JTAPI/1175/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1223/2025 et A/1273/2025 ICCIFD JTAPI/1175/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 10 novembre 2025

dans la cause

Monsieur A______ contre ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS

- 2/12 - A/1223/2025 EN FAIT 1. Le présent litige concerne les impôts cantonaux et communaux (ICC) et l’impôt fédéral direct (IFD) des années fiscales 2020 et 2021 de Monsieur A______. 2. Le contribuable, venant de France et domicilié à B______ depuis 2017, y est depuis lors assujetti aux impôts de manière illimitée. Il est propriétaire de plusieurs immeubles sis en France. En 2020 et 2021, il a loué ces immeubles, tout en exerçant à B______ une activité salariée à plein temps. 3. Dans ses déclarations fiscales 2020 et 2021, le contribuable a indiqué l’un de ses immeubles comme étant occupé par lui-même et les autres comme locatifs. Pour ce premier bien, il a mentionné une valeur fiscale de CHF 14'826.- (2020) et CHF 125'876.- (2021), des frais d’entretien de CHF 133'460.- (2020) et CHF 135'430.- (2021) et une « valeur locative » [recte : loyers encaissés] de CHF 51'262.- (2020) et CHF 53'056.- (2021). Pour les immeubles locatifs, il a indiqué une valeur fiscale totale de CHF 656'844.- (2020) et CHF 816'636.- (2021), des loyers encaissés de CHF 14'456.- (2020) et CHF 9'895.- (2021) et des frais d’entretien nuls. Il n’a indiqué aucun revenu découlant d’une activité indépendante, ni avoir exercé une telle activité, mais uniquement ses revenus salariés et les rendements de sa fortune. Il a joint les formules du fisc français relatives à la « location meublée professionnelle » (ci-après : LMP) des immeubles situés à C______(France) (ci-après : immeuble n° 1) et à D______(France) (ci-après : immeuble n° 2). 4. Le 18 mars 2022, dans le cadre de la taxation 2020, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a demandé au contribuable de lui remettre un décompte de gérance des deux immeubles précités. 5. Le 28 mars 2022, le contribuable a indiqué à l'AFC-GE que ses immeubles français étaient gérés et exploités à travers d’une « société de droit français » et que celle-ci tenait la comptabilité y relative, par l’intermédiaire d’un expert-comptable en France. Le résultat de cette activité avait été intégré à ses revenus imposés en France. Dite société payait des cotisations à l'URSSAF. 6. Par bordereaux du 20 avril 2022, l'AFC-GE a taxé le contribuable pour les ICC et IFD 2020, retenant les éléments suivants pour les deux immeubles concernés :

Valeur fiscale Loyers encaissés Frais d’entretien Immeuble n° 1 321'954.- 0.- 0.- Immeuble n° 2 90'152.- 49'327.- 133'460.- 7. Par réclamation du 13 mai 2022, le contribuable a contesté ces bordereaux, faisant valoir que, pour la fortune, la valeur nette des deux immeubles litigieux était de EUR 13’640.- et que l'AFC-GE n’avait pas admis en déduction toutes ses dettes hypothécaires.

- 3/12 - A/1223/2025 8. Le 16 juin 2022, l'AFC-GE a demandé au contribuable de lui remettre la déclaration française des revenus des deux immeubles litigieux. 9. Le 27 juin 2022, le contribuable a remis à l'AFC-GE un « avis de dégrèvement » relatif à l'impôt sur ses revenus perçus en France en 2020. Ce document ne faisait état d’aucun revenu, ni d’aucun impôt dû, mais uniquement d’un « déficit à reporter » de EUR 180'351.-. 10. Le 20 octobre 2022, dans le cadre de la taxation 2021, l'AFC-GE a requis du contribuable la production de la déclaration française des revenus immobiliers en cause et des justificatifs pour les frais d’entretien y relatifs. 11. Le contribuable n’a pas donné suite à cette requête. 12. Le 21 novembre 2024, à la demande de l'AFC-GE, le contribuable lui a remis le bilan et le compte de résultat 2020 de la LMP, ainsi qu’une copie de sa déclaration fiscale française pour l’année 2020. Selon ces documents, l’exercice 2020 de la LMP s’était soldé par une perte, les charges excédant les loyers encaissés. 13. Par bordereaux du 17 février 2023, l'AFC-GE a taxé le contribuable pour les ICC et IFD 2021, retenant les éléments suivants pour les deux immeubles concernés :

Valeur fiscale Loyers encaissés Frais d’entretien Immeuble n° 1 321'954.- 0.- 0.- Immeuble n° 2 100'858.- 53'056.- 42'279.- 14. Le 8 mars 2023, le contribuable a formé réclamation contre ces bordereaux. Les deux immeubles ne devaient pas être traités séparément, mais sous une seule entité, soit la LMP qui comptabilisait globalement les revenus et les charges y relatifs. Ainsi, la fortune y relative devait être fixée à CHF 125'876,70, les revenus à CHF 53'056.- et les charges à CHF 135'430.-. 15. Par courriers des 28 novembre et 17 décembre 2024, l'AFC-GE a informé le contribuable de son intention de rectifier les taxations 2020 et 2021 en sa défaveur. En effet, le prix d’acquisition de l’immeuble n° 2 (EUR 89'500.- = CHF 100'858.-) était déterminant pour fixer sa valeur fiscale. Par ailleurs, les charges liées à ce bien ne pouvaient être admises qu’à concurrence de CHF 13'343.- (2020) et CHF 24'110.- (2021), à l’exclusion de celles indiquées comme « location véhicule », « carburant », « assurance LMP », « assurance prêt », « honoraires d’avocat », « honoraires comptabilité », « décoration » « frais d’actes », « cadeaux clients », « accommodation », « téléphone », « affranchissement », « frais bancaires », « URSSAF gérant » et « dotations aux amortissements ». 16. Par courriers reçus par l'AFC-GE en janvier 2025, le contribuable a contesté cette rectification en sa défaveur, faisant valoir, en substance, que la LMP devait être

- 4/12 - A/1223/2025 considérée comme une activité indépendante et que, par conséquent, l’ensemble des charges y relatives devait être admis en déduction. 17. Le 22 janvier 2025, l'AFC-GE a requis du contribuable la production du décompte détaillé du poste « dotations aux amortissements », ce que ce dernier a fait le 28 février suivant. 18. Par décisions sur réclamation des 7 mars et 1er avril 2025, l'AFC-GE a : - admis, pour l’année 2020, la déduction d’une dette hypothécaire (supplémentaire) de CHF 47’302.- et des intérêts y relatifs de CHF 770.-; - déduit, à titre d’éléments grevant les immeubles, une dette chirographaire de CHF 1'232’436.- en 2020 et de CHF 1'139'050.- en 2021, ainsi que les intérêts y relatifs de, respectivement, CHF 32'107.- et CHF 20'317.-; - fixé la valeur fiscale de l’immeuble n° 1 à CHF 321'954.- et celle de l’immeuble n° 2 à CHF 100'858.- (pour les deux années), sur la base des actes d’achat dont elle disposait, précisant que ces éléments étaient pris en compte uniquement pour le taux; - admis les charges visées dans ses lettres d’intention des 28 novembre et 17 décembre 2024 et refusé les autres postes y cités. Pour le surplus, elle a notamment expliqué qu’une LMP devait être traitée fiscalement en transparence, en ce sens qu’elle n’était pas imposée en tant que telle, mais que chaque associé était imposable sur les éléments qu’il y détenait. 19. Par actes des 7 et 10 avril 2025 (enregistrés sous les nos de cause A/1223/2025 [2020] et A/1273/2025 [2021]), le contribuable a recouru contre ces décisions auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant à leur annulation, en ce sens que : - la LMP était reconnue comme « investissement immobilier unique qui n’a[vait] pas être transparisé dans [sa] déclaration fiscale suisse […] et comme « une participation dans une société immobilière en tant que société propre » (sic); - les charges y relatives étaient admises en concurrence de CHF 133'460.- (2020) et CHF 135'430.- (2021); - pour la fortune, la valeur des deux immeubles était égale aux actifs nets de la LMP, soit CHF 13'640.- (2020) et CHF 125'876.- (2021), ces montants correspondant à la différence entre la valeur vénale brute des immeubles et les dettes y relatives; - les loyers encaissés s’élevaient à CHF 49'327 (2020) et CHF 53'056.- (2021).

- 5/12 - A/1223/2025 Il avait acquis, conjointement avec sa concubine, différents biens immobiliers en France, dont leur « ancienne » résidence principale (immeuble n° 1) et leur « ancienne » résidence secondaire (immeuble n° 2). Suite à leur départ de ce pays, ils avaient confié la location de ces biens à une « société de droit français, sous le régime » de la LMP. En France, l’activité de location de ses immeubles était considérée comme « strictement professionnelle », soumise à l’obligation de tenir une comptabilité et les revenus en découlant étaient déclarés comme des « revenus des professions non- salariées ». Ainsi, il considérait que la LMP devait être traitée comme telle dans sa déclaration fiscale suisse. Il ne contestait en revanche pas « le principe de transparence fiscale » de la LMP, raison pour laquelle il avait déclaré séparément les éléments relatifs à ses deux immeubles en cause. L'AFC-GE reconnaissait la LMP au niveau des revenus, mais non au niveau de la fortune. Or, il ne détenait pas les immeubles, mais uniquement une part dans la LMP. C’était à tort qu’elle avait traité séparément ses deux immeubles et refusé les postes de charges « les plus gros ». La valeur « nette » des deux immeubles était « très loin de la valeur d’achat retenue », compte tenu des emprunts qu’il avait dû contracter afin de les acquérir. S’agissant des charges, l'AFC-GE refusait, par exemple, les dotations aux amortissements (EUR 56'453.- en 2020 et EUR 63'476.- en 2021), lesquels comprenait notamment « les travaux réalisés pour la rénovation des biens », dont « rénovation des fenêtres, de l’isolation, etc. ». Elle n’admettait pas non plus « une dizaine » d’autres charges comptabilisées par la LMP, dont « des intérêts d’emprunt » de EUR 29'994.- (2020) et EUR 18'795.- (2021). Dans la mesure où l'AFC-GE se fondait sur les comptes de la LMP pour l’imposer lui- même, elle devait alors admettre les charges comptabilisées. Sa manière de procéder était incohérente et revenait à l’imposer deux fois. 20. Dans ses réponses du 11 août 2026, l'AFC-GE a conclu à la jonction des deux causes, à ce que la valeur vénale des deux immeubles soit fixée à CHF 1'247'188.- (2020) et CHF 1'264'926.- (2021), comme sollicité par le recourant, et au rejet des recours pour le surplus. Le recourant avait constitué une entreprise individuelle de droit français, « exerçant une activité de LMP », pour assurer la gestion des deux biens immobiliers litigieux. Cette activité était enregistrée auprès des autorités fiscales françaises en tant qu'activité lucrative indépendante. Toutefois, elle n'était pas tenue par les conclusions du fisc français. De plus, la gestion et la location de deux biens immobiliers relevaient en l’occurrence de l'administration de la fortune privée, et non d'une activité lucrative indépendante. La mise en location et la gestion de deux biens immobiliers ne nécessitaient ni une organisation professionnelle ni une infrastructure particulière. Le propriétaire se limitait à percevoir des revenus « passifs » générés par son patrimoine, sans offrir de produit ou de service. Contrairement à une activité indépendante, ces revenus ne résultaient ni d'un travail

- 6/12 - A/1223/2025 personnel ni de la fourniture d'une prestation, mais de la simple mise à disposition d'un bien constituant un capital. Par ailleurs, il n'existait aucune démarche active de prospection ou d’organisation visant à développer un chiffre d'affaires, ce qui était une condition essentielle pour qualifier une activité d'indépendante. Ainsi, le recourant n'exerçait pas une telle activité. Les rendements générés par les biens immobiliers litigieux devaient donc être qualifiés de revenus relevant de la gestion de fortune privée, et non d'une activité lucrative indépendante. Pour cette même raison, les charges revendiquées étaient liées à la fortune privée du recourant, si bien que seuls les frais d'entretien effectifs pouvaient être admis en déduction. Or, le recourant avait sollicité la déduction de divers frais à caractère commercial, tels que des frais de location de véhicule, de téléphone, des frais bancaires, des amortissements ou encore des cadeaux aux clients. Ces dépenses présentaient de toute évidence un caractère commercial et ne pouvaient être considérées comme des charges nécessaires à l'entretien ou à la remise en état des biens immobiliers privés. Elles n’étaient donc pas déductibles.

Enfin, s’agissant de la fortune, elle avait initialement fixé la valeur des biens immobiliers litigieux sur la base de leur prix d'achat respectif, soit CHF 422'812.- au total. Au stade de la réclamation, le recourant avait fourni le bilan de la LMP pour l'année 2020, selon lequel les deux immeubles valaient CHF 1'247'188.- (EUR 1'153'149.- x CHF 1,081550) et qu'ils étaient grevés de dettes de CHF 1'232'436.- (EUR 1'139'509.- x CHF 1,081550). Dans le bordereau rectificatif ICC 2020 du 7 mars 2025, elle avait admis en déduction ladite dette, conformément au bilan de la LMP. Dans son recours, le recourant demandait la prise en compte de la valeur vénale de la LMP, soit CHF 1'247'188.-, que la dette grevant la LMP soit fixée à CHF 1'232'436.- et que la fortune nette imposable soit ainsi arrêtée à CHF 14'752.-. (EUR 13'640.- x CHF 1,081550). En effet, conformément au principe de la valeur vénale, il convenait de se référer à la fortune indiquée au bilan de la LMP pour l'estimation fiscale des biens immobiliers litigieux. Or, la valeur d'achat qu’elle avait retenue initialement ne reflétait pas la valeur réelle, les immeubles litigieux ayant fait l'objet de travaux destinés à en augmenter la valeur. Partant, pour l’année 2020, elle concluait à la fixation de la valeur de ces immeubles à CHF 1'247'188.-, en lieu et place de CHF 422'812.-, conformément à la demande du recourant. De même pour l’année 2021, elle avait retenu initialement que les deux immeubles valaient fiscalement CHF 422'812.-. Dans le bordereau rectificatif ICC 2021 du 1er avril 2025, elle avait tenu compte d’une dette chirographaire de CHF 1'139'050.- liée aux deux immeubles, conformément au bilan 2021 de la LMP. Dans son recours, le recourant sollicitait la prise en compte de la valeur vénale de la LMP, soit CHF 1'264'926.- (EUR 1'220'795.- x CHF 1,036150), de la dette grevant la LMP, soit CHF 1'139'050.- (EUR 1'099'310.- x CHF 1,036150) et d’une fortune immobilière nette imposable de CHF 125’876.-. Il y avait en effet lieu de prendre en compte la valeur vénale des immeubles, telle que ressortant du bilan

- 7/12 - A/1223/2025 2021 de la LMP. Partant, elle concluait à ce que la valeur des biens immobiliers litigieux soit fixée à CHF 1'264'926.-, comme sollicité par le recourant. 21. Ce dernier n’a pas donné suite aux courriers du tribunal du 12 août 2025, qui l’invitaient à déposer ses éventuelles répliques. EN DROIT 1. Le tribunal connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l'AFC-GE (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17; art. 140 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 14 décembre 1990 - LIFD - RS 642.11). 2. Interjetés en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, les recours sont recevables au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD. 3. En vertu de l'art. 70 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10), applicable en vertu de l’art. 2 al. 2 LPFisc, le tribunal peut, d'office ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation identique ou à une cause juridique commune. 4. En l’occurrence, étant donné que les causes nos A/1223/2025 et A/1273/2025 se rapportent à un complexe de faits et une problématique juridique identiques, le tribunal les joindra sous le n° de procédure A/1223/2025 afin qu'il soit statué au moyen d'un seul jugement. 5. La conclusion du recourant tendant à ce que les loyers encaissés soient fixés à CHF 49'327.- (2020) et CHF 53'056.- (2021) doit être déclarée irrecevable, car dénuée d’objet, puisque c’est précisément ces montants que l'AFC-GE a retenu dans ses bordereaux rectificatifs des 7 mars et 1er avril 2025. Par ailleurs, dans ses réponses, et comme le recourant l’a lui-même sollicité dans ses recours, l'AFC-GE a accepté de tenir compte des valeurs vénales indiquées dans les comptes de la LMP, soit EUR 1'153'149.- (2020) et EUR 1'220'795.- (2021), rappelant avoir déjà admis les dettes grevant les immeubles, soit EUR 1'139'509.- (2020) et EUR 1'099'310.- (2021). Il lui en sera donné acte. Ainsi, la conclusion du recourant tendant à ce que seule la déférence entre ces valeurs vénales et ces dettes, soit CHF 13'640.- (2020) et CHF 125'3876.- (2021), soit prise en compte (pour la fortune) n’a plus d’objet. Sur ce dernier point, il convient de préciser encore que lesdites valeurs vénales étant plus élevées que celles retenues dans les décisions sur réclamation querellées (CHF 422'812.- tant pour 2020 que pour 2021), il pourrait en résulter une reformatio in pejus pour l’impôt sur la fortune, l'AFC-GE ayant déjà admis en déduction les dettes de EUR 1'139'509.- (2020) et EUR 1'099'310.- (2021). Cela dit, le recourant a eu l’occasion de se prononcer sur ce point, le tribunal l’ayant invité à déposer ses

- 8/12 - A/1223/2025 éventuelles répliques, si bien que les exigences des art. 51 al. 1 LPFisc et 143 al. 1 LIFD ont été respectées en l’occurrence, étant par ailleurs rappelé qu’il a lui-même conclu à l’admission des valeurs vénales de EUR 1'153'149.- (2020) et EUR 1'220'795.- (2021), en lieu et place de celle retenue par l'AFC-GE. 6. Ainsi, seules restent litigieuses les questions de la qualification de l’activité du recourant et de la déductibilité des charges liées aux deux immeubles en France. 7. Le recourant soutient, en substance, que dans la mesure où l’activité consistant en la location de ses immeubles est considérée comme « professionnelle » en France, tel devrait être également le cas en Suisse. Ainsi, il prétend, à tous le moins implicitement, à ce que cette activité soit traitée fiscalement comme une activité indépendante. 8. Sous l’angle du droit suisse, applicable en l’espèce, l’impôt sur le revenu des personnes physiques a pour objet tous les revenus du contribuable, qu’ils soient uniques ou périodiques (art. 16 al. 1 LIFD; art. 17 de la loi sur l’imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 - LIPP - D 3 08). Sont notamment imposables tous les revenus provenant de l’exploitation d’une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, et de l’exercice d’une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante. Sont également considérées comme une activité lucrative indépendante les opérations portant sur des éléments de la fortune, notamment sur des titres et des immeubles, dans la mesure où elles dépassent la simple administration de la fortune (art. 18 al. 1 LIFD et 19 al. 1 LIPP). Sont déduits desdits revenus les frais qui sont justifiés par l’usage commercial ou professionnel, dont notamment les dépenses faites pour l’exploitation d’un commerce, d’une industrie ou d’une entreprise et celles qui sont nécessaires pour l’exercice d’une profession ou d’un métier (art. 27 al. 1 LIFD et 30 let. a LIPP). La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent entièrement ou de manière prépondérante à l'activité indépendante (art. 18 al. 2 LIFD et 19 al. 3 LIPP). 9. Pour que les dispositions susmentionnées soient applicables, il faut que le contribuable exerce une telle activité et soit ainsi soumis à ces dernières lors de la période fiscale concernée (arrêts du Tribunal fédéral 2C_33/2009 du 27 novembre 2009 consid. 2.1; 2C_101/2008 du 18 juin 2008 consid. 2.1 et les références citées). Selon la jurisprudence, constitue une activité lucrative indépendante celle qui est entreprise par une personne à ses propres risques, avec la mise en œuvre de travail et de capital, dans une organisation librement choisie dans le but d’obtenir un gain en participant à la vie économique. Une telle activité peut être exercée à titre principal ou accessoire, de manière durable ou temporaire. Pour déterminer si l’on se trouve en présence d’une activité lucrative indépendante, il convient de se fonder sur l’ensemble des circonstances du cas. Il n’est pas exigé que le contribuable participe à la vie économique de manière visible pour l’extérieur, ou qu’il

- 9/12 - A/1223/2025 apparaisse lui-même sur le marché et qu’une entreprise, un commerce ou une activité artisanale soit déployée (arrêts du Tribunal fédéral 2C_501/2020 du 15 mars 2021 consid. 7.1.1 et les références citées; 2C_339/2020 du 5 janvier 2021 consid. 7.3.1; ATA/482/2025 du 29 avril 2025 consid. 4.1.). Le Tribunal fédéral a par ailleurs jugé qu’il n'y avait pas d’activité professionnelle lorsque le contribuable se contente de gérer sa propre fortune, en particulier en louant ses propres immeubles. Le fait que sa fortune soit importante, qu’elle soit gérée de manière professionnelle et qu’une comptabilité commerciale soit tenue n’y change rien (cf. arrêt 2C_643/2021 du 13 octobre 2022 consid. 2.3). Dans son principe, la détention d’immeubles même mis en location sur le marché reste considéré comme une simple gestion de la fortune privée. Pour qualifier l’activité de commerce professionnel, il n’est en effet pas nécessaire d’avoir une exploitation commerciale pour qu’un contribuable soit considéré comme professionnel accessoire, mais il faut que l’activité du contribuable soit à but lucratif et qu’elle s’effectue au-delà de la simple gestion de son patrimoine (Raphael GIANI, Commentaire de la loi sur l'impôt fédéral direct, 2017, ad art. 37b LIFD

n. 7 p. 858). Dans son jugement JTAPI/648/2025 du 16 juin 2025, entré en force, le tribunal a jugé, sur la base de ce qui précède, que la location d’un immeuble situé en France ne constituait pas une activité indépendante, la qualification qu’en donnait le fisc français n’étant pas déterminante. 10. En l’espèce, la solution que le tribunal a retenue dans son jugement précité s’impose de la même façon. En effet, il convient de relever en premier lieu que dans ses déclarations fiscales 2020 et 2021, le recourant n’a pas fait valoir l’existence de sa prétendue activité indépendante, se limitant à y mentionner les immeubles nos 1 et 2 comme étant occupés par lui-même, ainsi que l’abattement sur leurs valeurs. Quoi qu’il en soit, dans la mesure où il est établi que l’activité en question s’est limitée à la location de ses deux « ancienne[s] » résidences et à l’encaissement des loyers y relatifs, on ne saurait la qualifier d’indépendante, au sens de la jurisprudence susmentionnée, mais de la gestion de sa fortune privée. Cette conclusion s’impose d’autant plus que, comme il l’indique, il n’a pas géré lui-même ses immeubles, mais avait confié cette tâche à un tiers. Enfin, comme elle l’a relevé à juste titre, l'autorité intimée n’est pas liée par la qualification que le fisc français a retenue à l’égard de l’activité en cause. Ainsi, mal fondé, ce grief est écarté. 11. Il s’ensuit que les frais immobiliers litigieux ne sauraient être examinés sous l’angle commercial, mais sous celui des frais immobiliers privés (art. 32 al. 2 1ère phr. LIFD et 34 let. d LIPP). 12. Selon ces dispositions, le contribuable qui possède des immeubles privés peut déduire les frais nécessaires à leur entretien, les frais de remise en état d'immeubles

- 10/12 - A/1223/2025 acquis récemment, les primes d'assurances relatives à ces immeubles et les frais d'administration par des tiers. L'information fiscale n° 1/2021 « Déductibilité des frais d'entretien des immeubles privés » établie par l'AFC-GE le 1er février 2021 (ci-après : l'information) précise quels frais engagés par le propriétaire sur un bien immobilier appartenant à sa fortune privée peuvent être déduits et la période de déductibilité. Cette information, qui annule et remplace l'information n° 1/2011 du 1er février 2011, s'applique sur le plan de l'ICC et de l’IFD, à compter de la période fiscale 2020. Selon son point 4.1, les frais sont déductibles pour l'année fiscale correspondant à la date de la facture (cf. aussi ATA/855/2018 du 21 août 2028 consid. 4c). Les frais d'entretien au sens étroit, soit les frais engagés par le propriétaire pour maintenir la valeur de l'immeuble dans l'état dans lequel il se trouvait au moment de son acquisition sont qualifiés de dépenses de réparation et de rénovation (art. 1 al. 1 lit. a ch. 1 de l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles privés déductibles dans le cadre de l'impôt fédéral direct; OFIP – RS 642.116.2; cf. point 2.1.1), ne sont déductibles que durant l'année au cours de laquelle ils ont été facturés. Ne peuvent toutefois être déduits, notamment, les frais d’acquisition, de production ou d’amélioration d’éléments de fortune (art. 34 let. d LIFD et 38 let. d LIPP). Il s’agit de dépenses d’investissement immobilier ayant pour effet d’apporter une plus-value à l’immeuble, qui se démarquent des frais d’entretien en ce sens que ces derniers sont essentiellement encourus pour des travaux destinés à compenser l’usure normale de la chose due à son usage et à l’écoulement du temps, et à maintenir l’état d’entretien original du bien, de sorte à conserver la source du revenu que représente le bien immobilier pour le contribuable (cf. not. arrêt du Tribunal fédéral 2C_434/2017 du 4 avril 2018 consid. 4.2; N. MERLINO, in D. YERSIN/F. AUBRY GIRARDIN [éd.] Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2017, n. 64

p. 687). 13. En matière fiscale, le contribuable doit supporter le fardeau de la preuve des éléments qui réduisent ou éteignent son obligation d'impôts et les conséquences de l'échec de cette preuve, cette règle s'appliquant également à la procédure devant les autorités de recours (ATF 146 II 6 consid. 4.2; ATA/799/2025 du 22 juillet 2025 consid. 4.5). 14. En l’espèce, l'AFC-GE a admis les frais d’entretien à concurrence de CHF 13'343.- (2020) et CHF 24'110.- (2021). Elle a par ailleurs déduit les intérêts hypothécaires et chirographaires à hauteur des montants plus élevés que ceux indiqués par le recourant dans ses déclarations fiscales. Pour le surplus, au vu du dossier, force est de constater que le recourant n’a produit absolument aucune facture qui aurait permis d’admettre d’autres frais que ceux acceptés par l’autorité intimée. Il s’est en effet limité à produire les comptes 2020

- 11/12 - A/1223/2025 et 2021 de la LMP. Or, ceux-ci ne sauraient être considérés comme une preuve suffisante pour admettre la totalité des frais qu’il revendique. Ainsi, ce grief est également écarté. 15. Enfin, il convient de préciser que la convention du 9 septembre 1966 entre la Suisse et la France en vue d’éliminer les doubles impositions en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune (RS 0.672.934.91) autorise la Suisse à tenir compte d’un revenu réalisé en France pour déterminer le taux de l’imposition (cf. art. 25 par. 2 let. B ch. 1). La jurisprudence a confirmé que le rendement des immeubles sis à l'étranger entre en considération pour la détermination du taux d'imposition des contribuables, tant pour l'IFD que pour l'ICC (ATF 140 II 157 consid. 7.5; arrêt du Tribunal fédéral 2C_25/2021 du 7 mai 2021 consid. 3.1). Il en va de même s'agissant des excédents de charges et frais d'entretien liés à ces immeubles, qui ne peuvent pas être portés en déduction lors de la détermination de l'assiette imposable en Suisse et qui ne peuvent, par conséquent, être pris en considération que dans le calcul du taux de l'impôt, conformément à l'art. 6 al. 3 3ème phr. LIFD (arrêts du Tribunal fédéral 2C_137/2019 du 23 janvier 2020 consid. 5.1; 2C_585/2012 du 6 mars 2014 consid. 3 et les arrêts cités, non publié in ATF 140 II 157). 16. En l’occurrence, sous l’angle des dispositions précitées, les taxations contestées sont également exemptes de tout reproche dès lors que les loyers et les frais litigieux n’y sont pris en compte que pour le taux d’imposition. 17. Au vu de ce qui précède, les recours seront rejetés et les dossiers seront renvoyés à l'AFC-GE pour qu’elle édicte des nouveaux bordereaux ICC 2020 et 2021, tenant compte d’une valeur vénale de EUR 1'153'149.- (2020) et EUR 1'220'795.- (2021) pour les deux immeubles litigieux. 18. En application des art. 144 al. 1 LIFD, 52 al. 1 LPFisc, 87 LPA, 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), le recourant, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1'000.-; il est couvert par les avances de frais versées à la suite du dépôt des recours. 19. Le solde de ces avances, soit CHF 400.-, sera restitué au recourant.

- 12/12 - A/1223/2025

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevables les recours interjetés les 7 et 10 avril 2025 par Monsieur A______ contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale cantonale des 7 mars et 1er avril 2025; 2. les joint sous le numéro de cause A/1223/2025; 3. les rejette; 4. renvoie les dossiers à l’administration fiscale cantonale pour nouvelles décisions de taxation ICC 2020 et 2021, dans le sens des considérants; 5. met à la charge de Monsieur A______ un émolument de CHF 1'000.-, lequel est couvert par les avances de frais totalisant CHF 1'400.-; 6. ordonne la restitution à Monsieur A______ du solde de ces avances de frais, soit CHF 400.-; 7. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant: Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Caroline GOETTE et Pascal DE LUCIA, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal : La présidente Sophie CORNIOLEY BERGER

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

La greffière