DCSO/706/2026

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/2421/2025-CS DCSO/706/26 DECISION DE LA COUR DE JUSTICE Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites DU JEUDI 17 SEPTEMBRE 2026

Plainte 17 LP (A/2421/2025-CS) formée en date du 9 juillet 2025 par A______, représenté par Me Bénédict FONTANET, avocat.

* * * * * Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier du ______ à :

- A______ c/o Me FONTANET Bénédict Fontanet & Associés Grand-Rue 25 Case postale 3200 1211 Genève 3.

- B______ SA c/o Me Jean-Marc CARNICE Canonica Valticos Carnicé & associés Place de la Synagogue 31 Case postale 5576 1211 Genève 8 -

A/2421/2025-CS

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- C______ c/o Office cantonal des poursuites Rue du Stand 46 1204 Genève

- ETAT DE GENEVE, ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE CONFEDERATION SUISSE IFD, C/O AFC Service du contentieux Rue du Stand 26 Case postale 3937 1211 Genève 3.

- D______ SA c/o Me WYSS Lukas Bratschi Wiederkehr & Buob Case postale 5576 3001 Bern.

- Office cantonal des poursuites.

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A/2421/2025-CS EN FAIT A.

a. L'ETAT DE GENEVE et la CONDERATION SUISSE, soit pour eux l'ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE (ci-après l'AFC) ont rendu, le 13 février 2023, deux décisions de fournitures de sûretés à l'encontre de A______ en garantie d’un rappel d'impôt pour les périodes fiscales de 2007 à 2015.

b. Fondée sur ces deux décisions, l'AFC a ordonné le séquestre de divers biens appartenant à A______ à concurrence desdits montants (séquestres n° 1______ et n° 2______).

c. Le 29 février 2024, le Tribunal de première instance, sur requête de l'AFC, a prononcé un troisième séquestre au préjudice de A______ fondé sur un bordereau fiscal de rappel complémentaire d'impôt ainsi que d'amendes pour la période fiscale 2008 (séquestre n° 3______).

d. Ces trois séquestres visaient les mêmes biens du débiteur, soit, notamment, des œuvres d'art et objets mobiliers entreposés chez E______ SA, chez F______ SA et chez le débiteur dans sa maison de G______, à Genève.

e. Les procès-verbaux de séquestres contenaient un inventaire des œuvres d'art et objets mobiliers saisis en mains du débiteur à G______ (93 pièces, dont les pièces 22, 25 et 27 estimées à 0 fr. et les pièces 24, 78, 79, 81, 89 et 90 estimées à 100'000 fr. et plus), en mains de F______ SA dans ses locaux de H______ [GE] (182 pièces, dont les pièces 5, 6, 8, 9, 11 à 13, 20, 21, 24 à 26, 28 à 33, 35, 36, 38, 41 à 44, 46 à 57, 59, 63 à 65, 67, 68 79, 87 à 91, 93, 97, 99, 104, 110 à 112, 124, 126, 133, 138, 141 à 144, 147, 148, 150, 151, 153, 156, 158, 159, 161, 162, 171, 177 à 179, 181, 183 et 185 estimées à 0 fr. et aucune pièce estimée à 100'000 fr. et plus) et dans ses locaux situés chez E______ SA (228 pièces, dont les pièces 28, 39, 45, 50, 59, 129, 160 à 162, 164, 166 et 225 estimées à 0 fr. et les pièces 146, 186, 193, 202, 205, 213 et 223 estimées à 100'000 fr. et plus), soit au total 503 pièces. Aucune pièce n'était estimée à plus de quelques centaines de milliers de francs. La plupart des pièces avaient une valeur comprise entre quelques dizaines de fr. et quelques dizaines de milliers de fr. Les procès-verbaux de séquestres faisaient état d'un non-lieu en mains de E______ SA.

Selon l'observation n° 7 figurant en fin de procès-verbal de séquestre, tous les biens mobiliers estimés à 0 fr. ont été considérés comme insaisissables en application de l'art. 92 LP et retirés des inventaires des biens séquestrés.

f. L'AFC a validé les séquestres par les poursuites n° 4______, n° 5______ et n° 6______.

g. Le 9 janvier 2025, l'Office a dressé un procès-verbal de saisie, série n° 81 7______, à laquelle participaient les poursuites n° 4______, n° 5______ et n° 6______ de

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A/2421/2025-CS l'AFC, ainsi qu'une quatrième poursuite n° 8______ émanant de D______ SA pour un montant de 276'525 fr. 70. Le débiteur a reçu ce procès-verbal le 10 janvier 2025.

Le procès-verbal de saisie constatait la conversion des séquestres en saisie définitive.

Il contenait un inventaire des œuvres d'art et objets mobiliers saisis en mains du débiteur à G______, en mains de F______ SA dans ses locaux de H______ et dans ses locaux situés chez E______ SA, avec l'estimation desdits objets effectuée par la maison de vente aux enchères I______ SA. Cet inventaire reprenait la numérotation des biens utilisée dans l'inventaire figurant dans les procès-verbaux de séquestres. Certains articles mentionnés lors du séquestre ne figuraient plus dans l'inventaire de la saisie. Ont notamment été retirés les objets estimés sans valeur de réalisation par I______ SA et exclus du séquestre par l'Office.

h. A______ a requis une nouvelle expertise des biens saisis.

h.a. L'Office a accepté cette requête le 27 janvier 2025 et a confié la nouvelle estimation à la maison de vente aux enchères B______ SA.

Afin de permettre à B______ SA d’effectuer sa mission, l’Office lui a communiqué les inventaires avec des photographies des biens à estimer, établis par F______ SA, qui avaient servi de base de travail à I______ SA et sur lesquels cette dernière avait annoté ses estimations; l’Office a toutefois caviardé ces estimations, à l’exception de celles visant les biens déclarés insaisissables. L’Office a également remis à B______ SA le procès-verbal de saisie du janvier 2025, avec la mention des estimations qu’il avait retenues pour chaque bien saisi.

h.b B______ SA a rendu son rapport, intitulé "inventaire et évaluation pour vente d'une sélection de biens dépendant du dossier n° 85 9______", à l'Office daté du 13 avril 2025. Ce document ne suivait ni la numérotation du procès-verbal de saisie, ni celle du procès-verbal de séquestre. Il portait sur 367 objets. Des objets qui ne figuraient plus sur les procès-verbaux de saisies – car déclarés sans valeur de réalisation et insaisissables par l'Office suite à l'estimation par I______ SA – ont été à nouveau estimés selon A______, notamment les objets n° 114, 119, 120, 137, 139, 140, 142, 145, 148, 195, 228, 247, 249, 250, 266, 269, 274, 277, 282, 283, 290, 291, 308, 311, 314, 316, 325, 336, 340, 343 à 348 et 350. Le résultat des évaluations par B______ SA n'était pas identique à celui de I______ SA. Certains objets déclarés sans valeur de réalisation par l'Office sur la base de l'estimation de I______ SA se sont vu attribuer une valeur de réalisation par B______ SA. De nombreux biens (8, 9, 118 à 137, 194 à 222, 225 à 228, 237, 241, 247 à 250, 277 à 280, 282, 284 à 292, 299 à 326, 329 à 335, 337 à 354 et 359 à 367) étaient mentionnés pour mémoire, sans faire l'objet d'estimation, avec le commentaire "sera vendu séparément par le SV (i.e. le Service des ventes de l'Office)". Huit pièces ont été estimées à plus de 100'000 fr.

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i. Dans l'intervalle, les 7 janvier et 20 février 2025, l'AFC a requis la vente des biens saisis, ce dont le débiteur a été avisé par courriers des 13 janvier et 25 février 2025.

j. Les opérations de réalisation ont été confiées à C______, chargé de ventes, au sein de l'Office.

k. Par courriel du 30 avril 2025, l'Office a informé le débiteur de ce qu'il avait décidé de confier la réalisation des œuvres d'art et objets mobiliers saisis à B______ SA dans les termes suivants : "Etant donné la nature des biens concernés, l'Office a choisi de mandater B______ SA, une maison spécialisée dans ce marché et disposant d'une clientèle internationale. Afin d'éviter une saturation du marché et maximiser la valorisation des biens, plusieurs ventes seront organisées. L'objectif est d'obtenir un prix de réalisation le plus proche du prix du marché. Vous serrez tenu informé prochainement des dates de l'enlèvement des objets ainsi que des ventes. Celles-ci seront réparties entre B______ SA, pour les œuvres de grande valeur, et notre service, pour celles de valeur moyenne".

l. B______ SA a adressé le 5 mai 2025 à l'Office le contrat de mandat de vente pour approbation, qui l'a retourné contresigné pour accord le 6 mai 2025.

Ce contrat prévoyait que la vente de "367 positions, selon inventaire du 13 avril 2025", s'étalerait sur plusieurs dates possibles, du 16 au 18 juin, du 22 au 24 septembre, du 8 au 10 décembre 2025 ou encore lors des ventes prévues en mars, juin, septembre et décembre 2026. Ces différentes dates pouvaient varier en fonction de l'avancement du dossier et de la stratégie de communication mise en place.

Il comportait les conditions suivantes :  Le commettant n'était pas autorisé à retirer la marchandise de la vente sans le consentement préalable de B______ SA. Si un lot devait être retiré, il serait facturé au client une somme égale à 30 % de son estimation moyenne, augmentée de tous frais et débours;  Honoraires et frais facturés selon le tarif OELP;  Frais de transitaires, transport, manutention et photographies par prestataires externes, droits d'auteur, assurance, en sus;  Expertises externes sur devis, frais de réparation si applicable;  Les frais suivants étaient supprimés : garde d'objets, photographies par les photographes internes, établissement conditions enchères ainsi que les frais d'expertise et d'inventaire déjà facturés (10'810 fr.).

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m. L'Office a envoyé à A______, par pli recommandé du 6 mai 2025, reçu le 9 mai 2025, un avis d'enlèvement d'objets saisis, relatif aux poursuites n° 4______, n° 5______, n° 8______ et n° 6______. Cet avis précisait que si le débiteur ne devait pas être présent dans les lieux de situation des objets à enlever, le Service des ventes de l'Office pourrait procéder à une ouverture forcée des locaux. A cet avis était joint le procès-verbal de saisie du 9 janvier 2025. B.

a. Par actes expédiés les 12 et 19 mai 2025 à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites (ci-après la Chambre de surveillance), A______ a conclu à ce que la Chambre de surveillance :  annule la décision de l'Office du 30 avril 2025 de confier la vente des meubles saisis devant faire l'objet d'enchères forcées à B______ SA pour ce qui concernait les objets figurant au procès-verbal de saisie du 9 janvier 2025 et repris dans l'inventaire et évaluation de B______ SA du 13 avril 2025, estimés à une valeur inférieure à 100'000 fr.;  ordonne que, pour les objets mentionnés au point précédent, l'Office se charge directement d'organiser les enchères forcées;  constate la nullité du contrat conclu entre le Service des ventes de l'Office et B______ SA;  annule l'avis d'enlèvement du 6 mai 2025.

En substance, il reprochait à l'Office d'avoir délégué la vente à un tiers, alors que la jurisprudence du Tribunal fédéral ne l'autorisait qu'à des conditions restrictives non réunies en l'occurrence (œuvres d'art ou antiquités de grande valeur qui se vendent mieux par des maisons spécialisées que par l'Office). Les objets avaient été estimés en l'occurrence entre 80 fr. et 200'000 fr., soit des montants n'atteignant pas, pour la majeure partie, la limite d'"objet de grande valeur", que le plaignant était d'accord d'arrêter à un montant de 100'000 fr. Pour des valeurs inférieures, le coût d'une vente par un tiers était excessif par rapport aux émoluments prélevés par l'Office.

Le plaignant reprochait également à l'Office d'avoir conclu avec B______ SA un contrat prévoyant que les objets confiés ne pouvaient plus être retirés de la vente sans le consentement de B______ SA et sans le paiement d'une indemnité correspondant à 30 % du prix estimé, plus les frais et débours exposés, ce qui était contraire à l'art. 130 LP autorisant en tout temps une vente de gré à gré. Or, le plaignant alléguait que, depuis janvier 2025, des discussions s'étaient tenues avec l'AFC en vue de réaliser certains biens saisis de gré à gré.

Le plaignant soulignait également le fait que les listes des objets inventoriés dans les procès-verbaux de séquestres, dans le procès-verbal de saisie, puis dans

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A/2421/2025-CS l'expertise de B______ SA ne correspondaient pas, de sorte que l'on ne comprenait pas le périmètre des objets dont la vente était confiée à B______ SA. Ces listes divergentes comportaient notamment le risque que des objets déclarés insaisissables dans le procès-verbal de saisie, mais figurant dans l'estimation de B______ SA, ne soient réalisés par cette dernière. La plaignante n'en tirait toutefois aucun grief, ni aucune conclusion dans le cadre de sa plainte.

b. Le numéro de cause A/10______/2025 a été attribué à la procédure issue de ces plaintes.

c. Par décision DCSO/269/25 du 26 mai 2025, la Chambre de surveillance, a rejeté la requête d’effet suspensif assortissant les plaintes en tant qu’elle visait la décision de l’Office ordonnant l'enlèvement des biens saisis. En revanche, elle a invité l'Office à ne pas procéder à la réalisation tant que la plainte n'était pas jugée s'agissant des biens saisis dont il était douteux qu'ils puissent faire l'objet d'une vente par un tiers au vu la jurisprudence du Tribunal fédéral, rappelée dans les considérants. La Chambre de surveillance a en substance estimé qu'au vu des pièces produites, rien ne permettait de déterminer les biens dont l'Office entendait confier la vente à B______ SA ni s’il avait déjà pris une décision à cet égard.

d. Par courriel du 26 mai 2025, soit avant d'avoir reçu la décision sur effet suspensif du même jour, l'Office a confirmé à A______, qui l'avait interpellé à ce propos par courriel du 16 mai 2025, que la rémunération de B______ SA serait exclusivement basée sur les émoluments prévus par l'OELP. Les frais et émoluments prévus par l'OELP seraient perçus par B______ SA dans le cadre de la vente, seul le produit net de la vente étant remis à l'Office. Une commission de 25 % et la TVA étaient en revanche à la charge de l'adjudicataire, en sus du prix de vente, selon la pratique courante dans le marché de l'art. L'Office précisait qu'il était conscient que la vente confiée à B______ SA engendrait des frais plus élevés que ceux appliqués par une vente par ses soins; toutefois, compte tenu de la spécificité des objets à vendre et du profil ciblé des acheteurs, il estimait qu'une telle délégation permettrait d'obtenir des résultats nettement supérieurs à ceux d'une vente ordinaire; la démarche visait à préserver au mieux les intérêts des parties. L'Office invitait A______ à faire part de sa position sur ces modalités.

e. A______ a communiqué ce courriel à la Chambre de surveillance le 12 juin 2025 en soulignant qu'une commission de 25 % perçue auprès des acheteurs dissuaderait ces derniers à enchérir et exercerait une pression à la baisse sur les offres. Il s'y opposait donc.

f. Dans ses déterminations du 4 juillet 2025, l'Office s'en est rapporté à justice sur les plaintes de A______. Il a annoncé suspendre toute opération de réalisation par le truchement de B______ SA dans l'attente d'une décision de la Chambre de surveillance, ce qu'il avait déjà annoncé au plaignant le 27 mai 2025.

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Il a précisé que la liste des biens devant être vendus par B______ SA avait été affinée et réduite à 128 objets dans deux nouveaux documents, datés du 6 juin 2025, l'un pour les biens sous douane et l'autre pour les biens hors douane. Il y figurait les huit objets estimés à 100'000 fr. et plus, ainsi que plusieurs objets estimés à plusieurs dizaines de milliers de francs. De nombreux objets n'étaient évalués qu'à quelques milliers de francs et quelques-uns à quelques centaines de francs. Les pièces 71, 72, 74, 77 et 80 du document portant sur les biens sous douane composaient un polyptique dont chaque élément avait été estimé indépendamment (100'000 fr., 80'000 fr., 70'000 fr., 50'000 fr. et 40'000 fr.); il n'est pas clair, à la lecture des observations de l'Office de savoir si ce polyptique serait vendu par B______ SA ou par lui-même (cf. observations p. 4, chiffre 21, et

p. 6, 2ème paragraphe).

L'Office a soutenu – par un texte dont le style et le contenu permet de douter qu'il en soit le seul auteur et dont il admet qu'il provient, pour partie, de B______ SA – qu'il se justifiait de confier la vente de ces œuvres à cette dernière, compte tenu de leur qualité et de leur caractère unique ou à tirage limité. Elles avaient été réalisées par des artistes de design, d'art contemporain et d'art du XXème siècle, cotés sur le marché de l'art, mais réservées à un marché de niche, réparti sur l'ensemble de la planète. Il convenait par conséquent d'atteindre des collectionneurs suisses et internationaux, particuliers, professionnels ou institutionnels, afin de les mettre en concurrence par un vendeur susceptible de développer une communication stratégique et mondiale. L'Office a ensuite affirmé que les estimations fournies par B______ SA seraient certainement sensiblement dépassées, même pour des biens estimés à quelques milliers de fr., au vu des performances réalisées par des œuvres des mêmes artistes ou de même qualité dans diverses ventes récentes. Il citait à titre d'exemple le designer K______ et les artistes L______ (n° 70), M______ (n° 73, 75, 76, 81, 83, 84, 85, 86, 87, 89 et 90), N______ (n° 78 et 79), O______ (n° 82), P______ & Q______ (n° 88); les dernières ventes de ces artistes à l'international pour des œuvres de même envergure avaient atteint plusieurs dizaines, voire centaines de milliers de francs. De tels prix ne pourraient être atteints par une vente par l'Office dans sa salle des ventes au vu de ses moyens promotionnels limités.

L'Office a finalement soutenu que la réalisation de biens non saisis à teneur du procès-verbal de saisie du 9 janvier 2025 n'avait pas été prévue, de sorte que la crainte émise par le plaignant à cet égard n'avait pas lieu d'être. En outre, l'Office n'avait pas envisagé la vente de gré à gré de biens saisis au sens de l'art. 130 LP; au contraire, le courriel du 30 avril 2025 précisait qu'il avait opté pour la vente aux enchères, de sorte que le mode extraordinaire de réalisation que constituait la vente de gré à gré était exclu; cette décision n'avait pas été entreprise par la voie de la plainte; la question de la compatibilité des conditions de vente de B______ SA avec la possibilité de vendre de gré à gré les biens ne se posait donc pas.

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g. Le 18 juillet 2025, A______ a déposé une réplique, persistant dans les conclusions de sa plainte.

Il a notamment pris acte de la réduction des listes de biens dont la vente était confiée à B______ SA. Il notait toutefois que de nombreux biens énumérés dans les nouvelles listes avaient une valeur très basse. En outre, les lots n° 71, 72, 74, 77 et 80 de la liste du 6 juin 2025 des biens sous douane à vendre par B______ SA faisaient partie des objets déclarés insaisissables par l'Office, faute de valeur de réalisation; l'affirmation de l'Office selon laquelle de tels biens ne seraient pas réalisés était par conséquent fausse.

Le plaignant stigmatisait également le fait que la teneur des observations de l'Office en faveur de la vente par B______ SA, avait été à l'évidence rédigée par B______ SA elle-même, laquelle promouvait ainsi ses services et ses intérêts financiers auprès de l'Office en soutenant ce dernier dans ses démarches en vue de l'attribution de la vente litigieuse en sa faveur.

Le plaignant affirmait par ailleurs que la teneur des observations de l'Office, dictée par B______ SA, était en grande partie erronée : la cote de K______ était en baisse et ses créations ne trouvaient souvent pas acquéreur; B______ SA n'était pas spécialisée dans le design; B______ SA se contredisait en prétendant vouloir éviter la saturation du marché et réaliser les biens saisis en plusieurs ventes, d'une part, et en promouvant, d'autre part, une vente regroupant tous les objets K______ dans une vente qui lui serait spécialement dédiée; il était faux de prétendre que le prix de plusieurs œuvres de L______ de 1954 avait dépassé 800'000 euros par le passé, puisque la meilleure vente remontait à 2023 au prix de 342'900 euros pour une œuvre de 1957; s'agissant des œuvres de M______, l'Office omettait de préciser qu'elles étaient vendues pour la plupart sans certificat d'authenticité, détenus par des tiers; pour le surplus, les affirmation de l'Office concernant les œuvres de cet artiste étaient en substance erronées ou non pertinentes, voire biaisées; s'agissant de N______, sa cote était en baisse et les comparaisons avec des ventes passées sans pertinence, s'agissant d'œuvres non comparables; globalement B______ SA n'avait pas mis en vente d'œuvres d'artistes collectionnés par le plaignant ou n'était pas parvenue à les vendre.

En conclusion, le plaignant soutenait qu'aucune des œuvres à réaliser n'était exceptionnelle et qu'en tout état le marché de l'art suisse était à la peine. Il constatait également que le contrat conclu entre B______ SA et l'Office prévoyait que la mise à prix devait se faire qu'à la moitié de la valeur basse de l'estimation de B______ SA, ce qui permettait de douter de la fiabilité des estimations de cette dernière.

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Finalement, le plaignant contestait qu'une vente de gré à gré n'aurait plus été possible puisqu'un accord, entre créanciers et débiteur, l'aurait permise en application de l'art. 130 ch. 1 LP.

h. Par décision DCSO/143/26 du 4 mars 2026, la Chambre de surveillance a annulé la décision de l’Office du 30 avril 2025 de confier à une maison d’enchères privée la vente de meubles figurant au procès-verbal de saisie du 9 janvier 2025 et repris dans l’inventaire de B______ SA du 13 avril 2025, estimés à une valeur inférieure à 100'000 fr. La vente desdits objets devait être effectuée directement par l’Office.

h.a Elle a retenu qu’en principe, la réalisation forcée était en premier lieu la tâche des autorités de poursuite (ATF 115 III 52 consid. 2 in fine, JdT 1991 II 104). Elle pouvait toutefois exceptionnellement être confiée à un tiers par l’Office, lorsque, dans certaines circonstances, les modes de réalisation prévus par la loi (vente aux enchères publiques par l'office, vente de gré à gré, procédures spéciales) apparaissaient inadéquats. Le Tribunal fédéral avait ainsi admis que, s'agissant d'œuvres d'art ou d'antiquités de grande valeur (mais non les objets de moyenne ou faible valeur), la vente par une maison d'enchères privée pouvait être indiquée pour autant que le droit des créanciers de faire des offres d'achat soit sauvegardé. La réalisation de tels biens exigeait une compétence particulière et des relations avec un cercle d'amateurs (collectionneurs et marchands) ce qui avait pour conséquence que, malgré des frais plus élevés, on pouvait attendre de la vente par une maison privée un meilleur résultat (arrêt du Tribunal fédéral 5A_705/2008 du 19 janvier 2009 consid. 3.1). Le seul fait que la réalisation forcée porte sur des objets d'art ne donnait toutefois pas le droit d’exiger que la réalisation soit effectuée par une maison d'enchères privée. Un tel droit ne pouvait être envisagé lorsque celui qui s'en prévalait pouvait établir que des enchères publiques apparaissaient, en raison de circonstances particulières, tout à fait inadéquates (ATF 115 III 52 consid. 3a, JdT 1991 II 104).

La notion d'œuvre de grande valeur n'était pas définie précisément par la jurisprudence. Dans les arrêts précités, le Tribunal fédéral avait exigé que les objets soient de valeur "grande", "considérable", voire "exceptionnelle" afin de justifier des frais plus importants que ceux qu'impliquent une vente par l'Office. La Chambre de surveillance a fixé la limite inférieure de cette catégorie à 100'000 fr. au vu de la valeur des œuvres concernées par la jurisprudence.

La réalisation par une maison d'enchères privée ne devait en tous les cas pas conduire à une augmentation des tarifs des frais à charge du débiteur et des créanciers. Le droit des créanciers de faire eux-mêmes des offres lors de la vente aux enchères devait également être préservé (ATF 115 III 52 consid. 3a, JdT 1991 II 104; ATF 103 III 45, JdT 1979 II 16).

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En l’occurrence, la Chambre de surveillance a considéré que la collection à réaliser était essentiellement composée d'œuvres d'art et d'objets de design modernes et contemporains relevant d'un marché de niche et s'adressant à des passionnés ou des collectionneurs avertis qui n'appartenaient pas au cercle de clientèle de la salle de ventes des Offices, de sorte que ces derniers, à moins de promouvoir la vente par des mesures sortant de l'ordinaire, n’étaient pas susceptibles de les réaliser à des conditions intéressantes. Dans cette mesure, la démarche de l'Office consistant à s'adresser à une maison d'enchères privée pouvait se justifier.

Par ailleurs, la vente par B______ SA n'impliquait aucun frais direct supplémentaire au détriment du débiteur et des créanciers, la maison d'enchères ne percevant pas de frais supérieurs à ceux des émoluments OELP calculés sur le prix atteint par l'adjudication – comme l'aurait fait l'Office – de sorte que le plaignant ne pouvait se plaindre de frais excessifs. En revanche, l'échute de 25 % dont les acheteurs devaient s'acquitter en mains de B______ SA renchérissait singulièrement l'achat et pouvait se révéler dissuasive pour des biens de valeur faible à moyenne, auprès d'une clientèle qui pouvait se montrer plus sensible à un tel renchérissement que celle prête à verser d'importantes sommes pour acquérir des œuvres exceptionnelles. Une vente par une maison privée de biens de faible ou moyenne valeur pouvait ainsi se révéler peu intéressante en l'occurrence.

En outre, rien ne permettait de penser que le droit des créanciers de faire des offres d’achat lors des enchères ne serait pas respecté dans le cadre de la vente par une maison d'enchères privée en l’espèce.

Finalement, la Chambre de surveillance a considéré que le fait que les conditions de vente de B______ SA imposaient une indemnisation en faveur de la maison d'enchères de 30 % du prix estimé en cas de retrait d'un objet de la vente et empêchaient une vente de gré à gré au sens de l'art. 130 ch. 1 LP était sans portée en l’occurrence car l'Office avait définitivement opté pour une vente aux enchères partiellement par ses soins et partiellement par une maison d'enchères privée, excluant le recours à la vente de gré à gré, de sorte que la question d’une telle vente ne se posait pas.

Il résultait de cette analyse que la délégation à B______ SA de la réalisation des biens saisis au préjudice du plaignant, aux conditions du contrat conclu en l'occurrence, ne respectait pas les exigences posées par le Tribunal fédéral pour les biens estimés à moins de 100'000 fr. Elle devait en revanche être autorisée pour les biens d’une valeur égale ou supérieure à cette limite.

h.b Le plaignant ayant également reproché à l'Office de ne pas avoir clairement déterminé les biens dont il entendait confier la réalisation à B______ SA, la Chambre de surveillance a en effet constaté que la liste des biens estimés par cette

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A/2421/2025-CS dernière comportait des objets qui avaient été déclarés insaisissables dans les procès-verbaux de séquestre puis de saisie, faute de valeur de réalisation. L'Office a toutefois affirmé qu'il n'aurait jamais été question de réaliser ces objets. Dans la mesure où tel était le cas, le grief n'avait plus de portée. Il fallait néanmoins constater qu'au vu des différents inventaires ayant été établis et la teneur du contrat de vente conclu avec B______ SA (qui renvoyait aux "367 positions, selon inventaire du 13 avril 2025" qui comportait des biens déclarés insaisissables selon le plaignant), la question pouvait se poser et qu'elle se posait vraisemblablement encore pour certains biens au vu des dernières déterminations du plaignant. Cela étant, l'ordre d'enlèvement étant fondé sur le procès-verbal de saisie, le problème devait être résolu en pratique. La Chambre de surveillance a néanmoins invité l'Office à vérifier que les biens déclarés insaisissables ne soient pas enlevés et/ou réalisés que ce soit par ses soins ou par un tiers.

i. La décision DCSO/143/26 du 4 mars 2026 de la Chambre de surveillance n’a pas été entreprise par un recours et elle est devenue exécutoire. C.

a. Par acte déposé au greffe universel du Pouvoir judiciaire le 9 juillet 2025, à l'attention de la Chambre de surveillance, A______ a formé une requête en récusation contre C______, chargé de ventes à l'Office, et B______ SA, en sa qualité d'auxiliaire de l'Office dans les opérations de réalisation. Le requérant a également conclu à ce que toutes les opérations conduites et les décisions prises par C______ soient annulés.

Il a exposé avoir consulté, le 3 juillet 2025, le dossier des opérations de réalisation auprès de l'Office et avoir découvert divers éléments permettant de constater une connivence et une concertation entre B______ SA et C______ dans l'optique de favoriser les intérêts de la première au détriment de ceux du débiteur et de ses créanciers. Dans ce contexte, C______ s'était comporté comme le représentant des intérêts de B______ SA et non plus comme un employé de l'Office. Tant B______ SA que C______ avaient laissé transparaître une apparence de prévention à l'égard du plaignant.

Ce dernier avait ainsi pu s'apercevoir, à la lecture de courriels entre l'Office et B______ SA, que l'intention de confier la vente de ses biens saisis à cette dernière remontait à janvier 2025 déjà, contrairement à ce que l'Office avait prétendu. Dès cette date, l'Office avait transmis à B______ SA des inventaires et photographies des objets saisis (inventaire et estimation I______ SA), alors qu'il s'agissait de données confidentielles, sans le consentement de l'intéressé.

Les plaintes auprès de la Chambre de surveillance avaient également été transmises à B______ SA par l'Office afin d'élaborer "main dans la main" les réponses à leur apporter. Dans ce cadre, B______ SA avait donné des réponses mensongères à l'Office, omis des informations ou fourni des informations biaisées

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A/2421/2025-CS concernant des artistes, objets et œuvres d'art en vue de les introduire dans ses observations.

B______ SA avait ainsi "mis son grain de sel" dans la procédure de plainte alors qu'elle avait un intérêt manifeste à l'octroi de la vente litigieuse, puisqu'elle lui procurait une commission de 25 % sur chaque enchère, et à s'opposer à la plainte visant à ce que ce mandat lui soit retiré.

Dans les échanges entre l'Office et B______ SA, le plaignant avait finalement découvert un courriel du 6 juin 2025 où J______ avait affirmé, à propos de la plainte, que "l'argumentaire du débiteur [était] inconsistant et sembl[ait] dissimuler des intentions personnelles qui [n’allaient] pas dans le sens d'une maximisation des prix de ventes au profit du créditeur. (…), cela sembl[ait] dévoiler une intention moins louable, celle de racheter à bon compte (via une société tierce) ses lots qui pass[ai]ent dans la salle de l'OFP". L'Office n'avait pas réagi à ces propos et les avait ainsi tolérés. Ils étaient pourtant le signe que J______ était prévenu envers le plaignant et manifestait sa partialité.

b. Dans un complément de plainte du 4 août 2025, A______ a exposé avoir réalisé, en prenant connaissance des observations de l'Office du 4 juillet 2025, que ses craintes de voir B______ SA participer de manière importante à la rédaction des observations de l'Office destinées à la Chambre de surveillance dans la cause A/10______/2025 s’étaient concrétisées.

c. Dans ses déterminations du 6 août 2025, D______ AG a conclu au rejet de la demande de récusation de A______.

d. Par courrier du 11 août 2025, l'AFC s'en est rapportée à justice sur la demande de récusation.

e. Dans ses observations du 25 août 2025, l'Office a conclu au rejet de la demande de récusation de C______.

Il a en substance admis avoir transmis, par courriel sécurisé, les inventaires des biens saisis à B______ SA en janvier 2025, mais sans l'estimation de I______ SA, ainsi que le procès-verbal de saisie avec ses propres estimations, non caviardées, lorsque A______ avait demandé une nouvelle expertise desdits biens, dans le but d'obtenir une nouvelle estimation. Il avait également demandé à cette occasion à B______ SA ses conditions pour organiser la vente aux enchères desdits biens. En revanche, il a contesté avoir remis à B______ SA les plaintes de A______; il avait demandé à B______ SA d’établir des listes séparées des biens de grande valeur et des biens de moindre valeur afin de confier les premiers à B______ SA aux fins de vente et de vendre lui-même les seconds. C’était dans ce contexte que B______ SA avait collaboré avec l’Office pour la rédaction de la réponse aux

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A/2421/2025-CS plaintes et que J______ avait envoyé le courriel du 6 juin 2025 dont l’Office a qualifié les termes litigieux de « regrettables ».

f. A______ a répliqué le 30 septembre 2025 et persisté dans ses conclusions en récusation.

Il a informé la Chambre de surveillance par courrier du 28 octobre 2025 du dépôt d'une plainte pénale visant C______ et J______.

g. Les parties ont été informées par avis du 31 octobre 2025 de la Chambre de surveillance, que la cause A/2421/2025 était gardée à juger dans les dix jours suivant la réception dudit avis.

h. B______ SA n’ayant pas été interpellée sur la requête de récusation, la Chambre de surveillance lui a fixé un délai à cette fin le 17 février 2026.

i. Dans ses observations du 23 mars 2026, B______ SA a conclu au rejet de la demande récusation, reprochant au plaignant de « faire feu de tout bois » pour compliquer, voire empêcher la réalisation de ses biens, y compris le dépôt d’une plainte pénale. Elle a contesté avoir reçu des documents relevant de la procédure d’exécution forcée, notamment les plaintes à l’origine de la cause A/10______/2025. En revanche, elle avait fourni des arguments à la demande de l’Office en identifiant les biens de grande valeur des autre biens saisis. Suite à l’envoi du courriel du 6 juin 2025 de J______ à l’Office, ce dernier n’avait rien répondu. Il n’y avait donc eu qu’un échange simple de courriels dans le cadre de la collaboration en vue de répondre aux plaintes. B______ SA estimait avoir uniquement rempli son devoir d’auxiliaire en fournissant les informations nécessaires à cet égard. S’agissant des propos tenus par J______ dans le courriel du 6 juin2025, qualifiés d’« accusations » par le plaignant, il ne fallait les sortir de leur contexte ce qui permettait de comprendre que leur auteur souhaitait attirer l’attention de l’Office sur l’attitude contradictoire du plaignant et les hypothèses permettant de l’expliquer. Il ne fallait donc voir qu’une supposition dans le propos critiqué et non pas un acte « d’hostilité inacceptable ».

j. A______ a répliqué le 2 avril 2026 en contestant vouloir compliquer, voire empêcher la vente de ses biens, les erreurs inacceptables commises par l’Office et B______ SA devant être sanctionnées. La décision du 4 mars 2026 de la Chambre de surveillance dans la cause A/10______/2025 les avait d’ailleurs relevées, s’était montrée critique par rapport au contrat conclu entre l’Office et B______ SA et avait admis ses plaintes. Il persistait à soutenir que ses plaintes avaient été soumises à B______ SA au vu de la teneur de la réponse que cette dernière avait rédigée. Finalement, il persistait à reprocher à B______ SA son hostilité qui se manifestait encore dans ses écritures lorsqu’elle soutenait qu’il compliquait, voir empêchait la réalisation de ses biens.

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k. B______ SA s’est encore prononcée le 17 avril 2026 en persistant dans ses conclusions et explications ainsi qu’en contestant en substance que la décision du 4 mars 2026 de la Chambre de surveillance aurait la portée que lui donnait le plaignant.

l. A______ a déposé une ultime réplique le 1er mai 2026 persistant dans ses conclusions et dans sa lecture de la décision du 4 mars 2026 de la Chambre de surveillance. EN DROIT 1. 1.1 L’art. 10 LP ne prévoit pas de procédure de récusation spécifique ni ne désigne l’autorité compétente. Dès lors qu’il existe un motif de récusation selon l’art. 10 al. 1 ch. 1 à 4 LP, le préposé doit se récuser immédiatement et transmettre d’office la réquisition, soit le dossier, à son substitut. S’il s’agit d’un employé de l’office, le préposé pourvoira à son remplacement (CHAPPUIS/AUCIELLO, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2025, n° 9 ad art. 10 LP). L’acte accompli par une personne qui aurait dû se récuser n’est pas nul, mais annulable par la voie de la plainte. Celle-ci doit donc être déposée en temps utile, à savoir dans le délai de dix jours prévu à l’art. 17 al. 2 LP, à défaut de quoi l’acte devient inattaquable. Une partie de la doctrine réserve des situations exceptionnelles dans lesquelles la nullité absolue des actes accomplis en violation crasse du devoir de récusation devrait être constatée. Toutefois, une plainte tardive, si elle est justifiée, peut amener l’autorité de surveillance à récuser le fonctionnaire visé pour la suite de la procédure afin que des actes similaires ne se reproduisent pas (CHAPPUIS/AUCIELLO, op. cit., n° 11 et 12 ad art. 10 LP).

1.2 L’art. 10 LP prévoit une récusation obligatoire dans les cas énumérés à son alinéa 1 chiffres 1 à 4, notamment lorsque les propres intérêts de l'employé sont en jeu (ch. 1) ou lorsque ce dernier pourrait avoir une opinion préconçue dans l’affaire (ch. 4). Il s’agit notamment d’assurer une activité objective des organes de poursuite et, plus particulièrement, d’éviter les conflits d’intérêts (cf. ATF 104 III 1, JdT 1980 II 19). Il suffit que les circonstances donnent l’apparence de la prévention et fassent redouter une activité partiale de l’organe en cause.

Les règles sur la récusation ont pour but de garantir la nécessaire impartialité et indépendance des autorités administratives et judiciaires : les décisions et mesures prises par ces dernières ne doivent pas paraître avoir été influencées par des éléments personnels tenant à leur auteur, d'où l'obligation de se récuser le cas échéant (GILLIERON, op. cit., n° 6 ad art. 10 LP). L'art. 10 al. 1 LP impose ainsi aux préposés et aux employés des offices des poursuites ou des faillites de s'abstenir de procéder à un acte de leur office lorsqu'ils sont eux-mêmes concernés (ch. 1), lorsque les intérêts de leurs conjoint, fiancé, parents jusqu'au troisième degré, ou ceux d'une personne dont ils sont le représentant légal, le mandataire ou

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A/2421/2025-CS l'employé sont en jeu (ch. 2 et 3), ou encore lorsque, pour d'autres raisons, ils pourraient avoir une opinion préconçue dans l'affaire en cause (ch. 4).

L'art. 10 al. 1 ch. 4 LP constitue une clause générale, qui recouvre les cas, non spécifiquement énumérés aux ch. 1 à 3, dans lesquels les circonstances objectives de l'espèce font naître l'apparence d'un possible conflit d'intérêts (GILLIERON, op. cit., n° 40 ad art. 10 LP; CHAPPUIS/AUCIELLO, op. cit., n° 8 ad art. 10 LP). Tombent dans cette catégorie, par exemple, des relations d'amitié ou d'inimitié entre le préposé ou un employé de l'Office et une partie à la procédure de poursuite ou son représentant. Des erreurs de procédure, d'application du droit matériel ou d'appréciation ne suffisent en général pas à fonder une apparence de prévention de nature à justifier la récusation de préposé ou de l'employé concerné : seules des erreurs particulièrement lourdes et répétées, dont il y a lieu d'admettre au vu des circonstances qu'elles sont le résultat d'un manque de distance et de neutralité, sont de nature à faire douter de l'impartialité requise (ATF 116 Ia 135 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2012 du 25 avril 2012 consid. 3.2.2). 2.1 En l’espèce, la plainte initiale visant à obtenir la récusation de C______ et de B______ SA a été déposée dans le délai de dix jours après la consultation du dossier et la découverte des divers éléments fondant la plainte, le 3 juillet 2025. Elle est par conséquent recevable. Dans la mesure où certains actes reprochés à l’Office sont plus anciens et seraient parvenus à la connaissance du plaignant avant le 3 juillet 2025, la plainte devrait néanmoins être admise à leur propos puisque c’est notamment le cumul de plusieurs erreurs de procédure par l’Office prises dans leur ensemble qui constituent le motif de récusation; dans un tel contexte, le délai pour agir ne commence à courir qu’avec la découverte des derniers actes concernés, en l’occurrence l’échange de courriels problématiques entre J______ et C______, dont il n’est pas contesté qu’ils ont été découverts le 3 juillet 2025. Le complément de plainte fondé sur les observations déposées par l’Office dans la cause A/10______/2025, a également été déposé dans le délai de dix jours dès la communication desdites écritures au plaignant. Les autres conditions formelles à la recevabilité des plaintes (compétence matérielle de la Chambre de surveillance, forme écrite, motivation suffisante, intérêt actuel et concret) ne sont pas contestées. La plainte tendant à la récusation de C______ et de B______ SA et son complément seront par conséquent déclarés recevables. 2.2.1 Les propos tenus par J______ dans son courriel du 6 juin 2025 à C______ à propos du plaignant dépeignent celui-ci sous un jour peu flatteur en lui prêtant l’intention de manipuler la réalisation forcée à son profit. Ils dénotent un a priori

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A/2421/2025-CS négatif et une prévention à l’encontre du plaignant. Même replacés dans le contexte global du courriel du 6 juin 2025, ces propos conservent leur caractère stigmatisant et leur intensité n’est pas vraiment atténuée. Ils constituent un motif de récusation de sorte que B______ SA n’est plus éligible en qualité de maison de vente aux enchères privée délégataire de l’Office pour la vente des biens saisis du plaignant. La récusation de B______ SA étant acquise pour ce seul motif, il est inutile d’examiner les autres griefs articulés par le plaignant, notamment le fait que l’intéressée aurait communiqué des informations mensongères à C______ sur la notoriété et la valeur de certains biens à réaliser. 2.2.2 En ce qui a trait à C______, la Chambre de surveillance n’a pas constaté, dans les pièces produites, qu’il aurait approuvé les propos inadéquats de J______ ou aurait surenchéri. Le fait qu’il ne les a pas contestés, ni critiqués, ni ne s’en soit expressément distancé ne permet de lui imputer une quelconque approbation. Un motif de récusation ne saurait résider dans le simple fait d’avoir été le témoin ou le destinataire desdits propos. Le plaignant reproche encore à C______ une connivence avec B______ SA en vue de lui confier la vente litigieuse et d’avoir commis plusieurs erreurs de procédure, dont le cumul dénoterait une prévention à son égard. Préalablement à l’examen des différents griefs adressés à C______ à cet égard, la Chambre de surveillance relève que le recours aux services d’une maison de vente aux enchères privée par l’Office érige l’entité choisie en organe auxiliaire de la poursuite, de sorte qu’elle collabore à celle-ci, qu’elle est tenue aux obligations d’un tel organe et dispose d’un accès aux éléments de la poursuite nécessaires à l’accomplissement de sa mission. Tous les griefs selon lesquels C______ aurait communiqué des informations confidentielles émanant de la poursuite, aurait échangé avec B______ SA, aurait travaillé « main dans la mains » avec B______ SA, ou aurait laissé cette dernière mettre son « grain de sel » dans les opérations de réalisation, doivent être replacés dans ce contexte. Contrairement à ce que semble soutenir le plaignant, B______ SA ne peut être considérée comme un tiers devant rester à l’écart de la procédure de réalisation. A titre d’auxiliaire des opérations de réalisation, elle en est actrice, de sorte que son implication, en tant que telle, n’a rien de critiquable. La Chambre de surveillance ne discerne pas de circonstances permettant de soutenir qu’il existerait une connivence problématique entre B______ SA et C______ en vue de confier le mandat de vente à la première. Le plaignant ne précise pas sur quels éléments il fonde cette affirmation, hormis le courriel du 6 juin 2025, qui n’est toutefois pas suffisant à cette fin.

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A/2421/2025-CS Le fait que C______, chargé de vente au sein de l’Office, aurait déjà envisagé dès janvier 2025 de mandater B______ SA pour la vente des biens saisis n’est pas problématique et la Chambre peine à comprendre l’importance qu’accorde le plaignant à cet élément. Les questions relatives à la réalisation des biens saisis se posent dès la réquisition de vente par le créancier, soit en l’occurrence le 7 janvier

2025. C______ a été chargé d’organiser la vente litigieuse, de sorte qu’on ne saurait lui faire grief d’avoir agi en ce sens dès que le dossier lui avait été confié. Le recours par l’Office à des maisons de vente aux enchères privées n’est pas exceptionnel en pratique. Le fait que l’Office aurait laissé le plaignant pendant de nombreux mois dans l’ignorance de son choix de confier la vente à B______ SA est sans pertinence, dans la mesure où il devrait se révéler exact. Le plaignant a été informé le 30 avril 2025 de la décision de l’Office de confier la vente à B______ SA et a pu former une plainte contre celle-ci. Le fait que l’Office n’ait pas d’emblée renoncé à confier la vente des biens à réaliser à B______ SA suite au dépôt de la plainte, puis ai défendu sa position dans la procédure consécutive, ne saurait être interprété comme l’expression de sa volonté de défendre coûte que coûte spécifiquement le mandat confié à B______ SA. L’Office y a défendu le principe du recours à une entreprise de vente aux enchères privée et soutenu une certaine position sur les conditions auxquelles il devait être autorisé. Il s’agissait d’une question juridique d’une certaine importance pour son activité et il était légitime de la soumettre à l’autorité de surveillance, sans considération de la personne du co-contractant. Que B______ SA ait, pour sa part, eu un intérêt commercial – indéniable – au maintien de ce mandat et qu’elle ait pu agir auprès de l’Office en ce sens est une chose. Que l’Office ait endossé aveuglement – voire de manière intéressée – ce point de vue en est une autre, et rien ne permet en l’occurrence de le soutenir. Le plaignant reproche à l’Office d’avoir communiqué à B______ SA les inventaires et l’estimation des biens à réaliser, établis par F______ SA et I______ SA, soit des documents confidentiels. Il s’agit en réalité de pièces appartenant à la procédure d’exécution forcée, dont il apparaissait opportun de les communiquer à B______ SA puisqu’elles comportaient la liste et les photographies des biens à estimer en vue de leur réalisation; il en va de même du procès-verbal de saisie du 9 janvier 2025. L’Office a d’ailleurs pris la peine de caviarder les valeurs d’estimation notées par I______ SA dans l’inventaire transmis à B______ SA, afin que cette dernière ne soit par influencée par les estimations de la première. Il admet certes une erreur dans le fait de ne pas avoir également caviardé les estimations qu’il avait lui-même introduites au procès-verbal de saisie du 9 janvier 2025 transmis à B______ SA. Il ne s’agit toutefois pas d’une erreur d’une telle importance qu’elle dénote une prévention à l’encontre du plaignant et justifie une récusation. En outre, la communication de ces pièces s’est effectuée par courriel sécurisé selon les affirmations non contestées de l’Office, de sorte qu’on ne saurait

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A/2421/2025-CS reprocher à ce dernier de ne pas s’être entouré de précautions afin de garantir la confidentialité des échanges de données. La participation de B______ SA à la rédaction des observations de l’Office du 4 juillet 2025 – impliquant que B______ SA soit à tout le moins informée d’une partie du contenu des plaintes – ne dénote aucune connivence inappropriée. Dans la mesure où B______ SA jouissait de connaissances sur les biens à réaliser dont l’Office ne disposait pas – ce qui justifiait justement le recours à une maison de vente aux enchères privée externe à l’Office – il n’était pas critiquable que ce dernier s’entoure des conseils et obtienne les informations nécessaires à la rédaction de ses observations, que son mandataire pouvait lui fournir. L’Office a pour le surplus contesté avoir communiqué les plaintes in extenso à B______ SA, ce que cette dernière a confirmé. Quand bien même les plaintes auraient-elles été soumises à B______ SA, on ne voit pas en quoi cette circonstance relèverait de la faute de procédure grossière, dès lors qu’une collaboration devait nécessairement s’instaurer entre l’Office et B______ SA dans le cadre de la procédure A/10______/2025 pour répondre efficacement à la plainte. S’agissant du choix de l’Office de confier à une maison d’enchères privée la vente des biens saisis, la décision de la Chambre de surveillance du 4 mars 2026 n’est pas un désaveu cinglant de l’activité de l’Office, contrairement à ce que semble soutenir le plaignant, de sorte que ce choix ne saurait être qualifié d’erreur grossière de procédure. Au contraire, les jurisprudences du Tribunal fédéral sur la question ne sont pas d’application aisée, notamment s’agissant de déterminer ce qu’est une œuvre d’art de grande valeur, seul point sur lequel la Chambre de surveillance n’a pas validé le choix de l’Office. Pour le surplus, les autres conditions posées par la jurisprudence à la délégation de la réalisation à une maison de vente aux enchères privée étaient en l’occurrence réunies. Finalement, le flou qui a régné dans les listes des biens à réaliser – découlant notamment de l’organisation différente des listes de I______ SA et de B______ SA – ne constitue pas une erreur de procédure qui puisse dénoter une prévention et entraîner la récusation de C______. Il s’est même révélé sans conséquence puisque l’Office a affirmé être lié par le seul procès-verbal de saisie, ce qui permettait de lever toute ambiguïté à cet égard. En conclusion, la requête en récusation contre C______ n’est pas fondée et sera rejetée. 3. La procédure devant l'autorité de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 let. a OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 OELP).

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A/2421/2025-CS PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance :

A la forme : Déclare recevables les requêtes en récusation de B______ SA et de C______ formées par A______ le 9 juillet 2025 et complétées le 4 août 2026 dans le cadre des opérations de réalisation, série n° 81 7______. Au fond : Admet la requête de récusation de B______ SA. Rejette la requête de récusation de C______. Siégeant : Monsieur Jean REYMOND, président; Madame Ekaterine BLINOVA et Monsieur Anthony HUGUENIN, juges assesseurs; Madame Elise CAIRUS, greffière. Le président :

Jean REYMOND

La greffière :

Elise CAIRUS

Voie de recours : Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF). Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.