90.350, Ch Vb

Erwägungen (3 Absätze)

E. 4 In Uebereinstimmung mit der Motion ist die schweizerische Wohnungspolitik seit jeher hauptsächlich angebotsorientiert. Daraus folgt auch das im internationalen Vergleich relativ libe- rale Mietrecht. Die Ausrichtung auf das Angebot ist aber ein Grund, dass nicht ausschliesslich auf «Wohngeld» bzw. individuelle Mietzinshil- fen abgestellt werden kann. Wie zahlreiche Studien belegen, haben individuelle Mietzinszuschüsse, abgesehen vom finan- ziellen Grossaufwand, in angespannten Märkten eher Miet- preis- als Angebotserhöhungen zur Folge.

E. 5 Die vollkommene Freigabe der Preisbildung kommt heute

auf dem Wohnungsmarkt aus politischen Gründen wohl kaum

in Frage. Daher sind zwangsläufig Kostenkriterien festzule-

gen, die den obersten Rahmen für Preiserhöhungen ab-

stecken. Bezüglich der Detailregelung sind jedoch Modifika-

tionen denkbar.

Nachdem durch Aufnahme eines Artikels 34septies in die

Bundesverfassung der Bund beauftragt war, Vorschriften zur

Vermeidung von Missbräuchen im Mietwesen zu erlassen,

hatte der Gesetzgeber die Aufgabe zu definieren, was Miss-

brauch ist. Er bestimmt unter anderem, dass Mietzinse in der

Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostenstei-

gerungen begründet sind. In der Verordnung führte der Bun-

desrat unter anderem aus, ein Missbrauch liege dann nicht

vor, wenn bei einer Hypothekarzinserhöhung um 1/4 Prozent

der Mietzins um höchstens 3,6 Prozent erhöht werde. Hieraus

hat sich in der Praxis ein unerwünschter Automatismus ent-

wickelt, indem die Mehrzahl der Vermieter und Hauseigentü-

mer jede Erhöhung des Hypothekarzinssatzes dazu benutzte,

den höchstzulässigen Ueberwälzungssatz auszuschöpfen.

Dies hat den Bundesrat nunmehr veranlasst, die diesbezügli-

che Verordnungsbestimmung zu überarbeiten und den

höchstzulässigen Ueberwälzungssatz um 1 Prozent zu sen-

ken. Begründet wird diese Aenderung damit, dass bei einer

Erhöhung der Hypothekarzinssätze der Vermieter nicht auto-

matisch berechtigt sein soll, ebenfalls den Zinssatz des Eigen-

kapitals entsprechend zu erhöhen und diese Erhöhung

gleichzeitig auf die Mieten zu überwälzen.

Diese Betrachtungsweise und die sich daraus ergebenden

Folgerungen sind nicht neu. Sie werden von verschiedenen li-

beralen Oekonomen immer wieder vertreten. Sie zwingen

auch dazu, die Mietzinsproblematik und insbesondere neu

sich bildende Ueberwälzungsmechanismen immer wieder zu

prüfen und zu überdenken.

E. 6 Während drei Sitzungen wurden zwischen Mieter- und Ver- mieterverbänden sowie Organisationen, die ähnliche Interes- sen wahrnehmen, verhandelt, um einen gesamtschweizeri- schen Rahmenmietvertrag abzuschliessen. Im Vordergrund stand dabei das Anliegen, eine für beide Seiten akzeptable Lö- sung bezüglich der Mietzinse zu finden. Die Verhandlungen wurden bis zum Vorliegen der ersten Erfahrungen des revidier- ten Miet- und Pachtrechts ausgesetzt. Der Bundesrat hat das Bundesamt für Konjunkturfragen be- auftragt, die Auswirkungen gesetzlicher und faktischer Bin- dungen auf den Teuerungsverlauf zu klären und Alternativen zu diesen Bindungen (z. B. Hypothekarzins und Mieten) aus- zuarbeiten. Angesichts der vierten Hypothekarzinsrunde in- nert weniger als zwei Jahren beantragt der Bundesrat dem Parlament die Verabschiedung eines dringlichen Bundes- beschlusses über Teuerungsbekämpfungsmassnahmen im Bereiche der Hypothekarzinsen. Damit sollen die Hypothekar- zinsen vorübergehend der Preisüberwachung unterstellt wer- den. Die Auswirkungen von Hypothekarzinserhöhungen sol- len dadurch für die betroffenen Mieter und Eigentümer gemil- dert werden. Aufgrund dieser Ausführung hält der Bundesrat dafür, dass der Vorstoss nicht in der verbindlichen Form der Motion, son- dern als Postulat angenommen werden soll. Schriftliche Erklärung des Bundesrates Déclaration écrite du Conseil fédéral Der Bundesrat beantragt, die Motion in ein Postulat umzuwan- deln. Gysin: Die eingereichte Motion der freisinnig-demokratischen Fraktion ist keineswegs ein fertiges Rezept, sondern erst ein- mal eine Richtungsangabe. Sie ist übrigens im Zusammen- hang zu sehen mit der ebenfalls traktandierten freisinnigen In- terpellation, zu der Herr Schule Stellung genommen hat. In ihr ging es um die Frage, ob die Finanzierung der Hypothekarkre- dite von den Zinsen der Sparanlagen abgelöst werden kann. Eine andere Finanzierung der Hypotheken würde die Zinsauf- schläge wesentlich mildern und damit die Auswirkungen des Hypothekarzinses entschärfen. Das ist ein Aspekt, bereits ein sehr wichtiger. Die Motion beschlägt aber einen ganz anderen Aspekt von noch weit grösserer und von grundsätzlicher Bedeutung. Ich stehe dazu, dass wir von der Kostenmiete, die wir teils recht- lich und teils in der Praxis heute haben, mehr und mehr abrücken wollen. Auch wenn der Bundesrat in seiner Antwort das etwas anders sieht, haben wir faktisch heute eine Kosten- miete. Und die Bindung von Mieten an die Kostenentwicklung führt dazu, dass bei höheren Kosten eben die Mieten erhöht werden. Eine Bindung an die Kosten verweist ja den Vermieter auf diesen Weg, der Tendenz nach wenigstens, denn längst nicht alle Vermieter machen davon vollen Gebrauch. Durch die neuen Massnahmen in der Missbrauchsgesetzgebung werden die Vermieter leider gezwungen, davon Gebrauch zu

4. Oktober 1990 N 1857 Motion der FDP-Fraktion machen. Man darf daher nicht erstaunt sein, dass höhere Hy- pothekarzinsen höhere Mieten auslösen. Man darf schon gar nicht erstaunt sein von einer Seite, die die Kostenmiete so hef- tig befürwortet, wie wir das von den Vorrednern gehört haben. Solange man für die Hypothekarzinsen nicht eine neue Finan- zierungsart findet, ist es auch daneben - wie die Vorredner Rechsteiner und Leuenberger Moritz ausgeführt haben -, ein Einfrieren dieser Zinse oder eine andere Manipulation zu for- dern. Man kann sie - eine neue Finanzierungsart vorbehalten

- nicht vom ganzen Kreditmarkt lösen. Uebrigens würde man mit einer solchen Isolierung auch die Kreditpolitik der Natio- nalbank durchkreuzen. Wir haben alle an der Erhöhung der Hypothekarzinseh nicht die geringste Freude. Sie sind z. B. auch für die vielen Eigentü- mer von Einfamilienhäusern eine Belastung. Aber deswegen darf man nicht Forderungen erheben, die so tun, als ob es keine wirtschaftlichen Zusammenhänge gäbe. Das sollte sich auch ein Exponent des Schweizerischen Hauseigentümerver- bandes merken. Heute ist die Koppelung Miete/Hypothekarzins gesetzlich ver- ordnet. Will man von dieser Regelung abkommen, gibt es nur eine Alternative: keine Bindung mehr der Miete an die Kosten (oder jedenfalls schrittweiser Abbau dieser Bindung) und Uebergang zur marktgemässen Bildung des Mietpreises. Hier unterscheiden wir uns grundsätzlich von der Motion Leuen- berger. Man hat vorher auch den Einwand gehört, der Markt funktio- niere ja nicht, und man gebe den Mieter darum schutzlos ir- gendwelchen Erhöhungen preis. Es sei hier deutlich festge- halten, dass die grosse Mehrzahl der Mieter durchaus erträgli- che Mieten zahlt. Das ist nachweisbar, das ist belegbar. Die Knappheit und das Ungleichgewicht beziehen sich vor allem auf die zur Neuvermietung gelangenden Wohnungen. Hier fehlt es am Marktausgleich. Wir haben in unserer Motion beantragt, das Wohnungsange- bot durch eine der Nachfrage entsprechende Erschliessung von Bauland zu fördern, und dies verbunden mit Bauverdich- tung, die Boden spart. Dieser Weg muss unbedingt beschrit- ten werden, um den Ausgleich der Marktkräfte herzustellen. Die heutige Begründung der freisinnigen Motion nimmt diese Forderung im letzten Absatz auf. Sie ist eine der Bedingungen, damit man von der gesetzlichen Kostenmiete nach und nach abgehen kann - nach und nach, habe ich gesagt. Deshalb spricht die freisinnige Motion von einem schrittweisen Vorge- hen. Aber es muss nun so rasch als möglich damit begonnen werden. Wir anerkennen allerdings und geben es offen zu, dass der Uebergang nicht einfach und nicht in jedem Fall schmerzlos sein wird oder sein kann. Die freisinnige Motion befürwortet darum eine soziale Absi- cherung dieses Uebergangs. Man denkt z. B. an einen Wohn- geldbeitrag in Härtefällen. Für sich allein betrachtet wäre das Wohngeld nicht zu befürworten. Aber nach der freisinnigen Motion handelt es sieh nicht um eine prinzipielle und endgül- tige Neuerung, sondern um eine sinnvolle, nötige Begleit- massnahme des Uebergangs von der Kostenmiete zur Markt- miete. Das ist etwas gänzlich anderes als die sonst etwa vorge- schlagenen Mietkostenabzüge, diese Abzüge, auf die auch der Bundesrat in seiner Antwort auf unsere Motion eingeht. Ich kann Ihnen hier mitteilen, dass der Ständerat heute mor- gen eine Kommissionsinitiative überwiesen hat, die genau in diese Richtung des sozialen Auffangs zielt, wie wir das in unse- rer Motion fordern. Sie sehen also, unsere Motion hat bereits in der anderen Kammer Wirkung gezeitigt. Unser Ziel ist letzten Endes eine Normalisierung des Woh- nungsmarktes, welche die Schwierigkeiten, die heute beste- hen, am wirksamsten behebt. Die Marktmiete anstelle der Ko- stenmiete, verbunden mit einer sozialen Abfederung, ist in die- sem Rahmen eine konsequente Umstellung. Der Bundesrat geht in seiner Antwort auf die Motion auf Seite 4 auch darauf ein, dass er das Bundesamt für Konjunkturfragen beauftragen will, die Auswirkungen gesetzlicher und fakti- scher Bindungen auf den Teuerungsverlauf zu klären und Al- ternativen zu diesen Bindungen - z. B. Hypothekarzins und Mieten - auszuarbeiten. Diese löbliche Absicht des Bundes- rates ist hundertprozentig zu unterstützen. Wir schlagen Ihnen darum vor, unserer Motion zuzustimmen. Wir halten an der Motion fest und sind mit der unverbindlichen Ueberweisung als Postulat, wie es der Bundesrat vorschlägt, nicht einverstanden. Leuenberger Moritz: Die Motion der freisinnig-demokrati- schen Fraktion und meine haben praktisch den gleichen Titel, aber einen vollkommen anderen Inhalt. Ich muss Ihnen bean- tragen, diese Motion auch als Postulat abzulehnen. Wir kennen in der Schweiz traditionellerweise im Prinzip die Kostenmiete. Die Kostenmiete ist durch den Ausdruck «Orts- und Quartiersüblichkeit» und letztere ihrerseits durch die ge- nerelle Begrenzung des Missbrauchs durchbrochen. Also soll ein Vermieter im Prinzip einen Mietzins verlangen können, der ihm eine gewisse Rendite garantiert und die Deckung der Ko- sten sichert, die er für die Wohnung hat. Durchbrochen wird das Prinzip durch die Möglichkeit, einen Mietzins orts- und quartiersüblichen Mietzinsen anzupassen. Jene Vermieter, die sich freiwillig an die Kostenmiete halten - insofern vom Mieterverband immer wieder als anständige Vermieter gelobt werden -, ermöglichen es, dass die Mehrzahl der Schweizer eben relativ günstig wohnt. Das ist ja das, was die freisinnige Fraktion andernorts auch immer betont oder der Hauseigentü- merverband sagt. Man sagt dann zum Teil, dieser Preis sei sozial gesehen zu günstig, wenn man mit jungen Familien vergleiche, die in ei- nen Neubau gehen müssen. Es ist aber eine Tatsache, dass man - wenn man die Durchschnittszahlen ansieht - manch- mal staunt, wie gering durchschnittlich die Ausgaben der Schweizer für die Miete, gemessen am Haushaltsbudget, sind. Wenn wir nun vom heutigen Prinzip zu einem freien Markt übergehen, dann wird das bei einem Leerwohnungsbestand von unwesentlich über Null bedeuten, dass diese günstigen Mieten in Altwohnungen einfach dem freien Lauf nach oben ausgesetzt wären. Ich behaupte nicht, alle Vermieter würden davon Gebrauch machen. Aber wenn Spekulanten günstige Altbauwohnungen wegen dieser Möglichkeit der Erhöhung erwerben, bedeutet dies, dass die bisher günstigen Woh- nungspreise ganz enorm steigen. Im Prinzip kann man einen freien Markt wünschen, das kann eine Idealvorstellung sein, aber das soll eine solche bleiben. Beim Boden, bei den Wohnungen kann nicht zur radikalen Tat geschritten werden. Das wäre eine Katastrophe für die Miet- zinsgestaltung und damit aber auch für die Teuerungsentwick- lung in der Schweiz überhaupt. Wenn die freisinnige Fraktion sagt: Wir wollen soziale Sicher- heit, und denjenigen Leuten, die unter die Räder kommen, hel- fen wir dann schon, dann heisst das im Klartext: Diese hohe Miete wird direkt dem Hauseigentümer, dem Eigentümer des Bodens, bezahlt. Wir kennen das im Prinzip jetzt schon bei den Ergänzungsleistungen der AHV. Ich kenne eine sehr anstän- dige Vermieterin und eine Mieterin. Die Vermieterin ist damals, als die Hypothekarzinsen runtergingen, auch mit den Mieten runtergegangen. Die Mieterin musste beim Bezug der Ergän- zungsleistungen der AHV immer Rechenschaft ablegen. Als sie dort hingegangen ist und gesagt hat, die Miete sei runter, wurde ihr gleich auch die Ergänzungsleistung zur AHV in ent- sprechendem Umfange gestrichen. Die Vermieterin sagt sich doch: Dann mache ich von meinen Rechten Gebrauch, der Staat bezahlt ja der armengenössigen Mieterin die Differenz ohnehin. Im Klartext heisst das: Der Gewinn aus dem Boden fliesst in private Hände, aber den Verlust aus dem Boden sol- len, wenn es Sozialfälle gibt, die Steuerzahler berappen. So- lange wir gleichzeitig den Mehrwert des Bodens, der durch planerische Investitionen des Staates entsteht, nicht abschöp- fen, können wir doch eine solche Lösung, wie sie die freisin- nige Fraktion einführen will, nicht einführen. Ich beantrage Ihnen daher Ablehnung von Postulat und Mo- tion. M. Delamuraz, conseiller fédéral: Je tiens tout d'abord à vous exprimer ma profonde gratitude pour l'unanimité de vos avis sur le logement, pour le fait que la même vérité règne d'ici à cette extrémité du Parlement et que vous m'avez, par l'unani-

Motion du groupe radical-démocratique 1858 N 4 octobre 1990 mité de ces avis, facilité la tâche, éclairé la route. Le Conseil fé- déral, après vous avoir entendus, sait enfin où il doit aller. En réalité, si j'avais à comparer ce débat à un match de football, je dirais qu'on y a davantage pratiqué le verrou que l'offensive et que, en réalité, cela montre bien qu'il y a une si étonnante di- versité dans vos thèses que la tâche de préparation d'un projet cohérent, d'un grand projet de logements par le Conseil fédé- ral, sera véritablement une tâche qui s'apparente un peu à la résolution du problème de la quadrature du cercle. Mais enfin, nous irons avec la force que nous avons, et si je n'ai pu accep- ter ce soir aucune motion, et si je n'ai rejeté aucune proposi- tion, c'est bien parce qu'il y a un matériau d'une étonnante ri- chesse et d'une grande diversité à retenir de votre débat. En ce qui concerne plus particulièrement la motion radicale, je précise, pour l'information du Conseil national, à M. Gysin, que l'initiative parlementaire que le Conseil des Etats a mise sur or- bite ce matin reprend en effet un certain nombre des principes dont vous vous réclamez. Je me permets d'attirer votre atten- tion sur le fait qu'au départ elle est conçue pour s'appliquer sur une durée de deux ans. Elle n'oriente donc pas une politique du long terme en matière de logement, elle se limite d'entrée de cause aune durée d'application prenant fin en 1992. Si nous demandons que cette motion soit traitée sous la forme d'un postulat, ce n'est pas par esprit de symétrie, mais c'est parce que, réellement, cette motion, qui nous invite au décou- plage, ne peut pas être acceptée en tant que telle. On peut en adopter le principe, comme je l'ai précisé lors du débat, mais le découplage doit s'accompagner d'un certain nombre de mesures de flanquement et d'accompagnement qui n'ont pas été étudiées dans toutes leurs conséquences et dans toutes leurs fins. L'Office fédéral des questions conjoncturelles, en liaison avec l'Office fédéral du logement, est en train d'étudier cela. Accepter aujourd'hui le découplage, c'est proclamer un principe sans en connaître réellement toutes les retombées importantes. Or, nous devons faire cela de façon sérieuse. La seconde raison est celle-ci, Monsieur Gysin. Ce retour légi- time au marché qui, on l'a répété, n'est pas encore réalisé, tant s'en faut, peut-il s'accommoder d'un abandon detoute disposi- tion de protection des locataires contre les abus? Peut-il aban- donner toute la protection sociale qui a été mise en place? Si l'on dit non à cette question - on ne peut pas dire autre chose - par quel autre dispositif, peut-être moins contraignant, moins mécanique que celui de la liaison entre les taux hypothécaires et les loyers, peut-on le remplacer? Personne, jusqu'à mainte- nant, ne me l'a dit. On étudie précisément la solution. C'est une seconde raison pour affirmer que le principe est tout à fait com- préhensible, que dans l'état actuel du marché il ne peut pas s'accomplirsans autre, et que nous pourrons dire oui à une telle intention lorsque toutes les mesures qui doivent l'accompa- gnerauront été examinées minutieusement. Si j'accepte la motion, cela signifie que nous irons dans cette direction, mais que nous risquons bien d'y laisser quelques plumes, et avec nous les propriétaires ou les locataires, ou les deux, que sais-je. Cela n'est pas très sage. Enfermez-moi dans un postulat, c'est une cage dorée, et nous en ferons usage. Ne m'imposez pas une motion! Le président: Le groupe radical-démocratique, par la voix de M. Gysin, tient à maintenir sa proposition sous forme de mo- tion. Le Conseil fédéral vous demande de la transformer en postulat. M. Moritz Leuenberger combat même le postulat. Abstimmung - Vote Eventuell - A titre préliminaire Für Ueberweisung als Postulat 76 Stimmen Für Ueberweisung als Motion 55 Stimmen Definitiv - Définitivement Für Ueberweisung des Postulates 73 Stimmen Dagegen 51 Stimmen Schluss der Sitzung um 19.05 Uhr La séance est levée à 19 h 05

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali Motion der freisinnig-demokratischen Fraktion Entkoppelung von Hypothekar- und Mietzinsen Motion du groupe radical-démocratique Loyers a l'abri des taux hypothécaires In Amtliches Bulletin der Bundesversammlung Dans Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale In Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale Jahr 1990 Année Anno Band IV Volume Volume Session Herbstsession Session Session d'automne Sessione Sessione autunnale Rat Nationalrat Conseil Conseil national Consiglio Consiglio nazionale Sitzung 16 Séance Seduta Geschäftsnummer 90.350 Numéro d'objet Numero dell'oggetto Datum 04.10.1990 - 15:00 Date Data Seite 1855-1858 Page Pagina Ref. No 20 019 024 Dieses Dokument wurde digitalisiert durch den Dienst für das Amtliche Bulletin der Bundesversammlung. Ce document a été numérisé par le Service du Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale. Questo documento è stato digitalizzato dal Servizio del Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale.

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

4. Oktober 1990 N 1855 Motion der FDP-Fraktion ger et l'interprétation orale, talentueuse, qu'il en afaite dans le développement que nous avons entendu tout à l'heure est un peu différente du développement écrit. Si vous vous replacez dans l'esprit du temps - c'était le 5 mars de cette année - le Conseil fédéral s'est décidé à vous propo- ser d'accepter la motion sous forme de postulat, non pas parce que selon la lettre de cette motion il y avait en soi un es- poir de fonder des systèmes nouveaux, mais parce que cette motion contient en effet l'ébauche d'une volonté de découpler les taux hypothécaires des loyers. Il est piquant de constater deux choses en cette matière. Tout d'abord, le couplage a en effet été établi lorsqu'il s'est agi de définir d'une manière aussi précise que possible les abus dans le secteur locatif. Toute une législation qui a évolué en Suisse, qui a touché au contrôle, qui ensuite en est revenue à des notions visant les abus seulement, s'est développée et c'est précisément pour protéger et trouver une notion qui ex- prime le plafond de ce qui est admissible que l'on s'est mis à établir cette liaison plus ou moins pénible entre les taux hypo- thécaires et les loyers. Le système n'a pas mal fonctionné, quoi qu'on en dise, en ce sens que premièrement il est faux d'affirmer que tous les pro- priétaires, systématiquement, aient «collé» aux loyers dans les délais les plus brefs lorsque le taux montait, profitant ainsi du maximum qui avait été édicté. Les statistiques démontrent au- tre chose, mais la tendance générale allait bien dans ce sens. D'un autre côté, on a tout de même pu dénoncer un certain nombre d'abus, ce qui a entraîné une certaine modération mais pas du tout la stérilisation, de ce point de vue-là du moins, du marché du logement. Dès lors, cette notion, qui était conçue comme une notion de protection, a correctement joué son rôle jusqu'à l'avènement de temps plus agités, de haus- ses répétées, où l'on a eu alors le sentiment que l'instrument se retournait contre ceux-là même qu'il voulait protéger. C'était l'arroseur arrosé. Le Conseil fédéral a alors tenté, parsa décision sur l'ordonnance d'application, de créer une liaison moins forte et moins directe, de découpler, très partiellement, la relation entre taux hypothécaires et loyers. Mais au moment où il répondait à M. Moritz Leuenberger, le 5 mars, le Conseil fédéral s'était fait présenter cette formule de la capitalisation de ces augmentations que l'on aurait mises en réserve pen- dant deux ans. Il pensait - car il avait l'idée de présenter ce pro- jet si besoin était - que c'était une réponse plus nuancée à cette volonté de découplage qui est exprimée ici et que son système de la capitalisation exprimait alors de manière claire et nette. Mais il a jugé inutile de sortir un tel projet aussi long- temps qu'on était en période de tranquillité ou d'espoir de sta- bilité. C'est pourquoi il n'a sorti de sa manche ce projet de la capitalisation qu'au moment où la quatrième hausse a été an- noncée. Ce projet a malheureusement été très mal accueilli, encore plus mal que le projet de surveillance conjoncturelle, ce qui n'est pas peu dire. Le Conseil fédéral a constaté dès lors que ce projet n'avait aucune chance et qu'il présentait - je vous l'accorde, Monsieur Leuenberger - un défaut, celui de créer du surendettement hypothécaire supplémentaire, de sorte que ce projet qui spéculait à la baisse n'était pas très réaliste de ce point de vue car il aurait mal tenu le coup dans des cir- constances de hausse. C'est pourquoi a été retiré. Ce projet, dont il avait déjà l'idée, aurait cependant eu, entre autres avan- tages, celui de pousser au découplage, ce qui a incité, puis- que le projet était en esquisse, à en faire un postulat. Je terminerai avec une dernière réflexion, qui m'est dictée par l'intervention que nous avons entendue tout à l'heure. La con- ciliation bilatérale entre propriétaires et locataires doit nous permettre de trouver des solutions qui entrent dans un enca- drement obligatoire. De ce point de vue, le travail effectué par l'Office fédéral du logement est un travail de missionnaire, un travail remarquable qui a presque séduit les milieux immobi- liers et les locataires romands qui n'étaient pas loin de con- clure des accords dans ce sens et qui, malheureusement n'a pas fait long feu en Suisse alémanique. J'espère que l'on pourra reprendre dans cette direction, cela fait partie d'une des articulations de la politique du logement. J'en parle ici non pas parce que cela entre dans cette motion Moritz Leuberber- ger - tout n'y est pas contenu - mais parce que l'idée de M. Leuenberger - qui s'expose, comme le dit excellemment M. Guinand, en des termes unilatéraux - pourrait bien faire son chemin pour s'exprimer dans des termes plus heureux parce que bilatéraux. C'est dans ce sens aussi, mais cela n'a pas été une raison du Conseil fédéral à l'époque, que l'on peut à mon avis adopter, le coeur léger, la solution préconisée ici comme postulat, mais en aucun cas comme motion car elle est inadmissible à la let- tre de sa présentation. Le président: M. Moritz Leuenberger est d'accord avec la transformation de sa motion en postulat. M. Guinand combat la motion même sous forme de postulat. Abstimmung - Vote Für Ueberweisung des Postulâtes Dagegen 61 Stimmen 72 Stimmen #ST# 90.350 Motion der freisinnig-demokratischen Fraktion Entkoppelung von Hypothekar- und Mietzinsen Motion du groupe radical-démocratique Loyers a l'abri des taux hypothécaires Wortlaut der Motion vom 8. Februar 1990 Der Bundesrat wird beauftragt, baldmöglichst eine Vorlage zur Abänderung der einschlägigen mietrechtlichen Bestimmun- gen in OR und Nebenerlassen mit dem Ziel zu unterbreiten, die volkswirtschaftlich und sozial schädliche Koppelung von Hypothekarzinsen und Mietzinsen aufzuheben. Dies bedingt, dass die einseitige Ausrichtung der Mieterschutzgesetzge- bung auf die Kosten, z. B. auf den Hypothekarzins, durch eine vermehrte Ausrichtung auf den Markt ersetzt wird. Es versteht sich, dass auch sonst alle Anstrengungen zu unternehmen sind, um den Markt zu normalisieren. Dabei sind soziale Siche- rungen vorzusehen, um eine unverhältnismässige Belastung besonders der einkommensschwachen Mieter zu vermeiden. Der Bundesrat wird beauftragt, in diesem Sinne eine Revision der Bestimmungen gegen Missbräuche zu unterbreiten. Texte de la motion du 8 février 1990 Le Conseil fédéral est chargé de soumettre le plus tôt possible une proposition visant à modifier les dispositions en matière de droit de bail figurant dans le CO et les actes législatifs com- plémentaires afin de supprimer le lien qui existe entre les taux hypothécaires et les loyers, lien nuisible sur le plan économi- que et sur le plan social. Pour ce faire, il faudra que la législa- tion sur la protection des locataires, qui est unilatéralement axée sur les coûts, notamment sur les taux hypothécaires, soit remplacée par une législation orientée davantage vers le mar- ché. Il va de soi que, par ailleurs, tout doit être mis en oeuvre pour normaliser le marché. Il conviendra notamment de pré- voir des garanties sociales pour éviter, tout particulièrement, que les personnes de condition modeste ne paient des loyers disproportionnés par rapport à ce qu'elles gagnent. Le Con- seil fédéral est chargé de soumettre une révision des mesures contre les abus dans le secteur locatif.

Motion du groupe radical-démocratique 1856 N 4 octobre 1990 Sprecher-Porte-parole: Gysin Schriftliche Begründung - Développement par écrit Die Urheber verzichten auf eine Begründung und wünschen eine schriftliche Antwort. Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates vom 1. Oktober 1990 Rapport écrit du Conseil fédéral du 1er octobre 1990 Der Bundesrat teilt die Auffassung der FDP-Fraktion, dass Ein- griffe in das Zinsgefüge kein probates Mittel zur Lösung der Wohnungsproblematik darstellen und dass starre Mietpreis- kontrollen zu negativen Auswirkungen auf dem Wohnungs- markt führen. Immerhin möchte er dazu folgendes bemerken.

1. Gerade weil man die negativen Folgen der Preiskontrolle kennt, hat man im schweizerischen Mieterschutz mit der Miss- brauchsverhütung einen anderen Weg gewählt. Es trifft des- halb nicht zu, dass heute faktisch eine Kostenmiete gilt. Die Kaufkraftsicherung und Verzinsung des Eigenkapitals, die Orts- und Quartiersüblichkeit sowie die Ueberwälzbarkeit der effektiven Kosten sichern den Eigentümern ausreichende Er- träge. Der Mietzinsindex steigt auch bei den Altwohnungen in der Regel stärker als die allgemeine Teuerung. Unangemes- sene Einkommensbeschränkungen der Hauseigentümer gibt es nicht. Es ist zu erwarten, dass die Miete aufgrund der ange- spannten Marktlage verschiedenenorts noch höher liegen würde, wenn keine Begrenzungsvorschriften existierten.

2. Es besteht kein gesetzlich verordneter Zusammenhang zwi- schen Mieten und Hypothekarzinsen. Wo der Markt Preiserhö- hungen nicht akzeptiert, lassen sich grundsätzlich keine Ko- stensteigerungen auf die Abnehmer überwälzen. Die Koppe- lung beschleunigt daher nicht den Preisanstieg, sondern sie bindet diesen auf ein Niveau zurück, das tiefer liegt als der ge- genwärtig erzielbare Marktpreis. Wer für freie Märkte und da- mit für die Abschaffung der Ueberwälzungsformel plädiert, nimmt ein höheres Mietpreisniveau in Kauf.

3. Der Zusammenhang zwischen Hypothekarzins und Miet- zins ist keine Erfindung der Missbrauchsgesetzgebung. Jeder Bauherr eines Mehrfamilienhauses berechnet seit jeher bei der Festsetzung der Mietzinse zunächst einmal, wieviel er haben muss, um seine Auslagen und eine angemessene Ei- genkapitalverzinsung zu erhalten. Da bleibt ihm gar nichts an- deres übrig, als eine Kostenzusammenfassung zu erstellen. Bei dieser Bruttorenditenberechnung erweisen sich die Zins- kosten für Fremd- und für Eigenkapital als bedeutendster Po- sten. Sie machen etwa 70 Prozent aus. Die übrigen Positio- nen, nämlich Steuern, Abgaben, Versicherungsprämien, Rückstellungen für den laufenden Unterhalt und Verwaltungs- kosten treten mit einem Anteil von 30 Prozent an Bedeutung zurück. Bei dieser Sachlage ist klar, dass der Hypothekarzins- satz immer eine bedeutende Rolle bei der Mietzinsberech- nung spielt.

4. In Uebereinstimmung mit der Motion ist die schweizerische Wohnungspolitik seit jeher hauptsächlich angebotsorientiert. Daraus folgt auch das im internationalen Vergleich relativ libe- rale Mietrecht. Die Ausrichtung auf das Angebot ist aber ein Grund, dass nicht ausschliesslich auf «Wohngeld» bzw. individuelle Mietzinshil- fen abgestellt werden kann. Wie zahlreiche Studien belegen, haben individuelle Mietzinszuschüsse, abgesehen vom finan- ziellen Grossaufwand, in angespannten Märkten eher Miet- preis- als Angebotserhöhungen zur Folge.

5. Die vollkommene Freigabe der Preisbildung kommt heute auf dem Wohnungsmarkt aus politischen Gründen wohl kaum in Frage. Daher sind zwangsläufig Kostenkriterien festzule- gen, die den obersten Rahmen für Preiserhöhungen ab- stecken. Bezüglich der Detailregelung sind jedoch Modifika- tionen denkbar. Nachdem durch Aufnahme eines Artikels 34septies in die Bundesverfassung der Bund beauftragt war, Vorschriften zur Vermeidung von Missbräuchen im Mietwesen zu erlassen, hatte der Gesetzgeber die Aufgabe zu definieren, was Miss- brauch ist. Er bestimmt unter anderem, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostenstei- gerungen begründet sind. In der Verordnung führte der Bun- desrat unter anderem aus, ein Missbrauch liege dann nicht vor, wenn bei einer Hypothekarzinserhöhung um 1/4 Prozent der Mietzins um höchstens 3,6 Prozent erhöht werde. Hieraus hat sich in der Praxis ein unerwünschter Automatismus ent- wickelt, indem die Mehrzahl der Vermieter und Hauseigentü- mer jede Erhöhung des Hypothekarzinssatzes dazu benutzte, den höchstzulässigen Ueberwälzungssatz auszuschöpfen. Dies hat den Bundesrat nunmehr veranlasst, die diesbezügli- che Verordnungsbestimmung zu überarbeiten und den höchstzulässigen Ueberwälzungssatz um 1 Prozent zu sen- ken. Begründet wird diese Aenderung damit, dass bei einer Erhöhung der Hypothekarzinssätze der Vermieter nicht auto- matisch berechtigt sein soll, ebenfalls den Zinssatz des Eigen- kapitals entsprechend zu erhöhen und diese Erhöhung gleichzeitig auf die Mieten zu überwälzen. Diese Betrachtungsweise und die sich daraus ergebenden Folgerungen sind nicht neu. Sie werden von verschiedenen li- beralen Oekonomen immer wieder vertreten. Sie zwingen auch dazu, die Mietzinsproblematik und insbesondere neu sich bildende Ueberwälzungsmechanismen immer wieder zu prüfen und zu überdenken.

6. Während drei Sitzungen wurden zwischen Mieter- und Ver- mieterverbänden sowie Organisationen, die ähnliche Interes- sen wahrnehmen, verhandelt, um einen gesamtschweizeri- schen Rahmenmietvertrag abzuschliessen. Im Vordergrund stand dabei das Anliegen, eine für beide Seiten akzeptable Lö- sung bezüglich der Mietzinse zu finden. Die Verhandlungen wurden bis zum Vorliegen der ersten Erfahrungen des revidier- ten Miet- und Pachtrechts ausgesetzt. Der Bundesrat hat das Bundesamt für Konjunkturfragen be- auftragt, die Auswirkungen gesetzlicher und faktischer Bin- dungen auf den Teuerungsverlauf zu klären und Alternativen zu diesen Bindungen (z. B. Hypothekarzins und Mieten) aus- zuarbeiten. Angesichts der vierten Hypothekarzinsrunde in- nert weniger als zwei Jahren beantragt der Bundesrat dem Parlament die Verabschiedung eines dringlichen Bundes- beschlusses über Teuerungsbekämpfungsmassnahmen im Bereiche der Hypothekarzinsen. Damit sollen die Hypothekar- zinsen vorübergehend der Preisüberwachung unterstellt wer- den. Die Auswirkungen von Hypothekarzinserhöhungen sol- len dadurch für die betroffenen Mieter und Eigentümer gemil- dert werden. Aufgrund dieser Ausführung hält der Bundesrat dafür, dass der Vorstoss nicht in der verbindlichen Form der Motion, son- dern als Postulat angenommen werden soll. Schriftliche Erklärung des Bundesrates Déclaration écrite du Conseil fédéral Der Bundesrat beantragt, die Motion in ein Postulat umzuwan- deln. Gysin: Die eingereichte Motion der freisinnig-demokratischen Fraktion ist keineswegs ein fertiges Rezept, sondern erst ein- mal eine Richtungsangabe. Sie ist übrigens im Zusammen- hang zu sehen mit der ebenfalls traktandierten freisinnigen In- terpellation, zu der Herr Schule Stellung genommen hat. In ihr ging es um die Frage, ob die Finanzierung der Hypothekarkre- dite von den Zinsen der Sparanlagen abgelöst werden kann. Eine andere Finanzierung der Hypotheken würde die Zinsauf- schläge wesentlich mildern und damit die Auswirkungen des Hypothekarzinses entschärfen. Das ist ein Aspekt, bereits ein sehr wichtiger. Die Motion beschlägt aber einen ganz anderen Aspekt von noch weit grösserer und von grundsätzlicher Bedeutung. Ich stehe dazu, dass wir von der Kostenmiete, die wir teils recht- lich und teils in der Praxis heute haben, mehr und mehr abrücken wollen. Auch wenn der Bundesrat in seiner Antwort das etwas anders sieht, haben wir faktisch heute eine Kosten- miete. Und die Bindung von Mieten an die Kostenentwicklung führt dazu, dass bei höheren Kosten eben die Mieten erhöht werden. Eine Bindung an die Kosten verweist ja den Vermieter auf diesen Weg, der Tendenz nach wenigstens, denn längst nicht alle Vermieter machen davon vollen Gebrauch. Durch die neuen Massnahmen in der Missbrauchsgesetzgebung werden die Vermieter leider gezwungen, davon Gebrauch zu