ACJC/1378/2026, Genf

Sachverhalt

d'office et apprécie librement les preuves. Toutefois, les parties ont le devoir de participer à l'établissement des faits et à l'administration des preuves (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2; 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a). Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure. Cette maxime ne doit toutefois pas être comprise comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux leur incombant : le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position. Il doit néanmoins interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des pièces, et s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. Son obligation ne va toutefois pas au- delà de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter (ATF 125 III 231 consid. 4a), pas plus qu'elle ne lui impose de conseiller les parties sur les questions de procédure (arrêt du Tribunal fédéral 5A_2/2013 du 6 mars 2013 consid. 4.2). 2.1.3 Dans le cadre de la procédure simplifiée, l’art. 245 al. 2 CPC dispose que si la demande est motivée, le tribunal fixe un délai au défendeur pour se prononcer par écrit. L’art. 246 al. 1 et 2 CPC précise que le tribunal décide des mesures à prendre pour que la cause puisse être liquidée autant que possible lors de la première audience; si les circonstances l’exigent, il peut ordonner un échange d’écritures et tenir des audiences d’instruction. L’art. 228 al. 1 et 2 CPC prévoit que les parties présentent leurs conclusions et les motivent une fois les débats principaux ouverts et que le tribunal leur donne l’occasion de répliquer et de dupliquer; cette disposition est applicable en procédure simplifiée (par renvoi de l’art. 219 CPC). Le Tribunal fédéral a reconnu pour la procédure ordinaire que les parties ont deux fois la possibilité de s’exprimer sans restriction, alors qu’elles ne peuvent ensuite être entendues qu’aux conditions restreintes de l’art. 229 al. 2 CPC. Ce principe vaut également, par analogie, pour la procédure simplifiée (ATF 144 III 117 consid. 2.2; 140 III 450 consid. 3.2; BOHNET, CPC Augmenté, 2025, n. 5 ad art. 245 CPC).

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C/18652/2024 Un droit aux débats principaux après l’échange d’écritures découle des dispositions régissant la procédure ordinaire (art. 228 CPC précité) qui s’appliquent en procédure simplifiée. Une renonciation aux débats principaux après un seul échange d’écritures viole le droit d’être entendu du défendeur sauf accord de celui-ci; un tel accord peut être oral, voire tacite, mais il ne faut pas l’admettre à la légère, en particulier pour un laïc, compte tenu du droit d’être entendu et du droit à une audience publique. Il convient, en particulier lorsque les parties sont profanes en matière légale, d’exiger du tribunal qu’il leur indique qu’il prendra sa décision sur la base des pièces remises si la tenue de débats oraux n’est pas demandée dans un certain délai; dans ce cas le silence des parties pourra être interprété comme renonciation aux débats. Savoir si une renonciation doit être admise lorsque s’applique la maxime inquisitoire sociale n’est pas tranchée par la jurisprudence fédérale (BOHNET, op. cit., n. 2 ad art. 246 CPC se référant à l’ATF 140 III 450 consid. 3.2). 2.1.4 Le droit d'être entendu est une garantie constitutionnelle de nature formelle, dont la violation entraîne, par principe, l'annulation de la décision attaquée, sans égard aux chances de succès du recours au fond (ATF 141 V 495 consid. 2.2; 140 I 99 consid. 8; 135 I 279 consid. 2.6.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_168/2022 du 10 juin 2022 consid. 5.1; BOHNET, op. cit., n. 18 ad art. 53 CPC; HALDY, in Commentaire romand Code de procédure civile, 2ème éd., 2019, n. 19 ad art. 53 CPC). En d'autres termes, si l'autorité précédente a violé des garanties formelles de procédure, la cassation de sa décision demeure la règle, dans la mesure où les justiciables peuvent, en principe, se prévaloir de la garantie du double degré de juridiction (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 et 2.7). L’admission de ce grief conduit au renvoi de la cause à l’instance précédente pour nouvelle décision (ATF 134 III 379 consid. 1.3; arrêt du Tribunal fédéral 5D_19/2018 du 14 février 2018 consid. 2.2). La jurisprudence fédérale admet cependant qu’un manquement au droit d’être entendu puisse être considéré comme réparé lorsque la partie lésée a bénéficié de la faculté de s'exprimer librement devant une autorité de recours, pour autant que celle-ci dispose du même pouvoir d'examen que l'autorité inférieure et puisse ainsi contrôler librement l'état de fait et les considérations juridiques de la décision attaquée (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; 135 I 279 consid. 2.6.1; 133 I 201 consid. 2.2). Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée; cela étant, une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; 137 I 195 consid. 2.3.2; 136 V 117 consid. 4.2.2.2; 133 I 201 consid. 2.2).

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C/18652/2024

2.2 2.2.1 Dans le cas d’espèce, en l’absence de toute audience, l’appelante n’a pas eu l’occasion de faire administrer ses moyens de preuve, tels que l’audition de témoins en lien avec les nuisances alléguées causées par sa voisine, ce qu’elle soutient dans son acte d’appel.

Dans la mesure où les premiers juges n’ont pas reconvoqué d’audience suite au courrier de l’appelante du 10 octobre 2025, ni formellement invité cette dernière – qui n’était de surcroît pas représentée par un avocat – à présenter par écrit d’éventuels moyens de preuve avant que la cause ne soit gardée à juger, son droit d’être entendue n’a pas été respecté.

Vu les moyens de preuve que l’appelante entendait faire valoir et compte tenu du fait que le Tribunal l’a déboutée de ses prétentions en réduction de loyer à compter du 1er février 2024, en lien avec les nuisances précitées, au motif que les éléments manquaient pour déterminer l’ampleur de celles-ci, ladite violation ne saurait être réparée en seconde instance.

Partant, l’appel sera admis sur ce point et la cause sera renvoyée au Tribunal pour instruction sur les nuisances alléguées par la locataire qui seraient causées par sa voisine du 3ème étage, G______, et nouvelle décision sur ce point.

2.2.2 En revanche, aucune violation du droit d’être entendu n’est soulevée en lien avec les quatre autres postes de nuisances alléguées par l’appelante, soit les travaux du chantier du F______, les travaux exceptionnels sur la rue 3______ lors du week- end de Pâques 2024, les travaux de démolition de trois barres d’immeubles sises à la rue 3______, et ceux en lien avec la rénovation d’appartements dans l’immeuble de la bailleresse.

Même à considérer que le droit d’être entendue de l’appelante ait pu être violé en première instance compte tenu de l’absence d’audience d’instruction et de l’absence d’une seconde occasion pour les parties de s’exprimer, conformément à la jurisprudence en la matière, dite violation serait, en tout état, réparée par-devant la Cour.

Au vu des pièces déjà versées à la procédure, des arguments que fait valoir la locataire en appel – lesquels n’apportent aucun élément probant complémentaire pour l’appréciation du litige au fond (cf. consid. 6.2.2 infra) – et du fait que l’appelante ne requiert pas l’administration de moyens de preuves particuliers, un renvoi de la cause au Tribunal concernant les quatre postes de nuisances précités constituerait une vaine formalité. 3. Les deux parties produisent des pièces nouvelles par-devant la Cour.

3.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien

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C/18652/2024 que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC).

3.2 En l'espèce, les pièces nos 3, 15 à 18, 21 à 24 et 26 à 29 produites en appel par l’appelante, à savoir des échanges de courriels avec la bailleresse et des avis de travaux émanant de celle-ci et des SIG, sont antérieures à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger, le 19 octobre 2025, de sorte qu’elles auraient pu être versées à la procédure en première instance. Partant, elles sont irrecevables devant la Cour. Il en va de même de la pièce n° 1 produite par l’intimée, datant du mois de septembre 2025.

Les pièces nos 24 et 26 à 29 et 1 à 7 produites par l’appelante à l’appui de son appel, respectivement de sa réponse à l’appel de l’intimée, sont des photos non datées, sur lesquelles les lieux ne sont pas précisés, et des extraits de courriels non datés, dont le destinataire et le contexte sont inconnus, de sorte qu’elles ne sont pas probantes in casu.

En tout état de cause, ces pièces n’apparaissent pas déterminantes pour l’issue du litige au vu des considérants qui suivent (cf. consid. 6 infra). 4. L’appelante a formulé un certain nombre de griefs contre l’état de faits retenu par le Tribunal. Celui-ci a été modifié et complété, en tant que de besoin, de manière à y intégrer tous les faits pertinents pour l’issue du présent litige. 5. L’appelante reproche au Tribunal d’avoir déclaré irrecevables ses conclusions en réduction de loyer pour les nuisances durant la période du 18 janvier 2021 au 18 décembre 2022. 5.1 En vertu des art. 59 al. 1 et 60 CPC, le Tribunal examine d'office si les conditions de recevabilité sont remplies et n'entre en matière que sur les demandes et requêtes satisfaisant à ces conditions. L’art. 59 al. 2 CPC contient un catalogue non exhaustif des conditions de recevabilité (Message du Conseil fédéral relatif au Code de procédure civile suisse, FF 2006 p. 6890). A teneur de l’art. 59 al. 2 let. e CPC, la requête est recevable pour autant que le litige ne fasse pas l’objet d’une décision entrée en force. 5.1.1 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a autorité de la chose jugée lorsque la prétention litigieuse est de contenu identique à celle ayant déjà fait l'objet d'un jugement passé en force (identité de l'objet du litige). Dans l'un et l'autre procès, les mêmes parties doivent avoir soumis au juge la même prétention en se basant sur les mêmes faits. L'identité des prétentions déduites en justice est déterminée par les conclusions de la demande et le complexe de faits sur lequel les conclusions se fondent (ATF 141 III 257 consid. 3.2; 140 III 278 consid. 3.3). L’autorité de la chose jugée est ainsi limitée à l'objet du litige, déterminé par le conglomérat de faits à la base de la prétention, tel que celle-ci peut être identifiée sur la base de la demande (la cause) et les conclusions prises (l'objet au sens étroit). Il n'est, en principe, pas nécessaire d'inclure la cause juridique dans la définition de

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C/18652/2024 l'objet du litige (BOHNET, in Commentaire romand, Code de procédure civile, 2ème éd., 2019, n. 125 ad art. 59 CPC). Il en résulte que l’autorité de chose jugée ne se rapporte pas seulement aux fondements de la prétention que le tribunal a examinés. Même si la demande est rejetée ensuite d’un examen incomplet, en raison de l’autorité de chose jugée de la décision, le demandeur ne peut s’adresser à aucun autre tribunal pour invoquer le fondement juridique qui n’a pas encore été examiné. Le seul fait que dans la seconde demande, le demandeur fonde ses prétentions sur un nouveau fondement juridique ne crée pas un nouvel objet du litige (arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2020 du 23 mars 2021 consid. 3 et 5.2.2). L’autorité de chose jugée d'une décision s'étend, selon le principe de la forclusion, à tout ce qui se rattache naturellement à la prétention individualisée et exclut l'invocation de tous les faits qui existaient déjà au moment de la décision, peu importe qu'ils aient été connus des parties, qu'elles les aient allégués ou que le juge les ait considérés comme prouvés (ATF 145 III 143, consid. 5.1, publié in JdT 2019 II 384; arrêt du Tribunal fédéral 4A_224/2017 du 27 juin 2017 consid. 2.3). 5.1.2 Par ailleurs, comme indiqué précédemment, les faits qui sont immédiatement connus du Tribunal sont des faits notoires (cf. consid. 1.5 supra). 5.2 En l’espèce, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir retenu, à tort, qu’elle avait signifié à la bailleresse les nuisances relatives au chantier du F______ le 19 décembre 2022. Elle soutient, en vain, avoir écrit à cette dernière le 28 septembre 2021 pour se plaindre des travaux de destruction des bâtiments et d’abattage d’arbres sur le site de l’ancienne caserne de H______ ainsi que des « nombreux déménagements qui [l’]empêchaient de [se] reposer ». Or, l’état de fait dont elle se plaint dans son acte d’appel a déjà fait l’objet de la procédure C/2______/2023, au terme de laquelle le Tribunal l’a déboutée de ses prétentions en réduction de loyer relatives au chantier du F______ pour la période antérieure au 19 décembre 2022. Dans la mesure où les prétentions de l’appelante en réduction de loyer de 15 % du 18 janvier 2021 au 18 décembre 2022 relèvent du même complexe de fait que dans la procédure susvisée, c’est à juste titre que les premiers juges ont déclaré sa requête irrecevable sur ce point. En effet, la problématique des nuisances liées au chantier du F______ pour cette période et celle des nuisances dans l’immeuble de la bailleresse provenant de rénovations d’appartements et de sa voisine pour cette même période, ont définitivement été réglées par jugement JTBL/457/2024 du 29 avril 2024. Cet aspect du litige revêt ainsi l’autorité de chose jugée. Le grief de l’appelante se révèle donc infondé. Le jugement attaqué sera ainsi confirmé sur ce point.

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C/18652/2024 6. Dans un chapitre intitulé « des faits notoires et de l’arbitraire des moyens de preuves », l’appelante reproche au Tribunal de ne pas avoir retenu en particulier les travaux exceptionnels de réhabilitation de la rivière K______ qui se sont déroulés lors du week-end de Pâques 2024, ni ceux en lien avec la destruction des trois barres d’immeubles (dont J______) à la rue 3______, dans son calcul de la quotité de la réduction de loyer accordée. En tant que faits notoires, ces travaux ne pouvaient être ignorés.

L’intimée fait grief au Tribunal d’avoir considéré que l’intensité des nuisances du chantier du quartier de H______ du F______ « pouvait être lissée sur une période allant du mois d’octobre 2022 au mois de décembre 2026 à 15 % » de réduction; cette quotité avait été définie arbitrairement dans la mesure où la deuxième phase du gros-œuvre relative à la construction de l’école de H______, avait débuté fin 2023-début 2024 mais ni sa durée, ni les nuisances en découlant, n’avaient été établies. Si une réduction de loyer devait être accordée à la locataire, elle ne devrait pas dépasser 10 % compte tenu de la jurisprudence énoncée dans le jugement querellé. Il était également fait grief aux premiers juges d’avoir retenu, de manière anticipée et contraire au droit, que la période de réduction de loyer accordée à la locataire s’étendait jusqu’au 31 décembre 2026, alors qu’au considérant 4c) du jugement attaqué ils avaient considéré qu’il était prématuré de se prononcer sur des nuisances futures. Sur ce dernier point, l’appelante admet une erreur dans le dispositif du jugement attaqué. 6.1 6.1.1 En vertu de l’art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. A teneur de l’art. 259a al. 1 let. b CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur notamment une réduction proportionnelle du loyer. L’art. 259d CO dispose que si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.

Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (ATF 135 III 345

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C/18652/2024 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 et 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4).

Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). 6.1.2 Les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussière, secousses) peuvent constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu importe qu'elles échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2; 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 consid. 2.1; 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a, in SJ 1997 p. 661; 4C.144/1985 du 24 septembre 1985 consid. 1b, in SJ 1986 p. 195). En cas de nuisances provenant d'un chantier ou de travaux de constructions voisins, une réduction de loyer n’est due par le bailleur que lorsque les nuisances excèdent, par leur nature, leur intensité et leur durée, ce qui peut être admis normalement dans l'utilisation d'un bien-fonds conformément aux règles générales du droit de voisinage, et cela même si les travaux entrepris sont parfaitement conformes à la loi (arrêts du Tribunal fédéral 5C.117/2005 du 16 août 2005 consid. 2.3; 4C.144/1985 du 24 septembre 1985 consid. 1c, in SJ 1986 p. 195). Un chantier voisin peut engendrer un défaut de la chose louée lorsqu’il atteint une ampleur dépassant les nuisances ordinaires admissibles dans la vie quotidienne en milieu urbain (ACJC/234/2003 du 10 mars 2003 in Cahiers du bail 2003 p. 54; ACJC/1257/2001 du 10 décembre 2001) Toute nuisance sonore ne constitue pas nécessairement un défaut de la chose louée. Encore faut-il que les désagréments excèdent les limites de la tolérance (arrêt du Tribunal fédéral 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2c et les références citées, in Cahiers du bail 2000, p. 21 ss). 6.1.3 Le droit à la réduction proportionnelle du loyer prend naissance au moment auquel le bailleur est informé de l’existence du défaut (art. 259d CO) et non au moment de la survenance du défaut (ATF 142 III 557 consid. 8.3.4, in JdT 2017 I 367; JEANNIN, La preuve en droit du bail, 2022, n. 1164). Il prend fin au moment de l’élimination du défaut ou de la fin du bail. L’élimination du défaut peut résulter de l’intervention du bailleur ou arriver par elle-même, p. ex. par le déménagement du voisin bruyant ou la fin du chantier (AUBERT, in Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 3ème éd., 2026, n. 16 ad art. 259d CO). C'est au locataire qui entend se prévaloir des articles 258 ss CO de prouver la date à laquelle le bailleur a eu connaissance du défaut et le fait que ce dernier réduit l'usage de la chose louée (art. 8 CC) (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 303, ch. 1.4; AUBERT, op. cit., n. 13 ad art. 259d CO; JEANNIN, op. cit., n. 1177).

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C/18652/2024 Dans le cadre d'une demande de réduction du loyer pour nuisances dues à un chantier voisin, c'est en règle générale par les plaintes des locataires que le bailleur est informé du caractère excessif des nuisances; à défaut de plaintes, le bailleur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut pas nécessairement en déduire qu'il s'agit d'un défaut. Il appartient au locataire qui entend se prévaloir dudit défaut de prouver la date à laquelle le bailleur a eu connaissance des inconvénients fondant sa demande de réduction (art. 8 CC; ACJC/117/2023 du 30 janvier 2023 consid. 3.2; ACJC/578/2009 du 11 mai 2009 consid. 5.2). Le droit à la réduction de loyer naît lorsque le locataire en fait la déclaration mais rétroagit au moment où le bailleur a eu connaissance du défaut. Le locataire pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130 III 504 consid. 5.1; AUBERT, op. cit., n. 40 ad art. 259d CO). 6.1.4 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2; 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 consid. 3.1). Tel est le cas notamment de nuisances d’intensité variable se prolongeant sur une longue période (p. ex. un chantier), car les preuves de l’intensité des nuisances et de l’entrave à l’usage ne peuvent pas être fournies au jour le jour (arrêts du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005; 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 consid. 3.3). Il est parfois difficile d’appliquer un strict calcul mathématique pour déterminer le pourcentage de réduction de loyer; le juge devra estimer l’importance des inconvénients subis par le locataire. Lorsque les défauts se cumulent, leurs effets sur la réduction de loyer peuvent être évalués dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010; DB 2005 n. 10 consid. 7 sur l’arrêt 4C.377/2004 précité : nuisances d’intensité variable se prolongeant sur une longue période; 4C.306/1998 du 28 mai 1999 consid. 4; 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b/aa : travaux effectués dans le cadre d’un chantier ayant engendré différents désagréments; AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l’usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s’agit pas

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C/18652/2024 de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l’usage prévu contractuellement dans le cas d’espèce (arrêts du Tribunal fédéral 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1 et 4C.377/2004 précité consid. 3.3; AUBERT, op. cit., n. 22 ad art. 259d CO). 6.1.5 En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de réduction de loyer sont en général compris selon la casuistique entre 10 % et 25 %. Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5 % à 10 % sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, n'empiètent généralement pas sur la période nocturne (ACJC/719/2021 du 7 juin 2021 consid. 3.1 et les références citées). En matière de baux d'habitation, la Cour a confirmé une diminution de loyer à hauteur de 20 %, pris en tant que taux moyen, pendant une année et demie à l'occasion d'importants travaux entrepris sur des voies et ses quais situés à 30 mètres du logement de la locataire et effectués momentanément 24 heures sur 24 ou le week-end. S'y étaient ajouté le chantier du CEVA et la construction d'une nouvelle ligne de tramway également à proximité de l'immeuble. La Cour a notamment retenu que le bruit généré par les chantiers était sensiblement plus gênant que celui de la circulation routière et ferroviaire auquel l'appartement était exposé. Durant la période concernée, le repos des habitants du quartier avait été particulièrement affecté par des travaux effectués pendant la nuit ou le week-end (ACJC/578/2009 du 11 mai 2009 consid. 4.2). Une réduction de loyer de 15 % a été accordée pour des nuisances liées au chantier du CEVA (travaux de gros-œuvre, puis de second œuvre, tunnel creusé, travaux de revêtement intérieur, travaux d'aménagement de l'espace public : nuisances des engins de chantier, vibrations, poussières, bruits et odeurs incommodants) (ACJC/700/2023 du 5 juin 2023). Dans un arrêt du 3 octobre 2022 (ACJC/1277/2022) relatif au chantier du CEVA, la Cour a considéré que ne violait pas le droit la fixation de la réduction de loyer faite par le Tribunal fixée en équité à 15 %, face à l'impossibilité de déterminer précisément l'ampleur de chaque nuisance et la temporalité de celles-ci et en particulier s'agissant de locaux dans lesquels était exercée une activité professionnelle. Une réduction de loyer de 15 % a été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de la poussière, des trépidations engendrées par plusieurs type de travaux, ce qui représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et celles plus calmes (ACJC/202/2013 du 18 février 2013 consid. 6.1). La Cour a accordé une réduction de 15 % durant 18 mois, en lien avec la construction d'une troisième voie ferroviaire par les CFF provoquant des nuisances inattendues de jour comme de nuit ainsi que divers problèmes d'accès au logement (ACJC/377/2007 du 2 avril 2007).

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C/18652/2024 Une réduction de 15 % a été octroyée en lien avec les nuisances d'un chantier voisin (bruit, poussière, trépidations), compte tenu du fait que ces dernières avaient été quelque peu réduites grâce aux mesures mises en place par le bailleur. Le taux de réduction arrêté sur toute la durée du chantier ne pouvait être qu'une moyenne, les périodes objectivement plus pénibles étant compensées par des phases plus calmes (ACJC/115/2006 du 6 février 2006). Une réduction de 10 % a été accordée lors de la rénovation de façades, de la création d'un ascenseur et de l'aménagement de combles, le chantier ayant impliqué la mise en place d'échafaudages et l'émanation de poussière et de bruit (arrêt ACJC/972/1999 du 4 octobre 1999). Une réduction de 10 % a été octroyée dans le cas de bruits intermittents d'intensité variable et odeurs de peinture (ACJC/683/1996 du 21 juin 1996), de travaux de rénovation légers dans l'immeuble voisin, dont le nettoyage de la façade a provoqué de la poussière et du bruit empêchant l’utilisation de la terrasse en été (ACJC/1257/2001 du 10 décembre 2001; ACJC/512/2020 du 6 avril 2020 consid. 4.1.1). 6.2 6.2.1 En l'espèce, s’agissant du chantier du F______, il ressort des pièces produites par l’appelante en première instance, notamment des avis de travaux, et des informations disponibles sur le site officiel de la [commune de] E______, que les travaux relatifs au nouveau quartier et à la nouvelle école de H______ se sont poursuivis sur le site de l’ancienne caserne à compter de la fin du mois de janvier 2024. Contrairement à ce que soutient l’intimée, il est établi que des travaux de terrassement, de gros-œuvre et de second-œuvre se sont déroulés dans le cadre du chantier de la nouvelle école dès mars 2024 jusqu’à ce que la cause soit gardée à juger en première instance en octobre 2025, à tout le moins. Une centrale à béton a été utilisée de septembre à novembre 2024, des travaux de dépose de palplanchers se sont déroulés en novembre 2024 également, ce qui a engendré des bruits et des vibrations pour les habitants des immeubles voisins, en sus des allers et venues de camions pour lesquels les habitants de l’immeuble concerné ont été informés qu’ils dureraient pendant toute la période du chantier, soit de mars 2026 à juillet 2026. En outre, la livraison des logements étant prévue pour le courant de l’année 2026, les travaux de construction de plusieurs bâtiments sur le site de l’ancienne caserne de H______ se sont poursuivis parallèlement à ce qui précède.

Dans ces circonstances, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les nuisances générées par le chantier susvisé ne pouvaient être qualifiées de nuisances « inévitablement liée à la vie urbaine », au vu de leur envergure. De plus, la quotité de la réduction de loyer prononcée par le Tribunal tient compte de la fréquence des nuisances générées par le chantier litigieux, de leur ampleur et du fait que certaines périodes des travaux ont été plus intenses que d’autres. Vu l’intensité

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C/18652/2024 variable des nuisances dans le cas d’espèce, se prolongeant sur une longue période, l’appréciation effectuée par les premiers juges est conforme à la jurisprudence fédérale et tient compte de la casuistique de la Cour de justice rappelée supra, de sorte qu’il se justifie d’octroyer une réduction de loyer net de 15 % à la locataire.

En revanche, comme le relèvent à juste titre les deux parties, l’octroi de la réduction de loyer susvisée ne saurait s’étendre jusqu’au 31 décembre 2026, étant donné qu’il est prématuré de se prononcer sur des nuisances futures dudit chantier, dont l’ampleur n’ont été ni alléguées, ni prouvées, au jour où la cause a été gardée à juger en première instance. C’est d’ailleurs le raisonnement auquel les premiers juges étaient parvenus aux termes du considérant 4c) du jugement attaqué, le dispositif de celui-ci étant à l’évidence entaché d’une erreur.

Compte tenu de ce qui précède et dans la mesure où il ressort du dossier que le Tribunal a gardé la cause à juger le 13 octobre 2025, le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera annulé et il sera statué à nouveau en ce sens que le loyer net de l’appartement litigieux est réduit de 15 % du 1er février 2024 au 13 octobre 2025.

6.2.2 S’agissant des travaux exceptionnels qui se sont déroulés durant le week-end de Pâques 2024 sur la rue 3______ en vue de la réhabilitation de K______ et du chantier relatif à la démolition de trois barres d’immeubles, dont celui de J______, l’appelante se limite à soutenir que le Tribunal aurait dû en tenir compte dans son calcul de réduction de loyer puisque – à bien la comprendre – ces éléments n’étaient pas à prouver car ils relèveraient de faits notoires. Tant dans ses écritures de premières instance qu’à teneur de son acte d’appel, elle se contente d’alléguer, de manière générale, que « de nombreux immeubles ont été détruits dans un proche périmètre avec des projets de densification massive », que « tout notre environnement a été modifié », que « la suppression de J______ à proximité a obligé les locataires à se déplacer jusqu’à la rue 5______ » ou encore que les travaux sur la rue 3______ ont engendré une circulation difficile. Or, elle ne prétend pas que les nuisances alléguées auraient impacté son quotidien. De plus, s’agissant des travaux lors du week-end de Pâques, il ne résulte pas du dossier que la locataire s’en serait plainte auprès de la bailleresse.

En tout état de cause, ces chantiers se situent à une distance de plus de 290 mètres de l’immeuble concerné et le logement de l’appelante ne donne pas directement sur la rue 3______, de sorte que les éventuels dérangements allégués ne sauraient être considérés comme excédant les inconvénients liés au milieu urbain et à son développement.

L’appelante évoque encore, de manière toute générale et sans développer son propos, des travaux d’aménagement de la voie verte ayant débuté en juillet 2025, la sécurisation de versants boisés aux abords de l’Arve, la rénovation de l’éclairage public et du réseau SIG, la plantation d’arbres en 2025 et 2026 et des travaux de démolition de béton avec une pelle mécanique en septembre et octobre 2025. Elle ne fait état ni de l’existence, ni de l’intensité des nuisances qu’elle aurait

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C/18652/2024 objectivement et subjectivement subies. Les éventuels dérangements ne sauraient, de toute façon, excéder les inconvénients liés à la vie urbaine.

Enfin, l’appelante ne fournit aucun indice des nuisances alléguées en lien avec la rénovation d’appartements dans l’immeuble litigieux, ni celle de leur fréquence et intensité. Même à considérer que les pièces nouvellement produites en appel aient été recevables (cf. consid. 3.2 supra), elles n’apportent aucun élément pertinent pour l’issue du litige. En effet, déjà en première instance, l’appelante a produit des photos montrant notamment des gravats empilés dans des seaux, stockés manifestement dans un hall d’entrée, sans toutefois exposer les nuisances qu’elle aurait subies en lien avec ce qui précède. Dans ces circonstances, l’appelante ne saurait se prévaloir d’une quelconque réduction de loyer en lien avec les trois postes de nuisances examinés ci-dessus. Compte tenu de ce qui précède et en l’absence de tout autre grief à l’encontre du jugement entrepris, notamment s’agissant du rejet des conclusions en versement d’une indemnité pour tort moral et en dommages-intérêts, celui-ci sera confirmé pour le surplus. 7. À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

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PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevables l’appel interjeté par A______ le 18 novembre 2025 et l’appel interjeté par FONDATION B______ le 20 novembre 2025 contre le jugement JTBL/1087/2025 rendu le 21 octobre 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/18652/2024. Au fond : Annule le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris et, statuant à nouveau sur ce point : Réduit de 15 %, du 1er février 2024 au 13 octobre 2025, le loyer net de l’appartement de deux pièces loué par A______, situé au 2ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ [au quartier] D______ (Genève). Condamne FONDATION B______ à restituer à A______ le trop-perçu de loyer en découlant. Annule le jugement entrepris en tant qu’il déboute A______ de ses conclusions en réduction de loyer relatives aux nuisances provoquées par le comportement de sa voisine, G______. Renvoie la cause au Tribunal pour instruction et nouvelle décision sur ce point. Confirme le jugement entrepris pour le surplus. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevena PULJIC et Monsieur Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière.

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

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Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.

Erwägungen (31 Absätze)

E. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). La valeur litigieuse correspond au montant réclamé à titre de diminution de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_174/2009 du 8 juillet 2009 consid. 1.1).

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).

Si la durée des revenus et prestations périodiques est indéterminée ou illimitée, le capital est constitué du montant annuel du revenu ou de la prestation multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). Il ne suffit toutefois pas que la durée ne puisse être fixée avec précision pour la qualifier d’indéterminée; si la prestation ou le revenu est dû pour une durée vraisemblablement inférieure à vingt ans, il conviendra alors de se fonder sur la valeur capitalisée pour la durée probable si, selon toute vraisemblance, le défaut sera réparé avant vingt ans (arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2002 du 31 mai 2002 consid. 1b; AUBERT in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 3ème éd., 2026, n. 46 ad art. 259d CO).

E. 1.2 En l'espèce, les deux parties ont formé appel; ceux-ci seront traités dans la même décision.

A teneur de ses dernières conclusions de première instance, la locataire a requis le paiement d’une indemnité de 15'000 fr. pour tort moral et dommages-intérêts, une réduction de loyer de 15 % du 18 janvier 2021 au 18 décembre 2022, soit un montant de 2'035 fr. 50 (15 % de 590 fr. par mois sur une période de 23 mois), ainsi qu’une réduction de loyer de 35 % « dès le 1er février 2024 ». Compte tenu des principes jurisprudentiels rappelés ci-dessus et des faits ressortant du dossier, la Cour retiendra – pour déterminer la valeur litigieuse dans la présente cause – que la durée probable du défaut allégué jusqu’à son élimination est arrêtée au 31 décembre 2027, date estimée pour la livraison complète des ouvrages du quartier « rue 1______ » dans le cadre du projet F______. Dès lors, la valeur litigieuse du dernier poste requis par la locataire se chiffre à 9'705 fr. 50 (35 % de 590 fr. par mois sur une période de 47 mois).

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La valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr. (soit 26'741 fr. in casu), la voie de l’appel est ouverte.

E. 1.3 Interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 143 al. 1 et 311 al. 1 CPC), les appels des deux parties sont recevables.

Par simplification, la locataire sera désignée dans la suite du présent arrêt en qualité d’appelante et la bailleresse en qualité d’intimée.

E. 1.4 La valeur litigieuse étant inférieure à 30'000 fr., la procédure simplifiée est applicable en l’espèce (art. 243 al. 1 CPC).

E. 1.5 A teneur de l’art. 151 CPC, les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et les règles d’expérience généralement reconnues ne doivent pas être prouvés. Les faits qui sont immédiatement connus du Tribunal, notamment parce qu'ils ressortent d'une autre procédure entre les mêmes parties, peuvent être pris en considération même en l'absence d'allégation ou d'offre de preuve correspondante; il s'agit en effet de faits notoires qui n'ont pas à être prouvés et ne peuvent pas être considérés comme nouveaux (ATF 143 II 224 consid. 5.1; arrêts du Tribunal fédéral 5A_252/2021 du 8 novembre 2021 consid. 2.3 et 5A_610/2016 du 3 mai 2017 consid. 3.1).

E. 1.6 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).

E. 2 Dans un grief d’ordre formel qu’il convient d’examiner en premier lieu, l’appelante se plaint d’une violation de son droit d’être entendue, reprochant au Tribunal d’avoir renoncé à convoquer les parties à une audience de débats d’instruction, premières plaidoiries et débats principaux, après un seul échange d’écritures. Suite à l’annulation de deux audiences, elle n’avait pas été en mesure de présenter des témoins s’agissant des nuisances causées par sa voisine de l’étage au-dessus; le Tribunal avait ainsi forgé sa propre conviction sans connaître notamment la maladie mentale dont souffrait cette dernière.

E. 2.1.1 Le droit d'être entendu garanti par les art. 53 CPC et 29 al. 2 Cst. comprend

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E. 2.1.2 Lorsque la maxime inquisitoire sociale est applicable, le Tribunal n'est pas lié par les offres de preuves et par les allégués de fait des parties. Il établit les faits d'office et apprécie librement les preuves. Toutefois, les parties ont le devoir de participer à l'établissement des faits et à l'administration des preuves (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2; 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a). Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure. Cette maxime ne doit toutefois pas être comprise comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux leur incombant : le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position. Il doit néanmoins interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des pièces, et s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. Son obligation ne va toutefois pas au- delà de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter (ATF 125 III 231 consid. 4a), pas plus qu'elle ne lui impose de conseiller les parties sur les questions de procédure (arrêt du Tribunal fédéral 5A_2/2013 du 6 mars 2013 consid. 4.2).

E. 2.1.3 Dans le cadre de la procédure simplifiée, l’art. 245 al. 2 CPC dispose que si la demande est motivée, le tribunal fixe un délai au défendeur pour se prononcer par écrit. L’art. 246 al. 1 et 2 CPC précise que le tribunal décide des mesures à prendre pour que la cause puisse être liquidée autant que possible lors de la première audience; si les circonstances l’exigent, il peut ordonner un échange d’écritures et tenir des audiences d’instruction. L’art. 228 al. 1 et 2 CPC prévoit que les parties présentent leurs conclusions et les motivent une fois les débats principaux ouverts et que le tribunal leur donne l’occasion de répliquer et de dupliquer; cette disposition est applicable en procédure simplifiée (par renvoi de l’art. 219 CPC). Le Tribunal fédéral a reconnu pour la procédure ordinaire que les parties ont deux fois la possibilité de s’exprimer sans restriction, alors qu’elles ne peuvent ensuite être entendues qu’aux conditions restreintes de l’art. 229 al. 2 CPC. Ce principe vaut également, par analogie, pour la procédure simplifiée (ATF 144 III 117 consid. 2.2; 140 III 450 consid. 3.2; BOHNET, CPC Augmenté, 2025, n. 5 ad art. 245 CPC).

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E. 2.1.4 Le droit d'être entendu est une garantie constitutionnelle de nature formelle, dont la violation entraîne, par principe, l'annulation de la décision attaquée, sans égard aux chances de succès du recours au fond (ATF 141 V 495 consid. 2.2; 140 I 99 consid. 8; 135 I 279 consid. 2.6.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_168/2022 du 10 juin 2022 consid. 5.1; BOHNET, op. cit., n. 18 ad art. 53 CPC; HALDY, in Commentaire romand Code de procédure civile, 2ème éd., 2019, n. 19 ad art. 53 CPC). En d'autres termes, si l'autorité précédente a violé des garanties formelles de procédure, la cassation de sa décision demeure la règle, dans la mesure où les justiciables peuvent, en principe, se prévaloir de la garantie du double degré de juridiction (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 et 2.7). L’admission de ce grief conduit au renvoi de la cause à l’instance précédente pour nouvelle décision (ATF 134 III 379 consid. 1.3; arrêt du Tribunal fédéral 5D_19/2018 du 14 février 2018 consid. 2.2). La jurisprudence fédérale admet cependant qu’un manquement au droit d’être entendu puisse être considéré comme réparé lorsque la partie lésée a bénéficié de la faculté de s'exprimer librement devant une autorité de recours, pour autant que celle-ci dispose du même pouvoir d'examen que l'autorité inférieure et puisse ainsi contrôler librement l'état de fait et les considérations juridiques de la décision attaquée (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; 135 I 279 consid. 2.6.1; 133 I 201 consid. 2.2). Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée; cela étant, une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; 137 I 195 consid. 2.3.2; 136 V 117 consid. 4.2.2.2; 133 I 201 consid. 2.2).

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C/18652/2024

E. 2.2.1 Dans le cas d’espèce, en l’absence de toute audience, l’appelante n’a pas eu l’occasion de faire administrer ses moyens de preuve, tels que l’audition de témoins en lien avec les nuisances alléguées causées par sa voisine, ce qu’elle soutient dans son acte d’appel.

E. 2.2.2 En revanche, aucune violation du droit d’être entendu n’est soulevée en lien avec les quatre autres postes de nuisances alléguées par l’appelante, soit les travaux du chantier du F______, les travaux exceptionnels sur la rue 3______ lors du week- end de Pâques 2024, les travaux de démolition de trois barres d’immeubles sises à la rue 3______, et ceux en lien avec la rénovation d’appartements dans l’immeuble de la bailleresse.

E. 3 Les deux parties produisent des pièces nouvelles par-devant la Cour.

E. 3.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien

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C/18652/2024 que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC).

E. 3.2 En l'espèce, les pièces nos 3, 15 à 18, 21 à 24 et 26 à 29 produites en appel par l’appelante, à savoir des échanges de courriels avec la bailleresse et des avis de travaux émanant de celle-ci et des SIG, sont antérieures à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger, le 19 octobre 2025, de sorte qu’elles auraient pu être versées à la procédure en première instance. Partant, elles sont irrecevables devant la Cour. Il en va de même de la pièce n° 1 produite par l’intimée, datant du mois de septembre 2025.

En tout état de cause, ces pièces n’apparaissent pas déterminantes pour l’issue du litige au vu des considérants qui suivent (cf. consid. 6 infra).

E. 4 L’appelante a formulé un certain nombre de griefs contre l’état de faits retenu par le Tribunal. Celui-ci a été modifié et complété, en tant que de besoin, de manière à y intégrer tous les faits pertinents pour l’issue du présent litige.

E. 5 L’appelante reproche au Tribunal d’avoir déclaré irrecevables ses conclusions en réduction de loyer pour les nuisances durant la période du 18 janvier 2021 au 18 décembre 2022.

E. 5.1 En vertu des art. 59 al. 1 et 60 CPC, le Tribunal examine d'office si les conditions de recevabilité sont remplies et n'entre en matière que sur les demandes et requêtes satisfaisant à ces conditions. L’art. 59 al. 2 CPC contient un catalogue non exhaustif des conditions de recevabilité (Message du Conseil fédéral relatif au Code de procédure civile suisse, FF 2006 p. 6890). A teneur de l’art. 59 al. 2 let. e CPC, la requête est recevable pour autant que le litige ne fasse pas l’objet d’une décision entrée en force.

E. 5.1.1 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a autorité de la chose jugée lorsque la prétention litigieuse est de contenu identique à celle ayant déjà fait l'objet d'un jugement passé en force (identité de l'objet du litige). Dans l'un et l'autre procès, les mêmes parties doivent avoir soumis au juge la même prétention en se basant sur les mêmes faits. L'identité des prétentions déduites en justice est déterminée par les conclusions de la demande et le complexe de faits sur lequel les conclusions se fondent (ATF 141 III 257 consid. 3.2; 140 III 278 consid. 3.3). L’autorité de la chose jugée est ainsi limitée à l'objet du litige, déterminé par le conglomérat de faits à la base de la prétention, tel que celle-ci peut être identifiée sur la base de la demande (la cause) et les conclusions prises (l'objet au sens étroit). Il n'est, en principe, pas nécessaire d'inclure la cause juridique dans la définition de

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E. 5.1.2 Par ailleurs, comme indiqué précédemment, les faits qui sont immédiatement connus du Tribunal sont des faits notoires (cf. consid. 1.5 supra).

E. 5.2 En l’espèce, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir retenu, à tort, qu’elle avait signifié à la bailleresse les nuisances relatives au chantier du F______ le 19 décembre 2022. Elle soutient, en vain, avoir écrit à cette dernière le 28 septembre 2021 pour se plaindre des travaux de destruction des bâtiments et d’abattage d’arbres sur le site de l’ancienne caserne de H______ ainsi que des « nombreux déménagements qui [l’]empêchaient de [se] reposer ». Or, l’état de fait dont elle se plaint dans son acte d’appel a déjà fait l’objet de la procédure C/2______/2023, au terme de laquelle le Tribunal l’a déboutée de ses prétentions en réduction de loyer relatives au chantier du F______ pour la période antérieure au 19 décembre 2022. Dans la mesure où les prétentions de l’appelante en réduction de loyer de 15 % du 18 janvier 2021 au 18 décembre 2022 relèvent du même complexe de fait que dans la procédure susvisée, c’est à juste titre que les premiers juges ont déclaré sa requête irrecevable sur ce point. En effet, la problématique des nuisances liées au chantier du F______ pour cette période et celle des nuisances dans l’immeuble de la bailleresse provenant de rénovations d’appartements et de sa voisine pour cette même période, ont définitivement été réglées par jugement JTBL/457/2024 du 29 avril 2024. Cet aspect du litige revêt ainsi l’autorité de chose jugée. Le grief de l’appelante se révèle donc infondé. Le jugement attaqué sera ainsi confirmé sur ce point.

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C/18652/2024

E. 6 Dans un chapitre intitulé « des faits notoires et de l’arbitraire des moyens de preuves », l’appelante reproche au Tribunal de ne pas avoir retenu en particulier les travaux exceptionnels de réhabilitation de la rivière K______ qui se sont déroulés lors du week-end de Pâques 2024, ni ceux en lien avec la destruction des trois barres d’immeubles (dont J______) à la rue 3______, dans son calcul de la quotité de la réduction de loyer accordée. En tant que faits notoires, ces travaux ne pouvaient être ignorés.

E. 6.1.1 En vertu de l’art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. A teneur de l’art. 259a al. 1 let. b CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur notamment une réduction proportionnelle du loyer. L’art. 259d CO dispose que si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.

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C/18652/2024 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 et 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4).

E. 6.1.2 Les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussière, secousses) peuvent constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu importe qu'elles échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2; 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 consid. 2.1; 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a, in SJ 1997 p. 661; 4C.144/1985 du 24 septembre 1985 consid. 1b, in SJ 1986 p. 195). En cas de nuisances provenant d'un chantier ou de travaux de constructions voisins, une réduction de loyer n’est due par le bailleur que lorsque les nuisances excèdent, par leur nature, leur intensité et leur durée, ce qui peut être admis normalement dans l'utilisation d'un bien-fonds conformément aux règles générales du droit de voisinage, et cela même si les travaux entrepris sont parfaitement conformes à la loi (arrêts du Tribunal fédéral 5C.117/2005 du 16 août 2005 consid. 2.3; 4C.144/1985 du 24 septembre 1985 consid. 1c, in SJ 1986 p. 195). Un chantier voisin peut engendrer un défaut de la chose louée lorsqu’il atteint une ampleur dépassant les nuisances ordinaires admissibles dans la vie quotidienne en milieu urbain (ACJC/234/2003 du 10 mars 2003 in Cahiers du bail 2003 p. 54; ACJC/1257/2001 du 10 décembre 2001) Toute nuisance sonore ne constitue pas nécessairement un défaut de la chose louée. Encore faut-il que les désagréments excèdent les limites de la tolérance (arrêt du Tribunal fédéral 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2c et les références citées, in Cahiers du bail 2000, p. 21 ss).

E. 6.1.3 Le droit à la réduction proportionnelle du loyer prend naissance au moment auquel le bailleur est informé de l’existence du défaut (art. 259d CO) et non au moment de la survenance du défaut (ATF 142 III 557 consid. 8.3.4, in JdT 2017 I 367; JEANNIN, La preuve en droit du bail, 2022, n. 1164). Il prend fin au moment de l’élimination du défaut ou de la fin du bail. L’élimination du défaut peut résulter de l’intervention du bailleur ou arriver par elle-même, p. ex. par le déménagement du voisin bruyant ou la fin du chantier (AUBERT, in Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 3ème éd., 2026, n. 16 ad art. 259d CO). C'est au locataire qui entend se prévaloir des articles 258 ss CO de prouver la date à laquelle le bailleur a eu connaissance du défaut et le fait que ce dernier réduit l'usage de la chose louée (art. 8 CC) (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 303, ch. 1.4; AUBERT, op. cit., n. 13 ad art. 259d CO; JEANNIN, op. cit., n. 1177).

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E. 6.1.4 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2; 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 consid. 3.1). Tel est le cas notamment de nuisances d’intensité variable se prolongeant sur une longue période (p. ex. un chantier), car les preuves de l’intensité des nuisances et de l’entrave à l’usage ne peuvent pas être fournies au jour le jour (arrêts du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005; 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 consid. 3.3). Il est parfois difficile d’appliquer un strict calcul mathématique pour déterminer le pourcentage de réduction de loyer; le juge devra estimer l’importance des inconvénients subis par le locataire. Lorsque les défauts se cumulent, leurs effets sur la réduction de loyer peuvent être évalués dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010; DB 2005 n. 10 consid. 7 sur l’arrêt 4C.377/2004 précité : nuisances d’intensité variable se prolongeant sur une longue période; 4C.306/1998 du 28 mai 1999 consid. 4; 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b/aa : travaux effectués dans le cadre d’un chantier ayant engendré différents désagréments; AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l’usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s’agit pas

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E. 6.1.5 En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de réduction de loyer sont en général compris selon la casuistique entre 10 % et 25 %. Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5 % à

E. 6.2.1 En l'espèce, s’agissant du chantier du F______, il ressort des pièces produites par l’appelante en première instance, notamment des avis de travaux, et des informations disponibles sur le site officiel de la [commune de] E______, que les travaux relatifs au nouveau quartier et à la nouvelle école de H______ se sont poursuivis sur le site de l’ancienne caserne à compter de la fin du mois de janvier 2024. Contrairement à ce que soutient l’intimée, il est établi que des travaux de terrassement, de gros-œuvre et de second-œuvre se sont déroulés dans le cadre du chantier de la nouvelle école dès mars 2024 jusqu’à ce que la cause soit gardée à juger en première instance en octobre 2025, à tout le moins. Une centrale à béton a été utilisée de septembre à novembre 2024, des travaux de dépose de palplanchers se sont déroulés en novembre 2024 également, ce qui a engendré des bruits et des vibrations pour les habitants des immeubles voisins, en sus des allers et venues de camions pour lesquels les habitants de l’immeuble concerné ont été informés qu’ils dureraient pendant toute la période du chantier, soit de mars 2026 à juillet 2026. En outre, la livraison des logements étant prévue pour le courant de l’année 2026, les travaux de construction de plusieurs bâtiments sur le site de l’ancienne caserne de H______ se sont poursuivis parallèlement à ce qui précède.

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E. 6.2.2 S’agissant des travaux exceptionnels qui se sont déroulés durant le week-end de Pâques 2024 sur la rue 3______ en vue de la réhabilitation de K______ et du chantier relatif à la démolition de trois barres d’immeubles, dont celui de J______, l’appelante se limite à soutenir que le Tribunal aurait dû en tenir compte dans son calcul de réduction de loyer puisque – à bien la comprendre – ces éléments n’étaient pas à prouver car ils relèveraient de faits notoires. Tant dans ses écritures de premières instance qu’à teneur de son acte d’appel, elle se contente d’alléguer, de manière générale, que « de nombreux immeubles ont été détruits dans un proche périmètre avec des projets de densification massive », que « tout notre environnement a été modifié », que « la suppression de J______ à proximité a obligé les locataires à se déplacer jusqu’à la rue 5______ » ou encore que les travaux sur la rue 3______ ont engendré une circulation difficile. Or, elle ne prétend pas que les nuisances alléguées auraient impacté son quotidien. De plus, s’agissant des travaux lors du week-end de Pâques, il ne résulte pas du dossier que la locataire s’en serait plainte auprès de la bailleresse.

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C/18652/2024 objectivement et subjectivement subies. Les éventuels dérangements ne sauraient, de toute façon, excéder les inconvénients liés à la vie urbaine.

* * * * *

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C/18652/2024

Indication des voies de recours :

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C/18652/2024

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.

E. 10 % sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, n'empiètent généralement pas sur la période nocturne (ACJC/719/2021 du 7 juin 2021 consid. 3.1 et les références citées). En matière de baux d'habitation, la Cour a confirmé une diminution de loyer à hauteur de 20 %, pris en tant que taux moyen, pendant une année et demie à l'occasion d'importants travaux entrepris sur des voies et ses quais situés à 30 mètres du logement de la locataire et effectués momentanément 24 heures sur 24 ou le week-end. S'y étaient ajouté le chantier du CEVA et la construction d'une nouvelle ligne de tramway également à proximité de l'immeuble. La Cour a notamment retenu que le bruit généré par les chantiers était sensiblement plus gênant que celui de la circulation routière et ferroviaire auquel l'appartement était exposé. Durant la période concernée, le repos des habitants du quartier avait été particulièrement affecté par des travaux effectués pendant la nuit ou le week-end (ACJC/578/2009 du 11 mai 2009 consid. 4.2). Une réduction de loyer de 15 % a été accordée pour des nuisances liées au chantier du CEVA (travaux de gros-œuvre, puis de second œuvre, tunnel creusé, travaux de revêtement intérieur, travaux d'aménagement de l'espace public : nuisances des engins de chantier, vibrations, poussières, bruits et odeurs incommodants) (ACJC/700/2023 du 5 juin 2023). Dans un arrêt du 3 octobre 2022 (ACJC/1277/2022) relatif au chantier du CEVA, la Cour a considéré que ne violait pas le droit la fixation de la réduction de loyer faite par le Tribunal fixée en équité à 15 %, face à l'impossibilité de déterminer précisément l'ampleur de chaque nuisance et la temporalité de celles-ci et en particulier s'agissant de locaux dans lesquels était exercée une activité professionnelle. Une réduction de loyer de 15 % a été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de la poussière, des trépidations engendrées par plusieurs type de travaux, ce qui représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et celles plus calmes (ACJC/202/2013 du 18 février 2013 consid. 6.1). La Cour a accordé une réduction de 15 % durant 18 mois, en lien avec la construction d'une troisième voie ferroviaire par les CFF provoquant des nuisances inattendues de jour comme de nuit ainsi que divers problèmes d'accès au logement (ACJC/377/2007 du 2 avril 2007).

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Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 24 août 2026

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE C/18652/2024 ACJC/1378/2026 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU 14 JUILLET 2026

Entre Madame A______, domiciliée ______ [GE], appelante et intimée d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 octobre 2025, et FONDATION B______, sise ______ [GE], appelante et intimée, représentée par [la régie] C______, ______ [GE].

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C/18652/2024 EN FAIT A.

a. Par jugement JTBL/1087/2025 du 21 octobre 2025, reçu par les parties les 22 et 23 octobre 2025, le Tribunal de baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré irrecevables les conclusions prises [par A______] en réduction de loyer de 15 % du 18 janvier 2021 au 18 décembre 2022 (ch. 1 du dispositif), réduit de 15 % du 1er février 2024 au 31 décembre 2026 le loyer de l’appartement de deux pièces loué par A______ au 2ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ [au quartier] D______ [GE] (ch. 2), condamné la FONDATION B______ à restituer à cette dernière le trop-perçu de loyer en découlant (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5).

b. En substance, le Tribunal a retenu que la problématique des nuisances relatives au chantier du projet urbain de la [commune de] E______ [GE] F______ (ci-après : F______) pour la période du 18 janvier 2021 au 18 décembre 2022 et celle relative à la réfection de l’appartement de A______, suite à des dégâts d’eau, avaient été examinées dans le cadre de la procédure C/2______/2023 et définitivement réglées dans le jugement JTBL/457/2024 du 29 avril 2024, décision qui avait acquis autorité de chose jugée. Dès lors, ses conclusions en réduction de loyer de 15 % pour la période précitée étaient irrecevables.

Par ailleurs, l’octroi d’une réduction de son loyer de 15 % se justifiait pour la période du 1er février 2024 au 31 décembre 2026, en raison des nuisances liées au chantier du F______, dont l’existence et l’intensité ne pouvaient être niées au vu de l’ampleur des travaux entrepris; il était indéniable que les travaux généraient du bruit, des vibrations et de la poussière péjorant le cadre de vie environnant l’immeuble litigieux. La réduction de loyer devait être accordée à compter du 1er février 2024, à savoir dans le prolongement de la période de réduction octroyée à teneur du jugement JTBL/457/2024 du 29 avril 2024 (C/2______/2023), et arrêtée au moment où la présente cause avait été gardée à juger en première instance, le 17 octobre 2025, dans la mesure où il était prématuré de se prononcer sur les nuisances futures du chantier.

Aucune réduction de loyer ne pouvait être octroyée en rapport avec les travaux exceptionnels ayant eu lieu à la rue 3______ durant le week-end de Pâques 2024, en lien avec ceux de démolition et de reconstruction d’immeubles à la rue 3______, en lien avec la rénovation d’appartements dans l’immeuble litigieux, ni en lien avec les bruits provenant de l’appartement d’une voisine, la locataire n’ayant pas démontré la réalité, l’ampleur, respectivement la fréquence des nuisances alléguées.

Enfin, la locataire devait être déboutée de sa demande en versement d’une indemnité pour tort moral et de dommages-intérêts dans la mesure où aucune faute ne pouvait être retenue à l’encontre de la bailleresse en lien avec le chantier du F______, la locataire n’ayant au surplus pas prouvé le préjudice allégué ni le lien de causalité avec les nuisances constatées.

- 3/25 -

C/18652/2024 B.

a. Par acte déposé le 18 novembre 2025 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : l’appelante ou la locataire) a formé appel de ce jugement. Elle a pris les conclusions suivantes :

« - Réexaminer l’affaire sur le fond, les faits et le droit;

- Annuler et/ou modifier la décision;

- Réduire le loyer de 15 % du 18 janvier 2021 au 18 décembre 2022;

- Réduire le loyer de 35 % dès le 1er février 2024 concernant les nuisances chantiers;

- Réduire le loyer de 25 % avant et/ou depuis le 1er février 2024 concernant les nuisances de [la voisine] Madame G______;

- Accorder à A______ une indemnité à titre de tort moral et de dommages et intérêts de 15'000 fr.;

- Rembourser le trop-perçu du loyer à l’appelante […] ».

A l’appui de ses écritures d’appel, elle a produit plusieurs pièces nouvelles, à savoir des courriels adressés à la bailleresse les 30 novembre 2020, 28 septembre 2021, 27 janvier et 14 février 2025 (pièces nos 3, 15, 17 et 18), un courrier de cette dernière du 28 août 2024 (pièce n° 21), des avis de travaux des SIG et de la bailleresse des mois de septembre 2024 et 2025 (pièces nos 22 et 23), ainsi que plusieurs photos non datées de travaux, dont les lieux ne sont pas précisés (pièces nos 24 et 26 à 29).

b. Par acte expédié le 20 novembre 2025, FONDATION B______ (ci-après : l’intimée ou la bailleresse) a également formé appel du jugement du Tribunal susvisé. Elle a conclu, principalement, à l’annulation du chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris et à sa confirmation pour le surplus et, subsidiairement, à l’annulation du chiffre 2 du dispositif de celui-ci et à ce que le loyer de l’appartement litigieux soit réduit de 10 % du 1er février 2024 au 31 octobre 2025.

c. Le 16 décembre 2025, la locataire a répondu à l’appel formé par la bailleresse, sans conclure formellement à son rejet, persistant intégralement dans ses propres conclusions d’appel.

Elle a produit des pièces nouvelles, soit notamment plusieurs photos non datées de travaux, de boîtes aux lettres, de halls d’immeubles, dont les lieux ne sont pas précisés (pièces nos 1 à 6), ainsi que des extraits de courriels non datés et dont le destinataire n’est pas mentionné (pièce n° 7).

d. Par réplique du 21 janvier 2026, la bailleresse a invité la Cour à déclarer irrecevable la réponse de la locataire, faute de conclusions formelles, et a persisté dans ses conclusions d’appel pour le surplus.

A l’appui de son écriture, elle a produit une pièce nouvelle, soit un chargé de pièces daté du 25 septembre 2025 déposé par G______ dans une procédure en contestation

- 4/25 -

C/18652/2024 de congé, référencée sous n° C/4______/2025, l’opposant à cette dernière (pièce n° 1).

e. Les parties ont été avisées le 6 mars 2026 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :

a. Le 3 mai 2007, A______, en qualité de locataire, d’une part, et FONDATION B______, en qualité de bailleresse, d’autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de deux pièces situé au 2ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______, [code postal] D______. Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans et quinze jours, du 16 mai 2007 au 31 mai 2012, renouvelable ensuite tacitement d’année en année. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 7'080 fr. par année, hors charges, soit 590 fr. par mois.

b. Les fenêtres de l'appartement de la locataire donnent exclusivement et directement du côté de l'ancienne caserne de H______ [GE], zone concernée par le chantier de construction d'une partie du projet urbain de la [commune de] E______, le F______, visant à créer un nouveau quartier d’habitation avec plus de six-cents logements prévus.

c. Les 6 et 21 novembre 2017, 19 janvier et 5 avril 2018, 30 novembre et 1er décembre 2020, la locataire s’est plainte auprès de la bailleresse de dégâts d’eau dans son logement provenant de l’appartement de sa voisine du-dessus, G______, ainsi que du comportement de celle-ci, qui parlait très fort durant la journée, criait pendant la nuit, sautait lourdement durant plusieurs heures, déplaçait des meubles et jetait des affaires par la fenêtre. Elle ne supportait plus cette situation et ne parvenait plus à dormir la nuit. La police était notamment intervenue durant l’été 2020, une locataire du 3ème étage avait résilié son bail et d’autres locataires dans l’immeuble donnaient des coups sur les tuyaux pendant la nuit pour tenter de faire cesser le vacarme.

d. Le 18 janvier 2021, quatre-vingts arbres situés sur le site de l'ancienne caserne de H______ ont été abattus en vue du lancement du chantier du F______; des travaux de désamiantage et de curage du site se sont ensuite déroulés pendant plusieurs mois. Au mois de mai 2021, des travaux de démolition de l'ancienne caserne ont été effectués. L’établissement discothèque « I______ » s’est ensuite installée sur le site. A compter du 11 octobre 2022, des travaux de terrassement ont débuté, suite à l’ouverture officielle du chantier du F______ sur le site de l’ancienne caserne de H______.

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C/18652/2024

Dès le mois de décembre 2022, des travaux préparatoires de la première phase du chantier ont été lancés et ont duré jusqu'au mois d’avril 2023 avec l'achèvement des terrassements et l'évacuation d’environ 110'000 m3 de terre. A compter du 19 avril 2023, sept grues ont été installées sur le site pour réaliser les travaux de gros-œuvre de l'ensemble des logements à construire lors de la première phase du chantier, ces grues devant rester en activité jusqu'à la fin de l’année 2024, respectivement début d’année 2025. En fin d’année 2023 et début d’année 2024, le chantier est entré dans une nouvelle phase de travaux, à savoir notamment le démarrage du second-œuvre avec en parallèle le début des travaux de gros-œuvre de la deuxième phase du projet (nouvelle école de H______) et de destruction du dernier bâtiment de l'ancienne caserne de H______.

e. Le 28 septembre 2021, la locataire s’est plainte auprès de la bailleresse des nuisances provenant du chantier du F______. Il lui était impossible de se reposer en raison des travaux d’abattage des arbres et de la destruction de la caserne de H______. Elle se plaignait également de déménagements dans son immeuble, qui engendraient des nuisances sonores supplémentaires, en semaine et le dimanche également.

f. Le 19 décembre 2022, la locataire a réitéré sa plainte auprès de la bailleresse s’agissant de nuisances visuelles en lien avec le chantier du F______ qui se poursuivait depuis plusieurs mois devant ses fenêtres et quant aux nuisances sonores en lien avec des travaux de réfection d’appartements dans son immeuble (bruits de marteaux piqueurs et d’autres outils).

g. Par requête déposée le 23 février 2023 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après : la Commission), complétée le 8 mai 2023, la locataire a sollicité une réduction de loyer et/ou une indemnité rétroactive pour les nuisances du chantier de la caserne de H______ ainsi qu’une réduction de loyer suite aux « nuisances continuelles » dues à la réfection des appartements vacants dans l'immeuble, aux morceaux de briques tombant du plafond de la cave depuis plusieurs mois, pour les pannes d'ascenseurs régulières et pour le claquement de la porte d'entrée. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de cause C/2______/2023. g.a Non conciliée lors de l'audience de conciliation du 16 mai 2023, cette affaire a été portée devant le Tribunal le 9 juin 2023 par la locataire, laquelle a requis une réduction de loyer de 60 % avec effet rétroactif au 1er juin 2017 et/ou une indemnité proportionnelle, voire la suppression du loyer, une réduction de loyer en fonction des travaux futurs plus conséquents, ainsi que le remboursement du trop-perçu de loyer.

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C/18652/2024 g.b Dans le cadre de cette procédure, la locataire a notamment allégué avoir subi des nuisances provenant des travaux de rénovation entrepris dans l'immeuble en 2017, du chantier du F______ sur le site de la caserne de H______, et de la présence de nombreux rats devant l'immeuble. Elle a également allégué subir des nuisances causées par la voisine habitant l’appartement au-dessus du sien, consécutifs au comportement de cette dernière et aux dégâts d’eau dans son logement. g.c Par jugement JTBL/457/2024 du 29 avril 2024 rendu dans la cause susvisée, le Tribunal a réduit de 15 %, du 19 décembre 2022 au 31 janvier 2024, le loyer de l'appartement litigieux en raison des nuisances subies provenant du chantier du F______ sur le site de l'ancienne caserne de H______. La locataire avait établi avoir signifié le défaut de la chose louée à la bailleresse le 19 décembre 2022; des travaux de terrassement, de gros-œuvre et de second œuvre s’étaient déroulés du mois de décembre 2022 au début d’année 2024. La période de réduction de loyer était arrêtée au moment où la cause avait été gardée à juger par le Tribunal, soit le 31 janvier 2024, dans la mesure où il était prématuré de se prononcer sur les nuisances futures dudit chantier. Le Tribunal a débouté la locataire de ses conclusions en réduction de loyer relatives aux nuisances générées par sa voisine et aux dégâts d’eau consécutifs causés aux murs et plafonds de l’appartement. Il n’est pas entré en matière sur ces prétentions au motif que la bailleresse avait délivré des bons de travaux pour la réparation des défauts en question, travaux que la locataire n'avait pas commandés pour des raisons d’organisation. Il l’a également déboutée de ses prétentions relatives aux travaux entrepris dans l’immeuble en 2017 et à la présence de rats devant celui-ci, faute de preuve démontrant l’existence de telles nuisances. g.d Le jugement précité n’a fait l’objet d’aucun recours et est en force.

h. Du début de l'année à l'automne 2024, des travaux de démolition de trois barres d'immeubles ont été entrepris à la rue 3______, dont l’ancienne J______ [commerce de détail]. Les immeubles visés par ce chantier se situaient en diagonale gauche de l’immeuble de la locataire, à une distance d’environ 200 à 290 mètres de son appartement, celui-ci ne donnant pas directement sur la rue 3______.

i. Des travaux exceptionnels ont eu lieu sur la rue 3______ pendant le week-end de Pâques 2024 en vue de la réhabilitation de la rivière K______.

j. S’agissant du chantier du F______, à compter du début de l’année 2024, les derniers bâtiments situés sur le site de l'ancienne caserne de H______ ont été détruits, en vue de la construction de la nouvelle école du quartier de H______; des travaux de terrassement pour cette dernière étaient prévus de mars à juin 2024, le gros-œuvre de juillet 2024 à mai 2025 et le second œuvre de mai 2025 à juillet 2026.

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C/18652/2024

Une centrale à béton a été installée dès le 9 septembre 2024 pour une durée de deux mois, laquelle a été utilisée par intermittence jusqu'à fin novembre 2024; des travaux de dépose des palplanchers se sont déroulés dès le 18 novembre 2024, pendant une semaine. Les habitants ont été informés de ce que ces travaux engendreraient des bruits et vibrations; ils étaient également prévenus des mouvements et signaux sonores de camions pour toute la durée dudit chantier, soit de mars 2024 à juillet 2026. Les travaux de construction de plusieurs bâtiments, dont ceux d’une tour d’environ 80 à 90 mètres de hauteur, se sont poursuivis parallèlement à ce qui précède. La livraison des premiers logements est prévue dans le courant de l’année 2026; l’ouverture de la nouvelle école de H______ est prévue pour la rentrée scolaire 2027.

k. Par courriel du 6 mai 2024, la locataire s'est plainte à la bailleresse des nuisances sonores occasionnées par sa voisine de l’appartement du dessus depuis plus d’un mois et demi, durant la journée et la nuit; cette dernière sautait lourdement sur le plancher et déplaçait des meubles. La police était intervenue le 22 avril 2024 suite à l’appel d’un tiers, la locataire avait saisi cette occasion pour faire part aux policiers de la situation qu’elle subissait. Elle a également exposé subir d'importantes nuisances du fait du chantier du F______; la construction de la nouvelle école de H______ avait débuté, des vibrations importantes se faisaient ressentir dans tout l’immeuble et l’activité des machines de chantier démarrait tôt le matin; le bruit généré était « infernal ». Elle se plaignait en outre des travaux de destruction d’immeubles situés à la rue 3______, dont le bâtiment J______. Elle sollicitait de la bailleresse une réduction de loyer dès le 1er février 2024.

l. Elle a réitéré ses plaintes concernant le bruit occasionné par sa voisine par courriels des 10 mai, 16 août, 11 octobre, 21 novembre et 11 décembre 2024.

m. Par courriers des 22 mai, 16 octobre et 28 novembre 2024, la bailleresse a répondu à la locataire, l’informant qu’elle entendait remédier à la situation concernant sa voisine; dans l’intervalle, la locataire était invitée à mettre en œuvre une procédure de médiation. Le bail de la voisine a été résilié au mois de décembre 2024. Le congé a été contesté le 17 janvier 2025 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

n. Dans le cadre de la présente procédure (C/18652/2024), par requête déposée le 6 août 2024 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, la locataire a sollicité une réduction de loyer et/ou une indemnisation avec effet rétroactif au 1er février 2024 en raison des nuisances, notamment sonores, liées aux divers chantiers, soit celui du F______, celui de la destruction de plusieurs bâtiments voisins, dont J______, celui de la destruction du garage voisin et de la

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C/18652/2024 construction d'une nouvelle école, celui de la construction de la tour de 90 mètres, ainsi que des nuisances liées à la réfection des appartements vacants dans son immeuble et du tapage nocturne de sa voisine du dessus; elle a également sollicité une réduction de loyer d’au minimum 15 % avec effet rétroactif du 28 septembre 2021 au 18 décembre 2022 qui n'avait pas été prise en considération par le Tribunal dans le jugement JTBL/457/2024 du 29 avril 2024.

o. Déclarée non conciliée lors de l'audience du 17 décembre 2024, la cause a été portée par-devant le Tribunal des baux et loyers le 10 janvier 2025, la locataire concluant à une réduction de loyer de 15 % du 18 janvier 2021 au 18 décembre 2022, de 35 % dès le 1er février 2024, à l’octroi d’une indemnité pour tort moral et dommages-intérêts de 15'000 fr., et à la restitution du trop-perçu de loyer. o.a A l’appui de ses conclusions, elle a fait valoir que le Tribunal, aux termes du jugement JTBL/457/2024 du 29 avril 2024 dans la cause C/2______/2023, n'avait pas tenu compte de certaines nuisances liées au chantier du F______ pour la période du 18 janvier 2021 au 18 décembre 2022. Elle a par ailleurs allégué avoir subi depuis le début d’année 2024 des nuisances liées au chantier du F______, aux travaux exceptionnels de la rue 3______ pendant le week-end de Pâques 2024, aux travaux de destruction de trois barres d'immeubles sur la rue 3______, aux travaux de rénovation d'appartements dans son immeuble, au comportement de sa voisine et aux dégâts d'eau occasionnés par celle-ci en 2017, 2018 et 2020. S'agissant des chantiers en cours précités, en particulier celui du F______, elle a allégué qu'ils occasionnaient des nuisances sonores très importantes dues à l'utilisation de machines et appareils très bruyants (tels que marteaux-piqueurs, perceuses, visseuses), des vibrations continuelles, de la poussière et des émanations chimiques. La présence d'engins de chantier et de camions entrainait des difficultés de circulation dans le quartier. o.b A l’appui de ses allégués relatifs aux nuisances générées par le chantier du F______ sur le site de l’ancienne caserne de H______, la locataire a notamment produit des photos dont il ressort l’installation d’engins de chantier, de grues et de palissades devant des immeubles en cours de destruction, ainsi qu’un avis de travaux concernant la construction de la nouvelle école du quartier de H______ dont il ressort que le chantier se déroulerait du mois de mars 2024 à juillet 2026. S’agissant de ses allégations relatives à la destruction de trois barres d'immeubles sur la rue 3______, elle a produit un avis d’avancement de chantier du mois de juillet 2024 dont il ressort que deux grues ont été montées et que les travaux dureraient jusqu’à l’automne 2024. A l’appui de ses allégués quant aux travaux de rénovation d’appartements dans son immeuble, elle a produit des photos dont il ressort des gravats stockés dans des seaux entreposés dans un hall d’immeuble ainsi qu’une photo – floue – de tuyauterie.

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C/18652/2024 o.c Concernant les nuisances provenant de sa voisine de l’appartement au-dessus, cette dernière occasionnait des bruits et des vibrations, en sautant sur le plancher pendant des heures, y compris tard le soir, en courant lourdement, en déplaçant des meubles et en jetant de lourds objets au sol; émanaient également de son appartement de fortes odeurs de cigarettes. A l’appui de ses allégués, la locataire a produit les plaintes qu’elle avait adressées à la bailleresse et les échanges qui s’en étaient suivis.

p. La locataire n’était pas représentée par un avocat en première instance.

q. Dans sa réponse du 7 mars 2025, la bailleresse a conclu, à la forme, à l'irrecevabilité des conclusions en réduction de loyer ou en indemnisation ayant fait l'objet de la procédure C/2______/2023 et rejetées par jugement JTBL/457/2024 du 29 avril 2024, et, au fond, au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions. Elle a précisé ne pas être opposée à réduire le loyer de la locataire en raison des nuisances liées au chantier du F______, mais estimait qu'il y avait lieu d'attendre la fin des travaux pour déterminer leur ampleur, leur intensité et leur durée. Une éventuelle réduction ne devrait pas dépasser 10 %. La livraison des premiers logements était prévue courant 2026, le chantier global devant se terminer courant 2027 avec l'achèvement de la tour.

r. Le Tribunal a cité les parties à comparaître à une audience de débats d’instruction, de premières plaidoiries et d’ouverture des débats principaux, fixée au 13 mai 2025. Cette audience a été annulée suite à l’indisponibilité de la bailleresse à comparaître personnellement, justifiée par pli du 8 avril 2025.

s. Le Tribunal a reconvoqué les parties à une audience, portant sur les mêmes objets, agendée au 9 septembre 2025. Par pli du 1er juillet 2025, la bailleresse a requis de pouvoir être dispensée de comparaître personnellement à cette audience et d’y être représentée par la régie mandatée. Par courriers adressés aux parties le 8 septembre 2025, le Tribunal a annulé cette audience avec la remarque « Sur instructions de la Présidente ».

t. Par ordonnance du 7 octobre 2025, reçue par les parties les 8 et 9 octobre 2025, le Tribunal a dit qu’au vu de la demande, de la réponse et des art. 243 à 247 CPC, la cause était gardée à juger sous dix jours.

u. Par pli du 10 octobre 2025, faisant suite à l’ordonnance précitée, la locataire a requis du Tribunal la convocation des parties à une audience de comparution personnelle, de débats d’instruction, de premières plaidoiries et d’ouverture des débats principaux, dans la mesure où elle avait de nouveaux éléments à faire valoir avant le jugement.

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v. Le 13 octobre 2025, le Tribunal a transmis une copie du courrier susvisé à la bailleresse, l’informant que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

1.2 En l'espèce, les deux parties ont formé appel; ceux-ci seront traités dans la même décision.

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La valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr. (soit 26'741 fr. in casu), la voie de l’appel est ouverte.

1.3 Interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 143 al. 1 et 311 al. 1 CPC), les appels des deux parties sont recevables.

Par simplification, la locataire sera désignée dans la suite du présent arrêt en qualité d’appelante et la bailleresse en qualité d’intimée.

1.4 La valeur litigieuse étant inférieure à 30'000 fr., la procédure simplifiée est applicable en l’espèce (art. 243 al. 1 CPC).

En application de la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC), le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, les parties étant tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a). 1.5 A teneur de l’art. 151 CPC, les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et les règles d’expérience généralement reconnues ne doivent pas être prouvés. Les faits qui sont immédiatement connus du Tribunal, notamment parce qu'ils ressortent d'une autre procédure entre les mêmes parties, peuvent être pris en considération même en l'absence d'allégation ou d'offre de preuve correspondante; il s'agit en effet de faits notoires qui n'ont pas à être prouvés et ne peuvent pas être considérés comme nouveaux (ATF 143 II 224 consid. 5.1; arrêts du Tribunal fédéral 5A_252/2021 du 8 novembre 2021 consid. 2.3 et 5A_610/2016 du 3 mai 2017 consid. 3.1). 1.6 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Dans un grief d’ordre formel qu’il convient d’examiner en premier lieu, l’appelante se plaint d’une violation de son droit d’être entendue, reprochant au Tribunal d’avoir renoncé à convoquer les parties à une audience de débats d’instruction, premières plaidoiries et débats principaux, après un seul échange d’écritures. Suite à l’annulation de deux audiences, elle n’avait pas été en mesure de présenter des témoins s’agissant des nuisances causées par sa voisine de l’étage au-dessus; le Tribunal avait ainsi forgé sa propre conviction sans connaître notamment la maladie mentale dont souffrait cette dernière. 2.1 2.1.1 Le droit d'être entendu garanti par les art. 53 CPC et 29 al. 2 Cst. comprend

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C/18652/2024 notamment celui de se déterminer avant que ne soit prise une décision touchant sa situation juridique, d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes et de participer à l'administration des preuves essentielles, ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 148 II 73 consid. 7.3.1; 145 I 167 consid. 4.1; 136 I 265 consid. 3.2; 135 II 286 consid. 5.1; 132 II 485 consid. 3.2; 127 I 54 consid. 2b). 2.1.2 Lorsque la maxime inquisitoire sociale est applicable, le Tribunal n'est pas lié par les offres de preuves et par les allégués de fait des parties. Il établit les faits d'office et apprécie librement les preuves. Toutefois, les parties ont le devoir de participer à l'établissement des faits et à l'administration des preuves (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2; 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a). Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure. Cette maxime ne doit toutefois pas être comprise comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux leur incombant : le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position. Il doit néanmoins interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des pièces, et s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. Son obligation ne va toutefois pas au- delà de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter (ATF 125 III 231 consid. 4a), pas plus qu'elle ne lui impose de conseiller les parties sur les questions de procédure (arrêt du Tribunal fédéral 5A_2/2013 du 6 mars 2013 consid. 4.2). 2.1.3 Dans le cadre de la procédure simplifiée, l’art. 245 al. 2 CPC dispose que si la demande est motivée, le tribunal fixe un délai au défendeur pour se prononcer par écrit. L’art. 246 al. 1 et 2 CPC précise que le tribunal décide des mesures à prendre pour que la cause puisse être liquidée autant que possible lors de la première audience; si les circonstances l’exigent, il peut ordonner un échange d’écritures et tenir des audiences d’instruction. L’art. 228 al. 1 et 2 CPC prévoit que les parties présentent leurs conclusions et les motivent une fois les débats principaux ouverts et que le tribunal leur donne l’occasion de répliquer et de dupliquer; cette disposition est applicable en procédure simplifiée (par renvoi de l’art. 219 CPC). Le Tribunal fédéral a reconnu pour la procédure ordinaire que les parties ont deux fois la possibilité de s’exprimer sans restriction, alors qu’elles ne peuvent ensuite être entendues qu’aux conditions restreintes de l’art. 229 al. 2 CPC. Ce principe vaut également, par analogie, pour la procédure simplifiée (ATF 144 III 117 consid. 2.2; 140 III 450 consid. 3.2; BOHNET, CPC Augmenté, 2025, n. 5 ad art. 245 CPC).

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C/18652/2024 que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC).

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C/18652/2024 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 et 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4).

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C/18652/2024 objectivement et subjectivement subies. Les éventuels dérangements ne sauraient, de toute façon, excéder les inconvénients liés à la vie urbaine.

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Indication des voies de recours :

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Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.