102 2019 24

Tribunal cantonal TC

Kantonsgericht KG

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www.fr.ch/tc

—

Pouvoir Judiciaire PJ

Gerichtsbehörden GB

102 2019 24

Arrêt du 10 avril 2019

IIe Cour d’appel civil

Composition

Présidente :

Dina Beti

Juges :

Michel Favre, Catherine Overney

Greffière-rapporteure :

Sandra Ayan-Mantelli

Parties

A.________, défendeur et appelant, représenté par Me Yvan

Henzer, avocat

contre

B.________, demandeur et intimé,

et

C.________, demanderesse et intimée,

tous deux représentés par Me Philippe Corpataux, avocat

Objet

Bail à loyer

Appel du 22 janvier 2019 contre le jugement du Tribunal des baux de

l'arrondissement de la Veveyse du 27 novembre 2018

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considérant en fait

A.

Le 23 janvier 2016, B.________ et C.________ ont conclu un contrat de bail avec

A.________, représenté par son père, D.________, portant sur la location d’une maison de

9 pièces sise à E.________, pour la période du 1er avril 2016 jusqu’au 31 mars 2021, soit pour une

durée de 5 ans. Le montant du loyer prévu par le contrat était de CHF 3'000.-, sans acompte de

charges.

Par courriels des 15 avril 2016, 20 avril 2016, 22 juillet 2016 et courrier du 1er novembre 2016,

B.________ et C.________ se sont plaints auprès de D.________ de divers défauts affectant

l’objet du bail.

Par courrier du 22 décembre 2016, ils ont informé D.________ et son épouse, F.________, qu’ils

résiliaient leur contrat de bail au 31 décembre 2016.

En date du 28 décembre 2016, C.________ a signé un document rédigé à la main par

F.________, intitulé « Convention de paiement ».

Depuis le 15 février 2017, les locaux sont occupés par de nouveaux locataires, lesquels ont signé

un contrat de bail avec A.________ en date du 23 décembre 2016, pour la période du 1er mars

2017 au 28 février 2022.

B.

Après l’échec de la procédure de conciliation, B.________ et C.________ ont introduit, par

mémoire du 25 avril 2018, une action en réduction du loyer à l’encontre de A.________. Ils ont

conclu à ce que A.________ leur verse la somme de CHF 9'450.- avec intérêts à 5% l’an dès le

15 avril 2016 (date du 1er avis de défauts) et à ce qu’il leur rembourse la somme de CHF 1'125.-

avec intérêts à 5% l’an, correspondant au quart du loyer convenu pour les mois de janvier et

février 2017, frais à la charge du défendeur.

Par mémoire du 23 mai 2018, A.________ a déposé sa réponse, concluant au rejet de la

demande et reconventionnellement à ce que B.________ et C.________ soient solidairement

débiteurs envers lui d’un montant de CHF 856.20 avec intérêt à 5 % l’an dès le 2 septembre 2017

et lui en doivent immédiat paiement, ainsi qu’au prononcé de la mainlevée définitive de l’opposition

formée par B.________ au commandement de payer n° ggg de l’Office des poursuites de la

Gruyère notifié à la réquisition de A.________.

Les parties ont comparu devant le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Veveyse (ci-après :

le Tribunal) en date du 11 septembre 2018, séance à laquelle A.________ a été dispensé de

comparaître. Le Président a informé les parties qu’il limitait, dans un premier temps, l’instruction de

la cause à la portée de la « convention » du 28 décembre 2016. Les demandeurs ont ensuite été

interrogés.

Les parties ont comparu à la séance du 27 novembre 2018 à laquelle le défendeur a été à

nouveau dispensé de comparaître. Les témoins F.________ et D.________ ont été interrogés. Les

demandeurs ont également brièvement été interrogés et les avocats des parties ont ensuite plaidé

la cause.

C.

Par décision du même jour, le Tribunal a constaté que le document intitulé « Convention de

paiement » et signé par C.________ le 28 décembre 2016 ne vaut pas quittance de solde de tout

compte et de toute prétention entre les parties de sorte que la procédure suit son cours et que les

parties seront réassignées pour leur interrogatoire. Le Tribunal a réservé les frais.

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D.

Par mémoire du 22 janvier 2019, A.________ a interjeté appel contre cette décision,

concluant, avec suite de frais, à sa réformation en ce sens que la demande de B.________ et de

C.________ soit rejetée, qu’ils soient reconnus solidairement débiteurs envers lui d’un montant de

CHF 856.20 avec intérêt à 5 % l’an dès le 2 septembre 2017 et lui en doivent immédiat paiement,

et que la mainlevée définitive de l’opposition formée par B.________ au commandement de payer

n° ggg de l’Office des poursuites de la Gruyère notifié à la réquisition de A.________ soit

définitivement levée.

E.

Par mémoire du 28 février 2019, B.________ et C.________ ont conclu au rejet intégral de

l’appel, pour autant qu’il soit recevable, et à la confirmation de la décision attaquée, frais à la

charge de l’appelant.

en droit

1.

1.1.

La décision attaquée constitue une décision incidente au sens des art. 237 et 308 al. 1

CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l’appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si

la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne

peut faire l’objet que d’un recours (art. 319 let. a CPC). En l’espèce, la valeur litigieuse est de

CHF 10'575.- (CHF 9'450.- + 1'125.-), de sorte que la voie de l’appel est ouverte.

La valeur litigieuse devant la Cour est identique. Partant, seul le recours constitutionnel subsidiaire

est ouvert devant le Tribunal fédéral contre le présent arrêt (art. 74 al. 1 let. a et 113 ss LTF).

1.2.

Le délai pour faire appel contre le jugement du Tribunal des baux du 27 novembre 2018 est

de 30 jours à compter de sa notification (art. 311 al. 1 CPC). En l’espèce, la décision attaquée

ayant été notifiée à l’appelant le 7 décembre 2018, l’appel déposé le 22 janvier 2019 respecte ce

délai compte tenu des féries (art. 145 al. 1 let. c CPC).

1.3.

La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC).

1.4.

En application de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir

audience. En l’espèce, puisque toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier,

il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience.

2.

2.1.

Le Tribunal a retenu que la « convention » litigieuse du 28 décembre 2016 a été rédigée

par F.________ et qu’elle fait suite à un échange de SMS intervenu entre cette dernière et

C.________. Lors des discussions relatives à cette « convention », il n’a jamais été question des

défauts soulevés par les locataires. En outre, malgré le fait que ce document est intitulé

« convention », il s’agit bien plus d’une reconnaissance de dette faite de manière unilatérale par

C.________ par laquelle elle s’est engagée à reconnaître devoir au propriétaire un montant de

CHF 4'500.- payable le 31 mars 2017. Cette reconnaissance de dette ne porte aucune mention de

« solde de tout compte » et n’exclut pas toute autre prétention entre les locataires et le

propriétaire. De plus, le Tribunal a relevé que le bailleur aurait dû récolter l’accord de B.________

pour qu’il soit engagé dès lors que lui et C.________ étaient tous deux titulaires du bail,

conjointement et solidairement responsables. Au moment de la signature de la reconnaissance de

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dette, les époux D.________ et F.________, qui représentaient leur fils bailleur, étaient au courant

que B.________ avait quitté les lieux et que C.________ se retrouvait seule de sorte qu’ils ne

pouvaient aucunement penser qu’elle représentait B.________. Enfin, le Tribunal a souligné que la

doctrine admet que le locataire agisse en dommages-intérêts après la restitution des locaux et

après la fin du bail. Compte tenu de tout ce qui précède, le Tribunal a constaté que le document en

question ne vaut pas quittance de solde de tout compte et de toute prétention entre les parties de

sorte que la procédure peut suivre son cours.

2.2.

En présence d'un litige sur l'interprétation d'une disposition contractuelle, le juge doit tout

d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux

expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour

déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Pour ce faire, le juge prendra en

compte non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais aussi les circonstances

antérieures, concomitantes et postérieures à la conclusion du contrat (ATF 140 III 86 consid. 4.1 et

les réf. citées; ATF 135 III 410 consid. 3.2). Déterminer ce qu'un cocontractant savait ou voulait au

moment de conclure relève des constatations de fait; la recherche de la volonté réelle des parties

est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 140 III 86 consid. 4.1 et les références citées; ATF

131 III 606 consid. 4.1). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés

intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations faites et les comportements selon la

théorie de la confiance; il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait

être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (on parle alors d'une

interprétation objective); le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens

objectif de ses déclarations ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté

intime (arrêt TF 4A_409/2011 du 16 décembre 2011 consid. 3.2.1; ATF 135 III 410 consid. 3.2).

Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que

l'interprétation purement littérale est prohibée; même si la teneur d'une clause contractuelle paraît

limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les

parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens

de l'accord conclu; Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les

intéressés lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur

volonté (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1).

Le fardeau de la preuve incombe à la partie qui s'éloigne du sens objectif du contrat (CR CO I,

WINIGER, 2012, art. 18 CO n. 24).

2.3.

L’appelant considère que le Tribunal a violé l’art. 18 CO. Il soutient que la convention du

28 décembre 2016 passée entre les parties liquidait définitivement leurs rapports contractuels et

excluait toute autre prétention, ce document étant selon lui un contrat bilatéral valant quittance

pour solde de tout compte. Il reproche aux premiers juges de s’être concentrés uniquement sur le

contenu littéral du document litigieux alors que tout le contexte de sa conclusion aurait dû être

analysé pour déterminer la réelle volonté des parties. Il allègue que la teneur des échanges entre

les parties démontre bien qu’il y a eu une véritable négociation au sujet de la résiliation anticipée

du bail et de ses conséquences dans leur globalité, notamment sur le plan financier. Il précise que

le document a été rédigé par sa mère, qui n’est ni juriste, ni rompue aux affaires commerciales et

que pour elle, il était clair que ce document valait quittance pour solde de tout compte vu les

discussions qu’elle a eues avec l’intimée. Il souligne que la convention constitue un véritable

accord portant sur des engagements réciproques puisqu’elle comporte des concessions

réciproques et équilibrées. Même à supposer que la réelle et commune intention des parties ne

puisse pas être établie, l’appelant soutient que l’application du principe de la confiance permettrait

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d’arriver au même constat. Il relève qu’il n’aurait pas accepté une résiliation anticipée du bail et

une ristourne de CHF 1'500.- sans contrepartie adéquate. L’appelant soutient qu’il n’avait aucun

indice pour comprendre que la convention ne terminait pas définitivement l’affaire. En outre,

C.________ n’aurait pas reconnu une dette de CHF 4'500.- si elle estimait que l’appelant lui devait

CHF 10'575.-. Ainsi, l’interprétation de la convention selon l’art. 18 CO aurait dû conduire le

Tribunal à retenir la solution inverse avec pour conséquence que les locataires sont forclos dans

leurs prétentions (cf. appel, ch. 22 ss, p. 5 ss).

Les intimés soutiennent quant à eux que le document du 28 décembre 2016 ne constitue pas plus

qu’une reconnaissance de dette unilatérale. Selon eux, il est légitime que le Tribunal se soit fondé

sur le texte littéral du document litigieux, lequel ne laisse aucunement sous-entendre un règlement

pour solde de tout compte de la relation contractuelle, si aucune autre volonté claire dans le sens

inverse n’émane des dires des parties. Les négociations avaient pour seul objet la date de fin des

rapports contractuels et il n’a jamais été question de régler la situation pour solde de tout compte.

Sinon pourquoi n’aurait-il pas signé le document alors qu’il savait qu’un contrat engageant deux

parties doit être signé par chacune d’elles et pourquoi a-t-il envoyé une facture de mazout aux

intimés après la signature du document litigieux. En outre, contrairement à ce qu’allègue

l’appelant, le document ne retient aucune concession de part et d’autre. Seule l’intimée s’est

engagée à payer un montant de CHF 4'500.- à l’appelant de sorte qu’il s’agit clairement d’une

simple reconnaissance de dette. Partant, les intimés soutiennent que la décision attaquée doit être

confirmée (cf. réponse, ad. 22, p. 5 ss).

2.4.

2.4.1. En l’espèce, C.________ et B.________ ont résilié leur contrat de bail à loyer le

22 décembre 2016 pour le 31 décembre 2016 (cf. bordereau des demandeurs du 25.04.2018,

pièce 17). Ils ont par ailleurs trouvé de nouveaux locataires disposés à reprendre leur contrat de

bail le 1er mars 2017 (DO 39, 58). Les parties devaient encore « régler la question financière

relative au départ des locataires » (DO 58). Le 28 décembre 2016, F.________ a rédigé à la main

le document suivant, intitulé « Convention de paiement », signé par C.________ :

« Concerne : Contrat de bail à loyer pour C.________ E.________.

E.________, le 28.12.16

Ce document fait office de reconnaissance de dette d’un montant de CHF 4'500.- quatre mille cinq

cents francs de la part de C.________ (locataire jusqu’au 28 février 2017) et de A.________

(propriétaire) représenté ici par F.________. Le montant de CHF 4'500.- sera payé le 31 mars

2017.

Lu et approuvé.

E.________, le 28.12.16

C.________ »

Il ressort de l’interprétation littérale de ce document que C.________, en qualité de locataire

jusqu’au 28 février 2017 de la maison sise E.________, s’est engagée à verser à son bailleur,

A.________, le montant de CHF 4'500.- d’ici au 31 mars 2017 correspondant à un loyer et demi. Il

s’agit ainsi d’une reconnaissance de dette unilatérale de C.________ envers A.________ de

CHF 4'500.-, ce qui est du reste expressément mentionné dans le document litigieux, et non d’un

contrat bilatéral. Elle est d’ailleurs la seule à avoir signé le document précité, alors qu’un contrat ou

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une convention, lequel engage plusieurs parties, doit être signé par chacune d’elles pour les

engager valablement, ce qui est notoire même d’une personne qui n’est pas versée dans les

affaires juridiques ou commerciales. Comme l’a relevé le Tribunal, cette reconnaissance de dette

ne porte aucune mention de « pour solde de tout compte » et n’exclut pas toute autre prétention

entre les locataires et le bailleur.

L’appelant prétend toutefois le contraire en se fondant sur le contexte qui entoure la négociation et

la signature du document du 28 décembre 2016, lequel doit selon lui être pris en compte pour

déterminer la volonté réelle des parties.

2.4.2. Cette « convention » a été discutée principalement entre C.________ et F.________;

D.________ était également présent lors de sa signature (DO 39, 58, 59). B.________ n’était

quant à lui pas au courant de la signature de cet accord (DO 39). Ce dernier et C.________

étaient en train de se séparer à cette époque et C.________ a préféré « prendre cela sur [elle] »

(DO 39). F.________ et son époux savaient que B.________ et C.________ s’étaient séparés et

qu’ils n’avaient plus de contacts (DO 58, 59).

F.________ a déclaré que « le but de cet accord était de régler la question financière relative au

départ des locataires » (DO 58). On peut légitimement en déduire qu’il s’agissait de régler les

points relatifs à la fin du bail (terme de résiliation, solde des loyers). La signature a en outre été

précédée d’un échange de SMS entre C.________ et F.________ durant le mois de décembre

2016 (DO 58, 59). La Cour constate qu’il ne ressort pas des échanges de SMS entre C.________

et F.________ que leur accord réglait également la question des défauts constatés par les

locataires ou toute autre question que les conditions de la résiliation anticipée du bail. Dans aucun

des messages échangés il n’a été question des défauts ou d’autres prétentions. Au contraire, la

teneur de certains messages permet de penser que la convention portait uniquement sur le

règlement du solde des loyers à payer en vue de la résiliation anticipée du bail et de la reprise de

celui-ci par les nouveaux locataires. En effet, il ressort du SMS adressé le 21 décembre 2016 par

F.________ à C.________ ce qui suit : « Bonjour C.________, merci pour vos nouvelles. Tout

d’abord j’aurais besoin d’une résiliation de bail écrite, signée par vous et B.________ car je n’ai

pas reçu de demande officielle. Je vous remettrai une convention d’échelonnement pour le

payement des loyers restants. Ensuite je pourrai faire signer les futurs locataires. (…) » (cf.

bordereau du défendeur du 27.11.2018, pièce 9). Le SMS de C.________ à F.________, le

31 janvier 2017, dans lequel elle l’informe qu’elle a appris que les nouveaux locataires

emménageraient mi février 2017 et demande si son bailleur accepte qu’elle ne lui paie que

CHF 3'000.- correspondant au loyer du mois de janvier 2017, au lieu des CHF 4'500.- convenus

pour les mois de janvier et février 2017, requête que F.________ a refusée, tend également à

conclure que l’accord visait uniquement le paiement du solde des loyers et n’incluait pas d’autres

prétentions (cf. bordereau du défendeur du 27.11.2018, pièce 12 à 14).

C.________ a confirmé que « dans les discussions qui ont précédé la signature de la convention,

il n’a pas été à nouveau question des défauts. Il y avait déjà eu tellement de discussions à ce sujet

auparavant et [sa] volonté était d’être libérée du bail au plus tôt » (DO 39). Elle a ajouté qu’ « il n’y

a pas eu de réserves expresses non plus concernant [leurs] prétentions pour les défauts ». Selon

elle, ils n’avaient auparavant jamais parlé d’une demande chiffrée de réduction du loyer. « Il n’a

jamais été mentionné qu’il s’agissait d’une convention pour solde de tous comptes, cela n’a jamais

été dit non plus » (DO 39). F.________ a également admis que « lors de cette échange, il n’a pas

été question de contre-prestation des locataires en raison de défaut de l’objet loué » (DO 58), ce

qu’a confirmé D.________ qui a déclaré que « lors des discussions relatives à la convention,

C.________ n’a jamais parlé de défauts de l’objet loué » (DO 59). L’appelant a lui aussi confirmé

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que les intimés n’ont jamais émis de prétentions financières quant à l’état de la maison (cf. appel,

ch. 38, p. 9). Partant, les parties ne pouvaient pas penser régler la question des éventuels défauts

ou toute autre question dans la « convention » du 28 décembre 2016, comme le soutient

l’appelant, si elles n’en ont pas évoquées d’autres que celle de la résiliation anticipée du contrat de

bail lors de la négociation de la « convention » et qu’aucune prétention n’a été formulée à cet

égard au bailleur. En outre, contrairement à ce que soutient l’appelant, on ne peut conclure du fait

que C.________ ait écrit dans un SMS à la mère de son bailleur qu’elle voulait « régler cette

affaire » (cf. bordereau du défendeur du 27.11.2018, pièce 1) qu’elle entendait par là renoncer à

toute éventuelle autre prétention, notamment à celle concernant les défauts. On peut uniquement

en déduire qu’elle voulait régler les conditions de la remise anticipée du bail, soit le terme et le

montant dû à titre de loyers, ce qui paraît compréhensible vu la situation difficile dans laquelle est

se trouvait suite à sa séparation d’avec B.________.

Par ailleurs, si l’appelant considérait réellement, comme il le prétend, avoir mis un terme pour

solde de tout compte à la relation contractuelle avec les intimés lors de la signature de la

reconnaissance de dette, le 28 décembre 2016, il n’aurait pas envoyé aux intimés, au mois de

mars 2017, une facture de CHF 652.- pour le remplissage de la citerne de mazout (cf. bordereau

des demandeurs du 25.04.2018, pièce 21), prétentions qu’il fait en outre valoir à titre de

conclusions reconventionnelles (cf. appel, ch. 85 ss, p. 15 ss).

La Cour ne peut davantage suivre l’appelant lorsqu’il soutient que la « convention » litigieuse

comporte des concessions réciproques et équilibrées. Conformément à l’art. 264 CO, le bailleur

était dans l’obligation de libérer les intimés dans la mesure où ils avaient trouvé des locataires

solvables et disposés à reprendre leur bail aux mêmes conditions qu’eux, ce que l’appelant ne

conteste pas. A.________ n’a donc consenti aucun avantage particulier aux intimés en les libérant

de manière anticipée. Quant au montant de CHF 4'500.- que C.________ s’est engagée à verser à

son bailleur à titre de loyer jusqu’à la fin anticipée de son contrat de bail, il correspond certes à un

loyer et demi alors que les locataires étaient tenus de le payer jusqu’à la fin du mois de février

2017. Or, si l’on ignore si les nouveaux locataires, qui ont finalement emménagé mi-février 2017,

ont payé la moitié du loyer du mois de févier 2017, respectivement si le bailleur en avait déjà

connaissance au moment de la signature de la convention, cette remise de CHF 1'500.- en faveur

de C.________ s’explique non pas par le fait que les intimés ont renoncé à toute autre prétention,

comme le soutient l’appelant, mais car F.________ et son mari avaient eu « beaucoup

d’empathie » pour C.________ et souhaitaient « faire un geste en faveur de C.________ qui se

retrouvait seule à ce moment-là, son ami ayant déjà quitté les lieux » (DO 58). En outre,

contrairement à ce que prétend l’appelant, on ne peut tirer argument du fait que C.________ a

reconnu une dette de CHF 4'500.- envers lui à titre de loyers dus et en conclure qu’elle a renoncé

à faire valoir toute autre prétention au motif qu’elle n’aurait pas signé une reconnaissance de dette

si elle se considérait créancière de l’appelant. Il s’agit de deux prétentions différentes.

L’appelant soutient encore que F.________ n’est pas à même de comprendre la portée des

termes « reconnaissance de dette » utilisés dans le document du 28 décembre 2016 car elle n’est

ni juriste, ni rompue aux affaires commerciales. Il relève également que le document litigieux est

intitulé « convention » portant non pas sur les loyers des derniers mois de location mais sur « le

contrat de bail à loyer », ce qui est selon lui un titre dénué d’ambiguïté. Vu les nombreux indices

concordants en faveur d’un acte unilatéral portant uniquement sur le paiement du solde des loyers

dus par les locataires que C.________ s’est expressément engagée à payer, le fait que

F.________ n’ait pas d’expérience dans les domaines juridique ou commercial et ne serait pas à

même de comprendre la portée des termes « reconnaissance de dette », ne modifie en rien

l’interprétation de sa volonté réelle, laquelle se reflète dans les circonstances antérieures,

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concomitantes et postérieures à la signature du document litigieux. S’agissant du titre du

document, libellé comme suit : « Concerne : Contrat de bail à loyer », on ne peut en déduire,

comme le fait l’appelant, un règlement pour solde de tout compte pour toute prétention. Il s’agit

d’un titre général duquel on ne peut tirer aucune conclusion.

Dans ces circonstances, il n’existe aucune raison sérieuse de penser que le sens littéral du texte

adopté par C.________ ne correspond pas à la volonté des parties et il n’y a ainsi pas lieu de s’en

écarter. On ne saurait retenir que le document signé par C.________ liquidait définitivement leurs

rapports contractuels et excluait toutes autres prétentions pour solde de tout compte en particulier

s’agissant des défauts de la chose louée. L’interprétation de l’appelant ne trouve aucun ancrage

puisque rien dans le document du 28 décembre 2016, ni dans les circonstances entourant la

négociation et la signature de celui-ci, ne permet de penser que les parties entendaient s’écarter

du texte clair de ce document qui n’était juridiquement qu’une reconnaissance de dette portant sur

un montant de CHF 4'500.- pour le solde des loyers à payer.

3.

Etant donné que la Cour retient que le document du 28 décembre 2016 ne vaut pas quittance pour

solde de tout compte et de toute prétention entre les parties, on ne saurait retenir une violation de

l’art. 2 CC et du principe pacta sunt servanda (cf. appel, ch. 42 ss, p. 10 ss).

Pour le même motif, le fait de savoir si C.________ représentait valablement ou non B.________

lors des négociations et de la signature du document litigieux (cf. appel, ch. 56 ss, p. 12 ss) n’est

pas pertinent en l’espèce et n’a pas d’incidence sur l’issue du recours.

4.

4.1.

L’appelant soutient que les intimés sont forclos pour réclamer une baisse de loyer ou des

dommages-intérêts (cf. appel, ch. 79 ss, p. 15).

4.2.

Comme pour l’action en dommages-intérêts, il n’y a pas de délai spécifique pour réclamer

une réduction de loyer en cas de défaut au sens de l’art. 259d CO. Une réduction peut donc être

exigée même après l’élimination du défaut ou après la fin du bail, sous réserve de l’interdiction de

l’abus de droit. Les droits du locataire à réclamer une réduction de loyer se prescrivent toutefois

par cinq ans dès le jour où le bailleur a eu connaissance du défaut (LACHAT, GROBET THORENS,

RUBLI, STASTNY, Le bail à loyer Edition 2019, ch. 3.13, p. 321). Etant donné que la reconnaissance

de dette du 28 décembre 2016 ne portait pas sur d’autres prétentions que le paiement du solde

des loyers jusqu’au terme du contrat de bail, les intimés n’ont pas agi de manière contraire à la

bonne foi en introduisant une action en réduction du loyer, laquelle n’est, prima facie, pas

prescrite.

Il s’ensuit le rejet de l’appel.

5.

5.1.

Les frais de la décision de première instance ont été réservés et seront fixés ultérieurement.

5.2.

En ce qui concerne la procédure d’appel, les frais sont mis à la charge de l’appelant qui

succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’est pas perçu de frais judiciaires (art. 116 al. 1 CPC et 130 al. 1

RJ).

5.3.

Les dépens sont fixés de manière globale (art. 64 al. 1 let. b et f RJ), compte tenu de la

nature, de la difficulté et de l’ampleur de la procédure et du travail nécessaire de l’avocat ainsi que

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de l’intérêt et de la situation économiques des parties, mais pour un montant maximal de

CHF 6'000.-, hors circonstances spéciales non présentes en l'espèce (art. 63 al. 1 et 2 et 64 al. 2

RJ).

En l'occurrence, la Cour arrête l’indemnité due par A.________ à B.________ et C.________ à

CHF 1500.-, TVA par CHF 115.50 en sus.

la Cour arrête :

I.

Le recours est rejeté.

Partant, la décision du Tribunal des baux de l’arrondissement de la Veveyse du 27 novembre

2018 est confirmée.

II.

Les frais d’appel sont mis à la charge de A.________.

Il n'est pas perçu de frais judiciaires.

Les dépens de la procédure d’appel dus par A.________ à B.________ et C.________ sont

fixés à CHF 1500.-, TVA par CHF 115.50 en sus.

III.

Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente jours qui

suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées

par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de

recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 10 avril 2019/say

La Présidente :

La Greffière-rapporteure :