JTAPI/1180/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1666/2025 LDTR JTAPI/1180/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 11 novembre 2025

dans la cause

Monsieur A______, représenté par Me Zena GOOSSENS-BADRAN, avocate, avec élection de domicile contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC B______ AG et C______, représentées par Me Vadim HARYCH et Me Julien PACOT, avocats, avec élection de domicile

- 2/24 - A/1666/2025 EN FAIT 1. La C______ (ci-après : C______) est propriétaire de la parcelle n° 1______ sise sur la commune de D______, à l’adresse 2______ rue de E______. Cette parcelle est située en zone 2. Un immeuble de logements y est érigé. 2. Monsieur A______ est médecin-dentiste et loue un local à usage commercial (n° 3______) situé au 5ème étage de l’immeuble, d’une surface de 103 m². 3. Le 22 décembre 2023, B______ AG (ci-après : B______), pour le compte de C______, par le biais de Monsieur F______, architecte (ci-après : MPQ), a déposé une requête en autorisation de construire auprès du département du territoire (ci- après : DT ou le département) portant sur la rénovation de l’immeuble susmentionné. 4. Tous les préavis requis dans le cadre de l’instruction de la requête ont été favorables, avec ou sans conditions. En particulier : - l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEn) a rendu un préavis favorable avec dérogations et sous conditions le 22 août 2024 (version n° 2 du projet). La première dérogation portait sur l’obligation de récupération d’énergie thermique lorsque le volume d’air extrait était supérieur à 1000 m³/h et que leur temps d’exploitation était supérieur à 500 h au motif qu’une installation hydroréglable était mise en place et qu’une simulation via l’outil de calcul G______ était annexée au dossier (art. 12G al. 1 du règlement d'application de la loi sur l'énergie du 31 août 1988 - REn - L 2 30.01). Il était également dérogé à l’obligation de couvrir au minimum 30 % des besoins d’eau chaude sanitaire du bâtiment par des capteurs solaires thermiques (art. 15 al. 2 de la loi sur l'énergie du 18 septembre 1986 - LEn - L 2 30) (art. 12P REn) du fait que la production de chaleur du bâtiment étant assurée par H______.

Par préavis favorable du 30 janvier 2025 (version n° 3 du projet), l’OCEn a posé deux conditions : premièrement, le propriétaire devait renoncer à répercuter la baisse prévisible des charges ainsi que la contribution énergétique du locataire, afin de rester éligible aux subventions de rénovation énergétique et, deuxièmement, les conditions posées dans son préavis du 22 août 2024, joint, étaient réservées; - le service de l’office cantonal du logement et de la planification foncière – loi sur les démolitions, transformations et rénovations (ci-après : OCLPF-LDTR), après avoir requis la production de pièces complémentaires et la modification du projet les 25 mars 2024, 30 septembre 2024 et 17 janvier 2025, s’est prononcé favorablement sous conditions par préavis des 17 et 20 mars 2025. Dans le dernier de ces préavis, il a notamment exigé que les locaux nos 4______, 5______ et 3______ soient exclusivement destinés à l’habitation et soient, après travaux, mis en location par le biais de baux ordinaires; leurs loyers ne devraient pas excéder, après travaux, ceux indiqués dans l’état locatif futur D13,

- 3/24 - A/1666/2025 soit CHF 3'528.-/pièce/an, pour une durée de trois ans (cond. n° 3). L’octroi de subventions selon l’art. 15C LEn excluait l’application du supplément de hausse de loyer prévu à l’art. 9 al. 6 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) (cond. n° 7). 5. Figurent en outre notamment au dossier d’instruction du DT : - un courrier rédigé par I______ SA (ci-après : I______) le 23 novembre 2023 et enregistré par le DT le 25 novembre 2024, sollicitant l’application d’une dérogation concernant l’installation de panneaux solaires thermiques, conformément aux art. 15 al. 5 et 6 LEn et 12P REn. En effet, le bâtiment serait raccordé à un chauffage à distance, une installation photovoltaïque de 8,25 kWp était déjà installée en toiture et une nouvelle installation de 80,6 kWp serait installée en façade, ce qui couvrait les exigences pour la dérogation solaire thermique (10W/m2 de SRE) et pour le standard HPE rénovation; - un contrat de fourniture d’énergie thermique Réseau « J______ » pour les bâtiments sis rue de E______ nos 6______ à 7______ conclu entre C______ et les G______ (ci-après : G______) le 5 mars 2024, enregistré par le DT le 14 août 2024; - un rapport de conseil CECB Plus relatif à l’immeuble sis rue de E______ établi le 13 novembre 2024 par I______ et enregistré par le DT le 25 novembre

2024. Était notamment projetée la mise en place d’une ventilation mécanique hygroréglable. S’agissant de l’installation solaire thermique, du fait du raccordement au J______ pour la production de chaleur, une dérogation à la pose de panneaux solaires thermiques serait demandée; de plus, des panneaux photovoltaïques seraient installés en façade du bâtiment. En outre, une installation de capteurs solaires photovoltaïques était déjà présente sur la toiture de la surélévation, une puissance de 8,25 kWp était déjà installée, ce qui couvrait la puissance requise pour une rénovation HPE; la volonté du maître d’ouvrage était d’installer un nouveau champ de capteurs photovoltaïques d’environ 80,6 kWp en façade du bâtiment (p.17). Le tableau des données énergétiques de l’état initial montrait en outre que le système de ventilation avant travaux consommait 10'306 kWh/an, alors que celui après travaux ne consommerait plus que 7'674 kWh/an (pp. 20-23); - un document intitulé « Concept technique CVC/rénovation HPE », rédigé le 25 novembre 2024 et enregistré par le DT à cette même date, selon lequel, afin d’atteindre le standard HPE rénovation, il était prévu de remplacer la ventilation simple flux existante par une ventilation simple flux hygroréglable (p. 5). 6. Le ______ 2025, le département a délivré l’autorisation de construire sollicitée (DD 8______), dont l’objet était « Régularisation I/ 9______ – Rénovation d’un immeuble de logement », laquelle a été publiée dans la Feuille d’avis officielle du même jour. Les conditions figurant dans certains des préavis, notamment celui de

- 4/24 - A/1666/2025 l’OCEn du 30 janvier 2025, devaient être strictement respectées et faisaient partie intégrante de l’autorisation. 7. Par acte du 12 mai 2025 accompagné de pièces, M. A______ (ci-après : le recourant), sous la plume de son conseil, a recouru contre cette autorisation de construire auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens. La comparution personnelle des parties était proposée.

Le 22 décembre 2023, C______ avait résilié son contrat de bail avec effet au 30 juin 2024. Il avait déposé une requête en contestation de congé et prolongation de bail par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. La procédure civile était actuellement pendante par devant le Tribunal des baux et loyers. Il contestait les deux dérogations que le département avait octroyées, estimant ainsi que les art. 14 al. 1 let. c LEn relatifs aux prescriptions et standards énergétiques applicables en matière d’aération et 15 LEn concernant l’obligation de couvrir 30% des besoins d’eau chaude sanitaire du bâtiment par des capteurs solaires thermiques avaient été violés. Il entendait que les normes en matière d’énergie fussent pleinement respectées, sans que des dérogations indues ne fussent accordées à C______. Il était en effet à prévoir que si les normes applicables en matière d’énergie étaient pleinement respectées, cela aurait un impact favorable sur les charges in fine répercutées sur les locataires de l’immeuble et, donc, sur lui qui entendait obtenir l’annulation du congé qui lui avait été notifié. Il avait donc un intérêt actuel digne de protection à l’annulation de la décision. Sur le fond la décision attaquée violait l’art. 15 LEn et son règlement d’application. L’OCEn, suivi par le DT, avait accordé à C______ une dérogation relative à l’obligation de couvrir au minimum 30 % des besoins d’eau chaude sanitaire du bâtiment par des capteurs solaires thermiques. En adoptant l’art. 15 al. 2 et 15 al. 6 LEn, le législateur cantonal avait délégué à l’exécutif le soin d’adopter une ordonnance prévoyant les exceptions aux principes posés par l’art. 15 LEn. Or, l’exécutif n’avait, en réalité, pas adopté la norme prévue par la loi. Au lieu de prévoir, dans l’ordonnance, conformément au mandat reçu du législateur, les exceptions qui permettraient de déroger aux principes légaux, le gouvernement avait lui-même, à son tour, renvoyé à la loi et indiqué qu’en application de cette dernière, des dérogations pouvaient être accordées « sur requête dûment motivée ». Pour le surplus, la requête de dérogation devait provenir du requérant et être motivée. Partant, la base légale devant permettre d’obtenir une dérogation aux principes posés par la loi était, à ce jour, inexistante. En l’absence de norme devant permettre le prononcé de dérogations, aucune dérogation n’était admissible, sauf à violer le principe même de légalité. En tout état, la requête de C______, sommaire et qui tenait en quelques lignes seulement, n’invoquait aucun élément qui, s’agissant de la rénovation de bâtiments existants, pouvait justifier qu’il soit dérogé aux obligations, à supposer que l’ordonnance ait été dûment adoptée. C______

- 5/24 - A/1666/2025 n’exposait pas que la pose de capteurs solaires serait financièrement disproportionnée en raison des caractéristiques de l’immeuble ou de la toiture qui serait mal orientée, de locaux inoccupés pendant l’été ou de faible besoin en eau chaude sanitaire, en raison notamment de l’affectation de l’immeuble. Il n’existait donc en l’espèce aucun fondement de fait ou de droit permettant de déroger aux principes légaux. La dérogation accordée était ainsi contraire aux objectifs poursuivis par la loi et à l’intérêt public. Par conséquent, l’autorisation de construire, dont le préavis de l’OCEn du 22 août 2024 faisait partie intégrante, devait être annulée. Une violation des art. 14 LEn et 12G REn était également à déplorer. L’OCEn, suivi par le DT, avait accordé à C______ une dérogation relative à l’obligation de récupération d’énergie thermique lorsque le volume d’air extrait était supérieur à 1'000 m3/h et que leur temps d’exploitation était supérieur à 500 h par an. Il n’existait au dossier aucune requête de dérogation de C______ à cet égard, ni pièce justificative. La dérogation accordée était en outre contraire aux objectifs poursuivis par la loi et à l’intérêt public. Par conséquent, pour ce motif également, l’autorisation de construire, dont le préavis de l’OCEn du 22 août 2024 faisait partie intégrante, devait être annulée. 8. C______ et B______ (ci-après : les intimées), sous la plume de leurs conseils, ont transmis leurs observations, accompagnées de pièces, concluant préalablement à ce que le tribunal ordonne le retrait de l’effet suspensif au recours, principalement à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à l’irrecevabilité des griefs formulés à l’appui du recours et, cela fait, au rejet du recours, plus subsidiairement au rejet du recours, sous suite de frais et dépens. Le recourant n’avait pas un rapport suffisamment étroit, spécial et digne d’être pris en considération avec l’objet de la contestation pour que la qualité pour recourir lui soit reconnue. Par ailleurs, les griefs invoqués devaient être déclarés irrecevables, la démarche du recourant étant manifestement chicanière. Outre la rénovation énergétique du bâtiment, le dépôt de l’autorisation de construire avait également pour but de rétablir une situation conforme au droit en lien avec le changement d’affectation illicite de quatre logements en locaux commerciaux, dont l’actuelle propriétaire avait hérité lors de l’acquisition. Suite à la délivrance de l’autorisation querellée, C______ s’était vue notifier un ordre de rétablissement d’une situation conforme au droit. C’était bien dans la perspective d’un tel rétablissement que le contrat de bail du recourant avait été résilié et qu’une demande en autorisation de construire avait été déposée, sans préjudice de l’aspect de rénovation énergétique du bâtiment. C’était également sous l’angle de la décision susvisée que l’on pouvait affirmer que la procédure civile en annulation de congé initiée par le recourant était vaine et chicanière, elles-mêmes n’ayant d’autre choix que de se conformer aux normes de droit public. Aucune violation du principe de la délégation législative n’était à déplorer. Le législateur avait directement prévu dans la loi, à l’art. 15 al. 2 et 6 LEn, une liste

- 6/24 - A/1666/2025 exemplative de situations constitutives d’exceptions. Ainsi, le fait que l’art. 12P REn, qui renvoyait d’ailleurs aux dispositions légales précitées, mentionnait uniquement que la dérogation nécessitait une requête dûment justifiée, ne prêtait pas le flanc à la critique. Ce grief devait ainsi être écarté, dans la mesure de sa recevabilité. Quant à la prétendue violation des art. 14 LEn et 12G REn, le recourant se contentait d’alléguer qu’il n’existait aucun motif d’accorder la dérogation relative à l’obligation de récupération d’énergie thermique et que cette dérogation serait contraire aux objectifs poursuivis par la loi et à l’intérêt public. Or, l’OCEn avait considéré le contraire, en soulignant que le volume d’extraction d’air était supérieur à 1'000 m3/h, que leur temps d’exploitation était supérieur à 500h, et en conditionnant cette dérogation à la mise en place d’une installation hygroréglable et à la production d’une simulation via l’outil de calcul G______. Partant, le recourant se contentait de substituer sa propre appréciation à celle de l’autorité. Ainsi, ce grief tombait également à faux, dans la mesure de sa recevabilité. 9. Par pli du 27 juin 2025, le DT s’en est rapporté à justice s’agissant de la demande de retrait de l’effet suspensif au recours formulée par les intimées. 10. Le recourant a répondu sur la requête de levée de l’effet suspensif au recours le 7 juillet 2025, concluant à son rejet. Pour le surplus, il a persisté intégralement dans ses conclusions, tout en produisant des pièces. L’annulation de son congé était bien fondée, puisque le motif dudit congé n’était pas réel, eu égard à la chronologie des faits. Dans cette perspective, il avait un intérêt au respect, par les intimées, de l’ensemble des normes de droit public dont la violation était susceptible de lui causer un préjudice. 11. Les intimées ont transmis leur réplique sur effet suspensif le 11 juillet 2025, maintenant leur demande de levée de l’effet suspensif. Le motif du congé était fondé. Si elles pouvaient comprendre que le recourant souhaitait rester dans ses locaux, cela ne représentait pas pour autant un intérêt digne de protection dans la présente procédure portant sur l’obtention d’une autorisation de construire, non pas sur l’ordre de remise en état du 17 avril 2025 qui était au demeurant en force. C’était d’ailleurs bien en raison de ce dernier qu’elles étaient gravement menacées dans leurs intérêts, dès lors qu’elles répondaient de l’absence d’exécution de cette décision à l’égard du département. Enfin, l’intérêt public à la mise à disposition de nouveaux logements dans un canton en pénurie devait l’emporter sur tout autre intérêt privé contraire. 12. Par observations sur le fond du 16 juillet 2025 auxquelles était joint son dossier, le DT s’en est rapporté à justice quant à la recevabilité du recours et a conclu, sur le fond, à son rejet, sous suite de frais. Dans la mesure où le contrat de bail du recourant avait été résilié, se posait la question de sa qualité pour recourir à l’aune de la jurisprudence, selon laquelle le

- 7/24 - A/1666/2025 locataire dont le bail avait été résilié ne disposait pas d’un intérêt digne de protection à l’annulation d’une autorisation de démolir. Aucune violation de l’art. 15 LEn n’était à déplorer. L’art. 12P REn respectait le cadre rappelé par la jurisprudence. Certes, le Conseil d’État n’avait pas fixé d’autres exigences spécifiques que celles déjà prévues par la loi pour déroger au principe prévu par l’art. 15 al. 5 LEn mais rien ne le lui imposait. Le recourant n’invoquait d’ailleurs aucune disposition légale qui le ferait. Il n’expliquait pas davantage en quoi les conditions fixées par la loi nécessiteraient des précisions. Le Conseil d’État avait en outre spécifié qu’une telle dérogation devait faire l’objet d’une requête motivée, ce qui demeurait également dans la limite de la délégation contenue à l’art. 15 al. 6 LEn, le recourant ne prétendant d’ailleurs pas le contraire. Enfin, la conformité de l’art. 12P REn à l’art. 15 al. 2 LEn avait été reconnue par la jurisprudence. Pour le surplus, une demande de dérogation dûment motivée figurait au dossier. Celle-ci se fondait sur le fait que le bâtiment serait raccordé à un chauffage à distance et qu’une installation photovoltaïque de 8,25 kWp était déjà installée en toiture. En outre, une nouvelle installation de 80,6 kWp serait réalisée en façade, couvrant les exigences pour la dérogation solaire thermique. Il en découlait que la requérante faisait valoir que la pose de capteurs solaires, au sens de l’art. 15 LEn, serait financièrement disproportionnée, circonstance expressément énumérée par l’art. 15 al. 6 LEn pour bénéficier d’une dérogation. En outre, l’instance spécialisée avait estimé que, dans la mesure où la production de chaleur du bâtiment était assurée par H______, la dérogation à l’obligation de couvrir au minimum 30 % des besoins d’eau chaude sanitaire du bâtiment par des capteurs solaires thermiques était justifiée. En effet, la dérogation à l’obligation d’installation de capteurs solaires thermiques pour les bâtiments raccordés au réseau K______ permettait d’éviter les « conflits de technologies » entre la préparation de l’eau chaude sanitaire par le réseau de chaleur à distance et celle provenant des panneaux thermiques. Elle permettait également d’éviter un investissement supplémentaire dans une installation qui ne serait que peu utilisée puisque les besoins en chaleur seraient principalement couverts par le réseau. Enfin, elle permettait de valoriser au maximum les rejets de chaleur dus à l’incinération des déchets, y compris en période estivale. Le grief de violation de l’art. 14 LEn devait également être écarté. Plus le débit d’air ventilé dans un bâtiment était important, plus les installations de ventilation consommaient de l’électricité. C’était pour cette raison que l’art. 12G al. 3 REn prévoyait que les installations d’extraction d’air des locaux chauffés devaient être équipées d’un dispositif d’amenée d’air neuf contrôlé ainsi que d’un récupérateur d’énergie thermique ou d’un dispositif de valorisation de la chaleur de l’air repris lorsque le volume d’air extrait représentait plus de 1'000 m3/h et que leur temps d’exploitation était supérieur à 500 h par an. Cette obligation de récupération avait pour but de valoriser, à partir d’un certain niveau de débit, les rejets de thermiques

- 8/24 - A/1666/2025 liés à la ventilation et ainsi limiter la consommation énergétique du système de production de chaleur pour le bâtiment. Toutefois, la récupération des rejets de chaleur n’était intéressante, d’un point de vue énergétique, que si elle permettait de baisser suffisamment l’énergie consommée par ledit système de production de chaleur. Or, le projet de rénovation faisant l’objet de l’autorisation contestée prévoyait la mise en place d’une ventilation à simple flux hygroréglable. Ce type de ventilation permettait d’adapter les débits d’air aux besoins des habitants à tout moment grâce à un mécanisme simple et fiable réglant l’ouverture de la bouche d’extraction en fonction de l’humidité présente dans le logement. Une installation de ventilation hygroréglable offrait ainsi un débit d’air optimal, évitait les moisissures, assurait le confort des occupants et permettait de baisser la consommation d’énergie, comme démontré par les documents au dossier. L’installation de ventilation à simple flux hygroréglable ne présenterait ainsi que peu de débit et serait bien moins énergivore que le système avant travaux de ventilation mécanique autoréglable. L’obligation de récupérer les rejets de chaleur sur l’air extrait pour ce type d’installation serait donc techniquement difficile, en raison de l’absence d’un débit suffisant, et économiquement disproportionnée, faute de rejets suffisants à valoriser. Le recourant n’apportait aucun élément objectif de nature à remettre en cause l’appréciation de l’OCEn, qui s’était prononcé favorablement quant à une dérogation. 13. Par décision DITAI/309/2025 du 29 juillet 2025, le tribunal a rejeté la demande de retrait de l’effet suspensif au recours, tout en rappelant que les décisions sur effet suspensif n’étaient revêtues que d'une autorité de la chose jugée limitée et qu'une partie pouvait demander en tout temps, en cas de changement de circonstances, que l'ordonnance sur l'effet suspensif soit modifiée par l'instance de recours. 14. Par réplique du 29 août 2025, accompagnée de pièces, le recourant a persisté dans ses conclusions. En sus d’explications relatives à la résiliation de son bail à loyer, laquelle faisait l’objet d’une procédure civile parallèle toujours pendante, il a précisé que la demande d’autorisation de construire litigieuse n’avait pas pour but de rétablir une situation conforme au droit relative au changement d’affectation illicite de quatre logements en locaux commerciaux. C______ avait tenté, à tout le moins jusqu’au 22 mars 2024, soit plusieurs mois encore après le dépôt de ladite demande, de faire reconnaître que l’affectation des quatre appartements qui avait été modifiée l’avait été légalement. Ainsi, le motif de son congé, qui lui avait été communiqué le 5 mars 2024, ne pouvait, chronologiquement, pas être réel. Par la suite, dans des circonstances qu’il conviendrait d’éclaircir mais probablement à l’initiative de C______, l’OCLPF-LDTR avait exigé, dans son préavis final du 20 mars 2025, que l’ensemble des locaux, dont celui qu’il occupait et pour lequel la prescription trentenaire était acquise, fussent à l’avenir exclusivement destinés à de l’habitation. Ainsi, le DT avait, par courrier du 17 avril 2025, ordonné à C______ de rétablir une

- 9/24 - A/1666/2025 situation conforme au droit s’agissant notamment de l’affectation des locaux occupés par ses soins. Son recours était recevable. Son congé ayant été prononcé de mauvaise foi, comme démontré, il obtiendrait, sur le plan civil, l’annulation de celui-ci. Il entendait ainsi demeurer dans ses locaux et l’enjeu civil ne se situait pas autour d’une simple prolongation de bail. Partant, il possédait un intérêt de fait à ce que les travaux envisagés soient réalisés dans le respect des normes applicables en matière d’énergie. Dans le cas contraire, il subirait un dommage économique direct et concret puisque les charges répercutées sur les locataires ne diminueraient pas comme elles le devraient en cas de respect des normes applicables. Pour le surplus, ses griefs, tels qu’exposés dans son recours s’agissant de la violation de l’art. 15 LEn et de son règlement d’application ainsi que des art. 14 LEn et 12G REn étaient recevables et fondés. Le fait que le préavis de l’OCEn soit favorable n’était pas déterminant, dès lors que celui-ci l’était uniquement sous conditions et avec dérogations, dont le bien-fondé était précisément contesté dans le cadre du présent recours. Si, comme avancé par le DT, l’existence d’une requête dûment motivée constituait l’une des conditions pour se voir octroyer une dérogation, il s’agissait toutefois d’une condition purement procédurale, qui ne résolvait pas le problème des conditions de fond – inexistantes – à respecter. Si le législateur avait considéré que l’art. 15 al. 6 LEn était suffisant en soi pour permettre une dérogation aux principes posés par la loi, il n’aurait pas prévu de délégation législative. Quant à la jurisprudence citée par le département pour en déduire que la conformité de l’art. 12P REn à l’art. 15 al. 2 LEn avait déjà été reconnue, il n’en était rien. L’arrêt en question avait analysé la conformité au droit supérieur de l’art. 12P al. 2 REn, lequel avait au demeurant été annulé par ledit arrêt. L’art. 12P (anciennement al. 1) REn avait certes été déclaré conforme à l’art. 15 al. 2 LEn, et pour cause, puisqu’il ne contenait précisément aucune norme, renvoyant audit article. Si l’art. 12P REn n’était pas contraire à l’art. 15 al. 2 LEn, il ne créait pas pour autant la base légale exigée par l’art. 15 al. 6 LEn pour justifier une dérogation aux principes posés par la loi. À supposer, par impossible, que la base légale soit suffisante, le DT soutenait qu’une demande de dérogation dûment motivée figurerait au dossier, soit le courrier de I______ à l’OCEn du 23 novembre 2023, lequel ferait valoir que la pose de capteurs solaires serait financièrement disproportionnée, circonstance prévue à l’art. 15 al. 6 LEn. Or, « la demande de dérogation » n’évoquait à aucun moment la disproportion financière comme motif. Au contraire, aucune motivation circonstanciée n’était présentée et il n’était invoqué aucun élément qui pourrait justifier, aux termes de la loi, qu’il y soit dérogé. Les motifs évoqués par l’OCEn dans son préavis n’étaient pas déterminants, dès lors qu’il ne lui appartenait pas de définir les conditions permettant de déroger aux principes posés par la loi, lesquelles n’étaient pas réalisées en l’espèce.

- 10/24 - A/1666/2025 Quant aux art. 14 LEn et 12G REn, aucune requête de dérogation de C______ visant à obtenir une dérogation relative à l’obligation de récupération d’énergie thermique ne figurait au dossier. Or, même à supposer, par impossible, que la base légale soit suffisante, l’existence d’une requête dûment justifiée était une condition formelle, comme relevé par le DT lui-même, pour toute éventuelle dérogation. 15. Le 1er septembre 2025, les intimées ont déposé une requête en retrait partiel d’effet suspensif. Elles se référaient à leurs écritures du 23 juin 2025. 16. Les intimées ont encore dupliqué sur le fond, le 17 septembre 2025, persistant dans leurs explications et conclusions. Le contenu de la réplique relevait en intégralité de considérations de nature de droit privé, lesquelles étaient exorbitantes pour l’appréciation de la cause. Le recourant ne pouvait l’ignorer. La seule explication était donc que la présente procédure avait été uniquement introduite en représailles de la résiliation de bail notifiée au recourant. 17. Le département a, pour sa part dupliqué, le 24 septembre 2025, persistant dans les conclusions prises dans ses précédents observations. Le recourant persistait à se prévaloir d'une violation de l'art. 15 al. 6 LEn au motif que la dérogation qu'il prévoyait n'avait pas été mise en œuvre puisque l'art. 12P REn ne fixait pas les conditions auxquelles une dérogation pouvait être octroyée. Plus loin, il reconnaissait toutefois qu'une condition d'ordre procédural était fixée par cette disposition, en tant qu'une requête dûment motivée était exigée. Sa position était donc contradictoire, surtout qu'il n'expliquait pas en quoi cela serait insuffisant ou ne respecterait pas la dérogation législative. La contradiction était encore plus flagrante lorsqu'il prétendait, dans un premier temps, que c'était à tort que le département considérait que la question de la conformité de l'art. 12P REn à l'art. 15 al. 2 LEn avait été tranchée par la jurisprudence alors qu'il admettait, ensuite, que cette conformité avait été admise. Le recourant maintenait également que la demande de dérogation ne contiendrait aucune motivation circonstanciée. Ce faisant, il oubliait que cette demande contenait une explication précise dont il ne contestait d'ailleurs pas la pertinence et qu'une motivation pouvait être implicite. 18. Par décision DITAI/396/2025 du 1er octobre 2025, le tribunal a admis la demande de retrait partiel de l’effet suspensif au recours formée par les intimées. 19. Par acte du 13 octobre 2025, le recourant a interjeté recours contre la DITAI/396/2025 auprès de la chambre administrative. Cette procédure est actuellement pendante. 20. Le détail des écritures et des pièces produites sera repris dans la partie « En droit » en tant que de besoin. EN DROIT

- 11/24 - A/1666/2025 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la LDTR et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI; art. 45 al. 1 LDTR). 2. Interjeté en temps utile et dans le délai fixé par la loi, le recours est recevable de ce point de vue, au sens des art. 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 3. Se pose toutefois la question de savoir si le recourant, dont le bail à loyer relatif aux locaux sis dans le bâtiment concerné par l’autorisation de construire querellée avait déjà été résilié lors du dépôt du recours contre cette dernière, possède la qualité pour recourir sous l’angle de l’art. 60 LPA. 4. La qualité pour recourir est notamment reconnue à toute personne atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (art. 60 al. 1 let. b LPA). Cette notion d'intérêt digne de protection s'interprète à la lumière de la jurisprudence fédérale rendue en application de l'art. 89 al. 1 LTF (arrêts du Tribunal fédéral 1C_382/2020 du 16 novembre 2020 consid. 4.1; 1C_246/2016 du 10 octobre 2016 consid. 3.1; 1C_38/2015 du 13 mai 2015 consid. 3.2; ATA/1050/2016 du 13 décembre 2016; ATA/289/2014 du 29 avril 2014 consid. 3). 5. L'intérêt digne de protection, qui ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (cf. ATF 144 I 43 consid. 2.1; 143 II 506 consid. 5.1; 142 V 395 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1), réside dans le fait d'éviter de subir directement un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre, qui serait causé par la décision entreprise. Il implique que le recourant, qui doit pouvoir retirer un avantage réel et pratique de l'annulation ou de la modification de la décision, doit se trouver dans une relation spécialement étroite et digne d'être prise en considération avec l'objet de la contestation et doit être touché de manière directe, concrète et dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés, de façon à exclure l'action populaire (cf. ATF 144 I 43 consid. 2.1; 139 II 499 consid. 2.2; arrêts du Tribunal fédéral 1C_442/2020 du 4 mars 2021 consid. 1.2.1; 1C_382/2020 du 16 novembre 2020 consid. 4.1; 1C_554/2019 du 5 mai 2020 consid. 3.1; 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1; 1C_27/2018 du 6 avril 2018 consid. 1.1). Tel n'est notamment pas le cas de celui qui n'est atteint que de manière indirecte ou médiate (ATF 138 V 292 consid. 4; 130 V 202 consid. 3; 133 V 188 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 2C_1054/2016, 2C_1059/2016 du 15 décembre 2017 consid. 2.2; ATA/988/2016 du 22 novembre 2016 consid. 2d). 6. L'intérêt digne de protection du recourant à ce que la décision attaquée soit annulée ou modifiée, respectivement à faire examiner les griefs soulevés, suppose aussi qu'il

- 12/24 - A/1666/2025 soit actuel (cf. ATF 144 IV 81 consid. 2.3.1; 142 I 135 consid. 1.3.1; 139 I 206 consid. 1.1; 138 II 42 consid. 1; 135 I 79 consid. 1; ATA/1094/2020 du 3 novembre 2020 consid. 2; ATA/201/2017 du 16 février 2017 consid. 2). De cette manière, les tribunaux sont assurés de trancher uniquement des questions concrètes et non de prendre des décisions à caractère théorique, ce qui répond à un souci d'économie de procédure (cf. ATF 144 IV 81 consid. 2.3.1; 140 IV 74 consid. 1.3.1; arrêts du Tribunal fédéral 6B_412/2020 du 5 mai 2020 consid. 3.1; 1B_438/2016 du 14 mars 2017 consid. 2.1). L'existence d'un intérêt actuel s'apprécie non seulement au moment du dépôt du recours, mais aussi lors du prononcé de la décision sur recours. Celui-ci est irrecevable lorsque l'intérêt actuel fait défaut au moment du dépôt du recours; en revanche, si cet intérêt disparaît en cours de procédure - parce qu'un fait nouveau affecte l'objet du litige et lui enlève tout intérêt -, le recours devient sans objet et doit être rayé du rôle (cf. ATF 142 I 135 consid. 1.3.1; 139 I 206 consid. 1.1; 137 I 23 consid. 1.3.1 et les références; arrêts du Tribunal fédéral 2C_611/2020 du 3 août 2020 consid. 4.1; 8D_6/2019 du 4 février 2020 consid. 1.3). 7. En matière de droit des constructions, outre les propriétaires de biens-fonds voisins, les locataires, notamment, sont également susceptibles de remplir les conditions énoncées à l'art. 60 al. 1 let. b LPA (cf. arrêts du Tribunal fédéral 1C_56/2019 du 14 octobre 2019 consid. 1; 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1 et les arrêts cités; ATA/66/2020 du 21 janvier 2020 consid. 2b et les arrêts cités). 8. Selon la jurisprudence, la qualité pour recourir d'un tiers qui n'est pas destinataire de la décision dont il est fait recours n'est admise que restrictivement. Les tiers ne sont en effet pas touchés par une décision de la même manière que son destinataire formel et matériel, dans la mesure où elle ne leur octroie pas directement des droits ou ne leur impose pas des obligations (arrêt 1C_426/2024 du 16 janvier 2025 consid. 2.1). Pour avoir qualité pour recourir, le tiers doit ainsi être touché directement et plus fortement que tout autre tiers et se trouver, avec l'objet de la contestation, dans une relation particulière, étroite et digne d'être prise en considération (ATF 146 I 172 consid. 7.1.2; 139 II 279 consid. 2.2). Une atteinte indirecte ou médiate ne suffit pas (ATF 138 V 292 consid. 4; 130 V 514 consid. 3.1). Le tiers doit en outre avoir un intérêt pratique à l'annulation ou à la modification de la décision qu'il attaque, en ce sens que l'issue de la procédure doit pouvoir influencer sa situation de manière significative (ATF 146 I 172 consid. 7.1.2; 139 II 279 consid. 2.2; arrêt 9C_627/2023 du 25 juin 2024 consid. 5.2.1). 9. S'agissant plus précisément du locataire, il peut disposer de la qualité pour recourir contre une décision notifiée à son bailleur concernant directement la chose louée lorsqu'il est limité dans ses droits de locataire (ATF 116 Ia 177 consid. 3a; 109 Ia 91 consid. c). Ainsi, un locataire peut recourir contre une décision notifiée à son bailleur ordonnant d'interrompre la fourniture électrique alimentant l'immeuble

- 13/24 - A/1666/2025 locatif qu'il occupe, ensuite de retards de paiement du bailleur (ATF 137 I 120 consid. 1 et 2).

Dans un arrêt récent 1C_585/2024 du 30 juin 2025, le Tribunal fédéral a retenu que lorsque le bail a été résilié ou lorsque le bail est de durée déterminée, le locataire ne dispose pas de la qualité pour recourir contre une autorisation de construire ou de démolir: il n'a en effet pas d'intérêt pratique au recours puisqu'il ne dispose plus du bien immobilier ou n'en disposera plus dans un délai prévisible après le dépôt du recours. Est plus délicate à déterminer la qualité pour recourir du locataire contre l'autorisation de construire/démolir délivrée au bailleur, lorsque le bail a été résilié mais que la résiliation, contestée devant les tribunaux civils, n'est pas entrée en force. Or tel est le cas en l'espèce: la recourante s'est en effet vu résilier son bail en juin 2018 déjà; cependant deux procédures civiles actuellement pendantes respectivement devant le Tribunal cantonal valaisan et le Tribunal du district de Sion opposent les parties en lien avec le contrat de bail. La résiliation du bail n'est par conséquent ni définitive ni exécutoire: comme elle est encore titulaire du contrat de bail et en possession de la chose louée, la recourante est toujours en droit d'occuper et d'exploiter le centre sportif. Elle dispose ainsi d'un intérêt tant juridique que pratique à la protection de la possession garantie par le contrat de bail, tant que la résiliation du contrat de bail n'est pas entrée en force. A ce titre, elle est dans une relation spéciale et étroite avec l'objet de la contestation et dispose d'un intérêt digne de protection à l'annulation ou à la modification de l'autorisation de construire. Ainsi, contrairement à ce qu'à retenu la cour cantonale, tant que la résiliation du bail n'est pas définitive et exécutoire, la locataire, toujours en possession de l'objet loué et titulaire du contrat de bail, garde un intérêt digne de protection suffisant pour lui conférer la qualité pour recourir. Si la résiliation du bail devient définitive et exécutoire au cours de la procédure administrative relative à l'autorisation de construire/démolir, la locataire perdra alors sa qualité pour agir (consid. 2.3). 10. En l’espèce, il ressort des éléments au dossier qu’une procédure civile est actuellement pendant devant le Tribunal des baux et loyers s’agissant de la résiliation du bail du recourant, ce qui n’est pas contesté par les parties. Par conséquent, au regard de la jurisprudence précitée, il convient de retenir que le recourant dispose d’un intérêt juridique et pratique à la protection de la possession, et des prérogatives qui en découlent, tant que la résiliation du contrat de bail n’est pas entrée en force, ce qui est le cas en l’espèce. Pour le surplus, il ne peut être exclu prima facie, sous l’angle de l’examen de la qualité pour recourir, que le recourant puisse être impacté par l’éventuelle annulation de la décision d’autorisation de construire contestée. En effet, cette dernière prévoit notamment, en ce qu’elle reprend le préavis de l’OCEn du 30 janvier 2025, que la propriétaire doit renoncer à répercuter la baisse prévisible des charges ainsi que la contribution énergétique du locataire, afin de rester éligible aux subventions de rénovation énergétique. Partant, si les griefs du recourant en lien avec les dérogations aux obligations de récupération de l’énergie thermique et de

- 14/24 - A/1666/2025 couverture de minimum 30 % des besoins d’eau chaude sanitaire du bâtiment par des capteurs solaires thermiques étaient fondés, il ne peut être exclu que la situation du recourant soit impactée, s’agissant notamment des charges et de la contribution énergétique qui pourraient lui incomber à ce titre. Dès lors, le recourant peut se prévaloir d’un intérêt pratique à l’annulation ou la modification de la décision attaquée, l’issue du présent recours pouvant avoir une influence sur sa situation, notamment financière. Par conséquent, il sera retenu que le recourant possède la qualité pour recourir et son recours sera déclaré recevable sous l’angle de l’art. 60 LPA également. 11. Au titre de mesure d’instruction, le recourant propose la comparution personnelle des parties. 12. Tel que garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Toutefois, le juge peut renoncer à l’administration de certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l’authenticité n’est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsqu’il parvient à la conclusion qu’elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités; arrêts du Tribunal fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 2021 consid. 3.1; 2C_946/2020 du 18 février 2021 consid. 3.1; 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1). Ce droit ne confère pas le droit d’être entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 140 I 68 consid. 9.6.1; arrêt du Tribunal fédéral 8C_381/2021 du 17 décembre 2021 consid. 3.2; cf. aussi art. 41 in fine LPA). 13. En l’occurrence, le recourant, a eu l’occasion, dans le cadre de la présente procédure de recours, d’exposer son point de vue et de produire toutes les pièces qu’il estimait utiles à l’appui de ses allégués, par le biais des écritures usuelles. Il en a été de même s’agissant des intimées et du département. Pour le surplus, le recourant ne démontre pas que son audition ou celle des autres parties à la procédure permettrait d'apporter des éléments qui n’auraient pas pu être exposés par le biais des écritures et des pièces versées à la procédure. Par conséquent, le tribunal constate que le dossier comporte tous les éléments pertinents et nécessaires à l’examen des griefs et arguments mis en avant par les parties, permettant ainsi au tribunal de se forger une opinion et de trancher le litige. Il n’y a donc pas lieu de procéder à la mesure d’instruction requise, celle-ci n'étant au demeurant pas obligatoire.

- 15/24 - A/1666/2025 14. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l'espèce.

Il n'en résulte toutefois pas que l'autorité est libre d'agir comme bon lui semble, puisqu'elle ne peut pas faire abstraction des principes constitutionnels régissant le droit administratif, notamment la légalité, la bonne foi, l'égalité de traitement, la proportionnalité et l'interdiction de l'arbitraire (ATA/366/2013 du 11 juin 2013 consid. 3a et la référence citée). 15. Les arguments formulés par les parties à l'appui de leurs conclusions respectives, ainsi que les pièces qu'elles ont produites, seront repris et discutés en tant que de besoin (arrêts du Tribunal fédéral 1D_2/2017 du 22 mars 2017 consid. 5.1; 1C_304/2016 du 5 décembre 2016 consid. 3.1; 1C_592/2015 du 27 juillet 2016 consid. 4.1; 1C_229/2016 du 25 juillet 2016 consid. 3.1 et les arrêts cités). 16. Sur le fond, le recourant se prévaut d’une violation des art. 15 al. 2 et 6 LEn et 12P REn, 14 al. 1 let. c LEn et 12G REn, du principe de la légalité, du but poursuivi par la loi et de l’intérêt public. 17. S’agissant tout d’abord de la recevabilité de ses griefs, contestée notamment par les intimées, il sera rappelé que le Tribunal fédéral a eu l’occasion de confirmer, dans un arrêt récent 1C_73/2025 du 24 juillet 2025 (consid. 2.3), que lorsque le recourant s’est vu reconnaître la qualité pour recourir, il peut, en cette qualité, faire valoir tous les griefs pouvant conduire à annuler l’autorisation de construire et à revoir le projet de construction. Or, in casu, la qualité pour recourir du recourant a, comme vu supra, été admise. En outre, les griefs invoqués par ce dernier conduiraient, dans l’hypothèse où le tribunal parviendrait à la conclusion qu’ils sont bien fondés, à l’annulation de la décision d’autorisation litigieuse, à tout le moins en ce qu’elle porte sur les éléments y relatifs, conformément aux conclusions prises par le recourant dans le cadre de son recours.

Au vu de la jurisprudence citée supra, il convient donc de retenir que les griefs invoqués par ce dernier sont recevables, de sorte qu’il sera entré en matière sur ces derniers. 18. Pour le surplus, le tribunal relève que plusieurs dispositions de la LEn ont été modifiées depuis le prononcé de la décision attaquée. 19. En l’occurrence, il sera rappelé que la légalité d'un acte administratif, y compris une autorisation de construire, doit en principe être examinée en fonction de l'état de droit prévalant au moment de son prononcé, sous réserve de l'existence de dispositions transitoires; en conséquence, l'autorité de recours applique le droit en vigueur au jour où l'autorité administrative a statué (ATF 139 II 243 consid. 11.1;

- 16/24 - A/1666/2025 139 II 263 consid. 6 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 1C_238/2017 du 24 mai 2018 consid. 2.1.1). Par conséquent, le tribunal appliquera le droit en vigueur au jour du prononcé de la décision attaquée, les parties ne contestant d’ailleurs pas l’application de celui-ci. 20. Dans un premier grief, le recourant se prévaut de ce que la dérogation à l’obligation de couvrir 30 % des besoins d’eau chaude sanitaire du bâtiment par des capteurs solaires thermiques violerait le principe de la légalité et ne remplirait, en tout état, pas les conditions légales et réglementaires applicables. 21. La LEn, applicable par renvoi de l'art. 116 LCI, a pour but de favoriser un approvisionnement énergétique suffisant, sûr, économique, diversifié et respectueux de l'environnement (art. 1 al. 1 LEn); elle détermine les mesures visant notamment à l'utilisation rationnelle et économe de l'énergie et au développement prioritaire de l'exploitation des sources d'énergies renouvelables (art. 1 al. 2 LEn). 22. À teneur de l'art. 12 LEn, l'énergie doit être utilisée de manière économique et rationnelle (al. 1). La nature des mesures visant à économiser l'énergie doit être adaptée à l'évolution des techniques applicables (al. 2). Le coût et la nature des mesures doivent satisfaire au principe de la proportionnalité (al. 3). 23. Conformément à l'art. 14 al. 1 LEn, le REn fixe les prescriptions et les standards énergétiques applicables notamment en matière : a) d'isolation thermique et de protection thermique estivale; b) de préparation d'eau chaude sanitaire; c) d'aération; d) d'éclairage; e) de chauffage et de climatisation et f) d'indice de dépense d'énergie. 24. Selon l’art. 15 al. 2 ancien LEn, tout nouveau bâtiment ou toute extension d'un bâtiment existant sont en principe équipés de capteurs solaires thermiques, lesquels couvrent au minimum 30% des besoins de chaleur admissibles pour l'eau chaude sanitaire. Le règlement prévoit des exceptions, notamment lorsque ces besoins sont couverts par d'autres énergies renouvelables, ou en cas de toiture mal orientée, de locaux inoccupés pendant l'été ou de faible besoin en eau chaude sanitaire en raison notamment de l'affectation de l'immeuble. 25. Les prescriptions minimales fixées par le règlement dans les domaines régis par l’art. 14 al. 1 LEn sont applicables à toute rénovation de bâtiments et d’installations (art. 15 al. 4 LEn). 26. À teneur de l’art. 15 al. 5 ancien LEn, lors de rénovation de toitures, des capteurs solaires thermiques sont posés, lesquels couvrent au minimum 30% des besoins de chaleur admissibles pour l'eau chaude sanitaire. 27. Selon l’art. 15 al. 6 ancien LEn, le règlement prévoit des exceptions aux al. 4 et 5, notamment lorsque la pose de capteurs solaires est financièrement disproportionnée, notamment en raison des caractéristiques de l'immeuble, ou en cas de toiture mal orientée, de locaux inoccupés pendant l'été ou de faible besoin en eau chaude sanitaire en raison notamment de l'affectation de l'immeuble. Dans de

- 17/24 - A/1666/2025 tels cas, des solutions de remplacement sont cherchées chaque fois que c'est possible. 28. L'art. 12P REn prévoit qu'en application de l'art. 15 al. 2 et 6 LEn, le département peut déroger, sur requête dûment justifiée, à l'obligation de la valorisation des toitures neuves ou rénovées par la pose de capteurs solaires thermiques. 29. L'art. 5 al. 1 Cst. consacre le principe de la légalité en prévoyant que le droit est la base et la limite de l'activité de l'Etat. En ce sens, il exige notamment que l'ensemble de l'activité étatique se fonde sur la loi et repose ainsi sur une base légale. Cette exigence de base légale signifie que les actes étatiques doivent trouver leur fondement dans une loi au sens matériel, qui soit suffisamment précise et déterminée et qui émane de l'autorité constitutionnellement compétente. La précision (ou la densité normative) que l'on est en droit d'exiger de la base légale en question varie selon les domaines du droit concerné et dépend des circonstances (ATF 149 I 329 consid. 6.1 et les références citées; ATF 140 1 381 consid. 4.4; 2C_578/2023 du 2 avril 2024 consid. 6.1). 30. Le principe de la séparation des pouvoirs impose en particulier le respect des compétences établies par la constitution et vise à empêcher un organe de l’État d’empiéter sur les compétences d’un autre organe. Il interdit ainsi au pouvoir exécutif d’édicter des dispositions qui devraient figurer dans une loi, notamment des règles nouvelles qui restreindraient les droits des administrés ou leur imposeraient des obligations, même si ces règles sont conformes au but de la loi, si ce n’est dans le cadre d’une délégation valablement conférée par le législateur (ATF 147 V 328 consid. 4.2; 142 I 26 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 2C_38/2021 du 3 mars 2021 consid. 3.2.1). Les règlements d’exécution doivent ainsi se limiter à préciser certaines dispositions légales au moyen de normes secondaires, à en combler le cas échéant les véritables lacunes et à fixer si nécessaire des points de procédure (ATF 139 II 460 consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 8C_660/2021 du 28 juin 2022 consid. 5.2). Le Conseil d’État, qui exerce le pouvoir exécutif (art. 101 Cst‑GE), peut adopter des normes d’exécution, soit des normes secondaires, sans qu’une clause spécifique dans la loi soit nécessaire (art. 109 al. 4 Cst‑GE). En revanche, pour que le Conseil d’État puisse édicter des normes de substitution, ou normes primaires, il faut qu’une clause de délégation législative l’y habilite, pour autant que la constitution cantonale ne l’interdise pas dans le domaine considéré et que la délégation figure dans une loi au sens formel, se limite à une matière déterminée et indique le contenu essentiel de la réglementation si elle touche les droits et obligations des particuliers (ATF 133 II 331 consid. 7.2.1; ACST/17/2023 du 26 avril 2023 consid. 5.2.2 et l'arrêt cité). 31. Selon le Tribunal fédéral, les restrictions graves d’un droit fondamental supposent une base claire et explicite dans une loi au sens formel (art. 36 al. 1 2ème phr. Cst.). Pour les restrictions légères, une loi au sens matériel suffit. Les dispositions doivent être formulées d’une manière suffisamment précise pour permettre aux individus d’adapter leur comportement et de prévoir les conséquences d’un comportement

- 18/24 - A/1666/2025 déterminé avec un degré de certitude approprié aux circonstances (ATF 139 I 280 in JdT 2014 I 118 consid. 5.1 et les arrêts cités). 32. Une mesure viole le principe de la proportionnalité garanti par les art. 5 al. 2 et 36 Cst., notamment si elle excède le but visé et qu'elle ne se trouve pas dans un rapport raisonnable avec celui-ci et les intérêts compromis (ATF 142 I 49 consid. 9.1; 130 I 65 consid. 3.5.1 et les arrêts cités). 33. Dans un arrêt ACST/16/2020 du 19 juin 2020, la chambre constitutionnelle de la Cour de justice (ci-après : chambre constitutionnelle) a retenu (consid. 9) – s’agissant de la question de savoir, en termes de rang normatif, si l’art. 12P al. 2 REn (désormais abrogé) ne faisait qu’expliciter les conditions de l’art. 15 LEn, en tant que norme secondaire ou s’il imposait des contraintes nouvelles établissant ainsi des normes primaires – que l’art. 15 al. 2 LEn fixait le principe selon lequel tout nouveau bâtiment ou extension d’un bâtiment existant devait être en principe équipé de capteurs solaires thermique pour produire au moins 30% des besoins en eau chaude sanitaire. Le règlement pouvait prévoir des exceptions à cette obligation, notamment si les besoins en eau chaude sanitaire étaient couverts par d’autres énergies renouvelables, ou en cas de toiture mal orientée ou de locaux inoccupés pendant l’été ou de faible besoin en eau chaude sanitaire. En d’autres termes, le règlement ne pouvait qu’autoriser des exceptions à l’obligation d’équiper la toiture avec des capteurs solaires thermiques pour l’eau chaude sanitaire et ceci pour autant qu’une situation particulière le justifie, soit notamment (mais pas exclusivement) le fait que les besoins en eau chaude sanitaire soient couverts par d’autres énergies renouvelables. La chambre constitutionnelle a retenu que si l’art. 12P al. 1 REn – devenu désormais l’art. 12P REn – était conforme à l’art. 15 al. 2 LEn en rappelant la possibilité de déroger à la pose de capteurs solaires thermiques, l’art. 12P al. 2 REn contrevenait quant à lui aux exceptions énumérées par la loi, en prévoyant que le recours à d’autres énergies renouvelables ne constituait pas une exception à la pose de capteurs solaires thermiques. Ce faisant, l’art. 12P al. 2 REn posait une norme primaire, de surcroit contraire au texte même de l’art. 15 al. 2 2ème phr. LEn, ce qui violait le principe de la séparation des pouvoirs et devait conduire à l’annulation de l’art. 12P al. 2 REn. 34. En l’espèce, l’art. 15 al. 2 1ère phr. de l’ancien LEn prévoyait le principe applicable à tout nouveau bâtiment ou toute extension d’un tel bâtiment, selon lequel ceux-ci devaient être équipés de capteurs solaires thermiques couvrant au minimum 30 % des besoins de chaleurs admissibles pour l’eau chaude sanitaire. Cet article renvoyait également (2ème phr.) expressément au REn en indiquant que ce dernier prévoyait des exceptions, notamment lorsque ces besoins étaient couverts par d’autres énergies renouvelables, ou en cas de toiture mal orientée, de locaux inoccupés pendant l’été ou de faible besoin en eau chaude sanitaire en raison notamment de l’affectation de l’immeuble. La loi précisait encore (art. 15 al. 5) que lors de rénovation de toitures de bâtiments, des capteurs solaires thermiques étaient posés, lesquels couvraient au minimum 30 % des besoins de chaleurs admissibles

- 19/24 - A/1666/2025 pour l’eau chaude sanitaire. Pour le surplus, la loi indiquait que le règlement prévoyait des exceptions aux al. 4 et 5 précités, notamment lorsque la pose de capteurs solaires était financièrement disproportionnée, notamment en raison des caractéristiques de l’immeuble, ou en cas de toiture mal orientée, de locaux inoccupés pendant l’été ou de faible besoin en eau chaude sanitaire en raison notamment de l’affectation de l’immeuble (art. 15 al. 6). L’art. 12P dudit règlement prévoit quant à lui, tout en se référant aux art. 15 al. 2 et 6 LEn mentionnés plus haut, que le DT peut déroger, sur requête dûment justifiée, à l’obligation de la valorisation des toitures neuves ou rénovées par la pose de capteurs solaires thermiques. Il ressort de ce qui précède que, conformément aux principes posés par la jurisprudence précitée s’agissant du respect du principe de la légalité et de la délégation législative, il ne saurait être retenu que le Conseil d’État, en adoptant l’art. 12P REn, aurait outrepassé ses compétences en prévoyant notamment des normes primaires qui restreindraient les droits des administrés ou leur imposeraient des obligations non prévues par la LEn. C’est même en réalité le contraire que le recourant invoque, puisqu’il reproche au règlement de se contenter de renvoyer à la loi au lieu de prévoir des exceptions, conformément aux pouvoirs qui lui sont délégués par ladite loi. Or, il sera relevé qu’une disposition réglementaire ne saurait être considérée comme étant contraire aux principes de la légalité et de la délégation législative en raison du fait qu’elle ne fait pas usage de la possibilité, offerte par la loi, de prévoir des conditions complémentaires. En tout état, l’art. 12P REn exige, au titre de condition en vue de l’octroi d’une dérogation, l’existence d’une requête dûment justifiée. Partant, il ne peut être retenu que cette disposition réglementaire ne prévoit aucune condition y relative, contrairement à ce que prétend le recourant. En outre, cette condition, qui ne constitue pas une norme primaire, ne saurait être considérée comme outrepassant le cadre de la délégation législative autorisée telle que décrite plus haut, ce que le recourant n’allègue d’ailleurs pas. Pour le surplus, le fait que la loi elle-même mentionne des hypothèses susceptibles de constituer des exceptions à l’obligation concernée ne saurait conduire à la reconnaissance d’une violation du principe de la légalité, le législateur genevois ayant en effet la compétence d’adopter des normes primaires, ce qu’il a fait ici en choisissant de mentionner dans la LEn des exemples d’exception à l’obligation d’équipement de capteurs solaires thermiques. Enfin et surtout, il sera rappelé que la chambre constitutionnelle a eu l’occasion de constater, dans un arrêt en force du 19 juin 2020 détaillé plus haut, que le texte de l’art. 12P al. 1 REn, désormais devenu l’art. 12P REn, était conforme à l’art. 15 al. 2 LEn et ne prêtait pas le flanc à la critique sous l’angle du principe de la légalité. Partant, eu égard au développement qui précède, aucune violation du principe de la légalité n’est à déplorer. Pour les mêmes motifs, il en va de même des objectifs

- 20/24 - A/1666/2025 poursuivis par la loi et de l’intérêt public, qui ne sauraient être violés, l’art. 12P REn étant conforme à la loi. Dès lors, mal fondé le grief y relatif sera écarté. Pour le surplus, s’agissant des conditions d’octroi d’une telle dérogation, contrairement aux allégations du recourant, une demande de dérogation motivée figure au dossier. En effet, par courrier du 23 novembre 2023 émanant de I______, le DT a été saisi d’une demande d’application d’une dérogation à l’installation de panneaux solaires thermiques, conformément aux art. 15 al. 5 et 6 LEn et 12P REn. Étaient invoqués à ce titre le fait que le bâtiment concerné serait raccordé à un chauffage à distance, qu’une installation photovoltaïque de 8,25 kWp était déjà installée en toiture et qu’une nouvelle installation de 80,6 kWp serait installée en façade, ce qui couvrirait les exigences pour la dérogation solaire thermique (10W/m2 de SRE) et pour le standard HPE rénovation. Dans le même sens, il ressort du rapport de conseil CECB Plus établi le 13 novembre 2024 par I______ et enregistré par le DT le 25 novembre 2024 que, du fait du raccordement au J______ pour la production de chaleur, une dérogation à la pose de panneaux solaires thermiques serait demandée; de plus, des panneaux photovoltaïques seraient installés en façade du bâtiment, une installation de capteurs solaires photovoltaïques était déjà présente sur la toiture de la surélévation et une puissance de 8,25 kWp était déjà installée, ce qui couvrait la puissance requise pour une rénovation HPE. Par conséquent, la condition posée par l’art. 12P REn apparaît ici remplie. Quant à l’argument du recourant, selon lequel la requérante n’aurait pas indiqué que la pose de capteurs solaires serait financièrement disproportionnée, il serait rappelé que la loi évoque la disproportion financière à titre d’exemple et non comme condition impérative à l’octroi d’une dérogation. Par conséquent, le fait que ce motif ne soit pas expressément invoqué par la requérante dans sa demande de dérogation ne prête pas le flanc à la critique. En tout état, il ressort des explications de I______, telles que détaillées ci-dessus, que la pose de capteurs solaires thermiques couvrant au minimum 30 % des besoins de chaleur admissibles pour l’eau chaude sanitaire ne serait ici pas utile, au vu des autres mesures projetées. Partant, il peut logiquement en être déduit qu’une telle pose serait financièrement disproportionnée au regard de son utilité.

Il sera encore relevé que l’OCEn s’est déterminée favorablement s’agissant de la dérogation litigieuse. Ainsi, par préavis du 22 août 2024, dont les conditions font partie intégrante de la décision attaquée par renvoi du préavis de ce même office du 30 janvier 2025, ce dernier a accepté qu’il soit dérogé à l’obligation de couvrir au minimum 30 % des besoins d’eau chaude sanitaire du bâtiment par des capteurs solaires thermiques, compte tenu du fait que la production de chaleur du bâtiment était assurée par H______. Un contrat de fourniture d’énergie thermique du réseau J______ pour le bâtiment concerné, conclu entre C______ et les G______ le 5 mars 2024, a d’ailleurs été versé au dossier du DT le 14 août 2024 par la requérante. Ainsi, la dérogation permettrait d’éviter un éventuel conflit entre la préparation de l’eau chaude sanitaire par le réseau de chaleur à distance et celle émanant

- 21/24 - A/1666/2025 d’éventuels panneaux thermiques, tout comme d’éviter un investissement dans une installation qui ne serait que peu utilisée, dès lors que les besoins en chaleur seraient principalement couverts par le réseau de chaleur à distance.

Il apparaît ainsi que le recourant se contente en réalité, sur ce point, d’opposer sa propre appréciation personnelle à celle de l’instance spécialisée. Or, à ce propos, il sera rappelé que chaque fois que l’autorité administrative suit les préavis des instances consultatives, les juridictions de recours observent une certaine retenue, lorsqu’il s’agit de tenir compte des circonstances locales ou de trancher de pures questions d’appréciation (ATF 136 I 265 consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 1C_579/2015 du 4 juillet 2016 consid. 5.1). Elles se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (arrêt du Tribunal fédéral 1C_891/2013 du 29 mars 2015 consid. 8.2; ATA/1376/2024 précité consid. 4.11 et l'arrêt cité).

En l’occurrence, aucun élément au dossier ne laisse à penser ici que l’autorité intimée aurait abusé de son pouvoir d’appréciation en suivant l’avis de l’instance spécialisées consultée quant à la dérogation litigieuse, le recourant n’ayant en outre pas démontré le contraire. Partant, mal fondé, le grief de violation des conditions d’octroi d’une dérogation en lien avec la pose de capteurs solaires sera écarté. 35. Le recourant se prévaut également d’un grief relatif à l’obligation de récupération d’énergie thermique dans les locaux chauffés lorsque le volume d’air extrait est supérieur à 1'000 m3/h et que leur temps d’exploitation est supérieur à 500 h par an, la dérogation y relative étant dépourvue de requête, de motivation et de fondement. 36. Conformément à l’art. 12G al. 3 REn, les installations d'extraction d'air des locaux chauffés sont équipées d'un dispositif d'amenée d'air neuf contrôlé ainsi que d'un récupérateur d'énergie thermique ou d'un dispositif de valorisation de la chaleur de l'air repris lorsque le volume d'air extrait représente plus de 1 000 m3/h et que leur temps d'exploitation est supérieur à 500 heures par an. Dans le cas de plusieurs installations d'extraction d'air distinctes mais sises dans un même immeuble, celles- ci sont considérées comme une seule installation. 37. En l’espèce, il ressort du rapport de conseil de CECB Plus du 13 novembre 2024 que la mise en place d’une ventilation mécanique hygroréglable était projetée; le tableau des données énergétiques de l’état initial montrait en outre que le système de ventilation avant travaux consommait 10'306 kWh/an, alors que celui après travaux ne consommerait plus que 7'674 kWh/an. Pour le surplus, le Concept technique CVC/rénovation HPE du 25 novembre 2024 précise qu’afin d’atteindre le standard HPE rénovation, il était prévu de remplacer la ventilation simple flux existante par une ventilation simple flux hygroréglable.

- 22/24 - A/1666/2025 Partant, il ne saurait être retenu qu’aucune requête n’a été formulée ni qu’une telle requête serait non motivée. Pour le surplus, il ressort des explications du département, que le recourant n’a pas formellement contestées, que c’était en raison du fait que, plus le débit d’air ventilé était important dans un bâtiment et plus les installations de ventilation consommaient de l’électricité, que l’art. 12G al. 3 REn prévoyait la pose d’un dispositif d’amenée d’air neuf contrôlé et d’un récupérateur d’énergie thermique ou d’un dispositif de valorisation de la chaleur de l’air repris. Cette obligation de récupération avait pour but de valoriser, à partir d’un certain niveau de débit, les rejets thermiques liés à la ventilation et ainsi de limiter la consommation énergétique du système de production de chaleur pour le bâtiment concerné. Toutefois, une telle récupération des rejets de chaleur n’était intéressante, sur le plan énergétique, que si elle permettait de faire baisser suffisamment l’énergie consommée par le système de production de chaleur en question. Or in casu, la mise en œuvre d’une ventilation à simple flux hygroréglable permettrait d’adapter les débits d’air aux besoins des occupants, grâce à un mécanisme commandant l’ouverture de la bouche d’extraction en fonction de l’humidité présente dans les locaux. Une telle installation de ventilation hygroréglable permettait donc un débit d’air optimal, évitait les moisissures, assurait le confort des occupants et rendait possible une baisse de la consommation d’énergie, comme démontré notamment par le rapport de conseil de CECB Plus du 13 novembre 2024. Partant, la ventilation à simple flux hygroréglable projetée ne présenterait que peu de débit et serait bien moins énergivore que le système avant travaux. L’obligation de récupérer les rejets de chaleur sur l’air extrait pour ce type d’installation serait donc techniquement difficile, en raison de l’absence de débit suffisant, et économiquement disproportionné, faute de rejets suffisants à valoriser. Pour le surplus, l’OCEn a considéré, dans son préavis favorable sous conditions du 22 août 2024, qu’il se justifiait de déroger à l’obligation de récupération d’énergie thermique. Pour se déterminer dans ce sens, cet office a notamment pris en compte le fait qu’une installation hydroréglable allait être mise en place et qu’une simulation via l’outil de calcul G______ était annexée au dossier de demande d’autorisation. Par conséquent, il convient de retenir, ici à nouveau, que le recourant se contente en réalité d’opposer son propre point de vue à celui de l’instance composée de spécialistes en matière d’énergie, dont rien ne laisse à penser qu’elle n’aurait pas examiné avec soin le présent dossier. Ainsi, en l’occurrence, aucun élément au dossier ne laisse à penser ici que l’autorité intimée aurait abusé de son pouvoir d’appréciation en suivant l’avis de l’instance spécialisées consultée quant à la dérogation litigieuse, le recourant n’ayant en outre pas démontré le contraire. Par conséquent, il ne saurait être retenu que l’autorité intimée aurait mésusé ou abusé de son pouvoir d’appréciation en suivant l’opinion de l’OCEN. Mal fondé, ce grief sera écarté.

- 23/24 - A/1666/2025 38. En conclusion, eu égard aux développements qui précèdent, c’est de manière conforme au droit et sans abuser de son pouvoir d’appréciation que la décision querellée a été prononcée par l’autorité intimée. 39. Partant, mal fondé, le recours est rejeté et la décision attaquée est confirmée. 40. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), M. A______, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1’200.-; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne lui sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 41. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 2’500.-, à la charge de M. A______, sera allouée à B______ et C______, conjointement et solidairement (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).

- 24/24 - A/1666/2025

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 12 mai 2025 par Monsieur A______ contre la décision du département du territoire du ______ 2025; 2. le rejette; 3. met à la charge de Monsieur A______ un émolument de CHF 1’200.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais; 4. condamne Monsieur A______ à verser à B______ AG et C______, conjointement et solidairement, une indemnité de procédure de CHF 2’500.-; 5. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure; 6. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Nadia CLERIGO CORREIA, François HILTBRAND, Jean-Michel KARR et Diane SCHASCA, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal : La présidente Sophie CORNIOLEY BERGER

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

La greffière