ACJC/1370/2026

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26 août 2026

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE C/21584/2025 ACJC/1370/2026 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU VENDREDI 14 AOUT 2026

Entre Madame A______, domiciliée ______, et Madame B______, domiciliée ______, appelantes d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 15 janvier 2026, représentées par Me Jacques BERTA, avocat, cour de Saint-Pierre 7, 1204 Genève, et C______ SA, sise ______, intimée, représentée par Me Damien TOURNAIRE, avocat, rue de la Corraterie 14, 1204 Genève.

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C/21584/2025 EN FAIT A. Par jugement JTBL/39/2026 du 15 janvier 2026, expédié pour notification dans sa version motivée le 12 février 2026, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ et B______ à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec elles le studio situé au sixième étage de l’immeuble sis rue 1______ n° ______/rue 2______ n° ______ à Genève (ch. 1), autorisé C______ SA à requérir l’évacuation par la force publique dès le 1er juillet 2026 (ch. 2), débouté les parties de toute autre conclusion (ch. 3), et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). Il a mentionné dans la partie en fait du jugement que A______ et B______ avaient soutenu que les règles et usages locatifs n’avaient pas été signés, de sorte que la bailleresse ne pouvait se prévaloir de l’article 57 des règles et usages locatifs, que la bailleresse savait qu’il s’agissait d’un « logement d’appoint » et que A______ vivait « à une autre adresse à Genève ». Il a considéré que, contrairement à ce qu’avait soutenu A______, la bailleresse ne lui avait « jamais adressé de communication à une autre adresse que celle du bail avant la résiliation et n’avait aucune raison de le faire », et qu’il ne "vo[yait] pas comment on pourrait reprocher à la bailleresse d’avoir communiqué à l’adresse du logement". La résiliation de bail du 16 janvier 2025 avait donc été valablement reçue à l’échéance du délai de garde, de sorte que la contestation de congé du 7 avril 2025 était tardive. B.

a. Par acte du 23 février 2026 à la Cour de Justice, A______ et B______ ont formé appel contre ce jugement, concluant à l’annulation de celui-ci, cela fait à l’irrecevabilité de la requête déposée par C______ SA. Elles ont formé des allégués selon lesquels notamment A______ avait été domiciliée « dès l’origine des relations contractuelles » route 3______ à D______ [GE], l’objet loué « avait vocation à être un logement d’appoint et jamais une résidence principale », toutes les communications liées au bail avaient eu lieu à l’adresse de son domicile (ce qui était un fait qu’elle a affirmé avoir régulièrement allégué au Tribunal).

b. C______ SA a conclu à l’irrecevabilité du « recours », subsidiairement au rejet de celui-ci.

c. Les parties ont déposé des déterminations, persistant dans leurs conclusions respectives.

d. Par avis du 30 avril 2026, elles ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.

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C/21584/2025 C. Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants :

a. Le 1er juin 2007, E______ SA a remis à bail à « Etude A______/F______, repr. par Mme A______, rue 4______ n° ______ [code postal] Genève » un studio n° 7______ au sixième étage de l’immeuble sis rue 1______ n° ______/rue 2______ n° ______. Les parties déclaraient ainsi connaître et accepter les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève, faisant partie intégrante du bail. Celles-ci, à leur art. 57, prévoient que toute communication ou notification du bailleur au locataire, relative à l’exécution et à l’application du bail lui est valablement adressée aux locaux loués ou à l’adresse indiquée dans le bail. Le loyer mensuel était en dernier lieu de 1'700 fr. par mois.

b. Le 15 juin 2020, dans le cadre de la procédure C/5______/2020, la Commission de conciliation a, par un procès-verbal de conciliation mentionnant en qualité de parties d’une part « Madame A______ […] Monsieur G______ […[ Rue 1______ n° ______/Rue 2______ n° ______ », d’autre part « E______ SA », homologué un accord conclu entre les parties, et a condamné celles-ci en tant que de besoin à en respecter et en exécuter toutes les dispositions. Aux termes de cet accord, il était donné acte à celles-ci de ce que A______ demeurait seule partie au contrat de bail en qualité de locataire et de ce que la précitée s’engageait à ne pas sous-louer le logement.

c. Le 14 janvier 2025, un collaborateur de la régie en charge de l’immeuble a adressé à l’un de ses collègues un message électronique comportant une photographie de la boîte aux lettres portant une plaque au nom de A______ et une étiquette manuscrite au nom de « B______ » [nom de famille]. C______ SA (qui a acquis l’immeuble sis rue 1______ n° ______ en été 2025) allègue que ce 14 janvier 2025, elle a constaté que le logement était exclusivement occupé par un tiers, soit B______, et que le nom de A______ demeurait sur la boîte aux lettres, de sorte qu’elle considérait que le courrier de résiliation qu’elle entendait adresser pourrait être distribué à cette adresse.

d. Par avis de résiliation envoyé en pli recommandé le 16 janvier 2025 à A______ à l’adresse du studio loué, E______ SA a résilié le bail pour le 31 mai 2025. Le motif était exposé dans la lettre annexée, en ces termes. « Nous avons constaté que vous n’occupiez plus le logement mentionné sous rubrique et donc qu’il s’agit d’une sous-location non autorisée. Or, selon l’art. 262 CO, la sous-location doit être soumise au consentement du bailleur. Pour ces motifs, et dans la mesure où le lien de confiance avec la bailleresse est définitivement rompu, nous nous voyons contraints de résilier votre contrat de bail pour la prochaine échéance contractuelle au 31 mai 2025 ».

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C/21584/2025 Ce courrier n’a pas été retiré à l’échéance du délai de garde.

e. Le 7 avril 2025, A______ a contesté le congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (cause C/6______/2025). Dans la demande introduite ultérieurement au Tribunal, elle a notamment allégué qu’elle avait conservé « son adresse de domicile officielle à la route 3______ n° ______, [code postal] D______, ce dont toutes les parties [avaient] connaissance » et que « toutes les communications en lien avec le studio [avaient] ainsi depuis lors été adressées à la locataire à ladite adresse de domicile officielle » (offrant en preuve de ce dernier allégué sa propre audition et celle de deux collaborateurs de la régie en charge de l’immeuble) et qu’elle avait mis le logement « gracieusement » à disposition de B______, ex-belle-fille de G______ (offrant en preuve de cet allégué l’audition des parties, et celle de la précitée, outre une attestation de ladite). Cette procédure est actuellement suspendue.

f. Le 8 septembre 2025, C______ SA a saisi le Tribunal des baux et loyers d’une requête en évacuation avec exécution directe, formée par la voie de la protection du cas clair, dirigée contre A______ et B______. Elle a notamment produit copies d’attestations de domicile de l’Office cantonal de la population et des migrations, datées du 12 août respectivement du 25 août 2025, dont résulte que A______ est domiciliée route 3______ n° ______ à D______, et B______ rue 1______ n° ______ à Genève, ainsi que la photographie de la boite aux lettres portant le nom des deux précitées.

g. A l’audience du Tribunal du 15 janvier 2026, les parties, à teneur du procès- verbal, n’ont fait aucune déclaration. C______ SA a persisté dans ses conclusions. A______ et B______ ont déposé un chargé de pièces, comportant notamment un courrier non signé du 12 mars 2020 adressé à la bailleresse par le conseil de G______ et A______, comportant notamment les passages suivants : « il a été bien précisé que le studio serait utilisé par la famille [de] A______ à titre de logement d’appoint, comme cela est encore le cas aujourd’hui, En effet Mme A______ l’occupe régulièrement ». Un courrier du 6 mars 2025 de la bailleresse envoyé à A______ à son domicile (route 3______ n° ______ à D______) portant sur la fixation de l’état des lieux de sortie, et un courriel de G______ agissant pour le compte de A______ adressé le 18 mars 2025 à la bailleresse mentionnant notamment ne pas avoir eu connaissance de l’avis de résiliation. A______ et B______ ont conclu à l’irrecevabilité de la requête, faute de clarté du cas, subsidiairement à l’octroi d’un sursis humanitaire « le plus long possible ». Sur quoi, la cause a été gardée à juger.

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C/21584/2025 EN DROIT 1. 1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC), alors que la voie du recours est ouverte contre les décisions du Tribunal de l'exécution (art. 309 let. a CPC; art. 319 let. a CPC). Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, laquelle est estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être signifiée; comme il faut prendre en considération la période de protection de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1et. e CO, la valeur litigieuse correspondra en principe au montant du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3, JdT 2019 II 235 pp. 236 et 239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.1; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, pp. 69-70). 1.2 En l'espèce, il ressort des explications des locataires qu'elles contestent la résiliation du bail. Au vu du montant du loyer, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est dès lors ouverte en ce qui concerne le prononcé de l'évacuation. 1.3 L’appel a été formé dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 CPC). 1.4 L’intimée soutient que l’appel serait irrecevable, en ce qu’il serait entièrement fondé sur des faits nouvellement allégués.

Il est constant que le procès-verbal d’audience ne comporte aucun élément de fait qui aurait été exposé par les appelantes. Celles-ci, selon ce qui a été protocolé, se sont limitées à déposer des pièces, et à plaider dans des termes qui n’ont pas été reproduits au procès-verbal d’audience, mais que le Tribunal a, pour certains, synthétisés dans la partie en fait de son jugement, et, qu'il a pour d’autres, évoqués dans la partie en droit de celui-ci. L’intimée ne conteste ni cette synthèse ni cette évocation, ce qui permet d’inférer que ces faits ont été articulés dans la plaidoirie

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C/21584/2025 des appelantes, et par conséquent que ceux-ci, en tant que repris dans l’appel (allégués 1 à 3 et 5), ne sont pas nouveaux. 2. Les appelantes reprochent au Tribunal d’avoir implicitement admis que le cas était clair et, par conséquent, d’avoir fait droit aux conclusions de la requête de l’intimée. Elles contestent que l’état de fait ait pu être immédiatement prouvé, notamment au vu des communications adressées au domicile de l’appelante A______ antérieurement à la résiliation du bail, et que la situation juridique aurait été claire, compte tenu de la connaissance de l’intimée dudit domicile. 2.1 2.1.1Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. Il peut être procédé par cette voie pour l'expulsion de locataires (ATF 139 III 38 consid. 2.5.3). L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2). En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne s'agit pas d'une preuve facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes (substanziiert und schlüssig) qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1. et les arrêts cités). Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit

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C/21584/2025 rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). 2.1.2 Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée, ce que celui-ci est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire du bail; cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1 et les arrêts cités).

Selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. La communication du congé obéit en droit du bail à la théorie de la réception absolue (ATF 143 III 15 consid. 4.1; 140 III 244 consid. 5; 137 III 208 consid. 3.1.2; 118 II 42 consid. 3; 107 II 189 consid. 2). La résiliation du bail est une décision unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception. La théorie de la réception absolue implique que le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté, soit la résiliation du bail, est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait. Il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2; 143 III 15 consid. 4.1). 2.1.3 Le bailleur, qui sait que le locataire n'est pas atteignable à l'adresse du bail mais à une autre adresse de notification et si cette adresse lui a été communiquée par le locataire, commet en règle générale un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) s'il se

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C/21584/2025 prévaut néanmoins d'une notification à l'adresse du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 5.2). 2.2 En l’espèce, il est établi que le courrier et l’avis de résiliation de bail ont été expédiés à l’adresse des locaux loués. Sur ce point, l’intimée a d’emblée allégué avoir délibérément procédé de la sorte (sans nier connaître le domicile de la locataire sis à D______), après avoir vérifié que le nom de l’appelante A______ figurait sur la boîte aux lettres, ce qu’elle a immédiatement prouvé par la production de la photographie de la plaque qui y était apposée. Les appelantes n’ont pas fait valoir d’objection à propos de cette photographie; elles ont en revanche objecté que d’autres communications, antérieures au 16 janvier 2025, auraient été adressées par l’intimée au domicile de l’appelante A______. Ce dernier élément, allégué dans la requête en contestation de congé (avec pour offre de preuve des auditions de partie et de témoins), n’apparaît pas d’emblée voué à l’échec et nécessite une instruction.

En outre, il conviendrait d’examiner si l’intimée, comme le font valoir les appelantes, aurait pu commettre un abus de droit en expédiant le courrier de résiliation, pour cause de sous-location, à l’adresse des locaux loués, certes après avoir vérifié les indications de la boîte aux lettres (mais en sachant, comme relevé dans le courrier annexé à la résiliation) que A______ ne les occupait plus. En effet, elle ne nie pas avoir connu le domicile de l’appelante A______, tout en affirmant en appel qu’elle n’aurait pas acquis de certitude à cet égard avant août 2025, date des attestations requises de l’OCPM. La situation juridique n’est donc pas claire.

Au vu de ce qui précède, les premiers juges ont à tort implicitement considéré que les conditions du cas clair étaient réalisées et donné droit aux conclusions de l’intimée.

Le jugement sera en conséquence annulé, et il sera statué à nouveau dans le sens que la requête de l’appelante sera déclarée irrecevable. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

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C/21584/2025

PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :

A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 23 février 2026 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/39/2026 rendu le 15 janvier 2026 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/21584/2025. Au fond : Annule ce jugement. Statuant à nouveau : Déclare irrecevable la requête en évacuation formée par C______ SA contre A______ et B______. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Sarah MEINEN, Madame Laurence MIZRAHI juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière.

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2