DCSO/651/2026

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1746/2026-CS DCSO/651/26 DECISION DE LA COUR DE JUSTICE Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites DU JEUDI 27 AOÛT 2026

Plainte 17 LP (A/1746/2026-CS) formée en date du 11 mai 2026 par A______, représenté par Me Arnaud Thiery, avocat.

* * * * *

Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier du à :

- A______ c/o Me THIERY Arnaud Alinéa Avocats Place Saint-François 2 Case postale 5844 1002 Lausanne.

- B______ SA, EN LIQUIDATION c/o OFFICE CANTONAL DES FAILLITES Route de Chêne 54 Case postale 1211 Genève 6.

- 2/9 -

A/1746/2026-CS EN FAIT A.

a. B______ SA, ayant notamment pour but toutes opérations immobilières, a été déclarée en faillite par jugement du Tribunal de première instance du 14 août 2025.

A______ en était l'administrateur avec signature individuelle.

b.a B______ SA était propriétaire des biens-fonds 1______, 2______ et 3______ du cadastre de C______ (NE), acquis par acte notarié du 15 décembre 2020, pour un prix de vente total de 12'000'000 fr.

Ces immeubles ont fait l'objet d'un acte de vente immobilière du 1er octobre 2024 et ont été cédés pour un prix de vente total de 9'020'000 fr. à la Caisse de prévoyance D______ (D______ [acronyme]). La vente a été instrumentée par E______, notaire à Neuchâtel.

b.b L'acte de vente du 1er octobre 2024 prévoit, à sa section V, article 9, que l'acquéresse s'engage à prendre à sa charge tous les frais liés à la dépollution et à la décontamination du site jusqu'à un montant maximum de 980'000 fr, les frais au-delà de ce plafond devant être assumés par la venderesse.

Il est précisé que "[s]i ces frais, après travaux, représentent un montant inférieur à 980'000 fr., l'acquéresse s'engage à verser la différence à la venderesse dans les trois jours suivant la connaissance du montant de ces frais. Si ces frais, après travaux, représentent un montant supérieur à 980'000 fr., alors la venderesse s'engage aux mêmes conditions à verser la différence à l'acquéresse."

b.c Le prix de vente a été intégralement acquitté par l'acheteuse et a été réparti selon décompte du notaire dressé le 28 novembre 2025.

Il en ressort qu'un montant de 902'000 fr., correspondant à 10% du prix de vente, est consigné en mains du notaire en vertu de l'art. 247 de la loi neuchâteloise sur les contributions directes (LCdir; RS/NE 631.0).

Par courrier du 9 décembre 2025 adressé à l'Office cantonal des faillites (ci-après: l'Office), le notaire a précisé ce qui suit: "Le montant de 902'000 fr. est toujours consigné à mon étude en vertu de l'art. 247 LCdir. La totalité ou partie de ce montant pourra être déconsigné une fois que l'administration fiscale neuchâteloise m'autorisera à le faire. J'ai bien pris note que ce montant devra en temps voulu être versé à votre Office.".

c. Le 1er octobre 2025, l'Office cantonal des faillites (ci-après: l'Office) a dressé un procès-verbal d'inventaire, signé par A______ en qualité d'administrateur.

Cet inventaire comporte quatre prétentions, soit: - une créance d'un montant de 1'676'670 fr. 20 à titre de remboursement encaissé à la suite d'une poursuite diligentée par l'Office des poursuites du canton de Neuchâtel (C1);

- 3/9 -

A/1746/2026-CS - une créance d'un montant de 884'701 fr. à titre de solde créditeur au jour de la faillite du compte ouvert par la société en faillite auprès de la banque F______ (C2); - une prétention en responsabilité à l'encontre des organes de la société au sens des art. 754 et ss CO (C3); - une prétention en libération de l'entier du capital-social de la société B______ SA à l'encontre de son actionnaire, A______, pour un montant de 50'000 fr. (C4).

d. L'inventaire a par la suite été complété par d'autres prétentions litigieuses, soit notamment; - une prétention révocatoire à hauteur de 140'000 fr. à l'encontre de A______, pour un montant prélevé sur le compte de la société quelques jours avant la faillite (C8).

e. Le ______ 2026, l'Office a déposé l'état de collocation et l'inventaire dans la faillite de B______ SA et publié cette information dans la Feuille d'avis officielle du même jour.

f. Le 6 mai 2026, A______ a produit une créance dans la faillite de B______ SA.

Par courrier du 6 mai 2026, l'Office a informé A______ que sa production était tardive et l'a invité à verser, à titre de couverture des frais découlant de l'analyse de la créance et la rectification de l'état de collocation, un montant de 126 fr. 80. B.

a. Par acte expédié le lundi 11 mai 2026 à la Chambre de surveillance des offices de poursuites et faillites (ci-après: la Chambre de surveillance), A______ a formé plainte au sens de l'art. 17 LP à l'encontre de l'inventaire de la faillite de B______ SA, concluant, sous suite de frais et dépens, à ce qu'il soit ordonné à l'Office de le corriger en ce sens que les montants suivants doivent être portés à l'inventaire: - 902'000 fr. correspondant à la consignation d'une provision pour l'imposition de la plus-value immobilière sur un compte au nom de l'Etat de Neuchâtel; - 980'000 fr. au maximum correspondant au montant dû par l'acquéreur D______ en application de la section V.9 de l'acte de vente du 1er octobre 2024;

et que les prétentions suivantes doivent être supprimées: - le chiffre C4 ("Prétention à l'encontre de Monsieur A______ pour la somme de 50'000 frs correspondant à la part non-libérée du capital-social"); - le chiffre C8 ("Prétention soumise à une action révocatoire à l'encontre de Monsieur A______ pour le montant de 140'000 frs représentant un montant prélevé le 31 juillet 2025 sur le compte F______ avant la faillite").

- 4/9 -

A/1746/2026-CS A l'appui de ses conclusions, le plaignant a soutenu que le montant de la consignation fiscale en 902'000 fr. devrait être débloqué dès l'entrée en force de la décision de taxation. En effet, dès lors qu'il ressortait des comptes 2023 de la faillie (non-produits) que les immeubles étaient auparavant comptabilisés au prix d'acquisition de 12 millions de francs environ et que la vente s'était faite à 9'020'000 fr., il semblait plus que probable qu'aucune plus-value immobilière ne soit frappée de taxation. Ce montant devait donc être porté à l'inventaire, étant ajouté qu'il figurait déjà à l'actif des comptes 2024/2025 de B______ SA, EN LIQUIDATION (libellé "consignation impôt sur GI vente immeuble 2025"), établis sous la surveillance de l'Office. Il a également exposé que malgré ses relances, l'Office n'avait pas contacté le représentant de la [caisse de prévoyance] D______ afin de s'enquérir du montant des frais de dépollution effectifs et faire valoir le droit de la faillie, cas échéant, à un paiement complémentaire (à concurrence de 980'000 fr. au maximum). Dès lors qu'il s'agissait d'un mécanisme contractuel, un montant correspondant devait être porté à l'inventaire. Le plaignant indiquait par ailleurs avoir, par courrier du 7 mai 2026 à l'Office, formellement contesté devoir le montant de 61'812 fr. 70 résultant du solde négatif du compte 4______ (c/c A______) au bilan intermédiaire du 14 août 2026. Le prélèvement de 140'000 fr. soumis à une action révocatoire correspondait au remboursement partiel du compte-courant actionnaire (c/c 4______). Il contestait enfin ne pas avoir libéré intégralement le capital-social de la société faillie.

b. Dans ses observations du 3 juin 2026, l'Office a conclu au déboutement du plaignant de toutes ses conclusions.

Il a exposé que les créances que le plaignant voudrait voir inscrites à l'inventaire n'étaient que conditionnelles, dans la mesure où elles dépendaient d'une décision administrative de taxation pour l'une (902'000 fr.), et de la détermination des coûts de dépollution et de décontamination pour l'autre (980'000 fr.). Les comptes 2024/2025 de la société faillie dont se prévalaient le plaignant avaient été signés par lui-même le 6 mai 2026, sans qu'il n'en adresse copie à l'Office. Par ailleurs, selon l'échange qu'avait eu l'Office au début du mois de juin 2026 avec la D______, le coût de dépollution ne serait connu qu'une fois le permis de construire définitif et en force et les devis des entreprises spécialisées recueillis, ce qui n'interviendrait pas avant un délai de 18 mois. Le procès-verbal d'inventaire serait le cas échéant complété le moment venu, soit dès que les conditions permettant d'établir l'existence et le montant de ces créances seraient réunies.

S'agissant de la prétention inscrite à l'encontre du plaignant correspondant à la part non-libérée du capital-social, celui-ci perdait de vue qu'à teneur des inscriptions figurant au Registre du commerce, le capital social de la société B______ SA n'avait été libéré qu'à hauteur de la moitié. Enfin, l'Office prenait

- 5/9 -

A/1746/2026-CS acte du fait que la prétention révocatoire était contestée, précisant qu'elle serait, le cas échéant, offerte en cession au sens de l'art. 260 LP.

c. La Chambre de surveillance a informé les parties par avis du 4 juin 2026 que l’instruction de la cause était close sous réserve de mesures d’instruction. EN DROIT 1. 1.1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 al. 1 et 3 et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures prises par l'office qui ne peuvent être attaquées par la voie judiciaire (art. 17 al. 1 LP). La plainte doit être déposée, sous forme écrite et motivée (art. 9 al. 1 et 2 LaLP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicable par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP).

En l'occurrence, la plainte vise une mesure de l'Office ne pouvant être contestée par la voie judiciaire et donc – en soi – susceptible d'être attaquée devant la Chambre de céans par cette voie. Elle respecte par ailleurs la forme écrite et comporte une motivation et des conclusions.

La question de l'existence d'un intérêt digne de protection, dont dépend la qualité pour utiliser la voie de la plainte, doit cependant être examinée de manière plus approfondie.

1.2.1 A qualité pour former une plainte toute personne lésée ou exposée à l'être dans ses intérêts juridiquement protégés, ou tout au moins touchée dans ses intérêts de fait, par une décision ou une mesure de l'office (ATF 138 III 628 consid. 4; 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3). De pratique constante, la plainte n'est ainsi recevable que si elle permet d'atteindre un but concret sur le plan de l'exécution forcée, mais non si la mesure critiquée est irrévocable, lors même qu'une cause de nullité est alléguée (ATF 99 III 58 consid. 2, JT 1974 II 71 et les arrêts cités). Le plaignant doit être matériellement lésé par les effets de la décision attaquée et avoir un intérêt digne de protection à sa modification ou à son annulation (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 120 II 5 consid. 2a, JT 1995 I 189).

1.2.2 L'art. 221 LP prescrit à l'office des faillites, dès qu'il a reçu communication de l'ouverture de la faillite, de procéder à l'inventaire des biens du failli. Il ne s'agit pas, par l'inventaire, de déterminer si un actif existe et s'il tombe dans le patrimoine du failli mais uniquement de donner une vision d'ensemble de ce patrimoine et d'en assurer la conservation (VOUILLOZ, in CR LP, 2025, n. 3 ad art. 221 LP). L'office doit porter à l'inventaire l'ensemble des éléments du patrimoine du failli, quelle que soit leur nature et leur lieu de situation, et que leur appartenance au failli soit contestée ou non. Il en va notamment ainsi des créances du failli, que celles-ci soient ou non contestées, exigibles ou liquides (LUSTENBERGER, in BSK SchKG II, 2021, n. 21 ad art. 221 LP). Les litiges

- 6/9 -

A/1746/2026-CS relatifs à l'existence ou au montant d'un droit supposé tombé dans le patrimoine du failli ne relèvent pas de la compétence de l'administration de la faillite – ni de celle de l'autorité de surveillance – mais de celle du juge civil (LUSTENBERGER, op. cit., n. 21a ad art. 221 LP).

L'établissement de l'inventaire est une mesure interne de l'administration de la faillite, qui n'a aucun effet sur la situation juridique des tiers (ATF 114 III 21 cons. 5b; 90 III 18 cons. 1). En particulier, le fait de porter à l'inventaire un actif ne faisant pas déjà partie de la masse n'a pour effet ni de le soumettre à la mainmise de l'administration de la faillite ni de trancher la question de son appartenance à la masse (LUSTENBERGER, op. cit., n. 14 ad art. 221 LP; VOUILLOZ, op. cit., n. 14 et 15 ad art. 221 LP). Il en découle que les tiers n'ont en principe pas qualité pour porter plainte contre l'inscription d'un actif à l'inventaire (arrêt du Tribunal fédéral 5A_352/2008 du 13 novembre 2008 consid. 2.3.3; DSCO/25515/2015 du 20 août 2015, consid. 1.3 et 1.4).

Les créanciers ont intérêt à ce que tout l’actif du débiteur soit effectivement considéré comme appartenant à la masse et soit réalisé. Les créanciers ont ainsi qualité pour porter plainte contre une décision de l’office des faillites refusant d’inventorier certains objets ou omettant de le faire (ATF 141 III 21 consid. 3.5.1; VOUILLOZ, op. cit., n. 21 ad art. 221 LP).

1.2.3 Il résulte de ce qui précède que l'inscription à l'inventaire de prétentions à l'encontre du plaignant, sous rubrique C4 (afférente à la part non-libérée du capital sociale à hauteur de 50'000 fr.) et sous rubrique C8 (relative au montant de 140'000 fr. soumis à l'action révocatoire) ne préjuge en rien de l'existence, du montant ou de la titularité de ces prétentions. La situation juridique du plaignant, en sa qualité d'éventuel débiteur, n'est donc pas touchée par cette mesure, avec pour conséquence qu'il ne peut déduire de cette qualité aucun intérêt digne de protection pour contester, par la voie de la plainte, la décision de l'Office.

Certes, le plaignant, qui a produit tardivement dans la faillite une créance devant encore faire l'objet d'un examen par l'Office, peut en l'état se prévaloir de la qualité de créancier dans la faillite. Cette qualité ne lui confère toutefois pas la légitimité pour contester une décision par laquelle l'administration de la faillite porte un droit à l'inventaire, dans la mesure où l'on ne discerne pas en quoi cette mesure porterait atteinte à ses droits de créancier.

En tant qu'elle est formée à l'encontre de l'inscription à l'inventaire de prétentions à l'encontre du plaignant, la plainte doit ainsi être déclarée irrecevable pour défaut de qualité pour agir, faute pour le plaignant de disposer d'un intérêt digne de protection.

1.2.4 En revanche, le plaignant est potentiellement lésé, en sa qualité de créancier, dans le cas où l'Office a dressé l'inventaire des biens de la faillie de manière incomplète. Il s'ensuit qu'il dispose de la qualité pour se plaindre que des créances de la société faillie n'ont pas été portées à l'inventaire.

- 7/9 -

A/1746/2026-CS

1.3.1 L’inventaire établi est présenté au failli pour qu’il prenne position et s’exprime sur son caractère exact et complet. Sa réponse est transcrite dans l’inventaire, qu’il signe (art. 228 al. 1 et 2). S’agissant du failli, le délai pour porter plainte court dès sa prise de position sur l’inventaire (VOUILLOZ, op. cit.,

n. 21 ad art. 221).

1.3.2 La question se pose de savoir si la contestation du plaignant à l'encontre des créances qui n'ont pas été inventoriées, formulée dans les dix jours dès la publication de l'inventaire, serait néanmoins tardive, dans la mesure où il a déjà pu constater, lorsqu'il a signé l'inventaire du 1er octobre 2025 en sa qualité d'administrateur, que lesdites créances n'y figuraient pas. Il est vrai, cependant, que le décompte du notaire relatif à la répartition du prix de vente des biens-fonds a été dressé ultérieurement, soit le 28 novembre 2025.

Cette question peut quoi qu'il en soit demeurer ouverte au vu de l'issue du litige. 2. 2.1 L’inventaire, même reconnu et signé par le failli (art. 228 LP; art. 29 et 30 OAOF), peut être rouvert et complété jusqu’à la clôture de la faillite (DCSO/458/2003 du 27 octobre 2003 consid. 3 et 5.b; DCSO/78/2005 du 2 février 2005 consid. 3.a).

L’Office doit, en tous les cas, mener des investigations sérieuses et diligentes, afin de déterminer la situation réelle du failli (DCSO/551/03 du 28 novembre 2003 consid. 3; DCSO/78/2005 du 2 février 2005 consid. 2.c).

2.2 En ce qui concerne tout d'abord la prétention relative à la somme de 902'000 fr. consignée en mains du notaire, il ressort du courrier du 9 décembre 2025 de ce dernier que la totalité ou partie de ce montant pourra être déconsigné une fois que l'administration fiscale neuchâteloise l'aura autorisé à le faire, et sera alors versé à l'Office. La quotité du montant qui pourra être encaissé par l'Office sera ainsi déterminée par la décision de taxation à venir. L'Office a précisé que l'inventaire serait le cas échéant complété le montant venu, c'est-à-dire lorsque les conditions permettant d'établir l'existence et le montant de la créance seraient réunies. Dans ces circonstances, on peine à discerner l'intérêt du plaignant à ce que cette prétention soit d'ores et déjà portée à l'inventaire, n'étant pas contesté qu'elle le sera dès que la taxation de l'opération immobilière sera intervenue. Pour le surplus, le fait qu'une créance correspondante figure à l'actif des comptes de la société faillie n'engage pas l'Office, qui expose du reste n'en avoir pas reçu copie de la part du plaignant.

Il en va de même de la prétention découlant du contrat de vente immobilière du 1er octobre 2024 à hauteur d'un montant maximum de 980'000 fr. A ce sujet, l'Office a indiqué avoir eu un échange avec la D______ au début du mois de juin 2026, lors duquel il a été informé que le coût de dépollution ne serait connu qu'une fois le permis de construire définitif et en force et une fois les devis des entreprises spécialisées recueillis, ce qui n'interviendrait pas avant un délai de 18 mois. Ici également, l'Office ne conteste pas que cette créance doive être portée à

- 8/9 -

A/1746/2026-CS l'inventaire une fois son existence et sa quotité établie, soit après que le coût de dépollution aura été déterminé.

Il s'ensuit que l'inventaire est toujours en cours d'établissement et qu'il sera complété en fonction de la décision de taxation immobilière à rendre, respectivement du chiffrage des coûts de dépollution.

Ces circonstances ne permettent pas de retenir que l'Office ne se serait pas conformé à son obligation de mener de manière sérieuse et diligente les investigations nécessaires à l'établissement des actifs de la société faillie, ou encore que l'inventaire serait, à ce jour, incomplet.

Infondée, la plainte sera rejetée dans la mesure où elle est recevable. 3. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 OELP).

* * * * *

- 9/9 -

A/1746/2026-CS PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance : A la forme : Rejette dans la mesure de sa recevabilité la plainte formée le 11 mai 2026 par A______ contre l'inventaire déposé par l'Office cantonal des faillites le 30 avril 2026 dans la faillite de B______ SA. Siégeant : Madame Stéphanie MUSY, présidente; Madame Ekaterine BLINOVA et Monsieur Anthony HUGUENIN, juges assesseurs; Madame Elise CAIRUS, greffière.

La présidente :

Stéphanie MUSY

La greffière :

Elise CAIRUS

Voie de recours : Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF). Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.