STRK.2022.59

STRK.2022.59

Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt

Entscheid vom 22. Juni 2023

Mitwirkende lic. iur. Nicole Gutzwiller Wetzel (Vorsitz), Simon Leuenberger, lic. iur. Adrian Rüegg, Jarkko Schäublin, Joseph Hammel, MLaw Nora Heuberger und MLaw Andreina Biaggi (Gerichtsschreiberin)

Parteien X […] vertreten durch Dr. A, Advokat und Notar […]

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand Grundstückgewinnsteuer 2020/001, Liegenschaft D-Strasse, Basel (Sektion / Parz.-Nr.)

(Steueraufschub, § 105 Abs. 1 lit. d StG)

STRK.2022.59 2 Sachverhalt A. Die B AG verkaufte mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. März 1978 Herrn C, dem Grossvater von X (Rekurrent), die Liegenschaft D-Strasse, Basel (Sektion / Parz.-Nr.) zu einem Preis von CHF 3'650'000.00. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. November 1988 veräusserte der Grossvater die Liegenschaft an den Vater des Rekurrenten. Der Kaufpreis betrug CHF 7'000'000.00. Am 29. Juli 1996 verstarb der Vater des Rekurrenten. Im Inventar des Erbschaftsamts des Kantons Basel-Stadt vom 13. Februar 1997 wurde die Liegenschaft D-Strasse, Basel mit einem provisorischen Inventarwert von CHF 6'343'499.00 aufgeführt. Ab dem 25. März 1997 war der Rekurrent Alleineigentümer der Liegenschaft. Mit öffent- lich beurkundetem Kaufvertrag vom 6. August 2020 verkaufte der Rekurrent die Lie- genschaft per 1. September 2020 zu einem Preis von CHF 19'500'000.00. Mit Veranlagungsverfügung zur Grundstückgewinnsteuer 2020/001 vom 23. Februar 2022 setzte die Steuerverwaltung den steuerbaren Grundstücksgewinn für die Lie- genschaft D-Strasse, Basel auf CHF 4'228'900.00 fest. Die wesentlichste Anpassung resultierte aus der Korrektur des Einstandspreises von CHF 10'111'859.00 auf CHF 7'000'000.00. B. Mit Schreiben vom 22. März 2022 erhob der Rekurrent, vertreten durch Dr. A, Advokat und Notar, Einsprache und begründete diese mit Schreiben vom 26. April 2022. Es seien die ursprünglichen Anlagekosten des Grossvaters für die Liegenschaft im Um- fang von CHF 10'111'859.00 gemäss einer Kostenzusammenstellung vom 26. Mai 1981 zu berücksichtigen. Dies wird damit begründet, dass der Vater die Liegenschaft zu nicht marktgerechten Konditionen, weit unter Marktwert, vom Grossvater abge- kauft habe. Es liege eine gemischte Schenkung und somit ein Steueraufschubtatbe- stand vor. Mit Entscheid vom 15. Juni 2022 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Im Wesentlichen wird dies damit begründet, dass eine gemischte Schenkung praxisge- mäss erst dann vorliege, wenn die vereinbarte Gegenleistung unter dem Vermögens- steuerwert des Grundstücks liege. Dieser habe sich aber noch in der Steuerperiode 2016 auf CHF 6'800'000.00 belaufen. Es sei daher davon auszugehen, dass der Ver- mögenssteuerwert zum Zeitpunkt der Veräusserung am 30. November 1988 unter der vereinbarten Gegenleistung von CHF 7'000'000.00 gelegen habe.

STRK.2022.59 3 C. Gegen diesen Entscheid richtet sich der vorliegende Rekurs vom 13. Juli 2022. Der Rekurrent, weiterhin vertreten durch Dr. A, Advokat und Notar, beantragt mit Rekurs und mit Schreiben vom 21. Juli 2023 den Einspracheentscheid aufzuheben und die Gestehungskosten auf den Betrag von CHF 10'111'859.00 festzulegen. In ihrer Vernehmlassung vom 16. September 2022 schliesst die Steuerverwaltung auf Abweisung des Rekurses. Dabei macht sie geltend, dass im Vorverfahren der falsche Verkaufspreis in der Berechnung der Steuerschuld berücksichtigt wurde, nämlich CHF 19'000'000.00, anstatt korrekterweise CHF 19'500'000.00. Mit Schreiben vom 20. September 2022 ordnet die Steuerrekurskommission aufgrund der reformatio in peius einen zweiten Schriftenwechsel an. Mit Replik vom 19. Oktober 2022 nimmt der Rekurrent Stellung zur reformatio in peius und bestätigt, dass diese korrekt ist. Es sei entsprechend der Veräusserungserlös auf CHF 18'795'817.00 festzulegen. Mit Duplik vom 15. November 2022 hält die Steuerverwaltung an ihren Anträgen fest. Auf die Einzelheiten der Standpunkte wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Eine mündliche Verhandlung hat nicht stattgefunden.

STRK.2022.59 4 Erwägungen 1. Gemäss § 164 Abs. 1 des baselstädtischen Gesetzes über die direkten Steuern vom

12. April 2000 (StG) kann die betroffene Person gegen den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheides an die Steuerre- kurskommission Rekurs erheben. Daraus ergibt sich deren sachliche Zuständigkeit zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses. Der Rekurrent ist als Steuerpflichtiger durch den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom 15. Juni 2022 unmittelbar berührt und daher zum Rekurs legitimiert. Der Vertreter des Rekurrenten ist gehörig bevollmächtigt. Auf den rechtzeitig erhobenen und begründeten Rekurs vom 13. Juli 2022 (Datum des Poststempels) ist somit einzutreten. 2.

a) Der Rekurrent beantragt, den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom

15. Juni 2022 betreffend Grundstückgewinnsteuer 2020/001 aufzuheben. Der steuer- lich massgebliche Einstandswert sei um CHF 2'989'359.00 auf CHF 10'676'910.00 zu erhöhen und es sei der Grundstückgewinn auf CHF 7'582'907.00 (d.h. gerundet CHF 7'582'900.00) festzulegen. Dies unter o/e-Kostenfolge.

b) Es ist zu prüfen, ob der Verkauf des Grossvaters an den Vater des Rekurrenten im Jahr 1988 eine gemischte Schenkung darstellte. 3.

a) Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken des Privat- und des Ge- schäftsvermögens der natürlichen und juristischen Personen sowie von Anteilen an solchen ergeben (§ 104 Abs. 1 StG).

b) Die Besteuerung wird aufgeschoben bei: Eigentumswechsel durch Erbgang (Erb- folge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung (§ 105 Abs. 1 lit. d StG). Bei Veräusserungen nach § 105 Abs. 1 lit. d StG ist der bisherige Einstandswert oder der Einstandswert des Rechtsvorgängers zu übernehmen (§ 105 Abs. 2 StG).

c) Der Steueraufschub nach § 105 Abs. 1 lit. d StG gilt auch für gemischte Schenkun- gen (§ 89 Abs. 1 der Verordnung zum Gesetz über die direkten Steuern vom 14. No- vember 2000, StV). Als gemischte Schenkung gilt ein Rechtsgeschäft, bei welchem der Wert der Gegenleistung erheblich geringer ist als der Wert des übertragenen Grundstücks. Als erheblich geringer gilt der Wert der Gegenleistung in der Regel, wenn er im Zeitpunkt der Übertragung unter dem Vermögenssteuerwert des Grund-

STRK.2022.59 5 stücks liegt (§ 89 Abs. 2 StV). Wie bei der reinen Schenkung ist auch bei der gemisch- ten Schenkung als Einstandswert derjenige des Rechtsvorgängers oder der Rechts- vorgängerin zu übernehmen (§ 89 Abs. 3 StV). 4.

a) Der Rekurrent macht geltend, dass die öffentliche Urkunde vom 30. November 1988 als Kaufvertrag bezeichnet wurde, jedoch schon damals wirtschaftlich betrach- tet zweifelsfrei eine gemischte Schenkung vorgelegen habe. Typisches Wesensmerk- mal einer gemischten Schenkung sei ein Kaufpreis, der in einem erheblichen Miss- verhältnis zum objektiven Wert des Gegenstandes stehe. In Bezug auf die Differenz liege die Schenkungskomponente vor. Die erforderliche Schenkungsabsicht sei an- zunehmen, wenn eine unterpreisliche Veräusserung an nahe Familienmitglieder er- folge. Das sei bei der Übertragung vom Grossvater an den Vater des Rekurrenten im Jahr 1988 der Fall gewesen. Das zwischen den Parteien bestehende Verwandt- schaftsverhältnis erkläre die Diskrepanz zwischen dem beurkundeten Kaufpreis und dem mit Sicherheit weit höher liegenden Verkehrswert. Der Grossvater habe dem Vater des Rekurrenten im Rahmen einer gemischten Schenkung das Eigentum an der Liegenschaft verschaffen wollen. Mit dem Kaufvertrag sei somit nicht einfach ein günstiger Kaufpreis vereinbart worden, sondern eine Schenkung in Höhe von min- destens CHF 4'000'000.00 bis CHF 5'000'000.00.

b) Steuermindernde Tatsachen sind aufgrund der allgemeinen Beweislastregel von der steuerpflichtigen Person nachzuweisen (vgl. Zweifel/Hunziker in: Zweifel/Beusch, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bun- dessteuer, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 130 N 27 ff.). Wird kein Beweis für die steuer- mindernde Tatsache erbracht, so hat die steuerpflichtige Person die Folgen der Be- weislosigkeit zu tragen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_154/2009 vom 28. Sep- tember 2009, E. 5.2 mit Hinweisen; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Ba- sel-Stadt vom 3. Juli 2006, E. 2.3, publ. in: BStPra XVIII, 6/2007, S. 516 f.). Somit trägt der Rekurrent die Beweislast, ob der Verkauf des Grundstückes vom Grossvater an den Vater im Jahr 1988 zu einem Preis von CHF 7'000'000.00 als eine zum Steu- eraufschub gemäss § 105 Abs. 1 lit. d StG berechtigende gemischte Schenkung zu qualifizieren ist.

c) Im Kaufvertrag wird keine Schenkungskomponente erwähnt. Auch im Zeitpunkt der Veräusserung des Grundstücks vom Grossvater an den Vater des Rekurrenten wurde offensichtlich nicht von einer gemischten Schenkung ausgegangen. Der damalige Kaufpreis wurde von der Steuerverwaltung als auch von den Vertragsparteien akzep- tiert. Es ist davon auszugehen, dass die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet wurde

STRK.2022.59 6 und damit ein neuer Einstandswert entstand. Der Rekurrent reichte zudem keine wei- teren Belege ein, welche für eine gemischte Schenkung sprechen würden (z.B. Schenkungsvertrag). Das Bundesgericht setzt jedoch voraus, dass das offensichtli- che Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung aus einem Vertrag hervor- geht, welche entgeltliche und unentgeltliche Leistungen vorsieht (Urteil des Bundes- gerichts 2C_785/2020 vom 18. März 2021 E. 2.4.4.). Ein solcher Vertrag liegt in casu nicht vor, weshalb nicht von einer gemischten Schenkung ausgegangen werden kann.

d) Als gemischte Schenkung gilt ein Rechtsgeschäft, bei welchem der Wert der Ge- genleistung erheblich geringer ist als der Wert des übertragenen Grundstücks. Als erheblich geringer gilt der Wert der Gegenleistung in der Regel, wenn er im Zeitpunkt der Übertragung unter dem Vermögenssteuerwert des Grundstücks liegt (§ 89 Abs. 2 StV). Der Vermögenssteuerwert betrug im Jahr 1996 CHF 6'824'733.00, weshalb davon auszugehen ist, dass der Vermögenssteuerwert acht Jahre zuvor, noch tiefer lag. Im Kaufvertrag vom 30. November 1988 wurde der Kaufpreis auf CHF 7'000'000.00 festgelegt. Damit war im vorliegenden Fall der Kaufpreis höher als der Vermögenssteuerwert. Der nach § 89 Abs. 2 StV geforderte Mindestübertra- gungswert in Höhe des Vermögenssteuerwerts wurde daher übertroffen, weshalb in casu auch deshalb nicht von einer gemischten Schenkung gesprochen werden kann.

e) aa) Weiter verweist der Rekurrent auf den verfassungsmässigen Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, wonach fiktive Gewinne nicht besteuert werden dürften. bb) Das in Art. 127 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen- schaft (BV) vom 18. April 1999 normierte Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaft- lichen Leistungsfähigkeit bedeutet, dass alle steuerpflichtigen Personen entspre- chend der ihnen zur Verfügung stehenden Mittel an die Finanzaufwendungen des Staates beizutragen haben (BGE 133 I 206 E. 7.1). Die Grundstückgewinnsteuer in baselstädtischer Ausprägung ist eine Spezialeinkommens- bzw. Gewinnsteuer, wel- che als Objektsteuer ausgestaltet ist. Dem allgemeinen Grundsatz der wirtschaftli- chen Leistungsfähigkeit des Grundeigentümers kommt im Rahmen der Grundstück- gewinnsteuer nicht dieselbe Bedeutung zu wie bei der Einkommens- und Gewinn- steuer. Ihm wird primär mit dem Steuertarif Rechnung getragen (Villard in: Tarolli Schmidt/ Villard/Bienz/Jaussi (Hrsg.), Kommentar zum Basler Steuergesetz, Basel 2019, §§ 102-110 N 8-11). Es ist der Steuerverwaltung deshalb zu folgen, dass eine willkürliche Verletzung des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit im vorliegenden Fall nicht ersichtlich ist.

STRK.2022.59 7 5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass nicht nachgewiesen wurde, dass der Gross- vater dem Vater die Liegenschaft im Rahmen einer gemischten Schenkung übertra- gen hat. Es ist deshalb davon auszugehen, dass damals kein Steueraufschubtatbe- stand vorgelegen hatte, sondern die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet wurde. Aus diesem Grund ist im vorliegenden Fall von einem Einstandswert von CHF 7'000'000.00 auszugehen. Der steuerbare Grundstückgewinn beträgt demnach CHF 4'428'900.00, was bei einem Einstandswert von CHF 7'000'000.00 unter den Parteien unbestritten ist. Der Rekurs ist somit abzuweisen. 6. Nach dem Ausgang des Verfahrens ist dem Rekurrenten in Anwendung von § 170 Abs. 1 StG in Verbindung mit § 135 Abs. 1 StV sowie dem Gesetz über die Gerichtsgebühren vom 16. Januar 1975 und dem Reglement über die Gerichtsgebüh- ren vom 11. September 2017 eine Spruchgebühr aufzuerlegen. Diese Spruchgebühr wird im vorliegenden Fall auf CHF 2'000.00 festgelegt.

STRK.2022.59 8 Beschluss ://: 1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Der Rekurrent trägt eine Spruchgebühr von CHF 2'000.00.

3. Der Entscheid wird dem Vertreter des Rekurrenten und der Steuerverwal- tung mitgeteilt.