Sachverhalt
allégués par les intimés que la peine conventionnelle à leur charge aurait été excessive. Le premier juge n’a pas porté son attention sur l’entier de la clause convenue. Or, celle-ci prévoyait que les appelants supportaient pour leur part le double de la quotité à la charge des acheteurs, ce qui avait été convenu (pour partie) à leur requête expresse. Les appelants ont d’ailleurs rappelé cette clause dans leur mise en demeure du 4 mars 2019. C’est dire qu’ils apparaissent bien moins inexpérimentés dans le domaine des affaires que le Tribunal ne l’a supposé, étant relevé que leur situation économique reste inconnue (les divers engagements pris en sus du prix de vente de l’objet immobilier, en particulier la commande d’une cuisine pour 80'000 fr., laissant supputer certains moyens). Le contenu de leurs correspondances avec les appelants à partir de janvier 2019, dont le ton n’était exempt ni d’assurance ni de polémique, va dans le même sens, étant relevé que les appelants semblaient davantage ouverts à la discussion et aux accommodements, comme le démontre encore la proposition de rendez-vous du 15 février 2019 annulée sans motif. Aucune trace de dépendance particulière des intimés (suivant le chantier de très près et faisant fi des recommandations des professionnels, comme le démontre la question du radiateur) vis-à-vis des appelants, certes administrateurs d’une société anonyme active notamment dans l’immobilier, n’en résulte. Contrairement à l’appréciation du Tribunal, qui a erronément basé son raisonnement sur la résolution du contrat soutenue par les intimés et retenu une faute relative de ceux-ci du fait de n’avoir pas attendu la fin d’un délai, il apparaît que cette faute revêt une certaine importance. Il a en effet été considéré ci-dessus que les intimés avaient eux-mêmes provoqué la situation conduisant à ce que les
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C/23085/2019 appelants étaient limités dans leur offre de poursuivre leurs obligations d’exécution du contrat. La violation contractuelle était ainsi de leur fait. Tout bien considéré, compte tenu de la réserve dont le juge doit faire preuve lorsqu’il intervient dans les stipulations librement convenues par les parties, il n’apparaît pas que la peine conventionnelle aurait été d’une quotité si élevée qu'elle dépasserait toute mesure raisonnable, au point de n'être plus compatible avec le droit et l'équité.
Ainsi, la peine conventionnelle n’était pas excessive, de sorte qu’elle n’avait pas à être réduite. Le chiffre 1 du dispositif du jugement sera dès lors annulé. Il en ira de même des chiffres 2 et 3 dudit dispositif, qui en procèdent. 5.3.4 Les appelants reprochent encore au Tribunal d’avoir écarté leurs prétentions en dommages-intérêts supplémentaires, notamment faute de légitimation active. Sur ce dernier point, ils soutiennent qu’ils auraient eu le droit « de se substituer leur société pour garantir l’exécution du contrat litigieux ».
Les appelants ne disconviennent pas que les factures qu’ils ont produites à l’appui de la plupart des postes de leurs prétentions sont adressées à L______ SA (respectivement à M______ SA et à l’architecte, sans qu’ils ne relèvent ces points), ce qu’ils justifient par la circonstance que celle-ci étant, aux termes du contrat d’entreprise totale qu’ils avaient conclu avec elle, en charge de la réalisation des travaux, ils auraient le droit de « se substituer leur société ». Si l’existence du contrat d’entreprise totale est acquise, on ne distingue pas comment elle pallierait l’absence d’allégués de première instance des appelants relatifs à l’acquittement desdites factures (dont il n’a donc pas été prétendu, et encore moins démontré, que les appelants y auraient eux-mêmes procédé) ou, cas échéant, le rapport avec le prix total dû par eux à l’entrepreneur total (créant supposément « la dette commerciale » évoquée tardivement, et donc de façon irrecevable, pour la première fois en appel). La pièce 204 produite en appel ne serait en tout état pas propre à remplacer l’allégation nécessaire devant le premier juge, si bien que la question de sa recevabilité n’est pas décisive. Quant aux factures adressées aux deux autres tiers à la procédure, les appelants ne développent aucune explication à leur propos. Dès lors, ces derniers n’ont pas établi qu’ils auraient été titulaires des créances invoquées, ce qui suffit à écarter les conclusions susvisées. Il n’y a ainsi pas à examiner plus avant les critiques que les appelants adressent au raisonnement superfétatoire du premier juge.
Restaient ainsi, comme l’a retenu le Tribunal, les frais de charges de la PPE et d’abonnement, par 8'055 fr. 70 et 110 fr. 80 (étant précisé que les appelants ne critiquent pas le jugement qui, sans motivation, a écarté les frais bancaires par 14'241 fr. 67 et le poste des heures non projetées par 22'327 fr. 35, selon des factures pourtant adressées aux appelants, en leur qualité d’hoirs). En tout état, il
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C/23085/2019 s’agit de montants plus que largement couverts par la peine conventionnelle, de sorte que l’art. 161 al. 2 CO ne s’applique pas.
C’est ainsi à bon droit que le Tribunal a débouté les appelants de leurs prétentions reconventionnelles en dommage supplémentaire. 5.3.5 En définitive, au terme de la procédure d’appel, tant les intimés, demandeurs principaux, que les appelants, demandeurs reconventionnels se voient déboutés de toutes leurs conclusions respectives.
Il sera, après l’annulation du jugement, statué à nouveau dans ce sens. 6. S’il statue en réforme, le juge d'appel répartit en principe les frais de la procédure de première instance eu égard au sort en appel des conclusions initiales (arrêt du Tribunal fédéral 5A_106/2024 du 27 septembre 2024 consid. 3.4.2).
En l’occurrence, les deux parties ont succombé dans le principe de leurs conclusions, comme dans la quotité (200'500 fr. pour les intimés, 122'248 fr. 30) pour les appelants. Les frais judiciaires de 42'275 fr. 20, non contestés, seront dès lors mis à charge des parties, solidairement entre elles, à raison de la moitié (art. 106 al. 2 CPC). Les avances versées seront compensées, acquises à l’Etat de Genève. Il en résulte que les appelants seront condamnés à verser solidairement entre eux 1'523 fr. aux intimés, solidairement entre eux.
Les appelants obtiennent partiellement gain de cause, alors que les intimés succombent entièrement dans leur appel joint. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 21'600 fr. (art. 13, 17 35 RTFMC), seront dès lors supportés par les appelants à raison d’un tiers et par les intimés à raison de deux tiers (art. 106 al. 2 CPC), compensés à due concurrence avec les avances versées, acquises à l’Etat de Genève. Les appelants se verront rembourser 3'600 fr. par les Services financiers du Pouvoir judiciaire, tandis que les intimés seront condamnés à verser à ceux-ci ledit montant.
Pour les mêmes motifs, les intimés verseront aux appelants 15'000 fr. à titre de dépens réduits pour les deux instances (art. 84, 85, 90 RTFMC).
* * * * *
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C/23085/2019
PAR CES MOTIFS, La Chambre civile : A la forme : Déclare recevables l'appel interjeté par A______ et B______, ainsi que l’appel joint formé par D______ et E______, contre le jugement JTPI/10472/2025 rendu le 29 août 2025 par le Tribunal de première instance dans la cause C/23085/2019. Au fond : Annule ce jugement et statuant à nouveau : Déboute D______ et E______ des fins de leurs conclusions. Déboute A______ et B______ des fins de leurs conclusions. Arrête les frais judiciaires de première instance à 42'275 fr. 20, compensés avec les avances opérées, acquises à l’Etat de Genève, et les met à la charge de D______ et E______, solidairement entre eux, à raison de 21'137 fr. 10 et à celle de A______ et B______, solidairement entre eux, à raison de 21'137 fr. 10. Condamne A______ et B______, solidairement entre eux, à verser à D______ et E______, solidairement entre eux, 1'523 fr. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Sur les frais : Arrête les frais judiciaires d’appel à 21'600 fr., compensés avec les avances opérées, acquises à l’Etat de Genève, et les met à la charge de A______ et B______, solidairement entre eux, à raison de 7'200 fr. et à celle de D______ et E______, solidairement entre eux, à raison de 14'400 fr. Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à restituer 3'600 fr. à B______. Condamne D______ et E______, solidairement entre eux, à verser aux Services financiers du Pouvoir judiciaire 3'600 fr.
Condamne D______ et E______, solidairement entre eux, à verser à A______ et B______, solidairement entre eux, 15'000 fr. à titre de dépens de première instance et d’appel.
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C/23085/2019 Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Sylvie DROIN, Madame Pauline ERARD, juges; Madame Sandra CARRIER, greffière.
Le président : Ivo BUETTI
La greffière : Sandra CARRIER
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.
Erwägungen (7 Absätze)
E. 5.2 Lorsque la maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), il incombe aux parties, et non au juge, de rassembler les faits du procès. Les parties doivent alléguer les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions (fardeau de l'allégation subjectif), produire les moyens de preuve qui s'y rapportent (fardeau de l'administration des preuves) et contester les faits allégués par la partie adverse (fardeau de la contestation), le juge ne devant administrer les moyens de preuve que sur les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC) (ATF 144 III 519 consid. 5.1). À teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit.
E. 5.3.1 En l’espèce, il est constant que les parties sont convenues d’une clause pénale, négociée entre elles, aux termes de laquelle si les acheteurs étaient « défaillants », les vendeurs conservaient le montant des acomptes versés, si ces derniers étaient « défaillants », ils restituaient ceux-ci au double.
Il est établi que, le 28 mars 2019, les intimés ont manifesté qu’ils réclamaient l’application de la clause précitée. Ce faisant, ils ont renoncé irrévocablement à l’exécution des prestations principales des appelants, libérant de la sorte ceux-ci, dès communication de la manifestation de volonté, soit le 29 mars 2019.
Les faits intervenus après cette date sont dès lors dépourvus de pertinence. Peu importe que les appelants, qui n’ont pas contesté avoir eu connaissance de la manifestation de volonté du 28 mars 2019, n’en aient, cas échéant, pas saisi la portée. La thèse soutenue par les intimés, relative à une supposée résolution du contrat le 1er mai 2019 est ainsi inopérante. Peu importe également que le Tribunal ait qualifié de résolution la manifestation de volonté du 28 mars 2019, au lieu d’y voir l’appel à l’application de la clause pénale, la renonciation à l’exécution du contrat étant acquise comme retenu ci-dessus.
Le 4 mars 2019, les intimés avaient adressé une mise en demeure aux appelants, avec un délai arrivant à échéance après la date à laquelle ils ont renoncé l’exécution, ce qui est admissible.
E. 5.3.2 En ce qui concerne l’inexécution que les intimés ont fait valoir en recourant à la clause pénale, elle repose, selon les termes du courrier du 28 mars 2019, sur la circonstance que les appelants n’auraient « rien entrepris pour permettre une
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C/23085/2019 exécution conforme à leurs engagements contractuels », en « empêchant les entreprises d’intervenir dans le lot A5 ».
Dans leur appel joint, les intimés font valoir que les appelants auraient été « défaillants », pour avoir déclaré, le 8 février 2019, arrêter les travaux alors qu’ils étaient en capacité de les poursuivre, et pour avoir tiré faussement prétexte de ce qu’eux-mêmes n’auraient pas procédé aux choix nécessaires.
Il résulte des échanges de correspondance entre les parties que les intimés ont, dès janvier 2019, fait montre d’un manque de collaboration, refusant de procéder à la communication des informations nécessaires. Ils ont également posé leurs propres conditions s’agissant en particulier de la question du radiateur, sans prendre en compte que l’objet immobilier était non une maison individuelle mais un appartement dans un immeuble, ce qui nécessitait à l’évidence un examen de l’entier du bâtiment. Ce faisant, ils ont eux-mêmes été à la source du blocage du chantier, ce qui leur a été expliqué à de multiples reprises par les appelants, lesquels ont constamment offert de réaliser les prestations promises.
A cet égard, l’expertise a établi, s’agissant de l’ordre de réalisation des travaux, le bien-fondé des différentes étapes telles que déterminées par les appelants. Quant à l’architecte Q______, il a déclaré au Tribunal que le chantier aurait pu être terminé si les intimés avaient signé une décharge ou admis la pose du radiateur initialement prévu.
Dès lors, il doit être considéré que les appelants ont prouvé sinon l’exécution de leurs obligations, du moins l’offre de les réaliser. Cette offre n’a pas pu se concrétiser du fait du comportement des intimés, lesquels n’ont pas démontré une faute des appelants. A noter sur ce point que la conclusion de l’expertise, selon laquelle les radiateurs souhaités auraient eu des conséquences non seulement dans le logement concerné mais également dans l’appartement adjacent, établit la vision erronée des intimés, justifiant de la sorte la position des appelants, auxquels la faute n’incombe pas. Dans ces circonstances, les intimés ne sont pas fondés à obtenir des appelants le paiement des montants prévus dans la clause pénale, pas plus qu’un supposé dommage supplémentaire. Il n’y a donc pas lieu d’examiner les prétentions élevées au titre dudit dommage supplémentaire.
E. 5.3.3 Le Tribunal a procédé, sans qu’aucune des parties n’ait évoqué la question, à une réduction de la peine conventionnelle, en prenant en considération sa proportion du prix de vente (17%) et la supposée différence de situations entre les parties.
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C/23085/2019
Comme le relèvent les appelants, les intimés n’ont pas requis de réduction de la peine conventionnelle stipulée par les parties. Cela étant, il est vrai que, les appelants ayant inutilement pris, entre autres, une conclusion constatatoire reconventionnelle portant sur le montant de 142'000 fr. devant leur rester acquis (apparemment traitée sans motivation par le Tribunal dans le déboutement général prévu au chiffre 6 du dispositif du jugement), les intimés ont conclu au déboutement des appelants des fins de leur demande reconventionnelle. Partant, et en dépit de ce que la conclusion constatatoire aurait dû être considérée comme irrecevable faute d’intérêt des appelants sur ce point, il pourrait être admis, comme l’a fait implicitement le premier juge, que les intimés auraient conclu au rejet total de la peine (permettant au juge, à teneur de la jurisprudence, d’entrer en matière sur une réduction de la peine conventionnelle même en l’absence de conclusions spécifiques sur ce point). En revanche, on cherche en vain dans les écritures de première instance trace d’un argument des intimés portant sur la quotité supposément trop élevée de la peine conventionnelle; les intimés ne soutiennent pas dans leur réponse à l’appel qu’ils y auraient songé devant le Tribunal, se limitant à approuver le raisonnement du premier juge.
En tout état, contrairement à ce qu’a considéré le Tribunal, il ne résulte pas des faits allégués par les intimés que la peine conventionnelle à leur charge aurait été excessive. Le premier juge n’a pas porté son attention sur l’entier de la clause convenue. Or, celle-ci prévoyait que les appelants supportaient pour leur part le double de la quotité à la charge des acheteurs, ce qui avait été convenu (pour partie) à leur requête expresse. Les appelants ont d’ailleurs rappelé cette clause dans leur mise en demeure du 4 mars 2019. C’est dire qu’ils apparaissent bien moins inexpérimentés dans le domaine des affaires que le Tribunal ne l’a supposé, étant relevé que leur situation économique reste inconnue (les divers engagements pris en sus du prix de vente de l’objet immobilier, en particulier la commande d’une cuisine pour 80'000 fr., laissant supputer certains moyens). Le contenu de leurs correspondances avec les appelants à partir de janvier 2019, dont le ton n’était exempt ni d’assurance ni de polémique, va dans le même sens, étant relevé que les appelants semblaient davantage ouverts à la discussion et aux accommodements, comme le démontre encore la proposition de rendez-vous du 15 février 2019 annulée sans motif. Aucune trace de dépendance particulière des intimés (suivant le chantier de très près et faisant fi des recommandations des professionnels, comme le démontre la question du radiateur) vis-à-vis des appelants, certes administrateurs d’une société anonyme active notamment dans l’immobilier, n’en résulte. Contrairement à l’appréciation du Tribunal, qui a erronément basé son raisonnement sur la résolution du contrat soutenue par les intimés et retenu une faute relative de ceux-ci du fait de n’avoir pas attendu la fin d’un délai, il apparaît que cette faute revêt une certaine importance. Il a en effet été considéré ci-dessus que les intimés avaient eux-mêmes provoqué la situation conduisant à ce que les
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C/23085/2019 appelants étaient limités dans leur offre de poursuivre leurs obligations d’exécution du contrat. La violation contractuelle était ainsi de leur fait. Tout bien considéré, compte tenu de la réserve dont le juge doit faire preuve lorsqu’il intervient dans les stipulations librement convenues par les parties, il n’apparaît pas que la peine conventionnelle aurait été d’une quotité si élevée qu'elle dépasserait toute mesure raisonnable, au point de n'être plus compatible avec le droit et l'équité.
Ainsi, la peine conventionnelle n’était pas excessive, de sorte qu’elle n’avait pas à être réduite. Le chiffre 1 du dispositif du jugement sera dès lors annulé. Il en ira de même des chiffres 2 et 3 dudit dispositif, qui en procèdent.
E. 5.3.4 Les appelants reprochent encore au Tribunal d’avoir écarté leurs prétentions en dommages-intérêts supplémentaires, notamment faute de légitimation active. Sur ce dernier point, ils soutiennent qu’ils auraient eu le droit « de se substituer leur société pour garantir l’exécution du contrat litigieux ».
Les appelants ne disconviennent pas que les factures qu’ils ont produites à l’appui de la plupart des postes de leurs prétentions sont adressées à L______ SA (respectivement à M______ SA et à l’architecte, sans qu’ils ne relèvent ces points), ce qu’ils justifient par la circonstance que celle-ci étant, aux termes du contrat d’entreprise totale qu’ils avaient conclu avec elle, en charge de la réalisation des travaux, ils auraient le droit de « se substituer leur société ». Si l’existence du contrat d’entreprise totale est acquise, on ne distingue pas comment elle pallierait l’absence d’allégués de première instance des appelants relatifs à l’acquittement desdites factures (dont il n’a donc pas été prétendu, et encore moins démontré, que les appelants y auraient eux-mêmes procédé) ou, cas échéant, le rapport avec le prix total dû par eux à l’entrepreneur total (créant supposément « la dette commerciale » évoquée tardivement, et donc de façon irrecevable, pour la première fois en appel). La pièce 204 produite en appel ne serait en tout état pas propre à remplacer l’allégation nécessaire devant le premier juge, si bien que la question de sa recevabilité n’est pas décisive. Quant aux factures adressées aux deux autres tiers à la procédure, les appelants ne développent aucune explication à leur propos. Dès lors, ces derniers n’ont pas établi qu’ils auraient été titulaires des créances invoquées, ce qui suffit à écarter les conclusions susvisées. Il n’y a ainsi pas à examiner plus avant les critiques que les appelants adressent au raisonnement superfétatoire du premier juge.
Restaient ainsi, comme l’a retenu le Tribunal, les frais de charges de la PPE et d’abonnement, par 8'055 fr. 70 et 110 fr. 80 (étant précisé que les appelants ne critiquent pas le jugement qui, sans motivation, a écarté les frais bancaires par 14'241 fr. 67 et le poste des heures non projetées par 22'327 fr. 35, selon des factures pourtant adressées aux appelants, en leur qualité d’hoirs). En tout état, il
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C/23085/2019 s’agit de montants plus que largement couverts par la peine conventionnelle, de sorte que l’art. 161 al. 2 CO ne s’applique pas.
C’est ainsi à bon droit que le Tribunal a débouté les appelants de leurs prétentions reconventionnelles en dommage supplémentaire.
E. 5.3.5 En définitive, au terme de la procédure d’appel, tant les intimés, demandeurs principaux, que les appelants, demandeurs reconventionnels se voient déboutés de toutes leurs conclusions respectives.
Il sera, après l’annulation du jugement, statué à nouveau dans ce sens.
E. 6 S’il statue en réforme, le juge d'appel répartit en principe les frais de la procédure de première instance eu égard au sort en appel des conclusions initiales (arrêt du Tribunal fédéral 5A_106/2024 du 27 septembre 2024 consid. 3.4.2).
En l’occurrence, les deux parties ont succombé dans le principe de leurs conclusions, comme dans la quotité (200'500 fr. pour les intimés, 122'248 fr. 30) pour les appelants. Les frais judiciaires de 42'275 fr. 20, non contestés, seront dès lors mis à charge des parties, solidairement entre elles, à raison de la moitié (art. 106 al. 2 CPC). Les avances versées seront compensées, acquises à l’Etat de Genève. Il en résulte que les appelants seront condamnés à verser solidairement entre eux 1'523 fr. aux intimés, solidairement entre eux.
Les appelants obtiennent partiellement gain de cause, alors que les intimés succombent entièrement dans leur appel joint. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 21'600 fr. (art. 13, 17 35 RTFMC), seront dès lors supportés par les appelants à raison d’un tiers et par les intimés à raison de deux tiers (art. 106 al. 2 CPC), compensés à due concurrence avec les avances versées, acquises à l’Etat de Genève. Les appelants se verront rembourser 3'600 fr. par les Services financiers du Pouvoir judiciaire, tandis que les intimés seront condamnés à verser à ceux-ci ledit montant.
Pour les mêmes motifs, les intimés verseront aux appelants 15'000 fr. à titre de dépens réduits pour les deux instances (art. 84, 85, 90 RTFMC).
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C/23085/2019
PAR CES MOTIFS, La Chambre civile : A la forme : Déclare recevables l'appel interjeté par A______ et B______, ainsi que l’appel joint formé par D______ et E______, contre le jugement JTPI/10472/2025 rendu le 29 août 2025 par le Tribunal de première instance dans la cause C/23085/2019. Au fond : Annule ce jugement et statuant à nouveau : Déboute D______ et E______ des fins de leurs conclusions. Déboute A______ et B______ des fins de leurs conclusions. Arrête les frais judiciaires de première instance à 42'275 fr. 20, compensés avec les avances opérées, acquises à l’Etat de Genève, et les met à la charge de D______ et E______, solidairement entre eux, à raison de 21'137 fr. 10 et à celle de A______ et B______, solidairement entre eux, à raison de 21'137 fr. 10. Condamne A______ et B______, solidairement entre eux, à verser à D______ et E______, solidairement entre eux, 1'523 fr. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Sur les frais : Arrête les frais judiciaires d’appel à 21'600 fr., compensés avec les avances opérées, acquises à l’Etat de Genève, et les met à la charge de A______ et B______, solidairement entre eux, à raison de 7'200 fr. et à celle de D______ et E______, solidairement entre eux, à raison de 14'400 fr. Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à restituer 3'600 fr. à B______. Condamne D______ et E______, solidairement entre eux, à verser aux Services financiers du Pouvoir judiciaire 3'600 fr.
Condamne D______ et E______, solidairement entre eux, à verser à A______ et B______, solidairement entre eux, 15'000 fr. à titre de dépens de première instance et d’appel.
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C/23085/2019 Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Sylvie DROIN, Madame Pauline ERARD, juges; Madame Sandra CARRIER, greffière.
Le président : Ivo BUETTI
La greffière : Sandra CARRIER
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16 septembre 2026.
REPUBLIQUE ET
CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE C/23085/2019 ACJC/1546/2026 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre civile DU MARDI 8 SEPTEMBRE 2026
Entre Monsieur A______, domicilié ______ (FR), Madame B______, domiciliée ______ [GE], appelants et intimés sur appel joint d'un jugement rendu par la ______ Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 29 août 2025, tous deux représentés par Me C______, avocat, et Monsieur D______, Madame E______, domiciliés ______ (TI), intimés et appelants joints, représentés par Me AL_____, avocat.
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C/23085/2019 EN FAIT A. Par jugement JTPI/10472/2025 du 29 août 2025, expédié pour notification aux parties le même jour, le Tribunal de première instance a condamné A______ et B______, solidairement entre eux, à verser à D______ et E______ 58'500 fr. avec intérêts moratoires à 5% l’an dès le 28 mars 2019 (ch. 1), prononcé, à concurrence du dudit montant, la mainlevée définitive de l’opposition formée au commandement de payer poursuite n° 1______ notifié par l’Office des poursuites de F______ (Fribourg) ainsi que celle de l’opposition formée au commandement de payer poursuite n° 2______ (ch. 2 et 3), arrêté les frais judiciaires à 42'275 fr. 20, compensés avec les avances opérées, mis à la charge des époux D______/E______ à raison d’un tiers et à celle de A______ et B______ à raison de deux tiers, les seconds étant condamné à verser aux premiers 7'154 fr. 45, lesquels étaient remboursés de 1'305 fr. 80 par les Services financiers du Pouvoir judiciaire (ch. 4), condamné A______ et B______ à verser à D______ et E______ 15'000 fr. à titre de dépens (ch. 5), et débouté les parties de toute autre conclusion (ch. 6). Ce jugement porte mention qu’il a été rendu par la juge G______ siégeant avec la greffière H______. B.
a. Par acte du 1er octobre 2025, A______ et B______ ont formé appel contre ce jugement. Ils ont conclu à l’annulation de celui-ci, cela fait au déboutement de D______ et E______ des fins de leurs conclusions, et à la condamnation de ceux-ci à leur verser 122'248 fr. 30 avec intérêts moratoires à 5% l’an dès le 9 novembre 2020, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal, sous suite de frais et dépens. Ils ont articulé six « allégués », dont le premier (peine conventionnelle convenue dans des lots de la promotion fixée à 20% du prix de vente, correspondant « à la pratique dans le canton de Fribourg ») et le sixième (« la conséquence du litige avec les époux D______/E______ a occasionné à l’hoirie de A______ et B______ un dommage total estimé fiscalement à CHF 232'873.55 ») sont nouveaux, tandis que le deuxième représente une critique des faits retenus par le Tribunal, et les troisième, quatrième et ______ relèvent de l’argumentation sur la base de faits déjà acquis à la procédure. Ils ont déposé des pièces nouvelles, soit un contrat de vente d’un appartement tiers à la présente procédure (n. 203), et une attestation établie le 30 septembre 2025 par une fiduciaire (n. 204), comportant le passage suivant : « Au 31 décembre 2024, l’indivision I______ constituée de A______ et de B______, chacun pour une demie, détient une créance estimée à un montant de CHF 232'873.55 à l’égard des époux D______ et E______ »).
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C/23085/2019
b. E______ et D______ ont conclu à la confirmation du chiffre 6 du dispositif du jugement en tant qu’il portait sur le déboutement de A______ et B______ des fins de leurs conclusions reconventionnelles, à la confirmation des chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement, et à la condamnation des précités, solidairement entre eux ou subsidiairement chacun d’entre eux à raison de la moitié, à leur verser 142'000 fr. avec intérêts moratoires à 5% l’an dès le 1er avril 2019, ainsi qu’au prononcé de la mainlevée définitive des oppositions formées aux commandements de payer poursuite n° 3______ de l’Office des poursuites de F______ (FR) et n° 2______. A titre préalable, ils ont conclu à l’irrecevabilité des six allégués formulés dans l’appel et des pièces nouvelles, sous suite de frais et dépens (payables en mains de leur avocat).
c. Dans leur réplique, A______ et B______ ont conclu à l’annulation du jugement, cela fait principalement au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision, subsidiairement à la condamnation de E______ et D______ à leur verser 122'248 fr. 30, avec intérêts moratoires à 5% l’an le 9 novembre 2020 et au déboutement de ceux-ci des fins de leurs conclusions, sous suite de frais et dépens.
d. Les parties ont encore déposé des déterminations, persistant dans leurs conclusions respectives. C. Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants :
a. A______ et sa sœur B______, alors copropriétaires pour moitié chacun de l’immeuble immatriculé RF 4______ dans la commune de J______ (FR), dénommé « K______ », ont fait réaliser dans celui-ci des appartements en PPE. Ils sont, respectivement ont été, administrateurs de L______ SA et de M______ SA, sociétés anonymes inscrites au Registre du commerce fribourgeois, qui ont en substance pour but le management d’entreprises ainsi que, pour la première, l’achat, la vente, la location et l’exploitation d’immeubles. Le 18 juin 2017, ils ont conclu un contrat d’entreprise totale avec L______ SA pour la réalisation des travaux du « K______ ».
b. En août 2018, les époux D______/E______ se sont intéressés à l’achat d’un appartement dans le « K______ », à réaliser selon des plans. Par courriel du 22 août 2018, ils ont exprimé qu’ils tenaient à la pose d’une cuisine sur mesure par le cuisiniste de leur choix (avec lequel ils « travaillaient » depuis de nombreuses années), et à la transformation du grenier en mezzanine, ce qui nécessitait la construction d’un escalier. Selon un courriel du 28 août 2018 que leur avait adressé la courtière (N______ SA) avec laquelle ils étaient en relation, ils avaient également évoqué le souhait d’un
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C/23085/2019 poêle dans le séjour (ce qui selon la courtière était possible mais dont la fourniture n’était pas comprise dans le prix de vente), et des modifications de sanitaire. Ils ont en outre requis diverses modifications par rapport aux plans initiaux, Ces requêtes ont été acceptées et ont fait l’objet d’une estimation des coûts le 17 septembre 2018.
c. Par acte notarié instrumenté le 13 novembre 2018, A______ et B______ ont vendu à D______ et E______ l’appartement A5 du « K______ » (vente sur plan), avec droit d’usage exclusif de la place de parking extérieure n° 5. Le prix de vente stipulé était de 835'000 fr. (827'000 fr. pour l’appartement et 8'000 fr. pour la place de parking), payable à raison de 58'500 fr. le 13 novembre 2018, 83'500 fr. le 30 novembre 2018, et le solde de 693'000 fr. « à la remise des clés, soit au plus tard le 31 mars 2019 ». Le contrat prévoyait notamment : « L’unité PPE sera livrée terminée, excepté les retouches et finitions d’usage, au plus tard 22 mois après le début des travaux. Il est précisé que les travaux ont débuté en juillet 2017 ». Il comportait aussi la clause suivante : « En cas de défaillance de leur part, les acquéreurs abandonneraient aux vendeurs les deux premiers acomptes versés soit au total la somme de Fr 142'000.- pour se dédire de leurs engagements. Toute somme supplémentaire versée sera restituée aux acquéreurs par les vendeurs, les intérêts restant acquis à ces derniers. En cas de défaillance de leur part, les vendeurs restitueraient aux acquéreurs les deux premiers acomptes versés, soit au total la somme de Fr 142'000.-, et ils leur verseraient une indemnité de même montant». Cette clause, qui ne comportait, dans le projet adressé aux époux D______/E______, que les deux premières phrases, a fait l’objet d’une requête de complément de la part de ceux-ci (exprimée en ces termes : « merci d’ajouter les mêmes dispositions et la même pénalité en cas de défaillance des vendeurs »), par courriel du 7 octobre 2018. Quittance a été donnée à D______ et E______ du versement du premier acompte de 58'500 fr. Etaient joints au contrat de vente des plans et un descriptif des travaux daté du 21 juin 2018. Celui-ci, notamment, devisait 25'000 fr. par appartement pour l’agencement de la cuisine, et mentionnait une distribution de chaleur par radiateurs avec compléments par le sol sur la sortie du radiateur (rapport de puissance moyen de 60% pour les radiateurs et 30% pour le sol). Ce descriptif stipulait notamment que toute modification, variation ou prestation complémentaire demandée par l’acquéreur et apportant une différence par rapport à la réalisation en version de
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C/23085/2019 base ferait l’objet d’une rémunération en faveur de l’architecte, planificateur/coordinateur des travaux, voire des ingénieurs mandataires, à raison de 120 fr. HT par heure de travail effective.
d. Par courriel du 21 novembre 2018 aux époux D______/E______, l’architecte en charge du projet a déconseillé à ceux-ci de faire supprimer une paroi et de déplacer l’escalier, a accepté la suppression d’un radiateur de buanderie, d’un lavabo et répondu à diverses demandes des précités en donnant des détails sur de finitions de menuiseries, crépis ainsi que modèles de radiateurs et ventilation (qui ne pourraient pas être modifiés). Des plans modifiés étaient soumis, dont la validation était requise, étant précisé que les radiateurs devraient être redimensionnés après validation des plans.
e. A compter du 28 novembre 2018, l’accès à l’appartement A5 n’a plus été possible pour les époux D______/E______ sans prise de rendez-vous préalable.
f. Par ordres des 30 novembre et 15 décembre 2018, un montant total de 112'200 fr., provenant de la caisse de pension à laquelle D______ était affilié, a été versé sur le compte de la notaire ayant instrumenté la vente.
g. Le 2 décembre 2018, les époux D______/E______ ont conclu un contrat-cadre de prêt hypothécaire auprès de la O______ [compagnie d'assurances], prévoyant, en cas d’inexécution, des frais de dédite de 45'270 fr. 10 ainsi que des frais mensuels de 752 fr. 35 aussi longtemps que le contrat ne serait pas dénoncé.
h. Le 3 décembre 2018, l’architecte a établi un planning s’agissant des installations électriques, de chauffage, sanitaires, de cuisine, la serrurerie, les portes intérieures en bois, l’escalier et les carrelages, portant la date de remise des documents par ses soins, et celle de la validation des documents par les époux D______/E______ pour chacun de ces postes.
i. Le 6 décembre 2018, les époux D______/E______ ont commandé auprès d’un fournisseur un poêle pour un montant total de 11'067 fr. 20.
j. Le 9 décembre 2018, ils ont demandé que leur soit communiqué le coût total et détaillé de la création d’une mezzanine principale et d’une seconde mezzanine (ce qui a été fait en janvier et février 2019).
k. Par courriels du 11 décembre 2018, l’architecte a requis des époux D______/E______ qu’ils confirment que les plans des installations électriques (annexés) modifiés selon leurs demandes étaient approuvés, ce à quoi les précités ont répondu attendre des plans compréhensibles afin de les valider si possible avant le 19 décembre suivant. Par courriel du lendemain, l’architecte a confirmé qu’il s’agissait des plans de l’ingénieur en électricité usuellement soumis aux « clients PPE », qu’il n’était pas possible de redessiner; les époux D______/E______ étaient
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C/23085/2019 invités à passer au bureau d’architectes si nécessaire pour clarifier les questions en suspens, ajoutant : « Je suis désolé pour ces délais serrés mais nous coulons les chapes ce vendredi dans votre appartement et il est important de s’assurer que les installations prévues sont correctes ». Sur quoi, les époux D______/E______ ont réitéré attendre des plans compréhensibles avant de « les valider objectivement », en tout cas pas avant le 19 décembre suivant, en précisant : « Libre à vous d’ordonner de commencer par notre appartement pour couler les chapes, mais nous n’assumerons pas les frais liés à des rectifications à la suite d’une exécution incorrecte de nos indications. Nous profitons de cet échange pour informer M. A______ et [la courtière] – qui nous lisent en copie – que la vente réalisée il y a plus d’un mois ne comprend pas des échanges directs avec le bureau d’architectes mandaté pour cette construction. De facto, aucune prétention pécuniaire relative à vos prestations, même très partielle, ne pourra nous être adressée. Enfin, nous regrettons de ne pas être en possession à ce jour d’éléments qui auraient sans aucun doute influencé notre décision d’acquérir un lot dans cette PPE ».
l. Les époux D______/E______ ont allégué avoir transmis les plans d’exécution de la cuisine (établis par le cuisiniste qu’ils avaient eux-mêmes mis en œuvre), le 10 décembre 2018, soit onze jours avant l’échéance fixée pour la validation des plans, et ceux de l’escalier à une date non spécifiée. Ils ont allégué avoir reçu les plans des radiateurs et chauffages de sol le 14 décembre 2018, soit après l’échéance indiquée dans le planning (10 décembre 2018), et avoir, le 16 décembre 2018, requis l’installation d’un radiateur moins volumineux. Par courriel du 17 décembre 2018, l’architecte leur a fait suivre notamment la réponse suivante de l’ingénieur : « Le radiateur du salon est dimensionné selon les déperditions du local. L’utilisation du poêle n’est pas prise en compte pour garantir le chauffage même sans utilisation de celui-ci et ne le sera pas ». Les époux D______/E______ ont allégué que cette affirmation de l’ingénieur était fausse, et ont requis à ce sujet une expertise judiciaire. A la date du 12 décembre 2018, la plupart des modifications requises étaient exécutées, en particulier le déplacement de certaines cloisons, l’adaptation des salles d’eau et la création de l’espace cuisine. Selon le planning, les chapes devaient être coulées dans l’ensemble de l’immeuble avant fin 2018, car le coulage implique un séchage et donc un temps durant lequel les entreprises ne peuvent pas aller sur place, ce qui bloque le chantier (témoin P______, architecte). Ces chapes ont finalement été coulées mi-janvier 2019 (témoin Q______, architecte).
m. Le 21 janvier 2019 a eu lieu une réunion de chantier. Selon le procès-verbal établi par A______ (et non validé par les époux D______/E______), le choix de
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C/23085/2019 serrures, des portes intérieures en bois, de l’escalier et l’installation du poêle et de la cuisine restaient à valider. Par courriel du lendemain, E______ a signifié à A______ ne pas être en possession d’éléments essentiels qui devaient faire partie du dossier, et qui lui auraient permis, ainsi qu’à son mari, de « se déterminer en toute connaissance de cause et renoncer à cette coûteuse acquisition ». Elle a ajouté notamment ce qui suit : « La pression a été soutenue jusqu’à la signature du contrat, puis les informations contradictoires se sont multipliées, les modifications de plans, de budgets, le refus de nous transmettre des indications fiables et pertinentes. Notre séance de ce jour a dû être annulée, faute de la réception de documents demandés que vous détenez pourtant, d’où un retard conséquent qui laisse place à l’utopie d’une livraison à fin mars 2019, convenue contractuellement ». Par courriel du 23 janvier 2019, A______ a assuré que les travaux « se poursuivaient bon train », tout étant mis en œuvre pour une remise des clés à fin mars 2019.
n. Par courriel du 26 janvier 2019, les époux D______/E______ ont requis confirmation de l’installation du radiateur moins volumineux qu’ils souhaitaient. A cette date, les éléments de finition, tels la peinture et les lambris n’étaient pas validés (témoin P______). Par courriel du 5 février 2019, l’architecte en charge du projet a transmis aux précités les plans d’ingénieur des radiateurs. Par courrier du 7 février 2019 à A______, les époux D______/E______ ont marqué leur « étonnement et mécontentement » à propos desdits plans, ayant exprimé en décembre 2018 les dimensions « acceptables pour le radiateur du salon » afin de ne pas avoir un « appareil sans utilité calorifère » à proximité du poêle dont ils avaient souhaité l’installation. Par courriel du 7 février 2019, il leur a été répondu qu’il était pris note de leur souhait, lequel allait à l’encontre « de l’avis et les recommandations des ingénieurs, de l’architecte et du promoteur ». Il était ajouté : «vous portez de facto toute la responsabilité dans le cas où la production de chaleur installée dans votre appartement devait ne pas vous donner satisfaction et également sur d’éventuelles conséquences, ne pouvant pas être identifiées aujourd’hui, sur le reste du bâtiment découlant de votre décision. Nous exigeons de ce fait que vous nous retourniez au plus vite un exemplaire signé par les deux acquéreurs du présent email afin de donner décharge aux personnes mentionnées plus haut. Pour information, les chauffages prévus sont livrés cette semaine encore et la pose est agendée pour la semaine prochaine. Je me permets également de vous indiquer qu’un délai de 6 semaines est nécessaire pour la livraison des radiateurs souhaités dans votre
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C/23085/2019 email. Il va de soi que les travaux en lien avec le système de chauffage ne seront pas effectués jusqu’à réception de la décharge mentionnée plus haut et la validation des frais engendrés par votre choix. L’impact sur le planning général est réservé ». Par courriels du lendemain, E______ a qualifié le comportement de A______ d’« inadmissible », contesté la teneur du message électronique susmentionné, et l’a tenu pour « clairement responsable de ce manifeste chaos ». A______ lui a répondu, après avoir rappelé qu’il avait assuré les 21 et 23 janvier ainsi que 1er février précédents que tout était mis en œuvre pour réaliser l’appartement dans les meilleurs délais, que les parties se trouvaient désormais « face à un désaccord essentiel », de sorte que les travaux en cours dans l’appartement seraient stoppés, d’éventuels dommages et intérêts étant réservés. Il a notamment ajouté : « Je prends note que vous n’acceptez […] ni le pv envoyé le 23 janvier dernier, ni le tableau récapitulatif des échéances. Dans la mesure du possible, je vous prie de bien vouloir préciser les éléments qui ne vous conviennent pas afin que nous puissions y donner des réponses ou prendre des mesures. […] Dans la mesure où votre contestation porte sur l’ensemble de mon email du 7 février, je dois comprendre que vous ne souhaitez plus adapter le système de chauffage et donc prendre à votre charge la responsabilité des éventuels inconforts et autres conséquences sur l’ensemble du bâtiment. Veuillez s’il vous plaît me confirmer la pose des radiateurs commandés et livrés cette semaine sur le chantier ». E______ a répondu qu’elle ne reviendrait pas sur son précédent courriel, et a tenu A______ pour responsable de la « situation inconfortable dans laquelle [il avait] décidé de […] positionner » son mari et elle- même.
o. Les 4 et 5 février 2019, les époux D______/E______ ont conclu un contrat avec un cuisiniste pour un montant total de 80'000 fr. Les 5 et 17 février 2019, ils ont conclu un contrat portant sur la vente et l’installation d’un escalier, pour un montant total de 20'527 fr. 10.
p. Par courriel du 15 février 2019, A______ et B______ ont proposé aux époux D______/E______ un rendez-vous dans l’appartement A5 pour « discuter les questions ouvertes et y apporter des solutions ». Ils proposaient de traiter notamment les « souhaits d’adaptation du système de chauffage […], choix ouverts […], plannings […], remise des clés ». D’abord accepté, ce rendez-vous a finalement été annulé, sans indication de motif, par les époux D______/E______, ce dont A______ et B______ ont pris note en relevant qu’ils attendaient une nouvelle prise de contact et que « dans l’intervalle la suspension des travaux liés aux modifications demandées [était] maintenue », relevant encore : « Des décisions doivent être prises et des choix être faits [les] obligeant à reporter les travaux en lien avec ceux-ci ».
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C/23085/2019 Ils ont allégué que les postes lambris, crépis et peinture étaient toujours des postes à valider depuis plusieurs semaines, ce qui empêchait la pose des sols et du carrelage, de sorte que le chantier ne pouvait pas se poursuivre; les plafonds devaient être terminés pour entamer la pose des sols, du carrelage ou des faïences, la définition de l’emplacement et de la taille des radiateurs était un impératif pour entamer la pose des sols et le carrelage devait être posé avant le poêle. Ils ont notamment offert en preuve une expertise judiciaire.
q. Par courrier du 21 février 2019, les époux D______/E______ ont requis les coordonnées des sous-traitants pour qu’ils puissent effectuer les choix de lambris et peintures, sous cinq jours, faute de quoi ils mandateraient eux-mêmes des entreprises tierces. Ils ont rappelé qu’ils n’avaient pas validé les radiateurs, et que le délai de remise des clés était à fin mars 2019. Ils ont transmis un plan des travaux de crépis annoté par leurs soins. Par courrier du 26 février 2019, il leur a été répondu que le délai mentionné était irréaliste, étant précisé qu’ils avaient refusé tous les rendez-vous proposés depuis janvier 2019 pour discuter les travaux et effectuer les choix d’aménagement d’appartement, et n’étaient pas venus à la rencontre fixée le 20 février précédent. Il devait donc être constaté : « depuis début janvier plus aucun choix n’est effectué et confirmé de votre côté. Il en découle un retard important dans le calendrier des décisions. Retard qui ne saurait nous être reproché ». A______ et B______ demeuraient dans l’attente d’un retour au sujet de la confirmation écrite des modifications de chauffage souhaitées, lesquelles seraient prises en compte, et de davantage de précisions pour les travaux de crépis (le plan annoté transmis n’étant pas suffisant à cet égard). Il était ajouté notamment ce qui suit : « Sans votre accord clair sur les modifications à apporter dans votre appartement, nous sommes, c’est une évidence, dans l’impossibilité de le livrer. Afin de pouvoir livrer votre appartement à fin mars, nous sommes tributaires du respect d’un calendrier de décisions et d’une attitude proactive des deux parties au contrat. Le calendrier vous a été remis fin novembre 2018, accompagné d’une invitation à donner des retours dans des délais qui permettent d’honorer l’échéance souhaitée. Le fait que vous ne vous prononciez pas, et ce depuis plus de trois semaines, sur certaines décisions, entraine une suspension des travaux qui nous oblige aujourd’hui à planifier la remise des clés au plus tôt pour la fin avril. Au demeurant, cette livraison ne pourra avoir lieu qu’après validation définitive de vos choix et réception d’une confirmation écrite concernant la modification du système de chauffage […] ».
r. Par courrier du 4 mars 2019, les époux D______/E______ se sont adressés notamment en ces termes à A______ et B______ : « Force est de constater que [A______] n’a strictement rien entrepris pour assurer une livraison de notre appartement à fin mars 2019. Bien au contraire, il a donné les instructions pour bloquer l’avancement des travaux, allant ainsi à l’encontre de vos engagements
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C/23085/2019 contractuels et de ce qui a été convenu et planifié entre les intervenants (carrelage, cuisine, escalier, poêle, …), et la direction des travaux. A cet égard, nous vous rappelons vos engagements contractuels, à savoir : la livraison de l’appartement A5 pour le 31 mars 2019 au plus tard, en contrepartie de notre versement final. De plus, vous êtes parfaitement informés des modalités applicables en cas de défaillance de l’une ou l’autre des parties. […]. Nous sommes prêts à accepter une remise des clés au 15 avril 2019 au plus tard. »
s. Par courrier du 28 mars 2019, ils ont instruit la notaire ayant instrumenté l’acte de vente (laquelle a transmis ce courrier à A______ et B______, qui l’ont reçu le 29 mars 2019) de leur restituer les montants versés, ainsi que l’indemnité de même montant prévue dans la clause finale du contrat de vente. Ils ont précisé notamment ce qui suit : « Les vendeurs devaient s’exécuter pour le 31 mars au plus tard, voire le 30 avril 2019 in fine. Or, les vendeurs se sont obstinés à nous refuser la communication d’une date de livraison, tout en empêchant les entreprises d’intervenir dans le lot A5. Ces interventions ont pourtant été planifiées et validées par les vendeurs. Au vu de ce qui précède, il est manifeste que M. A______ et Mme B______ n’ont rien entrepris pour permettre une exécution conforme à leurs engagements contractuels, bien au contraire. Dès lors, s’agissant d’une défaillance des vendeurs, les dispositions prévues dans le contrat du 13 novembre 2018 à son point IV clause finale sont applicables ». Par courrier du 31 mars 2019 à la notaire susmentionnée, ils ont requis que le remboursement qu’ils avaient demandé soit effectué au 5 avril 2019 au plus tard.
t. Par lettre de leur avocat du 3 avril 2019, A______ et B______ ont notamment fait référence « aux diverses interventions inappropriées auprès de [la] notaire ayant instrumenté l’acte de vente ».
u. Les 1er et 7 mai 2019 respectivement, les époux D______/E______ ont fait notifier par l’Office des poursuites de F______ (Fribourg) à A______ un commandement de payer poursuite n° 3______ portant sur 78'200 fr. avec intérêts moratoires à 5% l’an dès le 31 mars 2019 (acomptes versés à des entreprises tierces) et un commandement de payer poursuite n° 1______ portant sur 170'700 fr. avec intérêts moratoires à 5% l’an dès le 31 mars 2019 (acomptes versés selon la clause de défaillance du contrat de vente du 13 novembre 2018), ainsi qu’à B______ par l’Office des poursuites genevois un commandement de payer poursuite n° 5______ portant sur 78'200 fr. avec intérêts moratoires à 5% l’an dès le 31 mars 2019 (acomptes versés à des entreprises tierces) et un commandement de payer poursuite n° 2______ portant sur 170'700 fr. avec intérêts moratoires à 5% l’an dès le 31 mars 2019 (acomptes versés à restituer selon la clause de défaillance du contrat de vente du 13 novembre 2018). Ces quatre commandements de payer ont été frappés d’opposition.
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v. Le 16 mai 2019, le montant de 28'700 fr. a été restitué par la notaire ayant instrumenté la vente à la caisse de pension à laquelle D______ était affilié. Ce dernier, par acte du 14 février 2020, à cédé à ladite caisse sa créance en 83'500 fr. contre la notaire susmentionnée. v.a Le 14 octobre 2019, D______ et E______ ont déposé au Tribunal en vue de conciliation une demande en paiement de 216'110 fr. 60 avec suite d’intérêts moratoires et en prononcé de mainlevées définitives d’oppositions formées à des commandements de payer, dirigée contre A______ et B______.
Au bénéfice d’une autorisation de procéder, ils ont saisi le Tribunal de cette demande, concluant à ce que A______ et B______ soient condamnés, solidairement entre eux, subsidiairement chacun d’eux à raison de la moitié, à leur verser 216'110 fr. 60 avec intérêts moratoires à 5% l’an dès le 1er avril 2019, à ce que soient prononcées les mainlevées définitives des commandements de payer poursuite n° 3______ et 1______ ainsi que n° 5______ et 2________, sous suite de frais et dépens.
Le montant susmentionné correspondait au remboursement du premier des acomptes versés (58'500 fr.), à des frais hypothécaires à raison de 36'112 fr. 80 et 3'381 fr., au dommage subi en relation avec la commande d’une cuisine (80'000 fr.), avec la commande d’un escalier (20'527 fr. 10), avec la commande d’un poêle (11'067 fr. 20), à des honoraires d’avocat avant procès (6'492 fr. 50) et à des frais (30 fr.).
Les époux D______/E______ ont fait valoir que la qualification du contrat les liant à A______ et B______ pouvait rester ouverte, qu’en tout état, l’appartement devait être livré au 31 mars 2019, qu’ils avaient adressé une mise en demeure portant sur la livraison de l’ouvrage au 15 avril 2019, que A______ et B______ avaient stoppé les travaux, qu’ils s’étaient dès lors départis du contrat (sans alléguer la date à laquelle ils l’avaient fait), soutenant avoir « exigé le remboursement des montant encaissés par [A______ et B______] » (avec référence à leur pièce 47 soit un courrier du 31 mars 2019) « ainsi que ceux encaissés et consignés par la notaire » (avec référence à leur pièce 49 soit un courrier du 28 mars 2019) », et qu’ils avaient subi un dommage correspondant au premier des acomptes versés, à des frais de dédite hypothécaire, à des frais de cuisine et d’escalier, ainsi que d’honoraires d’avocat avant procès et d’émoluments de consultation du Registre foncier. v.b A______ et B______ ont conclu au déboutement des époux D______/E______ des fins de leurs conclusions. Ils ont formé une demande reconventionnelle, tendant à ce qu’il soit dit que « la somme de 142'000 fr. [leur] rest[ait] acquise » et à ce que les précités soient condamnés à leur verser 105'029 fr. 87, sous suite de frais et dépens.
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Ils ont fait valoir que le contrat avait été résilié sans motifs par les époux D______/E______, que la résiliation leur avait causé un dommage composé des modifications requises par ceux-ci qui n’avaient pas été conservées (75'543 fr. 40), ainsi que de frais liés à l’annulation du contrat (72'848 fr. 87 se décomposant en 15'241 fr. 67 d’intérêts bancaires, 24'990 fr. 35 d’honoraires d’avocat avant procès, 10'068 fr. 25 à titre de charges de la PPE, 310 fr. 85 d’ « abonnements et divers », 22'235 fr. 35 de gestion de projet), de frais estimés de réhabilitation de l’appartement pour sa remise en vente (60'416 fr. 13), de frais supplémentaires de courtage et de gestion de projet (35'222 fr.) et de perte sur le bénéfice (3'000 fr.).
Ils ont produit, pour les montants détaillés ci-après, les factures suivantes de : 2'996 fr. 10 établie par R______ AG, entreprise de maçonnerie (facture adressée à L______ SA le 26 février 2019); 5'865 fr. 70 : S______ SA, installation électriques : modification, gainage et tirage de fils (facture adressée à L______ SA le 12 mars 2019); 2'964 fr. 65 établie par T______ SARL, installation de chauffage; déplacement du caisson de compensation de la cuisine, modification du raccordement AE de la hotte, ajout d’un radiateur et d’une boucle de chauffage au sol et ajout d’un ventilateur dans la buanderie (facture adressée à L______ SA le 2 décembre 2019); 5'054 fr. 05 établie par U______ SA, installation sanitaires : adaptation cuisine, salle de bain, salle de douche, WC, nouveaux appareils avec pose (facture adressée à L______ SA le 7 octobre 2019); 14'583 fr. 55 établie par V______ SA, plâtrerie : parois mezzanine, fourniture et peinture boiseries (facture adressée à L______ SA le 19 novembre 2019); 11'646 fr. 95 établie par W______ SARL, portes intérieures en bois : 4 portes en verre, 6 portes standard, 1 porte d’entrée, 2 poignées spéciales et 5 poignées en inox (facture adressée à L______ SA le 16 mai 2019) à propos de laquelle les époux D______/E______ ont fait valoir que, les portes vitrées commandées n’avaient pas pu être utilisées, seule la porte palière ayant pu l’être; 1'029 fr. établie par X______, chapes : chape et isolation mezzanine (facture adressée à L______ SA le 26 février 2019); 17'086 fr. 35 établie par Y______ SA, calculation, modification des plans, séances et correspondance jusque fin février 2019 (note d’honoraires adressée à L______ SA le 31 décembre 2019); 580 fr. établie par Z______, ingénieur électricien : calculation et modification des plans (facture adressée à L______ SA le 15 mars 2019); 2'353.25 établie par AA_____ SA, ingénieur chauffage ventilation : modification du chauffage au sol, changement des radiateurs, rajout chauffage mezzanine, modification air évacué et air neuf cuisine (selon facture adressée à L______ SA le 14 mars 2019); 613 fr. 90 établie par AB_____ SARL, ingénieur sanitaire : modification et correction des plans (facture adressée à Y______ le 15 mars 2019); 9'439 fr. 08 établie par R______ AG, entreprise de maçonnerie (selon décompte de l’architecte); 8'575 fr. 02 établie par S______ SA, installation électriques (facture totale de 12'623 fr. 35 adressée à L______ SA le 4 mai 2021); 5'064 fr. 39 établie par T______ SARL, installation de chauffage (factures finales HT de 427'729 fr. 05.- et 151'204 fr. 35.- adressées à
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C/23085/2019 L______ SA le 4 mars 2021); 8'507 fr. 87 établie par U______ SA, installations sanitaires (facture finale de 15'683 fr. 80 adressée à L______ SA le 19 avril 2021); 7'918 fr. 20 établie par V______ SA, plâtrerie (facture totale de 32'186 fr. 95 adressée à L______ SA le 27 mai 2021); 2'398 fr. 19 établie par X______ (facture de 4'376 fr. 05 adressée à L______ SA le 4 décembre 2020); 13'927.60 et 278 fr. 60 établie par Y______ SA (factures adressées à L______ SA le 25 mai 2021); 464 fr. 25 établie par Z______, ingénieur électricien : (facture finale de 500 fr. adressée à L______ SA le 11 mai 2021); 4'600 fr. établie par AA_____ SA, ingénieur chauffage ventilation (facture de adressée à L______ SA le 11 mai 2021); 1'130 fr. 85 établie par AB_____ SARL, ingénieur sanitaire (adressée à L______ SA le 11 mai 2021); 15'241 fr. 67 à titre de coûts financiers (AM_____ [banque] à A______ et B______ à titre d’intérêts au taux de 1,35% pour la part de 85% des travaux non couverte par les acomptes pendant 23 mois); 40'167 fr. 35 à titre d’honoraires d’avocats avant procédure (une demande de provision supplémentaire de CHF 10'770 fr. TTC ayant été demandée le 7 octobre 2020 à L______ SA, une provision de 15'000 fr. ayant été comptabilisée); 8'055 fr. 70 à titre de charges de la PPE (selon décompte de l’administrateur PPE de 2'319 fr. 75 pour avril à décembre 2019 et de 5'056 fr. 80 pour janvier à décembre 2020); 110 fr. 85 à titre d’abonnements et divers (selon factures de AC_____ pour la distribution d’électricité); 30'962 fr. 55 à titre « d’heures non projetées » (factures adressées à L______ SA à hauteur de 8'725 fr. 20 pour le travail effectué entre mars et fin 2019).
D______ et E______ ont conclu au déboutement de A______ et B______ des fins de leur demande reconventionnelle, dans le même temps qu’ils ont, aux termes de leur réplique à la réponse, réduit leurs prétentions à 200'500 fr. (les postes relatifs à la cuisine et à l’escalier étant désormais de 54'400 fr. et 19'000 fr., et le poste relatif au poêle n’étant plus réclamé). v.c Dans leur duplique et réplique sur conclusions reconventionnelles, A______ et B______ ont amplifié leurs conclusions à 122'248 fr. 30. Le montant réclamé au titre des modifications requises par les époux D______/E______ était désormais chiffré à 64'773 fr. 85, et celui de la « réhabilitation et remise en état » à 66'714 fr. 33; ils ont porté à 94'538 fr. 12 le poste du dommage allégué au titre de frais liés à l’annulation (selon les factures détaillées ci-avant). A______ et B______ ont allégué que les choix des époux D______/E______ « pouvaient difficilement être imposés à un acquéreur subséquent ». Ils n’ont formulé aucun allégué en lien avec le règlement des montants visés dans les factures produites.
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C/23085/2019 Ils ont précisé que la part de PPE correspondant à l’appartement 5A avait été acquise par des tiers pour 832'000 au total (824'000 fr. pour l’appartement), avec remise des clés initialement prévue au 31 décembre 2020, puis reportée au 28 février 2021. Lesdits acquéreurs avaient requis diverses modifications. v.d La procédure a été attribuée à la ______ chambre du Tribunal civil du Tribunal de première instance, ce qui s’est traduit dans l’indication « 5 » (après le numéro de procédure C/23985/2019) qui figure dans les communications du greffe, ainsi qu’en entête des procès-verbaux d’audience.
L’audience du Tribunal du 27 septembre 2021 a été présidée par la juge suppléante AD_____ (siégeant avec le concours de la greffière AE_____), celles des 19 juin et 27 septembre 2023 par la juge suppléante AF_____ (siégeant avec le concours de la greffière H______), celles des 22 mai, 11 septembre et 5 mars 2024 par la juge G______ (siégeant avec le concours de la greffière AG_____). v.e Le Tribunal a ordonné les expertises requises par les parties.
Selon le rapport de l’expert AH_____ (bureau AI_____ SA), ingénieur, rendu le 2 décembre 2022, en substance, le système choisi de distribution de chaleur dans l’appartement A5 correspondait au descriptif technique, le poêle commandé par les époux D______/E______ n’aurait pas couvert l’ensemble des besoins de chauffage de la pièce, de manière générale il n’est pas tenu compte d’un tel poêle dans les calculs de dimensionnement du chauffage dans la mesure où son fonctionnement est intermittent (chauffage d’appoint), il n’était pas possible de redimensionner le radiateur prévu à l’origine selon les souhaits des époux D______/E______ car la puissance technique n’aurait pas été couverte, de sorte que les températures auraient été inconfortables, et il y aurait eu des répercussions dans l’appartement adjacent où il y aurait eu un manque de puissance et un léger inconfort avec une légère surconsommation d’énergie.
Aux termes du rapport, rendu le 15 janvier 2023, par l’expert AJ_____ (bureau AK_____ architectes), les travaux de lambris et de crépi n’étaient pas secondaires ni de finition, devant être réalisés avant d’autres travaux, en particulier avant la finition des installations électriques; dans l’ordre normal des opérations, la pose de galeries à rideaux telles que prévue dans l’appartement A5 du « K______ » sur la façade nord (sous-pente) devait intervenir avant la pose des lambris; pour les galeries à rideaux à poser au salon (façade pignon), leur mise en place était indépendante des autres travaux; les conduites d’alimentation des radiateurs étant reliées au circuit de chauffage au sol, il était nécessaire de connaitre la longueur des radiateurs et leur emplacement avant la réalisation des chapes et revêtement de sols; la pose des sols et du carrelage avant la réalisation des lambris, du crépi, de la peinture ou des plafond était possible mais imposait une mise en place de protections des sols plus importantes; dans l’idéal, le lambris sous-pente devait être
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C/23085/2019 posé avant l’installation de l’escalier afin que celui-ci n’entrave pas l’accessibilité à la sous-pente, la pose de l’escalier avant la pose du lambris n’était cependant pas impossible mais rendait plus difficile la pose de ce dernier; avant l’installation de la cuisine ou du poêle, les travaux des plafonds (lambris), revêtements muraux, peinture et revêtements de sols devaient être réalisés; avant la pose des sanitaires, les travaux des plafonds (enduit et peinture), carrelage et faïence, devaient être réalisés; les baignoires et receveurs de douche devaient être posés avant l’exécution des travaux de carrelage; avant la pose des portes, les chapes et revêtements muraux devaient être réalisés. Selon l’expert, lors de l’établissement du planning initial, l’appartement A5 pouvait être livré fin mars 2019. Mi-janvier 2019, soit lorsque l’exécution des chapes avait été décalée de quatre semaines (le chauffage au sol a été installé mi-janvier 2019 et terminé le 16 janvier et les chapes réalisées les 16 et 17 janvier 2019), il n’était plus possible de livrer l’appartement pour fin mars; l’expert a estimé raisonnable un report d’environ 2 ou 3 semaines. Entendus par le Tribunal, les experts ont confirmé leurs rapports. Au terme de l’audience du Tribunal du 5 mars 2025, il a été imparti un délai aux parties pour le dépôt de plaidoiries finales écrites.
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. D. Le site du Pouvoir judiciaire genevois comporte l’indication de ce que la ______ chambre du Tribunal civil du Tribunal de première instance est présidée par la juge G______, avec le concours de la greffière H______. Ledit site fait état des juges suppléants du Tribunal de première instance, dont AF_____. E. Dans son jugement, le Tribunal a considéré que les époux D______/E______ avaient résolu le contrat le 28 mars 2019, qu’à cette date ils n’étaient pas en droit de le faire puisqu’ils avaient, le 4 mars 2019, octroyé un délai supplémentaire de quinze jours (par rapport à la date de remise des clés prévue contractuellement au 31 mars 2019) parvenant à échéance le 15 avril 2019, qu’il ne pouvait être considéré que A______ et B______ étaient en retard pour la livraison contractuelle prévue en mai 2019, que même si retard il y avait eu, celui-ci aurait incombé à D______ et E______ qui n’avaient pas signé la décharge requise en lien avec le radiateur, que ces derniers devaient partant être considérés comme défaillants au sens de la « clause finale » contractuelle, qu’ils n’étaient pas fondés à réclamer une indemnisation pour le préjudice allégué, qu’ils n’étaient pas titulaires de la créance en restitution du deuxième acompte versé (83'500 fr.), cédée à la caisse de pension, qu’il s’agissait d’examiner s’ils pouvaient prétendre au remboursement du premier acompte versé (58'500 fr.), que le contrat comportait une clause pénale pour
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C/23085/2019 défaillance d’un montant de 142'000 fr., que celui-ci correspondait à 17% du prix de vente, que les parties n’étaient pas égales puisque les époux D______/E______ n’étaient pas actifs dans le domaine immobilier, que A______ et B______ n’avaient pas d’intérêt exceptionnel à l’exécution du contrat avec eux, que la rupture du contrat n’avait pas exposé ceux-ci à un dommage particulièrement important, que la faute des époux D______/E______, qui n’avaient pas attendu l’expiration du délai fixé à cause de leur incapacité à admettre que la taille des radiateurs qu’ils souhaitaient ne convenait pas, n’était pas d’une gravité particulière, que la peine conventionnelle était manifestement excessive de sorte qu’elle devait être réduite à 10% du prix de vente de l’appartement, soit 83'500 fr., ce qui conduisait à ce que le solde, soit 58'500 fr., devait être restitué aux époux D______/E______, et les mainlevées définitives des commandements de payer correspondant prononcées à concurrence dudit montant.
Au détour de son raisonnement consacré à l’examen du caractère excessif de la clause pénale, le Tribunal a relevé que A______ et B______ n’étaient pas fondés à faire valoir leurs prétentions reconventionnelles, dont la titulaire était L______ SA, à l’exception de celles relatives aux charges de la PPE et des frais d’abonnement (8'055 fr. 70 et 110 fr. 85 respectivement), qui constituaient des « montants limités », sans autre développement. EN DROIT 1.
1. L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance, dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l'autorité inférieure, est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). 1.2 Interjeté dans le délai utile et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1 et 3, 145 al. 1 let. c et 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable.
Est également recevable l'appel joint formé dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). 1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs formulés à son encontre (ATF 142 III 413 consid. 2.2.2 et les références citées). Elle contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_333/2023 du 23 février 2024 consid. 5.1). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC). 2. Les appelants ont formé deux allégués nouveaux; ils ont produit deux pièces nouvelles.
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C/23085/2019 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, un fait ou un moyen de preuve nouveau n'est pris en compte au stade de l'appel que s'il est produit sans retard (let. a) et qu'il ne pouvait l'être devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). La diligence requise suppose que, dans la procédure de première instance, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et complète et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits jugés importants (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1). Les pseudo nova sont des faits et moyens de preuves qui étaient déjà survenus à la fin de l'audience des débats principaux de première instance. Leur recevabilité en appel est largement limitée, en ce sens qu'ils sont exclus lorsqu'en faisant preuve de la diligence requise, ils auraient pu être présentés en première instance déjà. S'il introduit des pseudo nova, l'appelant doit notamment exposer en détails les motifs pour lesquels il n'a pas pu présenter le fait ou le moyen de preuve en première instance déjà (ATF 143 III 42 consid. 4.1). Dans le cas d'un pseudo novum, les conditions de l'art. 317 let. a et b CPC peuvent être considérées comme réunies lorsque seul le jugement attaqué donne lieu à cet allégué (arrêt du Tribunal fédéral 4A_540/2014 du 18 mars 2015 consid. 3.1). Cela étant, le fait qu'une partie ne comprenne qu'au vu du jugement de première instance quels faits et moyens de preuve sont décisifs pour l'issue du procès ne lui permet pas de produire des nova en procédure de recours (arrêt du Tribunal fédéral 4D_45/2014 du 5 décembre 2014 consid. 2.3.3). Plus particulièrement, la réglementation des nova est une conséquence de la maxime éventuelle. La maxime éventuelle signifie que tous les arguments des parties doivent être présentés au cours d'une certaine phase de la procédure et qu'ils ne peuvent plus être ajoutés ultérieurement. Une partie ne peut donc pas se limiter à présenter certains faits pour soutenir son argumentation principale et, une fois qu'elle s'est rendue compte que son argumentation n'était pas fondée, invoquer des faits nouveaux pour la réorienter (ATF 146 III 416 consid. 5.3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_697/2020 du 22 mars 2021 consid. 3). Selon le Tribunal fédéral, lorsque l'invocation des faits ou la production de moyens de preuve nouveaux dépendent de la seule volonté d'une partie, ils ne peuvent être considérés comme des vrais nova (sur ces "nova potestatifs" cf. ATF 146 III 416 consid. 5.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_76/2019 du 15 juillet 2020 consid. 8.1.2). 2.2 En l’espèce, il doit être admis, au vu du raisonnement du Tribunal qui, sans que les parties n’aient évoqué des faits y relatifs ou invoqué des arguments à ce sujet, a examiné la quotité de la peine conventionnelle, que (n.203) les appelants sont fondés en appel à formuler une allégation et produire une pièce sur ce point.
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C/23085/2019 En revanche, la recevabilité de la pièce 204, et l’allégué de fait qui la fonde, peut rester indécise puisqu’en tout état (comme il le sera examiné ci-après), les appelants n’ont pas allégué en première instance, à l’appui de leurs conclusions en dommage supplémentaire, l’ensemble des faits pertinents (avec les offres de preuve correspondantes) qu’ils tentent en appel de compléter par la production de ce titre, certes établi postérieurement à la date à laquelle la cause a été gardée à juger par le Tribunal. 3. L’état de fait ci-dessus a été complété, respectivement corrigé sur la base des actes à la procédure, dans la mesure des faits pertinents et de la critique des appelants, en tant que celle-ci était fondée. 4. Les appelants, sans évoquer la première des audiences qui s’est tenue en première instance, soutiennent que les changements intervenus au fil de la procédure dans la composition du Tribunal seraient contraires à l’art. 6 CEDH. 4.1 Selon l'art. 30 al. 1 Cst. - et l'art. 6 par. 1 CEDH, dont la portée est identique -, toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Cette réglementation vise à éviter que des tribunaux ne soient constitués spécialement pour le jugement d'une affaire et à empêcher que les juges choisis pour statuer dans une affaire déterminée ne le soient de façon à influencer le jugement. L'art. 30 al. 1 Cst. interdit d'ailleurs expressément les "tribunaux d'exception". Un tribunal dont la composition n'est pas justifiée par des motifs objectifs viole le droit à la garantie constitutionnelle du juge indépendant et impartial. Les parties à la procédure ont droit à une composition régulière de l'autorité judiciaire (ATF 137 I 340 consid. 2.2.1). La composition et la formation des tribunaux civils appelés à statuer relèvent de l'organisation judiciaire cantonale (art. 3 CPC; Message du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse [CPC], FF 2006 ch. 5.1 p. 6875 ad art. 3). Le tribunal est en principe valablement constitué lorsqu'il siège dans une composition qui correspond à ce que le droit cantonal prévoit. Le droit des parties à une composition régulière du tribunal impose des exigences minimales au droit d'organisation judiciaire cantonal, de façon à éviter les tribunaux d'exception et la mise en œuvre de juges ad hoc ou ad personam. Il exige dès lors, en vue d'empêcher toute manipulation et afin de garantir l'indépendance nécessaire, une organisation judiciaire et une procédure déterminées par un texte légal (ATF 131 I 31 consid. 2.1.2.1; 129 V 335 consid. 1.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 9C_731/2007 du 20 août 2008 consid. 2.2.1). C'est à la lumière des règles cantonales topiques d'organisation judiciaire qu'il convient d'examiner si une autorité judiciaire a statué dans une composition
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C/23085/2019 conforme à la loi (arrêt du Tribunal fédéral 4A_263/2024 du 10 décembre 2024 consid. 4.1). L'art. 30 al. 1 Cst. n'exige pas que l'autorité judiciaire appelée à statuer soit composée des mêmes personnes tout au long de la procédure, notamment pour l'audition des témoins qui peut être attribuée à un juge délégué ou instructeur (cf. art. 155 al. 1 CPC), et pour le jugement (arrêt du Tribunal fédéral 9C_731/2007 précité consid. 2.2.3 et les arrêts cités). La modification de la composition du tribunal en cours de procédure ne constitue donc pas en tant que telle une violation de l'art. 30 al. 1 Cst. Elle s'impose nécessairement lorsqu'un juge doit être remplacé par un autre ensuite de départ à la retraite, d'élection dans un autre tribunal, de décès ou en cas d'incapacité de travail de longue durée (arrêt du Tribunal fédéral 9C_731/2007 précité consid. 2.2.3). 4.2 Dans la République et canton de Genève, le pouvoir judiciaire est exercé notamment par le Tribunal civil, comprenant notamment le Tribunal de première instance (art. 1 let. b ch. 1 LOJ). Selon l’art. 83 LOJ, le Tribunal civil est composé de 27 postes de juge titulaire (al. 1), un nombre équivalent de juges suppléants sont en outre affectés au Tribunal civil (al. 2). L’art. 33 al. 3 LOJ prévoit qu’en cas de besoin, les juges suppléants sont appelés à siéger. Le Tribunal de première instance siège dans la composition d’un juge unique (art. 85 LOJ). 4.3 En l’espèce, il est constant que les appelants, qui ont dûment procédé par avocat, et ont reçu les procès-verbaux d’audiences, n’ont émis aucun commentaire en première instance en ce qui concerne la composition du Tribunal. C’est dans l’appel que figurent, pour la première fois, diverses considérations générales au sujet du « fonctionnement interne » du Tribunal. A cet égard, il sera rappelé que toutes les informations utiles au sujet des juges, titulaires et suppléants, qui composent le Tribunal de première instance, sont publiquement à disposition sur le site du Pouvoir judiciaire. S’agissant des chambres du Tribunal civil, les noms de leur président et des greffiers ou greffières de chambre sont également dûment indiqués.
Les appelants ne font pas valoir qu’ils n’auraient pas eu moyen d’accéder auxdites informations, ni que le jugement attaqué ne porterait pas le nom de la présidente de la ______ chambre et de la greffière de celle-ci, tels qu’ils résultent de ces informations. Ils ne prétendent pas davantage qu’ils n’auraient pas pu connaître la
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C/23085/2019 qualité de juge suppléante de la présidente des audiences de 2023, laquelle est répertoriée dans la liste des juges suppléants de la juridiction concernée.
Lorsqu’ils ont constaté, à l’audience du 22 mai 2024, dont ils ne prétendent pas qu’ils n’ont pas reçu le procès-verbal, que la présidente titulaire de la ______ chambre reprenait elle-même la procédure (qu’elle n’a plus cessé de mener jusqu’aux plaidoiries finales – écrites - et au jugement), après la suppléance mise en œuvre, ils n’ont pas requis d’explications à ce sujet. Leur affirmation selon laquelle il n’y aurait « donc eu a priori aucun changement des magistrats en cours de première instance » (faute d’« information » en ce sens) est contraire au dossier, puisque les procès-verbaux font dûment état des siégeants. Soutenir, enfin, qu’ils n’auraient réalisé ce changement qu’après la communication du jugement, portant le nom de la présidente titulaire de la ______ chambre, est ainsi contraire au principe de la bonne foi en procédure (art. 52 al. 1 CPC). L’argument des appelants, selon lequel deux juges (dont une suppléante) auraient dû concurremment rendre le jugement, outre qu’il confine à l’absurde, méconnaît l’art. 85 LOJ. Il ne mérite dès lors pas davantage d’examen.
Pour le surplus, les supputations des appelants, relatives à de supposées différences de style de rédaction et de raisonnement selon les considérants de la décision, dont résulteraient des « soupçons d’irrégularité », sont inconsistantes. Le greffier du Tribunal est un greffier de chambre (collaborateur administratif et non juridique) comme l’indique le site du Pouvoir judiciaire. Contrairement à ce que supposent les appelants, sans avancer aucun élément concret à l’appui de leur thèse, celui-ci n’est donc en rien « en principe rédacteur du jugement »; sa participation à la procédure se limite aux actes administratifs, tels que la prise du procès-verbal sous dictée, la signature des décisions (cf art. 16A al. 2 du Règlement du Tribunal civil), et la communication de celles-ci. Il est ainsi sans portée que des greffières différentes aient été présentes lors des audiences.
La composition du Tribunal était régulière, et n’avait rien d’ « opaque », contrairement à ce qu’avancent les appelants.
Le grief est donc infondé. 5. Les appelants reprochent au premier juge d’avoir violé le principe de l’allégation, en examinant le caractère excessif de la clause pénale, que les intimés n’avaient pas fait valoir. Ils critiquent en outre l’absence de motivation consacrée à leurs conclusions reconventionnelles, et la légitimation active qui leur a été déniée pour partie des créances réclamées aux intimés, faisant valoir qu’ils étaient fondés, en leur qualité de propriétaires de l’immeuble en cause, à « se substituer leur société pour garantir l’exécution du contrat litigieux ».
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Pour leur part, dans leur appel joint, les intimés font grief au Tribunal d’avoir considéré qu’ils avaient résolu le contrat le 28 mars 2019, soutenant que cette résolution datait du 1er mai 2019, alors que l’ouvrage devait être remis au plus tard le 15 avril 2019, de sorte qu’ils n’étaient pas défaillants, au contraire des appelants. Partant, leurs prétentions contre les appelants étaient fondées. 5.1 Selon l’art. 109 CO, le créancier qui se départ du contrat peut refuser la prestation promise et répéter ce qu’il a déjà payé (al. 1). Il peut en outre demander la réparation du dommage résultant de la caducité du contrat, si le débiteur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable (al. 2). 5.1.1 L’art. 160 al. 1 CO prévoit que lorsque la peine a été stipulée en vue de l’inexécution ou de l’exécution imparfaite du contrat, le créancier ne peut, sauf convention contraire, demander que l’exécution ou la peine convenue.
Cette disposition traite de la relation entre la peine et l’exécution. Conformément à l’alinéa 1, la loi présume, d’une façon générale, la peine alternative. Le créancier dispose d’une faculté alternative, qu’il exerce au moyen d’un droit formateur. Mais cette faculté est conditionnelle : elle n’est donnée qu’en cas d’inexécution ou d’exécution imparfaite; le créancier ne peut donc s’opposer à l’exécution régulière de l’obligation pour n’exiger que le paiement de la peine. Lorsqu’il réclame la peine, le créancier renonce à l’exécution de la prestation principale. Le débiteur est libéré de celle-ci. Cette libération n’intervient pas seulement au moment où il a exécuté la peine; le droit de la réclamer produit ses effets dès que la déclaration parvient dans la sphère d’influence du destinataire. L’option du créancier est irrévocable (MOOSER, CR-CO, 3ème éd, 2021, n. 9, 10, 11 ad art. 160).
L’exigibilité de la peine conventionnelle est conditionnelle : elle est subordonnée d’une part à l’inexécution ou à l’exécution imparfaite du contrat, d’autre part à une faute du débiteur. Le moment déterminant est celui de l’exigibilité de l’obligation principale. Selon la doctrine maintenant majoritaire, une interpellation du créancier n’est nécessaire, en dehors des hypothèses de l’art. 102 al. 2 CO, que lorsque l’obligation principale consiste en une prestation positive. Il n’y a pas lieu d’attendre l’expiration du délai de grâce (MOOSER, op. cit., n. 8a).
Il appartient au créancier de prouver que la clause pénale est valable, que la condition liée à l’exigibilité de la peine conventionnelle est remplie et qu’il a lui- même satisfait à ses obligations. Mais comme la condition de l’exigibilité réside dans l’inexécution d’une obligation et que la preuve de l’exécution incombe toujours au débiteur, celui-ci doit verser la peine conventionnelle s’il ne prouve pas qu’il a rempli l’obligation principale (MOOSER, op. cit, n. 8b).
L’art. 161 CO prévoit que la peine est encourue même si le créancier n’a éprouvé aucun dommage (al. 1). Le créancier dont le dommage dépasse le montant de la
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C/23085/2019 peine ne peut réclamer une indemnité supérieure qu’en établissant une faute à la charge du débiteur (al. 2). Les parties fixent librement le montant de la peine (art. 163 al. 1 CO). Celle-ci est encourue même si le créancier n'a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). 5.1.2 Aux termes de l'art. 163 al. 3 CO, le juge doit réduire les peines qu'il estime excessives. Le débiteur n'a pas à prendre de conclusions spécifiques en réduction lorsqu'il conclut au rejet total de la peine. S'agissant d'appliquer l'art. 163 al. 3 CO, qui est une règle qui obéit à des considérations d'ordre public et d'abus de droit, il s'impose de ne pas se montrer trop formaliste dans l'examen des exigences d'allégation pesant sur le débiteur. Il suffit qu'il résulte de ses écritures qu'il conteste la peine conventionnelle en considérant que son montant est trop élevé (ATF 143 III 1 consid. 4.1). Le juge observera toutefois une certaine réserve, car les parties sont libres de fixer le montant de la peine (art. 163 al. 1 CO) et les contrats doivent en principe être respectés; une intervention du juge n'est nécessaire que si le montant fixé est si élevé qu'il dépasse toute mesure raisonnable, au point de n'être plus compatible avec le droit et l'équité (ATF 133 III 43 consid. 3.3.1; ATF 114 II 264 consid. 1a). Une réduction de peine se justifie en particulier lorsqu'il existe une disproportion crasse entre le montant convenu et l'intérêt du créancier à maintenir la totalité de sa prétention, mesuré concrètement au moment où la violation contractuelle est survenue. Pour juger du caractère excessif de la peine conventionnelle, il ne faut pas raisonner abstraitement, mais, au contraire, prendre en considération toutes les circonstances concrètes de l'espèce. Il y a ainsi lieu de tenir compte notamment de la nature et de la durée du contrat, de la gravité de la faute et de la violation contractuelle, de la situation économique des parties, singulièrement de celle du débiteur. Il convient également de ne pas perdre de vue les éventuels liens de dépendance résultant du contrat et l'expérience en affaires des parties. La protection de la partie économiquement faible autorise davantage une réduction que si sont concernés des partenaires économiquement égaux et habitués des affaires (ATF 133 III 43 consid. 3.3.2 et 4.2 et les références). Il n'appartient pas au créancier de prouver que la peine stipulée est appropriée, mais au débiteur d'alléguer et d'établir des faits qui justifient une réduction (ATF 133 III 43 consid. 4.1; ATF 114 II 264 consid. 1b). Si le juge reconnaît que la peine est excessive, il doit en principe seulement la réduire pour qu'elle ne le soit plus. Autrement dit, il ne doit pas la fixer au montant qu'il estimerait correct (ATF 133 III 201 consid. 5).
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C/23085/2019 Dans l’espèce traitée par l’arrêt susmentionné, le Tribunal fédéral, se référant à la quotité de 10% visée aux art. 227h al. 2, 2e phrase aCO et 226i al. 2, 2e phrase aCO, ainsi qu’à deux « précédents relativement anciens » dont résultait qu’une peine de 10% n’était pas excessive, a réduit à 10% une peine conventionnelle de 20%. 5.2 Lorsque la maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), il incombe aux parties, et non au juge, de rassembler les faits du procès. Les parties doivent alléguer les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions (fardeau de l'allégation subjectif), produire les moyens de preuve qui s'y rapportent (fardeau de l'administration des preuves) et contester les faits allégués par la partie adverse (fardeau de la contestation), le juge ne devant administrer les moyens de preuve que sur les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC) (ATF 144 III 519 consid. 5.1). À teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit.
5.3.1 En l’espèce, il est constant que les parties sont convenues d’une clause pénale, négociée entre elles, aux termes de laquelle si les acheteurs étaient « défaillants », les vendeurs conservaient le montant des acomptes versés, si ces derniers étaient « défaillants », ils restituaient ceux-ci au double.
Il est établi que, le 28 mars 2019, les intimés ont manifesté qu’ils réclamaient l’application de la clause précitée. Ce faisant, ils ont renoncé irrévocablement à l’exécution des prestations principales des appelants, libérant de la sorte ceux-ci, dès communication de la manifestation de volonté, soit le 29 mars 2019.
Les faits intervenus après cette date sont dès lors dépourvus de pertinence. Peu importe que les appelants, qui n’ont pas contesté avoir eu connaissance de la manifestation de volonté du 28 mars 2019, n’en aient, cas échéant, pas saisi la portée. La thèse soutenue par les intimés, relative à une supposée résolution du contrat le 1er mai 2019 est ainsi inopérante. Peu importe également que le Tribunal ait qualifié de résolution la manifestation de volonté du 28 mars 2019, au lieu d’y voir l’appel à l’application de la clause pénale, la renonciation à l’exécution du contrat étant acquise comme retenu ci-dessus.
Le 4 mars 2019, les intimés avaient adressé une mise en demeure aux appelants, avec un délai arrivant à échéance après la date à laquelle ils ont renoncé l’exécution, ce qui est admissible. 5.3.2 En ce qui concerne l’inexécution que les intimés ont fait valoir en recourant à la clause pénale, elle repose, selon les termes du courrier du 28 mars 2019, sur la circonstance que les appelants n’auraient « rien entrepris pour permettre une
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C/23085/2019 exécution conforme à leurs engagements contractuels », en « empêchant les entreprises d’intervenir dans le lot A5 ».
Dans leur appel joint, les intimés font valoir que les appelants auraient été « défaillants », pour avoir déclaré, le 8 février 2019, arrêter les travaux alors qu’ils étaient en capacité de les poursuivre, et pour avoir tiré faussement prétexte de ce qu’eux-mêmes n’auraient pas procédé aux choix nécessaires.
Il résulte des échanges de correspondance entre les parties que les intimés ont, dès janvier 2019, fait montre d’un manque de collaboration, refusant de procéder à la communication des informations nécessaires. Ils ont également posé leurs propres conditions s’agissant en particulier de la question du radiateur, sans prendre en compte que l’objet immobilier était non une maison individuelle mais un appartement dans un immeuble, ce qui nécessitait à l’évidence un examen de l’entier du bâtiment. Ce faisant, ils ont eux-mêmes été à la source du blocage du chantier, ce qui leur a été expliqué à de multiples reprises par les appelants, lesquels ont constamment offert de réaliser les prestations promises.
A cet égard, l’expertise a établi, s’agissant de l’ordre de réalisation des travaux, le bien-fondé des différentes étapes telles que déterminées par les appelants. Quant à l’architecte Q______, il a déclaré au Tribunal que le chantier aurait pu être terminé si les intimés avaient signé une décharge ou admis la pose du radiateur initialement prévu.
Dès lors, il doit être considéré que les appelants ont prouvé sinon l’exécution de leurs obligations, du moins l’offre de les réaliser. Cette offre n’a pas pu se concrétiser du fait du comportement des intimés, lesquels n’ont pas démontré une faute des appelants. A noter sur ce point que la conclusion de l’expertise, selon laquelle les radiateurs souhaités auraient eu des conséquences non seulement dans le logement concerné mais également dans l’appartement adjacent, établit la vision erronée des intimés, justifiant de la sorte la position des appelants, auxquels la faute n’incombe pas. Dans ces circonstances, les intimés ne sont pas fondés à obtenir des appelants le paiement des montants prévus dans la clause pénale, pas plus qu’un supposé dommage supplémentaire. Il n’y a donc pas lieu d’examiner les prétentions élevées au titre dudit dommage supplémentaire. 5.3.3 Le Tribunal a procédé, sans qu’aucune des parties n’ait évoqué la question, à une réduction de la peine conventionnelle, en prenant en considération sa proportion du prix de vente (17%) et la supposée différence de situations entre les parties.
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Comme le relèvent les appelants, les intimés n’ont pas requis de réduction de la peine conventionnelle stipulée par les parties. Cela étant, il est vrai que, les appelants ayant inutilement pris, entre autres, une conclusion constatatoire reconventionnelle portant sur le montant de 142'000 fr. devant leur rester acquis (apparemment traitée sans motivation par le Tribunal dans le déboutement général prévu au chiffre 6 du dispositif du jugement), les intimés ont conclu au déboutement des appelants des fins de leur demande reconventionnelle. Partant, et en dépit de ce que la conclusion constatatoire aurait dû être considérée comme irrecevable faute d’intérêt des appelants sur ce point, il pourrait être admis, comme l’a fait implicitement le premier juge, que les intimés auraient conclu au rejet total de la peine (permettant au juge, à teneur de la jurisprudence, d’entrer en matière sur une réduction de la peine conventionnelle même en l’absence de conclusions spécifiques sur ce point). En revanche, on cherche en vain dans les écritures de première instance trace d’un argument des intimés portant sur la quotité supposément trop élevée de la peine conventionnelle; les intimés ne soutiennent pas dans leur réponse à l’appel qu’ils y auraient songé devant le Tribunal, se limitant à approuver le raisonnement du premier juge.
En tout état, contrairement à ce qu’a considéré le Tribunal, il ne résulte pas des faits allégués par les intimés que la peine conventionnelle à leur charge aurait été excessive. Le premier juge n’a pas porté son attention sur l’entier de la clause convenue. Or, celle-ci prévoyait que les appelants supportaient pour leur part le double de la quotité à la charge des acheteurs, ce qui avait été convenu (pour partie) à leur requête expresse. Les appelants ont d’ailleurs rappelé cette clause dans leur mise en demeure du 4 mars 2019. C’est dire qu’ils apparaissent bien moins inexpérimentés dans le domaine des affaires que le Tribunal ne l’a supposé, étant relevé que leur situation économique reste inconnue (les divers engagements pris en sus du prix de vente de l’objet immobilier, en particulier la commande d’une cuisine pour 80'000 fr., laissant supputer certains moyens). Le contenu de leurs correspondances avec les appelants à partir de janvier 2019, dont le ton n’était exempt ni d’assurance ni de polémique, va dans le même sens, étant relevé que les appelants semblaient davantage ouverts à la discussion et aux accommodements, comme le démontre encore la proposition de rendez-vous du 15 février 2019 annulée sans motif. Aucune trace de dépendance particulière des intimés (suivant le chantier de très près et faisant fi des recommandations des professionnels, comme le démontre la question du radiateur) vis-à-vis des appelants, certes administrateurs d’une société anonyme active notamment dans l’immobilier, n’en résulte. Contrairement à l’appréciation du Tribunal, qui a erronément basé son raisonnement sur la résolution du contrat soutenue par les intimés et retenu une faute relative de ceux-ci du fait de n’avoir pas attendu la fin d’un délai, il apparaît que cette faute revêt une certaine importance. Il a en effet été considéré ci-dessus que les intimés avaient eux-mêmes provoqué la situation conduisant à ce que les
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C/23085/2019 appelants étaient limités dans leur offre de poursuivre leurs obligations d’exécution du contrat. La violation contractuelle était ainsi de leur fait. Tout bien considéré, compte tenu de la réserve dont le juge doit faire preuve lorsqu’il intervient dans les stipulations librement convenues par les parties, il n’apparaît pas que la peine conventionnelle aurait été d’une quotité si élevée qu'elle dépasserait toute mesure raisonnable, au point de n'être plus compatible avec le droit et l'équité.
Ainsi, la peine conventionnelle n’était pas excessive, de sorte qu’elle n’avait pas à être réduite. Le chiffre 1 du dispositif du jugement sera dès lors annulé. Il en ira de même des chiffres 2 et 3 dudit dispositif, qui en procèdent. 5.3.4 Les appelants reprochent encore au Tribunal d’avoir écarté leurs prétentions en dommages-intérêts supplémentaires, notamment faute de légitimation active. Sur ce dernier point, ils soutiennent qu’ils auraient eu le droit « de se substituer leur société pour garantir l’exécution du contrat litigieux ».
Les appelants ne disconviennent pas que les factures qu’ils ont produites à l’appui de la plupart des postes de leurs prétentions sont adressées à L______ SA (respectivement à M______ SA et à l’architecte, sans qu’ils ne relèvent ces points), ce qu’ils justifient par la circonstance que celle-ci étant, aux termes du contrat d’entreprise totale qu’ils avaient conclu avec elle, en charge de la réalisation des travaux, ils auraient le droit de « se substituer leur société ». Si l’existence du contrat d’entreprise totale est acquise, on ne distingue pas comment elle pallierait l’absence d’allégués de première instance des appelants relatifs à l’acquittement desdites factures (dont il n’a donc pas été prétendu, et encore moins démontré, que les appelants y auraient eux-mêmes procédé) ou, cas échéant, le rapport avec le prix total dû par eux à l’entrepreneur total (créant supposément « la dette commerciale » évoquée tardivement, et donc de façon irrecevable, pour la première fois en appel). La pièce 204 produite en appel ne serait en tout état pas propre à remplacer l’allégation nécessaire devant le premier juge, si bien que la question de sa recevabilité n’est pas décisive. Quant aux factures adressées aux deux autres tiers à la procédure, les appelants ne développent aucune explication à leur propos. Dès lors, ces derniers n’ont pas établi qu’ils auraient été titulaires des créances invoquées, ce qui suffit à écarter les conclusions susvisées. Il n’y a ainsi pas à examiner plus avant les critiques que les appelants adressent au raisonnement superfétatoire du premier juge.
Restaient ainsi, comme l’a retenu le Tribunal, les frais de charges de la PPE et d’abonnement, par 8'055 fr. 70 et 110 fr. 80 (étant précisé que les appelants ne critiquent pas le jugement qui, sans motivation, a écarté les frais bancaires par 14'241 fr. 67 et le poste des heures non projetées par 22'327 fr. 35, selon des factures pourtant adressées aux appelants, en leur qualité d’hoirs). En tout état, il
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C/23085/2019 s’agit de montants plus que largement couverts par la peine conventionnelle, de sorte que l’art. 161 al. 2 CO ne s’applique pas.
C’est ainsi à bon droit que le Tribunal a débouté les appelants de leurs prétentions reconventionnelles en dommage supplémentaire. 5.3.5 En définitive, au terme de la procédure d’appel, tant les intimés, demandeurs principaux, que les appelants, demandeurs reconventionnels se voient déboutés de toutes leurs conclusions respectives.
Il sera, après l’annulation du jugement, statué à nouveau dans ce sens. 6. S’il statue en réforme, le juge d'appel répartit en principe les frais de la procédure de première instance eu égard au sort en appel des conclusions initiales (arrêt du Tribunal fédéral 5A_106/2024 du 27 septembre 2024 consid. 3.4.2).
En l’occurrence, les deux parties ont succombé dans le principe de leurs conclusions, comme dans la quotité (200'500 fr. pour les intimés, 122'248 fr. 30) pour les appelants. Les frais judiciaires de 42'275 fr. 20, non contestés, seront dès lors mis à charge des parties, solidairement entre elles, à raison de la moitié (art. 106 al. 2 CPC). Les avances versées seront compensées, acquises à l’Etat de Genève. Il en résulte que les appelants seront condamnés à verser solidairement entre eux 1'523 fr. aux intimés, solidairement entre eux.
Les appelants obtiennent partiellement gain de cause, alors que les intimés succombent entièrement dans leur appel joint. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 21'600 fr. (art. 13, 17 35 RTFMC), seront dès lors supportés par les appelants à raison d’un tiers et par les intimés à raison de deux tiers (art. 106 al. 2 CPC), compensés à due concurrence avec les avances versées, acquises à l’Etat de Genève. Les appelants se verront rembourser 3'600 fr. par les Services financiers du Pouvoir judiciaire, tandis que les intimés seront condamnés à verser à ceux-ci ledit montant.
Pour les mêmes motifs, les intimés verseront aux appelants 15'000 fr. à titre de dépens réduits pour les deux instances (art. 84, 85, 90 RTFMC).
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C/23085/2019
PAR CES MOTIFS, La Chambre civile : A la forme : Déclare recevables l'appel interjeté par A______ et B______, ainsi que l’appel joint formé par D______ et E______, contre le jugement JTPI/10472/2025 rendu le 29 août 2025 par le Tribunal de première instance dans la cause C/23085/2019. Au fond : Annule ce jugement et statuant à nouveau : Déboute D______ et E______ des fins de leurs conclusions. Déboute A______ et B______ des fins de leurs conclusions. Arrête les frais judiciaires de première instance à 42'275 fr. 20, compensés avec les avances opérées, acquises à l’Etat de Genève, et les met à la charge de D______ et E______, solidairement entre eux, à raison de 21'137 fr. 10 et à celle de A______ et B______, solidairement entre eux, à raison de 21'137 fr. 10. Condamne A______ et B______, solidairement entre eux, à verser à D______ et E______, solidairement entre eux, 1'523 fr. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Sur les frais : Arrête les frais judiciaires d’appel à 21'600 fr., compensés avec les avances opérées, acquises à l’Etat de Genève, et les met à la charge de A______ et B______, solidairement entre eux, à raison de 7'200 fr. et à celle de D______ et E______, solidairement entre eux, à raison de 14'400 fr. Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à restituer 3'600 fr. à B______. Condamne D______ et E______, solidairement entre eux, à verser aux Services financiers du Pouvoir judiciaire 3'600 fr.
Condamne D______ et E______, solidairement entre eux, à verser à A______ et B______, solidairement entre eux, 15'000 fr. à titre de dépens de première instance et d’appel.
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C/23085/2019 Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Sylvie DROIN, Madame Pauline ERARD, juges; Madame Sandra CARRIER, greffière.
Le président : Ivo BUETTI
La greffière : Sandra CARRIER
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.