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ACJC/1655/2026

Genf ·ACJC · 2026-09-08 · Français GE
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Sachverhalt

pertinents de la cause et de lui indiquer les moyens de preuve propres à les établir (ATF 141 III 294 consid. 6.1; 139 III 278 consid. 4.3). 1.4 Le pouvoir d'examen de l'autorité de recours est limité à la constatation manifestement inexacte des faits et/ou à la violation du droit (art. 320 CPC). La

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C/4176/2024 cognition de la Cour est par ailleurs limitée aux griefs suffisamment motivés qui sont formulés devant elle (art. 321 al. 1 CPC).

Pour satisfaire à l'obligation de motivation résultant de l'art. 321 al. 1 CPC, le recourant doit discuter au moins de manière succincte les considérants du jugement qu'il attaque. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance de recours puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique. Il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 et les réf. citées). Le recourant doit par ailleurs formuler ses griefs de façon complète dans le délai de recours; un éventuel second échange d'écritures ou l'exercice d'un droit de réplique ne peut servir à compléter une critique insuffisante ou à formuler de nouveaux griefs une fois le délai de recours échu (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4 et les arrêts cités). En conséquence, seuls seront examinés ci-après les griefs – suffisamment motivés – soulevés par les locataires dans leur recours, à l'exclusion de celui qu'ils ont formulé pour la première fois en page 7 de leur réplique. 1.5 Dans le cadre d'un recours, les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Devant la Cour, les locataires ont allégué des faits nouveaux, produit des pièces nouvelles et formulé des conclusions nouvelles (nos 1 à 3). Conformément à l'art. 326 al. 1 CPC, ces nova et conclusions nouvelles sont irrecevables. 2. Les locataires reprochent au Tribunal d'avoir rejeté leur demande en restitution des acomptes versés pour les exercices 2019-2020 et 2020-2021.

Ils font grief aux premiers juges d'avoir considéré qu'il leur incombait de prouver l'inexactitude des décomptes litigieux, alors qu'ils n'avaient pas pu accéder aux pièces justificatives, celles-ci étant en possession de E______. En mars-avril 2024, la régie avait évoqué la défectuosité de certains compteurs, ce qui l'empêchait d'établir des décomptes détaillés. Ainsi, à la date du prononcé du jugement attaqué, la bailleresse n'était pas en mesure de produire les justificatifs des frais accessoires facturés. En retenant que ces justificatifs pouvaient être librement consultés auprès de la régie, la Tribunal avait constaté les faits de manière arbitraire. La simple mention figurant sur les décomptes selon laquelle les pièces justificatives pouvaient être consultées dans le délai de 30 jours revêtait un caractère purement formel, mais ne permettait pas une consultation effective desdites pièces. Dans ces conditions, le Tribunal ne pouvait pas retenir qu'ils avaient tacitement accepté les décomptes litigieux, ni leur faire supporter le fardeau de la preuve de leur inexactitude.

2.1 2.1.1 A teneur de l'art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose (al. 1). Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2).

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C/4176/2024

L'art. 257b al. 1 CO prévoit que le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives.

Si les frais accessoires sont facturés selon la méthode des acomptes provisionnels, le bailleur doit établir et présenter au locataire au moins une fois l'an un décompte respectant les exigences posées par les art. 5 à 8 OBLF (art. 4 al. 1 OBLF). Lorsqu'un décompte détaillé des frais de chauffage et de préparation d'eau chaude ainsi que de leur répartition entre les locataires n'est pas remis au locataire avec la facture annuelle du chauffage, il y a lieu d'indiquer expressément sur la facture que le locataire peut exiger le décompte détaillé (art. 8 al.1 OBLF).

Le droit du locataire de consulter les pièces originales et d'obtenir des renseignements sur l'état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage sont garantis par les art. 257b al. 2 CO et 8 al. 2 OBLF.

Il s'agit d'un droit relativement impératif que le locataire peut exercer tant et aussi longtemps que sa prétention en restitution n'est pas prescrite. La loi ne prévoit pas de délai de consultation. Est contraire au droit une clause qui limite le délai de consultation des pièces justificatives à 30 jours, en l'assortissant d'une déchéance du droit du locataire de contester le décompte (ACJC/1478/2017 du 20 novembre 2017 consid. 3.1.1; PEREIRA, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 3ème éd. 2026, n. 143 et 148 ad art. 257a/257b CO).

Les modalités d'accès aux pièces justificatives ne sont pas réglées dans la loi. A défaut de convention particulière entre les parties, les justificatifs doivent être consultés au domicile du bailleur ou de sa gérance, aux heures usuelles d'ouverture des bureaux (ACJC/1098/2022 du 29 août 2022 consid. 3.2; ACJC/1478/2017 précité consid. 3.1.1; PEREIRA, op. cit., n. 147 ad art. 257a-257b CO).

2.1.2 La loi n'impartit aucun délai au locataire pour contester le décompte de frais accessoires remis par le bailleur. Le contrat ou les conditions générales ne peuvent pas valablement prévoir que le décompte est définitivement admis par le locataire s'il n'est pas contesté à l'échéance d'un certain délai; il en va de même d'un éventuel courrier joint par le bailleur au décompte annuel qu'il adresse au locataire, de tels délais constituent des délais d'ordre (PEREIRA, op. cit., n. 176 et 177 ad art. 257a- 257b CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n. 9.6, p. 424 et les réf. citées).

L'absence de contestation du décompte par le locataire, de même que le paiement d'un éventuel solde à sa charge, même pendant de nombreuses années, ne suffisent pas, à eux seuls, à admettre que le locataire a reconnu le bien-fondé du décompte (PEREIRA, op. cit., n. 178 ad art. 257a-257b CO). Le locataire qui tarde à agir ne commet pas d'abus de droit à se prévaloir ultérieurement et dans le délai de prescription sur l'enrichissement illégitime pour prétendre au remboursement d'éventuels trop-perçus du bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.4 et 4P.309/2004 du 8 avril 2005 consid. 5; PEREIRA, op. cit. n. 179 ad art. 257a/257b CO).

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C/4176/2024

Le silence du locataire n'est toutefois pas sans conséquence : la jurisprudence admet que le locataire qui ne conteste pas le décompte de frais dans le délai fixé par le contrat de bail ou le bailleur est réputé avoir tacitement accepté le solde qui en résulte; une telle acceptation n'exclut néanmoins pas des contestations ultérieures (selon les règles l'enrichissement illégitime) mais entraîne un renversement du fardeau de la preuve (arrêt du Tribunal fédéral 4C.24/2002 du 29 avril 2002 consid. 3.3.2 publié in CdB 2002 144; PEREIRA, op. cit. n. 179 ad art. 257a-257b CO; LACHAT, op.cit, n. 9.6 et note de bas de page 131, p. 424).

Dans un arrêt récent du 27 novembre 2025, le Tribunal fédéral a admis que faute d'avoir contesté les décomptes de charges litigieux dans un délai raisonnable après leur réception, la locataire les avait implicitement acceptés. Dans cette affaire, la locataire, qui ne s'était pas opposée aux décomptes remis par la bailleresse, avait reconnu les avoir contestés uniquement dans le cadre de la procédure de première instance; rien ne suggérait par ailleurs qu'elle n'avait pas disposé de suffisamment de temps, entre l'envoi des décomptes et la mise en demeure de la bailleresse en paiement des soldes dus, pour contrôler leur exactitude, respectivement effectuer les paiements requis; à ces moments, elle avait en outre eu la possibilité de consulter les pièces justificatives relatives aux charges facturées (arrêt du Tribunal fédéral 4A_346/2025 et 4A_356/2025 du 27 novembre 2025 consid. 6.3). Une reconnaissance implicite du solde n'excluait pas pour autant toute éventuelle correction ultérieure mais impliquait en revanche que le fardeau de la preuve incombait à la partie qui entendait contester l'exactitude du solde, à savoir généralement le locataire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_346/2025 et 4A_356/2025 précité loc. cit.; 4A_606/2015 du 19 avril 2016 consid. 5.1; cf. ég. arrêts du Tribunal fédéral 4A_433/2020 du 4 mars 2021 consid. 2.5.1 et 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 8.1; PEREIRA, op. cit. n. 188 ad art. 257a-257b CO).

2.2 En l'espèce, il est constant que les recourants n'ont pas demandé à consulter les pièces justificatives relatives aux décomptes de charges 2019-2020 et 2020-2021 avant de déposer leur requête de conciliation le 12 février 2024. Il est également constant qu'ils ont reçu les décomptes détaillés y relatifs le 1er septembre 2021, respectivement le 24 janvier 2023 et qu'ils n'ont pas contesté ces décomptes. Il ressort au contraire des pièces produites qu'à réception du décompte détaillé de l'exercice 2020-2021, les locataires se sont limités à solliciter le paiement du solde de 821 fr. en leur faveur, sans remettre en cause l'exactitude des montants facturés à titre de frais de chauffage et d'eau chaude. Le Tribunal était dès lors fondé à retenir que les intéressés avaient implicitement accepté les décomptes concernés.

Contrairement à ce qu'affirment les recourants de façon péremptoire, aucun élément concret au dossier ne permet de retenir qu'il leur aurait été impossible de consulter les pièces justificatives relatives aux exercices 2019-2020 et 2020-2021 dans les locaux de la régie. A ce sujet, ils se bornent à invoquer la défectuosité de certains compteurs ayant retardé l'établissement des décomptes détaillés pour les exercices 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024, problématique signalée par la régie dans son

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C/4176/2024 courrier du 25 avril 2024. Or cette irrégularité ne concernait pas les deux exercices litigieux, mais uniquement les exercices subséquents, raison pour laquelle l'intimée a acquiescé à la restitution des acomptes versés pour les années 2021-2022 à 2023-2024. Dans ces circonstances, la thèse des recourants, qui repose sur la simple conjecture que les pièces justificatives des exercices 2019-2020 et 2020-2021 auraient été inaccessibles du fait de la défectuosité précitée, alors même qu'ils n'ont pas effectivement requis leur consultation auprès de l'intimée, ne saurait être suivie.

Les décomptes 2019-2020 et 2020-2021 ayant été acceptés tacitement, il incombait aux locataires d'apporter la preuve du caractère erroné de ces décomptes, ce qu'ils n'ont pas fait. Il sera relevé à cet égard que les intéressés ont disposé de suffisamment de temps pour en contrôler l'exactitude, sur la base des pièces justificatives relatives aux frais accessoires facturés, en exerçant si besoin leur droit à consulter lesdites pièces auprès de la régie. A cela s'ajoute que les locataires ont renoncé à requérir la production des pièces justificatives devant la Cour et qu'ils n'ont pas critiqué le jugement entrepris en tant que les premiers juges ont refusé d'en ordonner la production par l'intimée. Le recours, mal fondé, sera par conséquent rejeté. 3. Il n'est pas prélevé de frais judiciaires ni alloué de dépens dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC).

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C/4176/2024

PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable le recours interjeté le 23 décembre 2025 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/1256/2025 rendu le 26 novembre 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4176/2024. Au fond : Le rejette. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.

Indication des voies de recours :

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.

Erwägungen (10 Absätze)

E. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

Le recours est recevable contre les décisions finales et incidentes de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319 let. a CPC).

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, in Commentaire romand, Code de procédure civile, 2ème éd. 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).

En l'espèce, eu égard aux dernières conclusions prises par les parties devant le Tribunal, la valeur litigeuse s'élève à 2'957 fr. 25 (61 fr. à titre de réduction de loyer, la bailleresse ayant acquiescé à une réduction de 12.5% du 14 mars au 4 avril 2023 [correspondant à un montant de 313 fr. 40] + 193 fr. 85 à titre de remboursement des "frais d'entrée" + 2'702 fr. 40 à titre de remboursement des acomptes de charges versés pour les exercices 2019-2020 et 2020-2021, la bailleresse ayant acquiescé au remboursement des acomptes versés pour les exercices subséquents). La valeur litigieuse étant inférieure à 10'000 fr., seule la voie du recours est ouverte contre le jugement entrepris.

E. 1.2 Le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance de recours dans les 30 jours suivant la notification de la décision motivée (art. 321 al. 1 CPC).

En l'espèce, le recours est recevable pour avoir été déposé dans le délai et la forme prescrits par la loi.

E. 1.3 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30'000 fr. comme en l'espèce.

La maxime inquisitoire sociale régit le présent litige, conformément à l'art. 247 al. 2 let. b CPC. Lorsque celle-ci est applicable, le tribunal n'est pas lié par les offres de preuves et par les allégués de fait des parties; il établit les faits d'office et apprécie librement les preuves. La maxime inquisitoire sociale ne dispense toutefois pas les parties de collaborer activement à la procédure, de renseigner le juge sur les faits pertinents de la cause et de lui indiquer les moyens de preuve propres à les établir (ATF 141 III 294 consid. 6.1; 139 III 278 consid. 4.3).

E. 1.4 Le pouvoir d'examen de l'autorité de recours est limité à la constatation manifestement inexacte des faits et/ou à la violation du droit (art. 320 CPC). La

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C/4176/2024 cognition de la Cour est par ailleurs limitée aux griefs suffisamment motivés qui sont formulés devant elle (art. 321 al. 1 CPC).

Pour satisfaire à l'obligation de motivation résultant de l'art. 321 al. 1 CPC, le recourant doit discuter au moins de manière succincte les considérants du jugement qu'il attaque. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance de recours puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique. Il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 et les réf. citées). Le recourant doit par ailleurs formuler ses griefs de façon complète dans le délai de recours; un éventuel second échange d'écritures ou l'exercice d'un droit de réplique ne peut servir à compléter une critique insuffisante ou à formuler de nouveaux griefs une fois le délai de recours échu (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4 et les arrêts cités). En conséquence, seuls seront examinés ci-après les griefs – suffisamment motivés – soulevés par les locataires dans leur recours, à l'exclusion de celui qu'ils ont formulé pour la première fois en page 7 de leur réplique.

E. 1.5 Dans le cadre d'un recours, les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Devant la Cour, les locataires ont allégué des faits nouveaux, produit des pièces nouvelles et formulé des conclusions nouvelles (nos 1 à 3). Conformément à l'art. 326 al. 1 CPC, ces nova et conclusions nouvelles sont irrecevables.

E. 2 Les locataires reprochent au Tribunal d'avoir rejeté leur demande en restitution des acomptes versés pour les exercices 2019-2020 et 2020-2021.

Ils font grief aux premiers juges d'avoir considéré qu'il leur incombait de prouver l'inexactitude des décomptes litigieux, alors qu'ils n'avaient pas pu accéder aux pièces justificatives, celles-ci étant en possession de E______. En mars-avril 2024, la régie avait évoqué la défectuosité de certains compteurs, ce qui l'empêchait d'établir des décomptes détaillés. Ainsi, à la date du prononcé du jugement attaqué, la bailleresse n'était pas en mesure de produire les justificatifs des frais accessoires facturés. En retenant que ces justificatifs pouvaient être librement consultés auprès de la régie, la Tribunal avait constaté les faits de manière arbitraire. La simple mention figurant sur les décomptes selon laquelle les pièces justificatives pouvaient être consultées dans le délai de 30 jours revêtait un caractère purement formel, mais ne permettait pas une consultation effective desdites pièces. Dans ces conditions, le Tribunal ne pouvait pas retenir qu'ils avaient tacitement accepté les décomptes litigieux, ni leur faire supporter le fardeau de la preuve de leur inexactitude.

E. 2.1.1 A teneur de l'art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose (al. 1). Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2).

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C/4176/2024

L'art. 257b al. 1 CO prévoit que le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives.

Si les frais accessoires sont facturés selon la méthode des acomptes provisionnels, le bailleur doit établir et présenter au locataire au moins une fois l'an un décompte respectant les exigences posées par les art. 5 à 8 OBLF (art. 4 al. 1 OBLF). Lorsqu'un décompte détaillé des frais de chauffage et de préparation d'eau chaude ainsi que de leur répartition entre les locataires n'est pas remis au locataire avec la facture annuelle du chauffage, il y a lieu d'indiquer expressément sur la facture que le locataire peut exiger le décompte détaillé (art. 8 al.1 OBLF).

Le droit du locataire de consulter les pièces originales et d'obtenir des renseignements sur l'état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage sont garantis par les art. 257b al. 2 CO et 8 al. 2 OBLF.

Il s'agit d'un droit relativement impératif que le locataire peut exercer tant et aussi longtemps que sa prétention en restitution n'est pas prescrite. La loi ne prévoit pas de délai de consultation. Est contraire au droit une clause qui limite le délai de consultation des pièces justificatives à 30 jours, en l'assortissant d'une déchéance du droit du locataire de contester le décompte (ACJC/1478/2017 du 20 novembre 2017 consid. 3.1.1; PEREIRA, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 3ème éd. 2026, n. 143 et 148 ad art. 257a/257b CO).

Les modalités d'accès aux pièces justificatives ne sont pas réglées dans la loi. A défaut de convention particulière entre les parties, les justificatifs doivent être consultés au domicile du bailleur ou de sa gérance, aux heures usuelles d'ouverture des bureaux (ACJC/1098/2022 du 29 août 2022 consid. 3.2; ACJC/1478/2017 précité consid. 3.1.1; PEREIRA, op. cit., n. 147 ad art. 257a-257b CO).

E. 2.1.2 La loi n'impartit aucun délai au locataire pour contester le décompte de frais accessoires remis par le bailleur. Le contrat ou les conditions générales ne peuvent pas valablement prévoir que le décompte est définitivement admis par le locataire s'il n'est pas contesté à l'échéance d'un certain délai; il en va de même d'un éventuel courrier joint par le bailleur au décompte annuel qu'il adresse au locataire, de tels délais constituent des délais d'ordre (PEREIRA, op. cit., n. 176 et 177 ad art. 257a- 257b CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n. 9.6, p. 424 et les réf. citées).

L'absence de contestation du décompte par le locataire, de même que le paiement d'un éventuel solde à sa charge, même pendant de nombreuses années, ne suffisent pas, à eux seuls, à admettre que le locataire a reconnu le bien-fondé du décompte (PEREIRA, op. cit., n. 178 ad art. 257a-257b CO). Le locataire qui tarde à agir ne commet pas d'abus de droit à se prévaloir ultérieurement et dans le délai de prescription sur l'enrichissement illégitime pour prétendre au remboursement d'éventuels trop-perçus du bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.4 et 4P.309/2004 du 8 avril 2005 consid. 5; PEREIRA, op. cit. n. 179 ad art. 257a/257b CO).

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Le silence du locataire n'est toutefois pas sans conséquence : la jurisprudence admet que le locataire qui ne conteste pas le décompte de frais dans le délai fixé par le contrat de bail ou le bailleur est réputé avoir tacitement accepté le solde qui en résulte; une telle acceptation n'exclut néanmoins pas des contestations ultérieures (selon les règles l'enrichissement illégitime) mais entraîne un renversement du fardeau de la preuve (arrêt du Tribunal fédéral 4C.24/2002 du 29 avril 2002 consid. 3.3.2 publié in CdB 2002 144; PEREIRA, op. cit. n. 179 ad art. 257a-257b CO; LACHAT, op.cit, n. 9.6 et note de bas de page 131, p. 424).

Dans un arrêt récent du 27 novembre 2025, le Tribunal fédéral a admis que faute d'avoir contesté les décomptes de charges litigieux dans un délai raisonnable après leur réception, la locataire les avait implicitement acceptés. Dans cette affaire, la locataire, qui ne s'était pas opposée aux décomptes remis par la bailleresse, avait reconnu les avoir contestés uniquement dans le cadre de la procédure de première instance; rien ne suggérait par ailleurs qu'elle n'avait pas disposé de suffisamment de temps, entre l'envoi des décomptes et la mise en demeure de la bailleresse en paiement des soldes dus, pour contrôler leur exactitude, respectivement effectuer les paiements requis; à ces moments, elle avait en outre eu la possibilité de consulter les pièces justificatives relatives aux charges facturées (arrêt du Tribunal fédéral 4A_346/2025 et 4A_356/2025 du 27 novembre 2025 consid. 6.3). Une reconnaissance implicite du solde n'excluait pas pour autant toute éventuelle correction ultérieure mais impliquait en revanche que le fardeau de la preuve incombait à la partie qui entendait contester l'exactitude du solde, à savoir généralement le locataire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_346/2025 et 4A_356/2025 précité loc. cit.; 4A_606/2015 du 19 avril 2016 consid. 5.1; cf. ég. arrêts du Tribunal fédéral 4A_433/2020 du 4 mars 2021 consid. 2.5.1 et 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 8.1; PEREIRA, op. cit. n. 188 ad art. 257a-257b CO).

E. 2.2 En l'espèce, il est constant que les recourants n'ont pas demandé à consulter les pièces justificatives relatives aux décomptes de charges 2019-2020 et 2020-2021 avant de déposer leur requête de conciliation le 12 février 2024. Il est également constant qu'ils ont reçu les décomptes détaillés y relatifs le 1er septembre 2021, respectivement le 24 janvier 2023 et qu'ils n'ont pas contesté ces décomptes. Il ressort au contraire des pièces produites qu'à réception du décompte détaillé de l'exercice 2020-2021, les locataires se sont limités à solliciter le paiement du solde de 821 fr. en leur faveur, sans remettre en cause l'exactitude des montants facturés à titre de frais de chauffage et d'eau chaude. Le Tribunal était dès lors fondé à retenir que les intéressés avaient implicitement accepté les décomptes concernés.

Contrairement à ce qu'affirment les recourants de façon péremptoire, aucun élément concret au dossier ne permet de retenir qu'il leur aurait été impossible de consulter les pièces justificatives relatives aux exercices 2019-2020 et 2020-2021 dans les locaux de la régie. A ce sujet, ils se bornent à invoquer la défectuosité de certains compteurs ayant retardé l'établissement des décomptes détaillés pour les exercices 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024, problématique signalée par la régie dans son

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C/4176/2024 courrier du 25 avril 2024. Or cette irrégularité ne concernait pas les deux exercices litigieux, mais uniquement les exercices subséquents, raison pour laquelle l'intimée a acquiescé à la restitution des acomptes versés pour les années 2021-2022 à 2023-2024. Dans ces circonstances, la thèse des recourants, qui repose sur la simple conjecture que les pièces justificatives des exercices 2019-2020 et 2020-2021 auraient été inaccessibles du fait de la défectuosité précitée, alors même qu'ils n'ont pas effectivement requis leur consultation auprès de l'intimée, ne saurait être suivie.

Les décomptes 2019-2020 et 2020-2021 ayant été acceptés tacitement, il incombait aux locataires d'apporter la preuve du caractère erroné de ces décomptes, ce qu'ils n'ont pas fait. Il sera relevé à cet égard que les intéressés ont disposé de suffisamment de temps pour en contrôler l'exactitude, sur la base des pièces justificatives relatives aux frais accessoires facturés, en exerçant si besoin leur droit à consulter lesdites pièces auprès de la régie. A cela s'ajoute que les locataires ont renoncé à requérir la production des pièces justificatives devant la Cour et qu'ils n'ont pas critiqué le jugement entrepris en tant que les premiers juges ont refusé d'en ordonner la production par l'intimée. Le recours, mal fondé, sera par conséquent rejeté.

E. 3 Il n'est pas prélevé de frais judiciaires ni alloué de dépens dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC).

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C/4176/2024

PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable le recours interjeté le 23 décembre 2025 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/1256/2025 rendu le 26 novembre 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4176/2024. Au fond : Le rejette. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.

Indication des voies de recours :

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25 septembre 2026

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE C/4176/2024 ACJC/1666/2026 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU MARDI 8 SEPTEMBRE 2026

Entre Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______ [GE], recourants contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 novembre 2025, et C______ SA, sise ______ [GE], intimée, représentée par [la régie] D______, sise ______ [GE].

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C/4176/2024 EN FAIT A. Par jugement JTBL/1256/2025 du 26 novembre 2025, reçu le 29 novembre 2025 par A______ et B______, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal), statuant par voie de procédure simplifiée, a condamné C______ SA à rembourser aux précités 6'960 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 juin 2022 (ch. 2 du dispositif), réduit de 15% du 14 mars au 4 avril 2023 le loyer de l'appartement de six pièces situé au 6ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 3), condamné C______ SA à rembourser à A______ et B______ le trop-perçu en découlant, à savoir 374 fr. 40 (ch. 4), ainsi qu'un montant de 140 fr. (ch. 5), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et dit que la procédure était gratuite (ch. 7). B.

a. Par acte déposé le 23 décembre 2025 à la Cour de justice, A______ et B______ (ci-après : les locataires ou les recourants) ont formé "appel" contre ce jugement, concluant implicitement à l'annulation du chiffre 6 de son dispositif. Cela fait, ils ont conclu à ce que la Cour :

- dise et constate que C______ SA n'avait "pas respecté les articles 257b CO et 8 OBLF faute d'avoir mis à disposition les pièces justificatives des décomptes de frais accessoires pour les exercices 2019-2020 et 2020-2021" (conclusion n° 1);

- dise que "la charge de la preuve des dépenses effectives incombe au bailleur (art. 257b CO, 8 CC)" (conclusion n° 2);

- dise que "l'absence de pièces justificatives priv[ait] ces décomptes de toute valeur probante et fais[ait] obstacle à l'exigibilité des frais accessoires" (conclusion n° 3);

- condamne en conséquence C______ SA à leur restituer les montant suivants : 508 fr. 50 avec intérêts à 5% dès le 12 février 2024, à titre d'acomptes de charges versés pour l'exercice 2019-2020, et 2'193 fr. 90 avec intérêts à 5% dès le 12 février 2024, à titre d'acomptes de charges versés pour l'exercice 2020-2021 (conclusion n° 4).

Ils ont allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles.

b. Dans sa réponse du 2 février 2026, C______ SA (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.

c. Les locataires ont répliqué le 3 mars 2026, persistant dans leurs conclusions.

d. La cause a été gardée à juger le 27 avril 2026, ce dont les parties ont été avisées le même jour. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :

a. Le 11 février 2020, C______ SA, en qualité de bailleresse, d'une part, et A______ et B______, en qualité de locataires, d'autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de six pièces situé au 6ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève.

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C/4176/2024 Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er mars 2020 au 28 février 2025, renouvelable ensuite tacitement. Le loyer initial, réputé indexé à l'indice suisse des prix à la consommation, a été fixé à 3'240 fr. par mois dès le 1er mars 2020 et l'acompte de charges pour le chauffage et l'eau chaude à 240 fr. par mois. Par avis de majoration du 21 juin 2023, le loyer a été porté à 3'419 fr. par mois à compter du 1er août 2023, l'acompte de charges restant inchangé, et un montant mensuel de 30 fr. pour le téléréseau a été ajouté.

b. La bailleresse a confié la gérance de l'immeuble susvisé à la D______ (ci-après : la régie). La chaufferie de l'immeuble – commune à plusieurs allées d'immeubles contigus, dont les nos ______ et ______ rue 1______ – fait l'objet d'une gestion globale qui a été confiée à l'agence immobilière E______.

c. Par courriel du 23 juin 2021 adressé à la régie, les locataires se sont étonnés de n'avoir toujours pas reçu le décompte des charges pour l'année 2020. Le 24 juin 2021, la régie a répondu que le décompte de chauffage pour l'exercice 2019-2020 ne leur avait pas encore été envoyé car elle attendait de recevoir le décompte établi par E______, lequel ne lui était parvenu qu'en mai 2021. Les locataires recevraient le décompte sollicité dans le courant de la semaine suivante. Le 29 juin 2021, la régie a adressé aux locataires une facture de 28 fr. 50 pour les frais de chauffage et d'eau chaude afférents aux mois de mars et avril 2020.

d. Le 31 août 2021, les locataires ont requis de la régie la production d'un décompte de charges détaillé pour les exercices 2019-2020 et 2020-2021, avec la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires de l'immeuble. Par réponse du 1er septembre 2021, la régie leur a communiqué le décompte de charges afférent à la période du 1er mai 2019 au 30 avril 2020, comprenant le détail des frais accessoires facturés et un tableau de répartition entre les locataires. Elle a précisé que les pièces justificatives pouvaient être consultées par les locataires sur rendez-vous, dans les bureaux de la régie, dans un délai de 30 jours.

e. S'agissant des charges afférentes à l'exercice 2020-2021, les locataires ont requis de la régie, par courrier du 13 juillet 2021, la communication du décompte annuel détaillé ainsi que le tableau de répartition entre les locataires de l'immeuble. Le 28 juillet 2021, la régie leur a répondu que la gestion de la chaufferie commune était assurée par E______ et qu'elle restait dans l'attente des décomptes établis par cette dernière afin de les intégrer aux frais de l'immeuble et d'établir les décomptes individuels des locataires. Les locataires ont relancé la régie en novembre 2022.

f. Le 24 janvier 2023, la régie a communiqué aux locataires le décompte des charges pour la période du 1er mai 2020 au 30 avril 2021, comprenant le détail des frais

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C/4176/2024 accessoires facturés ainsi qu'un tableau de répartition entre les locataires de l'immeuble et faisant état d'un solde en leur faveur de 821 fr.

Le même jour, les locataires ont accusé réception dudit décompte et sollicité le paiement du solde positif en leur faveur.

g. Entre les mois de janvier et juillet 2023, les locataires ont réclamé à plusieurs reprises le décompte détaillé des charges pour l'exercice 2021-2022. La régie leur a répondu que celui-ci était en cours d'établissement mais qu'un contrôle devait être effectué auprès de la société qui gérait la chaufferie commune.

h. Les locataires ont résilié le contrat de bail avec effet au 30 septembre 2023, date à laquelle les rapports de bail ont pris fin.

i. Par requête déposée le 12 février 2024 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, les locataires ont conclu au remboursement des "frais d'entrée" de 193 fr. 95 qui leur avaient été facturés au début du bail, à l'octroi d'une réduction de loyer de 15% du 14 mars au 4 avril 2023, période durant laquelle ils avaient été privés d'ascenseur, à ce qu'il soit constaté que les décomptes de charges pour les exercices comptables 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024 n'avaient pas été établis et à ce que la bailleresse soit condamnée à leur restituer les acomptes versés pour ces exercices, soit un total de 6'960 fr. Ils ont en outre conclu à ce qu'il soit ordonné à la bailleresse de produire les pièces justificatives comptables pour les décomptes de charges 2019-2020 et 2020-2021 et, à défaut, à ce que celle-ci soit condamnée à leur restituer les acomptes versés, soit 508 fr. 50 pour l'exercice 2019-2020 et 2'193 fr. 90 pour l'exercice 2020-2021.

j. Le 21 mars 2024, la régie a adressé aux locataires un décompte individuel de charges, non détaillé, pour l'exercice 2021-2022. Le 25 mars 2024, les locataires ont demandé à la régie de leur communiquer le décompte détaillé des charges pour cet exercice, ainsi qu'un tableau de répartition. Par courriel du même jour, un collaborateur de la régie leur a transmis le décompte des charges pour la période du 1er mai 2021 au 30 avril 2022, en précisant ce qui suit : "J'ai demandé à la Régie E______ de nous envoyer le décompte détaillé pour cette saison, en attendant, je vous fais parvenir notre décompte sur la base des informations de E______".

k. Par pli du 25 avril 2024, se référant à l'établissement des décomptes de charges 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024, la régie a rappelé aux locataires que le système de chauffage de leur immeuble "dépendait d'une chaufferie commune regroupant plusieurs propriétaires" qui était gérée par E______. Celle-ci l'avait informée "d'un problème au niveau des compteurs de certains immeubles reflétant des différences importantes dans les consommations", raison pour laquelle de nouveaux compteurs avaient été installés. Avant de pouvoir établir les décomptes de charges finaux, il convenait d'attendre jusqu'au 30 avril 2025 pour pouvoir se baser sur une année complète de consommation. Dans l'intervalle, "sans facturation

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C/4176/2024 de [la société] responsable de la gestion de la chaufferie commune", la régie était "dans l'incapacité de fournir un décompte individuel à [ses] locataires".

l. A la suite de l'échec de la tentative de conciliation à l'audience du 22 mai 2024, les locataires ont introduit leur demande devant le Tribunal le 17 juin 2024, reprenant les conclusions de leur requête de conciliation du 12 février 2024.

m. Par réponse du 30 septembre 2024, la bailleresse a conclu à ce que le Tribunal octroie aux locataires une réduction de loyer de 12.5% pour la période du 14 mars au 4 avril 2023 et rejette leur demande pour le surplus.

n. Par ordonnance du 6 janvier 2025, le Tribunal a ordonné à la bailleresse de produire, dans un délai fixé au 30 avril 2025 et prolongé au 15 septembre 2025, les décomptes de charges pour les exercices 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024.

o. Par pli de son conseil du 15 septembre 2025, la bailleresse a informé le Tribunal ne pas avoir reçu les documents visés par l'ordonnance précitée, de sorte qu'elle se voyait contrainte d'acquiescer à la restitution des acomptes de charges sollicitée par les locataires. Elle persistait par ailleurs dans ses conclusions, précisant que son courrier "va[lait] d'ores et déjà plaidoiries finales".

p. Le 24 septembre 2025, les locataires ont conclu à ce que le Tribunal condamne la bailleresse à leur restituer la somme de 9'662 fr. 40 à titre d'acomptes de charges versés pour les exercices 2019-2020 à 2023-2024, avec intérêts moratoires à 5% dès l'exigibilité de chaque acompte, ainsi que les "frais d'entrée" indûment facturés à hauteur de 193 fr. 85 et leur accorde une réduction de loyer de 15% du 14 mars au 4 avril 2023, soit un montant de 374 fr. 40.

q. Le Tribunal a gardé la cause à juger le 30 septembre 2025. D. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu que la bailleresse avait acquiescé au remboursement des acomptes de charges réclamé par les locataires; il ressortait toutefois du dossier que cet acquiescement – qui se référait expressément à l'ordonnance du 6 janvier 2025 – portait uniquement sur les décomptes relatifs aux exercices 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024 que l'intéressée n'avait pas été en mesure de produire en dépit de l'injonction du Tribunal. Il était en revanche établi que les locataires avaient reçu les décomptes détaillés de charges pour les exercices 2019-2020 et 2020-2021. Dans la mesure où ils ne démontraient pas avoir contesté ces décomptes, l'on devait considérer que ceux-ci avaient été acceptés. Il appartenait donc aux locataires d'établir l'inexactitude des décomptes de charges 2019-2020 et 2020-2021, ce qu'ils n'avaient pas fait – étant précisé que les intéressés avaient la possibilité d'obtenir les informations souhaitées en allant consulter les pièces justificatives ayant permis l'établissement des décomptes querellés. A ce stade, il n'appartenait pas au Tribunal de recueillir lui-même les pièces justificatives et de vérifier l'exactitude des décomptes. En conséquence, les locataires devaient être déboutés de leurs conclusions en restitution des acomptes versés pour les deux exercices susvisés, tandis que la bailleresse devait être condamnée à leur rembourser 6'960 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 juin 2022, pour les exercices

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C/4176/2024 2021-2022 à 2023-2024. Pour le surplus, les locataires pouvaient prétendre à une réduction de loyer de 15% du 14 mars au 4 avril 2023 et la bailleresse devait leur rembourser les "frais d'établissement de bail" indûment perçus par la régie à hauteur de 140 fr., ceux-ci étant déjà facturés par le biais des honoraires de gérance. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

Le recours est recevable contre les décisions finales et incidentes de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319 let. a CPC).

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, in Commentaire romand, Code de procédure civile, 2ème éd. 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).

En l'espèce, eu égard aux dernières conclusions prises par les parties devant le Tribunal, la valeur litigeuse s'élève à 2'957 fr. 25 (61 fr. à titre de réduction de loyer, la bailleresse ayant acquiescé à une réduction de 12.5% du 14 mars au 4 avril 2023 [correspondant à un montant de 313 fr. 40] + 193 fr. 85 à titre de remboursement des "frais d'entrée" + 2'702 fr. 40 à titre de remboursement des acomptes de charges versés pour les exercices 2019-2020 et 2020-2021, la bailleresse ayant acquiescé au remboursement des acomptes versés pour les exercices subséquents). La valeur litigieuse étant inférieure à 10'000 fr., seule la voie du recours est ouverte contre le jugement entrepris.

1.2 Le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance de recours dans les 30 jours suivant la notification de la décision motivée (art. 321 al. 1 CPC).

En l'espèce, le recours est recevable pour avoir été déposé dans le délai et la forme prescrits par la loi.

1.3 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30'000 fr. comme en l'espèce.

La maxime inquisitoire sociale régit le présent litige, conformément à l'art. 247 al. 2 let. b CPC. Lorsque celle-ci est applicable, le tribunal n'est pas lié par les offres de preuves et par les allégués de fait des parties; il établit les faits d'office et apprécie librement les preuves. La maxime inquisitoire sociale ne dispense toutefois pas les parties de collaborer activement à la procédure, de renseigner le juge sur les faits pertinents de la cause et de lui indiquer les moyens de preuve propres à les établir (ATF 141 III 294 consid. 6.1; 139 III 278 consid. 4.3). 1.4 Le pouvoir d'examen de l'autorité de recours est limité à la constatation manifestement inexacte des faits et/ou à la violation du droit (art. 320 CPC). La

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C/4176/2024 cognition de la Cour est par ailleurs limitée aux griefs suffisamment motivés qui sont formulés devant elle (art. 321 al. 1 CPC).

Pour satisfaire à l'obligation de motivation résultant de l'art. 321 al. 1 CPC, le recourant doit discuter au moins de manière succincte les considérants du jugement qu'il attaque. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance de recours puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique. Il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 et les réf. citées). Le recourant doit par ailleurs formuler ses griefs de façon complète dans le délai de recours; un éventuel second échange d'écritures ou l'exercice d'un droit de réplique ne peut servir à compléter une critique insuffisante ou à formuler de nouveaux griefs une fois le délai de recours échu (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4 et les arrêts cités). En conséquence, seuls seront examinés ci-après les griefs – suffisamment motivés – soulevés par les locataires dans leur recours, à l'exclusion de celui qu'ils ont formulé pour la première fois en page 7 de leur réplique. 1.5 Dans le cadre d'un recours, les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Devant la Cour, les locataires ont allégué des faits nouveaux, produit des pièces nouvelles et formulé des conclusions nouvelles (nos 1 à 3). Conformément à l'art. 326 al. 1 CPC, ces nova et conclusions nouvelles sont irrecevables. 2. Les locataires reprochent au Tribunal d'avoir rejeté leur demande en restitution des acomptes versés pour les exercices 2019-2020 et 2020-2021.

Ils font grief aux premiers juges d'avoir considéré qu'il leur incombait de prouver l'inexactitude des décomptes litigieux, alors qu'ils n'avaient pas pu accéder aux pièces justificatives, celles-ci étant en possession de E______. En mars-avril 2024, la régie avait évoqué la défectuosité de certains compteurs, ce qui l'empêchait d'établir des décomptes détaillés. Ainsi, à la date du prononcé du jugement attaqué, la bailleresse n'était pas en mesure de produire les justificatifs des frais accessoires facturés. En retenant que ces justificatifs pouvaient être librement consultés auprès de la régie, la Tribunal avait constaté les faits de manière arbitraire. La simple mention figurant sur les décomptes selon laquelle les pièces justificatives pouvaient être consultées dans le délai de 30 jours revêtait un caractère purement formel, mais ne permettait pas une consultation effective desdites pièces. Dans ces conditions, le Tribunal ne pouvait pas retenir qu'ils avaient tacitement accepté les décomptes litigieux, ni leur faire supporter le fardeau de la preuve de leur inexactitude.

2.1 2.1.1 A teneur de l'art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose (al. 1). Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2).

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L'art. 257b al. 1 CO prévoit que le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives.

Si les frais accessoires sont facturés selon la méthode des acomptes provisionnels, le bailleur doit établir et présenter au locataire au moins une fois l'an un décompte respectant les exigences posées par les art. 5 à 8 OBLF (art. 4 al. 1 OBLF). Lorsqu'un décompte détaillé des frais de chauffage et de préparation d'eau chaude ainsi que de leur répartition entre les locataires n'est pas remis au locataire avec la facture annuelle du chauffage, il y a lieu d'indiquer expressément sur la facture que le locataire peut exiger le décompte détaillé (art. 8 al.1 OBLF).

Le droit du locataire de consulter les pièces originales et d'obtenir des renseignements sur l'état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage sont garantis par les art. 257b al. 2 CO et 8 al. 2 OBLF.

Il s'agit d'un droit relativement impératif que le locataire peut exercer tant et aussi longtemps que sa prétention en restitution n'est pas prescrite. La loi ne prévoit pas de délai de consultation. Est contraire au droit une clause qui limite le délai de consultation des pièces justificatives à 30 jours, en l'assortissant d'une déchéance du droit du locataire de contester le décompte (ACJC/1478/2017 du 20 novembre 2017 consid. 3.1.1; PEREIRA, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 3ème éd. 2026, n. 143 et 148 ad art. 257a/257b CO).

Les modalités d'accès aux pièces justificatives ne sont pas réglées dans la loi. A défaut de convention particulière entre les parties, les justificatifs doivent être consultés au domicile du bailleur ou de sa gérance, aux heures usuelles d'ouverture des bureaux (ACJC/1098/2022 du 29 août 2022 consid. 3.2; ACJC/1478/2017 précité consid. 3.1.1; PEREIRA, op. cit., n. 147 ad art. 257a-257b CO).

2.1.2 La loi n'impartit aucun délai au locataire pour contester le décompte de frais accessoires remis par le bailleur. Le contrat ou les conditions générales ne peuvent pas valablement prévoir que le décompte est définitivement admis par le locataire s'il n'est pas contesté à l'échéance d'un certain délai; il en va de même d'un éventuel courrier joint par le bailleur au décompte annuel qu'il adresse au locataire, de tels délais constituent des délais d'ordre (PEREIRA, op. cit., n. 176 et 177 ad art. 257a- 257b CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n. 9.6, p. 424 et les réf. citées).

L'absence de contestation du décompte par le locataire, de même que le paiement d'un éventuel solde à sa charge, même pendant de nombreuses années, ne suffisent pas, à eux seuls, à admettre que le locataire a reconnu le bien-fondé du décompte (PEREIRA, op. cit., n. 178 ad art. 257a-257b CO). Le locataire qui tarde à agir ne commet pas d'abus de droit à se prévaloir ultérieurement et dans le délai de prescription sur l'enrichissement illégitime pour prétendre au remboursement d'éventuels trop-perçus du bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.4 et 4P.309/2004 du 8 avril 2005 consid. 5; PEREIRA, op. cit. n. 179 ad art. 257a/257b CO).

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Le silence du locataire n'est toutefois pas sans conséquence : la jurisprudence admet que le locataire qui ne conteste pas le décompte de frais dans le délai fixé par le contrat de bail ou le bailleur est réputé avoir tacitement accepté le solde qui en résulte; une telle acceptation n'exclut néanmoins pas des contestations ultérieures (selon les règles l'enrichissement illégitime) mais entraîne un renversement du fardeau de la preuve (arrêt du Tribunal fédéral 4C.24/2002 du 29 avril 2002 consid. 3.3.2 publié in CdB 2002 144; PEREIRA, op. cit. n. 179 ad art. 257a-257b CO; LACHAT, op.cit, n. 9.6 et note de bas de page 131, p. 424).

Dans un arrêt récent du 27 novembre 2025, le Tribunal fédéral a admis que faute d'avoir contesté les décomptes de charges litigieux dans un délai raisonnable après leur réception, la locataire les avait implicitement acceptés. Dans cette affaire, la locataire, qui ne s'était pas opposée aux décomptes remis par la bailleresse, avait reconnu les avoir contestés uniquement dans le cadre de la procédure de première instance; rien ne suggérait par ailleurs qu'elle n'avait pas disposé de suffisamment de temps, entre l'envoi des décomptes et la mise en demeure de la bailleresse en paiement des soldes dus, pour contrôler leur exactitude, respectivement effectuer les paiements requis; à ces moments, elle avait en outre eu la possibilité de consulter les pièces justificatives relatives aux charges facturées (arrêt du Tribunal fédéral 4A_346/2025 et 4A_356/2025 du 27 novembre 2025 consid. 6.3). Une reconnaissance implicite du solde n'excluait pas pour autant toute éventuelle correction ultérieure mais impliquait en revanche que le fardeau de la preuve incombait à la partie qui entendait contester l'exactitude du solde, à savoir généralement le locataire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_346/2025 et 4A_356/2025 précité loc. cit.; 4A_606/2015 du 19 avril 2016 consid. 5.1; cf. ég. arrêts du Tribunal fédéral 4A_433/2020 du 4 mars 2021 consid. 2.5.1 et 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 8.1; PEREIRA, op. cit. n. 188 ad art. 257a-257b CO).

2.2 En l'espèce, il est constant que les recourants n'ont pas demandé à consulter les pièces justificatives relatives aux décomptes de charges 2019-2020 et 2020-2021 avant de déposer leur requête de conciliation le 12 février 2024. Il est également constant qu'ils ont reçu les décomptes détaillés y relatifs le 1er septembre 2021, respectivement le 24 janvier 2023 et qu'ils n'ont pas contesté ces décomptes. Il ressort au contraire des pièces produites qu'à réception du décompte détaillé de l'exercice 2020-2021, les locataires se sont limités à solliciter le paiement du solde de 821 fr. en leur faveur, sans remettre en cause l'exactitude des montants facturés à titre de frais de chauffage et d'eau chaude. Le Tribunal était dès lors fondé à retenir que les intéressés avaient implicitement accepté les décomptes concernés.

Contrairement à ce qu'affirment les recourants de façon péremptoire, aucun élément concret au dossier ne permet de retenir qu'il leur aurait été impossible de consulter les pièces justificatives relatives aux exercices 2019-2020 et 2020-2021 dans les locaux de la régie. A ce sujet, ils se bornent à invoquer la défectuosité de certains compteurs ayant retardé l'établissement des décomptes détaillés pour les exercices 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024, problématique signalée par la régie dans son

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C/4176/2024 courrier du 25 avril 2024. Or cette irrégularité ne concernait pas les deux exercices litigieux, mais uniquement les exercices subséquents, raison pour laquelle l'intimée a acquiescé à la restitution des acomptes versés pour les années 2021-2022 à 2023-2024. Dans ces circonstances, la thèse des recourants, qui repose sur la simple conjecture que les pièces justificatives des exercices 2019-2020 et 2020-2021 auraient été inaccessibles du fait de la défectuosité précitée, alors même qu'ils n'ont pas effectivement requis leur consultation auprès de l'intimée, ne saurait être suivie.

Les décomptes 2019-2020 et 2020-2021 ayant été acceptés tacitement, il incombait aux locataires d'apporter la preuve du caractère erroné de ces décomptes, ce qu'ils n'ont pas fait. Il sera relevé à cet égard que les intéressés ont disposé de suffisamment de temps pour en contrôler l'exactitude, sur la base des pièces justificatives relatives aux frais accessoires facturés, en exerçant si besoin leur droit à consulter lesdites pièces auprès de la régie. A cela s'ajoute que les locataires ont renoncé à requérir la production des pièces justificatives devant la Cour et qu'ils n'ont pas critiqué le jugement entrepris en tant que les premiers juges ont refusé d'en ordonner la production par l'intimée. Le recours, mal fondé, sera par conséquent rejeté. 3. Il n'est pas prélevé de frais judiciaires ni alloué de dépens dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC).

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C/4176/2024

PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable le recours interjeté le 23 décembre 2025 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/1256/2025 rendu le 26 novembre 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4176/2024. Au fond : Le rejette. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.

Indication des voies de recours :

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.