BEZ.2023.33

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2023.33

ENTSCHEID

vom29. August 2023

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Beschwerdeführerin

[...] Klägerin

vertreten durch [...], Advokat,

und [...], Advokatin,

[...]

gegen

B____Beschwerdegegnerin

[...] Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Beschwerdegegen einen Entscheid des Zivilgerichts

vom 24. Oktober 2022

betreffend Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 4. Mai 2023 Beschwerde beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des Entscheids und die Ungültigerklärung der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis zu erstrecken; subeventualiter sei die Sache zur erneuten Beurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 23. Juni 2023 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit unaufgefordert eingereichten Stellungnahmen vom 10. Juli 2023 und 26. Juli 2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

1.         Eintreten

In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Wird dieser Streitwert nicht erreicht, kann der Entscheid mit Beschwerde angefochten werden (Art. 319 lit. a ZPO). Im vorliegenden Fall beträgt der Streitwert unbestrittenermassen CHF 910.– (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 7.4). Das vorliegende Rechtsmittel ist folglich als Beschwerde entgegenzunehmen.

Zum Entscheid über die vorliegende Beschwerde ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).

Die Mieterin erachtet diese Beurteilung als unzutreffend: Entgegen der zivilgerichtlichen Beurteilung bestehe der Sinn von Art. 253a OR nicht darin, den mietrechtlichen Schutz der Haupträume auf Nebensachen auszudehnen, sondern den Nebensachen ihren eigenständigen Schutz zu gewährleisten. Geschützt werden sollen nicht irgendwie erweiterte Haupträume, sondern ausschliesslich die damit funktional zusammenhängenden Nebensachen. Die vom Zivilgericht zitierte Literaturstelle (SVIT-Kommentar, Art. 253a N 15) sei nicht einschlägig, da sie sich ausdrücklich auf den Fall beziehe, dass die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrags sei; anerkanntermassen finde Art. 253a OR aber auch Anwendung, wenn die Nebensache Gegenstand eines separaten Mietvertrags sei. Ausschlaggebend für die Anwendung von Art. 253a OR seien andere Kriterien, nämlich ein besonderer Zusammenhang zwischen dem Geschäftsraum und der Nebensache, und zwar in persönlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht. Diese Kriterien zeigten, dass die Anwendung von Art. 253a OR «nicht eine alles umfassende Mietrechtsbeziehung voraussetze», sondern die «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen, die vom gleichen Vertragspartner zur Verfügung gestellt werden». Finde Art. 253a OR Anwendung, seien auch die mietvertraglichen Schutzbestimmungen auf die beiden Parkplätze (Nebensachen) anwendbar. Somit hätte die Vermieterin für die Kündigung der beiden Parkplätze das amtliche Formular verwenden müssen (Art. 266l Abs. 2 OR) und nicht missbräuchlich kündigen dürfen (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung sei deshalb formnichtig und missbräuchlich (Beschwerde, Rz 5–17).

Mit anderen Worten: Aus der Rechtsprechung und der Literatur ergibt sich, dass die Anwendung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf ebenfalls zum Gebrauch überlassene Nebensachen voraussetzt, dass zwischen den Parteien im Hauptrechtsverhältnis ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht. Fehlt es daran, kommt Art. 253a Abs. 1 OR nicht zur Anwendung. Entgegen der Auffassung der Mieterin geniessen nicht alle zum Gebrauch überlassene Nebensachen mietvertraglichen Schutz, wenn nur schon eine «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen» besteht – unabhängig davon, ob zwischen den Parteien des Hauptrechtsverhältnisses ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht oder ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Die Auffassung der Mieterin, dass Art. 253a Abs. 1 OR keine Mietrechtsbeziehung im Hauptrechtsverhältnis voraussetze, ist somit unzutreffend. Bezeichnenderweise gibt sie in ihrer Beschwerde denn auch keine Belegstelle für ihre Auffassung an.

2.3Im vorliegenden Fall haben die Parteien über die Hauptsache (Parzelle C____strasse [...], Lagergebäude) unbestrittenermassen einen Unterbaurechtsvertrag geschlossen (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.2) – und nicht einen Mietvertrag. Damit ist die Mieterin der beiden Aussenparkplätze an der D____-Strasse Eigentümerin, aber nicht Mieterin der Hauptsache (Lagergebäude). Fehlt es an einem Mietvertrag über die Hauptsache, sind die mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf die zum Gebrauch ebenfalls überlassenen Nebensachen (zwei Aussenparkplätze) nicht anwendbar. Die Kündigung der beiden Parkplätze vom 3. Februar 2022 unterstand somit weder der Formularpflicht (Art. 266l OR) noch den Bestimmungen über die missbräuchliche Kündigung (Art. 271 ff. OR) und die Erstreckung (Art. 272 ff. OR). Der Zivilgerichtsentscheid (E. 4) erweist sich in diesem Punkt als richtig.

3.2Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der offenbare Missbrauch eines Rechts findet keinen Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Die Geltendmachung eines Rechts ist missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen enttäuscht. Widersprüchliches Verhalten kann ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen auch in einer gegenwärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum widersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden. Dabei ist zu beachten, dass Art. 2 Abs. 2 ZGB bloss als korrigierender «Notbehelf» für die Fälle dient, in denen formales Recht zu materiell krassem Unrecht führen würde. Rechtsmissbrauch ist restrikitv anzunehmen (zum Ganzen vgl. BGE 143 III 666 E. 4.2 mit zahlreichen Hinweisen).

Wie das Zivilgericht bereits festgestellt hat, ist dieses Motiv nachvollziehbar und legitim (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.3). Da es zudem wie dargelegt an einem widersprüchlichen Verhalten der Vermieterin fehlt, ist die Kündigung vom 3. Februar 2023 weit davon entfernt, offensichtlich rechtsmissbräuchlich zu sein.

In E. 3 wurde ausgeführt, dass die Kündigung der Vermieterin vom 3. Februar 2023 von einem legitimen Motiv getragen ist und auch kein widersprüchliches Verhalten darstellt – dies im Einklang mit dem Zivilgericht (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.4 und 6), aber entgegen der Auffassung der Mieterin. Fehlt es aber an einem widersprüchlichen Verhalten, ist der Argumentation der Mieterin – die Kombination von widersprüchlichem Verhalten und schikanösem Verhalten begründe einen offenbaren Rechtsmissbrauch – der Boden entzogen. Die Mieterin behauptet jedenfalls zu Recht nicht, dass das schikanöse Verhalten der Vermieterin für sich allein genüge, um die offenbare Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung zu begründen (vgl. Beschwerde, Rz 28–32). Der Einwand der Mieterin erweist sich mit anderen Worten als unbegründet.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die unterliegende Mieterin die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 3'500.– Geschäftsraummiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten sind somit wie die erstinstanzlichen Gerichtskosten mit CHF 500.– festzusetzen.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Beschwerde gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 24. Oktober 2022 (MG.2022.44) wird abgewiesen.

DieBeschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 500.–.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.