Résumé: RESTITUTION ANTICIPEE DES LOCAUX - OBLIGATION POUR LE BAILLEUR DE REDUIRE SON DOMMAGE - RECHERCHE DE LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - CONDITIONS MOINS FAVORABLES Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement sortant. Seul un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être reproché au bailleur, justifiant une diminution du loyer auquel il a normalement droit de la part du locataire sortant qui n'a pas présenté de candidat acceptable. Si le bailleur n’effectue aucune démarche pour relouer les locaux, le montant dû devra être réduit en équité. Selon les circonstances, il peut exceptionnellement être demandé au bailleur de rechercher un locataire de remplacement à des conditions moins favorables, en particulier si le bailleur sait pertinemment que les locaux ne peuvent manifestement plus trouver preneur aux conditions précédentes et que la durée du contrat qui reste à courir est encore longue. Plusieurs auteurs considèrent que le bailleur doit accepter de relouer les locaux à un moindre loyer si, après quelques temps, le marché ne permet pas de trouver un candidat au même prix et si le locataire sortant en fait la demande, en offrant d'assumer la différence de loyer jusqu'à l'échéance du bail, si celle-ci est lointaine. Ni la jurisprudence, ni la doctrine ne traitent en revanche de l’ampleur de la baisse de loyer qui pourrait être concrètement exigée du bailleur, étant rappelé que si le nouveau loyer est inférieur, le locataire sortant devra supporter la différence jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. En l'espèce, la Cour de justice a retenu qu'il n'était pas établi que la bailleresse aurait entrepris des démarches en vue de la relocation durant la période ayant suivi immédiatement la restitution des clés des locaux, ce alors même qu’elle n’avait pas tardé à faire notifier des poursuites aux locataires et obtenir la levée des oppositions aux commandements de payer à cette époque. Or, en attendant le début de l’été 2021 pour confier un mandat de recherche à la société X, la bailleresse avait bel et bien tardé à agir, étant au demeurant relevé qu’elle n’avait pas non plus pris la peine d’interpeller les locataires pendant cette période pour les rappeler à leurs devoirs. Ce nonobstant, ces manquements ne suffisaient pas encore à retenir que l’attitude de la bailleresse aurait été incompatible avec les règles de la bonne foi, justifiant ainsi une diminution du loyer auquel elle aurait normalement droit jusqu’à l’échéance du bail. Il apparaissait en effet que la relocation des surfaces litigieuse posait problème, et que malgré les efforts déployés – certes tardivement – par la bailleresse, celles-ci n'avaient pas trouvé preneur jusqu’à l’échéance du bail le 31 août 2023. Ainsi, il ne se justifiait pas de mettre intégralement à la charge de la bailleresse le risque de la relocation du bien, restitué de façon anticipée par les locataires trois ans avant l’échéance du bail, d’autant plus que ces derniers n'avaient entrepris aucune démarche en vue de présenter un locataire de remplacement, en violation de leurs obligations légales. Concernant la question de savoir si la bailleresse avait failli à son devoir de réduire son dommage en ne diminuant pas le loyer demandé en vue de favoriser la relocation des surfaces, la Cour de justice a retenu qu’aucune offre sérieuse n’avait été reçue, même pour un loyer inférieur au loyer demandé, que les locataires n'avaient pour leur part adressé aucune demande à la bailleresse visant à réduire le montant du loyer demandé pour les surfaces laissées vacantes et qu'il n’avait enfin pas été allégué par les locataires ni démontré que les locaux auraient pu trouver preneur plus tôt si le loyer demandé avait été réduit, ni de combien il aurait dû être diminué pour atteindre cet objectif.
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Résumé: RESTITUTION ANTICIPEE DES LOCAUX - OBLIGATION POUR LE BAILLEUR DE REDUIRE SON DOMMAGE - RECHERCHE DE LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - CONDITIONS MOINS FAVORABLES Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement sortant. Seul un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être reproché au bailleur, justifiant une diminution du loyer auquel il a normalement droit de la part du locataire sortant qui n'a pas présenté de candidat acceptable. Si le bailleur n’effectue aucune démarche pour relouer les locaux, le montant dû devra être réduit en équité. Selon les circonstances, il peut exceptionnellement être demandé au bailleur de rechercher un locataire de remplacement à des conditions moins favorables, en particulier si le bailleur sait pertinemment que les locaux ne peuvent manifestement plus trouver preneur aux conditions précédentes et que la durée du contrat qui reste à courir est encore longue. Plusieurs auteurs considèrent que le bailleur doit accepter de relouer les locaux à un moindre loyer si, après quelques temps, le marché ne permet pas de trouver un candidat au même prix et si le locataire sortant en fait la demande, en offrant d'assumer la différence de loyer jusqu'à l'échéance du bail, si celle-ci est lointaine.
Ni la jurisprudence, ni la doctrine ne traitent en revanche de l’ampleur de la baisse de loyer qui pourrait être concrètement exigée du bailleur, étant rappelé que si le nouveau loyer est inférieur, le locataire sortant devra supporter la différence jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. En l'espèce, la Cour de justice a retenu qu'il n'était pas établi que la bailleresse aurait entrepris des démarches en vue de la relocation durant la période ayant suivi immédiatement la restitution des clés des locaux, ce alors même qu’elle n’avait pas tardé à faire notifier des poursuites aux locataires et obtenir la levée des oppositions aux commandements de payer à cette époque. Or, en attendant le début de l’été 2021 pour confier un mandat de recherche à la société X, la bailleresse avait bel et bien tardé à agir, étant au demeurant relevé qu’elle n’avait pas non plus pris la peine d’interpeller les locataires pendant cette période pour les rappeler à leurs devoirs.
Ce nonobstant, ces manquements ne suffisaient pas encore à retenir que l’attitude de la bailleresse aurait été incompatible avec les règles de la bonne foi, justifiant ainsi une diminution du loyer auquel elle aurait normalement droit jusqu’à l’échéance du bail. Il apparaissait en effet que la relocation des surfaces litigieuse posait problème, et que malgré les efforts déployés – certes tardivement – par la bailleresse, celles-ci n'avaient pas trouvé preneur jusqu’à l’échéance du bail le 31 août 2023.
Ainsi, il ne se justifiait pas de mettre intégralement à la charge de la bailleresse le risque de la relocation du bien, restitué de façon anticipée par les locataires trois ans avant l’échéance du bail, d’autant plus que ces derniers n'avaient entrepris aucune démarche en vue de présenter un locataire de remplacement, en violation de leurs obligations légales. Concernant la question de savoir si la bailleresse avait failli à son devoir de réduire son dommage en ne diminuant pas le loyer demandé en vue de favoriser la relocation des surfaces, la Cour de justice a retenu qu’aucune offre sérieuse n’avait été reçue, même pour un loyer inférieur au loyer demandé, que les locataires n'avaient pour leur part adressé aucune demande à la bailleresse visant à réduire le montant du loyer demandé pour les surfaces laissées vacantes et qu'il n’avait enfin pas été allégué par les locataires ni démontré que les locaux auraient pu trouver preneur plus tôt si le loyer demandé avait été réduit, ni de combien il aurait dû être diminué pour atteindre cet objectif.
Descripteurs: Descripteurs: BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;OBLIGATION DE RÉDUIRE LE DOMMAGE
Normes: Normes: CO.264