DCSO/693/2026

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1378/2026-CS DCSO/693/26 DECISION DE LA COUR DE JUSTICE Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites DU JEUDI 17 SEPTEMBRE 2026

Plainte 17 LP (A/1378/2026-CS) et demande de récusation formées en date du 10 avril 2026 par A______ SARL et B______ représentés par Me Anne-Sophie VANANTY, avocate.

* * * * * Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier du 21 septembre 2026 à :

- A______ SARL B______ c/o Me VANANTY Anne-Sophie AndLaw AVOCATS Boulevard des Tranchées 4 1205 Genève.

- COMMUNE DE C______ c/o Me LENOIR Cédric Lenoir Delgado & Associés SA Rue des Battoirs 7 1205 Genève.

- Office cantonal des poursuites.

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A/1378/2026-CS EN FAIT A.

a. A______ est une société à responsabilité limitée ayant pour but l’exploitation d'un café-restaurant. B______ en est le gérant-président et D______ le gérant, tous deux disposant de la signature individuelle.

b. Le 1er janvier 2021, A______ SARL et B______ ont pris à bail les locaux de l’Auberge A______, dont la Commune de C______ [GE] (ci-après : la Commune) est propriétaire et bailleresse. Le loyer et les provisions de charges s'élèvent à respectivement 183'684 fr. et 29'280 fr. par an depuis le 1er février 2023.

c. Après un premier avis comminatoire du 10 décembre 2025, le 27 janvier 2026, la Commune a mis en demeure A______ SARL et B______ de lui verser 137'146 fr. 05 correspondant aux loyers échus, aux acomptes de charges d’octobre 2025 à janvier 2026 et au solde de charges de 2024 et 2025.

d. Par réquisitions du 2 février 2026, la Commune a requis de l'Office cantonal des poursuites (ci-après : l’Office) la prise d’inventaire pour sauvegarder ses droits de rétention à l’encontre de A______ SARL et de B______, portant sur les loyers échus de 157'794 fr. 35 du 1er février 2025 au 28 février 2026 et les loyers courants de 76'073 fr. pour la période du 1er mars au 31 août 2026.

e. Le 6 février 2026, E______, huissier auprès de l'Office, s'est rendu une première fois dans les locaux du restaurant pour prise d'inventaire.

f. L'inventaire a en définitive été réalisé le 26 février 2026 par E______ et un collaborateur de l'Office, qui se sont adjoint le concours d'un serrurier pour ouvrir les caves à vins et le coffre-fort.

g. Dans un courriel du 11 mars 2026 faisant suite à un entretien avec D______ et à un courriel de celui-ci du 7 mars 2026, E______ a exposé que la Commune lui avait communiqué son numéro de téléphone, auquel il avait vainement essayé de le joindre avant chacun de ses passages. Les collaborateurs de l'Office avaient fait appel à la police pour la première visite. Ils étaient entrés dans le restaurant au moyen d'une clé SI lors de leurs interventions, un serrurier ayant été appelé le 26 février 2026 pour pouvoir accéder à l'ensemble des locaux.

h. Par avis adressés le 5 mars 2026 à A______ SARL et B______, la Commune a résilié le bail avec effet au 30 avril 2026.

i. Par courriel du 23 mars 2026, l'avocate de A______ SARL et de B______ a informé E______ de sa constitution avec élection de domicile. Elle a requis de pouvoir consulter le dossier le 24 ou 25 mars suivant.

j. Le 26 mars 2026, l'Office, soit pour lui E______, a dressé le procès-verbal d’inventaire n° 1______, qui a été notifié le 31 mars 2026 à B______ et le 2 avril 2026 à A______ SARL. Ledit procès-verbal arrête la valeur des biens inventoriés à 16'425 fr. et mentionne une créance de 233'867 fr. 35. Il se réfère aux loyers

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A/1378/2026-CS échus du 1er février 2025 au 28 février 2026 et aux loyers courants du 1er mars au 31 août 2026.

k. Déférant à la demande de l'avocate de A______ SARL et B______ du 1er avril 2026, l'Office lui a transmis l'inventaire par courrier électronique le 7 avril 2026. B. a. Par acte expédié le 10 avril 2026, A______ SARL et B______ ont formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre le procès-verbal d'inventaire n° 1______. Ils concluent à ce que la Chambre de surveillance constate la nullité de ce procès- verbal et de tout acte juridique qui en découlerait, ordonne à l'Office d'établir un nouveau procès-verbal de prise d'inventaire, subsidiairement constate les irrégularités dans l'établissement du procès-verbal, l'annule et constate la nullité de tout acte juridique qui en découlerait, plus subsidiairement ordonne à l'Office d'établir un nouveau procès-verbal de prise d'inventaire et réévalue la valeur des objets frappés du droit de rétention, avec suite de frais et dépens.

Les plaignants ont notamment produit une liste de factures relatives à divers équipements du restaurant, établies entre 2021 et 2025, et des tableaux estimant la valeur de l'inventaire.

Cette plainte a été enrôlée sous le numéro de cause A/1378/2026.

b. Par ordonnance DCSO/223/26, la Chambre de surveillance a refusé l'effet suspensif à la plainte.

c. Dans leurs observations respectivement datées des 7 et 11 mai 2026, la Commune et l'Office ont conclu au rejet de la plainte.

d. Par avis du 13 mai 2026, la Chambre de surveillance a informé les parties que l’instruction était close. C.

a. Parallèlement, A______ SARL et B______ ont formé le 10 avril 2026 une requête de récusation de l'huissier E______ dans la procédure de prise d'inventaire n° 1______ devant la Chambre de surveillance. Ils ont conclu à ce que celui-ci n'ait plus la charge du dossier les concernant et à l'annulation du procès-verbal d'inventaire du 26 février 2026 et de tout acte juridique en découlant.

Cette requête a été enrôlée sous le numéro de cause A/1332/2026.

b. Dans ses déterminations du 4 mai 2026, l'Office a conclu au rejet de la demande de récusation. Il a précisé que la Commune avait déposé deux poursuites en réalisation de gage le 2 avril 2026.

c. Le 6 mai 2026, la Chambre de surveillance a informé les parties que l’instruction était close. EN DROIT 1. 1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes formées en application de la LP (art. 13 al. 1 LP; art. 125 et 126 al. 2 let. c LOJ;

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A/1378/2026-CS art. 6 al. 1 et 3 et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures prises par l'Office qui ne peuvent être attaquées par la voie judiciaire (art. 17 al. 1 LP).

1.2 La plainte doit être déposée par écrit et motivée (art. 9 al. 1 et 2 LaLP), dans un délai de dix jours après que le plaignant a eu connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP), qui commence en matière d'inventaire à courir dès la réception du procès-verbal (ATF 146 III 303 consid. 2.3.5).

1.3 La qualité pour porter plainte est reconnue à toute personne lésée ou exposée à l'être dans ses intérêts juridiquement protégés, ou à tout le moins atteinte dans ses intérêts de fait, par une mesure ou une omission d'un organe de la poursuite (ATF 138 III 219 consid. 2, arrêt du Tribunal fédéral 5A_483/2012 du 23 août 2012 consid. 5.3.1).

1.4 La récusation doit être requise par la voie de la plainte de l'art. 17 LP (MÖCKLI in Kurzkommentar SchKG, 3ème éd. 2025, n. 3 ad art. 10 LP). 1.5 La plainte dirigée contre le procès-verbal d'inventaire ayant été déposée dans le délai prévu par la loi et selon la forme prescrite par des personnes directement affectées par l'inventaire, elle est recevable. La demande de récusation, subordonnée aux conditions de recevabilité d'une plainte, est également recevable. Elle a en particulier été formée dans le délai de dix jours prescrit par la loi, compte tenu du fait que plusieurs motifs invoqués à son appui n'ont été connus de A______ SARL et B______ que lors de la communication du procès-verbal d'inventaire. 2. Selon l'art. 70 al. 1 LPA, applicable à la procédure de plainte devant l'autorité de surveillance en vertu de l'art. 9 al. 4 LaLP, l’autorité peut, d’office ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation identique ou à une cause juridique commune. Compte tenu de la connexité des faits sur lesquels reposent la plainte et la demande de récusation et de l'identité des parties, la Chambre de surveillance joindra les causes A/1332/2026 et A/1378/2026. 3. Le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci (art. 268 al. 1 CO).

Selon l'art. 283 LP, le bailleur de locaux commerciaux peut requérir l’office des poursuites, même sans poursuite préalable, de le protéger provisoirement dans son droit de rétention (al. 1). Il peut aussi, s’il y a péril en la demeure, requérir l’assistance de la force publique ou des autorités communales (al. 2). L’office dresse inventaire des objets soumis au droit de rétention et assigne au bailleur un délai pour requérir la poursuite en réalisation des gages (al. 3).

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3.1 La prise d'inventaire est une mesure unilatérale, ordonnée sur la base de la réquisition du créancier. L'office des poursuites examine sommairement et à titre préjudiciel si les conditions matérielles du droit de rétention sont remplies. Il ne peut refuser, pour des raisons de droit matériel, de dresser un inventaire des objets soumis au droit de rétention du bailleur que si l'inexistence de ce droit est manifeste (ATF 146 III 303 consid. 2.3.1). Le bien-fondé de la créance qui fait l'objet de la poursuite ne saurait être examiné dans le cadre d'une plainte au sens de l'art. 17 al. 1 LP (arrêt du Tribunal fédéral 5A_1003/2019 du 20 décembre 2019 consid. 3).

3.2 La prise d'inventaire suppose une mise en danger des prétentions du bailleur. Lorsque cette mesure est exigée pour des loyers échus, la réalisation de cette condition doit être admise à partir du moment où le locataire est en demeure (OULEVEY in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2ème éd. 2025, nn. 31 et 32 ad art. 283 LP).

La prise d'inventaire étant une mesure conservatoire dont le succès pourrait être compromis par le fait d'aviser le débiteur (ATF 93 III 20 consid. 3), celui-ci ne sera pas consulté préalablement (arrêt du Tribunal fédéral 5A_361/2015 du 28 janvier 2016 consid. 5.2) ni convoqué, mais le procès-verbal lui sera communiqué immédiatement (arrêt du Tribunal fédéral 5A_375/2022 du 31 août 2022 consid. 5.1.1).

3.3 L'estimation est une question d'appréciation (ATF 145 III 487 consid. 3.2). Elle doit correspondre à la valeur présumée des biens lors de la réalisation forcée (WINKLER in Kurzkommentar SchKG, 3ème éd. 2025, n. 5 ad art. 97 LP). Une estimation correspondant à environ 10% de la valeur d'achat d'objets mobiliers n'est pas critiquable (DCSO/318/2021 du 19 août 2021 consid. 3.2).

3.4 Le débiteur qui déclare lors de la prise d'inventaire que les biens inventoriés sont la propriété de tiers n'a pas qualité pour demander qu'ils soient sortis de l'inventaire. Seul le tiers revendiquant a qualité pour le faire (ATF 106 III 28 consid. 3b). 4. Selon l'art. 10 al. 1 LP, aucun préposé, ni employé, ni aucun membre de l’autorité de surveillance ne peut procéder à un acte de son office dans les cas suivants lorsqu’il s’agit de ses propres intérêts (ch. 1); lorsqu’il s’agit des intérêts de son conjoint, de son partenaire enregistré ou de la personne avec laquelle il mène de fait une vie de couple (ch. 2), lorsqu’il s’agit des intérêts de ses parents ou alliés en ligne directe ou jusqu’au troisième degré en ligne collatérale (ch. 2bis), lorsqu’il s’agit des intérêts d’une personne dont il est le représentant légal, le mandataire ou l’employé (ch. 3), lorsque, pour d’autres raisons, il pourrait avoir une opinion préconçue dans l’affaire (ch. 4). 4.1 La clause générale de l'art. 10 al. 4 LP peut être interprétée à la lumière de la jurisprudence rendue en matière d'autres lois fédérales de procédure. L'apparence de partialité au sens de cette disposition doit être admise lorsque des circonstances

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A/1378/2026-CS sont de nature à susciter des doutes quant à l'impartialité d'un employé de l'office des poursuites. Il est suffisant que des circonstances constatées objectivement puissent fonder une apparence de prévention et de parti pris (arrêt du Tribunal fédéral 5A_917/2022 du 20 mars 2023 consid. 3.1). Des décisions ou des actes de procédure qui se révèlent par la suite erronés ne fondent pas en soi une apparence objective de prévention; seules des erreurs particulièrement lourdes ou répétées, constitutives de violations graves des devoirs, peuvent fonder une suspicion de partialité, pour autant que les circonstances dénotent que la personne en cause est prévenue ou justifient à tout le moins objectivement l'apparence de prévention. Il appartient en outre aux juridictions de recours normalement compétentes de constater et de redresser les erreurs éventuellement commises dans ce cadre (ATF 143 IV 69 consid 3.2, arrêt du Tribunal fédéral 7B_768/2024 du 30 octobre 2024 consid. 2.2). 5. A l'appui de leur plainte, les plaignants reviennent sur leurs relations contractuelles avec la Commune, à l'encontre de laquelle ils invoquent une créance compensatrice de 677'114 fr. 45 correspondant aux travaux qu'ils ont entrepris dans les locaux. Ce moyen relevant du bien-fondé de la créance, il n'a pas à être examiné dans le cadre d'une plainte.

Ils contestent également la créance mentionnée dans le procès-verbal, lequel se réfère notamment aux loyers courants jusqu'au 31 août 2026 alors que le bail a été résilié pour le 30 avril 2026, si bien que la créance présumée totale serait de 183'152 fr. 02. Or, il n'appartient pas à l'Office de déterminer le montant de la créance. De plus, les indications dans le procès-verbal d'inventaire correspondent aux informations figurant dans la réquisition de prise d'inventaire du 2 février 2026, date à laquelle le bail n'avait pas encore été résilié. Ce point n'a par ailleurs pas d'incidence sur l'étendue des biens inventoriés, puisque leur valeur d'estimation ne suffit pas à couvrir la créance correspondant aux loyers échus réclamés par la Commune. Les plaignants soutiennent en outre que l'accès aux locaux par l'Office serait constitutif d'un abus de droit, dès lors qu'il n'y avait pas péril en la demeure. Cependant, la réquisition d'inventaire visait la sauvegarde des droits de la bailleresse en lien avec des loyers échus, si bien que le caractère d'urgence était bel et bien donné, conformément à la doctrine. Il était en outre indispensable pour les collaborateurs de l'Office de pénétrer dans le restaurant pour procéder à la prise d'inventaire, et le fait qu'ils aient dû s'y rendre deux fois était également nécessaire au vu de la taille des locaux. Les plaignants reprochent par ailleurs à l'Office, soit pour lui à E______, de ne pas les avoir informés de sa première intervention. Il n'existe cependant aucun droit pour les débiteurs concernés par un inventaire d'en être avisés, ce qui suffit à écarter ce grief.

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A/1378/2026-CS Ils critiquent également l'estimation des biens figurant dans l'inventaire, avançant des valeurs de 40'091 fr. 71 en janvier 2026 pour les vins et spiritueux, de 40'000 fr. pour le mobilier de la véranda et un prix d'acquisition de 197'637 fr. 57 pour les équipements et le mobilier du restaurant. S'agissant des boissons, ils se contentent de substituer leurs propres chiffres au montant arrêté par l'Office, lesquels ne sont pas étayés par pièces et ne suffisent pas à mettre en cause l'appréciation retenue dans le procès-verbal d'inventaire. Quant au prix d'achat à neuf du mobilier et des équipements – dont plusieurs éléments ont été acquis il y a plusieurs années, comme cela ressort des factures produites –, il ne correspond à l'évidence pas à leur valeur de revente lors d'enchères. S'agissant des quatre objets inventoriés – soit une imprimante, un sac de golf, un appareil à hot dogs et une machine [de marque] F______ – qui appartiendraient à des tiers, il incombe à leurs propriétaires et non aux plaignants de le faire valoir. Compte tenu de ce qui précède, la plainte est infondée et sera rejetée. 6. S'agissant des motifs invoqués à l'appui de la demande de récusation de E______, les plaignants reprennent plusieurs des griefs invoqués à l'appui de leur plainte, soit le fait de ne pas avoir été informés des passages de l'huissier au préalable, la sous-estimation de leurs biens et le caractère disproportionné de son second passage. Or, ceux-ci ne relèvent pas de violations du droit, comme on l'a vu.

Ils arguent pour le surplus que le recours à une clé SI pour ouvrir les locaux lors de la première intervention aurait permis "une intrusion discrète […] en dehors de toute transparence" sans que les garanties minimales de procédure soient respectées. Ils n'exposent toutefois pas quelles seraient ces garanties prétendument violées. De plus, E______ ayant lui-même exposé dans son courriel à D______ être entré dans les locaux au moyen d'une clé SI, on ne saurait lui reprocher un défaut de transparence sur ce point. Les plaignants soutiennent à ce sujet que la Commune aurait facilité l'accès aux locaux à l'huissier, ce qui n'est pas établi. De plus, l'eût-elle fait qu'on ne saurait en conclure, comme semblent le faire les plaignants, que cela révélerait une partialité de E______. Les plaignants font également grief à ce dernier de ne pas avoir laissé d'avis de passage après ses interventions. L'Office a reconnu un oubli sur ce point dans ses déterminations du 4 mai 2026. Cette omission ne constitue toutefois pas une violation d'une obligation légale, et ne saurait être considérée comme grave. Quant à la notification initiale irrégulière du procès-verbal d'inventaire, adressé directement aux plaignants malgré leur élection de domicile en l'étude de leur conseil, il s'agit certes d'une erreur de procédure. Elle n'est cependant pas d'une gravité particulière et n'a du reste pas porté préjudice aux plaignants, puisqu'ils ont été en mesure d'agir en temps utile contre le procès-verbal d'inventaire (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1D_16/2025 du 13 mars 2026 consid. 2.2). L'avocate des plaignants soutient en outre n'avoir pu accéder que partiellement au dossier lorsqu'elle s'est rendue à l'Office. Elle ne précise cependant pas quelles

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A/1378/2026-CS seraient les pièces prétendument soustraites à sa consultation, et le procès-verbal d'inventaire n'a été dressé qu'après cette consultation. On ne peut ainsi retenir de violation de son droit de consulter le dossier découlant du droit d'être entendu. Les plaignants infèrent de l'ensemble des griefs allégués une apparence de prévention de l'huissier. Or, les seuls éléments avérés pouvant prêter le flanc à la critique sont l'oubli d'un avis de passage et la notification initiale du procès-verbal d'inventaire directement aux plaignants. Il ne s'agit cependant pas de manquements graves et répétés, qui seraient de nature de nature à fonder une suspicion de partialité de E______. La demande de récusation doit ainsi être rejetée.

6. La procédure devant l'autorité de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 let. a OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 OELP).

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A/1378/2026-CS PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance : Préalablement: Ordonne la jonction des causes A/1332/2026 et A/1378/2026 sous ce dernier numéro. A la forme : Déclare recevables la plainte contre le procès-verbal d'inventaire n° 1______ du 26 mars 2026 de l'Office cantonal des poursuites et la demande de récusation de E______ formées le 10 avril 2026 par A______ SARL et B______. Au fond : Les rejette. Siégeant : Madame Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, présidente; Messieurs Alexandre BÖHLER et Mathieu HOWALD, juges assesseurs; Madame Véronique AMAUDRY- PISCETTA, greffière.

La présidente :

La greffière :

Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI

Véronique AMAUDRY-PISCETTA

Voie de recours : Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF). Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.