à la question de la circulation de camions. D’autre part, l’accroissement du nombre de camions, soit le passage quotidien de quatre camions porteurs à unité simple, respectivement le passage à terme de deux camions semi-remorque, était infime et serait difficilement perceptible, et donc raisonnable, d’autant plus que les camions seraient stationnés intégralement sur sa parcelle vu les trois quais de chargement/déchargement projetés et sachant qu’un chargement-déchargement durait une demi-heure. Par ailleurs, l’étude de mobilité, tout comme le préavis favorable de l’OCT du 29 août 2024, venaient confirmer la présence d’équipements routiers suffisants, respectivement l’absence d’inconvénients graves en matière de circulation à l’égard du voisinage. En outre, le droit fédéral se limitait à exiger un accès suffisant; celui-ci n’ayant dès lors pas besoin d’être optimal, le rejet du présent grief s’avérait d’autant plus justifié. Par ailleurs, vu la présence d’une servitude de passage sur la parcelle n° 6______ au profit de la FTI permettant un débouché sur la rue des I______, tout portait à croire que le chemin deviendrait à terme unidirectionnel. Une servitude de passage analogue allait être constituée dans le cas d’espèce, au regard de la condition n° 3 du préavis de la FTI du 13 février 2024, avec de facto pour effet un élargissement du chemin à hauteur de son projet. Il en était d’ailleurs de même à hauteur du projet voisin (DD 7______/2), étant donné qu’une telle servitude avait été inscrite le 6 octobre 2021 sur la parcelle n° 8______. Cela démontrait la volonté du département de suivre une pratique consistant à imposer un recul de 1,50 m de chaque côté du chemin privé, en vue de son doublement à terme, dans l’attente de la mise en œuvre du futur plan directeur et de ses principes de circulation. Au surplus, compte tenu de la largeur moyenne des voitures et du fait que le chemin privé avait une largeur de 3 m, le problème de croisement évoqué par la recourante n’était pas inhérent à ses seuls camions, mais généralisé à l’ensemble des véhicules motorisés. Un comportement prudent de l’ensemble des conducteurs s’avérait donc indispensable, avec ou sans son projet, qui ne venait pas l’aggraver mais qui permettrait au contraire de procéder à des croisements à hauteur de sa parcelle, vu l’élargissement des voiries prévues à son niveau. La recourante évoquait les nuisances supplémentaires qui seraient engendrées, selon elle, par le chantier (empiètements, bruit, poussières et vibrations). L’art. 14

- 7/25 - A/675/2025 LCI ne visait toutefois que les nuisances issues ou induites par la construction ou l’installation projetée elle-même et non celles provoquées par les modalités de sa réalisation. De plus, l’emprise du chantier était strictement limitée à l’intérieur de sa parcelle, sans empiètement sur le chemin privé. Au surplus, aucun préaviseur n’avait formulé de critique à l’égard des plans de l’installation de chantier figurant au dossier. Finalement, tout grief lié à l’installation de chantier s’avérait prématuré puisque l’ouverture du chantier était liée à une procédure et une documentation distinctes. Les griefs liés au chantier devaient donc être déclarés irrecevables, respectivement être rejetés dans la mesure de leur recevabilité. La recourante considérait, sans le développer, que l’entrave alléguée en matière de circulation sur le chemin d’accès violait son droit de propriété, ce qui n’était pas le cas, faute d’inconvénients graves. En outre, le droit de propriété de la recourante n’était pas absolu, ce d’autant plus que le chemin privé était une dépendance appartenant à sept parcelles différentes, ce qui impliquait déjà une certaine restriction d’usage liée à son statut de copropriété. La recourante prétendait que la hauteur du gabarit nuirait à l’harmonie du quartier et créerait un déséquilibre visuel, au détriment de l’esthétique de la zone. Elle omettait de relever, qu’en réalité, la hauteur du bâtiment projeté était analogue au bâtiment voisin et à l’évolution en cours du secteur. En effet, les deux projets mitoyens avaient été développés de manière coordonnée, comme relevé par l’OU dans son préavis favorable du 4 juillet 2023, émis dans le cadre de la DD 7______/2. Par ailleurs, la CA - instance spécialisée dont la consultation était requise par l’art. 15 al. 2 LCI - avait minutieusement examiné l’esthétique du projet, puisque tant les façades que les superstructures avaient fait l’objet de ces critiques auxquelles il avait été répondu à satisfaction vu son préavis final favorable du 6 janvier 2025. La recourante se plaignait de l’absence d’alignement de la façade avec le bâtiment voisin, critique contradictoire avec son précédent grief. En tout état, la divergence d’implantation entre ces bâtiments avait obtenu l’aval de l’ensemble des instances de préavis, CA comprise, ce qui démontrait l’absence d’atteinte esthétique en découlant. S’agissant de la dérogation au sens de l’art. 14 du règlement, la commune, la CU, la FTI et l’OU avaient préavisé favorablement le projet et accepté de déroger aux plan directeur et règlement. S’il était vrai que l’implantation du bâtiment litigieux dérogeait à celle préconisée par ledit plan, il n’empêchait que cette divergence avait été identifiée par les préaviseurs concernés, qui avaient déclaré accepter d’y déroger en application de l’art. 14 du règlement. Une dérogation en la matière avait donc été accordée, laquelle s’avérait au surplus justifiée au regard de l’implantation du bâtiment sur la parcelle voisine, dont le projet reprenait l’alignement du côté rue H______. Il y aurait donc un alignement unique comme le préconisait le plan directeur en vigueur, seule son implantation étant modifiée. En outre, le futur plan directeur prévoyait un assouplissement en matière d’implantation le long de la rue H______, en fixant non pas un alignement, mais une bande d’implantation. Or,

- 8/25 - A/675/2025 l’alignement de la construction du côté de la rue H______ coïnciderait avec le futur périmètre d’implantation du plan directeur en cours d’adoption, qui était donc respecté. Il n’y avait dès lors pas lieu de craindre que l’implantation projetée vienne à terme porter atteinte aux intentions et buts de la planification directrice (existante et future). Au surplus, l’acceptation par les instances de préavis et le département du périmètre d’implantation validait aussi l’absence d’arborisation de 15% de la parcelle telle que définie à l’art. 3 al. 8 du règlement. Cet élément avait été mentionné dans le préavis de la commune, mais le département avait requalifié cette condition en souhait à l’issue de l’instruction de la requête. En outre, la parcelle ne comportait aucune arborisation dans sa configuration actuelle, tandis que les toitures projetées seraient largement végétalisées, à hauteur de 1’578,66 m2, un ratio de 81%. De plus, le projet voisin avait aussi bénéficié d’une dérogation portant sur l’art. 3 al. 8 du règlement. Le gabarit du projet respectait les exigences de l’art. 23 al. 1 LCI. Il était certes exact que l’actuel plan directeur limitait le gabarit à 18m, superstructure non comprise, mais une dérogation à cette limitation de hauteur avait été accordée. Elle apparaissait justifiée au regard de la hauteur des bâtiments voisins (reprise des hauteurs similaires du bâtiment ayant fait l’objet de la DD 7______/2), mais aussi en raison de sa finalité visant à permettre une densification plus importante comme le préconisait le PDCn 2030. En outre, le futur règlement directeur prévoyait que la pièce urbaine E7, dont faisait partie le présent projet, n’était soumise à aucun gabarit maximal. Enfin, s’agissant de la densité, de l’ordre de 3,40 dans le cas d’espèce, elle s’avérait très légèrement inférieure au cas voisin ayant amené à l’ATA/615/2020 du 23 juin 2020 et à l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_449/2020 du 26 août 2021 qui avaient validé une dérogation en la matière. Étant donné qu’aucun élément n’était en mesure de remettre en cause l’appréciation des préaviseurs et du département ni de la jurisprudence ayant déjà examiné cette question à proximité, il y avait lieu de rejeter ce grief. 9. Dans ses observations datées du 25 avril 2025, mais parvenues le 19 mai 2025 au tribunal, le département a conclu au rejet du recours et à la condamnation de la recourante aux frais de la procédure. Il s’en est rapporté à justice quant à la recevabilité du recours. Le PDCn 2030 faisait considérablement évoluer le quartier inclus dans le périmètre du grand projet E______, qui comprenait notamment la zone industrielle de C______ et qui était désigné comme étant le plus grand secteur d’activités du canton, accessible aussi bien par rail que par route. Le tissu industriel y était déjà riche et diversifié, comprenant notamment des gares de conteneurs et des entrepôts. Destiné à être densifié, ce périmètre était un des sites dévolus à la relocalisation des activités sises dans le J______- K______ L______ M______. Le grief relatif à l’accès au chemin privé était dépourvu de fondement. La recourante n’apportait aucun élément qui viendrait démontrer son appréciation purement subjective de la situation. Les instances spécialisées avaient spécifiquement analysé cet aspect et émis des préavis favorables. De plus, les plans

- 9/25 - A/675/2025 démontraient que les manœuvres s’effectueraient conformément à la remarque de l’OCT. Enfin, le projet litigieux était conforme à la zone et au plan directeur n° 2______, les dérogations accordées ne portant pas sur cet aspect. La recourante échouait à établir une violation de l’art. 26 Cst. L’entreposage de matériaux et de machines, qui empièteraient sur sa parcelle, ne faisait pas l’objet de l’autorisation de construire contestée, de sorte que ce grief était exorbitant à l’objet du litige et ainsi irrecevable. Il en allait de même pour les nuisances entraînées par le chantier dont elle se plaignait. Selon la recourante, la décision litigieuse serait contraire à l’art. 15 LCI. Cette position peinait à convaincre. En premier lieu, la recourante se limitait à une simple affirmation dépourvue de toute analyse ou documentation. Ensuite, sa déclaration était contredite par l’analyse de la CA, instance spécialisée, qui après avoir demandé non seulement la production d’une documentation lui permettant d’apprécier l’intégration du projet dans son contexte, mais aussi des modifications nécessaires à l’amélioration de la qualité architecturale du bâtiment à construire (préavis des 7 février, 29 août et 21 novembre 2024), s’était prononcée de manière favorable le 6 janvier 2025. De plus, la hauteur du bâtiment projeté s’alignait sur celle du bâtiment voisin, ce qui renforçait l’intégration du projet dans son environnement. La recourante errait en prétendant que le projet autorisé violerait le plan directeur n° 2______. Il ressortait des préavis des instances spécialisées que la divergence en matière d’implantation avait été non seulement identifiée et prise en compte, mais aussi comprise dans la dérogation. Le préavis favorable de la commune du 13 février 2024 mentionnait expressément que l’implantation du projet dérogeait à celle fixée par le plan directeur n° 2______. Le préavis favorable de l’OU du 8 février 2024 spécifiait, quant à lui, que le projet s’écartait notamment des alignements fixés par ledit plan. Or, le terme alignement comprenait évidemment le périmètre d’implantation comme le démontrait l’explication donnée par la recourante elle-même lorsqu’elle exposait que la construction prévue dépassait la limite fixée côté rue H______. Enfin, à la lecture du préavis favorable de la FTI du ______ 2024, le bâtiment en cause s’alignait sur la limite de la parcelle au lieu de prévoir un retrait sur la rue H______. Les instances de préavis s’étaient donc prononcées de manière favorable et en toute connaissance de cause à l’octroi de la dérogation prévue par l’art. 14 du règlement. La recourante errait en prétendant que les dérogations accordées seraient dénuées de justification et qu’elles ne pourraient se fonder sur des planifications futures à l’issue incertaine. Afin d’accorder les dérogations nécessaires, il s’était fondé entre autres sur les préavis de la CU et de la commune, de sorte que la troisième condition prévue par l’art. 14 règlement était satisfaite. La deuxième condition était remplie puisque la CU avait expressément relevé que le projet répondait aux objectifs de la zone, ce que la recourante ne remettait d’ailleurs pas en cause. Enfin, la première condition était aussi réalisée puisque la dérogation était fondée sur le PDCn 2030 qui invitait les autorités compétentes à privilégier une densification dans le

- 10/25 - A/675/2025 périmètre; elle répondait de plus à la mutation à venir du secteur, comme souligné par la commune, la FTI et l’OU. La jurisprudence était déjà parvenue à une telle conclusion (ATA/615/2020 du 23 juin 2020 consid. 11), tout en précisant qu’il n’était pas arbitraire de se fonder sur les mutations à venir qui répondaient à l’objectif de densification fixé par le droit fédéral. 10. Par réplique du 30 juin 2025, la recourante a persisté dans les conclusions prises dans son recours. Le chemin privé n’étant ni adapté ni aménagé pour supporter l’accroissement de la circulation résultant du projet litigieux et causé par les constructions déjà autorisées, la décision violait les art. 19 et 22 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700). Selon la jurisprudence, la question du trafic devait être examinée par rapport aux caractéristiques du quartier ou des rues en cause. En l’occurrence, l’augmentation du trafic résultant du projet ne se limiterait pas à quelques camions supplémentaires puisqu’il s’y ajoutait tous les autres véhicules circulant sur le chemin privé. De plus, les véhicules accédant actuellement à la parcelle en cause par la rue H______ ne le pourraient plus et le projet litigieux prévoyait notamment un parking sur deux étages souterrains comprenant 36 places pour voitures, 25 places pour motos et 79 places pour vélos; cela augmenterait le trafic sur le chemin privé. Il fallait également tenir compte des deux autres projets de construction sur des parcelles voisines ayant pour seul accès le chemin privé : 1) l’autorisation de construire DD 7______, entrée en force, prévoyait la construction d’une halle de stockage, d’un garage et d’un showroom pour véhicules sur la parcelle n° 8______ et 2) la demande d’autorisation de construire DD 9______/1, en cours d’instruction, prévoyait la construction d’un parking souterrain sur la parcelle n° 10_____. L’augmentation du trafic résultant des nombreuses nouvelles constructions de grande ampleur apparaissait disproportionnée à la taille du chemin, étant souligné qu’aucune modification ou adaptation de ce dernier sur toute sa longueur n’avait été réalisée ou n’était prévue. Le chemin avait une largeur de 3 m, rendant déjà impossible le croisement de deux voitures; la photographie produite permettait de constater qu’un camion occupait toute sa largeur et y entravait la circulation, au point que même un vélo ne pouvait y circuler. Dans ces circonstances, l’argument selon lequel l’utilisation de camions porteurs à unité simple d’une largeur de 2,50 m atténuerait l’impact du projet litigieux n’était d’aucune pertinence; d’une largeur identique à celle des camions semi-remorques, ils engendreraient les mêmes difficultés, voire impossibilités de croisement, de manœuvres et de problèmes de sécurité. La propriétaire des parcelles 11______ et de la commune partageait son opinion, estimant qu’il n’était « pas possible d’avoir une circulation de camions de transport pour le futur bâtiment de [B______], à usage de stockage, sans péjorer la circulation des autres usagers ». Les suppositions selon lesquelles il n’était pas impossible que le chemin privé soit modifié en sens unique ou encore qu’un élargissement soit probable n’étaient nullement étayées. Il ne s’agissait que d’une simple hypothèse qui ne permettait pas

- 11/25 - A/675/2025 de pallier aux nuisances et entraves que subiraient les autres parcelles desservies par le chemin privé en raison du projet litigieux. En outre, la problématique de la circulation sur le chemin privé ne serait pas résolue par son élargissement au moyen d’une servitude de passage de 1,5 mètre sur la parcelle n° 8______ et sur la parcelle en cause ou encore d’une servitude de passage de 4 m sur la parcelle n° 6______, propriété de la FTI. Ces mesures ne permettraient pas un élargissement suffisant et sur toute la longueur du chemin; il ne s’agirait en tout état que d’un ajustement partiel, marginal et de surcroît hypothétique. Dans ces conditions, et en l’absence de toute étude de trafic portant sur la compatibilité du projet litigieux avec les contraintes inhérentes à l’accès des parcelles par le chemin privé, il ne pouvait pas être sérieusement soutenu que l’emprise de ces servitudes suffirait à garantir une circulation fluide et sans atteinte aux droits des tiers. De surcroît, le projet prévoyait, ainsi qu’il résultait des plans, que les manœuvres des camions soient effectuées sur le chemin, alors que l’OCT avait imposé qu’elles le soient dans la cour de l’intimée. Les manœuvres schématisées sur les plans représentaient en outre les manœuvres idéales à exécuter, mais rien ne permettait de garantir qu’elles seraient respectées. La FTI était consciente de la problématique de circulation et elle tentait d’organiser une réunion entre tous les propriétaires du chemin privé, motivant la nécessité d’une telle réunion par la suppression prévue, à terme, de l’accès aux parcelles bordant le chemin privé par la rue H______. À la lumière de ces éléments, un transport sur place s’imposait. Il fallait également entendre deux témoins, à savoir la cheffe de projet à la FTI et l’administrateur de la propriétaire des parcelles nos 11______ et 12______, qui disposaient d’informations déterminantes sur les conditions d’accès actuelles et futures au chemin privé, les servitudes existantes ou projetées, ainsi que sur les incidences concrètes du projet litigieux sur les parcelles voisines. 11. Le département a dupliqué le 16 juillet 2025. La recourante persistait à soutenir que le projet contesté serait de nature à entraver la circulation sur le chemin d’accès à la parcelle litigieuse et à porter atteinte à son droit de propriété. Elle s’appuyait sur le nombre de places de stationnement prévues par le projet, ainsi que par les constructions à venir sur les parcelles voisines pour en déduire que l’augmentation du trafic serait considérable. Ce faisant, elle se limitait à nouveau à des déductions subjectives insuffisantes pour démontrer que l’analyse de cet aspect par les instances spécialisées serait déficiente. Le fait d’alléguer une augmentation du trafic, sans démonstration d’inconvénients graves, ne lui était d’aucun secours. Au surplus, les 36 places de stationnement autorisées ne constituaient pas un générateur de trafic important par rapport à la circulation existante et ce d’autant moins qu’en cas de manœuvre sur la parcelle n° 1______ par exemple, la voie permettait un stockage d’environ 12 véhicules avant la première rampe. S’agissant des projets voisins, force était de noter que les activités de garage et showroom impliquaient des mouvements de véhicules principalement en journée alors que les activités artisanales ou industrielles engendraient des

- 12/25 - A/675/2025 mouvements plutôt en heure de pointe, correspondant aux arrivées de travail. La circulation étant ainsi répartie sur l’ensemble de la journée, le risque d’inconvénients liés au trafic en était d’autant réduit. La largeur du chemin avancée par la recourante était erronée, celle-ci s’élevant à 3,50 m. De plus, selon la jurisprudence, l’aptitude d’une voie d’accès à assurer la desserte d’une parcelle n’exigeait pas que soient garanties des possibilités de croisement sur toute sa longueur, notamment lorsque la visibilité permettait à un conducteur attentif et respectueux des règles usuelles de circulation de constater la présence d’un autre véhicule suffisamment tôt pour s’arrêter à l’entrée du tronçon et le laisser passer, ce même s’il devait apparaître finalement nécessaire de procéder à des marches arrière malcommodes compte tenu de la longueur du chemin. En outre, la configuration de lieux permettait de constater que des places d’évitement existaient sur des parcelles privées. Enfin, la décision contestée ne prévoyait pas un empiètement sur la parcelle de la recourante, pas plus qu’elle ne l’autorisait. À ce sujet, l’OCT avait exigé dans son premier préavis que les manœuvres de livraison s’effectuent dans la cour de l’entreprise pour ne pas entraver l’accès au chemin privé. Si cette exigence n’apparaissait plus dans son dernier préavis, c’est que l’intimée était parvenue à démontrer que les manœuvres des camions en marche arrière demeuraient dans la voie et n’impactaient pas la parcelle de la recourante. 12. L’intimée a dupliqué le 22 juillet 2025. À teneur des images aériennes de mai 2019 et mars 2020 disponibles sur le système d’information du territoire genevois (ci-après : SITG), on constatait que plusieurs voitures étaient stationnées sur sa parcelle, en bordure du chemin privé. II en était de même sur la parcelle voisine n° 8______, dont une partie des voitures stationnées empiétait même sur ledit chemin. Le tronçon de la servitude de passage constituée sur la parcelle n° 6______ était aussi utilisé à des fins de stationnement. Du côté de la parcelle de la recourante, il pouvait être observé que des arbres et de la végétation bordaient le chemin privé, à hauteur de quasiment toute la longueur en vis-à-vis de sa parcelle. Il apparaissait ainsi que l’accès à la parcelle de la recourante se faisait sur, tout au plus, la première dizaine de mètres de cette parcelle longeant le chemin privé, ce que l’orientation des places de parking en épis devant le bâtiment n° 568 venait confirmer. Il résultait de l’image aérienne de juin 2023 disponible sur le SITG que la recourante avait supprimé l’ensemble de la zone de verdure au profit d’un revêtement bitumeux avec pour effet que la totalité de la parcelle était devenue carrossable. Les places de stationnement sur la parcelle n° 12_____ avaient été dessinées parallèlement au chemin privé, soit environ 1,50 m en retrait de la limite parcellaire. Antérieurement, selon l’image de mars 2020, ces places étaient en épis et les véhicules stationnés empiétaient sur le chemin privé. Ainsi que le montraient ces images aériennes, une partie du trafic antérieur au projet circulait déjà sur le chemin. L’accroissement de la circulation serait en réalité, vu sa quantité minime et sa nature, imperceptible.

- 13/25 - A/675/2025 La recourante se prévalait certes de l’étroitesse du chemin d’accès telle qu’elle se reflèterait dans les photographies produites, mais au vu de ces photographies, on voyait que l’étroitesse du chemin découlait des installations de chantier, subsidiairement du stationnement de véhicules. Les photographies venaient confirmer que les camions arrivaient à transiter par le chemin privé et que ce transit existait déjà. L’accroissement du trafic de camion - limité à deux ou quatre camions quotidiens, selon leurs dimensions - serait imperceptible. En outre, la comparaison entre les images aériennes de mars 2020 et juin 2023 permettait de constater que la recourante avait réalisé des travaux sur sa parcelle, en bordure du chemin privé, qui impliquaient notamment la suppression d’arbres et qui avaient des effets en matière d’écoulement d’eau. Ces travaux auraient été indéniablement assujettis à autorisation de construire. Ainsi, tout portait à croire qu’une servitude de passage analogue à celle exigée des propriétaires voisins aurait été imposée en contrepartie de la délivrance de l’autorisation de construire, si une telle autorisation de construire avait été requise. La recourante était donc malvenue de se plaindre de l’étroitesse du chemin, respectivement d’un risque d’empiètement de l’ordre de quelques centimètres sur sa parcelle, alors qu’elle-même ne semblait pas respecter ses obligations légales en matière d’assujettissement à autorisation de construire pour, précisément, s’affranchir de tout risque de se voir imposer une servitude de passage qui règlerait le problème dont elle se plaignait. Elle contrevenait à l’adage nemo auditur suam (propriam) turpitudinem allegans, concrétisant le principe de la bonne foi et valant également en droit public. En rendant entièrement carrossable sa parcelle le long du chemin privé, la recourante avait elle-même mis à néant tout risque d’étroitesse du chemin devant le projet litigieux. En tout état, même si une telle servitude n’aurait pas été imposée à la recourante, cela n’aurait eu aucune conséquence en l’espèce. Un léger empiètement sur des surfaces carrossables découlant d’un croisement de véhicules ou d’une manœuvre de sortie de parcelle était un usage courant et proportionné dans une telle configuration; cet usage avait d’ailleurs cours sur le chemin privé. De plus, les travaux réalisés par la recourante confirmaient son accord à un tel empiètement, sans quoi elle n’aurait pas supprimé la verdure préexistante - aménagement empêchant de facto tout empiètement - alors qu’elle n’en avait pas la nécessité. La recourante se fondait sur les plans de manœuvres produits pour clamer de prétendus inconvénients graves à son égard. Or, ces plans traitaient des girations de camions semi-remorques, soit ceux qui circuleraient à terme, alors que dans l’intervalle, c’étaient des camions porteurs à unité simple qui circuleraient. Ces plans attestaient, qu’en cas de départ d’un camion non à unité simple du premier quai, l’empiètement se limiterait tout au plus à quelques dizaines de centimètres, soit en deçà de la largeur de la servitude dont la constitution aurait été ordonnée à l’égard de la recourante si elle avait sollicité une autorisation de construire avant de réaliser ses travaux d’aménagement. En application du principe de proportionnalité déjà, un tel empiètement ne pouvait être source d’inconvénients graves au sens de l’art. 14 LCI, d’autant plus qu’il s’agissait d’une surface carrossable, soit dévolue à

- 14/25 - A/675/2025 ce seul usage. De plus, il s’agirait principalement d’un empiètement « immatériel » en ce sens que ce ne seraient pas véritablement les roues, mais quasiment exclusivement le porte-à-faux/surplomb du camion semi-remorque qui dépasserait légèrement du chemin privé selon les manœuvres de sortie effectuées. En outre, sachant que dans la configuration antérieure (image aérienne de mars 2020), la recourante pouvait accéder à sa parcelle en utilisant exclusivement les premiers mètres longeant le chemin privé, tout portait à croire que cette dernière ne serait aucunement prétéritée dans les allers et venues de l’intimée. Finalement, ces plans avaient été validés par l’OCT. Comme l’évoquait la recourante, la FTI avait mené, le 14 juillet 2025, une réunion au sujet de la desserte interne de la pièce urbaine E7. À teneur de l’invitation reçue, il était indiqué que : « Les accès de la rue H______ seront à terme[s] supprimés. Ceci indépendamment de l’adoption ou non du plan directeur de la future N______ Cette rencontre entre propriétaires est nécessaire pour une coordination entre propriétaires ». La FTI avait donc la volonté de procéder aux ajustements routiers nécessaires, respectivement d’accompagner les différents propriétaires concernés dans cette perspective, au vu de l’évolution prévisible du secteur, indépendamment de la temporalité de la planification directrice. Les projets en cours de réalisation ou de planification démontraient, par leurs contenus, qu’ils étaient coordonnés, entre autres au niveau des dessertes routières. L’autorisation de construire litigieuse ne serait pas immédiatement mise en œuvre dès son entrée en force et cette latence laisserait aux acteurs concernés un laps de temps supplémentaire pour ajuster au besoin la configuration du chemin d’accès en bonne intelligence, avant l’entrée en exploitation du bâtiment projeté, sans que cela ne signifie que la configuration actuelle ne soit pas suffisante au sens de la jurisprudence en matière d’équipement. Dans tous les cas, ce périmètre semblait voué à évoluer favorablement, c’est-à-dire en faveur d’un élargissement coordonné de la voie d’accès. La recourante formulait des considérations techniques liées aux dimensions des camions envisagés sans connaissances en la matière. En effet, bien que les deux aient la même largeur, une longueur réduite des seconds camions leur permettait de manœuvrer plus facilement. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10).

- 15/25 - A/675/2025 3. Pour qu’un recours soit recevable, il faut encore que son auteur soit touché directement par la décision et qu’il ait un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée soit annulée ou modifiée (art. 60 LPA). 4. Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la modification de la décision attaquée, qui permette d’admettre qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général, de manière à exclure l’action populaire. Cet intérêt digne de protection ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 144 I 43 consid. 2.1; 143 II 506 consid. 5.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1). Un recours dont le seul but est de garantir l’application correcte du droit demeure irrecevable, parce qu’assimilable à l’action populaire (ATF 144 I 43 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 2C_98/ 2023 du 14 juin 2023 consid. 6.3; ATA/665/2023 du 20 juin 2023 consid. 5.3). 5. Dans une jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a jugé que le propriétaire d’une parcelle bâtie directement voisine de celle où devait prendre place le projet de construction litigieux, était particulièrement touché par l’arrêt cantonal et pouvait se prévaloir d’un intérêt personnel et digne de protection à son annulation et à celle de l’autorisation de construire délivrée aux intimés. Il bénéficiait ainsi de la qualité pour recourir au sens de l’art. 89 al. 1 de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110). En cette qualité, il pouvait faire valoir tous les griefs qui pouvaient conduire à annuler l’autorisation de construire et à revoir le projet de construction (arrêt du Tribunal fédéral 1C_73/2025 du 24 juillet 2025 consid. 2.3). 6. En l’occurrence, la recourante est propriétaire de la parcelle n° 5______, directement voisine de la parcelle n° 1______ où se situe le projet litigieux. Dans cette mesure, elle dispose manifestement de la qualité pour recourir et, conformément à la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, peut faire valoir tous les griefs pouvant conduire à l’annuler de l’autorisation de construire litigieuse et à revoir le projet de construction, comme c’est le cas en l’espèce. 7. À titre préalable, le recourant sollicite, en appui de ses allégués, l’audition de deux témoins, ainsi qu’un transport sur place. 8. Le droit d’être entendu garantit par l’art. 29 al. 2 Cst. comprend, classiquement, le droit, pour l’intéressé, de s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 149 I 91 consid. 3.2; 145 I 167 consid. 4.1). Ce droit ne s’étend toutefois qu’aux éléments pertinents pour décider de l’issue du litige et le droit de faire administrer des preuves n’empêche pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation

- 16/25 - A/675/2025 anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 2.2.1). En outre, ce droit ne confère pas le droit d’être entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 140 I 68 consid. 9.6.1; arrêts du Tribunal fédéral 1C_359/2022 du 20 avril 2023 consid. 3.1; 8C_381/2021 du 17 décembre 2021 consid. 3.2; cf. aussi art. 41 in fine LPA). Ces principes s’appliquent également à la tenue d’une inspection locale en l’absence d’une disposition cantonale qui imposerait une telle mesure d’instruction, étant précisé qu’une telle disposition n’existe pas en droit genevois (ATF 120 Ib 224 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1; ATA/160/2025 du 11 février 2025 consid. 3.1). 9. En l’espèce, le tribunal estime que les documents et photographies versés au dossier, ainsi que les outils informatiques à disposition, notamment le SITG, permettent de visualiser les parcelles en cause et leur état. En outre, la recourante a eu l’occasion de s’exprimer à plusieurs reprises, par écrit, durant la présente procédure, exposant ainsi son point de vue, et de produire toutes les pièces qu’elle estimait utiles à l’appui de ses allégués. Le département et l’intimée ont aussi répondu à son recours, se prononçant sur les griefs qu’ils estimaient pertinents pour l’issue du litige. Dans ces circonstances, le tribunal retient que les auditions des deux témoins requises et la tenue d’un transport sur place n’apparaissent pas utiles ni, surtout, à même de modifier l’issue du litige. Enfin, et en tout état, force est de constater que le tribunal dispose d’un dossier complet et des éléments utiles lui permettant de se forger une opinion et de statuer en connaissance de cause sur le recours. Il ne sera donc pas donné suite aux actes d’instruction sollicités, ceux-ci n’étant au demeurant pas obligatoires. 10. Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l’espèce. Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 8C_373/2024 du 18 décembre 2024 consid. 4.5; Thierry

- 17/25 - A/675/2025 TANQUEREL/Frédéric BERNARD, Manuel de droit administratif, 2025, n. 515

p. 191). 11. Saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les motifs invoqués par celles- ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/53/2025 du 14 janvier 2025 consid. 4). 12. Dans un premier grief, la recourant estime que la parcelle devant accueillir le projet litigieux ne bénéficie pas d’un accès juridiquement garanti. Elle fait valoir que la réalisation du bâtiment lui causerait des inconvénients graves du fait de l’augmentation considérable du nombre de véhicules amenés à emprunter le chemin privé. Elle se demande par ailleurs comment les travaux pourraient se réaliser sans entraver le chemin. Enfin, les manœuvres des camions circulant vers et depuis la parcelle en cause, empiétant sur sa parcelle, violerait son droit de propriété. 13. L’art. 22 LAT prévoit qu’aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l’autorité compétente (al. 1). L’autorisation est notamment délivrée si le terrain est équipé (al. 2 let. b). Selon l’art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès. Une voie d’accès est adaptée à l’utilisation prévue lorsqu’elle est suffisante d’un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu’elle dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a). Il faut aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l’accès des services de secours et de voirie soit assuré. Cela étant, la loi n’impose pas des voies d’accès idéales; celles-ci doivent être suffisantes ou adaptées. Pour les zones à bâtir, il s’agit en règle générale de routes et chemins desservant la zone à équiper, compte tenu des circonstances locales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (arrêts du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.1; 1C_597/2020 du 9 octobre 2020 consid. 6.1; 1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 5.1; 1C_56/2019 du 14 octobre 2019 consid. 3.1; 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.1; 1C_387/2014 du 20 juin 2016 consid. 7.1; 1C_318/2014 du 2 octobre 2014; cf. aussi ATA/1102/2020 du 3 novembre 2020 consid. 3a; ATA/1273/2017 du 12 septembre 2017 consid. 16b). 14. En particulier, l’aptitude d’une voie d’accès à assurer la desserte d’une parcelle n’exige pas que soient garanties des possibilités de croisement sur toute sa longueur; il suffit que ces possibilités soient suffisantes pour assurer la sécurité des usagers (cf. arrêts du Tribunal fédéral 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.2; 1C_148/2009 du 29 juillet 2009 consid. 4.2; ATA/1102/2020 du 3 novembre 2020 consid. 3c). L’accès est en principe considéré comme suffisant lorsqu’il présente

- 18/25 - A/675/2025 des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et, cela même si, en raison de l’accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 5.1). S’agissant de l’accessibilité au réseau routier, le droit fédéral n’exige aucunement qu’une route carrossable mène directement jusqu’au terrain ou au bâtiment projeté pour que celui-ci soit considéré comme équipé. Il suffit qu’il existe une route à proximité, à partir de laquelle il est possible d’accéder à la construction par un chemin piéton (ATA/1242/2023 du 14 novembre 2023 consid. 3.2; ATA/1060/2023 du 26 septembre 2023 consid. 5.3). 15. L’art. 19 LAT comporte des notions indéterminées. Les autorités communales et cantonales disposent en ce domaine d’un important pouvoir d’appréciation (ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.1; 1C_242/2019 du 7 avril 2020 consid. 3.1; ATA/1102/2020 du 3 novembre 2020 consid. 3a et les arrêts cités). Elles peuvent également se fonder sur les normes VSS, étant précisé qu’elles sont non contraignantes et doivent être appliquées en fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit dont celui de la proportionnalité. Elles ne doivent ainsi pas être appliquées de manière trop rigide et schématique (arrêts du Tribunal fédéral 1C_88/2019 du 23 septembre 2019 consid. 3.2; 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.1 et 5.3.3; 1C_255/2017 du 24 octobre 2017 consid. 4.8). La jurisprudence admet que si les conflits entre véhicules sont gérables, le cas échéant au moyen d’une manœuvre en marche arrière, la voie d’accès demeure adaptée (arrêt du Tribunal fédéral 1C_481/2018 du 20 mai 2020 consid. 7.2.2). 16. Dans une jurisprudence du 9 octobre 2020, le Tribunal fédéral a confirmé un arrêt du Tribunal cantonal vaudois considérant un chemin d’une largeur de 3 m à 3,5 m, avec des murets de part et d’autre, comme suffisant. Le projet de construction portait sur un immeuble de vingt-trois appartements, comprenant notamment la création d’un parking souterrain de dix-sept places pour voitures auxquelles s’ajoutaient cinq autres places. Sur le trajet jusqu’à l’accès au parking souterrain, soit une distance de 100 m, il existait, grâce aux surlargeurs prévues par le projet, trois possibilités de croisement pour deux voitures de tourisme, soit tous les 30 m environ (arrêt 1C_597/2019 du 9 octobre 2020 consid. 6). Dans certaines circonstances, un long chemin étroit (moins de 3 m) présentant à certains endroits une largeur de 2,2 m est suffisant, notamment s’il ne sert qu’aux riverains (voie sans issue) et s’il existe, aux endroits présentant peu de visibilité, des possibilités d’évitement, au besoin sur des parcelles de riverains qui y consentent. L’aptitude d’une voie d’accès à assurer la desserte d’une parcelle n’exige cependant pas que soient garanties des possibilités de croisement sur toute sa longueur, notamment lorsque la visibilité permet à un conducteur attentif et respectueux des règles usuelles de circulation de constater la présence d’un autre

- 19/25 - A/675/2025 véhicule suffisamment tôt pour s’arrêter à l’entrée du tronçon et le laisser passer, ce même s’il devait s’avérer finalement nécessaire de procéder à des marches arrière malcommodes compte tenu de la longueur du chemin (Eloi JEANNERAT, Commentaire pratique LAT: Planifier l’affectation, 2016, no 28 ad art. 19 LAT et les références citées). 17. La réalisation de la voie d’accès est juridiquement garantie lorsque le terrain peut être raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les utilisateurs du bâtiment ont le droit d’emprunter (arrêt du Tribunal fédéral 1C_387/2014 du 20 juin 2016 consid. 7.1 et les références). Selon la jurisprudence, l’autorité compétente peut autoriser une construction sur un bien-fonds qui, sans être directement accessible depuis la voie publique l’est par le biais d’une servitude foncière au sens des art. 730 ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210), dans la mesure où cet accès est suffisant au regard de l’utilisation prévue. En cas de doute sur la capacité de l’accès prévu à répondre aux besoins de la future construction, l’autorisation de construire doit en principe être refusée, la condition de l’art. 22 al. 2 let. b LAT n’étant alors pas réalisée. S’il apparaît toutefois vraisemblable que la parcelle en cause dispose d’un accès suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux recourants s’opposant au projet de démontrer que tel ne serait pas le cas (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/ 2020 du 19 mai 2021 consid. 3.1.3). 18. Aux termes de l’art. 14 LCI, le département peut refuser les autorisations prévues à l’art. 1 LCI lorsqu’une construction ou une installation peut être la cause d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public (let. a), ne remplit pas les conditions de sécurité et de salubrité qu’exige son exploitation ou son utilisation (let. b), ou ne remplit pas les conditions de sécurité ou de salubrité suffisantes à l’égard des voisins ou du public (let. c). Cette disposition appartient aux normes de protection qui sont destinées à sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée (ATA/92/2003 du 25 février 2003 consid. 4b et les références citées). Elle n’a toutefois pas pour but d’empêcher toute construction dans une zone à bâtir, qui aurait des effets sur la situation ou le bien-être des voisins (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). Ainsi, la construction d’un bâtiment conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en principe pas être source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus de la part du constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux caractéristiques du quartier ou des rues en cause (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a; ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8b; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a; ATA/758/2016 du 6 septembre 2016; ATA/699/2015 du 30 juin 2015; ATA/86/2015 du 20 janvier 2015; ATA/801/2014 du 14 octobre 2014). La chambre administrative a notamment retenu que la construction d’un habitat groupé

- 20/25 - A/675/2025 de huit logements ne compromettait pas la desserte par un chemin où un croisement à vue était possible (ATA/638/2020 du 30 juin 2020 consid. 4). 19. Les normes de protection, tel l’art. 14 LCI, sont destinées à sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée; elles ne visent pas au premier chef à protéger l’intérêt des voisins. La construction d’un bâtiment conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en principe être source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus de la part du constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux caractéristiques du quartier ou des rues en cause (ATA/649/2002 du 5 novembre 2002 consid. 19 et les arrêts cités). La notion d’inconvénients graves est une norme juridique indéterminée, qui doit s’examiner en fonction de la nature de l’activité en cause et qui laisse à l’autorité une liberté d’appréciation. Celle-ci n’est limitée que par l’excès ou l’abus du pouvoir d’appréciation. Le pouvoir d’examen s’exerce dans les limites précitées, sous réserve du respect du principe de proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable et de l’intérêt public en cas d’octroi d’une autorisation (ATA/1101/2022 du 1er novembre 2022 consid. 5b et les références citées). 20. L’art. 14 LCI traite aussi des inconvénients afférents à la circulation, notamment en ce qui concerne le stationnement des véhicules ou la mise en danger des piétons, voire du public (ATF 118 Ia 112), étant relevé que l’accroissement du trafic routier ne crée pas une gêne durable au sens de cette disposition, s’il est raisonnable eu égard à la zone considérée (ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8c; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). La chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a notamment retenu que la construction d’un habitat groupé de huit logements ne compromettait pas la desserte par un chemin où un croisement à vue était possible (ATA/638/2020 du 30 juin 2020 consid. 4). 21. Enfin, cette disposition vise les nuisances issues ou induites par la construction ou l’installation projetée elle-même et non celles provoquées par les modalités de sa réalisation. Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé qu’il n’était pas arbitraire de considérer que les inconvénients causés par un chantier de construction, notamment la circulation temporairement accrue qui en résultait, ne constituaient pas des inconvénients graves au sens de cette disposition, même si, suivant les circonstances, ils pouvaient être plus ou moins sensibles pour les voisins (arrêt 1P.530/2002 du 3 février 2002 confirmant l’ATA/447/2002 du 27 août 2002; cf. aussi ATA/1220/2020 du 1er décembre 2020 consid. 7a et les arrêts cités; ATA/399/2020 du 23 avril 2020 consid. 7d). 22. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi; l’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt

- 21/25 - A/675/2025 public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser (ATA/188/2025 du 18 février 2025 consid. 6.14). Selon une jurisprudence bien établie, les juridictions administratives observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles- ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA/1265/2024 du 29 octobre 2024 consid. 5.3). 23. Aux termes de l’art. 26 Cst., la propriété est garantie. Cette garantie constitutionnelle comprend la faculté de disposer de son terrain dans les limites des lois et des plans d’affectation du sol (ATA/929/2018 du 11 septembre 2018). En revanche, le propriétaire riverain ne peut pas invoquer l’art. 26 al. 1 Cst. pour s’opposer à des réglementations du trafic automobile, lorsque celles-ci ne rendent pas impossible ou ne compliquent pas à l’excès l’utilisation de son bien-fonds conforme à sa destination (ATF 131 I 12 consid. 1.3; 126 I 213 consid. 1b). 24. En l’espèce, le tribunal soulignera tout d’abord que l’OCT, instance spécialisée en la matière, s’est prononcé favorablement au projet dans son préavis du 29 août 2024, après en avoir demandé diverses modifications. Conformément à la jurisprudence rappelée plus haut, dans la mesure où l’autorité de décision ne s’est pas écartée de ce préavis, le tribunal doit observer à l’égard de ce dernier une retenue particulière et ne saurait le remettre en question sur la base de sa propre appréciation de la situation ou en se fondant sur des considérations de nature générale. Par ailleurs, le projet autorisé étant conforme aux normes applicables au régime de la zone dans laquelle il s’inscrit, comme il sera vu ci-après, le trafic supplémentaire engendré par le projet ne peut en principe être considéré comme un « inconvénient grave ». En outre, aucun élément concret ne permet de retenir que la circulation sur le chemin privé connaîtrait une augmentation importante d’engins motorisés et que le projet créerait dès lors une surcharge du trafic motorisé et/ou un danger pour les usagers du chemin précité, ce d’autant que l’OCT, instance spécialisée en matière de mobilité et de sécurité routière, qui a examiné à plusieurs reprises le projet, n’a émis aucune observation à ce sujet, ne mettant en exergue aucune problématique d’ordre sécuritaire, en particulier. L’allégation contraire ne se fonde que sur des conjectures; en fait, les griefs de la recourante à cet égard reposent uniquement sur des affirmations générales qui découlent manifestement de sa seule appréciation. En tout état, la recourante ne démontre pas, à satisfaction de droit, que le projet querellé provoquerait un accroissement déraisonnable du trafic sur le chemin privé, au point de constituer un inconvénient grave. Certes, il faut admettre que les autres projets voisins (DD 7______ et DD 9______/1) généreront un trafic supplémentaire, mais, ainsi qu’exposé de manière convaincante par le département,

- 22/25 - A/675/2025 lors d’autres phases horaires que celles des camions de l’intimée. De plus, le simple fait que 36 places de stationnement supplémentaires soient prévues n’implique pas, en soi, forcément qu’un nombre équivalant de véhicules circuleront en plus sur le chemin privé par rapport à ceux l’empruntant actuellement; ces places permettront à des véhicules empruntant déjà ce chemin à ce jour de se stationner. De plus, dans la mesure où l’aptitude d’une voie d’accès à assurer la desserte d’une parcelle n’exige pas que soient garanties des possibilités de croisement sur toute sa longueur et qu’il suffit que la visibilité permette à un conducteur de constater la présence d’un autre véhicule suffisamment tôt pour le laisser passer, ce même s’il devait être nécessaire de procéder à des marches arrière malcommodes, il ne peut être considéré que le chemin privé ne puisse accueillir le trafic lié au projet litigieux. En outre, la configuration de lieux permet de constater que des places d’évitement existent. Par ailleurs, la décision contestée ne prévoit nullement un empiètement sur la parcelle de la recourante, pas plus qu’elle ne l’autorise, bien au contraire. L’OCT a exigé dans son premier préavis que les manœuvres de livraison s’effectuent dans la cour de l’intimée pour ne pas entraver l’accès au chemin privé. Le fait que cette exigence n’apparaisse plus dans son dernier préavis démontre que l’intimée a prouvé que les manœuvres des camions en marche arrière demeurent dans la voie et n’impactent pas la parcelle de la recourante; rien ne permet de retenir que les conducteurs de ces véhicules ne sachent pas les manœuvrer correctement et qu’ils empièteraient de ce fait sur la parcelle de la recourante. Dans ces circonstances, aucune violation de son droit à la propriété ne peut être retenue. Enfin, conformément à la jurisprudence citée plus haut, les inconvénients causés par un chantier de construction, notamment la circulation temporairement accrue qui en résulterait, ne constituent pas des inconvénients graves au sens de cette disposition, même si, suivant les circonstances, ils pourraient être plus ou moins sensibles pour les voisins. Au vu de ces développements, du point de vue du droit public de la construction, le terrain sur lequel est envisagée la construction litigieuse, est équipé au sens des art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT et aucun inconvénient grave en lien avec les voies d’accès et la circulation ne peuvent être retenus. Les griefs de la recourante à ce propos seront ainsi écartés. 25. La recourante se plaint d’une violation de l’art. 15 LCI. 26. L’art. 15 LCI prévoit que le département peut interdire ou n’autoriser que sous réserve de modification toute construction qui, par ses dimensions, sa situation ou son aspect extérieur nuirait au caractère ou à l’intérêt d’un quartier, d’une rue ou d’un chemin, d’un site naturel ou de points de vue accessibles au public (al. 1). La décision du département se fonde notamment sur le préavis de la CA ou, pour les objets qui sont de son ressort, sur celui de la Commission des monuments, de la

- 23/25 - A/675/2025 nature et des sites (ci-après : CMNS). Elle tient compte également, le cas échéant, de ceux émis par la commune ou les services compétents du département (al. 2). Une telle clause fait appel à des notions juridiques imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de chaque cas d’espèce; ces notions laissent à l’autorité une certaine latitude de jugement. Lorsqu’elle estime que l’autorité inférieure est mieux en mesure d’attribuer à une notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l’autorité de recours s’impose alors une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l’interprétation de la norme juridique indéterminée fait appel à des connaissances spécialisées ou particulières en matière de comportement, de technique, en matière économique, de subventions et d’utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l’esthétique des constructions (ATA/1102/2022 précité consid. 6c et l’arrêt cité). L’art. 15 LCI reconnaît ainsi au département un large pouvoir d’appréciation. Ce dernier n’est limité que par l’excès ou l’abus du pouvoir d’appréciation (ATA/383/2023 du 18 avril 2023 consid. 5.3.1). 27. Lorsque la consultation de la CA est imposée par la loi, le préavis de cette commission a un poids certain dans l’appréciation qu’est amenée à effectuer l’autorité de recours (ATA/1101/2022 du 1er novembre 2022 consid. 5d et l’arrêt cité). Il n’en demeure pas moins que la délivrance des autorisations de construire demeure de la compétence exclusive du département, à qui il appartient de statuer en tenant compte de tous les intérêts en présence (ATA/1168/2023 du 31 octobre 2023 consid. 4.8 et les arrêts cités). Dans sa jurisprudence relative aux préavis de la CA, la chambre administrative a retenu qu’un préavis favorable n’a en principe pas besoin d’être motivé (ATA/206/2024 du 13 février 2024 consid. 4.4; ATA/414/2017 du 11 avril 2017 consid. 7b confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_297/2017 du 6 décembre 2017 consid. 3.4.2). Néanmoins, il arrive qu’une motivation plus explicite soit requise lorsque, par exemple, l’augmentation de la hauteur du gabarit légal est trop importante (ATA/206/2024 du 13 février 2024 consid. 4.4; ATA/824/2013 du 17 décembre 2013 consid. 5). 28. En l’occurrence, il est exact que la construction prévue dépasse le gabarit de 18 m autorisé par le plan directeur n° 2______ et qu’elle est nettement plus imposante que les bâtiments environnants. L’absence d’alignement de la façade aggraverait de plus l’impact du bâtiment sur le caractère esthétique du quartier. Appelé à se prononcer sur ce point, la CA a toutefois émis un préavis favorable, que le département a fait sien. À la lumière de la jurisprudence, l’aval de cette instance de préavis, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi, laisse apparaître l’absence d’atteinte esthétique. Le tribunal relève également que la parcelle en cause se situe dans un endroit promis à divers changements et que le département, ainsi que les instances de préavis, en particulier la commune et l’OU,

- 24/25 - A/675/2025 en ont dûment tenu compte. Par ailleurs, la hauteur du bâtiment projeté s’aligne sur celle du bâtiment voisin, ce qui renforce l’intégration du projet dans son environnement. Quant à l’alignement, il sied de relever que le futur plan directeur prévoit un assouplissement en la matière, en fixant non pas un alignement, mais une bande d’implantation. Quoi qu’il en soit, comme mentionné ci-dessus, l’alignement actuel a été validé par la CA. Partant, ce grief sera écarté. 29. La recourante reproche à la décision querellée de violer divers éléments du plan directeur n° 2______ et de son règlement. 30. En l’espèce, s’il est exact que divers points du projet litigieux ne correspondent pas aux exigences du plan directeur n° 2______ et de son règlement, le tribunal doit constater que le département a utilisé l’art. 14 du règlement, qui lui permet de déroger, après consultation de la commune et de la CU, aux dispositions du plan et règlement directeurs. Il a, ce faisant, suivi notamment la commune et la CU qui ont préavisé favorablement le projet, la CU mentionnant expressément l’art. 14 du règlement. Partant, il ne peut lui être reproché d’avoir enfreint la loi. Au surplus, il convient de considérer que les motifs pour lesquelles les dérogations ont été accordées ne sont nullement dénués de justification, le département et les instances de préavis ayant considéré le futur développement de la parcelle devant accueillir le projet en cause et celles environnantes; une telle position a d’ailleurs été entérinée par la jurisprudence (ATA/615/2020 du 23 juin 2020 consid. 11). Ce grief sera donc également écarté. 31. Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 32. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s’élevant à CHF 900.-; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. Vu l’issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 1’500.-, à la charge de la recourante, sera allouée à l’intimée (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).

- 25/25 - A/675/2025 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 24 février 2025 par A______ SA contre la décision du département du territoire du ______ 2025; 2. le rejette; 3. met à la charge de la recourante un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert par l’avance de frais; 4. condamne A______ SA à verser à une indemnité de procédure de CHF 1’500.- à B______ SA; 5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 B______A, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Laetitia MEIER DROZ, présidente, Loïc ANTONIOLI et Aurèle MULLER, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Laetitia MEIER DROZ

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

Le greffier