9C_663/2025, Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Schwyz,...

Sachverhalt

A.a. Die A.________ AG (nachfolgend: die Steuerpflichtige) hat ihren Sitz in V.________/SZ und bezweckt die Beratung von anderen Unternehmen in organisatorischen und administrativen Belangen. Sie kann ferner Liegenschaften und Wertschriften erwerben, halten und veräussern. Zu Beginn der Steuerperiode 2019 hielt sie Grundstücke in V.________/SZ, W.________/GR, X.________/ZH und U.________/ZH, was dort Spezialsteuerdomizile begründete. Am 30. September 2019 veräusserte sie das in U.________/ZH gelegene Grundstück an eine Drittperson. Mit Veranlagungsentscheid vom 5. Oktober 2020 veranlagte die Grundsteuerbehörde U.________/ZH die Steuerpflichtige mit einem Grundstückgewinn von Fr. 3'506'400.- und mit einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 946'532.80. Diese Veranlagungsverfügung wurde rechtskräftig.

A.b. Mit Veranlagungsverfügung vom 19. April 2021 veranlagte die Steuerverwaltung Schwyz die Steuerpflichtige für die kantonalen Steuern der Steuerperiode 2019 mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 0.- (Reingewinn gesamt Fr. 2'484'600.-) und, anstelle mit der Gewinnsteuer, mit einer Minimalsteuer von Fr. 906.40 basierend auf einem steuerbaren Kapital von Fr. 2'266'000.- (Eigenkapital gesamt Fr. 3'271'000.-). Der Reingewinn von Fr. 2'484'600.- setzte sich aus einem Nettoertrag aus Anlageliegenschaften von total Fr. 3'885'264.- (darin enthalten der zürcherische Grundstückgewinn von Fr. 3'506'400.-) und einem Betriebsverlust von total Fr. 1'400'664.- zusammen. Im Rahmen der Steuerausscheidung wies die Steuerverwaltung Schwyz den Reingewinn von Fr. 2'484'600.- vollumfänglich den beiden Zürcher Gemeinden zu. Diese Veranlagungsverfügung 2019 erwuchs ebenfalls unangefochten in Rechtskraft.

A.c. Mit Veranlagungsverfügung vom 12. Dezember 2022 veranlagte die Steuerverwaltung Schwyz die Steuerpflichtige für die kantonalen Steuern der Steuerperiode 2020 mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 23'000.- (Reingewinn gesamt Fr. 165'900.-) sowie mit einem steuerbaren Eigenkapital von Fr. 1'771'000.- (Eigenkapital gesamt Fr. 3'437'000.-). Dabei wurde dem Kanton Zürich ein Reingewinn im Umfang von Fr. 142'900.- zugewiesen. Abweichend von der Steuererklärung wurde der im Kanton Schwyz geltend gemachte Verlustvortrag nicht berücksichtigt, weil dieser nach Ansicht der Steuerverwaltung Schwyz im Jahr 2019 im Kanton Zürich im Rahmen der Grundstückgewinnsteuerveranlagung an den Grundstückgewinn hätte angerechnet werden müssen.

Die gegen die Veranlagungsverfügung vom 12. Dezember 2022 erhobenen kantonalen Rechtsmittel betreffend die Steuerperiode 2020 blieben erfolglos (Einspracheentscheid der Steuerkommission des Kantons Schwyz vom 24. April 2024; Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 20. Oktober 2025). Auf das in der Zwischenzeit im Kanton Zürich eingereichte Revisionsgesuch der Grundstückgewinnsteuerveranlagung 2019 trat die Grundsteuerbehörde U.________/ZH nicht ein (Revisionsentscheid vom 22. März 2023). Dieser Revisionsentscheid blieb unangefochten.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 27. November 2025 beantragt die Steuerpflichtige die Beseitigung der Doppelbesteuerung auf dem Grundstückgewinn des Grundstückverkaufs in U.________/ZH vom 30. September 2019, indem der Veranlagungsentscheid der Gemeinde U.________ vom 5. Oktober 2020 über die Grundstückgewinnsteuer aufgehoben werde und der veranlagte steuerbare Grundstückgewinn um Fr. 1'069'872.- auf Fr. 2'436'500.- reduziert werde. Eventualiter sei die Doppelbesteuerung auf dem Grundstückgewinn des Grundstückverkaufs in U.________/ZH vom 30. September 2019 zu beseitigen, indem der Veranlagungsentscheid der Gemeinde U.________ vom 5. Oktober 2020 über die Grundstückgewinnsteuer aufgehoben werde und der veranlagte steuerbare Grundstückgewinn um Fr. 1'021'754.- auf Fr. 2'484'600.- reduziert werde. Subeventualiter sei die Doppelbesteuerung auf dem Grundstückgewinn des Grundstückverkaufs in U.________/ZH vom 30. September 2019 zu beseitigen, indem ein Verlustvortrag von Fr. 1'021'754.- aus dem Jahr 2019 für die kantonalen Steuern im Kanton Schwyz anzuerkennen und für die nachfolgenden Veranlagungen steuermindernd anzurechnen sei. Die für das Jahr 2020 und allfällige weitere Jahre erfolgten Veranlagungen für die kantonalen Steuern seien aufzuheben und die steuerbaren Gewinne entsprechend zu korrigieren.

Die Gemeinde U.________ schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Eventualiter sei der subeventualiter gestellte Antrag der Steuerpflichtigen gutzuheissen. Die Steuerverwaltung Schwyz schliesst ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Der Subeventualantrag der Steuerpflichtigen sei für gegenstandslos zu erklären.

Erwägungen (11 Absätze)

E. 1.1 Soweit die Beschwerdeführerin in ihrem Haupt- und Eventualantrag die Aufhebung des Veranlagungsentscheids der Gemeinde U.________ vom 5. Oktober 2020 betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2019 beantragt, ist Folgendes zu beachten:

E. 1.1.1 Gemäss Art. 86 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unter anderem zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen.

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann bei Beschwerden wegen interkantonaler Doppelbesteuerung auch eine allenfalls bereits rechtskräftige Veranlagung eines anderen Kantons für dieselbe Steuerperiode mitangefochten werden, obwohl es sich dabei nicht um ein letztinstanzliches Urteil im Sinne von Art. 86 BGG handelt. Der Instanzenzug muss nur in einem Kanton durchlaufen werden (BGE 139 II 373 E. 1.7; 133 I 300 E. 2.4; 133 I 308 E. 2.4).

E. 1.1.2 Angefochten ist vorliegend der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 20. Oktober 2025 betreffend die Steuerperiode 2020. Betreffend die Steuerperiode 2019 erwuchs sowohl der Veranlagungsentscheid vom 5. Oktober 2020 der Grundsteuerbehörde U.________/ZH (vgl. Sachverhalt A.a) als auch die Veranlagungsverfügung vom 19. April 2021 der Steuerverwaltung Schwyz unangefochten in Rechtskraft (vgl. Sachverhalt A.b). Für die Steuerperiode 2019 liegt somit kein Entscheid einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 86 Abs. 1 BGG vor. Mangels gültigen Anfechtungsobjekts ist somit auf den Haupt- und Eventualantrag betreffend die Aufhebung des Veranlagungsentscheids der Gemeinde U.________ vom 5. Oktober 2020 betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2019 von Vornherein nicht einzutreten.

E. 1.2 Der Subeventualiter gestellte Antrag betreffend die Aufhebung der Veranlagung für die Steuerperiode 2020 der kantonalen Steuern des Kantons Schwyz wurde form- und fristgerecht (Art. 42 und Art. 100 Abs. 1 BGG) eingereicht und richtet sich gegen einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG), die unter keinen der Ausschlussgründe von Art. 83 BGG fällt. Die Steuerpflichtige ist zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Dass kein expliziter Antrag auf Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils erfolgt, schadet der Beschwerdeführerin nicht. Betreffend die Steuerperiode 2020 ist grundsätzlich auf das Rechtsmittel einzutreten.

Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet jedoch der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 20. Oktober 2025. Nicht Gegenstand des bundesgerichtlichen Verfahrens bildet die Veranlagung an sich. Soweit die Beschwerdeführerin auch die Aufhebung der Veranlagung vom 12. Dezember 2022 für das Steuerjahr 2020 verlangt, kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden. Immerhin gelten Entscheide unterer Instanzen als inhaltlich mitangefochten (Devolutiveffekt; Urteil 9C_687/2024 vom 25. September 2025 E. 1.2).

E. 2.1 Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten können Rechtsverletzungen nach Art. 95 f. BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 148 V 366 E. 3.1; 138 I 274 E. 1.6). Es prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts gleich wie Bundesrecht mit freier Kognition (BGE 150 II 346 E. 1.5.2). Die Verletzung von Grundrechten sowie von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 150 II 346 E. 1.5.3; 139 I 229 E. 2.2).

E. 2.2 Auch das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung unterliegt der freien Kognition (Art. 127 Abs. 3 BV). Dabei handelt es sich formell um ein verfassungsmässiges Individualrecht (BGE 150 II 244 E. 4.3.3; 148 I 65 E. 4.1.3; 131 I 409 E. 3.1), materiell liegt aber durch das Bundesgericht entwickeltes Gesetzesrecht vor. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung steht stellvertretend für die vom Bundesgesetzgeber nie in Angriff genommene Gesetzgebung zur Vermeidung der interkantonalen Doppelbesteuerung. Dies führt zur Prüfungsbefugnis, wie sie im Bereich von Bundesgesetzesrecht gilt (heute: Art. 106 Abs. 1 BGG; siehe schon BGE 58 I 1 E. 1; Urteile 9C_686/2023 vom 28. April 2025 E. 2.3; 9C_607/2022 vom 1. April 2025 E. 1.5.4, nicht publ. in BGE 151 II 667).

E. 2.3 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 150 II 346 E. 1.6; 149 I 207 E. 5.5). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 150 II 346 E. 1.6; 147 V 16 E. 4.1.1). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (BGE 150 II 346 E. 1.6; 148 IV 39 E. 2.3.5; 146 IV 88 E. 1.3.1). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 150 II 346 E. 1.6; 147 IV 73 E. 4.1.2).

E. 3 Strittig ist, ob in der Steuerperiode 2020 aufgrund der Nichtanerkennung des Verlustvortrags durch die Steuerverwaltung Schwyz eine Doppelbesteuerung i.S.v. Art. 127 Abs. 3 BV vorliegt.

E. 3.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt eine interkantonale Doppelbesteuerung vor, wenn eine steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer erhebt, die einem anderen Kanton zusteht (virtuelle Doppelbesteuerung). Ausserdem darf ein Kanton eine steuerpflichtige Person grundsätzlich nicht deshalb stärker belasten, weil sie nicht in vollem Umfang seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge ihrer territorialen Beziehungen auch noch in einem anderen Kanton (Schlechterstellungsverbot; BGE 150 I 31 E. 4.1; 148 I 65 E. 3.1; 140 I 114 E. 2.3.1; Urteil 9C_199/2024 vom 11. April 2025 E. 5.1, nicht publ. in: BGE 151 II 794).

E. 3.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, indem die Gemeinde U.________ die Verlustübernahme im Rahmen der Grundstückgewinnbesteuerung im Jahr 2019 nicht berücksichtigt habe, resultiere für die Beschwerdeführerin eine Doppelbesteuerung im Umfang von Fr. 1'069'872.- (effektive Doppelbesteuerung im Umfang von Fr. 1'021'754.- und virtuelle Doppelbesteuerung im Umfang von Fr. 48'118.-). Dabei sind sich die Parteien grundsätzlich einig, dass der in der Steuerperiode 2019 im Kanton Schwyz entstandene Betriebsverlust im Kanton Zürich an den Grundstückgewinn der Steuerperiode 2019 hätte angerechnet werden müssen (vgl. § 224a Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [StG/ZH; LS 631.1]; BGE 145 II 206 E. 3.3.1 mit Hinweisen). Wie voranstehend ausgeführt, erwuchsen die Veranlagungsverfügungen der Steuerperiode 2019 unangefochten in Rechtskraft und ist die Steuerperiode 2019 nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens (E. 1.1 hiervor), womit sich Weiterungen zur Verlustanrechnung in der Steuerperiode 2019 erübrigen.

Die Beschwerdeführerin stellt sich sodann auf den Standpunkt, indem die Vorinstanz den Verlustvortrag im Jahr 2020 (und in den Folgejahren) nicht anerkannte, resultiere für die Beschwerdeführerin eine Doppelbesteuerung. Damit verkennt sie, dass für die Steuerperiode 2020 weder zwei Kantone für das gleiche Steuerobjekt einen Besteuerungsanspruch geltend machen, noch handelt es sich hierbei um das gleiche Steuerobjekt der gleichen Steuerperiode. Damit ist nicht ersichtlich, dass für die Steuerperiode 2020 eine Doppelbesteuerung vorliegt. Es fehlt an den entsprechenden Voraussetzungen. Vielmehr hätten die Vorbringen der Beschwerdeführerin in einem Rechtsmittelverfahren betreffend die Steuerperiode 2019 dargelegt werden müssen.

E. 4 Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Ausgangsgemäss sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (Art. 68 Abs. 2 und 3 BGG).

Dispositiv

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde U.________, dem Kantonalen Steueramt Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer II, schriftlich mitgeteilt. Luzern, 21. Mai 2026

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

9C_663/2025

Urteil vom 21. Mai 2026

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichterin Moser-Szeless, Präsidentin,

Bundesrichter Beusch, Bundesrichterin Bollinger,

Gerichtsschreiberin Schorno.

Verfahrensbeteiligte

A.________ AG,

vertreten durch Profitax AG,

Beschwerdeführerin,

gegen

Kantonale Steuerkommission Schwyz, Bahnhofstrasse 15, 6430 Schwyz,

Beschwerdegegnerin,

1. Politische Gemeinde U.________,

2. Kantonales Steueramt Zürich,

Rechtsdienst, Bändliweg 21, 8090 Zürich.

Gegenstand

Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Schwyz, Steuerperiode 2020,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 20. Oktober 2025 (II 2024 51).

Sachverhalt:

Erwägungen:

1.1. Soweit die Beschwerdeführerin in ihrem Haupt- und Eventualantrag die Aufhebung des Veranlagungsentscheids der Gemeinde U.________ vom 5. Oktober 2020 betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2019 beantragt, ist Folgendes zu beachten:

1.1.1. Gemäss Art. 86 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unter anderem zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen.

1.1.2. Angefochten ist vorliegend der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 20. Oktober 2025 betreffend die Steuerperiode 2020. Betreffend die Steuerperiode 2019 erwuchs sowohl der Veranlagungsentscheid vom 5. Oktober 2020 der Grundsteuerbehörde U.________/ZH (vgl. Sachverhalt A.a) als auch die Veranlagungsverfügung vom 19. April 2021 der Steuerverwaltung Schwyz unangefochten in Rechtskraft (vgl. Sachverhalt A.b). Für die Steuerperiode 2019 liegt somit kein Entscheid einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 86 Abs. 1 BGG vor. Mangels gültigen Anfechtungsobjekts ist somit auf den Haupt- und Eventualantrag betreffend die Aufhebung des Veranlagungsentscheids der Gemeinde U.________ vom 5. Oktober 2020 betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2019 von Vornherein nicht einzutreten.

1.2. Der Subeventualiter gestellte Antrag betreffend die Aufhebung der Veranlagung für die Steuerperiode 2020 der kantonalen Steuern des Kantons Schwyz wurde form- und fristgerecht (Art. 42 und Art. 100 Abs. 1 BGG) eingereicht und richtet sich gegen einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG), die unter keinen der Ausschlussgründe von Art. 83 BGG fällt. Die Steuerpflichtige ist zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Dass kein expliziter Antrag auf Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils erfolgt, schadet der Beschwerdeführerin nicht. Betreffend die Steuerperiode 2020 ist grundsätzlich auf das Rechtsmittel einzutreten.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten können Rechtsverletzungen nach Art. 95 f. BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 148 V 366 E. 3.1; 138 I 274 E. 1.6). Es prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts gleich wie Bundesrecht mit freier Kognition (BGE 150 II 346 E. 1.5.2). Die Verletzung von Grundrechten sowie von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 150 II 346 E. 1.5.3; 139 I 229 E. 2.2).

2.2. Auch das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung unterliegt der freien Kognition (Art. 127 Abs. 3 BV). Dabei handelt es sich formell um ein verfassungsmässiges Individualrecht (BGE 150 II 244 E. 4.3.3; 148 I 65 E. 4.1.3; 131 I 409 E. 3.1), materiell liegt aber durch das Bundesgericht entwickeltes Gesetzesrecht vor. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung steht stellvertretend für die vom Bundesgesetzgeber nie in Angriff genommene Gesetzgebung zur Vermeidung der interkantonalen Doppelbesteuerung. Dies führt zur Prüfungsbefugnis, wie sie im Bereich von Bundesgesetzesrecht gilt (heute: Art. 106 Abs. 1 BGG; siehe schon BGE 58 I 1 E. 1; Urteile 9C_686/2023 vom 28. April 2025 E. 2.3; 9C_607/2022 vom 1. April 2025 E. 1.5.4, nicht publ. in BGE 151 II 667).

2.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 150 II 346 E. 1.6; 149 I 207 E. 5.5). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 150 II 346 E. 1.6; 147 V 16 E. 4.1.1). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (BGE 150 II 346 E. 1.6; 148 IV 39 E. 2.3.5; 146 IV 88 E. 1.3.1). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 150 II 346 E. 1.6; 147 IV 73 E. 4.1.2).

Strittig ist, ob in der Steuerperiode 2020 aufgrund der Nichtanerkennung des Verlustvortrags durch die Steuerverwaltung Schwyz eine Doppelbesteuerung i.S.v. Art. 127 Abs. 3 BV vorliegt.

3.1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt eine interkantonale Doppelbesteuerung vor, wenn eine steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer erhebt, die einem anderen Kanton zusteht (virtuelle Doppelbesteuerung). Ausserdem darf ein Kanton eine steuerpflichtige Person grundsätzlich nicht deshalb stärker belasten, weil sie nicht in vollem Umfang seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge ihrer territorialen Beziehungen auch noch in einem anderen Kanton (Schlechterstellungsverbot; BGE 150 I 31 E. 4.1; 148 I 65 E. 3.1; 140 I 114 E. 2.3.1; Urteil 9C_199/2024 vom 11. April 2025 E. 5.1, nicht publ. in: BGE 151 II 794).

3.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, indem die Gemeinde U.________ die Verlustübernahme im Rahmen der Grundstückgewinnbesteuerung im Jahr 2019 nicht berücksichtigt habe, resultiere für die Beschwerdeführerin eine Doppelbesteuerung im Umfang von Fr. 1'069'872.- (effektive Doppelbesteuerung im Umfang von Fr. 1'021'754.- und virtuelle Doppelbesteuerung im Umfang von Fr. 48'118.-). Dabei sind sich die Parteien grundsätzlich einig, dass der in der Steuerperiode 2019 im Kanton Schwyz entstandene Betriebsverlust im Kanton Zürich an den Grundstückgewinn der Steuerperiode 2019 hätte angerechnet werden müssen (vgl. § 224a Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [StG/ZH; LS 631.1]; BGE 145 II 206 E. 3.3.1 mit Hinweisen). Wie voranstehend ausgeführt, erwuchsen die Veranlagungsverfügungen der Steuerperiode 2019 unangefochten in Rechtskraft und ist die Steuerperiode 2019 nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens (E. 1.1 hiervor), womit sich Weiterungen zur Verlustanrechnung in der Steuerperiode 2019 erübrigen.

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Ausgangsgemäss sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (Art. 68 Abs. 2 und 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde U.________, dem Kantonalen Steueramt Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer II, schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 21. Mai 2026

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Moser-Szeless

Die Gerichtsschreiberin: Schorno