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264 Verwaltungs. und Disziplinarrecht. conservateur du registre foneier est, comme cela a ete le cas en l'espece, seul mis en cause et dans laquelle celui ou ceux auxquels l'inscription pourrait etre opposee ne sont pas, en regle generale, appeIes a faire valoir leurs droits. Le litige se ramenait en realite, tant pour l'autorite canto- nale de surveillance que pour le conservateur du registre foneier, a la question de savoir si les recourants avaient satisfait aux exigences de la loi quant a leur « legitimation » (art. 965 et 966 CC). Or l'ordonnance du registre foncier indique tres nettement quelles sont, en matiere de succes- sions, les justifications que les heritiers, soit legaux, soit institues, ont a fournir pour obtenir leur inscription en qualite de proprietaires des immeubles dependant de la succession. Elles consistent, aux termes de l'art. 18 de l'ordonnance, en un « certificat constatant qu'ils sont les seuls heritiers du defunt», disposition qui, en ce qui con- cerne du moins les heritiers institues, correspond a la regle enoncee a l'art. 559 CC. Or il est constant et non conteste du reste qu'en l'espece les recourants n'ont pas produit ce certificat. C'est en vain qu'ils ont cru pouvoir le rem- placer par une copie des dispositions testamentaires du de cujus, des actes d'adoption et des actes de notoriete dresses par un notaire. Si l'art. 42 de la loi genevoise d'application du code civil suisse prevoit bien, il est vrai, « que la qualite d'heritier peut s'etablir au moyen d'actes de notoriete », c'est suivant les termes memes de cette disposition, « sous reserve du cas prevu a l'art. 559 CC ». Aussi bien cette hypothese est-elle expressement visee a l'article premier de cette meme loi, selon lequel « les deci- sions et mesures destinees a assurer la devolution de l'heredite» (parmi lesquelles rentre tout naturellement la delivrance du certificat prevu par l'art. 18 de l'ordonnance sur le registre foncier) ressortissent au juge de paix. Comme le releve tres justement le Departement de justice et police, c'est donc a ce magistrat que les recourants devaient s'adresser pour obtenir le certificat necessaire a l'inscrip- tion et c'etait a lui a dire si les documents dont ils faisaient Registersachen. N° 49. 265 etat etaient de nature a justifier de la delivrance du certi- ficat, question dont la solution, selon l'art. 559 al. 1 CC, ne prejugeait d'ailleurs en rien les droits que Delle Renate Meyer pouvait se trouver encore dans le cas de faire valoir par la voie des actions ordinaires en nullite ou en petition d'heredite. Dans le cas ou Dame Meyer et son fils adoptif obtien- draient le certificat prevu par l'art. 18 ORF, il ne serait pas admissible d'exiger de Dame Meyer qu'elle fournisse des su.retes pour garantir les droits que le testament pour- rait conferer a Delle Renate Meyer, car si l'on devait attri- buer au de cujU8 l'intention d'appeler Delle Renate Meyer a recueillir au deces de sa mere la part d'heritage devolue a cette derniere, il faudrait egalement reconnaltre, en pre- sence des termes formeIs du testament (<< Meine Frau soll uneingeschränktes Recht der Verfügung und Verwaltung an diesem Vermögensteil haben »), qu'il entendait en tout cas dispenser Dame Meyer de toute fourniture de su.retes dans le sens de l'art. 490 al. 2 CC.
49. Urteil der 11. Zh,ilabteilung vom 26. November 1953
i. S. Lustenberger gegen Luzern, Justizkommission. Grundbuch. Bäuerliche8 Vorkauf8recht.
1. Beschwerdeverfahren. Anfechtbare Verfügung (Art. 104 GBV).
2. Obliegenheiten des Grundbuchverwalters gemäss Art. 13/14 des BG über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes vom
12. Juni 1951 (EGG). Bei Anmeldung eines vor Inkrafttreten dieses Gesetzes (1. Januar 1953) abgeschlossenen Kaufvertrages ist das Verfahren nach Art. 13/14 nicht durchzuführen. Registre foncier. Droit de peemptwn sur les exploitations agr'icole8.
1. Procedure de plainte. Decision susceptible de faire l'objet d'un recours (art. 104 ORF).
2. Obligations incombant au conservateur du registre foneier en vertu des art. 13 et 14 de la loi federale sur le maintien de la propriete fonciere rurale, du 12 juin 1951 (LPFR). La procedure des art. 13 et 14 de cette loi n'est pas applicable si le contrat de vente presenM a eM conclu avant l'entree en vigueiIT de la loi. Regi8tro jondiario. Diritto di prelazione su aziende ag'ricole ..
1. Procedura di ricorso. Decisione impugnabile mediante TIcorso (an. 104 ORF). 266 Verwaltungs- und Disziplinarrecht.
2. Obb~ighi incombenti all'ufficiale deI registro fondiario in virtu degh a:rt. 13 e 14 della legge federale 12 giugno 1951 sulla con- serv~zlOne della proprieta fondiaria agricola_ La procedura d';lgh art: 13 e 14 dl questa legge non e applicabile, se il contratto d~ vendlta prodotto e stato concluso prima dell'entrata in vlgore della legge, ossia anteriormente al 1 gennaio 1953. A. - Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 5. De- zember 1952 verkaufte der Landwirt Xaver Lustenberger, geb. 1875, das landwirtschaftliche Heimwesen «Überhus» in Rothenburg im Umfange von 4,67 ha zum Preise von Fr. 161,000.- dem Landwirte Fridolin Aregger. Am
28. Januar 1953 stellte der Verkäufer beim Regierungsrate des Kantons Luzern das Gesuch um Genehmigung des Kaufvertrages gemäss Bundesratsbeschluss über Mass- nahmen gegen die Bodenspekulation und die Überschul- dung sowie zum Schutze der Pächter vom 19. Januar 1940 (BJ.\iIB). Am 11. März 1953 teilte sein gleichnamiger Sohn, der in Menznau eine Metzgerei betreibt, dem Grundbuch- amte Hochdorf mit, sofern der Kaufvertrag vom 5. De- zember 1952 genehmigt werde, mache er das Vorkaufsrecht nach dem Bundesgesetz über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 (EGG) geltend. Mit Schreiben vom 3. Juni 1953 wurde der Kaufvertrag von der Urkundsperson zur Eintragung ins Grundbuch. ange- meldet mit dem Bemerken, er bedürfe der Genehmigung nach BJ.\ifB, die noch ausstehe, sei dagegen, weil vor dem
1. Januar 1953 abgeschlossen, « nicht zum Zugrecht zu verstellen» (d.h. die Bestimmungen des am 1. Januar 1953 in Kraft getretenen EGG über das Vorkaufsrecht seien darauf nicht anzuwenden). Am 5. Juni 1953 schrieb das Grundbuchamt den Kaufvertrag ins Tagebuch ein. lVIit Schreiben vom gleichen Tage gab es dem Vertreter von Xaver Lustenberger jun. unter Hinweis auf seine Eingabe vom 11. März 1953 von der Anmeldung und Tagebuchein- tragung des Kaufvertrages Kenntnis und eröffnete ihm: « Sofern der Kaufvertrag vom Regierungsrat nach BMB genehmigt wird, werden wir den Eigentumsübergang an den Käufer im Grundbuch vollziehen, da in diesem Falle das Vorkaufsrecht nach dem EGG nicht zur Anwendung 1 Registersachen. ::-'0 49. 267 kommt. - Zur 'Wahrung der Interessen Ihres Klienten machen wir Ihnen hievon Mitteilung. » B. - Hierauf führte der Sohn Lustenberger bei der Justizkommission des luzernischen Obergerichts als der kantonalen Aufsichtsbehörde in Grundbuchsachen Be- schwerde mit dem Begehren, die Verfügung des Grundbuch- amtes vom 5. Juni 1953 sei aufzuheben und das Grund- buchamt für den Fall der Genehmigung des Kaufvertrages anzuweisen, von der Urkundsperson ein Verzeichnis der vorkaufsberechtigten Verwandten im Sinne von Art. 13 Abs. 1 EGG einzufordern und den darin aufgeführten Personen nach Art. 13 Abs. 3 EGG « vom Vorkaufsfall unter Hinweis auf die Frist zur Geltendmachung des Vor- kaufsrechtes ... unverzüglich Mitteilung zu machen». Mit Entscheid vom 3. Juli 1953 hat die Justizkommission die Beschwerde abgewiesen. O. - Am 20. Juli 1953 hat der Regierungsrat des Kan- tons Luzern dem Verkauf an Aregger in Anwendung des BMB die Genehmigung erteilt. D. - Den Entscheid der Justizkommission hat Xaver Lustenberger jun. mit der vorliegenden Verwaltungsge- richtsbeschwerde angefochten. Er erneuert damit die im kantonalen Verfahren gestellten Anträge. Die Justizkom- mission beantragt, diese Beschwerde sei abzuweisen. Vater Lustenberger und Aregger haben wie schon im kantonalen Verfahren in erster Linie auf Nichteintreten geschlossen. Das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement stellt in seiner Vernehmlassung keinen ausdrücklichen Antrag. E. - Am 11. Oktober 1953 ist Vater Lustenberger ge- storben. Seine gesetzlichen Erben sind seine Witwe, vier verheiratete Töchter und der Sohn Xaver (der Beschwerde- führer). ' Das Bundesgericht zieht in Et'wäg'ung .-
1. - Gegen den angefochtenen Entscheid ist die Ver- waltungsgerichtsbeschwerde nach Art. 99 I lit. c OG zulässig. 268 Verwaltungs. und Disziplinarrecht.
2. - Nach der Auffassung der Beschwerdegegner stellt das Schreiben des Grundbuchamtes an den Beschwerde- führer vom 5. Juni 1953 keine Verfügung dar und hätte deshalb die Vorinstanz auf die Beschwerde gegen das Grundbuchamt nicht eintreten sollen. Dass keine Verfü- gung vorliege, hat auch das Grundbuchamt in seiner Ver- nehmlassung an die Vorinstanz geltend gemacht. Mit seiner Eingabe vom 11. März 1953 hatte jedoch der Beschwerdeführer implicite verlangt, im Falle der Geneh- migung des Kaufvertrages durch den Regierungsrat sei das der Ausübung des bäuerlichen Vorkaufsrechts dienende Verfahren nach Art. 13/14 EGG durchzuführen. Indem das Grundbuchamt dem Beschwerdeführer am 5. Juni 1953 unter Bezugnahme auf seine Eingabe vom 11. März eröffnete, bei Genehmigung des Kaufvertrages werde es den Käufer als Eigentümer eintragen, da in diesem Falle das Vorkaufsrecht nach EGG nicht zur Anwendung komme, hat es ihm klar zu erkennen gegeben, dass es seinem Be- gehren nicht entsprechen werde. In dieser Mitteilung ist nicht bloss die Voranzeige einer künftigen Verfügung, son- dern die endgültige Verfügung über das Begehren des Beschwerdeführers zu erblicken. Dieser konnte nicht darauf zählen, dass er im Falle der Genehmigung des Kaufver- trages durch den Regierungsrat die Möglichkeit haben werde, das Grundbuchamt vor der Eintragung des Eigen- tumsübergangs nochmals um Einleitung des Verfahrens nach Art. 13/14 EGG zu ersuchen, und dass das Grund- buchamt daraufhin einen neuen Bescheid erlassen und ihm damit Gelegenheit bieten werde, Beschwerde zu führen. Dass das Grundbuchamt nach dem Eintreffen des Geneh- migungsbeschlusses von sich aus nochmals an den Be- schwerdeführer gelangen werde, um ihm mitzuteilen, dass es die Einleitung dieses Verfahrens ablehne, war erst recht nicht zu erwarten. Wenn der Beschwerdeführer auf der Durchführung dieses Verfahrens beharren wollte, musste er also im Anschluss an die Mitteilung vom 5. Juni 1953 Beschwerde führen. Diese verdient um so eher als eine J I I I I Registersachen. N° 49. 269 durch Beschwerde anfechtbare Verfügung im Sinne von Art. 104 GBV aufgefasst zu werden, als der Grundbuch- verwalter sie mit der Bemerkung geschlossen hatte, der Vertreter des Beschwerdeführers erhalte sie zur Wahrung der Interessen seines Klienten, d.h. zu dem Zwecke, dass er die Interessen des Beschwerdeführers wahren könne. Die Vorinstanz ist demnach auf die Beschwerde gegen das Grundbuchamt zu Recht eingetreten.
3. - Das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement ist der Ansicht, im Beschwerdeverfahren sei nicht zu prü- fen, ob auf den vorliegenden Kaufvertrag altes oder neues Recht, d.h. der BMB oder das EGG, anzuwenden sei; der Grundbuchverwalter « hätte dem Beschwerdeführer, der ein Vorkaufsrecht behauptete, ermöglichen sollen, vor dem Richter die Frage nach dem Bestande des Vorkaufsrechtes und damit die Frage nach der Anwendung alten oder neuen Rechts zu diskutieren». Daran ist ohne Zweifel richtig, dass es nicht Sache der Grundbuchbehörden ist, über den Bestand des vom Be- schwerdeführer beanspruchten Vorkaufsrechtes zu ent- scheiden, sondern dass hierüber im Streitfall der ordent- liche Richter zu befinden hat. Dieser hat in einem allfälligen Prozesse insbesondere auch zu prüfen, ob der Beschwerde- führer nach EGG vorkaufsberechtigt sei, obwohl der Kauf- vertrag über die Liegenschaft seines Vaters vor dem In- krafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen worden war. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Grundbuchbehörden sich um die Frage, ob das Vorkaufsrecht nach EGG ausgeübt werden könne, überhaupt nicht zu kümmern haben. Viel- mehr muss ihnen die Befugnis zugestanden werden, diese Frage als Vorfrage zu prüfen, soweit dies nötig ist, um zu entscheiden, wie der Grundbuchverwalter vorzugehen hat. Gemäss Art. 13 und 14 EGG hat der Grundbuchver- walter bei der Ausübung des bäuerlichen Vorkaufsrechtes mitzuwirken, indem er den in den Verzeichnissen nach Art. 13 Abs. 1 und 2 EGG aufgeführten Personen die An- meldung eines Kaufvertrages mitteilt, die Ausübungs- 2iO Verwaltungs. und Disziplinarrecht. erklärung(en) des (der) Berechtigten entgegennimmt und die Vertragsparteien hievon benachrichtigt. 'Venn die Urkundsperson, vor welcher der angemeldete Kaufvertrag abgeschlossen wurde, kein Verzeichnis im Sinne von Art. 13 Abs. 1 einreicht, mag der Grundbuchverwalter unter Umständen sogar verpflichtet sein, zunächst ein solches Verzeichnis einzufordern. Es ist ihm jedoch ver- nünftigerweise nicht zuzumuten, das in Art. 13/14 vor- gesehene Meldeverfahren ohne jede Rücksicht darauf ein- zuleiten, ob mit dem Bestehen eines Vorkaufsrechtes zu rechnen sei oder nicht. Er hat die Einleitung dieses Ver- fahrens vielmehr abzulehnen, wenn nach den ihm vorge- legten Akten die Möglichkeit, dass ein solcher Anspruch bestehen könnte, überhaupt nicht ernstlich in Betracht kommt. Dass es sich so verhalte, darf z.B. wohl etwa dann angenommen werden, wenn nach dem von der Urkunds- person eingereichten Verzeichnis keine Verwandten der in Art. 6 EGG erwähnten Grade, sondern nur entferntere Verwandte vorhanden sind und das Recht des betreffenden Kantons andern Personen als Verwandten (vgl. Art. 7, 8 EGG) kein Vorkaufsrecht gewährt. Ebenso muss gege- benenfalls auch der aus den Akten ersichtliche Umstand, dass der Kaufvertrag vor dem 1. Januar 1953 abgeschlossen wurde, zur Ablehnung der in Art. 13/14 vorgesehenen Mitwirkung des Grundbuchverwalters führen, wenn kein erheblicher Zweifel daran bestehen kann, dass solche Ver- träge dem Vorkaufsrecht nach EGG nicht unterliegen. Die ablehnende Stellungnahme der Grundbuchbehörden schliesst an sich die Möglichkeit nicht aus, dass Personen, die sich trotz allem als vorkaufsberechtigt ansehen, ihre vermeintlichen Ansprüche durch gerichtliche Klage gel- tend machen und dabei die von jenen Behörden vorfrage- weise behandelten Punkte neuerdings zur Diskussion stellen.
4. - Das EGG spricht sich nicht darüber aus, ob die Bestimmungen über das bäuerliche Vorkaufsrecht nur für die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossenen J Q Registersachen. No 49. 271 Kaufverträge oder auch für solche Verträge gelten, die wie der vorliegende vor dem 1. Januar 1953 abgeschlossen, aber erst nachher zur Eintragung in das Grundbuch ange- meldet wurden. Unter diesen Umständen ist von der in Art. 1 des Schlusstitels des ZGB (SchlT) niedergelegten allgemeinen Regel der Nichtrückwirkung auszugehen. Die Bestimmungen des EGG über das Vorkaufsrecht sind dar- nach nur anwendbar, wenn die Tatsachen, die n ch diesem Gesetz das Vorkaufsrecht entstehen lassen, unter der Herr- schaft dieses neuen Gesetzes eingetreten sind. Nach Art. 6 EGG wird das hier vorgesehene Vorkaufsrecht durch den Abschluss des Kaufvertrages ausgelöst, nicht etwa erst durch dessen Anmeldung zur Eintragung ins Grund- buch. Massgebend ist daher der Zeitpunkt des Vertrags- abschlusses. Da der streitige Kaufvertrag vor dem 1. Ja- nuar 1953 abgeschlossen wurde, sind also die Bestimmun- gen über das bäuerliche Vorkaufsrecht darauf nicht an- wendbar. Der vom Beschwerdeführer hervorgehobene Umstand, dass zur Zeit des Vertragsabschlusses der BMB noch in Kraft stand, kann nicht dazu führen, bei der Entscheidung über die Anwendbarkeit des EGG statt auf den Zeitpunkt der Vertragsabschlusses auf denjenigen der Grundbuch- anmeldung oder der Genehmigung abzustellen. Es ver- hält sich nicht etwa so, dass bei einem der Genehmigung nach BMB bedürftigen Kaufvertrag der Vertragsabschluss als solcher für die Entstehung und Ausübung eines Vor- kaufsrechts keine Bedeutung haben könnte (vgl. BGE 73 TI 165 f.). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers lässt sich die Anwendung der Vorschriften über das bäuerliche Vorkaufsrecht auf vor dem 1. Januar 1953 abgeschlossene Kaufverträge auch nicht damit begründen, dass diese Bestimmungen um der öffentlichen Ordnung willen aufge- stellt und daher gemäss Art. 2 SchlT von rückwirkender Kraft seien. Zwar ist richtig, dass diese privatrechtlichen Bestimmungen in der Absicht erlassen wurden, öffentliche 272 Verwaltungs- und Disziplinarrecht. Interessen zu wahren (Art. 1 EGG). Die Anwendung des bisherigen, keine ähnlichen Bestimmungen enthaltenden Rechts auf die vor dem 1. Januar 1953 abgeschlossenen, aber erst nachher zur Eintragung angemeldeten Kaufver- träge führt jedoch nicht zu einem mit der öffentlichen Ordnung oder Sittlichkeit unverträglichen Ergebnis. Hie- von könnte selbst dann nicht die Rede sein, wenn anzu- nehmen wäre, das Erfordernis der Genehmigung nach BMB sei für die Verträge, über deren Genehmigung oder Nichtgenehmigung am 1. Januar 1953 noch nicht ent- schieden war, mit dem Ausserkrafttreten dieses Noter- Iasses am 1. Januar 1953 dahingefallen. "Vie es sich damit verhalte, braucht also in diesem Zusammenhang nicht geprüft zu werden (und ist, da der streitige Kaufvertrag am 20. Juli 1953 in Anwendung des BMB genehmigt wurde, für die Behandlung der vorliegenden Grundbuchanmeldung auch sonst nicht mehr von Belang). Da somit angenom:rnen werden muss, dass die Bestim- mungen des EGG über das Vorkaufsrecht für vor dem
1. Januar 1953 abgeschlossene Kaufverträge nicht gelten, ist zu billigen, dass der Grundbuchverwalter im vorliegen- den Falle die Durchführung des Verfahrens nach Art. 13/14 EGG abgelehnt hat. Demnach erkennt das Bundesgericht: Die Beschwerde wird abgewiesen.
50. Urteil der 11. ZivilabteiIung vom 10. Dezember 1953
i. S. l\lüller gegen Luzern, Justizkommission. Grundbuch. Bäuerliches Vorkaufsrecht. Beim Verkauf einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft darf die Durchführung des Verfahrens gemäss Art. 13/14 des BG über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 (EGG) nicht mit der Begründung abgelehnt werden, dass in einem solchen Falle die Bestimmungen des EGG über das Vorkaufsrecht nicht anwendbar seien. Kognit.ion der Grundbuchbehörden und der ordentlichen Gerichte. I r Registersachen. N° 50. 273 Registre foncier. Droit de preemption sur les exploitations agricoles. En cas de vente d'un immeuble appartenant ades coproprietaires, on ne doit pas refuser de proeeder selon les art. 13 et 14 de la loi federale sur 1e maintien de la propriete fonciere rurale, du 12 juin 1951 (LPFR) en invoquant 1e fait que les dispositions de 1a loi relatives au droit de preemption ne seraient pas appli- cables. Attributions des autorites chargees de la tenue et de la surveillance du registre foncier par rapport acelIes des tribunaux ordinaires. Registro fondiario ; diritto di prelazione sulle aziende agricole. In easo di vendita d'un immobile in comproprieta non si deve rifiutare di procedere secondo gli art. 13 e 14 della legge federale 12 giugno 1951 sulla eonservazione della proprieta fondiaria agricola, invocando ehe le disposizioni della legge relative al diritto di prelazione non sarebbero applieabiJi. Attribuzioni delle autorita incaricate della tenuta edella vigilanza deI registro fondiario e attribuzioni dei tribunali ol'dinari. A. - Franz Müller, die Erben von Josef Renggli und Alfred Ackermann waren Miteigentümer zu je 1/3 des landwirtschaftlichen Heimwesens « Ober Blattegghüsli » in Entlebuch. Auf Grund einer Vereinbarung der Miteigen- tümer wurde diese Liegenschaft am 7. März 1953 öffentlich versteigert. Dabei wurde sie zum Preise von Fr. 62,500.- dem Miteigentümer Alfred Ackermann zugeschlagen. Am 20. März 1953 wurde der Steigerungskauf der Hypothekarkanzlei Entlebuch zur Eintragung gemeldet und ins Tagebuch eingetragen. Der Gemeinderat Entlebuch hatte am 14. März 1953 ein Verzeichnis der Personen erstellt, « welche zufolge öffentlicher Versteigerung der Liegenschaft Ober Blattegghüsli ... gemäss BG über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 (EGG) für diese Liegenschaft ein gesetzliches Vor- kaufsrecht besitzen». Das Verzeichnis führt 55 Personen auf, nämlich 9 Verwandte des Franz Müller, 42 Verwandte der Erben Renggli und 4 Verwandte des. Alfred Ackermann . Mit Zirkular vom 26. März 1953, das die Überschrift « Anzeige an die Vorkaufsberechtigten (Art. 13 Abs. 3 EGG))) trug, brachte die Hypothekarkanzlei diesen 55 Per- sonen den Steigerungskauf und dessen Anmeldung zur Kenntnis und eröffnete ihnen: « Falls Sie vom Vorkaufs- recht Gebrauch machen wollen, haben Sie dies binnen 18 AS 79 I - 1953