9C_698/2024, Mehrwertsteuer, Steuerperiode 2021,

Sachverhalt

A.a. Die A.________ AG (nachfolgend: die Steuerpflichtige) bezweckt laut Handelsregister u.a. die Erbringung von Dienstleistungen in der Finanzindustrie, wobei der Schwerpunkt in der Vermittlung von Hypothekarprodukten liegt.

A.b. Nach diverser Korrespondenz zwischen der ESTV und der Steuerpflichtigen zur mehrwertsteuerlichen Qualifikation der Tätigkeit der Steuerpflichtigen und deren subjektiven Mehrwertsteuerpflicht kam die ESTV zum Schluss, dass keine ausgenommenen Vermittlungsleistungen vorliegen würden und demnach die Voraussetzungen von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG (SR 641.20) nicht erfüllt seien. Dementsprechend hielt die ESTV mit Verfügung vom 28. Juli 2023 fest, dass die Steuerpflichtige per 1. Januar 2021 subjektiv steuerpflichtig sei und zu Recht auf diesen Zeitpunkt in das Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eingetragen worden sei. Weiter verfügte sie, dass die Steuerpflichtige für die Steuerperiode 2021 eine Steuernachforderung von Fr. 15'006.- zuzüglich Verzugszins von 4 % ab dem 15. Oktober 2021 zu bezahlen habe.

Gegen diese Verfügung gelangte die Steuerpflichtige mit Sprungbeschwerde vom 12. September 2023 an das Bundesverwaltungsgericht mit dem Antrag, die Verfügung der ESTV vom 28. Juli 2023 aufzuheben. Das Bundesverwaltungsgericht hiess die Beschwerde mit Urteil vom 1. November 2024 gut und hob die Verfügung der ESTV vom 28. Juli 2023 auf.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gelangt die ESTV an das Bundesgericht und beantragt, das angefochtene Urteil des Bundesverwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Verfügung der ESTV vom 28. Juli 2023 zu bestätigen.

Die Steuerpflichtige beantragt in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen (39 Absätze)

E. 1 Angefochten ist ein Endentscheid des Bundesverwaltungsgerichts in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. a und Art. 90 BGG). Auf die form- und fristgerechte Eingabe (Art. 42 und Art. 100 Abs. 1 BGG) der ESTV als legitimierte Beschwerdeführerin (Art. 89 Abs. 2 lit. a BGG i.V.m. Art. 141 MWSTV [SR 641.201]) ist einzutreten.

E. 2.1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 149 V 108 E. 4). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können im bundesgerichtlichen Verfahren von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn zudem die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 147 V 16 E. 4.1.1). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (BGE 150 II 346 E. 1.6 mit Hinweisen). Tatfrage ist auch die Beweiswürdigung (BGE 148 V 70 E. 5.1.1), namentlich die antizipierte Beweiswürdigung (BGE 149 II 109 E. 4.1) oder die freie Beweiswürdigung (BGE 144 III 264 E. 6.2.3). Willkürlich ist die Beweiswürdigung, wenn sie schlechterdings unhaltbar ist, wenn die Behörde mithin in ihrem Entscheid von Tatsachen ausgeht, die mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehen oder auf einem offenkundigen Fehler beruhen (BGE 148 IV 356 E. 2.1). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 151 I 354 E. 2.3; 150 II 346 E. 1.6).

E. 2.2 Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f. BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft jedoch unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) nur die vorgebrachten Argumente, falls weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 142 I 135 E. 1.5). In Bezug auf die Verletzung der verfassungsmässigen Rechte gilt nach Art. 106 Abs. 2 BGG eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (BGE 150 II 346 E. 1.5.3; 147 I 73 E. 2.1).

E. 3 Strittig und zu prüfen ist zusammengefasst, ob die Vorinstanz Bundesrecht verletzt hat, indem sie die Dienstleistungen, welche die Steuerpflichtige erbringt, als von der Steuer ausgenommene Vermittlungsleistungen im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG qualifiziert hat. In diesem Zusammenhang stellt sich zusätzlich die Frage, ob zwischen den Finanzierungspartnern und der Steuerpflichtigen Entgelte für steuerbare Dienstleistungen im Sinne von Art. 18 Abs. 1 MWSTG erbracht worden sind. Zu klären ist dabei, ob der Sachverhalt für eine rechtliche Beurteilung durch die Vorinstanz vollständig ermittelt wurde, und ob durch die Steuerpflichtige eine eigenständige Mittlertätigkeit vorliegt respektive ob konkret die Steuerpflichtige ein Eigeninteresse am Inhalt der (vermittelten "Hypothekar-") Verträge hat.

E. 3.1 Zusammenfassend hielt die Vorinstanz fest, dass eine Dreieckssituation (zwischen der Steuerpflichtigen, den Kunden und den Finanzierungspartnern) vorliege. Die Steuerpflichtige habe - für den vorliegend zu beurteilenden Fall - insbesondere zwei Verträge abgeschlossen. Auf der einen Seite habe sie mit den Kunden, die auf der Suche nach einer geeigneten Hypothek für die Finanzierung ihres Eigenheims seien, eine "Zusammenarbeitsvereinbarung" abgeschlossen. Auf der anderen Seite habe die Steuerpflichtige mit potenziellen Finanzierungspartnern, wie beispielsweise Banken oder anderen Instituten, einen "Vermittler-Vertrag" abgeschlossen (detailliert zur Ausgestaltung der Verträge E. 5). Nachdem die Steuerpflichtige gemeinsam mit ihren Kunden deren persönliche Finanzierungsbedürfnisse analysiert habe, erarbeite sie eine für ihre Kunden zugeschnittene Hypothekarlösung. In der Folge verhandle die Steuerpflichtige mit den Finanzierungspartnern die Finanzierungskonditionen und unterstütze die Kunden bei der Auswahl der für sie am besten geeigneten Hypothekarofferte. Im Vordergrund stehe bei alledem nicht die Beratungsleistung, sondern "eindeutig die Mittlertätigkeit [...]. Alle 'anderen Leistungen' dienen dieser höchstens zu" (E. 3.5.1 des angefochtenen Urteils). Inwiefern zwischen der Steuerpflichtigen und den Kunden und/oder den Finanzierungspartnern (weitere) mehrwertsteuerpflichtige Leistungsverhältnisse im Sinne des MWSTG vorliegen würden, müsse nicht weiter untersucht werden (E. 3.5.3 des angefochtenen Urteils).

E. 3.2 Gestützt darauf qualifizierte die Vorinstanz die Provisionen, welche die Steuerpflichtige basierend auf dem "Vermittler-Vertrag" von den Finanzierungspartnern erhielt und auf deren Weiterleitung die Kunden vertragsgemäss im "Zusammenarbeitsvertrag" verzichteten, mehrwertsteuerrechtlich als Entgelte für im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG von der Steuer ausgenommene Leistungen für eine erfolgreiche Vermittlung. Dieser Rechtsauffassung schliesst sich die Steuerpflichtige in ihrer Vernehmlassung an.

E. 3.3 Die Beschwerdeführerin ist hingegen der Auffassung, dass es sich vorliegend weder in Bezug auf die Leistungen zwischen der Steuerpflichtigen und den Kunden, noch hinsichtlich der Leistungen zwischen der Steuerpflichtigen und den Finanzierungspartnern um von der Steuer ausgenommene Leistungen handle. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die Leistungsbeziehungen zu den Finanzierungspartnern zu prüfen. Die Vorinstanz habe daher im Wesentlichen eine unrichtige vorinstanzliche Tatsachenfeststellung vorgenommen, weshalb insbesondere das willkürliche Annehmen von Tatsachen sowie das Ausserachtlassen aktenkundiger Tatsachen (Art. 97 Abs. 1 BGG) gerügt werden. Würden die seitens der Steuerpflichtigen erbrachten Leistungen als von der Steuer im Sinne von Art. 21 MWSTG ausgenommen qualifiziert, so sei die (bisher erstellte) subjektive Steuerpflicht der Steuerpflichtigen (rückwirkend) ab dem 1. Januar 2021 zu verneinen. Die Erbringung von ausschliesslich von der Steuer ausgenommenen Dienstleistungen ohne Möglichkeit zur Option respektive der freiwilligen Versteuerung (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. a MWSTG) führe dazu, dass keine unternehmerische Tätigkeit im Sinne von Art. 10 MWSTG vorgelegen habe, die für eine subjektive Unterstellung unter die Mehrwertsteuerpflicht nötig sei.

E. 4.1 Der Mehrwertsteuer unterliegen u.a. die im Inland durch steuerpflichtige Personen gegen Entgelt erbrachten Leistungen, soweit das MWSTG keine Ausnahme vorsieht (Inlandsteuer; Art. 18 Abs. 1 MWSTG). Von dieser Steuer ausgenommen sind u.a. Umsätze im Bereich des Geld- und Kapitalverkehrs, namentlich der Gewährung und Vermittlung von Krediten und der Verwaltung von Krediten durch die Kreditgeber und Kreditgeberinnen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG). Dabei ist u.a. für Leistungen nach Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 MWSTG die Option (freiwillige Versteuerung) ausgeschlossen (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. a MWSTG).

E. 4.2 Eine Vermittlung (im Finanzbereich) setzte bis Ende 2009 nach der Praxis der ESTV voraus, dass der Vermittler als direkter Stellvertreter handelte. Von dieser Praxis ist die ESTV mit der Revision des MWSTG im Jahr 2010 abgerückt. Das Bundesgericht hat diese Praxisänderung in BGE 145 II 270 bestätigt und festgehalten, für die Inanspruchnahme von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a-e MWSTG werde nicht mehr vorausgesetzt, dass der Vermittler als direkter Stellvertreter den Vertrag im Namen und auf Rechnung des Vertretenen abschliesst, d.h. über eine entsprechende Abschlussvollmacht verfügt. Eine Vermittlung im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a-e MWSTG liegt demnach vor, wenn eine Person kausal auf den Abschluss eines Vertrages im Bereich des Geld- und Kapitalverkehrs zwischen zwei Parteien hinwirkt, ohne selber Partei des vermittelten Vertrages zu sein und ohne ein Eigeninteresse am Inhalt des Vertrages zu haben (BGE 145 II 270 E. 4.5.4); sie hat damit drei Qualifikationselemente.

E. 4.3.1 Das erste Qualifikationselement, die sog. Mittelsperson, also der Vermittler selbst, zeichnet sich dadurch aus, dass zum Abschluss eines Vertrages verschiedene Personen zueinander geführt werden. Die Mittelsperson handelt nicht stellvertretend für diese Personen, denn "vermitteln" bedeutet etwas "zustande bringen" bzw. "herbeiführen" (BGE 145 II 270 E. 4.2). Insofern lässt sich der Begriff des "Vermittlers" abgrenzen vom Begriff des "Bevollmächtigten", welcher in direkter oder indirekter Stellvertretung seines Auftraggebers Verträge abschliesst (beispielsweise der "Alleinvertreter", der "Kommissionär" u.Ä.). Gleich wie im alltäglichen Sprachgebrauch kommt der Vermittlungsbegriff auch im Obligationenrecht zur Anwendung, namentlich im Mäklervertragsrecht (Art. 412 ff. OR) sowie im Agenturvertragsrecht (Art. 418a ff. OR). Der Vermittlungsmäkler zeichnet sich dadurch aus, dass er "den Abschluss eines Vertrags vermittelt" (Art. 412 Abs. 1 OR). Vermittlungsagent ist, "wer die Verpflichtung übernimmt, dauernd für einen oder mehrere Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln" (Art. 418a Abs. 1 OR). Die entsprechende Tätigkeit ist auf eine "blosse [...] Tathandlung" gerichtet, nicht aber zusätzlich auf die Rechtshandlung des Vertragsabschlusses. Die Beschränkung des "Vermittlers" auf blosses Tathandeln lässt sich zudem anhand der Abgrenzung des "Vermittlungsagenten" (frz. "agent négociateur") vom "Abschlussagenten" (frz. "agent stipulateur") veranschaulichen: Während der Abschlussagent in direkter Stellvertretung Verträge für seinen Auftraggeber abschliessen darf, ist dies für den Vermittlungsagenten ausgeschlossen. Der "Vermittlungsagent" ist also definitionsgemäss gerade nicht direkter Stellvertreter. Es bedarf auch keiner Vollmacht. Gleiches gilt für den Vermittlungsmäkler (BGE 145 II 270 E. 4.2 m.w.H.).

E. 4.3.2 Das zweite Qualifikationselement fordert das Vorliegen einer sog. eigenständigen Mittlertätigkeit. Sie kann u.a. exemplarisch darin bestehen, der Vertragspartei die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags aufzuzeigen, mit der anderen Partei Kontakt aufzunehmen oder im Namen und für Rechnung des Kunden über die Einzelheiten der gegenseitigen Leistungen zu verhandeln. Zweck dieser Tätigkeit ist es also, das Erforderliche zu tun, damit zwei Parteien einen Vertrag schliessen, ohne dass der Vermittler ein Eigeninteresse am Inhalt des Vertrags hat (sog. fehlendes Eigeninteresse als drittes Qualifikationselement; BGE 145 II 270 E. 4.5.3.4; vgl. auch Urteil 2C_1096/2018 vom 19. September 2019 E. 5.2).

E. 4.3.3 Der Vermittlungsbegriff erfasst also Tätigkeiten einer sog. Mittelsperson, die nicht Partei des der Finanzdienstleistung zugrunde liegenden Vertrages ist, und deren Tätigkeit sich von den durch die Vertragsparteien zu erbringenden Leistungen unterscheidet und als eigenständige Mittlertätigkeit vergütet wird (BGE 145 II 270 E. 4.5.3.5).

E. 4.4 Zur Beurteilung einer sog. eigenständigen Mittlertätigkeit ist zudem die Rechtsprechung zur "Mehrheit von Leistungen" nach Art. 19 Abs. 1 MWSTG heranzuziehen, um eigenständige Leistungen als eine Hauptleistung von anderen (nicht eigenständigen) Nebenleistungen abgrenzen zu können.

E. 4.4.1 Leistungen, die wirtschaftlich eng zusammengehören und so ineinander greifen, dass sie als unteilbares Ganzes anzusehen sind, gelten als ein einheitlicher wirtschaftlicher Vorgang und sind nach dem Charakter der Gesamtleistung zu behandeln. Nebenleistungen, namentlich Umschliessungen und Verpackungen, werden steuerlich gleich behandelt wie die Hauptleistung (vgl. Art. 19 Abs. 3 und 4 MWSTG; Urteil 9C_439/2024 vom 7. März 2025 E. 4.3).

Ob im konkreten Fall zwei Leistungen vorliegen, ist im Wesentlichen aufgrund objektiver wirtschaftlicher Überlegungen zu beurteilen (BGE 149 II 290 E. 3.3.3). Der Grundsatz der Einheitlichkeit der Leistungen, wie ihn diese Norm zum Ausdruck bringt, ruft nach einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise (Urteile 2C_969/2015 vom 24. Mai 2016 E. 2.3.1; 2C_628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.6.1). Er wirkt sich insbesondere bezüglich Art der Leistung, Ort der Besteuerung, Steuersatz oder Steuerausnahmen aus und dient mithin auch der Erhebungswirtschaftlichkeit (Urteile 2C_628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.6.1; 2C_196/2012 vom 10. Dezember 2012 E. 3.2.3; 2C_717/2010 vom 21. April 2011 E. 4.2). So folgen Nebenleistungen, d.h. Leistungen, die mit der Hauptleistung wirtschaftlich eng verbunden sind, dem mehrwertsteuerlichen Schicksal der Hauptleistung (vgl. Urteile 9C_439/2024 vom 7. März 2025 E. 4.3.1; 2C_982/2014 vom 1. September 2015 E. 5.1.1).

E. 4.4.2 Bei Leistungsbündeln ist zu prüfen ob diese eine einheitliche Leistung (Leistungseinheit) bilden, oder ob gegenteils von mehreren je selbständigen Leistungen (Leistungsmehrheit) auszugehen ist (Urteile 2C_833/2016 vom 20. Februar 2019 E. 5.2.2; 2C_969/2015 vom 24. Mai 2016 E. 2.3.2; 2C_628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.6.1). Bestehen mehrere voneinander unabhängige Leistungen, die zu einer Sachgesamtheit ("physische" Kombination von Gegenständen) vereinigt sind oder als Leistungskombination ("physische" Kombination von Dienstleistungen) angeboten werden, können diese einheitlich nach der überwiegenden Leistung behandelt werden, wenn sie zu einem Gesamtentgelt erbracht werden und die überwiegende Leistung wertmässig mindestens 70 Prozent des Gesamtentgelts ausmacht (Kombinationsregel; Art. 19 Abs. 2 MWSTG; Urteile 9C_439/2024 vom 7. März 2025 E. 4.3.2; 2C_927/2019 vom 10. Februar 2020 E. 2.5).

Gesamtleistungen bestehen aus verschiedenartigen Komponenten, die durch ihre dauernde innere und/oder äusserliche Verbindung charakterisiert sind (so spricht die französische Fassung von "prestations complexes"; Urteil 2C_628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.6.2), die sich als solche nicht ohne Weiteres auftrennen lässt (Urteil 9C_299/2024 vom 19. Dezember 2024 E. 5 Ingress: "sachlich, zeitlich und wirtschaftlich untrennbar verbunden"). Die Beurteilung, ob eine Gesamtleistung vorliegt, erfolgt dabei anhand dessen, ob das Leistungsbündel von der massgebenden Verbrauchergruppe als einheitliche Leistung wahrgenommen wird. Die Sichtweise der leistungserbringenden Person ist hierfür grundsätzlich unerheblich (Urteile 9C_439/2024 vom 7. März 2025 E. 4.3.3; 2C_969/2015 vom 24. Mai 2016 E. 2.3.3, mit zahlreichen Hinweisen; ferner Urteil 2C_833/2016 vom 20. Februar 2019 E. 5.2.2).

E. 4.4.3 Schliesslich ist die Vermittlungsleistung vom blossen Zuführen von Kunden zu unterscheiden. Letzteres richtet sich nicht auf einen konkreten Vertrag, sondern eine Vielzahl noch nicht konkretisierter potenzieller zukünftiger Verträge. Das Zuführen von Kunden stellt eine Dienstleistung im Bereich der Werbung oder der Informationsbeschaffung dar. Das Entgelt für diese Tätigkeit wird gemeinhin als "Finder's Fee" bezeichnet; es ist nicht von der Mehrwertsteuer ausgenommen (BGE 145 II 270 E. 4.5.4; Urteil 2C_996/2019 vom 30. Juni 2020 E. 5.2).

E. 4.5 Zusätzlich neben dieser Rechtsprechung zu Vermittlungsleistungen im Finanzbereich publizierte die ESTV ihre Praxis in der MWST-Branchen-Info (hiernach: MBl) Nr. 14 zum "Finanzbereich" - zum Stellenwert dieser Verwaltungsverordnung vgl. Urteil 9C_439/2024 vom 7. März 2025 E. 5.2 mit Hinweisen - und passte diese laufend an. Zur für den vorliegenden Fall interessierenden Frage der steuerlichen Behandlung von Vermittlungsleistungen im Finanzbereich wurden in Ziff. 5.10.3 drei Beispiele publiziert:

"Beispiel 1: Der inländische Kreditvermittler X informiert seinen inländischen Kunden K über die Kreditkonditionen einzelner Finanzinstitute, füllt das Antragsformular aus und stellt dieses dem Finanzinstitut zu. Im gleichen Zusammenhang erbringt X dem Kunden K auch Beratungsleistungen nebensächlichen Charakters. Der Kunde K muss X nichts bezahlen. Stattdessen erhält X vom inländischen Finanzinstitut eine Provision. X handelt als blosser Kreditvermittler; die ihm ausgerichtete Provision ist von der Steuer ausgenommen."

"Beispiel 2: Das Vermögensverwaltungsunternehmen X mit Sitz im Inland trifft auf der Grundlage des mit dem inländischen Kunden K abgeschlossenen Vermögensverwaltungsvertrages und der ihm erteilten Anlageinstruktionen die Anlageentscheide für den Kunden K und gibt die entsprechenden Wertschriftentransaktionen bei einem inländischen Finanzinstitut in Auftrag. Da die steuerbare Leistung die blosse Vermittlungsleistung überwiegt, handelt es sich nicht um eine eigenständige Mittlertätigkeit. Das gesamte Entgelt für die Tätigkeit unterliegt der Steuer. Dies gilt auch für eine allfälligerweise vom Finanzinstitut ausgerichtete Provision."

"Beispiel 3: Im Hinblick auf den Bau eines Eigenheims lässt der inländische Kunde K vom Inländer X eine umfassende Finanzanalyse und -planung erstellen. X informiert und berät den Kunden K gleichzeitig über die Produkte verschiedener Finanzinstitute. Auf Wunsch des Kunden K stellt X auch den Kontakt zu einem inländischen Finanzinstitut her. Da die steuerbare Leistung die blosse Vermittlungsleistung überwiegt, unterliegt das gesamte Entgelt für die Tätigkeit der Steuer. Dies gilt auch für eine allfällig vom Finanzinstitut ausgerichtete Provision."

E. 5.1 Die Vorinstanz erstellte den Sachverhalt detailliert, indem sie insbesondere die zwei Verträge, welche die Steuerpflichtige abschloss, würdigte. So fasste sie die Eckpunkte der "Zusammenarbeitsvereinbarung" zusammen, die jeweils zwischen der Steuerpflichtigen und den Kunden abgeschlossen wurde (E. 5.1.1 - E. 5.1.4 hiernach). Weiter stellte sie den "Vermittler-Vertrag" dar, welcher die Steuerpflichtige jeweils mit den Finanzierungspartnern abschloss (E. 5.1.5 hiernach). Die wesentlichen durch die Vorinstanz festgehaltenen Sachverhaltselemente dieser zwei Hauptverträge werden nachfolgend dargestellt:

E. 5.1.1 Einleitend besage die "Zusammenarbeitsvereinbarung" zwischen der Steuerpflichtigen und den Kunden, dass die Steuerpflichtige eine im Schweizer Markt tätige Hypothekenvermittlerin sei (Ziffer 1), die über Kooperationsverträge mit Banken, Versicherungen und Pensionskassen (sog. Finanzierungspartner) verfüge. Mit Abschluss der Zusammenarbeitsvereinbarung würden die Steuerpflichtige und der Kunde eine Zusammenarbeit für eine künftige Liegenschaftsfinanzierung vereinbaren.

E. 5.1.2 Die Steuerpflichtige erbringe gemäss Ziffer 2 der "Zusammenarbeitsvereinbarung" nach eigenem Ermessen nicht abschliessend aufgezählte Dienstleistungen wie: Prüfung und Aufarbeitung der kompletten kundeneigenen Finanzierungsunterlagen, Einholung von Auskünften und Dokumenten gemäss separater Auftragsvollmacht, Erstellung eines persönlichen Hypothekarprofils, Analyse der kalkulatorischen nachhaltigen Tragbarkeit, umfassende und kundenorientierte Finanzierungsberatung, Ermittlung eines geeigneten Finanzierungspartners, Verhandlung von Offerten von ermittelten Finanzierungspartnern, Vergleich, Weiterleitung und Unterstützung bei der Auswahl der Finanzierungsofferte, Begleitung während des ganzen Finanzierungsprozesses.

E. 5.1.3 Gemäss Ziffer 3 der "Zusammenarbeitsvereinbarung" unter dem Titel "Umfang der Zusammenarbeit" werde die Steuerpflichtige vom Kunden beauftragt, kundeneigene Finanzierungsdossiers zu erstellen und anschliessend geeignete Finanzierungspartner für ein Liegenschaftsfinanzierungsgeschäft zu ermitteln. Hierfür stelle der Kunde der Steuerpflichtigen alle notwendigen Unterlagen und Informationen zur Verfügung. Die Steuerpflichtige leite die Finanzierungsdossiers in eigenem Ermessen an ausgewählte Finanzierungspartner zur Prüfung weiter. Dem Kunden werde hiermit zur Kenntnis gebracht, dass die Finanzierungspartner die von der Steuerpflichtigen im Rahmen des Liegenschaftsfinanzierungsgesuchs eingereichten Auskünfte und Unterlagen selbständig und unabhängig überprüfen und anschliessend entscheiden würden, ob dem Kunden eine Offerte zur Liegenschaftsfinanzierung unterbreitet werde. Der Kunde nehme überdies zur Kenntnis, dass die Liegenschaftsfinanzierungsofferten ausschliesslich auf Basis der vom Kunden zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen erfolgen würden. Sofern die Steuerpflichtige zu Handen des Kunden mehrere Liegenschaftsfinanzierungsofferten unterbreite, nehme die Steuerpflichtige eine Evaluation vor und lege nach eigenem Ermessen ausgewählte Offerten dem Kunden vor. Der Kunde entscheide mit Unterstützung der Steuerpflichtigen, ob und, falls ja, welche Liegenschaftsfinanzierungsofferten er annehmen wolle. Die Steuerpflichtige werde sodann mit dem vom Kunden ausgewählten Finanzierungspartner Kontakt aufnehmen und sämtliche für den Vertragsabschluss erforderlichen Dokumente vorbereiten und den Kunden bis zum Vertragsabschluss begleiten.

E. 5.1.4 Laut Ziffer 4 der "Zusammenarbeitsvereinbarung" unter dem Titel "Provisionen" nehme der Kunde zur Kenntnis, dass die Steuerpflichtige im Rahmen der Vermittlung von Liegenschaftsfinanzierungsgeschäften Leistungen (Provisionszahlungen/Vermittlungskommissionen) von Finanzierungspartnern erhalte und die Leistungen der Finanzierungspartner volumenabhängig seien und zwischen 0,1 % und 1,2 % des vermittelten Liegenschaftsfinanzierungsvolumens variieren könnten. Der Kunde verzichte ausdrücklich und vollumfänglich auf eine automatische Ausweisung der einbehaltenen Rückvergütungen. Der Kunde verzichte hiermit zu Gunsten der Steuerpflichtigen zudem ausdrücklich und unwiderruflich auf die teilweise und vollständige Weiterleitung, Anrechnung oder Verrechnung dieser Rückvergütung.

E. 5.1.5 Aus dem bei den Akten liegenden Beispiel eines "Vermittler-Vertrags" zwischen der Steuerpflichtigen und einem Finanzierungspartner (hier: Bank) gehe sodann vorab hervor, dass der Vermittler der Bank Kunden vermittle, die bei dieser Bank Vermögenswerte deponiert hätten oder Kredite aufnehmen würden. Für jeden auf diese Weise vermittelten Kunden eröffne die Bank eine separate Geschäftsbeziehung. Die Beziehung zwischen der Bank und dem Kunden werde in einem separaten Vertrag nach den Richtlinien der Bank geregelt (Vermittler-Vertrag, "Allgemeine Rechte und Pflichten").

Die Bank bezahle dem Vermittler die im Anhang zu diesem Vertrag vereinbarte Provision. Dieser Anhang bilde einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrages. Der Vermittler informiere seine Kunden über Art, Modalitäten und Elemente seiner Entschädigung. Die Bank habe das Recht, die Höhe der Entschädigungen jederzeit einseitig abzuändern. Die Änderung gebe sie dem Vermittler schriftlich und 30 Tage im Voraus in Form eines Vertragszusatzes bekannt (Vermittler-Vertrag, "Provisionen"). Gemäss Anhang des Vermittler-Vertrages betrage die Provision für die Vermittlung von Festhypotheken 0,1 % pro Laufjahr, jedoch maximal 0,8 %, und für die Vermittlung von Libor-Hypotheken 0,1 % pro Laufjahr, jedoch maximal 0,5 % (Vermittler-Vertrag, "Anhang").

E. 5.2 Während die Vorinstanz aufgrund dieser Sachverhaltsumstände alle drei Qualifikationselemente für eine von der Steuer ausgenommene Vermittlungstätigkeit im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG als erfüllt beurteilt, ist die Beschwerdeführerin gegenteiliger Auffassung:

E. 5.2.1 Die Beschwerdeführerin rügt, dass alle drei Qualifikationselemente für eine ausgenommene Vermittlungsleistung nicht vorliegen würden. Die Steuerpflichtige stehe den Kunden bei der Finanzierung des Eigenheims hauptsächlich beratend und nicht vermittelnd zur Seite. Ihre Tätigkeit bestehe zudem in der Unterstützung bei der Auswahl der verschiedenen Finanzierungsofferten. Die Steuerpflichtige werde von den Kunden nicht vorwiegend mit der Suche nach potenziellen Finanzierungspartnern beauftragt. Für die Kunden werde unter anderem ein individuelles Hypothekarprofil erstellt, die finanzielle Situation analysiert, das am besten passende Hypothekarmodell evaluiert und ein individuelles Hypothekardossier erstellt, was detailliert aus dem Webauftritt der Steuerpflichtigen hervorgehe. Daran zeige sich, dass die Analyse der Bedürfnisse und damit einhergehend eine steuerbare Beratungsleistung im Sinne von Art. 18 Abs. 1 MWSTG

- und nicht die Vermittlungsleistung - im Vordergrund stehe.

E. 5.2.2 Weiter moniert die Beschwerdeführerin in Bezug auf das dritte Qualifikationselement, dass auch ein sog. Eigeninteresse vorliege: Der "Vermittler-Vertrag" sei ein Auftragsverhältnis im Sinne von Art. 394 ff. OR . Der Auftrag sei ein Arbeitsleistungsvertrag im weiteren Sinne; angesichts seiner vielseitigen Verwendungsmöglichkeiten sei er der Mustervertrag für die Geschäftsführung im fremden Interesse, d.h. die treuhänderische Tätigkeit für einen anderen. Der Vertrag unterliege somit Auftragsrecht. Folglich sei die Steuerpflichtige nach Art. 400 Abs. 1 OR verpflichtet, auf Verlangen jederzeit über ihre Geschäftsführung Rechenschaft abzulegen und alles, was ihr infolge derselben aus irgendeinem Grund zugekommen sei, zu erstatten. Die Ablieferungspflicht betreffe auch indirekte Vorteile, die ihr infolge der Auftragsführung von Dritten zukomme. Behalten dürfe sie nur, was sie bei Gelegenheit der Auftragsausführung, ohne inneren Zusammenhang mit dem ihr erteilten Auftrag, von Dritten erhalte. Ein Eigeninteresse liege insbesondere dann vor, wenn die tatsächliche Ausgestaltung des Vertragsinhaltes für den "Vermittler" wichtig oder nützlich sei und ihm durch den Inhalt des Vertrages ein Vorteil zukomme. Unentgeltlich erfolgte Leistungen, wie jene der Steuerpflichtigen, würden ein Eigeninteresse beinhalten.

Zudem liege ein Interessenskonflikt im Verhältnis zwischen der Steuerpflichtigen und den Kunden vor. Es könne nicht in Abrede gestellt werden, dass die Steuerpflichtige ihren Kunden die Produkte derjenigen Bank empfehle, welche die höchste Provision bezahle. Die Steuerpflichtige wähle jene Liegenschaftsfinanzierungen nach eigenem Ermessen aus und lege sie den Kunden vor. Die Annahme der Vorinstanz, dass die Steuerpflichtige den Kunden jeweils mehrere Offerten vorlege und sich diese selbst für die für sie günstigste Offerte entscheiden könnten, fände keine Stütze in den Akten. Bei der Auswahl der Finanzierungspartner durch die Steuerpflichtige bestehe ein grosses Ermessen und ein offensichtlicher Interessenskonflikt. Die vorliegende Drittvergütung schafft für die Steuerpflichtige einen Anreiz, die Kunden demjenigen Finanzierungspartner zuzuführen, welcher die höchste Provision zahle, was dem Interesse des Kunden an einer kostengünstigen und diversifizierten Hypothek offensichtlich zuwiderlaufe. Aufgrund der Drittvergütungen bestehe ein Interessenskonflikt zwischen den Gewinninteressen der Steuerpflichtigen und dem Interesse der Kunden an der vorteilhaftesten Hypothek.

E. 5.2.3 Die Beschwerdeführerin bringt ebenfalls vor, dass die Vermittlungsleistung vom blossen Zuführen oder Anwerben von Kunden (auch Vermitteln einer Kundenbeziehung genannt), welche sich nicht auf einen konkreten Vertrag richte, sondern eine Vielzahl noch nicht konkretisierter potenzieller zukünftiger Verträge im Auge habe, nicht erfolgt sei. Derjenige, der Beratungs-/Werbe-/Informationsleistung erbringe, sei am Abschluss des späteren Umsatzgeschäfts nicht beteiligt.

E. 5.2.4 Die Vorinstanz habe zwar erwähnt, dass die Steuerpflichtige einen "Vermittler-Vertrag" abgeschlossen habe, ohne diesen jedoch rechtlich zu würdigen. Die Vorinstanz gehe - zumindest implizit - davon aus, dass (auch) im Verhältnis zwischen der Steuerpflichtigen und den Finanzierungspartnern eine von der Steuer ausgenommene Vermittlung vorliegen müsse. Die Provisionen seien das Entgelt für eine erfolgreiche Vermittlung, was die Vorinstanz jedoch einzig gestützt auf die "Zusammenarbeitsvereinbarung" stütze. Die Vorinstanz gehe dabei nicht auf die Frage ein, ob die Steuerpflichtige gegenüber den Finanzierungspartnern als Vermittlerin tätig sei. Dass die Steuerpflichtige nur von den Finanzierungspartnern ein Entgelt in Form eines Geldflusses erhalte, bedeute nicht, dass die Leistungen an die Kunden unentgeltlich erfolgen würden. Entsprechend rügt die Beschwerdeführerin gesamthaft auch eine unvollständige Sachverhaltsermittlung.

E. 6.1 Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, als sie die Steuerpflichtige als sog. Mittelsperson (vgl. E. 4.3.1) qualifizierte.

Das wird u.a. gerade dadurch erkennbar, dass der Hypothekarkreditvertrag (Finanzierung des Immobilienkaufs) einzig zwischen den Kunden und den Finanzierungspartnern zustande kommt und die Steuerpflichtige selbst nicht Vertragspartei wird (wie beim "Vermittlungsmäkler" und eben bspw. nicht wie beim "Abschlussagenten", vgl. oben E. 4.3.1). Aus den Argumenten der Beschwerdeführerin lässt sich nichts anderes ableiten: So führt sie bloss aus, dass inhaltlich eine Vermittlung "u.a. darin [bestehen könne], einer Vertragspartei die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen, mit der anderen Vertragspartei Kontakt aufzunehmen oder im Namen und für Rechnung des Kunden über die Einzelheiten der gegenseitigen Leistungen zu verhandeln". Ein tatsächlicher Vertragsabschluss sei nicht vorausgesetzt. Der Vermittler bringe also "zwei Parteien zusammen und [wirke] auf sie ein, damit sie einen Vertrag abschliessen, wobei sein Beitrag von einer gewissen Adäquanz [sei]." Mit diesen Argumenten zeigt die Beschwerdeführerin aber gerade nicht auf, inwiefern es sich bei der Steuerpflichtigen nicht um eine sog. Mittelsperson handeln soll, führt diese doch - typischerweise - gerade Kunden mit Finanzierungspartnern zusammen und gibt sowohl den Kunden als auch den Finanzierungspartnern, die Gelegenheit zum Abschluss eines Hypothekarkreditvertrags (an dem die Steuerpflichtige selbst nicht als Vertragspartei beteiligt ist).

E. 6.2 Weiter übernimmt die Steuerpflichtige sog. eigenständige Mittlertätigkeiten (vgl. E. 4.3.2).

E. 6.2.1 So erfüllt die Tätigkeit der Steuerpflichtigen das Kriterium der kausalen Mitwirkung am Vertragsabschluss: Sie nimmt Kontakt mit Finanzierungspartnern auf, verhandelt Konditionen (z.B. Hypothekarzinsen, Amortisationen), holt Offerten ein, präsentiert diese den Kunden und begleitet den Vertragsabschluss. Diese Handlungen sind darauf ausgerichtet, den Abschluss eines Hypothekarkreditvertrags zwischen Kunden und Finanzierungspartnern kausal zu ermöglichen, ohne dass die Steuerpflichtige selbst Partei des vermittelten Vertrages wird. Wie die Beschwerdeführerin selbst ausführt, liegt eine Vermittlung vor, wenn jemand damit beauftragt wird, einen geeigneten Partner zu suchen, der bereit ist, einen Vertrag zu bestimmten Konditionen abzuschliessen. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt.

Das hat die Vorinstanz vorliegend im Ergebnis auch zutreffend so festgestellt. Die Analyse der finanziellen Situation der Kunden, d.h. die Erstellung eines Hypothekarprofils und die Vorauswahl eines geeigneten Hypothekarmodells, ist einer Vermittlungstätigkeit nicht abträglich. Die auf der Webseite hierzu umfassend beschriebenen - und durch die Vorinstanz festgestellten - Tathandlungen der Steuerpflichtigen (vgl. hierzu Verfügung der Beschwerdeführerin vom 28. Juli 2023; Beratung: unabhängige Beratung rund um das Thema Finanzierung; Hypothekarprofil: Erstellung eines individuellen Hypothekarprofils; Tragbarkeitsanalyse: Analyse der finanziellen Situation unter Berücksichtigung der gültigen Tragbarkeitsregeln; Hypothekarmodell: Evaluation des für den Kunden am besten passenden Hypothekarmodells; Offerten: Erstellen eines individuellen Hypothekardossiers und Unterbreiten der besten Offerten aus über 50 Anbietern; Abschluss: Begleitung bei der Entscheidungsfindung und beim Abschluss der Hypothek) begünstigen bloss das vermittelnde Zuordnungsverfahren zwischen Kunden und Finanzierungspartnern (vgl. oben E. 5.1.1 - 5.1.4).

E. 6.2.2 Genau diese erwähnten - von der Vorinstanz festgestellten - Tätigkeiten (als Tathandlungen) zeigen, dass die eigenständige Vermittlungs- und nicht die Beratungsleistung als Hauptleistung im Vordergrund steht.

Wie bereits die Vorinstanz folgert, geht sowohl aus der "Zusammenarbeitsvereinbarung" als auch aus der Darlegung der Dienstleistungen auf der Homepage hervor, dass das Ziel der Vertragsbeziehung zwischen dem Kunden und der Steuerpflichtigen immer darin besteht, dem Kunden eine möglichst günstige Hypothek zu vermitteln. Auch sämtliche Dienstleistungselemente, welche die Beschwerdeführerin als Beispiel für (allgemeine) Beratungsdienstleistungen der Steuerpflichtigen nennt, dienen dem Zweck, dem Kunden letztlich eine auf ihn zugeschnittene Hypothek zu vermitteln. Damit die Steuerpflichtige effizient vermitteln kann, muss vorab geklärt werden, was die Bedürfnisse des Kunden sind und welches Hypothekarmodell am besten zu diesen Bedürfnissen passt (Art der Hypothek, u.U. Laufzeit usw.). So ist es - für die erfolgreiche Vermittlungsleistung - erforderlich, die finanzielle Situation des Kunden zu erfassen und zu analysieren, um bspw. die Tragbarkeit der gewünschten Belehnung etc. zu berechnen. Diese und weitere Angaben dienen dazu, dass die Finanzierungspartner den Kunden auf sie zugeschnittene Offerten unterbreiten können. Der Homepage und der "Zusammenarbeitsvereinbarung" sind, wie die Vorinstanz bereits festhält, zu entnehmen, dass die Steuerpflichtige nur bei erfolgter Vermittlung mittels Provision entschädigt wird; dies läuft wiederum auf die sog. eigenständige Mittlertätigkeit hinaus.

E. 6.2.3 Die Eigenständigkeit der Mittlertätigkeit ergibt sich zudem daraus, dass die Leistungen der Beschwerdeführerin primär auf die Herstellung eines Vertragsabschlusses zwischen Kunden und Finanzierungspartnern abzielen. Die weiteren Tätigkeiten wie die Erstellung eines Hypothekarprofils oder die Tragbarkeitsanalyse sind funktional der Vermittlung untergeordnet, da sie ausschliesslich dazu dienen, die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vermittlung zu schaffen. Mit der Vorinstanz sind diese Leistungen keine eigenständigen Beratungsleistungen, sondern akzessorische Nebenleistungen im Sinne von Art. 19 Abs. 4 MWSTG, die das steuerliche Schicksal der Hauptleistung - der Vermittlung - teilen (vgl. oben E. 4.4).

Die wirtschaftliche Betrachtungsweise aus Sicht der Kunden unterstreicht dieses Ergebnis: Für die Kunden steht die Erlangung einer möglichst günstigen Hypothek im Mittelpunkt. Die von der Steuerpflichtigen erbrachten vorbereitenden Tätigkeiten (z.B. Analyse der Finanzlage, Erstellung eines Dossiers) sind Mittel zum Zweck, um die Vermittlung zu ermöglichen, und haben keinen eigenständigen wirtschaftlichen Zweck (vgl. oben E. 5.1.2 und E. 5.1.3). Dies unterscheidet den vorliegenden Fall von Situationen, in denen umfassende Finanzanalysen oder Beratungsleistungen im Vordergrund stehen, wie etwa im Beispiel 3 der MBI Nr. 14 (Ziff. 5.10.3, vgl. oben E. 4.5), in der die Beratung die Vermittlung überwiegt.

E. 6.2.4 In BGE 145 II 270 wurde zudem die Eigenständigkeit der Vermittlung bejaht, obwohl der Vermittler zusätzliche Dienstleistungen (z.B. Informationsweitergabe, Kontaktaufnahme) erbrachte. So verhält es sich auch im vorliegenden Fall: Die Tätigkeiten der Steuerpflichtigen sind darauf ausgerichtet, dem Kunden - nach den von ihm vorgegebenen Parametern - eine Hypothek zu vermitteln, und die vorbereitenden Analysen sind untrennbar mit diesem Ziel verbunden. Zusammenfassend gilt, dass die Beratungsleistung nicht im Vordergrund steht, da sie keinen eigenständigen wirtschaftlichen Zweck hat, sondern der Vermittlung dient.

Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, es bestehe in der Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass bei Vermögensverwaltungsmandaten die steuerbaren Leistungen überwiegen und nicht die einzelnen transaktionsbezogenen Tätigkeiten im Vordergrund stünden, ist festzuhalten, dass - wie die Steuerpflichtige mehrfach vorbringt und von der Vorinstanz nicht anders festgestellt wird - im hier betreffenden Fall kein Vermögensverwaltungsmandat vorliegt. So vermag die Beschwerdeführerin mit diesen Ausführungen die diesbezüglichen vorinstanzlichen Feststellungen nicht umzustossen bzw. als willkürlich erscheinen lassen.

E. 6.3 Sodann ist vorliegend die Trennlinie zum sog. "Finder's Fee" zu ziehen (vgl. E. 4.4.3). Entgegen der dargestellten Auffassung (E. 5.2.3) liegt hier weder eine Werbe- noch eine Informationsbeschaffungsdienstleistung vor; vielmehr tritt die Steuerpflichtige in der Funktion einer Vermittlerin auf. Es fliesst auch seitens der Kunden kein "Finder's Fee", weshalb hier nicht von einer steuerbaren Dienstleistung auszugehen ist.

E. 6.4 In Bezug auf das dritte Qualifikationselement ergibt sich ebenfalls, dass kein eigenes Interesse der Steuerpflichtigen am Inhalt des vermittelten Hypothekarkreditvertrags erkennbar ist.

Aufgrund des vorinstanzlich festgestellten Angebots auf der Website und der Zusammenarbeitsvereinbarung der Steuerpflichtigen durfte die Vorinstanz davon ausgehen, dass dem Kunden jeweils mehrere Offerten zur Finanzierung einer Immobilie vorgelegt werden und die Kunden selbst entscheiden, welche Offerte für sie die Günstigste ist. Sodann ist das eigene - zulässige - Interesse an einer erfolgreichen Vermittlungstätigkeit vom hier angesprochenen Interesse am Inhalt des abgeschlossenen Vertrages (Hypothekarkreditvertrag zwischen den Finanzierungspartnern und den Kunden, in welchem die Steuerpflichtige keine Vertragspartei ist) zu unterscheiden. Während die Steuerpflichtige sehr wohl ein Interesse an einer erfolgreichen Vermittlungstätigkeit haben darf, hat sie vorliegend kein eigenes Interesse am Hypothekarkreditvertrag, da sie lediglich Provisionen für die erfolgreiche Vermittlung erhält, deren Höhe zwar vom Finanzierungsvolumen abhängt, nicht aber von den spezifischen Konditionen des Hypothekarkreditvertrags (z.B. Zinssatz, Laufzeit). Ihr Interesse beschränkt sich auf die erfolgreiche Vermittlung, nicht auf den Inhalt des Hypothekarkreditvertrags selbst. Die Provisionen der Steuerpflichtigen stellen lediglich das Entgelt für die Vermittlung dar, was die steuerausgenommene Qualifikation nicht tangiert.

Im Übrigen ist anzumerken, dass als Entgelt im mehrwertsteuerrechtlichen Sinn ein Vermögenswert zu verstehen ist, den der Empfänger an seiner oder ihrer Stelle eine Drittperson für den Erhalt einer Leistung aufwendet (vgl. Art. 3 lit. f MWSTG; Urteil 2C_585/2017 vom 6. Februar 2019 E. 3.2, in: ASA 88 429). Auch wenn die Beschwerdeführerin geltend macht, die Vermittlung sei für die Kunden unentgeltlich, kann ein Entgelt auch darin bestehen, dass ein Kunde auf eine ihm zustehende Vergütung verzichtet oder diese eine Drittperson an ihrer Stelle aufwendet, was vorliegend der Fall ist.

E. 6.5 Zuletzt ist noch auf die seitens der Beschwerdeführerin monierte unvollständige Sachverhaltsermittlung einzugehen.

Entgegen diesen Ausführungen hat die Vorinstanz sehr wohl den "Vermittler-Vertrag" mit den Finanzierungspartnern in hier ausreichender Weise gewürdigt (vgl. E. 5.1.5) und ist damit der Beurteilung der mehrwertsteuerlichen Qualifikation der Vermittlungsleistungen nachgekommen. Mit ihren Ausführungen vermag die Beschwerdeführerin auch die vorinstanzlichen Feststellungen nicht umzustossen, da sie aufzeigen müsste, dass die Vorinstanz willkürlich vorgegangen ist.

E. 7 Zusammenfassend ist die Vorinstanz zu Recht zum Ergebnis gelangt, die Leistungen der Steuerpflichtigen erfüllen die Voraussetzungen einer steuerausgenommenen Vermittlung gemäss Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG. Die Beschwerde ist abzuweisen.

E. 8 Die Gerichtskosten trägt die unterliegende Beschwerdeführerin (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Steuerpflichtigen wird eine Parteientschädigung zugesprochen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Dispositiv

Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.- zu entschädigen.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung I, schriftlich mitgeteilt. Luzern, 4. August 2026

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

9C_698/2024

Urteil vom 4. August 2026

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichterin Moser-Szeless, Präsidentin,

Bundesrichter Stadelmann, Beusch,

Gerichtsschreiberin Stefanelli.

Verfahrensbeteiligte

Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung Mehrwertsteuer, Schwarztorstrasse 50, 3003 Bern,

Beschwerdeführerin,

gegen

A.________ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt Harun Can,

Beschwerdegegnerin.

Gegenstand

Mehrwertsteuer, Steuerperiode 2021,

Beschwerde gegen das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 1. November 2024 (A-5117/2023).

Sachverhalt:

Die Steuerpflichtige beantragt in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

Angefochten ist ein Endentscheid des Bundesverwaltungsgerichts in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. a und Art. 90 BGG). Auf die form- und fristgerechte Eingabe (Art. 42 und Art. 100 Abs. 1 BGG) der ESTV als legitimierte Beschwerdeführerin (Art. 89 Abs. 2 lit. a BGG i.V.m. Art. 141 MWSTV [SR 641.201]) ist einzutreten.

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 149 V 108 E. 4). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können im bundesgerichtlichen Verfahren von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn zudem die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 147 V 16 E. 4.1.1). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (BGE 150 II 346 E. 1.6 mit Hinweisen). Tatfrage ist auch die Beweiswürdigung (BGE 148 V 70 E. 5.1.1), namentlich die antizipierte Beweiswürdigung (BGE 149 II 109 E. 4.1) oder die freie Beweiswürdigung (BGE 144 III 264 E. 6.2.3). Willkürlich ist die Beweiswürdigung, wenn sie schlechterdings unhaltbar ist, wenn die Behörde mithin in ihrem Entscheid von Tatsachen ausgeht, die mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehen oder auf einem offenkundigen Fehler beruhen (BGE 148 IV 356 E. 2.1). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 151 I 354 E. 2.3; 150 II 346 E. 1.6).

2.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f. BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft jedoch unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) nur die vorgebrachten Argumente, falls weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 142 I 135 E. 1.5). In Bezug auf die Verletzung der verfassungsmässigen Rechte gilt nach Art. 106 Abs. 2 BGG eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (BGE 150 II 346 E. 1.5.3; 147 I 73 E. 2.1).

Strittig und zu prüfen ist zusammengefasst, ob die Vorinstanz Bundesrecht verletzt hat, indem sie die Dienstleistungen, welche die Steuerpflichtige erbringt, als von der Steuer ausgenommene Vermittlungsleistungen im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG qualifiziert hat. In diesem Zusammenhang stellt sich zusätzlich die Frage, ob zwischen den Finanzierungspartnern und der Steuerpflichtigen Entgelte für steuerbare Dienstleistungen im Sinne von Art. 18 Abs. 1 MWSTG erbracht worden sind. Zu klären ist dabei, ob der Sachverhalt für eine rechtliche Beurteilung durch die Vorinstanz vollständig ermittelt wurde, und ob durch die Steuerpflichtige eine eigenständige Mittlertätigkeit vorliegt respektive ob konkret die Steuerpflichtige ein Eigeninteresse am Inhalt der (vermittelten "Hypothekar-") Verträge hat.

3.1. Zusammenfassend hielt die Vorinstanz fest, dass eine Dreieckssituation (zwischen der Steuerpflichtigen, den Kunden und den Finanzierungspartnern) vorliege. Die Steuerpflichtige habe - für den vorliegend zu beurteilenden Fall - insbesondere zwei Verträge abgeschlossen. Auf der einen Seite habe sie mit den Kunden, die auf der Suche nach einer geeigneten Hypothek für die Finanzierung ihres Eigenheims seien, eine "Zusammenarbeitsvereinbarung" abgeschlossen. Auf der anderen Seite habe die Steuerpflichtige mit potenziellen Finanzierungspartnern, wie beispielsweise Banken oder anderen Instituten, einen "Vermittler-Vertrag" abgeschlossen (detailliert zur Ausgestaltung der Verträge E. 5). Nachdem die Steuerpflichtige gemeinsam mit ihren Kunden deren persönliche Finanzierungsbedürfnisse analysiert habe, erarbeite sie eine für ihre Kunden zugeschnittene Hypothekarlösung. In der Folge verhandle die Steuerpflichtige mit den Finanzierungspartnern die Finanzierungskonditionen und unterstütze die Kunden bei der Auswahl der für sie am besten geeigneten Hypothekarofferte. Im Vordergrund stehe bei alledem nicht die Beratungsleistung, sondern "eindeutig die Mittlertätigkeit [...]. Alle 'anderen Leistungen' dienen dieser höchstens zu" (E. 3.5.1 des angefochtenen Urteils). Inwiefern zwischen der Steuerpflichtigen und den Kunden und/oder den Finanzierungspartnern (weitere) mehrwertsteuerpflichtige Leistungsverhältnisse im Sinne des MWSTG vorliegen würden, müsse nicht weiter untersucht werden (E. 3.5.3 des angefochtenen Urteils).

3.2. Gestützt darauf qualifizierte die Vorinstanz die Provisionen, welche die Steuerpflichtige basierend auf dem "Vermittler-Vertrag" von den Finanzierungspartnern erhielt und auf deren Weiterleitung die Kunden vertragsgemäss im "Zusammenarbeitsvertrag" verzichteten, mehrwertsteuerrechtlich als Entgelte für im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG von der Steuer ausgenommene Leistungen für eine erfolgreiche Vermittlung. Dieser Rechtsauffassung schliesst sich die Steuerpflichtige in ihrer Vernehmlassung an.

3.3. Die Beschwerdeführerin ist hingegen der Auffassung, dass es sich vorliegend weder in Bezug auf die Leistungen zwischen der Steuerpflichtigen und den Kunden, noch hinsichtlich der Leistungen zwischen der Steuerpflichtigen und den Finanzierungspartnern um von der Steuer ausgenommene Leistungen handle. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die Leistungsbeziehungen zu den Finanzierungspartnern zu prüfen. Die Vorinstanz habe daher im Wesentlichen eine unrichtige vorinstanzliche Tatsachenfeststellung vorgenommen, weshalb insbesondere das willkürliche Annehmen von Tatsachen sowie das Ausserachtlassen aktenkundiger Tatsachen (Art. 97 Abs. 1 BGG) gerügt werden. Würden die seitens der Steuerpflichtigen erbrachten Leistungen als von der Steuer im Sinne von Art. 21 MWSTG ausgenommen qualifiziert, so sei die (bisher erstellte) subjektive Steuerpflicht der Steuerpflichtigen (rückwirkend) ab dem 1. Januar 2021 zu verneinen. Die Erbringung von ausschliesslich von der Steuer ausgenommenen Dienstleistungen ohne Möglichkeit zur Option respektive der freiwilligen Versteuerung (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. a MWSTG) führe dazu, dass keine unternehmerische Tätigkeit im Sinne von Art. 10 MWSTG vorgelegen habe, die für eine subjektive Unterstellung unter die Mehrwertsteuerpflicht nötig sei.

4.1. Der Mehrwertsteuer unterliegen u.a. die im Inland durch steuerpflichtige Personen gegen Entgelt erbrachten Leistungen, soweit das MWSTG keine Ausnahme vorsieht (Inlandsteuer; Art. 18 Abs. 1 MWSTG). Von dieser Steuer ausgenommen sind u.a. Umsätze im Bereich des Geld- und Kapitalverkehrs, namentlich der Gewährung und Vermittlung von Krediten und der Verwaltung von Krediten durch die Kreditgeber und Kreditgeberinnen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG). Dabei ist u.a. für Leistungen nach Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 MWSTG die Option (freiwillige Versteuerung) ausgeschlossen (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. a MWSTG).

4.2. Eine Vermittlung (im Finanzbereich) setzte bis Ende 2009 nach der Praxis der ESTV voraus, dass der Vermittler als direkter Stellvertreter handelte. Von dieser Praxis ist die ESTV mit der Revision des MWSTG im Jahr 2010 abgerückt. Das Bundesgericht hat diese Praxisänderung in BGE 145 II 270 bestätigt und festgehalten, für die Inanspruchnahme von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a-e MWSTG werde nicht mehr vorausgesetzt, dass der Vermittler als direkter Stellvertreter den Vertrag im Namen und auf Rechnung des Vertretenen abschliesst, d.h. über eine entsprechende Abschlussvollmacht verfügt. Eine Vermittlung im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a-e MWSTG liegt demnach vor, wenn eine Person kausal auf den Abschluss eines Vertrages im Bereich des Geld- und Kapitalverkehrs zwischen zwei Parteien hinwirkt, ohne selber Partei des vermittelten Vertrages zu sein und ohne ein Eigeninteresse am Inhalt des Vertrages zu haben (BGE 145 II 270 E. 4.5.4); sie hat damit drei Qualifikationselemente.

4.3.

4.3.1. Das erste Qualifikationselement, die sog. Mittelsperson, also der Vermittler selbst, zeichnet sich dadurch aus, dass zum Abschluss eines Vertrages verschiedene Personen zueinander geführt werden. Die Mittelsperson handelt nicht stellvertretend für diese Personen, denn "vermitteln" bedeutet etwas "zustande bringen" bzw. "herbeiführen" (BGE 145 II 270 E. 4.2). Insofern lässt sich der Begriff des "Vermittlers" abgrenzen vom Begriff des "Bevollmächtigten", welcher in direkter oder indirekter Stellvertretung seines Auftraggebers Verträge abschliesst (beispielsweise der "Alleinvertreter", der "Kommissionär" u.Ä.). Gleich wie im alltäglichen Sprachgebrauch kommt der Vermittlungsbegriff auch im Obligationenrecht zur Anwendung, namentlich im Mäklervertragsrecht (Art. 412 ff. OR) sowie im Agenturvertragsrecht (Art. 418a ff. OR). Der Vermittlungsmäkler zeichnet sich dadurch aus, dass er "den Abschluss eines Vertrags vermittelt" (Art. 412 Abs. 1 OR). Vermittlungsagent ist, "wer die Verpflichtung übernimmt, dauernd für einen oder mehrere Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln" (Art. 418a Abs. 1 OR). Die entsprechende Tätigkeit ist auf eine "blosse [...] Tathandlung" gerichtet, nicht aber zusätzlich auf die Rechtshandlung des Vertragsabschlusses. Die Beschränkung des "Vermittlers" auf blosses Tathandeln lässt sich zudem anhand der Abgrenzung des "Vermittlungsagenten" (frz. "agent négociateur") vom "Abschlussagenten" (frz. "agent stipulateur") veranschaulichen: Während der Abschlussagent in direkter Stellvertretung Verträge für seinen Auftraggeber abschliessen darf, ist dies für den Vermittlungsagenten ausgeschlossen. Der "Vermittlungsagent" ist also definitionsgemäss gerade nicht direkter Stellvertreter. Es bedarf auch keiner Vollmacht. Gleiches gilt für den Vermittlungsmäkler (BGE 145 II 270 E. 4.2 m.w.H.).

4.3.2. Das zweite Qualifikationselement fordert das Vorliegen einer sog. eigenständigen Mittlertätigkeit. Sie kann u.a. exemplarisch darin bestehen, der Vertragspartei die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags aufzuzeigen, mit der anderen Partei Kontakt aufzunehmen oder im Namen und für Rechnung des Kunden über die Einzelheiten der gegenseitigen Leistungen zu verhandeln. Zweck dieser Tätigkeit ist es also, das Erforderliche zu tun, damit zwei Parteien einen Vertrag schliessen, ohne dass der Vermittler ein Eigeninteresse am Inhalt des Vertrags hat (sog. fehlendes Eigeninteresse als drittes Qualifikationselement; BGE 145 II 270 E. 4.5.3.4; vgl. auch Urteil 2C_1096/2018 vom 19. September 2019 E. 5.2).

4.3.3. Der Vermittlungsbegriff erfasst also Tätigkeiten einer sog. Mittelsperson, die nicht Partei des der Finanzdienstleistung zugrunde liegenden Vertrages ist, und deren Tätigkeit sich von den durch die Vertragsparteien zu erbringenden Leistungen unterscheidet und als eigenständige Mittlertätigkeit vergütet wird (BGE 145 II 270 E. 4.5.3.5).

4.4. Zur Beurteilung einer sog. eigenständigen Mittlertätigkeit ist zudem die Rechtsprechung zur "Mehrheit von Leistungen" nach Art. 19 Abs. 1 MWSTG heranzuziehen, um eigenständige Leistungen als eine Hauptleistung von anderen (nicht eigenständigen) Nebenleistungen abgrenzen zu können.

4.4.1. Leistungen, die wirtschaftlich eng zusammengehören und so ineinander greifen, dass sie als unteilbares Ganzes anzusehen sind, gelten als ein einheitlicher wirtschaftlicher Vorgang und sind nach dem Charakter der Gesamtleistung zu behandeln. Nebenleistungen, namentlich Umschliessungen und Verpackungen, werden steuerlich gleich behandelt wie die Hauptleistung (vgl. Art. 19 Abs. 3 und 4 MWSTG; Urteil 9C_439/2024 vom 7. März 2025 E. 4.3).

4.4.2. Bei Leistungsbündeln ist zu prüfen ob diese eine einheitliche Leistung (Leistungseinheit) bilden, oder ob gegenteils von mehreren je selbständigen Leistungen (Leistungsmehrheit) auszugehen ist (Urteile 2C_833/2016 vom 20. Februar 2019 E. 5.2.2; 2C_969/2015 vom 24. Mai 2016 E. 2.3.2; 2C_628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.6.1). Bestehen mehrere voneinander unabhängige Leistungen, die zu einer Sachgesamtheit ("physische" Kombination von Gegenständen) vereinigt sind oder als Leistungskombination ("physische" Kombination von Dienstleistungen) angeboten werden, können diese einheitlich nach der überwiegenden Leistung behandelt werden, wenn sie zu einem Gesamtentgelt erbracht werden und die überwiegende Leistung wertmässig mindestens 70 Prozent des Gesamtentgelts ausmacht (Kombinationsregel; Art. 19 Abs. 2 MWSTG; Urteile 9C_439/2024 vom 7. März 2025 E. 4.3.2; 2C_927/2019 vom 10. Februar 2020 E. 2.5).

4.4.3. Schliesslich ist die Vermittlungsleistung vom blossen Zuführen von Kunden zu unterscheiden. Letzteres richtet sich nicht auf einen konkreten Vertrag, sondern eine Vielzahl noch nicht konkretisierter potenzieller zukünftiger Verträge. Das Zuführen von Kunden stellt eine Dienstleistung im Bereich der Werbung oder der Informationsbeschaffung dar. Das Entgelt für diese Tätigkeit wird gemeinhin als "Finder's Fee" bezeichnet; es ist nicht von der Mehrwertsteuer ausgenommen (BGE 145 II 270 E. 4.5.4; Urteil 2C_996/2019 vom 30. Juni 2020 E. 5.2).

4.5. Zusätzlich neben dieser Rechtsprechung zu Vermittlungsleistungen im Finanzbereich publizierte die ESTV ihre Praxis in der MWST-Branchen-Info (hiernach: MBl) Nr. 14 zum "Finanzbereich" - zum Stellenwert dieser Verwaltungsverordnung vgl. Urteil 9C_439/2024 vom 7. März 2025 E. 5.2 mit Hinweisen - und passte diese laufend an. Zur für den vorliegenden Fall interessierenden Frage der steuerlichen Behandlung von Vermittlungsleistungen im Finanzbereich wurden in Ziff. 5.10.3 drei Beispiele publiziert:

5.1. Die Vorinstanz erstellte den Sachverhalt detailliert, indem sie insbesondere die zwei Verträge, welche die Steuerpflichtige abschloss, würdigte. So fasste sie die Eckpunkte der "Zusammenarbeitsvereinbarung" zusammen, die jeweils zwischen der Steuerpflichtigen und den Kunden abgeschlossen wurde (E. 5.1.1 - E. 5.1.4 hiernach). Weiter stellte sie den "Vermittler-Vertrag" dar, welcher die Steuerpflichtige jeweils mit den Finanzierungspartnern abschloss (E. 5.1.5 hiernach). Die wesentlichen durch die Vorinstanz festgehaltenen Sachverhaltselemente dieser zwei Hauptverträge werden nachfolgend dargestellt:

5.1.1. Einleitend besage die "Zusammenarbeitsvereinbarung" zwischen der Steuerpflichtigen und den Kunden, dass die Steuerpflichtige eine im Schweizer Markt tätige Hypothekenvermittlerin sei (Ziffer 1), die über Kooperationsverträge mit Banken, Versicherungen und Pensionskassen (sog. Finanzierungspartner) verfüge. Mit Abschluss der Zusammenarbeitsvereinbarung würden die Steuerpflichtige und der Kunde eine Zusammenarbeit für eine künftige Liegenschaftsfinanzierung vereinbaren.

5.1.2. Die Steuerpflichtige erbringe gemäss Ziffer 2 der "Zusammenarbeitsvereinbarung" nach eigenem Ermessen nicht abschliessend aufgezählte Dienstleistungen wie: Prüfung und Aufarbeitung der kompletten kundeneigenen Finanzierungsunterlagen, Einholung von Auskünften und Dokumenten gemäss separater Auftragsvollmacht, Erstellung eines persönlichen Hypothekarprofils, Analyse der kalkulatorischen nachhaltigen Tragbarkeit, umfassende und kundenorientierte Finanzierungsberatung, Ermittlung eines geeigneten Finanzierungspartners, Verhandlung von Offerten von ermittelten Finanzierungspartnern, Vergleich, Weiterleitung und Unterstützung bei der Auswahl der Finanzierungsofferte, Begleitung während des ganzen Finanzierungsprozesses.

5.1.3. Gemäss Ziffer 3 der "Zusammenarbeitsvereinbarung" unter dem Titel "Umfang der Zusammenarbeit" werde die Steuerpflichtige vom Kunden beauftragt, kundeneigene Finanzierungsdossiers zu erstellen und anschliessend geeignete Finanzierungspartner für ein Liegenschaftsfinanzierungsgeschäft zu ermitteln. Hierfür stelle der Kunde der Steuerpflichtigen alle notwendigen Unterlagen und Informationen zur Verfügung. Die Steuerpflichtige leite die Finanzierungsdossiers in eigenem Ermessen an ausgewählte Finanzierungspartner zur Prüfung weiter. Dem Kunden werde hiermit zur Kenntnis gebracht, dass die Finanzierungspartner die von der Steuerpflichtigen im Rahmen des Liegenschaftsfinanzierungsgesuchs eingereichten Auskünfte und Unterlagen selbständig und unabhängig überprüfen und anschliessend entscheiden würden, ob dem Kunden eine Offerte zur Liegenschaftsfinanzierung unterbreitet werde. Der Kunde nehme überdies zur Kenntnis, dass die Liegenschaftsfinanzierungsofferten ausschliesslich auf Basis der vom Kunden zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen erfolgen würden. Sofern die Steuerpflichtige zu Handen des Kunden mehrere Liegenschaftsfinanzierungsofferten unterbreite, nehme die Steuerpflichtige eine Evaluation vor und lege nach eigenem Ermessen ausgewählte Offerten dem Kunden vor. Der Kunde entscheide mit Unterstützung der Steuerpflichtigen, ob und, falls ja, welche Liegenschaftsfinanzierungsofferten er annehmen wolle. Die Steuerpflichtige werde sodann mit dem vom Kunden ausgewählten Finanzierungspartner Kontakt aufnehmen und sämtliche für den Vertragsabschluss erforderlichen Dokumente vorbereiten und den Kunden bis zum Vertragsabschluss begleiten.

5.1.4. Laut Ziffer 4 der "Zusammenarbeitsvereinbarung" unter dem Titel "Provisionen" nehme der Kunde zur Kenntnis, dass die Steuerpflichtige im Rahmen der Vermittlung von Liegenschaftsfinanzierungsgeschäften Leistungen (Provisionszahlungen/Vermittlungskommissionen) von Finanzierungspartnern erhalte und die Leistungen der Finanzierungspartner volumenabhängig seien und zwischen 0,1 % und 1,2 % des vermittelten Liegenschaftsfinanzierungsvolumens variieren könnten. Der Kunde verzichte ausdrücklich und vollumfänglich auf eine automatische Ausweisung der einbehaltenen Rückvergütungen. Der Kunde verzichte hiermit zu Gunsten der Steuerpflichtigen zudem ausdrücklich und unwiderruflich auf die teilweise und vollständige Weiterleitung, Anrechnung oder Verrechnung dieser Rückvergütung.

5.1.5. Aus dem bei den Akten liegenden Beispiel eines "Vermittler-Vertrags" zwischen der Steuerpflichtigen und einem Finanzierungspartner (hier: Bank) gehe sodann vorab hervor, dass der Vermittler der Bank Kunden vermittle, die bei dieser Bank Vermögenswerte deponiert hätten oder Kredite aufnehmen würden. Für jeden auf diese Weise vermittelten Kunden eröffne die Bank eine separate Geschäftsbeziehung. Die Beziehung zwischen der Bank und dem Kunden werde in einem separaten Vertrag nach den Richtlinien der Bank geregelt (Vermittler-Vertrag, "Allgemeine Rechte und Pflichten").

5.2. Während die Vorinstanz aufgrund dieser Sachverhaltsumstände alle drei Qualifikationselemente für eine von der Steuer ausgenommene Vermittlungstätigkeit im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG als erfüllt beurteilt, ist die Beschwerdeführerin gegenteiliger Auffassung:

5.2.1. Die Beschwerdeführerin rügt, dass alle drei Qualifikationselemente für eine ausgenommene Vermittlungsleistung nicht vorliegen würden. Die Steuerpflichtige stehe den Kunden bei der Finanzierung des Eigenheims hauptsächlich beratend und nicht vermittelnd zur Seite. Ihre Tätigkeit bestehe zudem in der Unterstützung bei der Auswahl der verschiedenen Finanzierungsofferten. Die Steuerpflichtige werde von den Kunden nicht vorwiegend mit der Suche nach potenziellen Finanzierungspartnern beauftragt. Für die Kunden werde unter anderem ein individuelles Hypothekarprofil erstellt, die finanzielle Situation analysiert, das am besten passende Hypothekarmodell evaluiert und ein individuelles Hypothekardossier erstellt, was detailliert aus dem Webauftritt der Steuerpflichtigen hervorgehe. Daran zeige sich, dass die Analyse der Bedürfnisse und damit einhergehend eine steuerbare Beratungsleistung im Sinne von Art. 18 Abs. 1 MWSTG

- und nicht die Vermittlungsleistung - im Vordergrund stehe.

5.2.2. Weiter moniert die Beschwerdeführerin in Bezug auf das dritte Qualifikationselement, dass auch ein sog. Eigeninteresse vorliege: Der "Vermittler-Vertrag" sei ein Auftragsverhältnis im Sinne von Art. 394 ff. OR . Der Auftrag sei ein Arbeitsleistungsvertrag im weiteren Sinne; angesichts seiner vielseitigen Verwendungsmöglichkeiten sei er der Mustervertrag für die Geschäftsführung im fremden Interesse, d.h. die treuhänderische Tätigkeit für einen anderen. Der Vertrag unterliege somit Auftragsrecht. Folglich sei die Steuerpflichtige nach Art. 400 Abs. 1 OR verpflichtet, auf Verlangen jederzeit über ihre Geschäftsführung Rechenschaft abzulegen und alles, was ihr infolge derselben aus irgendeinem Grund zugekommen sei, zu erstatten. Die Ablieferungspflicht betreffe auch indirekte Vorteile, die ihr infolge der Auftragsführung von Dritten zukomme. Behalten dürfe sie nur, was sie bei Gelegenheit der Auftragsausführung, ohne inneren Zusammenhang mit dem ihr erteilten Auftrag, von Dritten erhalte. Ein Eigeninteresse liege insbesondere dann vor, wenn die tatsächliche Ausgestaltung des Vertragsinhaltes für den "Vermittler" wichtig oder nützlich sei und ihm durch den Inhalt des Vertrages ein Vorteil zukomme. Unentgeltlich erfolgte Leistungen, wie jene der Steuerpflichtigen, würden ein Eigeninteresse beinhalten.

5.2.3. Die Beschwerdeführerin bringt ebenfalls vor, dass die Vermittlungsleistung vom blossen Zuführen oder Anwerben von Kunden (auch Vermitteln einer Kundenbeziehung genannt), welche sich nicht auf einen konkreten Vertrag richte, sondern eine Vielzahl noch nicht konkretisierter potenzieller zukünftiger Verträge im Auge habe, nicht erfolgt sei. Derjenige, der Beratungs-/Werbe-/Informationsleistung erbringe, sei am Abschluss des späteren Umsatzgeschäfts nicht beteiligt.

5.2.4. Die Vorinstanz habe zwar erwähnt, dass die Steuerpflichtige einen "Vermittler-Vertrag" abgeschlossen habe, ohne diesen jedoch rechtlich zu würdigen. Die Vorinstanz gehe - zumindest implizit - davon aus, dass (auch) im Verhältnis zwischen der Steuerpflichtigen und den Finanzierungspartnern eine von der Steuer ausgenommene Vermittlung vorliegen müsse. Die Provisionen seien das Entgelt für eine erfolgreiche Vermittlung, was die Vorinstanz jedoch einzig gestützt auf die "Zusammenarbeitsvereinbarung" stütze. Die Vorinstanz gehe dabei nicht auf die Frage ein, ob die Steuerpflichtige gegenüber den Finanzierungspartnern als Vermittlerin tätig sei. Dass die Steuerpflichtige nur von den Finanzierungspartnern ein Entgelt in Form eines Geldflusses erhalte, bedeute nicht, dass die Leistungen an die Kunden unentgeltlich erfolgen würden. Entsprechend rügt die Beschwerdeführerin gesamthaft auch eine unvollständige Sachverhaltsermittlung.

6.1. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, als sie die Steuerpflichtige als sog. Mittelsperson (vgl. E. 4.3.1) qualifizierte.

6.2. Weiter übernimmt die Steuerpflichtige sog. eigenständige Mittlertätigkeiten (vgl. E. 4.3.2).

6.2.1. So erfüllt die Tätigkeit der Steuerpflichtigen das Kriterium der kausalen Mitwirkung am Vertragsabschluss: Sie nimmt Kontakt mit Finanzierungspartnern auf, verhandelt Konditionen (z.B. Hypothekarzinsen, Amortisationen), holt Offerten ein, präsentiert diese den Kunden und begleitet den Vertragsabschluss. Diese Handlungen sind darauf ausgerichtet, den Abschluss eines Hypothekarkreditvertrags zwischen Kunden und Finanzierungspartnern kausal zu ermöglichen, ohne dass die Steuerpflichtige selbst Partei des vermittelten Vertrages wird. Wie die Beschwerdeführerin selbst ausführt, liegt eine Vermittlung vor, wenn jemand damit beauftragt wird, einen geeigneten Partner zu suchen, der bereit ist, einen Vertrag zu bestimmten Konditionen abzuschliessen. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt.

6.2.2. Genau diese erwähnten - von der Vorinstanz festgestellten - Tätigkeiten (als Tathandlungen) zeigen, dass die eigenständige Vermittlungs- und nicht die Beratungsleistung als Hauptleistung im Vordergrund steht.

6.2.3. Die Eigenständigkeit der Mittlertätigkeit ergibt sich zudem daraus, dass die Leistungen der Beschwerdeführerin primär auf die Herstellung eines Vertragsabschlusses zwischen Kunden und Finanzierungspartnern abzielen. Die weiteren Tätigkeiten wie die Erstellung eines Hypothekarprofils oder die Tragbarkeitsanalyse sind funktional der Vermittlung untergeordnet, da sie ausschliesslich dazu dienen, die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vermittlung zu schaffen. Mit der Vorinstanz sind diese Leistungen keine eigenständigen Beratungsleistungen, sondern akzessorische Nebenleistungen im Sinne von Art. 19 Abs. 4 MWSTG, die das steuerliche Schicksal der Hauptleistung - der Vermittlung - teilen (vgl. oben E. 4.4).

6.2.4. In BGE 145 II 270 wurde zudem die Eigenständigkeit der Vermittlung bejaht, obwohl der Vermittler zusätzliche Dienstleistungen (z.B. Informationsweitergabe, Kontaktaufnahme) erbrachte. So verhält es sich auch im vorliegenden Fall: Die Tätigkeiten der Steuerpflichtigen sind darauf ausgerichtet, dem Kunden - nach den von ihm vorgegebenen Parametern - eine Hypothek zu vermitteln, und die vorbereitenden Analysen sind untrennbar mit diesem Ziel verbunden. Zusammenfassend gilt, dass die Beratungsleistung nicht im Vordergrund steht, da sie keinen eigenständigen wirtschaftlichen Zweck hat, sondern der Vermittlung dient.

6.3. Sodann ist vorliegend die Trennlinie zum sog. "Finder's Fee" zu ziehen (vgl. E. 4.4.3). Entgegen der dargestellten Auffassung (E. 5.2.3) liegt hier weder eine Werbe- noch eine Informationsbeschaffungsdienstleistung vor; vielmehr tritt die Steuerpflichtige in der Funktion einer Vermittlerin auf. Es fliesst auch seitens der Kunden kein "Finder's Fee", weshalb hier nicht von einer steuerbaren Dienstleistung auszugehen ist.

6.4. In Bezug auf das dritte Qualifikationselement ergibt sich ebenfalls, dass kein eigenes Interesse der Steuerpflichtigen am Inhalt des vermittelten Hypothekarkreditvertrags erkennbar ist.

6.5. Zuletzt ist noch auf die seitens der Beschwerdeführerin monierte unvollständige Sachverhaltsermittlung einzugehen.

Zusammenfassend ist die Vorinstanz zu Recht zum Ergebnis gelangt, die Leistungen der Steuerpflichtigen erfüllen die Voraussetzungen einer steuerausgenommenen Vermittlung gemäss Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG. Die Beschwerde ist abzuweisen.

Die Gerichtskosten trägt die unterliegende Beschwerdeführerin (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Steuerpflichtigen wird eine Parteientschädigung zugesprochen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.- zu entschädigen.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung I, schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 4. August 2026

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Moser-Szeless

Die Gerichtsschreiberin: Stefanelli