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49. Urteil der 11. Zh,ilabteilung vom 26. November 1953

i. S. Lustenberger gegen Luzern, Justizkommission.

Grundbuch. Bäuerliche8 Vorkauf8recht.

1. Beschwerdeverfahren. Anfechtbare Verfügung (Art. 104 GBV).

2. Obliegenheiten des Grundbuchverwalters gemäss Art. 13/14

des BG über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes vom

12. Juni 1951 (EGG). Bei Anmeldung eines vor Inkrafttreten

dieses Gesetzes (1. Januar 1953) abgeschlossenen Kaufvertrages

ist das Verfahren nach Art. 13/14 nicht durchzuführen.

Registre foncier. Droit de peemptwn sur les exploitations agr'icole8.

1. Procedure de plainte. Decision susceptible de faire l'objet d'un

recours (art. 104 ORF).

2. Obligations incombant au conservateur du registre foneier en

vertu des art. 13 et 14 de la loi federale sur le maintien de la

propriete fonciere rurale, du 12 juin 1951 (LPFR). La procedure

des art. 13 et 14 de cette loi n'est pas applicable si le contrat

de vente presenM a eM conclu avant l'entree en vigueiIT de la loi.

Regi8tro jondiario. Diritto di prelazione su aziende ag'ricole ..

1. Procedura di ricorso. Decisione impugnabile mediante TIcorso

(an. 104 ORF).

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Verwaltungs- und Disziplinarrecht.

2. Obb~ighi incombenti all'ufficiale deI registro fondiario in virtu

degh a:rt. 13 e 14 della legge federale 12 giugno 1951 sulla con-

serv~zlOne della proprieta fondiaria agricola_ La procedura

d';lgh art: 13 e 14 dl questa legge non e applicabile, se il contratto

d~ vendlta prodotto e stato concluso prima dell'entrata in

vlgore della legge, ossia anteriormente al 1 gennaio 1953.

A. -

Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 5. De-

zember 1952 verkaufte der Landwirt Xaver Lustenberger,

geb. 1875, das landwirtschaftliche Heimwesen «Überhus»

in Rothenburg im Umfange von 4,67 ha zum Preise von

Fr. 161,000.- dem Landwirte Fridolin Aregger. Am

28. Januar 1953 stellte der Verkäufer beim Regierungsrate

des Kantons Luzern das Gesuch um Genehmigung des

Kaufvertrages gemäss Bundesratsbeschluss über Mass-

nahmen gegen die Bodenspekulation und die Überschul-

dung sowie zum Schutze der Pächter vom 19. Januar 1940

(BJ.\iIB). Am 11. März 1953 teilte sein gleichnamiger Sohn,

der in Menznau eine Metzgerei betreibt, dem Grundbuch-

amte Hochdorf mit, sofern der Kaufvertrag vom 5. De-

zember 1952 genehmigt werde, mache er das Vorkaufsrecht

nach dem Bundesgesetz über die Erhaltung des bäuerlichen

Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 (EGG) geltend. Mit

Schreiben vom 3. Juni 1953 wurde der Kaufvertrag von

der Urkundsperson zur Eintragung ins Grundbuch. ange-

meldet mit dem Bemerken, er bedürfe der Genehmigung

nach BJ.\ifB, die noch ausstehe, sei dagegen, weil vor dem

1. Januar 1953 abgeschlossen, « nicht zum Zugrecht zu

verstellen» (d.h. die Bestimmungen des am 1. Januar 1953

in Kraft getretenen EGG über das Vorkaufsrecht seien

darauf nicht anzuwenden). Am 5. Juni 1953 schrieb das

Grundbuchamt den Kaufvertrag ins Tagebuch ein. lVIit

Schreiben vom gleichen Tage gab es dem Vertreter von

Xaver Lustenberger jun. unter Hinweis auf seine Eingabe

vom 11. März 1953 von der Anmeldung und Tagebuchein-

tragung des Kaufvertrages Kenntnis und eröffnete ihm:

« Sofern der Kaufvertrag vom Regierungsrat nach BMB

genehmigt wird, werden wir den Eigentumsübergang an

den Käufer im Grundbuch vollziehen, da in diesem Falle

das Vorkaufsrecht nach dem EGG nicht zur Anwendung

1

Registersachen. ::-'0 49.

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kommt. -

Zur 'Wahrung der Interessen Ihres Klienten

machen wir Ihnen hievon Mitteilung. »

B. -

Hierauf führte der Sohn Lustenberger bei der

Justizkommission des luzernischen Obergerichts als der

kantonalen Aufsichtsbehörde in Grundbuchsachen Be-

schwerde mit dem Begehren, die Verfügung des Grundbuch-

amtes vom 5. Juni 1953 sei aufzuheben und das Grund-

buchamt für den Fall der Genehmigung des Kaufvertrages

anzuweisen, von der Urkundsperson ein Verzeichnis der

vorkaufsberechtigten Verwandten im Sinne von Art. 13

Abs. 1 EGG einzufordern und den darin aufgeführten

Personen nach Art. 13 Abs. 3 EGG « vom Vorkaufsfall

unter Hinweis auf die Frist zur Geltendmachung des Vor-

kaufsrechtes ... unverzüglich Mitteilung zu machen». Mit

Entscheid vom 3. Juli 1953 hat die Justizkommission die

Beschwerde abgewiesen.

O. -

Am 20. Juli 1953 hat der Regierungsrat des Kan-

tons Luzern dem Verkauf an Aregger in Anwendung des

BMB die Genehmigung erteilt.

D. -

Den Entscheid der Justizkommission hat Xaver

Lustenberger jun. mit der vorliegenden Verwaltungsge-

richtsbeschwerde angefochten. Er erneuert damit die im

kantonalen Verfahren gestellten Anträge. Die Justizkom-

mission beantragt, diese Beschwerde sei abzuweisen. Vater

Lustenberger und Aregger haben wie schon im kantonalen

Verfahren in erster Linie auf Nichteintreten geschlossen.

Das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement stellt

in seiner Vernehmlassung keinen ausdrücklichen Antrag.

E. -

Am 11. Oktober 1953 ist Vater Lustenberger ge-

storben. Seine gesetzlichen Erben sind seine Witwe, vier

verheiratete Töchter und der Sohn Xaver (der Beschwerde-

führer).

'

Das Bundesgericht zieht in Et'wäg'ung .-

1. -

Gegen den angefochtenen Entscheid ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde nach Art. 99 I lit. c OG

zulässig.

268

Verwaltungs. und Disziplinarrecht.

2. -

Nach der Auffassung der Beschwerdegegner stellt

das Schreiben des Grundbuchamtes an den Beschwerde-

führer vom 5. Juni 1953 keine Verfügung dar und hätte

deshalb die Vorinstanz auf die Beschwerde gegen das

Grundbuchamt nicht eintreten sollen. Dass keine Verfü-

gung vorliege, hat auch das Grundbuchamt in seiner Ver-

nehmlassung an die Vorinstanz geltend gemacht. Mit

seiner Eingabe vom 11. März 1953 hatte jedoch der

Beschwerdeführer implicite verlangt, im Falle der Geneh-

migung des Kaufvertrages durch den Regierungsrat sei

das der Ausübung des bäuerlichen Vorkaufsrechts dienende

Verfahren nach Art. 13/14 EGG durchzuführen. Indem das

Grundbuchamt dem Beschwerdeführer am 5. Juni 1953

unter Bezugnahme auf seine Eingabe vom 11. März

eröffnete, bei Genehmigung des Kaufvertrages werde es

den Käufer als Eigentümer eintragen, da in diesem Falle

das Vorkaufsrecht nach EGG nicht zur Anwendung komme,

hat es ihm klar zu erkennen gegeben, dass es seinem Be-

gehren nicht entsprechen werde. In dieser Mitteilung ist

nicht bloss die Voranzeige einer künftigen Verfügung, son-

dern die endgültige Verfügung über das Begehren des

Beschwerdeführers zu erblicken. Dieser konnte nicht darauf

zählen, dass er im Falle der Genehmigung des Kaufver-

trages durch den Regierungsrat die Möglichkeit haben

werde, das Grundbuchamt vor der Eintragung des Eigen-

tumsübergangs nochmals um Einleitung des Verfahrens

nach Art. 13/14 EGG zu ersuchen, und dass das Grund-

buchamt daraufhin einen neuen Bescheid erlassen und ihm

damit Gelegenheit bieten werde, Beschwerde zu führen.

Dass das Grundbuchamt nach dem Eintreffen des Geneh-

migungsbeschlusses von sich aus nochmals an den Be-

schwerdeführer gelangen werde, um ihm mitzuteilen, dass

es die Einleitung dieses Verfahrens ablehne, war erst recht

nicht zu erwarten. Wenn der Beschwerdeführer auf der

Durchführung dieses Verfahrens beharren wollte, musste

er also im Anschluss an die Mitteilung vom 5. Juni 1953

Beschwerde führen. Diese verdient um so eher als eine

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Registersachen. N° 49.

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durch Beschwerde anfechtbare Verfügung im Sinne von

Art. 104 GBV aufgefasst zu werden, als der Grundbuch-

verwalter sie mit der Bemerkung geschlossen hatte, der

Vertreter des Beschwerdeführers erhalte sie zur Wahrung

der Interessen seines Klienten, d.h. zu dem Zwecke, dass

er die Interessen des Beschwerdeführers wahren könne.

Die Vorinstanz ist demnach auf die Beschwerde gegen das

Grundbuchamt zu Recht eingetreten.

3. -

Das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement

ist der Ansicht, im Beschwerdeverfahren sei nicht zu prü-

fen, ob auf den vorliegenden Kaufvertrag altes oder neues

Recht, d.h. der BMB oder das EGG, anzuwenden sei; der

Grundbuchverwalter « hätte dem Beschwerdeführer, der

ein Vorkaufsrecht behauptete, ermöglichen sollen, vor dem

Richter die Frage nach dem Bestande des Vorkaufsrechtes

und damit die Frage nach der Anwendung alten oder neuen

Rechts zu diskutieren».

Daran ist ohne Zweifel richtig, dass es nicht Sache der

Grundbuchbehörden ist, über den Bestand des vom Be-

schwerdeführer beanspruchten Vorkaufsrechtes zu ent-

scheiden, sondern dass hierüber im Streitfall der ordent-

liche Richter zu befinden hat. Dieser hat in einem allfälligen

Prozesse insbesondere auch zu prüfen, ob der Beschwerde-

führer nach EGG vorkaufsberechtigt sei, obwohl der Kauf-

vertrag über die Liegenschaft seines Vaters vor dem In-

krafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen worden war. Das

bedeutet jedoch nicht, dass die Grundbuchbehörden sich

um die Frage, ob das Vorkaufsrecht nach EGG ausgeübt

werden könne, überhaupt nicht zu kümmern haben. Viel-

mehr muss ihnen die Befugnis zugestanden werden, diese

Frage als Vorfrage zu prüfen, soweit dies nötig ist, um zu

entscheiden, wie der Grundbuchverwalter vorzugehen hat.

Gemäss Art. 13 und 14 EGG hat der Grundbuchver-

walter bei der Ausübung des bäuerlichen Vorkaufsrechtes

mitzuwirken, indem er den in den Verzeichnissen nach

Art. 13 Abs. 1 und 2 EGG aufgeführten Personen die An-

meldung eines Kaufvertrages mitteilt, die Ausübungs-

2iO

Verwaltungs. und Disziplinarrecht.

erklärung(en) des (der) Berechtigten entgegennimmt und

die Vertragsparteien hievon benachrichtigt. 'Venn die

Urkundsperson, vor welcher der angemeldete Kaufvertrag

abgeschlossen wurde, kein Verzeichnis im Sinne von

Art. 13 Abs. 1 einreicht, mag der Grundbuchverwalter

unter Umständen sogar verpflichtet sein, zunächst ein

solches Verzeichnis einzufordern. Es ist ihm jedoch ver-

nünftigerweise nicht zuzumuten, das in Art. 13/14 vor-

gesehene Meldeverfahren ohne jede Rücksicht darauf ein-

zuleiten, ob mit dem Bestehen eines Vorkaufsrechtes zu

rechnen sei oder nicht. Er hat die Einleitung dieses Ver-

fahrens vielmehr abzulehnen, wenn nach den ihm vorge-

legten Akten die Möglichkeit, dass ein solcher Anspruch

bestehen könnte, überhaupt nicht ernstlich in Betracht

kommt. Dass es sich so verhalte, darf z.B. wohl etwa dann

angenommen werden, wenn nach dem von der Urkunds-

person eingereichten Verzeichnis keine Verwandten der

in Art. 6 EGG erwähnten Grade, sondern nur entferntere

Verwandte vorhanden sind und das Recht des betreffenden

Kantons andern Personen als Verwandten (vgl. Art. 7,

8 EGG) kein Vorkaufsrecht gewährt. Ebenso muss gege-

benenfalls auch der aus den Akten ersichtliche Umstand,

dass der Kaufvertrag vor dem 1. Januar 1953 abgeschlossen

wurde, zur Ablehnung der in Art. 13/14 vorgesehenen

Mitwirkung des Grundbuchverwalters führen, wenn kein

erheblicher Zweifel daran bestehen kann, dass solche Ver-

träge dem Vorkaufsrecht nach EGG nicht unterliegen.

Die ablehnende Stellungnahme der Grundbuchbehörden

schliesst an sich die Möglichkeit nicht aus, dass Personen,

die sich trotz allem als vorkaufsberechtigt ansehen, ihre

vermeintlichen Ansprüche durch gerichtliche Klage gel-

tend machen und dabei die von jenen Behörden vorfrage-

weise behandelten Punkte neuerdings zur Diskussion

stellen.

4. -

Das EGG spricht sich nicht darüber aus, ob die

Bestimmungen über das bäuerliche Vorkaufsrecht nur für

die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossenen

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Registersachen. No 49.

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Kaufverträge oder auch für solche Verträge gelten, die

wie der vorliegende vor dem 1. Januar 1953 abgeschlossen,

aber erst nachher zur Eintragung in das Grundbuch ange-

meldet wurden. Unter diesen Umständen ist von der in

Art. 1 des Schlusstitels des ZGB (SchlT) niedergelegten

allgemeinen Regel der Nichtrückwirkung auszugehen. Die

Bestimmungen des EGG über das Vorkaufsrecht sind dar-

nach nur anwendbar, wenn die Tatsachen, die n ch diesem

Gesetz das Vorkaufsrecht entstehen lassen, unter der Herr-

schaft dieses neuen Gesetzes eingetreten sind. Nach

Art. 6 EGG wird das hier vorgesehene Vorkaufsrecht durch

den Abschluss des Kaufvertrages ausgelöst, nicht etwa

erst durch dessen Anmeldung zur Eintragung ins Grund-

buch. Massgebend ist daher der Zeitpunkt des Vertrags-

abschlusses. Da der streitige Kaufvertrag vor dem 1. Ja-

nuar 1953 abgeschlossen wurde, sind also die Bestimmun-

gen über das bäuerliche Vorkaufsrecht darauf nicht an-

wendbar.

Der vom Beschwerdeführer hervorgehobene Umstand,

dass zur Zeit des Vertragsabschlusses der BMB noch in

Kraft stand, kann nicht dazu führen, bei der Entscheidung

über die Anwendbarkeit des EGG statt auf den Zeitpunkt

der Vertragsabschlusses auf denjenigen der Grundbuch-

anmeldung oder der Genehmigung abzustellen. Es ver-

hält sich nicht etwa so, dass bei einem der Genehmigung

nach BMB bedürftigen Kaufvertrag der Vertragsabschluss

als solcher für die Entstehung und Ausübung eines Vor-

kaufsrechts keine Bedeutung haben könnte (vgl. BGE

73 TI 165 f.).

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers lässt

sich die Anwendung der Vorschriften über das bäuerliche

Vorkaufsrecht auf vor dem 1. Januar 1953 abgeschlossene

Kaufverträge auch nicht damit begründen, dass diese

Bestimmungen um der öffentlichen Ordnung willen aufge-

stellt und daher gemäss Art. 2 SchlT von rückwirkender

Kraft seien. Zwar ist richtig, dass diese privatrechtlichen

Bestimmungen in der Absicht erlassen wurden, öffentliche

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Verwaltungs- und Disziplinarrecht.

Interessen zu wahren (Art. 1 EGG). Die Anwendung des

bisherigen, keine ähnlichen Bestimmungen enthaltenden

Rechts auf die vor dem 1. Januar 1953 abgeschlossenen,

aber erst nachher zur Eintragung angemeldeten Kaufver-

träge führt jedoch nicht zu einem mit der öffentlichen

Ordnung oder Sittlichkeit unverträglichen Ergebnis. Hie-

von könnte selbst dann nicht die Rede sein, wenn anzu-

nehmen wäre, das Erfordernis der Genehmigung nach

BMB sei für die Verträge, über deren Genehmigung oder

Nichtgenehmigung am 1. Januar 1953 noch nicht ent-

schieden war, mit dem Ausserkrafttreten dieses Noter-

Iasses am 1. Januar 1953 dahingefallen. "Vie es sich damit

verhalte, braucht also in diesem Zusammenhang nicht

geprüft zu werden (und ist, da der streitige Kaufvertrag

am 20. Juli 1953 in Anwendung des BMB genehmigt wurde,

für die Behandlung der vorliegenden Grundbuchanmeldung

auch sonst nicht mehr von Belang).

Da somit angenom:rnen werden muss, dass die Bestim-

mungen des EGG über das Vorkaufsrecht für vor dem

1. Januar 1953 abgeschlossene Kaufverträge nicht gelten,

ist zu billigen, dass der Grundbuchverwalter im vorliegen-

den Falle die Durchführung des Verfahrens nach Art. 13/14

EGG abgelehnt hat.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

Die Beschwerde wird abgewiesen.