ATA/1031/2026

RÉPUBLIQUE ET

CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE A/4016/2024-ICC ATA/1031/2026 COUR DE JUSTICE Chambre administrative Arrêt du 22 septembre 2026 4ème section

dans la cause

A______ recourante

contre ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE intimée

_________ Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 6 octobre 2025 (JTAPI/1062/2025)

- 2/14 - A/4016/2024 EN FAIT A. a. A______, née en 1936, est domiciliée à B______ (FR) et propriétaire de biens immobiliers sis C______ 1______, 2______, 3______, à D______ (GE) (ci-après : les immeubles).

b. Elle a déjà été en litige avec l’administration fiscale cantonale genevoise (ci-après : AFC-GE) au sujet de ces immeubles dans le cadre de sa taxation 2021. Dans ce cadre, le jugement du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) du 19 juin 2023 a été confirmé par la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) le 16 avril 2024 (ATA/495/2024). Il résulte de ces décisions judiciaires, en force, que la valeur de l’immeuble n° 1______ devait être fixée selon les règles applicables aux autres immeubles (art. 50 let. e de la loi sur l’imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 - LIPP - D 3 08) dès lors qu’il ne comprenait qu’un seul logement, tandis que la valeur des immeubles nos 2______-3______ devait être fixée par capitalisation de l’état locatif annuel (art. 50 let. a LIPP) dès lors qu’ils comportaient chacun quatre logements. L’imposition n’était par ailleurs pas confiscatoire. B. a. En juillet 2023, la contribuable a transmis à l’AFC-GE ses déclarations fiscales genevoise et fribourgeoise 2022. Dans un document annexé à ces déclarations, elle a estimé l’immeuble n° 1______ à CHF 176’000.- et ceux des nos 2______-3______ à CHF 2’211’420.-. Étaient également joints les comptes établis par la régie E______ (ci-après : la régie), lesquels faisaient état de loyers théoriques de CHF 140’256.- pour les immeubles.

b. Par bordereau ICC 2022 du 16 août 2024, l’AFC-GE a taxé la contribuable. La valeur fiscale des immeubles, qui s'élevait à CHF 4’181’373.-, a été déterminée en capitalisant le montant des loyers au taux de 3,35%. C. a. Le 14 septembre 2024, A______ a élevé réclamation contre ce bordereau. Elle a contesté la valorisation des immeubles, dont la charge fiscale ne faisait que s’accroître malgré leur vétusté toujours plus grande et l’augmentation des charges, et a invoqué une violation de l’art. 60 LIPP.

b. Par décision sur réclamation du 15 novembre 2024, l’AFC-GE a modifié la taxation du 16 août 2024 à la lumière de l’ATA/495/2024. La valeur fiscale des immeubles nos 2______-3______ a été ramenée à CHF 3’531’672.- (CHF 118’311.- capitalisé à 3,35%), soustraction faite de l’état locatif relatif à l’immeuble n° 1______ dont la valeur fiscale a été fixée à CHF 460’185.-. D. a. Par acte du 2 décembre 2024, la contribuable a interjeté recours auprès du TAPI contre cette décision, concluant à ce qu’elle soit déclarée nulle et le dossier renvoyé à l’AFC-GE, que son droit d’être entendue soit respecté et accordé, que la

- 3/14 - A/4016/2024 capitalisation de ses immeubles [nos 2______-3______] soit calculée à partir des loyers effectivement (réellement) obtenus et que l’autre immeuble [n° 1______] soit estimé avec sa collaboration. L’AFC-GE n’avait pas correctement tenu compte du jugement du TAPI du 19 juin 2023 concernant l’évaluation de l’immeuble n° 1______. Le tribunal avait en effet dit que « le recours doit être admis sur ce point et le dossier renvoyé à l’AFC-GE pour évaluation de cet immeuble en collaboration avec la contribuable ». Or, tel n’avait pas été le cas puisque l’AFC-GE avait rectifié arbitrairement et sans l’entendre, et donc sans sa collaboration, la valeur de l’ensemble des immeubles. Le fisc avait en outre estimé l’immeuble n° 1______ au montant de CHF 460’185.-, ce qui était arbitraire; ce montant était surévalué et sans aucune relation avec l’immeuble. Selon son estimation et en tenant compte des paramètres d'ancienneté, de vétusté et de dénaturalisation mentionnés à l’art. 50 let. e LIPP, cet immeuble ne devait pas dépasser la valeur vénale fiscale de CHF 175’000.-. Quant à l’évaluation des immeubles nos 2______-3______, l’AFC-GE interprétait faussement le concept de loyer effectivement obtenu. Elle prétendait que les loyers effectivement obtenus seraient de CHF 118’034.- alors que ce montant incluait les charges, les frais accessoires ainsi que les frais liés au maintien de la qualité des immeubles loués, vieux de plus de 70 ans. Or, ces frais devaient être déduits des loyers payés, car les frais de fonctionnement et de maintien du bien loué ne pouvaient affecter la valeur de capitalisation, pour obtenir le loyer effectivement perçu. L’AFC-GE s’était donc trompée en établissant la capitalisation sur les loyers payés et non sur les loyers effectivement obtenus. Dans la mesure où les loyers effectivement obtenus pour les immeubles étaient de CHF 69’532.-, soit CHF 87’748.- de loyers réels pour les immeubles nos 2______- 3______ moins le loyer de CHF 18’217.- de l’immeuble n° 1______, la capitalisation était de CHF 2’075’671.-, montant auquel il convenait d’ajouter la valeur de l’immeuble n° 1______ qui devait être déterminée avec sa collaboration.

b. Dans sa réponse du 21 février 2025, l’AFC-GE a conclu à la reformatio in pejus de la valeur fiscale des immeubles, celle de l’immeuble n° 1______ devant être fixée à CHF 515’338.- et celles des immeubles nos 2______-3______ à CHF 3’565’254.-, et au rejet du recours pour le surplus. En application des art. 50 let. a LIPP et 25 al. 3 let. a du règlement d’application de la loi sur l’imposition des personnes physiques 13 janvier 2010 (RIPP - D 3 08.1) et sur la base des comptes locatifs établis par la régie, la valorisation des immeubles nos 2______-3______ correspondait à CHF 3’565’254.-, à savoir le montant de CHF 119’436.- (CHF 140’256.- de l’état locatif des immeubles nos 1______- 2______-3______ moins CHF 20’820.-de l’état locatif de l’immeubles n° 1______) capitalisé à 3,35%, lequel devait être pris en considération en lieu et place de la valeur de CHF 3’531’672.- retenue dans la décision litigieuse.

- 4/14 - A/4016/2024 La valeur de l’immeuble n° 1______ avait été fixée à CHF 460’185.- en application d’une règle de trois tenant compte des rendements des immeubles, mais cette manière de procéder n’était pas en adéquation avec l’art. 50 let. e LIPP. Dans la mesure où cet immeuble n’avait pas fait l’objet d’une transaction récente, il fallait se fonder sur l’expertise faite, sur demande de la contribuable elle-même, par la régie en date du 14 décembre 2022, laquelle avait été produite dans le contexte de la procédure relative à l’année fiscale 2021 (ci-après : l’expertise). Cette expertise permettait de fixer une valeur en adéquation avec les critères prévus à l’art. 50 let. e LIPP puisqu’elle avait été établie en tenant compte du lieu de situation des immeubles, de leur surface et de leur ancienneté. Selon l’expertise, la surface au sol de l’immeuble n° 1______ correspondait à 43 m2, sur une surface totale au sol de 260 m2 pour les trois bâtiments. La valeur totale des immeubles étant de CHF 3’565’254.-, la valeur de l’immeuble n° 1______ était donc de CHF 515’338.- (CHF 3’565’254.- x 43 / 260).

c. Le 4 mars 2025, l’AFC-GE a accusé réception d’un courrier de la recourante du 27 février 2025 sollicitant des explications complémentaires s’agissant de l’imposition des immeubles locatifs dans le canton. Elle a répondu que l’art. 50 let. a LIPP prévoyait que « la valeur des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l’état locatif annuel aux taux fixés chaque année (…). L’état locatif annuel se détermine d’après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus de ceux susceptibles d’être loués, y compris ceux occupés par le propriétaire et sa famille ». Cette disposition légale mettait ainsi en exergue le fait que la fixation de la valeur fiscale d’un bien locatif devait être déterminée en tenant compte non seulement des loyers des appartements loués, mais également de ceux susceptibles d’être loués.

d. Le 22 mars 2025, la contribuable a répliqué en persistant dans ses conclusions. L’allégation de l’AFC-GE selon laquelle la valeur fiscale des immeubles locatifs était déterminée par la capitalisation de l’état locatif annuel, lui-même déterminé par les loyers obtenus, était en contradiction avec le guide du contribuable, à teneur duquel la valeur fiscale des immeubles locatifs était calculée en capitalisant l’état locatif annuel, lequel était déterminé d’après les loyers effectivement obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus des locaux concernés effectivement loués. L’établissement de l’état locatif annuel était une institution spécifique précise pour établir les loyers effectivement obtenus liés directement à l’occupation du logement et qui servaient à déterminer exclusivement la fortune ou la valeur du bien qui ne pouvait pas dépendre de biens ou de prestations de consommation, à savoir les frais accessoires qui figureraient dans les loyers perçus. En pratique, les loyers perçus l’étaient selon le logiciel utilisé par les gérances par mesure de simplification de la facturation. Ils contenaient des éléments étrangers, dont une partie étaient des frais accessoires qui devaient donc être soustraits des loyers perçus afin d’obtenir la somme précise que le locataire payait pour l’occupation des locaux. L’état locatif

- 5/14 - A/4016/2024 établi par la gérance ne donnait que le montant des loyers perçus et le montant des acomptes de chauffage, qui n’était qu’une partie des frais accessoire. En acceptant la soustraction des frais de chauffage en tant que frais accessoires, l’AFC-GE devait aussi accepter que tous les autres frais accessoires soient déduits des loyers perçus pour obtenir les loyers effectivement reçus. Elle ne l’avait toutefois pas fait, ce qui avait conduit à une estimation fiscale surfaite. Sa fiduciaire avait établi la liste complète et légale des frais accessoires et frais d’exploitation sur la base de l’état locatif 2022 établi par la régie, lequel ne tenait compte que des frais de chauffage. Ainsi, l’état locatif des immeubles nos 1______- 2______ se présentait ainsi : État locatif des immeubles nos 1______-2______-3______ ex-chauffage CHF 140'916.- Électricité, gaz, eau froide Conciergerie Entretien sans plus-value Honoraires divers & frais d'exploitation

CHF 26'493.- Total des loyers effectivement obtenus CHF 114'422.- État locatif de l'immeuble n° 1______ CHF 20'820.- Total des loyers effectivement obtenus pour les immeubles nos 2______-3______

CHF 93'603.- En capitalisant le montant de CHF 93’603.- à 3,35%, on obtenait une évaluation fiscale de CHF 2’794’119.-. S’agissant de l’immeuble n° 1______, le calcul exact effectué par F______ le 15 mars 2025 établissait le volume des immeubles nos 2______-3______ à 1’596 m3 et celui de l’immeuble n° 1______ à 227 m3. À tort, l’AFC-GE s’était fondée sur l’expertise qui tenait compte de volumes et non de la surface des immeubles. Elle comparait ainsi les surfaces construites au sol alors que dans la réalité physique et dans l’expertise, il était fait référence à des volumes construits. Partant, en effectuant le même calcul que l’AFC-GE mais avec les volumes, on parvenait au résultat de CHF 388’004.- (CHF 3’116’000.- x 227 / 1’596). La valeur fiscale des immeubles nos 1______-2______-3______ était donc de CHF 3’182’123.-.

e. Dans sa duplique du 2 avril 2025, l’AFC-GE a persisté dans ses conclusions.

f. Par jugement du 6 octobre 2025, le TAPI a rejeté le recours, tout en renvoyant le dossier à l'AFC-GE afin qu'elle établisse un nouveau bordereau de taxation ICC 2022 dans le sens des considérants. Il convenait de prendre les loyers bruts comme base de calcul de la valeur d'un immeuble. La formulation des informations éditées par l’AFC-GE, et notamment l’utilisation dans ce cadre de l’adverbe « effectivement », n’impliquait pas que les loyers à prendre en compte soient forcément nets et non pas bruts.

- 6/14 - A/4016/2024 La contribuable reprochait à l’AFC-GE de prendre en compte un ratio en relation avec la surface des immeubles pour fixer la valeur de l’immeuble n° 1______ alors que l’expertise se fondait sur leur volume. Elle ne pouvait être suivie. L'AFC-GE prenait toujours en compte les surfaces et non les volumes, comme cela résultait notamment du guide fiscal. Cette manière de procéder garantissait en outre l'égalité de traitement entre les contribuables. Le fait de ne pas effectuer une règle de trois sur la base des rendements des trois immeubles mais de se fonder sur l’expertise pour déterminer la valeur fiscale de l’immeuble n° 1______, dans la mesure où celui-ci n’avait pas fait l’objet d’une transaction récente, ne prêtait pas flanc à la critique et était conforme à l’art. 50 let. e LIPP. Le calcul effectué dans la réponse du 21 février 2025 devait être confirmé et une reformatio in pejus opérée sur ce point, ainsi que sur la valeur fiscale des immeubles nos 2______-3______, puisqu'il convenait de prendre en considération les loyers bruts pour établir l’état locatif annuel, si bien que la valeur en cause devait être arrêtée à CHF 3’565’254.-, étant précisé que la vétusté de l'immeuble avait été prise en compte puisque le calcul se fondait sur l’expertise. Du point de vue du respect du droit d'être entendu, l’AFC-GE n’avait effectivement pas respecté les termes du jugement du TAPI de 2023, dans la mesure où elle avait déterminé la valeur de l’immeuble n° 1______ sans prendre langue avec la contribuable. Cela étant, cette violation du droit d’être entendue de celle-ci ne devait pas conduire, par économie de procédure, à l’annulation de la taxation querellée. A______ avait en effet, par la suite, pu s’exprimer tant sur ce point que sur la prise de position de l’AFC-GE à ce sujet. La violation du droit d’être entendu a été réparée et n’a finalement porté aucun préjudice à la contribuable. E. a. Par acte posté le 4 novembre 2025, A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement précité, concluant à son annulation, au renvoi de la cause à l'AFC-GE et à l'octroi d'une indemnité de procédure. Le guide fiscal indiquait que l'état locatif annuel se déterminait d'après les loyers effectivement obtenus et ceux qui pourraient théoriquement l'être si les locaux concernés étaient loués. Les vocables « effectivement » et « si » revêtaient de l'importance. Les notions de loyer brut et net employées par le TAPI ne correspondaient pas au guide fiscal. Il était incompréhensible de dire que l'emploi du terme « effectivement » n'excluait pas les loyers bruts. Les charges, coûts et frais accessoires à prendre en compte étaient énumérés tant dans le guide fiscal qu'aux art. 257a à 257c de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220) : chauffage, conciergerie, taxes diverses (déchets), entretien du jardin, de l'immeuble, autres frais d'exploitation et 3% de taxe administrative, liste qui n'était pas exhaustive. Le loyer obtenu effectivement était le montant total des loyers réellement perçus par le propriétaire, dont il fallait soustraire les frais accessoires décrits plus haut, qui n'étaient pas liés à la chose louée.

- 7/14 - A/4016/2024 L'AFC-GE utilisait à tort les surfaces bâties comme ratio, ce qui était contraire à l'art. 50 let. e LIPP, lequel faisait référence aux coûts de construction « qui [étaient] notoirement des volumes ». Sur une même surface il était possible de construire un immeuble d'un étage comme de trois étages ou plus; dans ce dernier cas les coûts de construction étaient plus élevés, et donc aussi la valeur fiscale. La volumétrie totale des trois immeubles étant de 1'823 m3, en utilisant la règle de trois de l'AFC-GE on obtenait, pour le n° 1______, CHF 3'116'000 x 227 / 1823 = CHF 388'004.-. Elle maintenait son grief de violation du droit d'être entendu. Le jugement du TAPI du 19 juin 2023 demandait que l'évaluation soit faite avec sa collaboration, ce qui devait être mis en œuvre.

b. Le 9 décembre 2025, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. Aucun argument nouveau susceptible d'influer sur l'issue du litige n'était avancé, ni aucune pièce nouvelle déterminante produite. Il convenait toutefois de préciser que les taux de capitalisation étaient fixés par le Conseil d'État sur proposition de la commission d'experts prévue à l'art. 50 let. a LIPP, qui fixait ces taux en tenant compte du rapport entre les prix de vente et l'état locatif brut des immeubles faisant l'objet de transactions dans la période allant du 1er janvier N-1 au 30 juin N.

c. Le juge délégué a fixé aux parties un délai au 30 janvier 2026 pour formuler toutes requêtes ou observations complémentaires, après quoi la cause serait gardée à juger.

d. Le 23 décembre 2025, l’intimée a indiqué ne pas avoir de requêtes ni d'observations complémentaires à formuler.

e. Le 27 janvier 2026, la recourante a persisté dans ses conclusions. EN DROIT 1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 2. La recourante se plaint d'une violation de son droit d'être entendue par l'AFC-GE, en violation du jugement du TAPI du 19 juin 2023, entré en force. 2.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu comprend notamment le droit pour les parties de faire valoir leur point de vue avant qu’une décision ne soit prise, de fournir des preuves pertinentes quant aux faits de nature à influer sur la décision, d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves, d’en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 145 I 73 consid. 7.2.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_467/2020 du

- 8/14 - A/4016/2024 14 juin 2021 consid. 4.1). En tant que droit de participation, le droit d’être entendu englobe donc tous les droits qui doivent être attribués à une partie pour qu’elle puisse faire valoir efficacement son point de vue dans une procédure (ATF 148 II 73 consid. 7.3.1; 132 II 485 consid. 3.2; 129 II 497 consid. 2.2). 2.2 Selon la jurisprudence constante, la réparation d’une violation du droit d'être entendu en instance de recours est possible lorsque l’autorité saisie dispose du même pouvoir d’examen que l’autorité précédente. Même si la réparation du droit d’être entendu doit rester l’exception, elle peut se justifier même en présence d'un vice grave lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; ATA/924/2026 du 25 août 2026 consid. 3.1). 2.3 L’autorité de chose jugée ou force matérielle de chose jugée (materielle Rechtskraft) se rapporte à la stabilité du contenu d’une décision. Les points tranchés sur recours ou par une juridiction ne pourront être revus, en ce qui concerne les mêmes parties, les mêmes faits et les mêmes motifs, que si des motifs de révision (art. 80 LPA) sont présents. À cet égard, il faut souligner que l’autorité de chose jugée ne se rapporte qu’aux points effectivement tranchés par l’autorité de recours; il y aura donc lieu de se référer aux motifs de sa décision pour définir la portée de l’autorité de la chose jugée (ATA/496/2026 du 19 mai 2026 consid. 3.4; Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, Manuel de droit administratif, 3e éd., 2025,

n. 865 ss et 869). 2.4 En l'espèce, la recourante ne peut rien tirer du jugement du TAPI du 19 juin

2023. Le consid. 10 de ce jugement renvoyait certes la cause à l'AFC-GE « pour évaluation de cet immeuble, en collaboration avec la contribuable (art. 31 al. 1 et 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17) ». D'une part, ces deux dispositions ne prévoient pas un dialogue entre l'autorité fiscale et le contribuable, mais plutôt que le contribuable doit faire tout ce qui est nécessaire pour assurer une taxation complète et exacte, et répondre aux demandes de pièces et de renseignements de l'AFC-GE. D'autre part, le litige tranché alors concernait exclusivement la période fiscale 2021, si bien que l'injonction ne concernait pas la période fiscale 2022 présentement litigieuse. Par ailleurs, la recourante a pu prendre position au sujet de l'estimation de son immeuble pour 2022 en remplissant sa déclaration fiscale. Elle pouvait y ajouter des observations, que ce soit dans la case prévue à cet effet ou sur un document séparé. Elle n'invoque aucune disposition légale ou réglementaire qui lui conférerait le droit de déterminer la valeur de son immeuble au terme d'un dialogue ou sur la base d'un consensus avec le fisc, étant précisé que de telles modalités du droit d'être entendu n'existent en l'état pas dans la législation fiscale. Le grief sera dès lors écarté.

- 9/14 - A/4016/2024 3. Le litige concerne l'évaluation des immeubles genevois de la recourante pour l'année 2022. 3.1 La recourante soutient que l'état locatif annuel se détermine d'après les loyers effectivement obtenus et ceux qui pourraient théoriquement l'être si les locaux concernés étaient loués, ce par quoi il faudrait entendre le montant total des loyers réellement perçus par le propriétaire, une fois soustraits les frais accessoires non liés à la chose louée, tels que chauffage, conciergerie, taxes diverses (déchets), entretien du jardin, de l'immeuble et autres frais d'exploitation. 3.2 L’art. 14 al. 1 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2e phr. LHID, dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent excessivement de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6; arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1; ATA/1401/2021 du 21 décembre 2021 consid. 4a; ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b). Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l’imposition sur un pourcentage de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6; arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 du 1er octobre 2018 consid. 5.1). 3.3 Les immeubles sont soumis à l’impôt sur la fortune qui est perçu chaque année sur la fortune dans son état au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû et estimée en général à la valeur vénale (art. 47 al. 1 let. a et art. 49 al. 1 et al. 2 LIPP). La valeur vénale correspond à la valeur du marché objective d'un immeuble, à savoir celle qui serait vraisemblablement obtenue lors d'une aliénation dans les conditions usuelles des affaires (ATF 128 I 240 consid. 3.1.2; 124 I 193 consid. 4b; arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1; ATA/853/2022 précité consid. 7b et les références; Hannes TEUSCHER/Frank LOBSIGER, in Martin ZWEIFEL/Michael BEUSCH [éd.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4e éd., 2022, n. 4 ad art. 14 LHID). 3.4 L’art. 50 LIPP fixe les principes d’estimation des différents types d’immeubles pour l'impôt de la fortune privée, à savoir les immeubles locatifs (let. a), les immeubles servant exclusivement et directement à l’exploitation d’un commerce

- 10/14 - A/4016/2024 ou d’une industrie (let. b), les immeubles servant à l’exploitation agricole et sylvicole (let. c), les terrains improductifs ou à bâtir (let. d), et les « autres immeubles », dont notamment les villas et les immeubles en copropriété par étages (let. e). 3.5 La valeur des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l'état locatif annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d'État, sur proposition d'une commission d'experts, l'état locatif se déterminant d'après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus de ceux susceptibles d'être loués, y compris ceux occupés par le propriétaire et sa famille (art. 50 let. a LIPP). Pour l’année fiscale 2022, le taux de capitalisation s’élevait à 3.35 % (art. 25 al. 3 let. a du règlement d'application de la loi sur l'imposition des personnes physiques 13 janvier 2010 - RIPP - D 3 08.1). La loi ne définit pas les « immeubles locatifs » visés à l’art. 50 let. a LIPP. Selon la jurisprudence, il s’agit d’une construction comprenant plus de deux logements, par opposition à une villa, soit un immeuble dès qu'il a la capacité objective d'être loué, en vertu de sa surface, de la distribution de ses pièces, de la situation, de ses équipements et de son état par rapport à sa destination. La notion d'immeuble locatif au sens du droit fiscal ne doit pas être confondue avec l'usage courant qui en est fait pour désigner un logement utilisé pour l'habitation ou la location. Fiscalement, le terme « immeuble locatif » désigne tout bien immobilier comportant plus de deux appartements ou deux locaux commerciaux, indifféremment de son type d'affectation, pouvant objectivement être loués, ce qui inclut un bâtiment destiné - hormis trois arcades commerciales louées à des magasins - pour l'essentiel à du parking (ATA/572/2025 du 20 mai 2025 consid. 2.4 et les arrêts cités). 3.6 La valeur des « autres immeubles » au sens de l’art. 50 let. e LIPP est estimée en tenant compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières les grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution ensuite de succession ou de donation et des prix obtenus pour d'autres propriétés de même nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des prix de caractère spéculatif, avec une déduction de 4 % par année d'occupation continue par le même propriétaire ou usufruitier, jusqu'à concurrence de 40 %. 3.7 Dans l'ATA/495/2024 précité, la chambre de céans a confirmé que la valeur de l’immeuble n° 1______ devait être fixée selon les règles applicables aux autres immeubles (art. 50 let. e LIPP) dès lors qu’il ne comprenait qu’un seul logement, tandis que la valeur des immeubles nos 2______-3______ devait être fixée par capitalisation de l’état locatif annuel (art. 50 let. a LIPP) dès lors qu’ils comportaient chacun quatre logements. 3.8 L'état locatif annuel se détermine d'après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus de ceux susceptibles d'être loués, y compris ceux occupés par le propriétaire et sa famille (art. 50 let. a 2e phr. LIPP). Le taux de

- 11/14 - A/4016/2024 capitalisation est fixé chaque année sur la base des transactions constatées sur le marché immobilier entre le 1er janvier de l'année précédant l'année fiscale et le 30 juin de l'année fiscale (art. 25 RIPP). Le guide fiscal 2022 reprend la formulation de la première phrase de la disposition précitée en y ajoutant un adverbe (« loyers effectivement obtenus »). Ces règles d’évaluation ont été jugées conformes au cadre défini largement par l'art. 14 al. 1 LHID, le principe de la capitalisation de l'état locatif inscrit à l'art. 50 let. a LIPP renvoyant à la valeur de rendement et la prise en considération des transactions constatées sur le marché ou, pour les immeubles de logements, de l'âge de ces derniers (art. 50 let. a LIPP cum art. 25 al. 1 et 3 RIPP) pour déterminer le taux de capitalisation applicable se référant à des critères qui relèvent plus particulièrement de la valeur vénale. Le taux de capitalisation des immeubles locatifs au sens de l'art. 50 let. a LIPP est ainsi calculé non pas de manière abstraite, mais en fonction des transactions réalisées durant une période donnée (ATF 134 II 2017 consid. 3.8; arrêts du Tribunal fédéral 2C_194/2018 du 1er octobre 2018 consid. 5.3; 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 consid. 4.4; 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 consid. 3; 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 3.3 et 5.2; ATA/1834/2019 du 17 décembre 2019 consid. 12a; ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 5d). Selon le Tribunal fédéral et la jurisprudence constante de la chambre administrative, le système de l’art. 50 let. a LIPP est toutefois subsidiaire et ne s’applique que pour fixer la valeur fiscale d'un immeuble qui n'a pas fait l'objet d'une vente récente. En effet, lorsque la valeur vénale d'un élément de fortune est donnée par le résultat d'une transaction ayant eu lieu sur le marché libre, elle devient la valeur fiscale, en raison du principe de droits fédéral et cantonal selon lequel la fortune est estimée à la valeur vénale, attribuée à un objet sur le marché des échanges économiques lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales (arrêts du Tribunal fédéral 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.3). 3.9 Le contribuable propriétaire d’un immeuble est tenu de communiquer au département l’état des revenus bruts de chacun des immeubles qu’il possède ou exploite, ainsi que tous autres renseignements jugés nécessaires pour déterminer la situation et la valeur exacte de chaque immeuble et de son revenu (art. 30 al. 1 LPFisc). Le guide fiscal 2022 indique, sous la rubrique « loyers encaissés » : « indiquez les loyers encaissés durant l'année 2022, aussi bien pour les immeubles locatifs que pour les immeubles loués ». Une autre rubrique permet de détailler les frais d'entretien de l'immeuble, qui peuvent être forfaitaires ou effectifs. 3.10 En l'espèce, la recourante ne donne aucune base légale ni aucune référence à même d'étayer son interprétation de la notion de « loyers effectivement obtenus », qui correspondrait au montant brut des loyers, duquel seraient soustraits différents frais accessoires assumés par le propriétaire d'immeuble. Comme le souligne pertinemment le TAPI, cette manière de procéder ne permettrait pas de dégager de

- 12/14 - A/4016/2024 manière satisfaisante la valeur vénale, puisque deux immeubles absolument identiques à tout point de vue pourraient avoir des valeurs vénales différentes en fonction des frais assumés par leur propriétaire respectif. Au contraire, à teneur tant de l'art. 30 al. 1 LPFisc (état des revenus bruts de l'immeuble) que de l'art. 50 let. a 2e phr. RIPP (loyers obtenus des locaux loués), ce sont les loyers perçus par le bailleur, sans déduction de quelconques frais accessoires. L'adjonction de l'adverbe « effectivement » dans le guide fiscal n'y change rien : elle a uniquement pour but d'indiquer qu'il s'agit des sommes réellement versées par les locataires pendant la période fiscale, si bien que la recourante ne peut rien en tirer. Le même guide fiscal donne du reste pour consigne aux propriétaires d'indiquer les loyers encaissés, sans mentionner de frais à déduire (sous réserve des frais d'entretien, à consigner dans une autre rubrique). Le grief sera écarté. 4. La recourante reproche enfin à l'AFC-GE d'utiliser, pour calculer la valeur du n° 1______, les surfaces bâties et non les volumes des constructions. 4.1 Comme déjà mentionné ci-dessus, les autres immeubles – dont fait partie le n° 1______ – sont estimés en tenant compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières les grevant (art. 50 let. e). 4.2 Le loyer théorique des villas et des appartements en copropriété par étages occupés par leurs propriétaires est fixé en fonction notamment de la surface habitable, du nombre de pièces, de l'aménagement, de la vétusté, de l'ancienneté, des nuisances éventuelles et de la situation du logement (art. 24 al. 2 LIPP; ATA/223/2019 du 5 mars 2019 consid. 12b). La surface habitable est également utilisée pour calculer l'état des loyers des immeubles locatifs (guide fiscal 2022, p. 35). 4.3 En l'espèce, l'AFC-GE a utilisé les surfaces (habitables) respectives du n° 1______, d'une part, et des nos 2______-3______, d'autre part, pour calculer le ratio entre le premier et les seconds, qui a été multiplié par le prix total des immeubles tel que ressortant de l'expertise privée fournie par la recourante. Comme l'indique le TAPI, la recourante ne conteste pas que l’autorité intimée se soit basée sur les chiffres de l’expertise pour déterminer la valeur fiscale des immeubles nos 2______- 3______ au sens de l’art. 50 let. e LIPP. L'argument de la recourante selon lequel le ratio en question devait se fonder sur la volumétrie et non sur les surfaces habitables ne repose sur rien. Aucune base légale ou réglementaire ne le prévoit expressément. Le lien que tente d'établir la recourante entre le volume d'une construction et son coût est par ailleurs inexistant. À l'évidence, une halle ou un entrepôt doté d'un grand volume peut coûter moins cher à la construction qu'un bâtiment tridimensionnellement moins vaste, mais mieux équipé ou plus orné. De plus, ce n'est pas la surface au sol du bâtiment qui a été prise en compte, mais bien la surface habitable, si bien que l'exemple donné par

- 13/14 - A/4016/2024 la recourante de bâtiments qui auraient la même surface mais un nombre d'étages différent tombe à faux. Quand bien même aucune disposition ne prescrit comment calculer le ratio entre deux constructions aux fins d'établir la valeur vénale d'une part d'entre elles, l'utilisation dans ce but de la surface habitable ne prête pas le flanc à la critique. Il s'agit en effet d'une donnée plus facilement accessible que la volumétrie et qui est, comme le montrent les exemples ci-dessus, utilisée régulièrement en fiscalité immobilière. En tous points infondé, le recours sera rejeté. 5. Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge de la recourante (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA).

* * * * *

PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE à la forme : déclare recevable le recours interjeté le 4 novembre 2025 par A______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 6 octobre 2025; au fond : le rejette; met à la charge de A______ un émolument de CHF 1'500.-; dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure; dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature de la recourante ou de son mandataire; il doit être adressé au Tribunal fédéral, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession de la recourante, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi;

- 14/14 - A/4016/2024 communique le présent arrêt à A______, à l'administration fiscale cantonale ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. Siégeant : Jean-Marc VERNIORY, président, Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, Michèle PERNET, juges. Au nom de la chambre administrative : le greffier-juriste :

J. RAMADOO

le président siégeant :

J.-M. VERNIORY

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le

la greffière :