Sachverhalt
constitutifs d’un droit, le fardeau de la preuve incombe ainsi à celui qui entend se prévaloir de ce droit (ATF 112 Ib 65 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 1C_170/2011 du 18 août 2011 consid. 3.2). 2.4 En l’espèce, l’autorité, faisant sien le raisonnement de l’OCLPF, n’a pas tenu compte des états locatifs versés à la procédure les 28 mai et 31 juillet 2024 dans le cadre des deux demandes d’autorisation complémentaires. Comme rappelé par l’intimé à plusieurs reprises, en produisant le 28 mai 2024, dans le cadre de la DD 2______/2, les états locatifs de l’immeuble du 1er janvier 2014 au 31 mars 2021, la recourante lui a recommandé d’en tenir compte avec réserve, les documents provenant de la régie, qui était poursuivie pour faux dans les titres et gestion déloyale. La recourante objecte désormais qu’elle a eu l’occasion de lever les doutes exprimés le 28 mai 2024 grâce à un accès plus large aux informations utiles. Comme examiné ci-après, aucun des documents produits n’étaye toutefois une telle affirmation. Tout d’abord, les états locatifs produits ne sont pas concordants. Lors du dépôt de la demande initiale, la recourante avait déposé, le 10 août 2021, un état locatif selon lequel seuls deux appartements étaient loués, au 1er et 2e étages, par deux locataires différentes, tandis que les arcades commerciales du rez-de chaussée et du sous-sol étaient louées par C______. En revanche, selon les états locatifs versés dans le cadre de la DD 2______/2 le 28 mai 2024, le précité était locataire d’autres appartements ou chambres, il existait d’autres locataires que ceux des appartements susmentionnés du 1er et 2e étages, et certains appartements étaient restés vides, en attente de travaux. Dans le cadre de la DD 2______/3, la recourante a produit un état locatif « avant / après travaux » le 31 juillet 2024, comportant les loyers des baux « en cours » et « actualisés » des différents logements, qui ne recoupent que partiellement les loyers présentés dans les états locatifs produits le 28 mai 2024. En outre, les montants des anciens et nouveaux loyers sont paradoxalement identiques. Ensuite, les loyers allégués dans l’état locatif produit le 31 juillet 2024 s’élèvent entre CHF 30'000.- et CHF 36'000.- par année pour les trois pièces, à l’exception
- 12/16 - A/3065/2024 de deux appartements loués CHF 11'340.- et CHF 13'200.-, et de CHF 23'400.- par année pour les deux pièces. Ces loyers apparaissent très élevés pour un immeuble non entretenu, dans un état de délabrement si avancé qu’il a été considéré comme inhabitable, et même potentiellement dangereux pour les passants, sans chauffage ni ascenseur. Ils sont par ailleurs même supérieurs à ceux mentionnés dans l’OP du 19 janvier 2026 et tenus pour usuraires par le MP. Il apparaît ainsi improbable qu’ils concernent les baux en cours avant les travaux. Enfin, la recourante n’a produit aucune pièce contractuelle pour étayer les loyers allégués, qui ne sont pas non plus corroborés par les éléments comptables versés à la procédure. Les revenus afférents à l’immeuble s’élèvent, selon les comptes de pertes et profits 2015 à 2021 de la recourante, à CHF 43'740.-, CHF 15'347.50, CHF 18'955.25, CHF 72'800.-, CHF 0.-, CHF 28'350.- et CHF 11'122.-. Ils sont ainsi très éloignés des loyers allégués, totalisant CHF 441'540.-. La perception de tels loyers ne résulte pas non plus des comptes d’encaissement de la régie ou du tableau des encaissements produits par la recourante. Y sont en effet comptabilisés soit des loyers annuels de CHF 0.-, au motif que les appartements étaient vacants ou en attente d’une légère rénovation, soit de montants bien inférieurs à ceux allégués. Ces documents apparaissent en outre déconnectés de la réalité. Il en ressort que l’immeuble aurait été progressivement vidé de ses locataires et qu’avant l’incendie, en 2021, un seul appartement était encore loué, pour un loyer annuel de CHF 11'122.-. Or, la procédure pénale a révélé que l’immeuble était encore occupé à ce moment par de nombreux locataires, nonobstant l’insalubrité des appartements. Il résulte des incohérences et du défaut de preuves susrelevés que les loyers des états locatifs produits ne peuvent pas être retenus comme tels. L’intimé et le TAPI n’ont donc pas établi les faits de manière inexacte en refusant d’en tenir compte, ni contrevenu à la maxime inquisitoire en renonçant à établir les loyers réellement perçus. Ceux-ci ne résultent en effet pas des pièces au dossier et la recourante avait un devoir de collaboration accru à cet égard, s’agissant d’informations qu’elle devait détenir au premier chef au titre de propriétaire. 2.5 Il est acquis que les logements en cause, de deux ou trois pièces, répondent aux BPP au sens de l’art. 9 al. 2 LDTR, en particulier parce qu’ils entrent dans une catégorie de logements dans laquelle il y a pénurie. En application de l’art. 11 al. 2 LDTR, le loyer après transformation doit donc répondre aux BPP. La recourante ne peut pas se prévaloir des droits résultant de l’art. 11 al. 3 LDTR. Comme vu ci-avant, les loyers avant travaux ne sont pas déterminés ni déterminables sur la base du dossier. Il n’est pas non plus démontré que ces loyers, quels que fussent leurs montants exacts, étaient supérieurs aux BPP. Il résulte au contraire de l’état très délabré du bâtiment, de l’insalubrité des appartements, de la nécessité de les rénover intégralement et de l’absence de chauffage, de ventilation
- 13/16 - A/3065/2024 et d’ascenseur qu’ils ne pouvaient pas être supérieurs aux BPP tels que définis par l’art. 9 al. 3 LDTR et fixé par l’ArRLoyers. Selon les documents comptables produits par la recourante, à prendre en compte avec réserve pour les motifs susmentionnés, le loyer du seul appartement encore « officiellement » occupé avant l’incendie était de CHF 11'122.- par année, ce qui est inférieur au loyer BPP fixé en l’espèce par l’autorité pour un trois pièces, correspondant à CHF 11'487.- par an (CHF 3'829.-/pièce [CHF 3’528.- et CHF 301.- en application de l’art. 9 al. 5 LDTR] × 3). Faute de preuve que les loyers avant travaux étaient supérieurs aux BPP, la possibilité prévue par l’art. 11 al. 3 LDTR de vérifier si le coût des travaux est économiquement supportable pour le propriétaire n’est pas applicable. La jurisprudence a en effet limité le champ de cette disposition aux logements dont les loyers avant travaux dépassent ceux répondant aux BPP. L’intimé a dès lors à bon droit, sur la base de l’art. 11 al. 2 LDTR, fixé le loyer après travaux dans la fourchette prévue par l’ArRLoyers. La recourante présente en conséquence vainement dans son recours différentes méthodes de calcul des loyers après travaux, fondées sur le rendement de l’immeuble ou les statistiques et aboutissant à des loyers largement supérieurs aux BPP. Les art. 11 al. 3 LDTR et 5 al. 4 RDTR étant inapplicables, les loyers après travaux ne peuvent dépasser la limite des BPP qu’à certaines conditions, prévues notamment aux art. 9 al. 4 et 5 LDTR, qui ne dépendent pas du rendement de l’immeuble ou des statistiques. La recourante ne pouvait en particulier pas exiger le calcul d’un loyer théorique avant travaux fondé sur un rendement admissible des fonds propres investis ainsi que des charges, tel que prévu par le formulaire D15 de l’OCLPF (pièce 30 rec.). Ce calcul est en effet réservé par cet office aux cas où les appartements n’étaient pas en location avant les travaux (« formulaire en cas d’absence de loyer avant travaux »), ce qui est exclu en l’espèce puisqu’une telle circonstance va à l’encontre des propres allégations de la recourante. Il résulte en outre de l’OP du 19 janvier 2026 qu’au moment de l’incendie survenu en 2021, l’immeuble était occupé par un grand nombre de locataires. La recourante ne pouvait pas non plus exiger une réactualisation, conformément à l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, des loyers avant travaux sur la base des critères de hausse et de baisse du CO. Outre que les loyers avant travaux sont inconnus en l’espèce, cette disposition ne s’applique pas pour calculer les loyers de nouveaux baux, étant rappelé que l’immeuble est actuellement vide et donc destiné à n’accueillir que des nouveaux locataires. La recourante ne remet pas en cause, en tant que telle, la fixation des loyers après travaux au maximum de la fourchette prévue par l’ArRLoyers. Elle ne conteste pas non plus le principe ni le montant de la majoration appliquée pour tenir compte, sur la base de l’art. 9 al. 5 LDTR, de la protection dont bénéficie l’immeuble. La fixation du loyer après travaux procède ainsi d’un établissement correct des faits et d’une bonne application de la loi, ce qui exclut une violation de l’interdiction de l’arbitraire, également soulevée par la recourante.
- 14/16 - A/3065/2024 3. Cette dernière se plaint aussi d’une violation du principe de la proportionnalité, de la garantie de la propriété et sa liberté économique. 3.1 La garantie de la propriété et la liberté économique ne sont pas absolues. Comme tout droit fondamental, elles peuvent être restreintes aux conditions fixées à l'art. 36 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101). La restriction doit ainsi reposer sur une base légale, plus particulièrement une loi au sens formel si la restriction est grave, être justifiée par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité (ATF 148 I 33 consid. 5.1; 147 I 393 consid. 5.1.1). L'intérêt poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l'habitat et les conditions de vie existants (art. 1 al. 1 LDTR), procède d'un intérêt public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4). Par ailleurs, la LDTR constitue une base légale suffisante et la réglementation qu'elle met en place est conforme au droit fédéral, à la garantie de la propriété et à la liberté économique, y compris dans la mesure où elle prévoit un contrôle des loyers après transformations (ATF 116 Ia 401 consid. 9c; 111 Ia 401 consid. 9; arrêt du Tribunal fédéral 1C_332/2025 du 19 janvier 2026 consid. 3.1). Le contrôle des loyers répond au surplus à l'objectif poursuivi par le législateur visant à conserver le parc locatif à des loyers abordables pour la majorité de la population (arrêt du Tribunal fédéral 1C_71/2024 du 11 octobre 2024 consid. 3), ce qui implique des travaux d’entretien ou de rénovation raisonnables et proportionnés (art. 1 al. 2 let. b LDTR; arrêts du Tribunal fédéral 1C_235/2023 du 11 mars 2024 consid. 9; 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 5.1.3). Le principe de la proportionnalité garanti par l'art. 5 al. 2 Cst. se compose des règles d'aptitude – qui exigent que le moyen choisi soit propre à atteindre le but fixé –, de nécessité – qui impose qu'entre plusieurs moyens adaptés, l'on choisisse celui qui porte l'atteinte la moins grave aux intérêts privés – et de proportionnalité au sens étroit – qui met en balance les effets de la mesure choisie sur la situation de l'administré et le résultat escompté du point de vue de l'intérêt public (ATF 151 I 3 consid. 7.7; 149 I 191 consid. 7.1). En outre, ce principe interdit toute limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 145 I 297 consid. 2.4.3.1 et les références citées). 3.2 En l’espèce, la fixation du loyer annuel de l’immeuble à CHF 143'587.- par an, correspondant à CHF 3'829.- par pièce, pendant cinq ans, porte atteinte à la garantie de la propriété et à la liberté économique de la recourante. Cette restriction étant fondée sur la LDTR, elle repose sur une loi au sens formel. Elle a en outre pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants ainsi que de conserver le parc locatif à des loyers abordables pour la majorité de la population, ce qui représente un intérêt public important, comme reconnu par la jurisprudence susmentionnée.
- 15/16 - A/3065/2024 Elle est apte à atteindre ce but et apparaît nécessaire pour maintenir le loyer de l’immeuble à un niveau abordable, en incitant le propriétaire à réaliser des travaux de rénovation raisonnables et proportionnés, dans un bâtiment dont l’entretien avait été abandonné durant la période précédente. Le département a fixé le montant du loyer après travaux au maximum de la fourchette prévue par l’ArRLoyers, majorée de CHF 301.- par pièce pour tenir compte de la protection dont jouit l’immeuble. La mesure est limitée à une durée de cinq ans, ce qui est admissible à l'échelle d'un investissement immobilier. Elle concerne des travaux allant au-delà de ce qui était exigé par le département pour réhabiliter l’immeuble. La réalisation de ces travaux avait en effet été autorisée par l’intimé dans le cadre de la demande d’autorisation de construire initiale, sans requête de travaux complémentaires. La nécessité d’autres travaux ne résulte pas du descriptif du projet afférent à la DD 2______/3, mettant plutôt en évidence une mise en valeur du bâtiment et des appartements, sans modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ni du nombre de logements et de pièces habitables. La décision querellée est donc également proportionnée au sens strict. Les griefs de rang constitutionnel soulevés par la recourante, en sus de l’interdiction de l’arbitraire déjà abordée plus haut, doivent donc être écartés, ce qui conduit au rejet du recours. 4. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge de la recourante (art. 87 al. 1 LPA). Il ne sera pas alloué d’indemnité de procédure (art. 87 al. 2 LPA).
* * * * *
Erwägungen (11 Absätze)
E. 1 Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
E. 2 La recourante conteste le loyer après travaux fixé par l’OCLPF dans son préavis du 20 décembre 2024 relatif à la demande d’autorisation de construire complémentaire DD 2______/3. Elle reproche à l’autorité de ne pas avoir tenu compte des états locatifs versés à la procédure et d’avoir retenu que les loyers avant travaux correspondaient aux BPP.
E. 2.1 Aux termes de l’art. 9 LTDR, le département accorde l’autorisation de transformation ou de rénovation si les logements transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux BPP (al. 2). Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population (al. 3). La fourchette des loyers peut exceptionnellement être dépassée si la surface brute locative des pièces est importante (al. 4). Elle peut également l’être si des circonstances particulières le justifient, soit si la protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires (al. 5). Selon l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population du 12 janvier 2022, en vigueur dès le 14 janvier 2022 (ArRLoyers
- L 5 20.05), les loyers correspondant aux BPP, fondés sur le revenu brut médian des contribuables personnes physiques 2018, sont compris entre CHF 2'627.- à CHF 3'528.- la pièce par année. Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux BPP notamment lorsqu'il entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l'art. 25 LDTR (ATA/838/2026 du 11 août 2026 consid. 2.2; ATA/876/2025 du 19 août 2025 consid. 2.4). Selon l'arrêté déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LTDR (ArAppart - L 5 20.03) déterminant en 2025, comme en 2026, il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements d'une à sept pièces inclusivement.
E. 2.2 Aux termes de l’art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de l’autorisation de construire, le montant maximal des loyers des logements après travaux. La méthode à suivre est définie à l’art. 11 LDTR.
- 10/16 - A/3065/2024 Selon l’art. 11 al. 1 LDTR, le département prend en considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, et fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte : du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0.5 point au‑dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève, le taux de rendement étant en fonction de l’incidence dégressive des amortissements (let. a); de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5.55% à 5% (let. b); des frais d’entretien rentés en règle générale à 1.5% des travaux pris en considération (let. c); des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les art. 269 et ss loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220; let. d). Selon l’art. 11 al. 2 LDTR, lorsque les logements répondent aux BPP quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux BPP. La réactualisation des loyers avant travaux selon l’art. 11 al. 1 let. d LDTR n’est acceptée par la jurisprudence et la doctrine qu’en cas de maintien des locataires dans leurs appartements et non lorsque les logements sont loués à de nouveaux locataires après les travaux. En effet, la méthode relative appliquée pour réactualiser les loyers, soit en déterminant l’évolution des facteurs de hausse et de baisse de loyer selon les règles du droit du bail, ne s’applique pas pour calculer les loyers de nouveaux baux (ATA/495/2025 du 6 mai 2025 consid. 3.1; ATA/661/2024 du 4 juin 2024 consid. 6.2). Selon l’art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu’il apparaît qu’il permettait économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. Dans cette situation, l’art. 5 al. 4 RDTR précise qu’il appartient au requérant de démontrer que le propriétaire n’est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer, par les pièces utiles, que la disposition précitée liste par ordre de priorité. Cette exception, permettant d’augmenter les loyers si cela est financièrement nécessaire, ne s’applique qu’aux logements dont les loyers dépassent, avant transformation ou rénovation, ceux répondant aux BPP (ATA/661/2024 du 4 juin 2024 consid. 4.3, confirmé sous l’angle de l’arbitraire par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_405/2024 du 1er juillet 2025 consid. 5).
E. 2.3 En application de la maxime inquisitoire, qui prévaut en particulier en droit public (art. 19 et 20 LPA), l’autorité définit les faits pertinents et ne tient pour existants que ceux qui sont dûment prouvés; cette maxime oblige notamment les autorités compétentes à prendre en considération d’office l’ensemble des pièces pertinentes qui ont été versées au dossier. Elle ne dispense pas pour autant les
- 11/16 - A/3065/2024 parties de collaborer à l’établissement des faits (art. 22 LPA; ATF 124 II 361 consid. 2b). Il leur incombe d’étayer leurs propres thèses, de renseigner le juge sur les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuves disponibles (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1), spécialement lorsqu’il s’agit d’élucider des faits qu’elles sont le mieux à même de connaître ou qui relèvent de leur sphère d’influence. La jurisprudence considère à cet égard que le devoir de collaboration des parties à l’établissement des faits est spécialement élevé s’agissant de faits que celles-ci connaissent mieux que quiconque (arrêts du Tribunal fédéral 2C_284/2019 du 16 septembre 2019 consid. 4.3; 1C_426/2017 du 11 mars 2019 consid. 5.3 et les références citées). Lorsque les preuves font défaut, ou si l’on ne peut raisonnablement exiger de l’autorité qu’elle les recueille, la règle de l’art. 8 du code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210) est applicable par analogie. Pour les faits constitutifs d’un droit, le fardeau de la preuve incombe ainsi à celui qui entend se prévaloir de ce droit (ATF 112 Ib 65 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 1C_170/2011 du 18 août 2011 consid. 3.2).
E. 2.4 En l’espèce, l’autorité, faisant sien le raisonnement de l’OCLPF, n’a pas tenu compte des états locatifs versés à la procédure les 28 mai et 31 juillet 2024 dans le cadre des deux demandes d’autorisation complémentaires. Comme rappelé par l’intimé à plusieurs reprises, en produisant le 28 mai 2024, dans le cadre de la DD 2______/2, les états locatifs de l’immeuble du 1er janvier 2014 au 31 mars 2021, la recourante lui a recommandé d’en tenir compte avec réserve, les documents provenant de la régie, qui était poursuivie pour faux dans les titres et gestion déloyale. La recourante objecte désormais qu’elle a eu l’occasion de lever les doutes exprimés le 28 mai 2024 grâce à un accès plus large aux informations utiles. Comme examiné ci-après, aucun des documents produits n’étaye toutefois une telle affirmation. Tout d’abord, les états locatifs produits ne sont pas concordants. Lors du dépôt de la demande initiale, la recourante avait déposé, le 10 août 2021, un état locatif selon lequel seuls deux appartements étaient loués, au 1er et 2e étages, par deux locataires différentes, tandis que les arcades commerciales du rez-de chaussée et du sous-sol étaient louées par C______. En revanche, selon les états locatifs versés dans le cadre de la DD 2______/2 le 28 mai 2024, le précité était locataire d’autres appartements ou chambres, il existait d’autres locataires que ceux des appartements susmentionnés du 1er et 2e étages, et certains appartements étaient restés vides, en attente de travaux. Dans le cadre de la DD 2______/3, la recourante a produit un état locatif « avant / après travaux » le 31 juillet 2024, comportant les loyers des baux « en cours » et « actualisés » des différents logements, qui ne recoupent que partiellement les loyers présentés dans les états locatifs produits le 28 mai 2024. En outre, les montants des anciens et nouveaux loyers sont paradoxalement identiques. Ensuite, les loyers allégués dans l’état locatif produit le 31 juillet 2024 s’élèvent entre CHF 30'000.- et CHF 36'000.- par année pour les trois pièces, à l’exception
- 12/16 - A/3065/2024 de deux appartements loués CHF 11'340.- et CHF 13'200.-, et de CHF 23'400.- par année pour les deux pièces. Ces loyers apparaissent très élevés pour un immeuble non entretenu, dans un état de délabrement si avancé qu’il a été considéré comme inhabitable, et même potentiellement dangereux pour les passants, sans chauffage ni ascenseur. Ils sont par ailleurs même supérieurs à ceux mentionnés dans l’OP du 19 janvier 2026 et tenus pour usuraires par le MP. Il apparaît ainsi improbable qu’ils concernent les baux en cours avant les travaux. Enfin, la recourante n’a produit aucune pièce contractuelle pour étayer les loyers allégués, qui ne sont pas non plus corroborés par les éléments comptables versés à la procédure. Les revenus afférents à l’immeuble s’élèvent, selon les comptes de pertes et profits 2015 à 2021 de la recourante, à CHF 43'740.-, CHF 15'347.50, CHF 18'955.25, CHF 72'800.-, CHF 0.-, CHF 28'350.- et CHF 11'122.-. Ils sont ainsi très éloignés des loyers allégués, totalisant CHF 441'540.-. La perception de tels loyers ne résulte pas non plus des comptes d’encaissement de la régie ou du tableau des encaissements produits par la recourante. Y sont en effet comptabilisés soit des loyers annuels de CHF 0.-, au motif que les appartements étaient vacants ou en attente d’une légère rénovation, soit de montants bien inférieurs à ceux allégués. Ces documents apparaissent en outre déconnectés de la réalité. Il en ressort que l’immeuble aurait été progressivement vidé de ses locataires et qu’avant l’incendie, en 2021, un seul appartement était encore loué, pour un loyer annuel de CHF 11'122.-. Or, la procédure pénale a révélé que l’immeuble était encore occupé à ce moment par de nombreux locataires, nonobstant l’insalubrité des appartements. Il résulte des incohérences et du défaut de preuves susrelevés que les loyers des états locatifs produits ne peuvent pas être retenus comme tels. L’intimé et le TAPI n’ont donc pas établi les faits de manière inexacte en refusant d’en tenir compte, ni contrevenu à la maxime inquisitoire en renonçant à établir les loyers réellement perçus. Ceux-ci ne résultent en effet pas des pièces au dossier et la recourante avait un devoir de collaboration accru à cet égard, s’agissant d’informations qu’elle devait détenir au premier chef au titre de propriétaire.
E. 2.5 Il est acquis que les logements en cause, de deux ou trois pièces, répondent aux BPP au sens de l’art. 9 al. 2 LDTR, en particulier parce qu’ils entrent dans une catégorie de logements dans laquelle il y a pénurie. En application de l’art. 11 al. 2 LDTR, le loyer après transformation doit donc répondre aux BPP. La recourante ne peut pas se prévaloir des droits résultant de l’art. 11 al. 3 LDTR. Comme vu ci-avant, les loyers avant travaux ne sont pas déterminés ni déterminables sur la base du dossier. Il n’est pas non plus démontré que ces loyers, quels que fussent leurs montants exacts, étaient supérieurs aux BPP. Il résulte au contraire de l’état très délabré du bâtiment, de l’insalubrité des appartements, de la nécessité de les rénover intégralement et de l’absence de chauffage, de ventilation
- 13/16 - A/3065/2024 et d’ascenseur qu’ils ne pouvaient pas être supérieurs aux BPP tels que définis par l’art. 9 al. 3 LDTR et fixé par l’ArRLoyers. Selon les documents comptables produits par la recourante, à prendre en compte avec réserve pour les motifs susmentionnés, le loyer du seul appartement encore « officiellement » occupé avant l’incendie était de CHF 11'122.- par année, ce qui est inférieur au loyer BPP fixé en l’espèce par l’autorité pour un trois pièces, correspondant à CHF 11'487.- par an (CHF 3'829.-/pièce [CHF 3’528.- et CHF 301.- en application de l’art. 9 al. 5 LDTR] × 3). Faute de preuve que les loyers avant travaux étaient supérieurs aux BPP, la possibilité prévue par l’art. 11 al. 3 LDTR de vérifier si le coût des travaux est économiquement supportable pour le propriétaire n’est pas applicable. La jurisprudence a en effet limité le champ de cette disposition aux logements dont les loyers avant travaux dépassent ceux répondant aux BPP. L’intimé a dès lors à bon droit, sur la base de l’art. 11 al. 2 LDTR, fixé le loyer après travaux dans la fourchette prévue par l’ArRLoyers. La recourante présente en conséquence vainement dans son recours différentes méthodes de calcul des loyers après travaux, fondées sur le rendement de l’immeuble ou les statistiques et aboutissant à des loyers largement supérieurs aux BPP. Les art. 11 al. 3 LDTR et 5 al. 4 RDTR étant inapplicables, les loyers après travaux ne peuvent dépasser la limite des BPP qu’à certaines conditions, prévues notamment aux art. 9 al. 4 et 5 LDTR, qui ne dépendent pas du rendement de l’immeuble ou des statistiques. La recourante ne pouvait en particulier pas exiger le calcul d’un loyer théorique avant travaux fondé sur un rendement admissible des fonds propres investis ainsi que des charges, tel que prévu par le formulaire D15 de l’OCLPF (pièce 30 rec.). Ce calcul est en effet réservé par cet office aux cas où les appartements n’étaient pas en location avant les travaux (« formulaire en cas d’absence de loyer avant travaux »), ce qui est exclu en l’espèce puisqu’une telle circonstance va à l’encontre des propres allégations de la recourante. Il résulte en outre de l’OP du 19 janvier 2026 qu’au moment de l’incendie survenu en 2021, l’immeuble était occupé par un grand nombre de locataires. La recourante ne pouvait pas non plus exiger une réactualisation, conformément à l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, des loyers avant travaux sur la base des critères de hausse et de baisse du CO. Outre que les loyers avant travaux sont inconnus en l’espèce, cette disposition ne s’applique pas pour calculer les loyers de nouveaux baux, étant rappelé que l’immeuble est actuellement vide et donc destiné à n’accueillir que des nouveaux locataires. La recourante ne remet pas en cause, en tant que telle, la fixation des loyers après travaux au maximum de la fourchette prévue par l’ArRLoyers. Elle ne conteste pas non plus le principe ni le montant de la majoration appliquée pour tenir compte, sur la base de l’art. 9 al. 5 LDTR, de la protection dont bénéficie l’immeuble. La fixation du loyer après travaux procède ainsi d’un établissement correct des faits et d’une bonne application de la loi, ce qui exclut une violation de l’interdiction de l’arbitraire, également soulevée par la recourante.
- 14/16 - A/3065/2024
E. 3 Cette dernière se plaint aussi d’une violation du principe de la proportionnalité, de la garantie de la propriété et sa liberté économique.
E. 3.1 La garantie de la propriété et la liberté économique ne sont pas absolues. Comme tout droit fondamental, elles peuvent être restreintes aux conditions fixées à l'art. 36 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101). La restriction doit ainsi reposer sur une base légale, plus particulièrement une loi au sens formel si la restriction est grave, être justifiée par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité (ATF 148 I 33 consid. 5.1; 147 I 393 consid. 5.1.1). L'intérêt poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l'habitat et les conditions de vie existants (art. 1 al. 1 LDTR), procède d'un intérêt public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4). Par ailleurs, la LDTR constitue une base légale suffisante et la réglementation qu'elle met en place est conforme au droit fédéral, à la garantie de la propriété et à la liberté économique, y compris dans la mesure où elle prévoit un contrôle des loyers après transformations (ATF 116 Ia 401 consid. 9c; 111 Ia 401 consid. 9; arrêt du Tribunal fédéral 1C_332/2025 du 19 janvier 2026 consid. 3.1). Le contrôle des loyers répond au surplus à l'objectif poursuivi par le législateur visant à conserver le parc locatif à des loyers abordables pour la majorité de la population (arrêt du Tribunal fédéral 1C_71/2024 du 11 octobre 2024 consid. 3), ce qui implique des travaux d’entretien ou de rénovation raisonnables et proportionnés (art. 1 al. 2 let. b LDTR; arrêts du Tribunal fédéral 1C_235/2023 du 11 mars 2024 consid. 9; 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 5.1.3). Le principe de la proportionnalité garanti par l'art. 5 al. 2 Cst. se compose des règles d'aptitude – qui exigent que le moyen choisi soit propre à atteindre le but fixé –, de nécessité – qui impose qu'entre plusieurs moyens adaptés, l'on choisisse celui qui porte l'atteinte la moins grave aux intérêts privés – et de proportionnalité au sens étroit – qui met en balance les effets de la mesure choisie sur la situation de l'administré et le résultat escompté du point de vue de l'intérêt public (ATF 151 I 3 consid. 7.7; 149 I 191 consid. 7.1). En outre, ce principe interdit toute limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 145 I 297 consid. 2.4.3.1 et les références citées).
E. 3.2 En l’espèce, la fixation du loyer annuel de l’immeuble à CHF 143'587.- par an, correspondant à CHF 3'829.- par pièce, pendant cinq ans, porte atteinte à la garantie de la propriété et à la liberté économique de la recourante. Cette restriction étant fondée sur la LDTR, elle repose sur une loi au sens formel. Elle a en outre pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants ainsi que de conserver le parc locatif à des loyers abordables pour la majorité de la population, ce qui représente un intérêt public important, comme reconnu par la jurisprudence susmentionnée.
- 15/16 - A/3065/2024 Elle est apte à atteindre ce but et apparaît nécessaire pour maintenir le loyer de l’immeuble à un niveau abordable, en incitant le propriétaire à réaliser des travaux de rénovation raisonnables et proportionnés, dans un bâtiment dont l’entretien avait été abandonné durant la période précédente. Le département a fixé le montant du loyer après travaux au maximum de la fourchette prévue par l’ArRLoyers, majorée de CHF 301.- par pièce pour tenir compte de la protection dont jouit l’immeuble. La mesure est limitée à une durée de cinq ans, ce qui est admissible à l'échelle d'un investissement immobilier. Elle concerne des travaux allant au-delà de ce qui était exigé par le département pour réhabiliter l’immeuble. La réalisation de ces travaux avait en effet été autorisée par l’intimé dans le cadre de la demande d’autorisation de construire initiale, sans requête de travaux complémentaires. La nécessité d’autres travaux ne résulte pas du descriptif du projet afférent à la DD 2______/3, mettant plutôt en évidence une mise en valeur du bâtiment et des appartements, sans modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ni du nombre de logements et de pièces habitables. La décision querellée est donc également proportionnée au sens strict. Les griefs de rang constitutionnel soulevés par la recourante, en sus de l’interdiction de l’arbitraire déjà abordée plus haut, doivent donc être écartés, ce qui conduit au rejet du recours.
E. 4 Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge de la recourante (art. 87 al. 1 LPA). Il ne sera pas alloué d’indemnité de procédure (art. 87 al. 2 LPA).
* * * * *
Dispositiv
- LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE à la forme : déclare recevable le recours interjeté le 1er décembre 2025 par A______ SA, EN LIQUIDATION contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 28 octobre 2025 ; au fond : le rejette ; met un émolument de CHF 2'000.- à la charge de A______ SA, EN LIQUIDATION ; dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent - 16/16 - A/3065/2024 sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; communique le présent arrêt à Me Lucien LAZZAROTTO, avocat de la recourante, au département du territoire - OAC, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Florence KRAUSKOPF, Jean-Marc VERNIORY, Patrick CHENAUX, Claudio MASCOTTO, juges. Au nom de la chambre administrative : le greffier-juriste : F. SCHEFFRE la présidente siégeant : F. PAYOT ZEN-RUFFINEN Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. Genève, le la greffière :
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
RÉPUBLIQUE ET
CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE A/3065/2024-LDTR ATA/941/2026 COUR DE JUSTICE Chambre administrative Arrêt du 1er septembre 2026
dans la cause
A______ SA, EN LIQUIDATION recourante représentée par Me Lucien LAZZAROTTO, avocat contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC intimé
_________
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 28 octobre 2025 (JTAPI/1131/2025)
- 2/16 - A/3065/2024 EN FAIT A. a. A______ SA, EN LIQUIDATION (ci-après : A______) est propriétaire de la parcelle n° 6’611 de la commune de Genève, sise rue B______ 8, sur laquelle est érigé un bâtiment d’habitation de plusieurs logements répartis sur cinq étages, avec un rez-de-chaussée commercial.
b. À la suite d’un incendie en janvier 2021, le département du territoire (ci-après : le département) a constaté plusieurs violations des normes élémentaires de sécurité concernant les branchements électriques, l’entretien du bâtiment, le déplacement de certaines cuisines, la ventilation, l’installation de chauffages électriques, l’absence de buanderie et le nombre de locataires. Concrètement, des fenêtres étaient brisées, les parquets très abîmés, les plâtres décollés, les murs moisis et les appartements très sales. Les nombreux chauffages électriques installés laissaient supposer que le chauffage central était hors d’usage.
c. Le département a ordonné au propriétaire de fermer le bâtiment et de réaliser des travaux de sécurisation. Il était nécessaire de supprimer les bacs à fleurs, paraboles et tout autre élément susceptible de tomber au sol, ainsi que de procéder à la vérification des stores, volets et fenêtres, susceptibles de créer un risque pour le public. La propriétaire était aussi requise de fournir des explications au sujet des manquements constatés et de l’occupation des appartements. Un dossier d’infraction I-1______ a été ouvert. A______ n’ayant pas entièrement donné suite à ces demandes, elle a été amendée.
d. A______ a ensuite été requise de déposer une demande d’autorisation de construire destinée à la remise en état intégrale du bâtiment, ce qu’elle a fait le 10 août 2021, après plusieurs demandes de prolongation. La procédure a été enregistrée sous la référence DD 2______. Selon le descriptif du projet, le bâtiment, construit en 1880, était vide. Occupé de manière illégale depuis plusieurs années, il comportait au sous-sol des locaux anciennement aménagés pour un bar, au rez-de-chaussée des arcades vides, aux étages, des appartements, pour la plupart en désuétude, et dans les combles des chambres avec douches. Le projet permettrait de retrouver, du 1er au 4e étages, des logements de trois pièces et un de quatre pièces, et, dans les combles, deux logements de deux pièces et demi et un logement de deux pièces. Le projet comprenait la construction d’un ascenseur pour desservir les cinq niveaux. Le rez-de-chaussée retrouverait deux à trois arcades commerciales et le sous-sol serait intégralement dévolu aux caves des logements et aux installations techniques. L’état général du bâtiment n’était pas bon et les dégâts de l’incendie étaient très présents. La structure primaire du bâtiment était toutefois saine. Les installations
- 3/16 - A/3065/2024 techniques étaient entièrement à refaire (électricité, sanitaires) ou à créer (chauffage, ventilation, ascenseur). Les logements nécessitaient une rénovation complète avec de nouvelles installations sanitaires et cuisines. Le propriétaire a joint à la demande un état locatif avant travaux ne mentionnant que la location des arcades au sous-sol et au rez-de-chaussée, ainsi que de deux appartements respectivement aux 1er et 2e étages.
e. Le 25 avril 2022, l’office cantonal du logement et de la planification foncière - section LDTR (ci-après : OCLPF) a émis un préavis favorable, sous les trois conditions suivantes : (1) les dispositions de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) devaient être respectées; (2) le montant du loyer après travaux des quinze appartements (total 37.5 pièces) n’excèderait pas CHF 143'587.- par an, soit CHF 3’829.- par pièce; ces loyers seraient appliqués pour une durée de cinq ans dès la remise en location après la fin des travaux; (3) toute modification devait faire l’objet d’une demande complémentaire. Les autres instances consultées se sont prononcées favorablement, avec ou sans réserve.
f. Le 6 mai 2022, le département a délivré l’autorisation de construire DD 2______, intégrant le préavis de l’OCLPF. Le 17 juin 2022, le département a ordonné à A______ de procéder à l’ouverture du chantier d’ici au 2 août 2022 et à la réalisation des travaux conformément à l’autorisation de construire d’ici au 2 août 2024. B. a. Par décision du 27 janvier 2023, le département a ordonné à A______ de requérir une autorisation de construire définitive complémentaire dans un délai de 30 jours. Il ressortait des pièces versées au dossier que douze appartements et neuf chambres avaient fait l’objet de travaux de transformations importants de juillet 2014 à février
2015. Ces travaux auraient dû faire l’objet d’une autorisation de construire aux fins de fixation du loyer.
b. Le 1er mars 2024, A______ a déposé la demande d’autorisation de construire complémentaire requise, enregistrée sous la référence DD 2______/2. Le 28 mai 2024, elle a produit les documents sollicités par le département, dont la liste et le coût des travaux réalisés ainsi que les états locatifs de 2014 jusqu’à l’incendie de l’immeuble. Elle a toutefois invité l’autorité à en tenir compte avec précaution. Elle ne pouvait pas garantir leur fiabilité, les pièces provenant de la régie, qui était poursuivie pour faux dans les titres et gestion déloyale.
c. Le 19 juillet 2024, l’OCLPF a émis un préavis favorable, sous les trois conditions suivantes : (1) les dispositions de la LDTR devaient être respectées; (2) le montant du loyer des quinze appartements n’excèderait pas après travaux CHF 132'795.- par an, soit CHF 3'405.- par pièce, pour une durée de trois ans dès la remise en location; (3) toute modification devait faire l’objet d’une demande complémentaire.
- 4/16 - A/3065/2024 L’état locatif ainsi que les montants des travaux annoncés, « enregistrés » le 28 mai 2024, étaient refusés. La procédure administrative I-1______ était toujours en cours. Les autres instances consultées se sont prononcées favorablement, avec ou sans réserve.
d. Par décision du 22 juillet 2024, le département a délivré l’autorisation de construire complémentaire DD 2______/2, intégrant le préavis de l’OCLPF. C. a. Le 31 juillet 2024, A______ a déposé une requête en autorisation de construire complémentaire portant sur des modifications du projet initial, enregistrée sous la référence DD 2______/3. Ces modifications permettraient selon la propriétaire une conservation et une mise en valeur plus importante des éléments patrimoniaux (substances typologiques, corniches, boiseries, etc.). Le bâtiment avait également fait l’objet d’un relevé plus précis des espaces existants et de l’ensemble des éléments patrimoniaux. Le changement dans le positionnement et le dimensionnement de l’ascenseur, par exemple, avait permis de conserver les cloisons voisines existantes aux étages un à quatre, elles-mêmes liées à des corniches patrimoniales qui conféraient « une qualité » aux appartements en conservant et mettant en valeur leur identité. Les plans du rez-de-chaussée et du sous-sol présentaient de nombreuses précisions d’interventions, avec l’établissement d’un restaurant au rez-de-chaussée et au sous-sol, profitant de la spatialité et des voûtes en pierre au sous-sol pour un espace ouvert au public. L’autre local, ayant un accès depuis la rue, était à affectation commerciale. Les niveaux du futur restaurant ayant été modifiés de nombreuses fois, l’intervention l’unifiait avec le niveau du palier d’origine. Les modifications apportées au projet étaient intérieures et n’avaient pas d’influence sur le gabarit ou l’aspect extérieur du bâtiment. La modification des typologies, offrant dorénavant plus de surfaces de vie par rapport aux circulations, améliorait la situation et proposait un état locatif basé sur 41.5 pièces au sens du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01). Aucun élément du dossier ne justifiait de s’écarter de l’état locatif connu et établi. À défaut, il y avait lieu de procéder par le biais du formulaire D15, applicable en cas de première location, et de tenir compte des travaux nécessaires à la mise en location du bâtiment. Les loyers des objets contrôlés ne pouvaient pas être maintenus au même niveau que l’ancien état locatif, ne permettant pas d’absorber le coût des travaux, de CHF 4'700'056.-. Un refus de les répercuter sur les loyers rendrait illusoires l’entretien et l’amortissement des installations. En raison du coût des travaux nettement plus importants que ceux annoncés dans l’autorisation de construire initiale, de la rénovation de l’entier des systèmes de chauffage et électriques ainsi que de la plomberie, et de la nature patrimoniale des travaux, une mise à jour du loyer annuel après travaux à la pièce était demandée.
- 5/16 - A/3065/2024
b. Le 31 juillet 2024, la propriétaire a produit un tableau contenant un état locatif « avant / après travaux ».
c. Le 20 décembre 2024, l’OCLPF a émis un préavis favorable, sous les trois conditions suivantes : (1) les dispositions de la LDTR devaient être respectées; (2) le montant du loyer des quinze appartements, comportant au total 37.5 pièces sis du 1er au 5e étages, n’excèderait pas après travaux CHF 143'587.- par an, soit CHF 3'829.- par pièce. Ces loyers seraient appliqués pour une durée de cinq ans dès la remise en location de chaque appartement après la fin des travaux; (3) toute modification devrait faire l’objet d’une demande complémentaire. La procédure administrative I-1______ était régularisée. Les états locatifs des 28 mai et 31 juillet 2024 n’étaient pas acceptés. La véracité des données y figurant n’avait pas pu être prouvée, alors que A______ avait affirmé ne pas pouvoir garantir leur fiabilité. Le loyer de CHF 3'829.- par pièce, supérieur au loyer maximum répondant aux besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP) de CHF 3'528.-, était accepté. Les autres instances consultées se sont prononcées favorablement, avec ou sans réserve.
d. Par décision du 8 janvier 2025, le département a délivré l’autorisation de construire complémentaire DD 2______/3, intégrant le préavis de l’OCLPF. D. a. Le 16 septembre 2024, A______ a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision du département du 22 juillet 2024, concluant à son annulation et à ce qu’il soit dit que l’état locatif du bâtiment n’avait pas à être modifié entre 2014 et 2021. La procédure a été ouverte sous le numéro de cause A/3065/2024.
b. Le 7 février 2025, A______ a aussi recouru auprès du TAPI contre la décision du département du 8 janvier 2025. Elle a conclu à l’annulation de la deuxième condition du préavis de l’OCLPF du 20 décembre 2024, à la fixation du montant du loyer après travaux des quinze appartements à, principalement, CHF 500'515.50 par an, soit CHF 13'347.10 par pièce, subsidiairement, à CHF 441'540.- par an, soit CHF 11'774.40 par pièce. La procédure a été ouverte sous le numéro de cause A/460/2025.
c. Le département a conclu au rejet des deux recours. Il a précisé que les loyers avant travaux n’étant pas connus, l’OCLPF les avait évalués au maximum de la fourchette correspondant aux BPP (CHF 3'528.-) tout en prenant en considération une légère augmentation de celui-ci (CHF 301.-) eu égard au fait que le bâtiment était un ensemble protégé du XIXe siècle et du début du XXe siècle. En revanche, dans la mesure où la recourante n’avait jamais été en mesure de démontrer que ces loyers étaient, au moment du dépôt des différentes demandes d’autorisation de
- 6/16 - A/3065/2024 construire, supérieurs aux BPP, elle ne pouvait se prévaloir de la mise en œuvre de l’art. 11 al. 3 LDTR.
d. Par jugement du 28 octobre 2025, le TAPI a joint les deux recours, admis celui du 16 septembre 2024 et annulé la décision du 22 juillet 2024, ainsi que rejeté celui du 7 février 2025 et confirmé la décision du 8 janvier 2025. Il aurait été impossible d’accomplir les travaux faisant l’objet de la demande d’autorisation de construire DD 2______/2. Supposée être complémentaire à la demande initiale, elle concernait en réalité un projet totalement différent, qui plus était impossible à exécuter en l’absence de plans validés. La fixation d’un loyer au sens des art. 10 à 14 LDTR ne pouvait pas intervenir à défaut d’une autorisation de construire en vue de réaliser des travaux effectifs. Les griefs de la recourante contre le montant des loyers fixés par la DD 2______/3 étaient infondés. Les éléments et pièces du dossier ne permettaient pas de déterminer avec certitude que les loyers appliqués avant l’incendie étaient supérieurs aux BPP, ce qui excluait l’application de l’art. 11 al. 3 LDTR. Les calculs de la recourante ne pouvaient pas être admis, faute de répondre à une quelconque norme légale. Il n’y avait par ailleurs aucun motif de s’écarter des montants retenus par le département, évalués par l’OCLPF au maximum de la fourchette correspondant aux BPP avec une légère augmentation eu égard au statut protégé du bâtiment. Sous l’angle de la proportionnalité, le souhait de la recourante de réaliser des travaux complémentaires, non exigés par l’autorité, pour un coût de CHF 1.5 million, était incompréhensible. Ce coût ne pouvait dès lors pas influencer les loyers LDTR, quand bien même ils n’assureraient plus une rentabilité économique. E. a. Par acte du 1er décembre 2025, A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation en tant qu’il rejetait le recours du 7 février 2025 et confirmait la décision du 8 janvier 2025, ainsi qu’à l’annulation de la deuxième condition du préavis de l’OCLPF du 20 décembre 2024. Le dossier devait être renvoyé au département pour qu’il fixe le loyer après travaux des quinze appartements du 1er au 5e étages à CHF 500'515.- par an, soit CHF 13'347.- par pièce. La procédure devant le Ministère public (ci-après : MP) était toujours pendante et rien ne permettait d’affirmer que les états locatifs de l’immeuble seraient remis en cause. Les doutes exprimés lors du dépôt de la DD 2______/2 avaient été levés à la suite d’un accès plus large aux informations utiles. Le département s’était contenté d’appliquer les loyers LDTR. L’OCLPF avait pourtant eu le choix entre plusieurs modes de calcul, aboutissant à des loyers après travaux largement supérieurs aux loyers BPP. Il aurait pu reconstituer un état locatif antérieur en procédant à un calcul de rendement basé sur les données comptables de l’immeuble. Son formulaire D15, utilisé pour les premières locations, prévoyait
- 7/16 - A/3065/2024 un tel calcul pour fixer le loyer après travaux. L’art. 5 al. 4 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01) y faisait également référence. Cette méthode n’était donc pas étrangère à la LDTR et paraissait applicable à la situation d’appartements recréés après un incendie. L’OCLPF aurait aussi pu se fonder sur le calcul prévu pour une première location même en limitant la valeur de l’immeuble avant réhabilitation à celle du terrain, procéder au calcul prévu par l’art. 11 al. 1 LDTR ou se fonder sur les statistiques. Le département et le TAPI disposaient des données utiles pour procéder à ces calculs, soit en particulier la valeur d’acquisition de l’immeuble inscrite au bilan de la société, les charges d’exploitation, les frais d’amortissement des travaux de réhabilitation, les frais d’entretien ainsi que les statistiques du quartier Pâquis-Navigation. L’autorité ne pouvait pas retenir les loyers BPP à défaut de la preuve que les loyers avant travaux leur étaient inférieurs ou égaux et qu’ils permettaient au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration. Le département avait arbitrairement qualifié les travaux autorisés de superfétatoires, oubliant que la première autorisation avait été demandée dans l’urgence, sans prise en compte complète des contraintes ayant justifié la DD 2______/3. En fixant les loyers aux montants BPP, qui ne permettaient manifestement pas à la recourante de couvrir les frais découlant d’une exploitation normale de l’immeuble, l’autorité avait aussi violé le principe de proportionnalité, l’interdiction de l’arbitraire, la garantie de la propriété et la liberté économique.
b. Le département a conclu au rejet du recours. La recourante n’avait jamais été en mesure de fournir un état locatif circonstancié et étayé. Elle avait elle-même indiqué dans le cadre de la première demande d’autorisation complémentaire ne pas pouvoir garantir la fiabilité des documents transmis. De telles affirmations gardaient toute leur pertinence malgré l’annulation de l’autorisation de construire relative à cette première demande. Faute de connaître les loyers avant travaux, le département avait fait le choix de s’appuyer sur le raisonnement de l’OCLPF, lequel avait évalué les loyers au maximum de la fourchette BPP, plus une légère augmentation pour tenir compte que le bâtiment constituait un ensemble protégé. La recourante n’avait pas démontré que les loyers avant travaux étaient supérieurs aux BPP, ce qui excluait l’application de l’art. 11 al. 3 LDTR. Le calcul de la recourante fondé sur une première location aboutissait à des montants bien supérieurs aux probables loyers avant travaux, dont la preuve incombait au propriétaire.
- 8/16 - A/3065/2024 Les explications de la recourante au sujet de la nécessité de travaux supplémentaires n’étaient pas déterminantes. Ceux-ci surprenaient toutefois, eu égard à ce que la propriétaire était déjà au bénéfice d’une autorisation de construire lui permettant de réhabiliter l’immeuble
c. Dans sa réplique, la recourante a souligné avoir émis des réserves quant à la fiabilité des documents remis lors du dépôt de la demande initiale parce qu’elle n’y avait pas eu accès. Elle avait toutefois dans l’intervalle pu disposer des pièces manquantes et produire tous les documents utiles pour permettre à l’OCLPF de statuer en tenant compte de la réalité. Celui-ci, en possession notamment des états financiers de la société, et eu égard à son devoir d’instruire d’office, ne pouvait pas présumer que les loyers avant travaux présentés étaient faux. La valeur d’acquisition de l’immeuble, ainsi que cela ressortait du formulaire D15 produit, démontrait que les loyers étaient forcément plus élevés que les BPP. Le chiffre brut des encaissements de loyer n’était certes pas utilisable compte tenu de l’inoccupation d’une grande partie des appartements. Le tableau comparant les encaissements aux bilans, ceux annoncés par la régie et les états locatifs, en tenant compte des appartements vacants (ci-après : le tableau de comparaison des encaissements), permettait de vérifier la concordance des informations en cause. L’OCLPF s’était érigé en juge pénal en considérant sans preuve les états locatifs avant travaux comme des faux. Il aurait dû à tout le moins retenir les loyers en phase avec ceux pratiqués et non les loyers BPP, ne reposant ni sur les statistiques ni sur des paramètres constructifs. En décidant de procéder à des travaux complémentaires, la recourante avait agi par nécessité, et non par plaisir ou caprice. La recourante a produit avec sa réplique une ordonnance pénale du 19 janvier 2026 (ci-après : OP du 19 janvier 2026), condamnant l’ancien locataire principal de l’immeuble, C______, pour usure et abus de confiance. Il avait exploité la gêne de nombreuses personnes en mettant à leur disposition, du 8 avril 2016 au 9 janvier 2021, des chambres ou des appartements insalubres, en échange de loyers disproportionnellement élevés.
d. Dans sa duplique, le département a rappelé que la maxime inquisitoire ne dispensait pas les parties de collaborer à l’établissement des faits, spécialement lorsqu’ils étaient mieux à même de les connaître. Or, la recourante avait produit un état locatif lacunaire dans le cadre de la demande initiale, un état locatif complet avec la deuxième demande, mais avec de grandes réserves, et des documents dans le cadre de la troisième demande ne comportant aucune information complémentaire. Au vu de l’état de délabrement avancé de l’immeuble, il était peu probable que les loyers, hors cas d’abus liés à son exploitation par des « marchands de sommeil », aient été supérieurs à ceux pris en considération.
- 9/16 - A/3065/2024 Eu égard aux manquements reprochés à la recourante, il aurait été choquant de calculer les loyers sur le principe de la première location. Il n’était pas non plus crédible de se fonder sur le loyer payé par le locataire condamné pour abus de confiance et usure selon l’OP du 19 janvier 2026.
e. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 2. La recourante conteste le loyer après travaux fixé par l’OCLPF dans son préavis du 20 décembre 2024 relatif à la demande d’autorisation de construire complémentaire DD 2______/3. Elle reproche à l’autorité de ne pas avoir tenu compte des états locatifs versés à la procédure et d’avoir retenu que les loyers avant travaux correspondaient aux BPP. 2.1 Aux termes de l’art. 9 LTDR, le département accorde l’autorisation de transformation ou de rénovation si les logements transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux BPP (al. 2). Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population (al. 3). La fourchette des loyers peut exceptionnellement être dépassée si la surface brute locative des pièces est importante (al. 4). Elle peut également l’être si des circonstances particulières le justifient, soit si la protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires (al. 5). Selon l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population du 12 janvier 2022, en vigueur dès le 14 janvier 2022 (ArRLoyers
- L 5 20.05), les loyers correspondant aux BPP, fondés sur le revenu brut médian des contribuables personnes physiques 2018, sont compris entre CHF 2'627.- à CHF 3'528.- la pièce par année. Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux BPP notamment lorsqu'il entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l'art. 25 LDTR (ATA/838/2026 du 11 août 2026 consid. 2.2; ATA/876/2025 du 19 août 2025 consid. 2.4). Selon l'arrêté déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LTDR (ArAppart - L 5 20.03) déterminant en 2025, comme en 2026, il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements d'une à sept pièces inclusivement. 2.2 Aux termes de l’art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de l’autorisation de construire, le montant maximal des loyers des logements après travaux. La méthode à suivre est définie à l’art. 11 LDTR.
- 10/16 - A/3065/2024 Selon l’art. 11 al. 1 LDTR, le département prend en considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, et fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte : du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0.5 point au‑dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève, le taux de rendement étant en fonction de l’incidence dégressive des amortissements (let. a); de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5.55% à 5% (let. b); des frais d’entretien rentés en règle générale à 1.5% des travaux pris en considération (let. c); des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les art. 269 et ss loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220; let. d). Selon l’art. 11 al. 2 LDTR, lorsque les logements répondent aux BPP quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux BPP. La réactualisation des loyers avant travaux selon l’art. 11 al. 1 let. d LDTR n’est acceptée par la jurisprudence et la doctrine qu’en cas de maintien des locataires dans leurs appartements et non lorsque les logements sont loués à de nouveaux locataires après les travaux. En effet, la méthode relative appliquée pour réactualiser les loyers, soit en déterminant l’évolution des facteurs de hausse et de baisse de loyer selon les règles du droit du bail, ne s’applique pas pour calculer les loyers de nouveaux baux (ATA/495/2025 du 6 mai 2025 consid. 3.1; ATA/661/2024 du 4 juin 2024 consid. 6.2). Selon l’art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu’il apparaît qu’il permettait économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. Dans cette situation, l’art. 5 al. 4 RDTR précise qu’il appartient au requérant de démontrer que le propriétaire n’est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer, par les pièces utiles, que la disposition précitée liste par ordre de priorité. Cette exception, permettant d’augmenter les loyers si cela est financièrement nécessaire, ne s’applique qu’aux logements dont les loyers dépassent, avant transformation ou rénovation, ceux répondant aux BPP (ATA/661/2024 du 4 juin 2024 consid. 4.3, confirmé sous l’angle de l’arbitraire par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_405/2024 du 1er juillet 2025 consid. 5). 2.3 En application de la maxime inquisitoire, qui prévaut en particulier en droit public (art. 19 et 20 LPA), l’autorité définit les faits pertinents et ne tient pour existants que ceux qui sont dûment prouvés; cette maxime oblige notamment les autorités compétentes à prendre en considération d’office l’ensemble des pièces pertinentes qui ont été versées au dossier. Elle ne dispense pas pour autant les
- 11/16 - A/3065/2024 parties de collaborer à l’établissement des faits (art. 22 LPA; ATF 124 II 361 consid. 2b). Il leur incombe d’étayer leurs propres thèses, de renseigner le juge sur les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuves disponibles (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1), spécialement lorsqu’il s’agit d’élucider des faits qu’elles sont le mieux à même de connaître ou qui relèvent de leur sphère d’influence. La jurisprudence considère à cet égard que le devoir de collaboration des parties à l’établissement des faits est spécialement élevé s’agissant de faits que celles-ci connaissent mieux que quiconque (arrêts du Tribunal fédéral 2C_284/2019 du 16 septembre 2019 consid. 4.3; 1C_426/2017 du 11 mars 2019 consid. 5.3 et les références citées). Lorsque les preuves font défaut, ou si l’on ne peut raisonnablement exiger de l’autorité qu’elle les recueille, la règle de l’art. 8 du code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210) est applicable par analogie. Pour les faits constitutifs d’un droit, le fardeau de la preuve incombe ainsi à celui qui entend se prévaloir de ce droit (ATF 112 Ib 65 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 1C_170/2011 du 18 août 2011 consid. 3.2). 2.4 En l’espèce, l’autorité, faisant sien le raisonnement de l’OCLPF, n’a pas tenu compte des états locatifs versés à la procédure les 28 mai et 31 juillet 2024 dans le cadre des deux demandes d’autorisation complémentaires. Comme rappelé par l’intimé à plusieurs reprises, en produisant le 28 mai 2024, dans le cadre de la DD 2______/2, les états locatifs de l’immeuble du 1er janvier 2014 au 31 mars 2021, la recourante lui a recommandé d’en tenir compte avec réserve, les documents provenant de la régie, qui était poursuivie pour faux dans les titres et gestion déloyale. La recourante objecte désormais qu’elle a eu l’occasion de lever les doutes exprimés le 28 mai 2024 grâce à un accès plus large aux informations utiles. Comme examiné ci-après, aucun des documents produits n’étaye toutefois une telle affirmation. Tout d’abord, les états locatifs produits ne sont pas concordants. Lors du dépôt de la demande initiale, la recourante avait déposé, le 10 août 2021, un état locatif selon lequel seuls deux appartements étaient loués, au 1er et 2e étages, par deux locataires différentes, tandis que les arcades commerciales du rez-de chaussée et du sous-sol étaient louées par C______. En revanche, selon les états locatifs versés dans le cadre de la DD 2______/2 le 28 mai 2024, le précité était locataire d’autres appartements ou chambres, il existait d’autres locataires que ceux des appartements susmentionnés du 1er et 2e étages, et certains appartements étaient restés vides, en attente de travaux. Dans le cadre de la DD 2______/3, la recourante a produit un état locatif « avant / après travaux » le 31 juillet 2024, comportant les loyers des baux « en cours » et « actualisés » des différents logements, qui ne recoupent que partiellement les loyers présentés dans les états locatifs produits le 28 mai 2024. En outre, les montants des anciens et nouveaux loyers sont paradoxalement identiques. Ensuite, les loyers allégués dans l’état locatif produit le 31 juillet 2024 s’élèvent entre CHF 30'000.- et CHF 36'000.- par année pour les trois pièces, à l’exception
- 12/16 - A/3065/2024 de deux appartements loués CHF 11'340.- et CHF 13'200.-, et de CHF 23'400.- par année pour les deux pièces. Ces loyers apparaissent très élevés pour un immeuble non entretenu, dans un état de délabrement si avancé qu’il a été considéré comme inhabitable, et même potentiellement dangereux pour les passants, sans chauffage ni ascenseur. Ils sont par ailleurs même supérieurs à ceux mentionnés dans l’OP du 19 janvier 2026 et tenus pour usuraires par le MP. Il apparaît ainsi improbable qu’ils concernent les baux en cours avant les travaux. Enfin, la recourante n’a produit aucune pièce contractuelle pour étayer les loyers allégués, qui ne sont pas non plus corroborés par les éléments comptables versés à la procédure. Les revenus afférents à l’immeuble s’élèvent, selon les comptes de pertes et profits 2015 à 2021 de la recourante, à CHF 43'740.-, CHF 15'347.50, CHF 18'955.25, CHF 72'800.-, CHF 0.-, CHF 28'350.- et CHF 11'122.-. Ils sont ainsi très éloignés des loyers allégués, totalisant CHF 441'540.-. La perception de tels loyers ne résulte pas non plus des comptes d’encaissement de la régie ou du tableau des encaissements produits par la recourante. Y sont en effet comptabilisés soit des loyers annuels de CHF 0.-, au motif que les appartements étaient vacants ou en attente d’une légère rénovation, soit de montants bien inférieurs à ceux allégués. Ces documents apparaissent en outre déconnectés de la réalité. Il en ressort que l’immeuble aurait été progressivement vidé de ses locataires et qu’avant l’incendie, en 2021, un seul appartement était encore loué, pour un loyer annuel de CHF 11'122.-. Or, la procédure pénale a révélé que l’immeuble était encore occupé à ce moment par de nombreux locataires, nonobstant l’insalubrité des appartements. Il résulte des incohérences et du défaut de preuves susrelevés que les loyers des états locatifs produits ne peuvent pas être retenus comme tels. L’intimé et le TAPI n’ont donc pas établi les faits de manière inexacte en refusant d’en tenir compte, ni contrevenu à la maxime inquisitoire en renonçant à établir les loyers réellement perçus. Ceux-ci ne résultent en effet pas des pièces au dossier et la recourante avait un devoir de collaboration accru à cet égard, s’agissant d’informations qu’elle devait détenir au premier chef au titre de propriétaire. 2.5 Il est acquis que les logements en cause, de deux ou trois pièces, répondent aux BPP au sens de l’art. 9 al. 2 LDTR, en particulier parce qu’ils entrent dans une catégorie de logements dans laquelle il y a pénurie. En application de l’art. 11 al. 2 LDTR, le loyer après transformation doit donc répondre aux BPP. La recourante ne peut pas se prévaloir des droits résultant de l’art. 11 al. 3 LDTR. Comme vu ci-avant, les loyers avant travaux ne sont pas déterminés ni déterminables sur la base du dossier. Il n’est pas non plus démontré que ces loyers, quels que fussent leurs montants exacts, étaient supérieurs aux BPP. Il résulte au contraire de l’état très délabré du bâtiment, de l’insalubrité des appartements, de la nécessité de les rénover intégralement et de l’absence de chauffage, de ventilation
- 13/16 - A/3065/2024 et d’ascenseur qu’ils ne pouvaient pas être supérieurs aux BPP tels que définis par l’art. 9 al. 3 LDTR et fixé par l’ArRLoyers. Selon les documents comptables produits par la recourante, à prendre en compte avec réserve pour les motifs susmentionnés, le loyer du seul appartement encore « officiellement » occupé avant l’incendie était de CHF 11'122.- par année, ce qui est inférieur au loyer BPP fixé en l’espèce par l’autorité pour un trois pièces, correspondant à CHF 11'487.- par an (CHF 3'829.-/pièce [CHF 3’528.- et CHF 301.- en application de l’art. 9 al. 5 LDTR] × 3). Faute de preuve que les loyers avant travaux étaient supérieurs aux BPP, la possibilité prévue par l’art. 11 al. 3 LDTR de vérifier si le coût des travaux est économiquement supportable pour le propriétaire n’est pas applicable. La jurisprudence a en effet limité le champ de cette disposition aux logements dont les loyers avant travaux dépassent ceux répondant aux BPP. L’intimé a dès lors à bon droit, sur la base de l’art. 11 al. 2 LDTR, fixé le loyer après travaux dans la fourchette prévue par l’ArRLoyers. La recourante présente en conséquence vainement dans son recours différentes méthodes de calcul des loyers après travaux, fondées sur le rendement de l’immeuble ou les statistiques et aboutissant à des loyers largement supérieurs aux BPP. Les art. 11 al. 3 LDTR et 5 al. 4 RDTR étant inapplicables, les loyers après travaux ne peuvent dépasser la limite des BPP qu’à certaines conditions, prévues notamment aux art. 9 al. 4 et 5 LDTR, qui ne dépendent pas du rendement de l’immeuble ou des statistiques. La recourante ne pouvait en particulier pas exiger le calcul d’un loyer théorique avant travaux fondé sur un rendement admissible des fonds propres investis ainsi que des charges, tel que prévu par le formulaire D15 de l’OCLPF (pièce 30 rec.). Ce calcul est en effet réservé par cet office aux cas où les appartements n’étaient pas en location avant les travaux (« formulaire en cas d’absence de loyer avant travaux »), ce qui est exclu en l’espèce puisqu’une telle circonstance va à l’encontre des propres allégations de la recourante. Il résulte en outre de l’OP du 19 janvier 2026 qu’au moment de l’incendie survenu en 2021, l’immeuble était occupé par un grand nombre de locataires. La recourante ne pouvait pas non plus exiger une réactualisation, conformément à l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, des loyers avant travaux sur la base des critères de hausse et de baisse du CO. Outre que les loyers avant travaux sont inconnus en l’espèce, cette disposition ne s’applique pas pour calculer les loyers de nouveaux baux, étant rappelé que l’immeuble est actuellement vide et donc destiné à n’accueillir que des nouveaux locataires. La recourante ne remet pas en cause, en tant que telle, la fixation des loyers après travaux au maximum de la fourchette prévue par l’ArRLoyers. Elle ne conteste pas non plus le principe ni le montant de la majoration appliquée pour tenir compte, sur la base de l’art. 9 al. 5 LDTR, de la protection dont bénéficie l’immeuble. La fixation du loyer après travaux procède ainsi d’un établissement correct des faits et d’une bonne application de la loi, ce qui exclut une violation de l’interdiction de l’arbitraire, également soulevée par la recourante.
- 14/16 - A/3065/2024 3. Cette dernière se plaint aussi d’une violation du principe de la proportionnalité, de la garantie de la propriété et sa liberté économique. 3.1 La garantie de la propriété et la liberté économique ne sont pas absolues. Comme tout droit fondamental, elles peuvent être restreintes aux conditions fixées à l'art. 36 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101). La restriction doit ainsi reposer sur une base légale, plus particulièrement une loi au sens formel si la restriction est grave, être justifiée par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité (ATF 148 I 33 consid. 5.1; 147 I 393 consid. 5.1.1). L'intérêt poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l'habitat et les conditions de vie existants (art. 1 al. 1 LDTR), procède d'un intérêt public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4). Par ailleurs, la LDTR constitue une base légale suffisante et la réglementation qu'elle met en place est conforme au droit fédéral, à la garantie de la propriété et à la liberté économique, y compris dans la mesure où elle prévoit un contrôle des loyers après transformations (ATF 116 Ia 401 consid. 9c; 111 Ia 401 consid. 9; arrêt du Tribunal fédéral 1C_332/2025 du 19 janvier 2026 consid. 3.1). Le contrôle des loyers répond au surplus à l'objectif poursuivi par le législateur visant à conserver le parc locatif à des loyers abordables pour la majorité de la population (arrêt du Tribunal fédéral 1C_71/2024 du 11 octobre 2024 consid. 3), ce qui implique des travaux d’entretien ou de rénovation raisonnables et proportionnés (art. 1 al. 2 let. b LDTR; arrêts du Tribunal fédéral 1C_235/2023 du 11 mars 2024 consid. 9; 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 5.1.3). Le principe de la proportionnalité garanti par l'art. 5 al. 2 Cst. se compose des règles d'aptitude – qui exigent que le moyen choisi soit propre à atteindre le but fixé –, de nécessité – qui impose qu'entre plusieurs moyens adaptés, l'on choisisse celui qui porte l'atteinte la moins grave aux intérêts privés – et de proportionnalité au sens étroit – qui met en balance les effets de la mesure choisie sur la situation de l'administré et le résultat escompté du point de vue de l'intérêt public (ATF 151 I 3 consid. 7.7; 149 I 191 consid. 7.1). En outre, ce principe interdit toute limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 145 I 297 consid. 2.4.3.1 et les références citées). 3.2 En l’espèce, la fixation du loyer annuel de l’immeuble à CHF 143'587.- par an, correspondant à CHF 3'829.- par pièce, pendant cinq ans, porte atteinte à la garantie de la propriété et à la liberté économique de la recourante. Cette restriction étant fondée sur la LDTR, elle repose sur une loi au sens formel. Elle a en outre pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants ainsi que de conserver le parc locatif à des loyers abordables pour la majorité de la population, ce qui représente un intérêt public important, comme reconnu par la jurisprudence susmentionnée.
- 15/16 - A/3065/2024 Elle est apte à atteindre ce but et apparaît nécessaire pour maintenir le loyer de l’immeuble à un niveau abordable, en incitant le propriétaire à réaliser des travaux de rénovation raisonnables et proportionnés, dans un bâtiment dont l’entretien avait été abandonné durant la période précédente. Le département a fixé le montant du loyer après travaux au maximum de la fourchette prévue par l’ArRLoyers, majorée de CHF 301.- par pièce pour tenir compte de la protection dont jouit l’immeuble. La mesure est limitée à une durée de cinq ans, ce qui est admissible à l'échelle d'un investissement immobilier. Elle concerne des travaux allant au-delà de ce qui était exigé par le département pour réhabiliter l’immeuble. La réalisation de ces travaux avait en effet été autorisée par l’intimé dans le cadre de la demande d’autorisation de construire initiale, sans requête de travaux complémentaires. La nécessité d’autres travaux ne résulte pas du descriptif du projet afférent à la DD 2______/3, mettant plutôt en évidence une mise en valeur du bâtiment et des appartements, sans modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ni du nombre de logements et de pièces habitables. La décision querellée est donc également proportionnée au sens strict. Les griefs de rang constitutionnel soulevés par la recourante, en sus de l’interdiction de l’arbitraire déjà abordée plus haut, doivent donc être écartés, ce qui conduit au rejet du recours. 4. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge de la recourante (art. 87 al. 1 LPA). Il ne sera pas alloué d’indemnité de procédure (art. 87 al. 2 LPA).
* * * * * PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE à la forme : déclare recevable le recours interjeté le 1er décembre 2025 par A______ SA, EN LIQUIDATION contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 28 octobre 2025; au fond : le rejette; met un émolument de CHF 2'000.- à la charge de A______ SA, EN LIQUIDATION; dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure; dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent
- 16/16 - A/3065/2024 sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi; communique le présent arrêt à Me Lucien LAZZAROTTO, avocat de la recourante, au département du territoire - OAC, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Florence KRAUSKOPF, Jean-Marc VERNIORY, Patrick CHENAUX, Claudio MASCOTTO, juges. Au nom de la chambre administrative : le greffier-juriste :
F. SCHEFFRE
la présidente siégeant :
F. PAYOT ZEN-RUFFINEN
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le
la greffière :