2013-12-19_01, Basel-Landschaft

Entschädigung für Landabtretung

Erwägungen (48 Absätze)

E. 1.1 Als Beschwerdeführer hat A.____ mit seiner Eingabe vom 19. November 2012 Be- schwerde gegen die provisorische Beitragsverfügung erhoben. Das Enteignungsgericht ist gemäss § 96a Abs. 1 lit. a i.V.m. § 90 Abs. 1 des Gesetzes über die Enteignung vom

19. Juni 1950 (EntG, SGS 410) zuständig für Beschwerden gegen Vorteilsbeitragsverfü- gungen. Vorteilsbeiträge sind öffentlich-rechtliche Abgaben, die eine beitragspflichtige Person für den ihr aus einer öffentlichen Einrichtung erwachsenden wirtschaftlichen Vor- teil zu entrichten hat. Als Entgelt für den Mehrwert, der einem Grundstück durch den Neu- bzw. Ausbau einer Strasse erwächst, können Grundeigentümerinnen und Grundeigentü- mer zur Leistung eines Beitrags an die Kosten des Strassenbaus verpflichtet werden. Diese Strassenbeiträge stellen Vorteilsbeiträge dar (vgl. BGE 98 Ia 169 E. 2, 93 I 106

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E. 5a). Die Zuständigkeit des Enteignungsgerichts ist demnach im vorliegenden Fall ge- geben.

E. 1.2 Als Kläger hat A.____ mit seiner Eingabe vom 26. November 2012 Klage betref- fend die Entschädigung für Landabtretung erhoben. Das Enteignungsgericht ist gemäss § 47 Abs. 1 EntG zuständig für die Festsetzung der Art und Höhe der Entschädigung.

E. 2 Vorliegend bestreitet der Beschwerdeführer die Strassenbeitragspflicht in der Höhe von Fr. 24‘105.00 als solches. Der Streitwert betreffend den Strassenbeitrag beträgt somit Fr. 24‘105.00. In Bezug auf die Entschädigung für Landabtretung seien nicht Fr. 8‘000.00, basierend auf einem Quadratmeterpreis von Fr. 400.00, sondern Fr. 10‘000.00 bis Fr. 12‘000.00, basierend auf einem Quadratmetpries von Fr. 500.00 bis Fr. 600.00 ge- schuldet. Der Streitwert betreffend Entschädigung für Landabtretung beträgt somit die Dif- ferenz zwischen Fr. 8'000.00 und Fr. 10‘000.00 bis Fr. 12‘000.00, folglich mindestens Fr. 2‘000.00. Gemäss § 98a Abs. 1 EntG behandelt die präsidierende Person der Abtei- lung Enteignungsgericht Streitigkeiten, deren Streitwert Fr. 8'000.00 nicht übersteigt. Die Fünferkammer behandelt Streitigkeiten mit höherem Streitwert (§ 98a Abs. 2 EntG). Die Verfahren Nr. 650 12 167 betreffend Strassenbeitrag und Nr. 600 12 172 betreffend Ent- schädigung für Landabtretung wurden im Sinne von Art. 7a des Gesetzes über die Ver- fassungs- und Verwaltungsprozessordnung vom 16. Dezember 1993 (VPO, SR 271) ver- einigt. Gemäss der Rechtsprechung ergeht bei vereinigten Verfahren ein Urteil (vgl. BGE 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 1; Urteil des Enteignungsgerichts vom

E. 5 September 2013 [650 12 152] E. 5.3, vom 5. Mai 2006 [650 05 111] E. 5, vom

1. September 2005 [650 04 169] E. 4.1, vom 9. August 2004 [650 99 68] E. 2.4, vom

14. November 2002 [650 01 14] E. 4a).

4.3 Die strittige Verfügung beinhaltet eine Begründung, wie es zur Beitragspflicht ge- kommen ist, einen Verweis auf das kommunale Strassenreglement und eine Rechtsmit- telbelehrung. Der Verfügung lag weiter eine Kostenverteilertabelle bei. Dieser konnte ent- nommen werden, dass dem Beschwerdeführer 80 % und der Gemeinde 20 % der Bau- kosten auferlegt werden. Diese prozentuale Aufteilung der Baukosten lässt gemäss § 36 Abs. 2 lit. a SR darauf schliessen, dass die Beschwerdegegnerin Beiträge für die Erstel- lung einer Neuanlage erhoben hat. Von einer mangelhaften Begründung der Verfügung kann somit nicht ausgegangen werden. Die Rüge, die Beschwerdegegnerin habe die Be- gründungspflicht und somit das rechtliche Gehör verletzt, erweist sich als unbegründet.

E. 5.1 Im Rahmen der Beschwerde macht der Beschwerdeführer ausserdem geltend, dass seiner Parzelle aus dem Strassenbauprojekt „Erschliessung V.____weg/W.____strasse“ keine Sondervorteile entstehen. Die geplanten Arbeiten am V.____weg würden lediglich Unterhaltsarbeiten darstellen und wären somit von der Ge- meinde zu tragen. Die Beschwerdegegnerin ist hingegen der Ansicht, dass der V.____weg nach dem geplanten Strassenbauprojekt eine Neuanlage darstelle.

E. 5.2 Der Einwohnergemeinde kommt die Kompetenz zu, Beiträge an die Erstellungs- kosten von den von der Erschliessung betroffenen und profitierenden Parzellen resp. von deren Grundeigentümerinnen bzw. Grundeigentümern oder dinglich Berechtigten zu er- heben (vgl. § 36 des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 8. Januar 1998 [RBG,

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SGS 400]). Für die Erhebung von Vorteilsbeiträgen müssen gemäss der besonders stren- gen Ausgestaltung des Legalitätsprinzips der Kreis der Abgabepflichtigen, der Gegen- stand der Abgabe und deren Bemessung den Grundzügen nach im Gesetz geregelt sein (MAX IMBODEN/RENÉ RHINOW, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 5. Auflage, Basel und Stuttgart 1976, Band 2, Nr. 113, B/IIa). In den § 29 ff. SR sind der Kreis der Abgabepflichtigen sowie der Gegenstand der Abgabe umschrieben, und die Bemessung des Beitrags ist in den Grundzügen geregelt. Das Vorliegen einer gesetzlichen Grundlage ist somit zu bejahen.

E. 5.3 § 30 SR unterteilt den Strassenbau in drei Kategorien: Neuanlagen, Korrektionen und Unterhalt. Die Beschwerdegegnerin erhebt vorliegend Strassenbeiträge, welche nach den Bestimmungen für Neuanlagen berechnet worden sind. Als Neuanlage gilt gemäss § 30 Abs. 1 SR die erstmalige Erstellung von Verkehrsanlagen gemäss Strassennetzplan bzw. Bau- und Strassenlinienplan, der Ausbau von Fuss- und Feldwegen zu Fahrstrassen gemäss Strassennetzplan bzw. Bau- und Strassenlinienplan sowie der erstmalige Einbau von Randabschlüssen, Entwässerung, Beleuchtung, staubfreiem Belag usw.. Nach § 30 Abs. 2 SR gilt als Korrektion jede Änderung an bestehenden, nach Strassennetzplan bzw. Bau- und Strassenlinienplan erstellten Anlagen wie z.B. nachträgliche Verbreiterungen und durchfahrtserschwerende Gestaltungsmassnahmen sowie Durchfahrtssperren, Ände- rung der Linienführung, Neuanlagen von Trottoirs, Änderung der Beleuchtung usw.. Schliesslich gilt gemäss § 30 Abs. 3 SR als Unterhalt die Instandstellung einer Verkehrs- anlage in den Zustand des letzten Ausbaugrades. Es gilt allerdings zu beachten, dass un- abhängig von der im Reglement getroffenen Definition der Korrektion und der Neuanlage eine Beitragspflicht nur besteht, wenn ein individueller, dem einzelnen Pflichtigen zure- chenbarer, konkreter Sondervorteil entsteht (vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, [KGE VV] vom 2. November 2011 [810 10 409] E. 3.2, vom 26. Oktober 2011 [810 11 17] E. 6.2; Urteil des Enteignungsgerichts vom

30. Mai 2013 [650 12 44] E. 4.3).

E. 5.4 Nach § 90 Abs. 1 EntG können diejenigen Grundeigentümerinnen und Grundei- gentümer, welchen durch ein öffentliches Erschliessungswerk besondere Vorteile er- wachsen, zu einer angemessenen Beitragsleistung herangezogen werden. Die Recht- sprechung und Lehre bezeichnen diese Beitragsleistung, sog. Vorteilsbeiträge, als Abga-

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ben, die als Beiträge an die Kosten einer öffentlichen Erschliessungseinrichtung jenen Personen auferlegt werden, deren Grundstücke durch die Errichtung im Wert zunehmen, so dass ein gewisser Ausgleich in Form eines Kostenbeitrags als gerechtfertigt erscheint (vgl. BGE 2P.278/2001 vom 7. Februar 2002 E. 2.2; Urteil des KGE VV vom

2. November 2011 [810 10 409] E. 2.1; ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, N 2647). Die Höhe des Beitrags hängt vom Mehrwert ab (sog. Mehrwertprinzip; vgl. BGE 2P.278/2001 vom

E. 5.5 Ist ein Grundstück wie im vorliegenden Fall bereits durch eine vorhandene Er- schliessungsanlage erschlossen, bewirkt deren Ausbau in der Regel keine Wertsteige- rung. Ein Sondervorteil kann hingegen entstehen, wenn sich die bestehende Erschlies- sungssituation des Grundstücks durch den Ausbau einer Anlage wesentlich verbessert oder die neue Strasse gänzlich neue Sondervorteile bietet (vgl. BGE 2P.278/2001 vom

E. 5.6 Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass es sich bei den strittigen Strassenbeiträgen um Kausalabgaben handelt, die der Vorteilsausgleichung dienen und von der Beschwerdegegnerin grundsätzlich erhoben werden dürfen.

6.1 In einem ersten Schritt muss geprüft werden, ob Sondervorteile durch die Umset- zung des Strassenbauprojekts – namentlich durch die Strassenentwässerung, die Rand- abschlüsse, die Strassenverbreiterung, die Strassenbeleuchtung und die Strassenkoffer- ung – entstehen. Bejahendenfalls muss in einem zweiten Schritt geprüft werden, ob die Beschwerdegegnerin das Strassenprojekt korrekterweise als Neuanlage qualifiziert und die Kosten in einem Verhältnis von 80:20 dem Beschwerdeführer und ihr selber überbin- det.

6.2 Die Strassenentwässerung des V.____wegs wird von der Beschwerdegegnerin als mangelhaft beschrieben, da der gesamte Weg über zu wenig Sammler und Schächte ver- füge, um das Regenwasser aufzunehmen. Der Einbau einer korrekten Entwässerung führt regelmässig zur Entstehung neuer oder vermehrter Erschliessungsvorteile, indem die Verkehrssicherheit der Strasse erhöht und verhindert wird, dass sich nach Niederschlä- gen auf der Fahrbahn Wasserlachen bilden, welche insbesondere im Winter die Sicher- heit der Strassenbenützer und -benützerinnen gefährden und die Benutzbarkeit der Stras- se einschränken (vgl. Urteil des KGE VV vom 8. Mai 2013 [810 12 287] E. 7.3 f.; Urteil des Enteignungsgerichts vom 30. Mai 2013 [650 12 44] E. 5.2, vom 8. März 2012

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[650 11 470] E. 5.7). Die Anzahl der Entwässerungsschächte wurde vorliegend von zwei auf vier erhöht. Die Erhöhung der Entwässerungsschächte führt zu einer erhöhten Sicher- heit auf der Strasse. Das Wasser fliesst geordneter als früher ab, weshalb sich das neue Entwässerungssystem vorteilhaft auf die Benutzung der Strasse auswirkt. Aufgrund des verbesserten Entwässerungssystems kann ein Sondervorteil bejaht werden.

Auch Randabschlüsse können das Entwässerungssystem verbessern (vgl. Urteil des KGE VV vom 8. Mai 2013 [810 12 287] E. 7.3 f.; Urteil des Enteignungsgerichts vom

30. Mai 2013 [650 12 44] E. 5.2, vom 8. März 2012 [650 11 470] E. 5.7). Sie grenzen ins- besondere den Strassenraum besser von den Parzellen ab und sorgen dafür, dass das Wasser nicht auf die angrenzenden Grundstücke fliesst (vgl. Urteil des Enteignungsge- richts vom 30. Mai 2013 [650 12 44] E. 5.2, vom 17. November 2011 [650 10 16] E. 4.9; Entscheid der Schätzungskommission des Kantons Aargau vom 27. März 2001, in: AG- VE 2001 S. 454 ff., E. 5.3.2.3). Anlässlich des Augenscheins konnte festgestellt werden, dass der V.____weg nur teilweise über Randabschlüsse verfügt. Diese verlaufen zudem nicht durchgehend, sondern decken lediglich rund einen Viertel der gesamten Strassen- länge ab. Mit der Umsetzung des Strassenbauprojekts wird der gesamte V.____weg mit Randabschlüssen versehen. Durch das Vorliegen von Randabschlüssen wird künftig der Strassenraum besser abgegrenzt, das Entwässerungssystem allgemein verbessert und die angrenzenden Parzellen vor dem Einlaufen von Wasser geschützt. Folglich entstehen für das Grundstück des Beschwerdeführers neue Vorteile.

6.3 Der Beschwerdeführer erachtet die Verbreiterung der Strasse als unnötig und fügt an, dass die Gemeinde damit einzig die Erschliessung des neu entstandenen Quartiers unterhalb der W.____strasse beabsichtige. Die Beschwerdegegnerin entgegnet hierzu, dass der V.____weg zu schmal und eine Verbreiterung deshalb notwendig sei. Den An- wohnern erwächst ein Vorteil, wenn eine verhältnismässig schmale Strasse erheblich ver- breitert wird (vgl. BGE 98 Ia 169 E. 3). Sofern Verkehrsteilnehmer besser kreuzen kön- nen, wird die Verkehrssicherheit verbessert (Urteil des Enteignungsgerichts vom

20. Dezember 2012 [650 11 118] E. 4.9, vom 8. März 2012 [650 11 470] E. 5.7; BLUMER, a.a.O., S. 68). Der V.____weg ist derzeit zwischen 3,5 m und 4 m breit und wird mit der Umsetzung des Strassenbauprojekts einheitlich auf 5 m verbreitert. Gemäss der gelten- den Rechtsprechung gilt für eine Zufahrtsstrasse eine Breite von 4 m als unterstes Mass

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(vgl. Entscheid der Schätzungskommission des Kantons Aargau vom 27. März 2001, in: AGVE 2001 E. 5.3.2.1). Da die bestehende Strasse teilweise nur 3,5 m breit ist, ist das Kreuzen bis anhin nicht möglich, ohne dabei Privatgelände in Anspruch zu nehmen. Die einheitliche Verbreiterung der Strasse auf 5 m ist folglich als Sondervorteil zu werten.

6.4 Des Weiteren ist die Beschwerdegegnerin der Ansicht, ein Vorteil sei aufgrund der geplanten Strassenbeleuchtung zu bejahen. Dem widerspricht der Beschwerdeführer, in- dem er festhält, dass sich schräg gegenüber seiner Parzelle bereits ein Kandelaber befin- de, welcher sein Grundstück genügend beleuchte. Von der Rechtsprechung wird ein Son- dervorteil aufgrund einer Strassenbeleuchtung generell bejaht, da diese abschreckend gegen potentielle Einbrecher wirkt, womit ein Grundstück auf dem Wohnungsmarkt attrak- tiver wird (vgl. BGE 131 I 313 E. 3.4; Urteil der Enteignungsgerichts vom 30. Mai 2013 [650 12 44] E. 5.5). Ein Vorteil wird namentlich dann bejaht, wenn durch ein Strassenbau- projekt die Abstände der Kandelaber verkürzt werden, sich die Anzahl der Kandelaber mindestens verdoppelt oder die Kandelaber leistungsfähiger werden (statt vieler: Urteil des Enteignungsgerichts vom 30. Mai 2013 [650 12 47] E. 5.5). Da sich mit Umsetzung des Strassenbauprojekts die Anzahl der Kandelaber verfünffacht, die Strasse und Einfahr- ten besser beleuchtet und die Kandelaber leistungsfähiger werden, kann nicht von einer blossen Reparatur oder von ordentlichen Unterhaltsarbeiten gesprochen werden. Die ge- plante Strassenbeleuchtung ist somit als Verbesserung der Erschliessungssituation zu werten. Dies führt zu einem Sondervorteil

6.5 Der Beschwerdeführer rügt, dass der V.____weg bereits über eine Strassenkoffe- rung verfüge. Wie der Beschwerdeführer zudem unter Hinweis auf die Rechtsprechung (Urteil des KGE VV vom 2. November 2011 [810 10 409] E. 3.4) richtigerweise festhält, vermag eine neue Kofferung für sich alleine keinen Sondervorteil zu begründen. Lediglich in Verknüpfung mit weiteren baulichen Massnahmen kann sie für die Gesamtbeurteilung der Frage, ob Abgaben zu leisten sind, ins Gewicht fallen. Vorliegend sind von der Be- schwerdegegnerin keine Messungen der alten Kofferung vorgenommen worden. Auch im öffentlichen Prozess ist die Folge einer allfälligen Beweislosigkeit von derjenigen Person zu tragen, die aus der unbewiesen gebliebenen Tatsache hätte Rechte ableiten können (vgl. RENÉ RHINOW/BEAT KRÄHENMANN, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Er- gänzungsband, Basel/ Frankfurt a. M. 1990, 6. Auflage, Nr. 88, B/I; RENÉ RHI-

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NOW/HEINRICH KOLLER/CHRISTINA KISS/DANIELA THURNHERR/DENISE BRÜHL-MOSER, Öf- fentliches Prozessrecht, 2. Auflage, Basel 2010, N 997). Die Nachteile der Beweislosigkeit der Messungen der alten Kofferung trägt somit die Beschwerdegegnerin, weshalb vorlie- gend jedenfalls nicht festgestellt werden kann, ob die neue Kofferung zu einer verbesser- ten Erschliessungssituation führt.

6.6 Da gesamthaft betrachtet die beitragsauslösenden Arbeiten – namentlich die ge- planten baulichen Veränderungen betreffend Entwässerung, Randabschlüsse, Strassen- verbreiterung und Strassenbeleuchtung – einen wesentlichen Anteil am Gesamtbaupro- jekt ausmachen, kann vorliegend ein Strassenbeitrag erhoben werden. Das Gericht er- kennt – aufgrund der Akten und der örtlichen Gegebenheiten – in den hauptsächlichen Bauarbeiten an der Strasse typische Bauarbeiten, welche die Erschliessung des betroffe- nen Grundstücks in beitragsrelevanter Weise zu verbessern vermögen. Die Anforderun- gen an die Begründung eines Sondervorteils im Sinne von § 90 Abs. 1 EntG, der die Auf- erlegung eines Vorteilsbeitrags rechtfertigt, sind somit vorliegend gegeben.

6.7 Wie bereits erwähnt, muss in einem zweiten Schritt geprüft werden, ob das Stras- senbauprojekt eine Neuanlage oder eine Korrektion darstellt. Bei einer Neuanlage trägt der Grundeigentümer bzw. die Grundeigentümerin 80 % und die Einwohnergemeinde 20 % der Baukosten (vgl. § 36 Abs. 2 lit. a SR). Bei einer Korrektion tragen hingegen der Grundeigentümer bzw. die Grundeigentümerin und die Einwohnergemeinde je 50 % der Baukosten (vgl. § 36 Abs. 3 lit. a SR). Durch eine Neuanlage entstehen den angrenzen- den Grundstücken jeweils neue Erschliessungsvorteile, die bis anhin nicht bestanden ha- ben oder welche die alte Zufahrt nicht geboten hat (vgl. Urteil des Enteignungsgerichts vom 17. November 2011 [650 10 16] E. 4.4, vom 13. Januar 2011 [650 09 118] E. 4.4, vom 18. November 2010 [650 09 82] E. 4.2). Wird jedoch ein bereits bestehender Vorteil wesentlich verbessert, indem ein Grundstück durch den Ausbau rascher, bequemer oder sicherer erreicht werden kann, handelt es sich um eine Korrektion (vgl. BGE 2P.278/2001 vom 7. Februar 2002 E. 2.2; BLUMER, a.a.O., S. 68). Da die Strassenentwässerung, die Randabschlüsse, die Strassenverbeiterung sowie die Strassenbeleuchtung und folglich die Mehrheit der projektierten Arbeiten gänzlich neue Vorteile generieren, stellt das Stras- senbauprojekt „Erschliessung V.____weg/W.____strasse“ eine Neuanlage dar. Die Be- schwerde ist somit abzuweisen.

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E. 7 Februar 2002 E. 2.2; Urteil des Enteignungsgerichts vom 30. Mai 2013 [650 12 44] E. 4.5, vom 17. November 2011 [650 10 16] E. 4.8; BERNHARD STAEHELIN, Erschlies- sungsbeiträge, Basel 1979, S. 137; PETER J. BLUMER, Abgaben für Erschliessungsanla- gen nach dem Thurgauer Baugesetz, Zürich 1989, S. 33, 68 f.). Die Verbesserung darf nicht Folge eines ungenügenden Unterhalts, sondern muss Folge einer – zumindest nach heutigen Massstäben – ungenügenden Qualität der Strasse sein, damit eine Wertsteige-

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rung bejaht werden kann (vgl. Urteil des Enteignungsgerichts vom 30. Mai 2013 [650 12 44] E. 4.5, vom 20. Dezember 2012 [650 11 118] E. 4.5; Urteil des Verwaltungs- gerichts des Kantons Bern vom 29. September 2006 E. 3.6; BLUMER, a.a.O., S. 68 f.). Ein Sondervorteil entsteht, wenn die Strasse nicht nur erneuert, sondern grundlegend neu ge- staltet und qualitativ erheblich verbessert wird, so dass sie den aktuellen Anforderungen genügt (vgl. Urteil des Enteignungsgerichts vom 30. Mai 2013 [650 12 44] E. 4.5; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 29. September 2006 E. 3.6). Damit ent- steht zufolge wesentlich verbesserter Erschliessung ein Sondervorteil, der im Rahmen von Grundeigentümerbeiträgen abzugelten ist.

E. 7.1 Betreffend die Klage gegen die Entschädigung für Landabtretung erachtet der Klä- ger den angesetzten Quadratmeterpreis von Fr. 400.00 für die Landabtretung von 20 m2 als zu niedrig und fordert einen Quadratmeterpreis zwischen Fr. 500.00 und Fr. 600.00. Er rügt damit sinngemäss eine Verletzung der Eigentumsgarantie (vgl. Art. 26 Abs. 2 BV, § 17 EntG). Die Beklagte entgegnet, dass ein Preis von Fr. 400.00/m2 der konstanten Praxis für Landabtretungen entspreche.

E. 7.2 Gemäss der Eigentumsgarantie kann eine formelle Enteignung nur gegen volle Entschädigung erfolgen (Art. 26 Abs. 2 BV, § 17 EntG). Die Eigentumsgarantie schützt grundsätzlich im Sinne einer Wertgarantie die konkreten, individuellen Eigentumsrechte vor staatlichen Eingriffen. Die Enteigneten sollen demnach nach Vollzug einer Enteignung eine Entschädigung erhalten, mit welcher sie wirtschaftlich gleichgestellt werden wie ohne Landabtretung. Die Höhe der Entschädigung soll so gewählt werden, dass die Enteigne- ten durch die Enteignung keinen Verlust erleiden, aber auch keinen Gewinn erzielen (vgl. BGE 122 I 168 E. 4b/aa; Urteil des Enteignungsgerichts vom 8. November 2012 [600 12 18] E. 3.1).

E. 7.3 Nach konstanter und gefestigter Praxis des Enteignungsgerichts ist für die Ermitt- lung der Entschädigung bei formeller Enteignung in der Regel auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Hauptverhandlung vor erster Instanz abzustellen (vgl. Urteil des Enteig- nungsgerichts vom

E. 7.4 Die betroffene Parzelle Nr. 1141 des Grundbuchs B.____ befindet sich gemäss Zonenplan Siedlung, Nachführungsplan 2010, vom 3. März 2010 grösstenteils in der Wohnzone W1/W1A und zu einem kleinen Teil in der Kernzone. Gemäss den vom Gericht beim Hochbauamt, Abteilung Immobilienverkehr, bzw. beim Amt für Liegenschaftsverkehr eingeforderten „Landpreise nach Kaufdatum ab 1989“ der Wohnzone W1/W1A und Kern- zone der Gemeinde B.____ vom 14. Oktober 2013 und 28. November 2013 liegen 208 Vergleichsobjekte vor. Der Verkehrswert kann vorliegend somit anhand der Vergleichsme- thode berechnet werden. Die Landpreiserhebung zeigt folgendes Bild bezüglich der Prei- se von Handänderungen für Parzellen in der W1/W1A Zone der letzten Jahre, welche sich in der Umgebung der Parzelle Nr. 1141 befinden (X.____stadt-Y.____strasse- V.____weg):

Nr. Lage Preis/m2 in Fr. 1. X.____stadt 400.00 2. X.____stadt 400.00 3. X.____stadt 400.00 4. X.____stadt 400.00 5. X.____stadt 400.00 6. X.____stadt 400.00 7. Y.____strasse 631.60

E. 7.5 Wie bereits erwähnt, befindet sich die betroffene Parzelle Nr. 1141 zu einem klei- nen Teil auch in der Kernzone. Gemäss der Landpreiserhebung „Landpreise nach Kauf- datum ab 1989“ für die Kernzone der Gemeinde B.____ liegen 11 Vergleichsobjekte für

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die vorgenannte Parzelle vor. Somit kann auch der Verkehrswert der Kernzone mit Hilfe der Vergleichsmethode berechnet werden.

Nr. Lage Preis/m2 in Fr. 1. Z.____strasse 450.00 2. Z.____strasse 450.00 3. Z.____strasse 450.00 4. Z.____strasse 450.00 5. Z.____strasse 450.00 6. Z.____strasse 450.00 7. Z.____strasse 450.00 8. Z.____strasse 450.00 9. Z.____strasse 450.00 10. Z.____strasse 450.00 11. Z.____strasse 500.00

Der vorangehenden Liste kann entnommen werden, dass in der Kernzone seit 1989 ins- gesamt 11 Objekte veräussert wurden, welche mit der Parzelle Nr. 1141 vergleichbar sind. Aus diesen resultiert ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von Fr. 454.45.

E. 7.6 Dem Enteigneten ist folglich eine Entschädigung in der Höhe des Verkehrswertes, wie er auf dem Markt für Land in der Wohnzone und der Kernzone entstanden ist, zuzu- sprechen. Unter Berücksichtigung aller Umstände und namentlich der Tatsache, dass sich die Parzelle Nr. 1141 grösstenteils in der Wohnzone und nur zu einem kleinen Teil in der Kernzone befindet, erachtet das Gericht einen durchschnittlichen Verkehrswert von Fr. 550.00/m2 als angemessen.

E. 7.7 Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Teilenteignung bzw. Streifenenteig- nungen. Als Streifenenteignung wird die Enteignung des Landstreifens zwischen Strasse und Baulinie bezeichnet. Nach Lehre und Rechtsprechung weist dieser mit einem Bau- verbot belegte Landstreifen einen tieferen Verkehrswert auf als das übrige Land (vgl. BGE 122 I 168 E. 4b; Urteil des VGE vom 18. Februar 1987, in: BLVGE 1987 Nr. 13.2 E. 2; HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 106 zu Art. 19). Im Allgemeinen bewirkt jedoch auch die Enteig- nung eines solchen Landstreifens, dass sich die bauliche Nutzung der gesamten Parzelle verkleinert. Dieser Umstand erlaubt es, das Land vor der Baulinie zum selben Verkehrs- wert zu entschädigen wie das Bauland. Beeinträchtigt der Verlust des unbebaubaren

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Landes vor der Baulinie dagegen die bauliche Ausnutzung nicht, z.B. bei Gewährung ei- ner Nutzungsumlagerung, ist eine Abgeltung mit Baulandpreisen unangebracht (vgl. Urteil des Enteignungsgerichts vom 29. März 2004 [600 02 105] E. 5c). Da sich vorliegend die bebaubare Fläche der Parzelle des Klägers durch die Enteignung reduziert und die Be- klagte dem Kläger keine Nutzungsumlagerung gewährt, hat der Kläger einen Anspruch auf volle Entschädigung. Das Gericht erachtet deshalb vorliegend für die Festsetzung der Entschädigung für Landabtretung den durchschnittlichen Verkehrswert für Baulandpreise in der Höhe von Fr. 550.00/m2, insgesamt Fr. 11‘000.00, als angemessen. Die Klage ist somit gutzuheissen.

E. 8 Y.____strasse 400.00

E. 8.1 Für das Verfahren vor dem Enteignungsgericht gelten nach § 96a Abs. 3 EntG sinngemäss die Bestimmungen der VPO. Nach § 20 Abs. 3 VPO sind die ordentlichen Kosten in der Regel der unterliegenden Partei aufzuerlegen. Der gerichtsübliche Tarif bei Standardfällen mit Augenschein, die durch die Kammer zu beurteilen sind, beträgt Fr. 1'600.00. Da der Beschwerdeführer mit seiner Beschwerde nicht durchgedrungen ist – dies im Gegensatz als Kläger im Klageverfahren – und der Beschwerdeführer bzw. Kläger somit grösstenteils als unterliegende Partei zu bezeichnen ist, erachtet es das Gericht als angemessen, dass dem Beschwerdeführer bzw. Kläger reduzierte Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1‘200.00 auferlegt werden.

E. 8.2 Weiter sieht § 21 Abs. 1 VPO vor, dass der ganz oder teilweise obsiegenden Par- tei für den Beizug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädi- gung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden kann. Da die Parteien nicht anwalt- lich vertreten sind, besteht von vornherein kein Anspruch auf eine Parteientschädigung. Die ausserordentlichen Kosten sind somit wettzuschlagen.

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Rechtsmittelbelehrung Gegen Entscheide des Steuer- und Enteignungsgerichts können die Betroffenen sowie bei kom- munalen Erschliessungswerken die Gemeinden gestützt auf § 96a Abs. 4 EntG in Verbindung mit §§ 43 Abs. 2 und 48 VPO innert 10 Tagen, vom Empfang des Entscheids an gerechnet, beim Kan- tonsgericht (Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht), Bahnhofplatz 16, 4410 Liestal, schrift- lich Beschwerde erheben. Die Beschwerde muss ein klar umschriebenes Begehren sowie die Un- terschrift der Beschwerdeführenden oder der sie vertretenden Person enthalten. Dieser Entscheid ist der Beschwerde in Kopie beizulegen. D e m g e m ä s s w i r d e r k a n n t :

E. 9 X.____stadt 700.00

E. 10 V.____weg 209.20

E. 11 V.____weg 209.20

E. 12 V.____weg 209.20

E. 13 Y.____strasse 600.00

E. 14 Y.____strasse 600.00

E. 15 V.____weg 600.00

E. 16 V.____weg 600.00

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E. 17 V.____weg 600.00

E. 18 V.____weg 600.00

E. 19 Y.____strasse 599.25

E. 20 Y.____strasse 480.75

E. 21 Y.____strasse 480.75

E. 22 V.____weg 599.20

E. 23 Y.____strasse 566.45

E. 24 Y.____strasse 288.45

E. 25 Y.____strasse 481.40

E. 26 V.____weg 550.00

E. 27 V.____weg 550.00

E. 28 V.____weg 536.50

E. 29 V.____weg 482.15

E. 30 V.____weg 500.00

E. 31 V.____weg 600.00

E. 32 V.____weg 530.00

E. 33 V.____weg 530.00

E. 34 V.____weg 80.00

E. 35 Vergleichsobjekte vorliegen. Von diesen Objekten wurden jedoch sieben Objekte von der Gemeinde jeweils zu einem Quadratmeterpreis von Fr. 400.00 enteignet (vgl. Nrn. 1-6 und 8). Da dieser Preis nicht dem Preismechanismus des freien Marktes unterlag, son- dern von der Gemeinde hoheitlich bestimmt wurde, finden diese Kaufpreiszahlungen vor- liegend keine Beachtung. Weiter erweisen sich sechs Kaufpreiszahlungen für Objekte im Vergleich zu den anderen Preisen als unterdurchschnittlich tief (vgl. Nrn. 10, 11, 12, 24, 34 und 35). Demgegenüber erweist sich ein Kaufpreis als überdurchschnittlich hoch (vgl. Nr. 9). Diese sog. Ausreisser sind als nicht repräsentativ zu werten und werden für die Be- rechnung des durchschnittlichen Verkehrswertes ebenfalls nicht berücksichtigt. Abzüglich der nicht marktrelevanten Preise bleiben somit 21 Objekte übrig, welche mit der betroffe- nen Parzelle vergleichbar sind. Aus diesen Vergleichsobjekten resultiert ein durchschnitt- licher Quadratmeterpreis von Fr. 557.99.

Dispositiv

Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Klage wird gutgeheissen und die Beklagte hat dem Kläger für die Abtretung von 20 m2 eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 11'000.00 zu bezahlen.
Dem Beschwerdeführer bzw. Kläger werden reduzierte Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1‘200.00 auferlegt.
Die ausserordentlichen Kosten werden wettgeschlagen.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer bzw. Kläger (1) sowie der Beschwerdegegnerin bzw. Beklagten (1) schriftlich mitgeteilt. Liestal, 17. März 2014

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Entscheid des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft, > Abteilung Enteignungsgericht

vom 19. Dezember 2013 (650 12 167)

Abgaberecht – Strasse Enteignung – Formelle Enteignung

Ausbau einer bereits bestehenden Strasse / Entschädigung für Landabtretung

Sind Grundstücke bereits durch eine vorhandene Erschliessungsanlage erschlossen, bewirkt deren Ausbau in der Regel keine Wertsteigerung, es sei denn die bestehende Erschlies- sungssituation der einzelnen Grundstücke verbessert sich durch den Ausbau einer Anlage wesentlich.(E. 5) Der Einbau einer korrekten Entwässerung führt regelmässig zur Entstehung neuer oder ver- mehrter Erschliessungsvorteile, sofern die Verkehrssicherheit der Strasse erhöht wird und verhindert wird, dass Wasser auf die angrenzenden Grundstücke fliesst. (E. 6.2) Verbessern Randabschlüsse einerseits das Entwässerungssystem und andererseits die Ab- grenzung des Strassenraums, wird die Sicherheit auf der Strasse erhöht. (E. 6.2) Den Anwohnern erwächst ein Vorteil, wenn eine verhältnismässig schmale Strasse erheblich verbreitert wird. (E. 6.3) Eine verbesserte Strassenbeleuchtung kann abschreckend gegen potentielle Einbrüche wir- ken, womit ein Grundstück auf dem Wohnungsmarkt attraktiver wird. (E. 6.4) Machen die beitragsauslösenden Arbeiten – Entwässerung, Randabschlüsse, Strassen- verbreiterung und Strassenbeleuchtung – einen wesentlichen Anteil am Gesamtbauprojekt aus, kann ein Strassenbeitrag erhoben werden. (E. 6.6). Entstehen den angrenzenden Grundstücken durch die beitragsauslösenden Arbeiten jeweils neue Erschliessungsvorteile, die bis anhin nicht bestanden haben oder welche die alte Zu- fahrt nicht geboten hat, können Beiträge für eine Neuanlage erhoben werden. (E. 6.7) Liegen genügend Vergleichsobjekte vor, kann der Verkehrswert anhand der statistischen Methode ermittelt werden. (E. 7) Reduziert sich bei einer Teilenteignung die bebaubare Fläche der Parzelle und wird keine Nutzungsumlagerung gewährt, hat der Kläger Anspruch auf volle Entschädigung. (E. 7.7)

650 12 167 / 600 12 172

Urteil

vom 19. Dezember 2013

Besetzung Abteilungspräsident Dr. Ivo Corvini-Mohn, Richter Peter Issler, Richter Danilo Assolari, Richter Dr. Pascal Leumann, Richter Dr. Peter Vetter, Gerichtsschreiberin i.V. Olivia Husi Parteien A.____, Beschwerdeführer / Kläger gegen B.____, Beschwerdegegnerin / Beklagte Gegenstand Strassenbeitrag / Entschädigung für Landabtretung

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Am 19. September 2012 beschloss die Einwohnergemeindeversammlung B.____ das Projekt und den Kredit des Strassenbauprojekts „Erschliessung V.____weg/W.____strasse“. Vorgängig wurden die Anstösser anlässlich der Orientie- rungsversammlung vom 6. Juni 2012 über das geplante Projekt und ihre grundsätzliche Beitragspflicht informiert. Mit Verfügung vom 23. Oktober 2012 wurde dem Anstösser A.____ für die Parzelle Nr. 1141 des Grundbuchs B.____ ein provisorischer Beitrag in der Höhe von Fr. 24‘105.00 in Rechnung gestellt. Laut der beigelegten Kostenverteiltabelle errechnet sich dieser Betrag aus einem Anwenderbeitrag für den Strassenbau von Fr. 32‘105.00 und einer in Abzug gebrachten Enteignungsentschädigung für abgetretenes Land von Fr. 8‘000.00. Das abgetretene Land von 20 m2 wurde dabei mit einer Entschä- digung von Fr. 400.00/m2 abgegolten.

Mit Eingabe vom 19. November 2012 erhob A.____ Beschwerde beim Steuer- und Ent- eignungsgerichts, Abteilung Enteignungsgericht, (nachfolgend Enteignungsgericht) mit dem Antrag, es seien keine Strassenbeiträge zu erheben, unter o/e Kostenfolge.

Am 26. November 2012 erhob A.____ betreffend die Enteignungsentschädigung für die enteignete Fläche von 20 m2 Klage gegen die B.____. Darin beantragt er eine Entschädi- gung für Landabtretung zwischen Fr. 500.00/m2 und Fr. 600.00/m2. Die bei der B.____ eingegangene Klage wurde inklusive der ergangenen Akten am 30. November 2012 zu- ständigkeitshalber an das Enteignungsgericht überwiesen.

Mit Präsidialverfügung vom 6. Dezember 2012 vereinigte das Enteignungsgericht aus prozessökonomischen Gründen die Verfahren Nrn. 650 12 167 betreffend Strassenbeitrag und 600 12 172 betreffend formelle Enteignung.

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Mit Eingabe vom 24. Dezember 2012 reichte der Beschwerdeführer bzw. Kläger seine Beschwerde- bzw. Klagebegründung beim Gericht ein und führte im Wesentlichen aus, dass durch das Strassenbauprojekt keine Sondervorteile entstanden seien und eine Ent- eignungsentschädigung für das abgetretene Land in der Höhe von Fr. 400.00/m2 nicht den marktüblichen Preisen entspreche. Zudem sei sein rechtliches Gehör verletzt worden, da die Verfügung nicht auf die angewendete Bestimmung des Strassenreglements verweise und nicht festlege, ob es sich beim Strassenbauprojekt um eine Neuanlage oder eine Kor- rektion handle.

Die Beschwerdegegnerin bzw. Beklagte nahm mit Eingabe vom 14. Januar 2013 Stellung zur Beschwerde und zur Klage und stellte den Antrag, die Beschwerde und die Klage sei- en vollumfänglich abzuweisen, da es sich beim geplanten Strassenbauprojekt um eine beitragspflichtige Neuanlage handle und eine Enteignungsentschädigung für abgetretenes Land in der Höhe von Fr. 400.00/m2 der gängigen Praxis entspreche.

Mit Präsidialverfügung vom 19. April 2013 wurde die auf den 25. April 2013 angesetzte Vorverhandlung abgeboten, da der Beschwerdeführer bzw. Kläger wegen Krankheit ar- beits- und vernehmungsunfähig war.

Mit Präsidialverfügung vom 4. Juni 2013 wurde das Verfahren sistiert, da der Beschwer- deführer bzw. Kläger weiterhin arbeits- und vernehmungsunfähig war.

Mit Eingabe vom 2. bzw. 5. August 2013 erteilte der Beschwerdeführer bzw. Kläger sei- nem Sohn C.____ die Vollmacht, ihn an der Vorverhandlung und der allfälligen Hauptver- handlung zu vertreten.

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Mit Präsidialverfügung vom 6. August 2013 wurde die Sistierung des Verfahrens aufgeho- ben.

Anlässlich der am 29. August 2013 vor dem Präsidenten des Enteignungsgerichts durch- geführten Vorverhandlung konnten die Parteien keine Einigung erzielen.

Mit Eingabe vom 2. September 2013 teilte die B.____ dem Gericht mit, dass mit den Strassenbauarbeiten am V.____weg anfangs Oktober 2013 begonnen werden soll.

Am 25. September 2013 erstellte das Enteignungsgericht von Amtes wegen eine Fotodo- kumentation des V.____wegs, um dessen Zustand vor Beginn der Bauarbeiten festzuhal- ten.

Seitens des Gerichts wurden im Hinblick auf die Hauptverhandlung ergänzende Unterla- gen beim Hochbauamt, Abteilung Immobilienverkehr, bzw. beim Amt für Liegenschafts- verkehr betreffend „Landpreise nach Kaufdatum ab 1989“ für die Wohnzone W1 und W2 der B.____ und bei der Beschwerdegegnerin bzw. Beklagten betreffend Nutzungsumlage- rung der Parzelle Nr. 1411 des Grundbuchs der Gemeinde B.____ einverlangt. Mit Präsi- dialverfügung vom 15. Oktober 2013 wurden den Parteien die anonymisierten „Landpreise nach Kaufdatum ab 1989“, die Fotodokumentation, sowie das Schreiben der Beschwer- degegnerin vom 23. September 2013 betreffend Nichtgewährung einer Nutzungsumlage- rung zugestellt. Des Weiteren wurde der Schriftenwechsel geschlossen und der Fall der Kammer zur Beurteilung überwiesen.

Mit Eingabe vom 5. Dezember 2013 beantragt die Beschwerdegegnerin bzw. Beklagte die Abbietung der angesetzten Hauptverhandlung. Zur Begründung führt sie aus, dass mit den Bauarbeiten erst im Frühjahr 2014 begonnen werden könne. Aus diesem Grund sei

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eine Hauptverhandlung erst durchzuführen, wenn der Zustand der Strasse festgestellt werden könne.

Seitens des Gerichts wurde im Hinblick auf die Hauptverhandlung eine weitere Liste be- treffend „Landpreise nach Kaufdatum ab 1989“ für die Kernzone der B.____ beim Hoch- bauamt, Abteilung Immobilienverkehr, bzw. beim Amt für Liegenschaftsverkehr einver- langt, welche mit Präsidialverfügung vom 10. Dezember 2013 den Parteien zur Kenntnis- nahme zugestellt wurde. In der gleichen Verfügung wurde der Antrag der Beschwerde- gegnerin bzw. Beklagten auf Abbietung der angesetzten Hauptverhandlung abgelehnt.

Anlässlich der heutigen mit einem Augenschein verbundenen Hauptverhandlung halten die Parteien an ihren Begehren und Begründungen fest. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

Das Enteignungsgericht zieht

i n E r w ä g u n g :

1.1 Als Beschwerdeführer hat A.____ mit seiner Eingabe vom 19. November 2012 Be- schwerde gegen die provisorische Beitragsverfügung erhoben. Das Enteignungsgericht ist gemäss § 96a Abs. 1 lit. a i.V.m. § 90 Abs. 1 des Gesetzes über die Enteignung vom

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E. 5a). Die Zuständigkeit des Enteignungsgerichts ist demnach im vorliegenden Fall ge- geben.

1.2 Als Kläger hat A.____ mit seiner Eingabe vom 26. November 2012 Klage betref- fend die Entschädigung für Landabtretung erhoben. Das Enteignungsgericht ist gemäss § 47 Abs. 1 EntG zuständig für die Festsetzung der Art und Höhe der Entschädigung.

Vorliegend bestreitet der Beschwerdeführer die Strassenbeitragspflicht in der Höhe von Fr. 24‘105.00 als solches. Der Streitwert betreffend den Strassenbeitrag beträgt somit Fr. 24‘105.00. In Bezug auf die Entschädigung für Landabtretung seien nicht Fr. 8‘000.00, basierend auf einem Quadratmeterpreis von Fr. 400.00, sondern Fr. 10‘000.00 bis Fr. 12‘000.00, basierend auf einem Quadratmetpries von Fr. 500.00 bis Fr. 600.00 ge- schuldet. Der Streitwert betreffend Entschädigung für Landabtretung beträgt somit die Dif- ferenz zwischen Fr. 8'000.00 und Fr. 10‘000.00 bis Fr. 12‘000.00, folglich mindestens Fr. 2‘000.00. Gemäss § 98a Abs. 1 EntG behandelt die präsidierende Person der Abtei- lung Enteignungsgericht Streitigkeiten, deren Streitwert Fr. 8'000.00 nicht übersteigt. Die Fünferkammer behandelt Streitigkeiten mit höherem Streitwert (§ 98a Abs. 2 EntG). Die Verfahren Nr. 650 12 167 betreffend Strassenbeitrag und Nr. 600 12 172 betreffend Ent- schädigung für Landabtretung wurden im Sinne von Art. 7a des Gesetzes über die Ver- fassungs- und Verwaltungsprozessordnung vom 16. Dezember 1993 (VPO, SR 271) ver- einigt. Gemäss der Rechtsprechung ergeht bei vereinigten Verfahren ein Urteil (vgl. BGE 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 1; Urteil des Enteignungsgerichts vom

5. September 2013 [650 12 152] E. 1.2). Der Streitwert der vereinigten Verfahren beläuft sich somit mindestens auf Fr. 26'105.00, weshalb die Zuständigkeit der Kammer gegeben ist.

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3.1 Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die provisorische Strassenbei- tragsverfügung. Gemäss § 96 Abs. 2 EntG kann die Beitragspflicht, sofern sie im Rahmen der Planauflage eröffnet wird, innert der Einsprachefrist des Planauflageverfahrens beim Enteignungsgericht angefochten werden. Die Planauflage "Erschliessung V.____weg/W.____strasse" fand vom 1. November 2012 bis 30. November 2012 statt. Der Beschwerdeführer hat mit Eingabe vom 19. November 2012 somit fristgerecht Be- schwerde erhoben.

3.2 Die vorliegende Klage richtet sich gegen die Höhe der Entschädigung für Landab- tretung. Gemäss § 40 Abs. 3 i.V.m. § 40 Abs. 4 EntG können die von einer Planung be- troffenen Berechtigten ihre Entschädigungsforderung innert einer Frist von 30 Tagen nach Beginn der Planauflage erheben. Die Planauflage „Erschliessung V.____weg/W.____strasse“ begann am 1. November 2012. Der Kläger hat mit Eingabe vom 26. November 2012 somit fristgerecht seine Entschädigungsforderung beim Ge- meinderat B.____ geltend gemacht. Dieser überwies die Klage am 30. November 2012 zuständigkeitshalber an das Enteignungsgericht.

3.3 Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, kann auf die Be- schwerde und auf die Klage eingetreten werden.

4.1 Der Beschwerdeführer rügt im Rahmen seiner Beschwerde eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Die Beschwerdegegnerin sei ihrer Begründungspflicht unzureichend nachgekommen, da die angefochtene Verfügung nicht auf die entsprechende Bestim- mung des Strassenreglements der Gemeinde B.____ vom 11. Dezember 1989 (SR) ver- weise und nicht festlege, ob es sich um eine Korrektion oder eine Neuanlage handle.

4.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör wird in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV, SR 101) festgehalten. Im Zusammenhang mit Art. 18 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetz Basel-Landschaft vom 13. Juni 1988 (VwVG BL, SGS 175) ergibt sich unter anderem die Pflicht, Verfügun-

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gen zu begründen (vgl. analoge Regelung in Art. 35 des Bundesgesetzes über das Ver- waltungsverfahren vom 20. Dezember 1969 [VwVG, SR 172.021] und dazu JÖRG PAUL MÜLLER/MARKUS SCHÄFER, Grundrechte in der Schweiz, 4. Auflage, Bern 2008, S. 885). Aus der Begründung muss der Betroffene die Gründe, die zum Entscheid geführt haben, und die Tragweite der Entscheidung ableiten können, um sie in voller Kenntnis der Um- stände anzufechten (vgl. BGE 126 I 97 E. 2b; Urteil des Enteignungsgerichts vom

5. September 2013 [650 12 152] E. 5.3, vom 5. Mai 2006 [650 05 111] E. 5, vom

1. September 2005 [650 04 169] E. 4.1, vom 9. August 2004 [650 99 68] E. 2.4, vom

14. November 2002 [650 01 14] E. 4a).

5.1 Im Rahmen der Beschwerde macht der Beschwerdeführer ausserdem geltend, dass seiner Parzelle aus dem Strassenbauprojekt „Erschliessung V.____weg/W.____strasse“ keine Sondervorteile entstehen. Die geplanten Arbeiten am V.____weg würden lediglich Unterhaltsarbeiten darstellen und wären somit von der Ge- meinde zu tragen. Die Beschwerdegegnerin ist hingegen der Ansicht, dass der V.____weg nach dem geplanten Strassenbauprojekt eine Neuanlage darstelle.

5.2 Der Einwohnergemeinde kommt die Kompetenz zu, Beiträge an die Erstellungs- kosten von den von der Erschliessung betroffenen und profitierenden Parzellen resp. von deren Grundeigentümerinnen bzw. Grundeigentümern oder dinglich Berechtigten zu er- heben (vgl. § 36 des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 8. Januar 1998 [RBG,

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5.3 § 30 SR unterteilt den Strassenbau in drei Kategorien: Neuanlagen, Korrektionen und Unterhalt. Die Beschwerdegegnerin erhebt vorliegend Strassenbeiträge, welche nach den Bestimmungen für Neuanlagen berechnet worden sind. Als Neuanlage gilt gemäss § 30 Abs. 1 SR die erstmalige Erstellung von Verkehrsanlagen gemäss Strassennetzplan bzw. Bau- und Strassenlinienplan, der Ausbau von Fuss- und Feldwegen zu Fahrstrassen gemäss Strassennetzplan bzw. Bau- und Strassenlinienplan sowie der erstmalige Einbau von Randabschlüssen, Entwässerung, Beleuchtung, staubfreiem Belag usw.. Nach § 30 Abs. 2 SR gilt als Korrektion jede Änderung an bestehenden, nach Strassennetzplan bzw. Bau- und Strassenlinienplan erstellten Anlagen wie z.B. nachträgliche Verbreiterungen und durchfahrtserschwerende Gestaltungsmassnahmen sowie Durchfahrtssperren, Ände- rung der Linienführung, Neuanlagen von Trottoirs, Änderung der Beleuchtung usw.. Schliesslich gilt gemäss § 30 Abs. 3 SR als Unterhalt die Instandstellung einer Verkehrs- anlage in den Zustand des letzten Ausbaugrades. Es gilt allerdings zu beachten, dass un- abhängig von der im Reglement getroffenen Definition der Korrektion und der Neuanlage eine Beitragspflicht nur besteht, wenn ein individueller, dem einzelnen Pflichtigen zure- chenbarer, konkreter Sondervorteil entsteht (vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, [KGE VV] vom 2. November 2011 [810 10 409] E. 3.2, vom 26. Oktober 2011 [810 11 17] E. 6.2; Urteil des Enteignungsgerichts vom

30. Mai 2013 [650 12 44] E. 4.3).

5.4 Nach § 90 Abs. 1 EntG können diejenigen Grundeigentümerinnen und Grundei- gentümer, welchen durch ein öffentliches Erschliessungswerk besondere Vorteile er- wachsen, zu einer angemessenen Beitragsleistung herangezogen werden. Die Recht- sprechung und Lehre bezeichnen diese Beitragsleistung, sog. Vorteilsbeiträge, als Abga-

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7. Februar 2002 E. 2.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., N 2647 ff.; HERMANN BUCHER, Die Vorteilsbeiträge der Grundeigentümer an die Kosten öffentlicher Strassen, Kanalisati- onen und Wasserversorgungsanlagen nach Basellandschaftlichem Recht, Basel 1969, S. 9; ADRIAN HUNGERBÜHLER, Grundsätze des Kausalabgaberechts, ZBl 2003, S. 510 f.; IMBODEN/RHINOW, a.a.O., Nr. 111 B/I). Der erwachsene Vorteil muss somit wirtschaftlicher Art sein, d.h. er muss in Form von Geld realisiert werden können (vgl. BGE 2P.278/2001 vom 7. Februar 2002 E. 3.2.1; Urteil des KGE VV vom 2. November 2011 [810 10 409] E. 2.2; ALEXANDER RUCH, Die Bedeutung des Sondervorteils im Recht der Erschlies- sungsbeiträge, in: ZBl 1996, S. 532). Eine Wertsteigerung bzw. ein Sondervorteil liegt im Erschliessungsrecht regelmässig dann vor, wenn ein Grundstück durch den Bau von Zu- fahrtsstrassen, Kanalisation, Versorgungsnetzen und Werkleitungen erschlossen wird und es dadurch einen Vorteil in Form eines Vermögenszuwachses erfährt (vgl. BGE 2P.278/2001 vom 7. Februar 2002 E. 2.2; Urteil des KGE VV vom 2. November 2011 [810 10 409] E. 2.2).

5.5 Ist ein Grundstück wie im vorliegenden Fall bereits durch eine vorhandene Er- schliessungsanlage erschlossen, bewirkt deren Ausbau in der Regel keine Wertsteige- rung. Ein Sondervorteil kann hingegen entstehen, wenn sich die bestehende Erschlies- sungssituation des Grundstücks durch den Ausbau einer Anlage wesentlich verbessert oder die neue Strasse gänzlich neue Sondervorteile bietet (vgl. BGE 2P.278/2001 vom

7. Februar 2002 E. 2.2; Urteil des Enteignungsgerichts vom 30. Mai 2013 [650 12 44] E. 4.5, vom 17. November 2011 [650 10 16] E. 4.8; BERNHARD STAEHELIN, Erschlies- sungsbeiträge, Basel 1979, S. 137; PETER J. BLUMER, Abgaben für Erschliessungsanla- gen nach dem Thurgauer Baugesetz, Zürich 1989, S. 33, 68 f.). Die Verbesserung darf nicht Folge eines ungenügenden Unterhalts, sondern muss Folge einer – zumindest nach heutigen Massstäben – ungenügenden Qualität der Strasse sein, damit eine Wertsteige-

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5.6 Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass es sich bei den strittigen Strassenbeiträgen um Kausalabgaben handelt, die der Vorteilsausgleichung dienen und von der Beschwerdegegnerin grundsätzlich erhoben werden dürfen.

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Auch Randabschlüsse können das Entwässerungssystem verbessern (vgl. Urteil des KGE VV vom 8. Mai 2013 [810 12 287] E. 7.3 f.; Urteil des Enteignungsgerichts vom

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7.1 Betreffend die Klage gegen die Entschädigung für Landabtretung erachtet der Klä- ger den angesetzten Quadratmeterpreis von Fr. 400.00 für die Landabtretung von 20 m2 als zu niedrig und fordert einen Quadratmeterpreis zwischen Fr. 500.00 und Fr. 600.00. Er rügt damit sinngemäss eine Verletzung der Eigentumsgarantie (vgl. Art. 26 Abs. 2 BV, § 17 EntG). Die Beklagte entgegnet, dass ein Preis von Fr. 400.00/m2 der konstanten Praxis für Landabtretungen entspreche.

7.2 Gemäss der Eigentumsgarantie kann eine formelle Enteignung nur gegen volle Entschädigung erfolgen (Art. 26 Abs. 2 BV, § 17 EntG). Die Eigentumsgarantie schützt grundsätzlich im Sinne einer Wertgarantie die konkreten, individuellen Eigentumsrechte vor staatlichen Eingriffen. Die Enteigneten sollen demnach nach Vollzug einer Enteignung eine Entschädigung erhalten, mit welcher sie wirtschaftlich gleichgestellt werden wie ohne Landabtretung. Die Höhe der Entschädigung soll so gewählt werden, dass die Enteigne- ten durch die Enteignung keinen Verlust erleiden, aber auch keinen Gewinn erzielen (vgl. BGE 122 I 168 E. 4b/aa; Urteil des Enteignungsgerichts vom 8. November 2012 [600 12 18] E. 3.1). 7.3 Nach konstanter und gefestigter Praxis des Enteignungsgerichts ist für die Ermitt- lung der Entschädigung bei formeller Enteignung in der Regel auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Hauptverhandlung vor erster Instanz abzustellen (vgl. Urteil des Enteig- nungsgerichts vom

8. November 2012 [600 12 18] E. 3.3, vom

29. März 2004 [600 02 105] E. 4a, vom 27. Juni 2003 [600 03 21] E. 3b; Urteil des Verwaltungsgerichts [VGE] vom 16. November 1983, in: BLVGE 1983/1984, Nr. 14.2 E. 5b). Der Verkehrswert wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts, der auch das Enteignungsge- richt folgt, mit Hilfe der statistischen Methode oder Vergleichsmethode ermittelt (BGE 115 Ib 408 E. 2c; Urteil des Enteignungsgerichts vom 8. November 2012 [600 12 18] E. 3.3; RHINOW/KRÄHENMANN, a.a.O., Nr. 128 B IV d; MARTINA FIERZ, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001, S. 143 ff.). Dieser Methode liegt der Gedanke zugrunde, dass sich der für die enteignete Parzelle im freien Handel erziel- bare Preis in dem Rahmen bewegen wird, der sich auf dem Liegenschaftsmarkt durch das Spiel von Angebot und Nachfrage ohne äusseren Zwang unter sorgfältig ihre Interessen wahrenden Vertragspartnern gebildet hat (vgl. HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteig-

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nungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, N 80 zu Art. 19). Dabei gilt es zu berücksich- tigen, dass nur solche Grundstücke zu Vergleichszwecken herangezogen werden können, die in der nahen Umgebung liegen und eine der enteigneten Parzelle ähnliche Beschaf- fenheit aufweisen und daher als repräsentativ für die Preisbildung angesehen werden können. Die statistische Methode führt nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen (vgl. BGE 115 Ib 408 E. 2c; RHINOW/KRÄHENMANN, a.a.O., Nr. 128 B IV d).

7.4 Die betroffene Parzelle Nr. 1141 des Grundbuchs B.____ befindet sich gemäss Zonenplan Siedlung, Nachführungsplan 2010, vom 3. März 2010 grösstenteils in der Wohnzone W1/W1A und zu einem kleinen Teil in der Kernzone. Gemäss den vom Gericht beim Hochbauamt, Abteilung Immobilienverkehr, bzw. beim Amt für Liegenschaftsverkehr eingeforderten „Landpreise nach Kaufdatum ab 1989“ der Wohnzone W1/W1A und Kern- zone der Gemeinde B.____ vom 14. Oktober 2013 und 28. November 2013 liegen 208 Vergleichsobjekte vor. Der Verkehrswert kann vorliegend somit anhand der Vergleichsme- thode berechnet werden. Die Landpreiserhebung zeigt folgendes Bild bezüglich der Prei- se von Handänderungen für Parzellen in der W1/W1A Zone der letzten Jahre, welche sich in der Umgebung der Parzelle Nr. 1141 befinden (X.____stadt-Y.____strasse- V.____weg):

Nr. Lage Preis/m2 in Fr. 1. X.____stadt 400.00 2. X.____stadt 400.00 3. X.____stadt 400.00 4. X.____stadt 400.00 5. X.____stadt 400.00 6. X.____stadt 400.00 7. Y.____strasse 631.60 8. Y.____strasse 400.00 9. X.____stadt 700.00 10. V.____weg 209.20 11. V.____weg 209.20 12. V.____weg 209.20 13. Y.____strasse 600.00 14. Y.____strasse 600.00 15. V.____weg 600.00 16. V.____weg 600.00

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17. V.____weg 600.00 18. V.____weg 600.00 19. Y.____strasse 599.25 20. Y.____strasse 480.75 21. Y.____strasse 480.75 22. V.____weg 599.20 23. Y.____strasse 566.45 24. Y.____strasse 288.45 25. Y.____strasse 481.40 26. V.____weg 550.00 27. V.____weg 550.00 28. V.____weg 536.50 29. V.____weg 482.15 30. V.____weg 500.00 31. V.____weg 600.00 32. V.____weg 530.00 33. V.____weg 530.00 34. V.____weg 80.00 35. V.____weg 159.75

Der vorangehenden Liste kann entnommen werden, dass seit 1989 insgesamt 35 Vergleichsobjekte vorliegen. Von diesen Objekten wurden jedoch sieben Objekte von der Gemeinde jeweils zu einem Quadratmeterpreis von Fr. 400.00 enteignet (vgl. Nrn. 1-6 und 8). Da dieser Preis nicht dem Preismechanismus des freien Marktes unterlag, son- dern von der Gemeinde hoheitlich bestimmt wurde, finden diese Kaufpreiszahlungen vor- liegend keine Beachtung. Weiter erweisen sich sechs Kaufpreiszahlungen für Objekte im Vergleich zu den anderen Preisen als unterdurchschnittlich tief (vgl. Nrn. 10, 11, 12, 24, 34 und 35). Demgegenüber erweist sich ein Kaufpreis als überdurchschnittlich hoch (vgl. Nr. 9). Diese sog. Ausreisser sind als nicht repräsentativ zu werten und werden für die Be- rechnung des durchschnittlichen Verkehrswertes ebenfalls nicht berücksichtigt. Abzüglich der nicht marktrelevanten Preise bleiben somit 21 Objekte übrig, welche mit der betroffe- nen Parzelle vergleichbar sind. Aus diesen Vergleichsobjekten resultiert ein durchschnitt- licher Quadratmeterpreis von Fr. 557.99.

7.5 Wie bereits erwähnt, befindet sich die betroffene Parzelle Nr. 1141 zu einem klei- nen Teil auch in der Kernzone. Gemäss der Landpreiserhebung „Landpreise nach Kauf- datum ab 1989“ für die Kernzone der Gemeinde B.____ liegen 11 Vergleichsobjekte für

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die vorgenannte Parzelle vor. Somit kann auch der Verkehrswert der Kernzone mit Hilfe der Vergleichsmethode berechnet werden.

7.6 Dem Enteigneten ist folglich eine Entschädigung in der Höhe des Verkehrswertes, wie er auf dem Markt für Land in der Wohnzone und der Kernzone entstanden ist, zuzu- sprechen. Unter Berücksichtigung aller Umstände und namentlich der Tatsache, dass sich die Parzelle Nr. 1141 grösstenteils in der Wohnzone und nur zu einem kleinen Teil in der Kernzone befindet, erachtet das Gericht einen durchschnittlichen Verkehrswert von Fr. 550.00/m2 als angemessen.

7.7 Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Teilenteignung bzw. Streifenenteig- nungen. Als Streifenenteignung wird die Enteignung des Landstreifens zwischen Strasse und Baulinie bezeichnet. Nach Lehre und Rechtsprechung weist dieser mit einem Bau- verbot belegte Landstreifen einen tieferen Verkehrswert auf als das übrige Land (vgl. BGE 122 I 168 E. 4b; Urteil des VGE vom 18. Februar 1987, in: BLVGE 1987 Nr. 13.2 E. 2; HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 106 zu Art. 19). Im Allgemeinen bewirkt jedoch auch die Enteig- nung eines solchen Landstreifens, dass sich die bauliche Nutzung der gesamten Parzelle verkleinert. Dieser Umstand erlaubt es, das Land vor der Baulinie zum selben Verkehrs- wert zu entschädigen wie das Bauland. Beeinträchtigt der Verlust des unbebaubaren

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8.1 Für das Verfahren vor dem Enteignungsgericht gelten nach § 96a Abs. 3 EntG sinngemäss die Bestimmungen der VPO. Nach § 20 Abs. 3 VPO sind die ordentlichen Kosten in der Regel der unterliegenden Partei aufzuerlegen. Der gerichtsübliche Tarif bei Standardfällen mit Augenschein, die durch die Kammer zu beurteilen sind, beträgt Fr. 1'600.00. Da der Beschwerdeführer mit seiner Beschwerde nicht durchgedrungen ist – dies im Gegensatz als Kläger im Klageverfahren – und der Beschwerdeführer bzw. Kläger somit grösstenteils als unterliegende Partei zu bezeichnen ist, erachtet es das Gericht als angemessen, dass dem Beschwerdeführer bzw. Kläger reduzierte Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1‘200.00 auferlegt werden. 8.2 Weiter sieht § 21 Abs. 1 VPO vor, dass der ganz oder teilweise obsiegenden Par- tei für den Beizug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädi- gung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden kann. Da die Parteien nicht anwalt- lich vertreten sind, besteht von vornherein kein Anspruch auf eine Parteientschädigung. Die ausserordentlichen Kosten sind somit wettzuschlagen.

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Die Beschwerde wird abgewiesen.

Die Klage wird gutgeheissen und die Beklagte hat dem Kläger für die Abtretung von 20 m2 eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 11'000.00 zu bezahlen.

Dem Beschwerdeführer bzw. Kläger werden reduzierte Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1‘200.00 auferlegt.

Die ausserordentlichen Kosten werden wettgeschlagen.

Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer bzw. Kläger (1) sowie der Beschwerdegegnerin bzw. Beklagten (1) schriftlich mitgeteilt.

Liestal, 17. März 2014 Im Namen der Abteilung Enteignungsgericht des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft

Abteilungspräsident:

Dr. Ivo Corvini-Mohn Gerichtsschreiberin i.V.:

Olivia Husi