DCSO/101/2026

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/2457/2025-CS DCSO/101/26 DECISION DE LA COUR DE JUSTICE Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites DU JEUDI 19 FEVRIER 2026

Plainte 17 LP (A/2457/2025-CS) formée en date du 11 juillet 2025 par A______.

* * * * * Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier du ______ à :

- A______ c/o M. B______ ______ ______.

- C______ c/o Me HANNA Paul Borel & Barbey Rue de Jargonnant 2 1211 Genève 6.

- Office cantonal des poursuites.

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A/2457/2025-CS EN FAIT A.

a. Par acte authentique du 31 janvier 2025, A______ a vendu à C______ un appartement en propriété par étage, situé route 1______ no. ______, [code postal] D______ (GE), feuillet 2______ de la commune de D______, avec servitudes d'usage exclusif sur un box et une place de parking situés sur la parcelle 3______, ainsi que d'un jardin situé sur les parcelles 4______ et 3______ et une cave située sur la parcelle 4______, au prix de 2'200'000 fr.

b. Peu après la vente, C______ s'est plainte auprès de A______ d'avoir découvert un sous-financement du fond de rénovation de la propriété par étage (ci-après PPE). Des appels de fonds extraordinaires venaient d'être lancés pour la rénovation de la toiture et une réfection de la chaudière impliquerait un nouvel appel de fonds extraordinaire à terme. A l'exception du changement de chaudière qui avait été évoqué, pour un montant totalement sous-évalué, elle soutenait ne pas avoir été informée de ces éléments qui ne ressortaient pas non plus de l'évaluation immobilière sur la base de laquelle le prix avait été convenu. Elle demandait par conséquent la réduction du prix de vente de 20'000 fr. pour le sous- financement du fonds de rénovation et considérait que les frais de réfection de la toiture en 11'000 fr. étaient à la charge de la venderesse à teneur du contrat de vente.

A______ a contesté avoir caché des informations ni devoir quoi que ce soit, ayant déjà concédé des réductions du prix de vente de 150'000 fr., notamment en raison de travaux représentant une charge de l'ordre de 30'000 fr. En outre, il avait été décidé, lors d'une séance de la PPE du 6 février 2025, que les travaux en toiture seraient financés par le fonds de rénovation qui était suffisamment fourni.

c. C______ a requis la poursuite de A______ pour un montant de 33'755 fr. 83 plus intérêt à 5 % l'an dès le 1er février 2025, à titre de dol commis dans une vente immobilière, et de 4'660 fr. plus intérêt à 5 % l'an dès le 14 avril 2025, à titre de frais d'avocats et de débours liés au recouvrement de la créance.

d. A______ a formé opposition au commandement de payer, poursuite n° 5______, que l'Office cantonal des poursuites (ci-après l'Office), lui a notifié le 10 juillet 2025. Elle a également demandé à ce que les preuves de la créance en poursuite soient fournies par la poursuivante.

e. C______ a déposé auprès de l'Office, le 6 août 2025, un ensemble de 24 pièces à l'appui de ses prétentions, soit essentiellement des échanges de messages WhatsApp, courriels et courriers échangés entre les parties depuis janvier 2025, un rapport CECB du 14 novembre 2022, les procès-verbaux des assemblées de la PPE des 17 janvier 2023 et 6 février 2025, ainsi que leurs annexes, et un décompte d'activité d'avocat.

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A/2457/2025-CS B.

a. Par acte expédié le 11 juillet 2025 à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites (ci-après l'a Chambre de surveillance), A______ a formé une plainte contre la poursuite n° 5______, concluant à la constatation de sa nullité en raison de son caractère abusif et à ce qu'elle ne soit pas communiquée à des tiers.

b. Dans ses observations du 5 août 2025, l'Office s'en est rapporté à la justice quant au bienfondé de la plainte.

c. Dans ses déterminations des 19 et 22 août 2025, C______ a conclu à l'irrecevabilité de la plainte, celle-ci se limitant à contester le bienfondé de la créance en poursuite, sans établir le caractère abusif de cette dernière. Elle reprochait également une démarche téméraire de la plaignante, sans toutefois en tirer les conséquences dans ses conclusions. EN DROIT 1. 1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes formées par écrit dans les dix jours suivant la connaissance de l'acte entrepris en application de l'article 17 al. 1 et 2 LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 al. 1 et 3 et 7 al. 1 LaLP) contre les mesures de l'Office ne pouvant être contestées par la voie judiciaire. L'autorité de surveillance doit par ailleurs constater, indépendamment de toute plainte et en tout temps (ATF 136 III 572 consid. 4), la nullité des mesures de l'Office contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure (art. 22 al. 1 LP). 1.2 En l'occurrence, la plaignante invoque le caractère abusif de la poursuite entreprise, grief conduisant au constat de la nullité de la poursuite (art. 22 al. 1 LP; ATF 140 III 481 consid. 2.3.1), de sorte qu'il est recevable en tout temps et sans respect des formes requises pour une plainte, dans la mesure où l'abus est avéré. Il est dès lors inutile d'examiner la recevabilité formelle de la plainte : en cas d'abus, la plainte sera en tout état recevable; si l'abus ne devait pas être retenu, elle sera en tout état rejetée de sorte que la question de sa recevabilité sera sans intérêt. 2. 2.1 La procédure de plainte des art. 17 ss LP ne permet pas d'obtenir l'annulation de la poursuite en se prévalant de l'art. 2 al. 2 CC, dans la mesure où le grief pris de l'abus de droit est invoqué à l'encontre de la créance litigieuse. L'autorité de surveillance – tout comme l'office – n'est en effet pas compétente pour statuer sur le bienfondé matériel des prétentions du créancier déduites en poursuite qui relèvent de la compétence du juge ordinaire. Saisi d'une réquisition de poursuite répondant aux exigences de l'art. 67 LP, l'Office est tenu d'y donner suite par la notification d'un commandement de payer (art. 71 al. 1 LP), sans avoir à se soucier de la réalité de la créance indiquée dans la réquisition de poursuite. L'Office ne peut ainsi exiger des explications sur la nature de la prétention ni refuser d'émettre un commandement de payer, même si la cause de la créance

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A/2457/2025-CS semble peu plausible voire imaginaire. Il est donc pratiquement exclu que le créancier obtienne de manière abusive l'émission d'un commandement de payer (ATF 136 III 365 consid. 2.1, avec la jurisprudence citée; 115 III 18 consid. 3b, JdT 1991 II 76; 113 III 2 consid. 2b, JdT 1989 II 120; arrêts du Tribunal fédéral 5A_250-252/2015 du 10 septembre 2015 consid. 4.1, 5A_76/2013 du 15 mars 2013 consid. 3.1, 5A_890/2012 du 5 mars 2013 consid. 5.3, 5A_595/2012 du 24 octobre 2012 consid. 5). La nullité d'une poursuite pour abus de droit ne peut être admise par les autorités de surveillance que dans des cas exceptionnels, notamment lorsqu'il est manifeste que le poursuivant agit dans un but n'ayant pas le moindre rapport avec la procédure de poursuite ou pour tourmenter délibérément le poursuivi; une telle éventualité est, par exemple, réalisée lorsque le poursuivant fait notifier plusieurs commandements de payer fondés sur la même cause et pour des sommes importantes, sans jamais requérir la mainlevée de l'opposition, ni la reconnaissance judiciaire de sa prétention, lorsqu'il procède par voie de poursuite contre une personne dans l'unique but de détruire sa bonne réputation, lorsque par esprit de chicane il requiert une poursuite pour un montant manifestement trop élevé, lorsqu'il reconnaît, devant l'Office des poursuites ou le poursuivi lui-même, qu'il n'agit pas envers le véritable débiteur, ou encore lorsqu'il requiert la poursuite en contradiction avec des attentes suscitées chez l'autre partie, par exemple en introduisant une nouvelle poursuite alors que des pourparlers sont sur le point d'aboutir en vue du retrait d'une poursuite précédente portant sur la même créance (venire contra factum proprium). L'existence d'un abus ne peut donc être reconnue que sur la base d'éléments ou d'un ensemble d'indices démontrant de façon patente que l'institution du droit de l'exécution forcée est détournée de sa finalité (ATF 140 III 481 consid. 2.3.1, JdT 2015 II 298; 130 II 270 consid. 3.2.2; 115 III 18 consid. 3b, JdT 1991 II 76; arrêts du Tribunal fédéral 5A_1020/2018 du 11 février 2019, 5A_317/2015 du 13 octobre 2015 consid. 2.1, 5A_218/2015 du 30 novembre 2015 consid. 3; décision de la Chambre de surveillance DCSO/321/10 du 8 juillet 2010 consid. 3.b). 2.2 En l'espèce, les parties à la poursuite sont en litige sur une créance en dommages-intérêts pour dol dans la conclusion d'un contrat de vente immobilière. Il s'agit d'un litige civil portant sur l'existence et la quotité de la créance en poursuite de sorte qu'il échappe en principe à la connaissance de la Chambre de céans, sous réserve d'éléments permettant de soutenir que la poursuite serait abusive au sens décrit ci-dessus. La plaignante se limite toutefois à contester sur le fond les prétentions de son adverse partie, sans alléguer d'éléments permettant de constater que la poursuite répondrait à d'autres finalités que le recouvrement du montant réclamé. Le fait que la plaignante considère celui-ci "manifestement injustifié" voire même qu'il se révèle finalement indu – ce qu'il est tout état difficile d'affirmer à ce stade et relève du seul juge civil – n'est pas encore suffisant pour qualifier une poursuite d'abusive. Il en va de même du fait que la

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A/2457/2025-CS plaignante considère la démarche en poursuite comme "vexatoire" et représente une "pression injustifiée". Rien ne permet en l'occurrence de soutenir que la poursuite entreprise aurait pour seul but de tourmenter la plaignante ou de détruire sa réputation et qu'elle porterait sur une créance sans aucun fondement crédible. La poursuite n'est par conséquent pas abusive au sens, extrêmement restrictif, défini ci-dessus, de sorte que la plainte tendant à la constatation de sa nullité sera rejetée. Il en résulte que les conclusions en non-communication de la poursuite, fondée sur l'art. 8a al. 3 let. a LP, seront également rejetées, la poursuite n'étant pas déclarée nulle. 3. La procédure devant l'autorité de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 let. a OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 OELP).

Toutefois, une partie qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut être condamnée à une amende de 1'500 fr. au plus ainsi qu'au paiement des émoluments et des débours (art. 20a al. 2 ch. 5, deuxième phrase, LP).

En l'occurrence, la plainte, bien que déclarée infondée, ne présente aucun caractère téméraire et les sanctions prévues à l'art. 20a al. 2 ch. 5 LP n'entrent pas en ligne de compte.

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A/2457/2025-CS PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance :

Rejette, dans la mesure de sa recevabilité, la plainte de A______ tendant au constat du caractère abusif et de la nullité de la poursuite n° 5______. Siégeant : Monsieur Jean REYMOND, président; Messieurs Luca MINOTTI et Denis KELLER, juges assesseurs; Madame Véronique AMAUDRY-PISCETTA, greffière.

Le président :

La greffière : Jean REYMOND

Véronique AMAUDRY-PISCETTA

Voie de recours : Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF). Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.