601 2024 71, Freiburg

Arrêt de la Ie Cour administrative du Tribunal cantonal | Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

Erwägungen (3 Absätze)

E. 23 août 2024, elle transmet au Tribunal cantonal la requête de faillite du 10 juin 2024 introduite par

B.________ auprès du Regionalgericht Bern-Mittelland, d'une part, et la décision du 14 août 2024

rendue par ce Tribunal prononçant la faillite personnelle de G.________ au 14 août 2024, d'autre

part.

Également invitée à se déterminer, A.________ AG a déposé ses observations le 5 septembre 2024

en concluant, sous suite de frais et dépens, au rejet du recours. Se ralliant aux observations de

l'OFJ, elle estime également que son droit d'être entendue a été violé mais, étant donné que la

décision attaquée lui est favorable, elle renonce à demander un renvoi de la cause à l'autorité

intimée. Elle argue de ce que l'autorité intimée a en revanche correctement constaté l'absence de

violation de la LFAIE et confirme que l'immeuble litigieux a été acquis en tant qu'établissement stable

pour lequel aucune autorisation n'était requise et que seuls des logements nécessaires à l'entreprise

(p.ex. appartement pour concierge) et donc exclus de la LFAIE s'y trouvent.

Dans ses contre-observations du 10 octobre 2024, l'OFJ maintient ses conclusions. Il précise

qu'aucune analyse de la situation effective de l'immeuble litigieux, en particulier du nombre et de

l'usage réel des logements existants dans l'immeuble, n'a été faite et que le bilan de A.________ AG

ne saurait suffire à retenir l'existence d'un établissement stable bien qu'il puisse, le cas échéant,

constituer un indice parmi d'autres.

Il sera fait état des arguments développés par les parties à l'appui de leurs conclusions dans les

considérants en droit du présent arrêt, pour autant que cela soit utile à la solution du litige.

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en droit

Interjeté dans le délai légal et les formes prescrits (art. 20 al. 3 LFAIE et art. 79 ss du code

fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative [CPJA; RSF 150.1]) auprès

de l'autorité compétente en vertu de l'art. 3 de la loi fribourgeoise du 24 septembre 1987 d'application

de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LALFAIE; RSF

214.12.1) par l'OFJ, qui a qualité pour recourir compte tenu de la renonciation du Ministère public à

le faire (art. 20 al. 2 let. b LFAIE et 76 let. b CPJA), le présent recours est recevable et le Tribunal

cantonal peut entrer en matière sur ses mérites.

Selon l'art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation du droit,

y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou

incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, à défaut d'habilitation légale expresse, le

Tribunal cantonal ne peut pas examiner en l'espèce le grief d'inopportunité (art. 78 al. 2 CPJA).

Dans un premier grief d'ordre formel, le recourant invoque une violation des droits de partie de

l'intimée du fait que la décision attaquée ne lui aurait pas été notifiée.

3.1.

L'art. 17 al. 1 LFAIE prévoit que, sitôt après la conclusion de l'acte juridique ou, à défaut d'un

tel acte, sitôt après l'acquisition, toute personne dont l'assujettissement au régime de l'autorisation

n'est pas d'emblée exclu doit requérir l'autorisation d'acquérir l'immeuble ou faire constater qu'elle

n'est pas assujettie. L'art. 17 al. 2 LFAIE précise que l'autorité de première instance notifie sa

décision, en la motivant et en indiquant les voies de recours, notamment aux "parties".

A teneur de l'art. 20 al. 1 LFAIE, les décisions des autorités de première instance, du conservateur

du registre foncier, du préposé au registre du commerce ou de l'autorité chargée des enchères sont

sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours. L'al. 2 de cette disposition précise qu'ont

qualité pour recourir l'acquéreur, l'aliénateur et toute autre personne ayant un intérêt digne de

protection à ce que la décision soit annulée ou modifiée (let. a).

Selon l'art. 24 LALFAIE, la procédure est régie par le CPJA, sous réserve de la législation fédérale.

Eu égard à la qualité de "partie" en procédure administrative, l'art. 11 al. 1 let. a CPJA prévoit qu'ont

qualité de parties les personnes dont les droits ou obligations pourraient être atteints par la décision

à prendre. Dans ce cadre, l'art. 68 al. 1 CPJA précise que l'autorité notifie sa décision aux "parties"

par écrit.

3.2.

Selon la jurisprudence fédérale, l'obligation de notifier les décisions à toutes les personnes

directement concernées est un élément fondamental du droit d'être entendu protégée par l'art. 29

al. 2 Cst. et est étroitement liée aux garanties de protection juridique consacrées par les art. 29a

Cst., 6 et 13 CEDH (cf. arrêt TF 2C_332/2024 du 21 juillet 2025 consid. 4.3.2). La qualité de partie

en procédure non contentieuse doit en outre être reconnue à toute personne qui serait susceptible

de jouir de la qualité pour recourir devant des juridictions cantonales, car cette dernière doit être au

moins aussi large qu'en matière de recours au Tribunal fédéral (cf. ATF 150 II 105 consid. 5.2; 144

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I 43 consid. 2.1, cf. ég. art. 111 LTF). La qualité de partie ne peut ainsi pas être plus étroite que la

qualité pour recourir (BOVAY, Procédure administrative, 2ème éd. 2015, p. 174; POLTIER, La procédure

administrative: état des lieux et perspectives, in BERNARD/BELLANGER, Les grands principes de la

procédure administrative, 2023, p. 209).

La nullité d'une décision doit être constatée d'office, en tout temps et par l'ensemble des autorités

étatiques (cf. arrêts TF 2C_332/2024 du 21 juillet 2025 consid. 4.1; 1C_422/2018 du 4 novembre

2019 consid. 3.1 et références citées). La jurisprudence n'attache cependant pas nécessairement la

nullité à l'existence de vices dans la notification d'une décision aux parties; la protection de ces

dernières est suffisamment garantie lorsque la notification irrégulière atteint son but malgré cette

irrégularité (cf. ATF 139 II 243 consid. 11.2; 132 II 21 consid. 3.1; arrêts TF 2C_332/2024 du 21 juillet

2025 consid. 4.3.1; 1C_422/2018 du 4 novembre 2019 consid. 3.2). Il y a lieu d'examiner, d'après

les circonstances du cas concret, si la partie intéressée a réellement été induite en erreur par

l'irrégularité de la notification et a, de ce fait, subi un préjudice. Il convient à cet égard de s'en tenir

aux règles de la bonne foi qui imposent une limite à l'invocation du vice de forme; ainsi l'intéressé

doit agir dans un délai raisonnable dès qu'il a connaissance, de quelque manière que ce soit, de la

décision qu'il entend contester (cf. ATF 144 IV 57 consid. 2.3.2; 139 IV 228 consid. 1.3). Les mêmes

principes s'appliquent en cas de défaut de toute notification d'une décision administrative (cf. arrêts

TF 1C_268/2021 du 26 novembre 2021 consid. 2.1; 8C_130/2014 du 22 janvier 2015 consid. 2.3.2).

Tant qu'elle ne leur a pas été notifiée, la décision n'est pas nulle mais simplement inopposable à

ceux qui auraient dû en être les destinataires et elle ne peut dès lors les lier (cf. arrêt TF

8C_130/2014 du 22 janvier 2015 consid. 2.3.2 et références citées). Aussi, la personne à qui l'acte

n'a pas été notifié doit s'en prévaloir en temps utile, dès lors que, d'une manière ou d'une autre, elle

est au courant de la situation; attendre passivement serait contraire au principe de la bonne foi

(arrêts TF 8C_130/2014 du 22 janvier 2015 consid. 2.3.2; 9C_202/2014 du 11 juillet 2014 consid.

4.2 et les références).

3.3.

En l'espèce, au vu de l'art. 17 al. 1 LFAIE et de la jurisprudence précitée, il est indéniable

que l'intimée – qui a procédé à l'acquisition immobilière dont la conformité à la LFAIE fait précisément

l'objet de la décision attaquée – pouvait être atteinte par la décision à rendre par la Commission.

Cette dernière semblait d'ailleurs en être consciente, vu l'indication explicite figurant dans le courrier

qu'elle lui a adressé le 25 mai 2023 selon laquelle elle pourrait éventuellement aboutir à un constat

d'assujettissement ultérieur de ladite acquisition à la LFAIE. Il sied également de relever qu'au chiffre

3 de son dispositif, la décision litigieuse est qualifiée d'"autorisation" et que, dans le régime de la

LFAIE, celle-ci est destinée à l'acquéresse d'un bien immobilier potentiellement assujetti à la LFAIE.

Du reste, la qualité pour recourir de l'acquéreur d'un immeuble faisant l'objet d'une décision de la

Commission est expressément reconnue à l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE, de sorte que ce dernier

bénéficie ex lege de la qualité de partie dans la procédure devant l'autorité intimée. Partant, l'intimée

devait se voir notifier la décision litigieuse, conformément à l'art. 17 al. 2 LFAIE. L'argument de la

Commission selon lequel elle aurait informé l'intimée si la décision à rendre lui avait été défavorable

ne saurait modifier ce constat. En effet, le droit des parties de se voir notifier une décision les

concernant constitue une garantie procédurale fondamentale reconnue indépendamment de la

teneur (favorable ou défavorable) de ladite décision.

3.4.

Il sied dès lors d'examiner la sanction à attacher à ce vice de notification. A ce propos, la

Cour relève que la décision attaquée a finalement été communiquée, par son biais, à l'intimée le

3 juin 2024 et qu'il ressort de son écriture du 5 septembre 2024 qu'elle en a pris connaissance et a

pu se déterminer sur son contenu. Dans cette écriture, elle indique explicitement que, ne s'estimant

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pas lésée par ladite décision, elle ne sollicite pas le renvoi de la cause à l'autorité intimée. Dès lors,

au vu de la jurisprudence précitée, la Cour estime que l'intimée a renoncé, sans équivoque, à se

prévaloir de ce vice de notification. Partant, la décision attaquée a pu déployer ses effets nonobstant

l'absence de notification, de sorte que le grief tiré de cette irrégularité doit être écarté.

Dans un second grief formel, le recourant invoque une violation du droit d'être entendu de l'intimée.

4.1.

Conformément aux art. 29 al. 2 Cst. et 57 ss CPJA, applicables tant en procédure

contentieuse que non contentieuse, les parties ont le droit d'être entendues. Ce droit constitue un

droit indissociable de la personnalité garantissant à un particulier la possibilité de participer à la prise

d'une décision qui touche sa position juridique (cf. ATF 132 V 368 consid. 3.1; arrêt TF 8C_79/2021

du 9 septembre 2021 consid. 2.1). Il comprend notamment la possibilité de s'exprimer sur les

éléments pertinents avant qu'une décision touchant sa situation juridique ne soit prise, de consulter

le dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de

preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de

s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (cf. ATF 148

II 73 consid. 7.3.1; 145 I 167 consid. 4.1; arrêt TF 2C_384/2022 du 14 novembre 2023 consid. 3.1.1).

Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne en principe

l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond

(ATF 144 I 11 consid. 5.3; 137 I 195 consid. 2.2). Selon la jurisprudence, la violation du droit d'être

entendu peut cependant être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant

une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1).

Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, en principe, que dans

l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie

lésée; cela étant, une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier,

même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait

à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie

concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218

consid. 2.8.1; 137 I 195 consid. 2.3.2).

4.2.

A titre liminaire, la Cour estime que, bien que le droit d'être entendu soit un droit éminemment

personnel reconnu aux "parties", l'autorité fédérale recourante est légitimée à se prévaloir de sa

violation à l'endroit de l'intimée, dont la qualité de partie vient d'être établie, indépendamment du fait

que cette dernière soulève (ou non) un tel grief.

En effet, d'une part, la Cour de céans applique le droit d'office (art. 10 CPJA) et elle n'est pas liée

par les motifs invoqués par le recourant (cf. art. 95 al. 3 CPJA). D'autre part, selon la jurisprudence

fédérale, l'instauration d'un droit de recours des autorités fédérales, de nature abstraite et autonome

(cf. ATF 136 II 359 consid. 1.2), a pour but de surveiller l'exécution du droit fédéral dans les cantons

et dans l'administration fédérale et d'assurer son application correcte et uniforme (cf. ATF 142 II 324

consid. 1.3.1; arrêt TF 2C_204/2024 du 4 novembre 2024 consid. 1.1). En matière d'acquisition

d'immeuble par des personnes à l'étranger, l'introduction d'une voie de recours en faveur de l'OFJ

vise ainsi à établir "un renforcement de la surveillance fédérale sous la forme d'un droit de recours

de l'administration fédérale à l'encontre également des décisions d'autorisation émanant des

autorités cantonales de première instance" (cf. Message du 16 septembre 1981 relatif à la LFAIE,

FF 1981 III 562). Or, pour être efficace, la surveillance fédérale voulue par le législateur doit porter

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non seulement sur le respect des dispositions matérielles de la LFAIE, mais aussi sur le respect des

dispositions fédérales procédurales qui encadrent son application, parmi lesquelles se trouvent

l'art. 29 al. 2 Cst. En effet, le non-respect du droit d'être entendu des parties, et en particulier de

l'acquéreur d'un bien immobilier susceptible d'être assujetti à la LFAIE, par l'autorité de première

instance peut compromettre les possibilités concrètes de ces derniers de faire valoir, dès le début

de la procédure non contentieuse, des arguments et moyens potentiellement pertinents pour assurer

la correcte application de la LFAIE par l'autorité de première instance, ce à quoi l'OFJ est directement

intéressé dans l'exercice de sa mission de surveillance.

4.3.

En l'espèce, le recourant fait valoir que l'intimée n'aurait pas été informée que la

Commission pouvait, cas échéant, rendre une décision de révocation ou de constatation de nullité

de l'acquisition litigieuse et qu'elle n'aurait pas non plus été informée de son droit de consulter le

dossier ni des recherches effectuées à son endroit.

A cet égard, la Cour relève que, par courrier du 25 mai 2023, la Commission a formellement informé

l'intimée qu'elle procédait à des investigations relatives notamment à l'acquisition de l'immeuble

no ddd du registre foncier de la commune de C.________, d'une part, et qu'elle était l'autorité

compétente s'agissant d'un éventuel constat ultérieur d'assujettissement à la LFAIE, d'autre part.

Par ailleurs, les renseignements et documents requis concernaient clairement tant ladite acquisition

que les modifications ultérieures de son actionnariat et de son capital-actions. Ainsi, contrairement

à ce que soutient le recourant, la Cour estime que l'intimée était suffisamment informée de

l'existence et de la nature des recherches effectuées en lien avec l'acquisition de l'immeuble

susmentionnée, des conclusions auxquelles la Commission pouvait aboutir et de leurs potentielles

conséquences juridiques. L'intimée était du reste libre de s'exprimer sur les renseignements et

documents requis lors de ses divers échanges avec l'autorité intimée, ce qu'elle a du reste fait, et

pouvait solliciter, si elle l'estimait nécessaire, la consultation du dossier auprès de cette dernière,

étant souligné que lesdits échanges ont essentiellement eu lieu par le biais du président de son

Conseil d'administration, qui est notaire de métier et familier de ce type de procédure. Dès lors,

aucune violation du droit du droit d'être entendu de l'intimée ne saurait être retenue.

Au demeurant, même à admettre une éventuelle violation dudit droit, celle-ci aurait été réparée dans

le cadre de la présente procédure devant la Cour de céans, qui jouit d'un plein pouvoir de cognition

en fait et en droit (cf. art. 77 CPJA) et devant laquelle l'intéressée a pu s'exprimer, de sorte qu'un

renvoi pour ce motif constituerait une vaine formalité. Mal fondé, ce grief doit donc être écarté.

Sur le fond, le recourant se prévaut d'une violation de l'art. 2 al. 1 LFAIE. Selon lui, on ne peut

exclure que l'acquisition de l'immeuble litigieux et les modifications ultérieures de l'actionnariat de

l'intimée étaient assujetties au régime de l'autorisation de la LFAIE.

5.1.

En vertu de l'art. 1 LFAIE, ladite loi limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. L'art. 2 al. 1 LFAIE prévoit

ainsi que l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une

autorisation de l'autorité compétente, sauf dans les cas prévus de manière exhaustive aux art. 2

al. 2 et 7 LFAIE. Aux termes de l'art. 7 let. b LFAIE, les parents en ligne ascendante ou descendante

de l'aliénateur ainsi que son conjoint ou son partenaire enregistré ne sont pas assujettis au régime

de l'autorisation.

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Selon la jurisprudence rendue en application de l'art. 2 al. 1 LFAIE, cette disposition énonce des

conditions objective (soit "l'acquisition d'immeubles", notion explicitée à l'art. 4 LFAIE) et subjective

(par une "personne à l'étranger", notion explicitée aux art. 5 et 6 LFAIE) à l'application de la LFAIE.

Lorsque ces conditions sont cumulativement remplies, il convient alors d'examiner si l'acquisition en

cause nécessite une autorisation – compte tenu des exceptions à l'assujettissement prévues aux

art. 2 al. 2 et 7 LFAIE – et, le cas échéant, si celle-ci peut être octroyée (cf. arrêt TF 2C_639/2019

du 10 juillet 2020 consid. 7).

5.1.1. A teneur de l'art. 4 al. 1 LFAIE, on entend par "acquisition d'immeubles" notamment

l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble (let. a);

l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel

est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une

bourse en Suisse (let. e); ou la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de

réméré sur un immeuble (let. f). Dans ce contexte, l'art. 1 al. 1 let. a de l'ordonnance du 1er octobre

1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS 211.412.411) précise

qu'est considérée comme acquisition d'immeuble la participation à la constitution ou, si par ceci

l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel

est l'acquisition d'immeubles (art. 4 al. 1 let. e LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de

l'autorisation au sens de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE.

Selon la jurisprudence rendue en application de l'art. 4 al. 1 let. e LFAIE, pour déterminer si le but

réel d'une société est l'acquisition d'immeubles, il convient notamment d'examiner si son activité

principale est exercée dans le commerce d'immeubles (cf. ATF 115 Ib 102 consid. 3c). A cette fin,

ses statuts, son bilan ou encore ses comptes d'exploitation peuvent être pris en considération

(cf. ATF 115 Ib 102 consid. 3). Il convient en outre de distinguer les sociétés industrielles,

commerciales ou artisanales qui acquièrent accessoirement des immeubles pour remplir les buts

qu'elles poursuivent (société immobilière lato sensu) de celles qui exercent leur activité principale

dans l'acquisition d'immeubles (société immobilière stricto sensu); seules les secondes sont

soumises au régime de l'autorisation d'acquérir (cf. ATF 115 Ib 102 consid. 2; arrêt TC VD

FO.2017.0016 du 8 mai 2018 consid. 2a).

5.1.2. Selon l'art. 5 al. 1 LFAIE, on entend par "personnes à l'étranger" notamment les

ressortissants des Etats membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre

qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse (let. a, ch. 1); les personnes

morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur

siège statutaire ou réel à l'étranger (let. b); ou les personnes morales ou les sociétés sans

personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en

Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante (let. c). Dans ce

contexte, l'art. 2 al. 1 let. a OAIE précise, en substance, que les ressortissants des Etats membres

de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange ne sont pas considérés

comme des personnes à l'étranger s'ils ont leur domicile en Suisse au sens des art. 23, 24 al. 1, 25

et 26 CC.

Eu égard à la notion de "position dominante" contenue à l'art. 5 al. 1 let. c LFAIE, l'art. 6 al. 1 LFAIE

prévoit qu'une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de

sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut

exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur

l'administration ou la gestion. L'al. 2 de cette disposition précise qu'une personne morale est

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présumée être dominée par des personnes à l'étranger notamment lorsque celles-ci possèdent plus

d'un tiers du capital-actions ou du capital social (let. a). En outre, selon la doctrine, une personne à

l'étranger est réputée exercer une position dominante sur une personne morale en raison de son

influence prépondérante, non pas nécessairement à l'assemblée générale, mais bien sur

l'administration ou la gestion de celle-ci (cf. PERRIG, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des

personnes à l'étranger, 1990, ch. 10.2.2.1 p. 237).

5.1.3. Il sied également de relever que, selon la jurisprudence rendue dans ce domaine,

l'acquisition d'un bien immobilier, au sens de l'art. 4 al. 1 let. a LFAIE, par une société immobilière

stricto sensu dont l'actionnariat étranger n'occupe pas une position dominante, n'est pas assujettie

au régime de l'autorisation, alors que l'acquisition d'une petite participation sur une société

immobilière suisse stricto sensu non cotée en bourse, au sens de l'art. 4 al. 1 let. e LFAIE, demeure

soumise à ce régime (cf. ATF 106 Ib 83 consid. 1 in fine; arrêt TC VD FO2021.0005 du 23 mars

2022 consid. 3b) même si une telle acquisition ne conduit pas à une domination étrangère desdites

sociétés (cf. Message du 28 mai 2003 concernant une modification de la LFAIE, FF 2003 3900, pp.

3905 et 3910).

5.1.4. L'OFJ a rédigé un aide-mémoire fournissant un aperçu des dispositions légales limitant

l'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger (cf. aide-Mémoire du 1er juillet

2009 de l'OFJ sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, état au 7 janvier 2025

(ci-après: aide-Mémoire de l'OFJ), disponible sur: www.bj.admin.ch > Thèmes > Economie >

Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger > Questions et réponses > Aide-Mémoire

[consulté le 29 septembre 2025]).

En ce qui concerne notamment l'acquisition de parts d'une personne morale au sens de l'art. 4 al. 1

let. e LFAIE, l'aide-mémoire précise qu'est assujettie au régime de l'autorisation de la LFAIE

l'acquisition même d'une seule part d'une société non cotée auprès d'une bourse en Suisse, qui a

acquis uniquement ou du moins pour une part essentielle de l'immobilier d'habitation ou qui en fait

le commerce (aide-mémoire de l'OFJ, p. 6, ch. 7).

Eu égard à la notion de "personnes à l'étranger" au sens de l'art. 5 al. 1 let. c LFAIE, cet aide-

mémoire précise qu'on entend par-là les personnes morales (sociétés anonymes, sociétés en

commandite par actions, sociétés à responsabilité limitée, sociétés coopératives, associations et

fondations) et les sociétés sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir (sociétés en

nom collectif et en commandite simple) qui ont certes leur siège en Suisse, mais qui sont dominées

par des personnes à l'étranger (art. 5 al. 1 let. c LFAIE) (aide-mémoire de l'OFJ, p. 3, ch. 5b).

5.2.

D'une façon générale, la jurisprudence précise encore que la question de savoir si une

transaction immobilière est soumise à autorisation en vertu de la LFAIE doit être examinée en

fonction des circonstances existant au moment de l'acquisition de l'immeuble ou des droits conférant

à l'acheteur une situation analogue à celle du propriétaire de l'immeuble (ATF 107 Ib 12 consid. 2;

arrêts TF 2A.465/2002 du 20 novembre 2002; TC VD FO.2021.0005 du 23 mars 2022 consid. 3d).

Au moment où elle rend sa décision, l'autorité administrative peut prendre en compte les

changements dans la situation de fait intervenus depuis l'acquisition de l'immeuble (PERRIG, p. 62).

Elle ne doit toutefois pas tenir compte de ces derniers si la personne assujettie est de mauvaise foi

et a essayé de contourner la loi (ATF 107 Ib 12).

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En l'espèce, il convient d'examiner, dans un premier temps, si l'acquisition immobilière du

31 décembre 2008 et les transferts successifs du capital-actions de l'intimée intervenus depuis lors

étaient assujettis au régime de l'autorisation de la LFAIE.

6.1.

En ce qui concerne l'achat, le 31 décembre 2008, du bien-fonds n°ddd du registre foncier de

la commune de C.________ par la société A.________ AG, il apparaît d'emblée que ce dernier

constitue une acquisition d'immeubles au sens de l'art. 4 al. 1 let. a LFAIE, de sorte que la condition

objective énoncée à l'art. 2 al. 1 LFAIE était remplie. Quant à la condition subjective, il n'est pas

contesté que, lors de cette acquisition, l'acquéresse était une personne morale qui, tout en ayant

son siège statutaire en Suisse au sens de l'art. 5 al. 1 let. c LFAIE in initio, était partiellement détenue

par une "personne à l'étranger" au sens de l'art. 5 al. 1 let. b LFAIE, à savoir la société

I.________ Inc. sise à J.________ (USA). Partant, il convient d'examiner si cette société étrangère

exerçait une "position dominante" sur la société acquéresse, au sens des art. 5 al. 1 let. c in fine et

6 LFAIE.

Sur ce point, l'OFJ semble partir de la prémisse selon laquelle toute acquisition d'un bien immobilier

effectuée par une société suisse partiellement détenue par une société sise à l'étranger remplirait la

condition subjective mentionnée à l'art. 2 al. 1 LFAIE et ce, indépendamment de l'existence d'une

position dominante de cette dernière sur la société acquéresse (recours, ch. 21 à 25). Or, cela va

manifestement à l'encontre de la jurisprudence fédérale rendue en la matière (cf. supra consid. 5.1.3;

cf. ég. arrêt TF 2C_639/2019 du 10 juillet 2020 consid. 6.1, où le Tribunal fédéral, après avoir établi

que le capital-actions d'une société acquéresse d'immeubles sise en Suisse était détenu par une

société dont le siège se trouvait à l'étranger, a ensuite examiné si cette dernière exerçait une position

dominante sur la première). L'aide-mémoire de l'OFJ ne dit d'ailleurs pas autre chose lorsqu'il

précise que la notion de "personnes à l'étranger" au sens de l'art. 5 al. 1 let. c LFAIE inclut les

personnes morales qui ont leur siège en Suisse si elles sont "dominées" par des personnes à

l'étranger" (cf. supra consid. 5.1.4).

En l'espèce, la Cour estime que la détention de 4% du capital-actions de A.________ AG par la

société étrangère I.________ Inc. ne permettait pas à cette dernière de disposer d'une position

dominante sur la première, en application des art. 6 al. 1 et al. 2 let. a LFAIE. Le fait que cette société

étrangère était alors elle-même entièrement détenue par un citoyen suisse, ou qu'elle ne faisait que

gérer et administrer ces actions à titre fiduciaire pour le compte d'un citoyen suisse, comme

l'explique l'intimée, n'a à cet égard aucune incidence sur la réalisation (ou non) de la condition

subjective mentionnée à l'art. 2 al. 1 LFAIE. Partant, la Cour retient, à l'instar de l'autorité intimée,

que I.________ Inc. ne disposait pas d'une position dominante sur l'intimée lors de l'acquisition

immobilière du 31 décembre 2008, ce qui revient à lui nier la qualité de "personne à l'étranger"

assujettie au régime de l'autorisation de la LFAIE.

6.2.

En ce qui concerne l'acquisition par E.________, le 1er août 2015 puis le 31 août 2017, de

24% du capital-actions de l'intimée détenus alors par F.________ puis de 24 % détenus par

H.________, faisant ainsi passer son actionnariat au sein de A.________ AG de 48% à 96%, ces

acquisitions de parts de ladite société – qui n'est pas cotée auprès d'une bourse en Suisse – ne

réalisaient la condition objective de l'art. 2 al. 1 LFAIE que s'il est établi que le but réel de cette

société est l'acquisition d'immeubles, au sens de l'art. 4 al. 1 let. e LFAIE. Or, sur ce point, la décision

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attaquée retient que l'intimée est une "société essentiellement immobilière lato sensu" (décision

attaquée, p. 29, ch. 19), sans toutefois étayer son point de vue à la lumière des critères et de la

jurisprudence précités.

Cela étant, ce point peut demeurer indécis à ce stade car, même à supposer que A.________ AG

devait être considérée comme une société immobilière stricto sensu au sens de l'art. 4 al. 1 let. e

LFAIE, ces acquisitions n'ont pas été faites par une "personne à l'étranger" au sens de l'art. 5 LFAIE,

de sorte que la condition subjective de l'art. 2 al. 1 LFAIE n'était de toute façon pas remplie. En effet,

les parties ne contestent pas que l'acquéresse desdites actions était une ressortissante d'un Etat

membre de l'UE titulaire d'une autorisation d'établissement en Suisse, où elle était légalement et

effectivement domiciliée. Partant, l'acquéresse ne revêtait pas le statut de personne à l'étranger (cf.

art. 5 al. 1 let. a ch. 1 LFAIE a contrario). Au demeurant, l'intéressée étant un parent en ligne

ascendante des deux aliénateurs, elle n'était de toute façon pas sujette au régime de l'autorisation

(cf. art. 7 let. b LFAIE précité). Pour le surplus, ces acquisitions n'ont eu aucune influence sur la

participation de I.________ Inc. au sein de ladite société, de sorte que, sous cet angle également,

on ne discerne pas qu'elles relevaient d'un cas d'application de la LFAIE.

6.3.

Le même constat prévaut eu égard à l'opération, décidée par l'assemblée générale de

A.________ AG du 31 août 2017, de réduire à zéro son capital-actions avec reconstitution

simultanée d'un nouveau capital-actions de CHF 150'000.- attribué à 100% à E.________.

En effet, au terme de la première partie de cette opération, la société étrangère I.________ Inc. s'est

précisément dessaisie des 4% du capital-actions de l'intimée qu'elle détenait. Partant, plus aucune

société étrangère, au sens de l'art. 5 al. 1 let. b LFAIE, ne détenait de droit de propriété sur une part

de l'intimée, au sens de l'art. 4 al. 1 let. e LFAIE, de sorte que les conditions objective et subjective

n'étaient à l'évidence pas remplies, sans qu'il n'y ait encore lieu de déterminer si le but réel de

l'intimée était l'acquisition d'immeubles, comme le prévoit cette dernière disposition.

Quant à la seconde partie de l'opération, elle a vu E.________, ressortissante d'un Etat membre de

l'UE légalement et effectivement domiciliée en Suisse au sens des art. 5 LFAIE et 2 OAIE, acquérir

la propriété de l'entier des parts de l'intimée. Ainsi, même si cette acquisition était susceptible de

constituer une acquisition d'immeubles au sens de l'art. 4 al. 1 let. e LFAIE s'il devait être établi que

le but réel de l'intimée est l'acquisition d'immeubles, force est de constater qu'en tout état de cause,

elle n'aurait pas été réalisée par une "personne à l'étranger" au sens de ladite loi. Partant, la

condition subjective énoncée à l'art. 2 al. 1 LFAIE n'était pas réalisée.

6.4.

En ce qui concerne le transfert, convenu en 2020 dans le cadre de la procédure de divorce

de G.________ et E.________ et réalisé en 2021, de 100% des actions de A.________ AG au

précité, à titre fiduciaire, puis du retransfert de 88% desdites actions en faveur des fils de ce dernier

(à hauteur de 44% chacun) tout en permettant au précité de conserver un droit d'usufruit viager sur

celles-ci, lequel inclut le droit de vote et le bénéfice de tous les revenus des actions, et un droit de

préemption, la Cour estime que cette opération ne remplit pas la condition subjective énoncée à

l'art. 2 al. 1 LFAIE.

En effet, le précité est un ressortissant suisse ayant acquis fiduciairement lesdites actions pour le

compte de ses enfants suisses, respectivement ayant acquis un droit d'usufruit et de préemption sur

celles-ci. Ainsi, même à retenir que l'on se trouvait en présence d'une acquisition immobilière de

parts de société ayant pour but l'acquisition d'immeubles au sens de l'art. 4 al. 1 let. e LFAIE,

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l'acquisition de ces parts, respectivement d'un usufruit et d'un droit de préemption sur celles-ci,

n'aurait de toute façon pas été effectuée par une "personne à l'étranger" au sens de l'art. 5 al. 1

LFAIE, ni pour le compte d'une telle personne. Au surplus, en tant que parents en ligne descendante

de l'aliénateur, les enfants du couple n'étaient pas assujettis au régime de l'autorisation (cf. art. 7

let. b LFAIE).

6.5.

Enfin, en ce qui concerne l'acquisition en 2021 du solde de 12% des actions de

A.________ AG, force est de relever que l'identité de l'acquéreur ne ressort pas clairement du

dossier, de sorte que l'examen de la réalisation des conditions objective et subjective de l'art. 2 al.

1 LFAIE s'avère, en l'état, impossible.

6.5.1. En effet, les réponses obtenues aux nombreuses requêtes de la Commission invitant

l'intimée à produire, pour chacun de ses actionnaires, une copie du titre d'acquisition des actions

actuellement en sa possession (cf. courriers des 11 août 2023, 26 septembre 2023, 25 octobre 2023

et 8 janvier 2024) sont contradictoires. Ainsi, G.________ a indiqué que le solde de 12% des actions

de l'intimée se trouvait auprès d'une société qu'il contrôlait ("eine durch mich kontrollierte

Gesellschaft"; dossier autorité intimée, pce 10). Pour sa part, l'intimée, sous la plume du président

de son Conseil d'administration, a indiqué que ces actions se trouvaient encore personnellement

auprès de G.________, car aucune information selon laquelle elles auraient été transférées ne lui

avait été communiquée ("Die restlichen 8% [recte 12%] befinden sich noch bei Herrn G.________,

bei der Gesellschaft ist bisher keine Mitteilung eingegangen, dass diese ebenfalls übertragen

worden wären"; dossier autorité intimée, pce 15). Enfin, dans la décision attaquée, la Commission

a retenu que le solde des actions de l'intimée était vraisemblablement détenu par la société

I.________ Inc. en se fondant, d'une part, sur un certificat d'actions daté du 23 septembre 2004

produit par l'intimée selon lequel 4% de ses actions étaient alors détenues par cette société et,

d'autre part, sur le fait que cette société étrangère figurait dans la documentation relative à

l'opération de réduction/reconstitution du capital-actions effectuée en août 2017.

6.5.2. Or, de l'avis de la Cour, ni les propos de G.________ ni ceux de l'intimée, contradictoires,

pas plus que les pièces sur lesquelles s'est appuyée la Commission, ne permettent de déterminer

qui est l'acquéreur du solde de 12% du capital-actions de l'intimée et, partant, si ce dernier revêt ou

non le statut de "personne à l'étranger" au sens de l'art. 5 al. 1 let. b LFAIE.

Eu égard en particulier aux pièces ayant fondé la décision attaquée, la Cour relève que, selon le

procès-verbal en forme authentique de l'assemblée générale des actionnaires du 31 août 2017,

"toutes les actions existantes sont supprimées" (dossier autorité intimée, pce 23, p. 3) et

150 nouvelles actions nominatives sont émises. Dès lors, le certificat d'actions du 23 septembre

2004, désormais nul, ne saurait éclairer sur le détenteur des actions nominatives nouvellement

émises. Par ailleurs, il ressort de la documentation liée à la reconstitution du capital-actions de

l'intimée que la société I.________ Inc., alors détentrice de 4% des actions de l'intimée, disposait

d'un délai pour faire usage de son droit de souscrire préférentiellement des nouvelles actions

proportionnellement à ses parts, soit en obtenir 6%, et qu'à défaut de réponse dans ledit délai,

lesdites actions seraient mises à disposition d'autres actionnaires ou de tiers (dossier autorité

intimée, pce 18). Or, aucune trace d'un bulletin de souscription ne figure au dossier ni n'a été produit

par l'intimée. En outre, contrairement à ce qui avait prévalu lors de l'acquisition immobilière du

31 décembre 2008 (dossier autorité intimée, pces 34 et 36), aucun notaire n'a attesté que

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l'acquisition de 12% du capital-actions de l'intimée n'avait pas été effectuée par une personne à

l'étranger, au sens de la LFAIE.

Ainsi, la Cour ne peut ni retenir ni exclure, en l'état du dossier, que la condition subjective figurant à

l'art. 2 al. 1 LFAIE était réalisée lors de l'acquisition du 12% du capital-actions de l'intimée. Un

complément d'instruction sur ce point s'impose.

6.5.3. Il sied également de relever que la réalisation, jusqu'à présent laissée ouverte (cf. supra

consid. 6.1 à 6.4), de la condition objective mentionnée à l'art. 2 al. 1 LFAIE – selon laquelle

l'acquisition de 12% des parts de l'intimée ne constituait une "acquisition d'immeubles" au sens de

l'art. 4 al. 1 let. e LFAIE que si le but réel de l'intimée est l'acquisition d'immeubles – est contestée

entre les parties.

Pour le recourant, de nombreux éléments indiquent que l'intimée est une société immobilière stricto

sensu. Ainsi, selon ses statuts, son but social est l'achat, la gérance, la location et la vente

d'immeubles de tous genres. Il produit également un extrait internet du site internet "Booking.com"

faisant état de plusieurs appartements à louer dans l'immeuble sis sur le bien-fonds n°ddd du registre

foncier de la commune de C.________. Pour sa part, l'intimée admet que des logements sont

présents dans l'immeuble, mais elle précise qu'ils sont destinés aux concierges et techniciens et

sont nécessaires à l'exploitation de l'entreprise, qui est un établissement stable au sens de l'art. 2

al. 2 LFAIE. A l'appui de ses propos, elle produit le plan d'affectation des zones de la commune de

C.________, dont il ressort que le bien-fonds n°ddd se trouve en "zone d'activités (ACT)", et l'art.

20 du règlement communal d'urbanisme de décembre 2015 de la commune (ci-après: RCU), qui

énonce les prescriptions pour cette zone et à teneur duquel seuls les logements de gardiennage

nécessaires aux activités de services et commerciales peuvent être admis à l'intérieur des volumes

bâtis.

6.5.4. Or, la Cour estime qu'en l'état du dossier, on ne peut suivre l'autorité intimée lorsqu'elle

retient, sans autres investigations, que la société A.________ AG est une "société essentiellement

immobilière lato sensu, dont les actifs principaux étaient constitués par un immeuble commercial"

(décision attaquée, p. 29, ch. 19), de sorte que l'acquisition de 12 % de son capital-actions ne

concernait pas une société dont le but réel était l'acquisition d'immeuble et, partant, que la condition

objective de l'art. 2 al. 1 LFAIE n'était pas réalisée.

Certes, s'il devait être retenu, comme l'allègue l'intimée, que son activité immobilière était réellement

et strictement limitée à la gestion de logements de gardiennage situés dans l'immeuble,

conformément au RCU, alors une telle activité ne s'inscrirait manifestement pas dans celles d'une

société immobilière stricto sensu assujettie au régime de l'autorisation. A ce propos, cependant, les

déclarations des parties sont fondamentalement contradictoires quant au nombre, à la nature et à

l'affectation réelle des logements situés dans l'immeuble. En particulier, les pièces produites par le

recourant démontrent que l'intimée gère ou a délégué la gestion et la location de logements

temporaires ou de vacances sis dans l'immeuble, faisant ainsi fi des prescriptions du RCU. De façon

étonnante, l'intimée ne se détermine d'ailleurs pas sur ces pièces. Par ailleurs, le but social indiqué

dans ses statuts va dans le sens d'activités portant sur l'exercice de son droit de propriété sur

l'immeuble, et ses actifs, tels qu'ils figurent dans son bilan au 31 décembre 2022, tendent à

démontrer la réalité de cette activité. Il ressort ainsi dudit bilan que l'intimée possède des actifs

immobiliers ("Geschäftsliegenschaften" / "Grundstücke") à hauteur de CHF 3'437'516.- et qu'elle a

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deux crédits hypothécaires pour un montant total de CHF 2'466'000.- (CHF 2'246'000.- et 220'000.-).

Le compte de pertes et profits au 31 décembre 2022 fait par ailleurs état de revenus locatifs à

hauteur de CHF 334'708.73 et son bénéfice annuel s'élevait alors à CHF 94'255.66 (dossier autorité

intimée, pce 28). Au surplus, la Cour relève que la convention sur les effets accessoires du divorce

du couple homologuée le 2 novembre 2020 mentionne que E.________ assumait jusqu'alors "la

gestion de l'immeuble appartenant à la société, à C.________/FR" (dossier autorité intimée, pce

26).

En l'état actuel du dossier, et en l'absence notamment d'informations sur la nature des activités de

l'intimée et des éventuels baux commerciaux et/ou privés relatifs aux surfaces commerciales et aux

logements qui se trouvent dans l'immeuble, il n'est pas possible de déterminer précisément l'usage

réel dudit immeuble. Un complément d'instruction sur ce point s'avère donc également nécessaire.

Cela étant, l'intimée et l'autorité intimée allèguent que, même à supposer que les conditions objective

(art. 4 LFAIE) et subjective (art. 5 LFAIE) à l'application de la LFAIE étaient réunies, aucune

autorisation d'acquérir le 12% des parts de l'intimée n'était nécessaire vu l'exception figurant à l'art. 2

al. 2 let. a LFAIE.

7.1.

En vertu de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, l'autorisation n'est pas nécessaire si l'immeuble sert

d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme

commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession

libérale (let. a). L'art. 2 al. 3 LFAIE précise qu'en cas d'acquisition d'un immeuble conformément à

l'al. 2 let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi

que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément.

Selon l'art. 3 OAIE, il n'y a pas établissement stable au sens de cette disposition si l'immeuble est

affecté à la construction ou à la location, à titre professionnel, de logements qui ne font pas partie

d'un hôtel ou d'un apparthôtel.

7.1.1. S'agissant de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, le Conseil fédéral a expliqué, dans son message du

E. 26 mars 1997 sur des mesures spécifiques de politique conjoncturelle visant à maintenir la qualité

des infrastructures publiques, à promouvoir les investissements privés dans le domaine de l'énergie

(programme d'investissement) et à libéraliser les investissements étrangers (FF 1997 II 1115), que

les personnes à l'étranger n'ont pas besoin d'une autorisation pour acquérir un immeuble qui doit

servir à une entreprise à exercer une activité économique, quel que soit le propriétaire de

l'entreprise. Une personne à l'étranger peut même acquérir un immeuble dans le seul but de placer

des capitaux, du moment qu'elle le loue ou qu'elle l'afferme à un tiers pour l'exercice d'une activité

économique (FF 1997 II 1115, p. 1160).

A propos de l'art. 2 al. 3 LFAIE, le Conseil fédéral a relevé qu'exceptionnellement, des logements

pourront être acquis simultanément sans autorisation, à condition toutefois qu'ils soient imposés par

les prescriptions relatives aux quotas de logements. Il a ensuite constaté que rien n'était toutefois

changé au principe selon lequel sont assujettis au régime de l'autorisation les placements de

capitaux dans les immeubles d'habitation (exception faite des logements à caractère social selon

l'art. 9 al. 1 let. a LFAIE) et dans les biens-fonds non construits (sauf si on envisage d'y édifier à

court terme un immeuble devant servir d'établissement stable) d'une part, et le commerce de tels

immeubles d'autre part (FF 1997 II 1115, p. 1160).

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7.1.2. Selon la jurisprudence, la notion d'établissement stable au sens de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE

doit être comprise de manière restrictive (cf. arrêt TF 2C_639/2019 du 10 juillet 2020 consid. 7.1.3),

celle-ci ne visant que les immeubles qui servent directement à l'activité économique d'une entreprise

ou d'une profession libérale (cf. ATF 147 II 281 consid. 4.3). L'activité économique doit être exercée

dans l'immeuble concerné (cf. arrêt TF 2A.428/1999 du 28 janvier 2000 consid. 3d). Si un immeuble

est utilisé à des fins résidentielles et qu'une certaine offre de prestations hôtelières n'est pas

garantie, celui-ci n'est pas considéré comme faisant partie d'un hôtel ou d'un apparthôtel (ATF 147

II 281 consid. 4.4).

Eu égard à l'art. 2 al. 3 LFAIE, le Tribunal fédéral a précisé que les logements qui sont nécessaires

à l'exploitation de l'entreprise et ceux dont la séparation de l'immeuble abritant l'entreprise pour en

faire un immeuble distinct serait pratiquement impossible ou constituerait une exigence

disproportionnée peuvent être acquis simultanément avec l'immeuble (cf. arrêts TF 2C_639/2019

du 10 juillet 2020 consid. 7.1.1; 2A.103/2003 du 8 juillet 2003 consid. 2).

7.1.3. L'aide-mémoire de l'OFJ précise, eu égard à l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, que les immeubles

destinés à l'exercice d'une activité économique (immeubles servant d'établissement stable, par

exemple les immeubles servant de fabrique, de dépôt et d'entrepôt, de bureau, de centre

commercial, de magasin de vente, d'hôtel, de restaurant, d'atelier d'artisanat, de cabinet médical)

peuvent être acquis sans autorisation. Cependant, il n'y a pas d'activité économique au sens de

cette disposition lorsque des logements sont créés, loués ou affermés ou lorsqu'il en est fait le

commerce (art. 3 OAIE). Pour de tels buts, l'acquisition d'immeubles est assujettie au régime de

l'autorisation et l'octroi de l'autorisation est en fait exclue, car il n'existe alors pas de motifs

d'autorisation (cf. aide-mémoire de l'OFJ, p. 5).

En ce qui concerne l'art. 2 al. 3 LFAIE, l'aide-mémoire de l'OFJ mentionne qu'exceptionnellement,

des logements peuvent être acquis librement avec l'établissement stable lorsqu'ils sont nécessaires

à l'activité de l'entreprise (pour un concierge ou technicien, lorsqu'une présence permanente ou

quasi-permanente est indispensable à proximité de l'entreprise). De pratique constante, des

logements peuvent exceptionnellement être acquis en même temps que les surfaces commerciales

lorsque leur séparation d'avec la partie de l'immeuble vouée à l'exploitation n'est pratiquement pas

possible et serait disproportionnée (par ex. une maison d'habitation au milieu de bâtiments de

fabrique ou des logements isolés dans une fabrique ou dans un immeuble comprenant plusieurs

étages commerciaux, spécialement lorsque l'accès aux logements n'est possible que par les locaux

commerciaux) (cf. aide-mémoire de l'OFJ, p. 5).

7.2.

En l'espèce, la Cour relève que l'acquisition litigieuse porte sur 12% des parts du capital-

actions d'une société propriétaire d'un immeuble dont on ne peut exclure, à ce stade, qu'il serve à

des fins résidentielles. En effet, comme relevé ci-avant, la présence d'appartements destinés à la

location n'est pas contestée mais l'usage effectif qu'en fait l'intimée n'est pas établi, de sorte que

l'existence de locations temporaires ou de vacances exclues de la notion d'établissement stable ne

peut être écartée. Au demeurant, les simples déclarations de l'intimée selon lesquelles les

logements loués seraient nécessaires à l'exploitation de l'entreprise, au sens de l'art. 2 al. 3 LFAIE,

n'ont aucune valeur probante (cf. art. 18 al. 3 OAIE) et n'éclairent aucunement sur l'exploitation de

l'entreprise ou ses activités commerciales. On ignore ainsi si elle exploite elle-même l'entier ou une

partie du bâtiment pour ses activités, ou si elle y loue partiellement ou entièrement des locaux

commerciaux.

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Partant, des informations supplémentaires s'avèrent nécessaires pour pouvoir déterminer, cas

échéant, si l'acquisition litigieuse était exemptée du régime de l'autorisation du fait qu'elle portait sur

12% des parts d'une société détenant un immeuble servant d'établissement stable.

8.1.

Selon l'art. 22 al. 1 LFAIE, l'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours

constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et

sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. L'al. 2 de cette disposition précise, en

substance, que l'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours peuvent exiger des

informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation

ou l'octroi de celle-ci.

8.2.

En l'espèce, s’il est vrai que l’art. 22 LFAIE dispose que l’autorité cantonale de recours établit

les faits d’office et peut, à cette fin, exiger la transmission d’informations sur tous les faits pertinents,

la Cour estime qu'il incombe au premier chef à l'autorité de première instance d'établir les faits et

d'en tirer les conclusions juridiques. Sauf à priver l'intimée d'un degré d'instance, il n'appartient pas

à l'autorité de céans de se substituer à la Commission en remédiant présentement à l'absence

d'instruction sur le but réel de l'intimée, en cherchant à identifier l'acquéreur des 12% de l'intimée et

en déterminant si l'immeuble litigieux sert d'établissement stable, ainsi que de statuer sur ces points

pour la première fois. Il convient ainsi de renvoyer le dossier à l'autorité attaquée pour qu'elle

procède en ce sens. De surcroît, le recourant a également conclu au renvoi du dossier à l'autorité

attaquée pour complément d'instruction sur ce point et nouvelle décision.

9.1.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et la décision attaquée entièrement

annulée. La cause est renvoyée à l'autorité intimée pour complément d'instruction dans le sens des

considérants et nouvelle décision. Dite autorité veillera en outre à entendre l'intimée et à lui notifier

sa nouvelle décision.

9.2.

Vu l'issue de la cause, l'intimée, qui s'est ralliée à l'argumentation de l'autorité intimée,

supportera les frais de procédure (art. 131 al. 1 CPJA), fixés à CHF 3'500.- (art. 1 al. 1 du tarif des

frais de procédure et des indemnités en matière de juridiction administrative du 17 décembre 1991

[Tarif JA; RSF 150.12]). La Commission ne peut pas être astreinte à supporter des frais (art. 133

CPJA).

9.3.

Il n'est pas alloué d'indemnité de partie au recourant (art. 139 CPJA).

(dispositif en page suivante)

Tribunal cantonal TC

Page 18 de 18

la Cour arrête :

Le recours est admis.

Partant, la décision de la Commission pour l'acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger du 16 avril 2024 est annulée et la cause lui est renvoyée pour complément

d'instruction au sens des considérants et nouvelle décision.

II.

Les frais judiciaires, fixés à CHF 3'500.-, sont mis à la charge de A.________ AG.

III.

Il n'est pas alloué d'indemnité de partie.

III.

Notification.

Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les

E. 30 jours dès sa notification. La fixation du montant des frais de procédure peut, dans un délai de 30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie de la décision est contestée (art. 148 CPJA). Fribourg, le 29 septembre 2029/cos/jca La Présidente La Greffière-stagiaire

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Tribunal cantonal TC

Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—

Pouvoir Judiciaire PJ

Gerichtsbehörden GB

601 2024 71

Arrêt du 29 septembre 2025

Ie Cour administrative

Composition

Présidente :

Anne-Sophie Peyraud

Juges :

Stéphanie Colella, Dina Beti

Greffière-stagiaire :

Ellina Amparo

Parties

OFFICE FÉDÉRAL DE LA JUSTICE, recourant

contre

COMMISSION POUR L'ACQUISITION D'IMMEUBLES PAR DES

PERSONNES À L'ÉTRANGER, autorité intimée

A.________ AG, intimée

B.________, représenté par Me Thomas Rihm, tiers intéressé

Objet

Acquisition d'un immeuble en Suisse par une société suisse dont

l'actionnaire minoritaire est domicilié à l'étranger et modifications

ultérieures de l'actionnariat de la société – Vice de notification de la

décision – Droit d'être entendu – Examen de l'assujettissement à la

LFAIE de l'immeuble acquis et des modifications ultérieures de

l'actionnariat de la société suisse

Recours du 27 mai 2024 contre la décision du 16 avril 2024

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considérant en fait

A.________ AG, société anonyme domiciliée à C.________ (Fribourg), a pour but l'achat, la

gérance, la location et la vente d'immeubles de tous genres en Suisse (à l'exclusion des opérations

soumises à la LFAIE) et à l'étranger. Elle n'est pas cotée auprès d'une bourse en Suisse. Par contrat

de vente du 31 décembre 2008, la société a acquis le bien-fonds no ddd du registre foncier de la

commune de C.________. Lors de cette acquisition, l'actionnariat de la société se composait comme

suit:

- 48% des actions étaient détenues par E.________, ressortissante française au bénéfice d'un

permis d'établissement en Suisse;

- 24% des actions étaient détenues par F.________, ressortissant suisse, né en 1994, fils ainé

de E.________ et de G.________;

- 24% des actions étaient détenues par H.________, ressortissant suisse, né en 2003, second

fils de E.________ et de G.________;

- 4% des actions étaient détenues par I.________ Inc., société dont le siège se trouve à

J.________ (USA) et dont les actions sont détenues par G.________, ressortissant suisse.

Le 23 février 2009, le notaire K.________ a dressé un acte authentique dans lequel il a constaté

qu'au sein de la société A.________ AG, il n'existait aucune participation dominante détenue par

des personnes à l'étranger au sens de la législation réglementant l'acquisition d'immeubles par des

personnes à l'étranger.

Le 1er août 2015, les actions de la société A.________ AG détenues par F.________ ont été

vendues à E.________ puis, le 31 août 2017, celles de H.________ lui ont aussi été vendues.

E.________ détenait alors 96% de l'actionnariat, les 4% restant étant toujours détenus par

I.________ Inc. Ce même 31 août 2017, il a été convenu à l'assemblée générale des actionnaires

de la société A.________ AG d'une réduction de son capital-actions de CHF 100'000.- à zéro, ainsi

que d'une augmentation de ce dernier à CHF 150'000.-, détenu intégralement par E.________.

Par jugement du 2 novembre 2020, le Tribunal de Sierre a homologué la convention sur les effets

accessoires du divorce conclue entre E.________ et G.________. Dans cette convention, les parties

ont convenu que l'intégralité des actions de E.________ seraient transférées à G.________, à titre

fiduciaire, pour ensuite être retransférées aux enfants du couple, à raison de 44% chacun. Ces

transferts ont eu lieu lors de cessions successives intervenues entre janvier et novembre 2021 et

prévoyaient notamment que G.________ conserverait sur les actions transférées un droit d'usufruit

viager, lequel incluait le droit de vote ainsi que le bénéfice de tous les revenus des actions, et un

droit de préemption. Depuis 2021, l'actionnariat de la société est ainsi composé de 44% détenus par

F.________ et de 44% détenus par H.________. S'agissant des 12% restants, leur détenteur ne

ressort pas clairement du dossier.

Par courriels des 15 et 16 mai 2023, B.________ a requis de la Commission pour l'acquisition

d'immeubles par des personnes à l'étranger (ci-après: la Commission) qu'elle lui confirme que le

propriétaire économique ("wirtschaftlicher Eigentümer") du bien-fonds no ddd du registre foncier de

la commune de C.________ était G.________, ressortissant suisse résidant à l'étranger, soulignant

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que la propriétaire légale ("rechtliche Eigentümer") dudit bien-fonds était A.________ AG. Il faisait

valoir des créances importantes à l'encontre de G.________ et souhaitait obtenir des informations

sur les biens détenus par ce dernier en vue d'une procédure de mise en faillite.

Le 25 mai 2023, la Commission a informé A.________ AG qu'une demande de renseignements

relative à l'acquisition de l'immeuble no ddd lui était parvenue et, dans ce cadre, elle a sollicité divers

renseignements de sa part et requis la production de plusieurs documents. Son courrier précisait

que, conformément à la législation fédérale et cantonale en la matière, elle était l'autorité compétente

s'agissant d'un éventuel constat ultérieur d'assujettissement à la loi du 16 décembre 1983 sur

l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41). Divers échanges

ont ensuite eu lieu entre la société et la Commission entre mai 2023 et janvier 2024.

Par décision du 16 avril 2024, la Commission, faisant suite aux requêtes de B.________, a constaté

que l'acquisition de l'immeuble no ddd du registre foncier de la commune de C.________ par la

société A.________ AG intervenue le 31 décembre 2008, ainsi que toutes les opérations de transfert

du capital-actions de cette société intervenues depuis lors, étaient conformes à la LFAIE. Un

émolument de CHF 8'500.- a été mis à la charge du requérant, considéré comme bénéficiant d'un

intérêt digne de protection et suffisant pour obtenir le prononcé d'une décision. Au titre des voies de

droit, la décision indiquait que "la présente autorisation peut faire l'objet d'un recours au Tribunal

cantonal […]". Cette décision a été notifiée à B.________ et aux autorités cantonale et fédérale

habilitées à recourir au sens de la LFAIE, mais pas à A.________ AG.

En substance, la Commission a retenu que l'acquisition du 31 décembre 2008 n'était pas assujettie

à la LFAIE, car l'actionnariat de A.________ AG était alors uniquement détenu par des personnes

de nationalité suisse ou titulaire d'une autorisation d'établissement en Suisse. Par ailleurs, tant les

modifications de l'actionnariat intervenues en 2015 et 2017 que la réduction et l'augmentation du

capital-actions intervenues le 31 août 2017 n'appelaient aucune critique sous l'angle de la LFAIE,

vu notamment la nationalité suisse des enfants du couple, le statut de séjour et le domicile légal en

Suisse de leur mère, et la nature immobilière de ladite société. En outre, les cessions successives

opérées en 2021 en faveur de G.________, puis en faveur de ses enfants, étaient également

conformes à la LFAIE, étant relevé que le solde de 12% des actions semblait avoir été acquis par la

société I.________ Inc., qui était détenue personnellement par le précité. En tout état de cause,

l'immeuble litigieux correspondait à la notion d'établissement stable dont l'acquisition était exclue du

régime d'autorisation de la LFAIE.

Le 23 avril 2024, le Ministère public du canton de Fribourg a informé l'Office fédéral de la justice

(ci-après: l'OFJ) qu'il renonçait à recourir contre cette décision. B.________ n'a pas non plus

recouru.

Agissant le 27 mai 2024, l'OFJ recourt auprès du Tribunal cantonal contre cette décision. Il

conclut, sous suite de frais et dépens, à l'annulation de ladite décision en ce qu'elle retient que

l'ensemble des transferts du capital-actions de A.________ AG survenus entre 2008 et ce jour est

conforme à la LFAIE, et au renvoi de la cause à la Commission pour instruction complémentaire et

nouvelle décision.

À l'appui de ses conclusions, l'OFJ allègue d'abord que la décision entreprise n'a, à tort, pas été

notifiée à A.________ AG et qu'elle viole le droit d'être entendu de celle-ci, qui n'a été invitée qu'à

fournir des renseignements sans toutefois être informée qu'une décision de révocation de ladite

acquisition risquait d'être rendue. L'OFJ estime ensuite que le seul fait que la société

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I.________ Inc., actionnaire minoritaire de A.________ AG, a son siège à l'étranger justifie

l'assujettissement de l'acquisition litigieuse à la LFAIE. Dans ce contexte, il relève que c'est à tort

que la Commission a retenu que les transferts du capital-actions de A.________ AG effectués

depuis 2008 étaient conformes à ladite loi. Selon lui, on ne saurait en outre retenir que les 12% de

l'actionnariat de ladite société seraient entre les mains de la société I.________ Inc., dont ni la

nature ni le siège n'ont du reste été évoqués ou prouvés. De plus, l'immeuble litigieux ne pourrait

pas être considéré comme un établissement stable au sens de la LFAIE vu que des logements

destinés à l'habitation semblent y être proposés.

Invité à se déterminer, B.________ sollicite, dans ses courriers des 10 et 26 juin 2024, la restitution

de tout ou partie de l'émolument mis à sa charge dans la décision attaquée au titre de mesure

procédurale préventive. Le 12 juillet 2024, la Juge déléguée à l'instruction a rejeté cette demande.

Dans ses observations du 3 juillet 2024, la Commission conteste toute violation du droit d'être

entendu de A.________ AG, rappelant s'être adressée à réitérées reprises à cette société, qui lui a

fourni d'importants renseignements sur l'acquisition litigieuse et les modifications ultérieures de son

actionnariat. Elle souligne que, si elle était arrivée à la conclusion que l'une ou l'autre des opérations

examinées devait être assujettie à la LFAIE, elle en aurait immédiatement informé l'intimée pour lui

permettre de se déterminer. Eu égard en particulier aux cessions successives opérées en 2021, elle

précise être partie du constat, compte tenu notamment du bilan produit par ladite société, qu'elle se

trouvait face à une société ayant acquis un établissement stable au sens de la LFAIE, de sorte que

ces opérations n'étaient de toute façon pas soumises à ladite loi, indépendamment de la détention

ou non d'une participation de l'ordre de 10% dans ladite société par une société étrangère. Le

23 août 2024, elle transmet au Tribunal cantonal la requête de faillite du 10 juin 2024 introduite par