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Sachenrecht. N° 60.
IV. SACHENRECHT
DROITS REELS
60. Arret de la He Cour eivile du 30 oetobre 1952
dans la cause Courvoisier contre Baumann.
Droit de preemption.
Nonobstant les termes de l'art. 681 aI. 2 et 3 ce, l'exercice du droit
de preemption n'est pas necessairement subordonne a la con-
clusion prealable d'un contrat de vente entre le proprietaire et
un tiers.
Le benMiciaire d'un droit de preemption est-il recevable a deman-
der au juge qu'illui attribue 180 propriete de l'immeuble litigieux
ou peut-il seulement lui demander de condamner le proprietaire
defendeur a lui en transferer 180 propriete ?
Vorkaufsrecht.
Ungeachtet des Wortlautes von Art. 681 Abs. 2 und 3 ZGB hängt
die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht notwendig vom voraus-
gehenden Abschluss eines Kaufvertrages zwischen dem Eigen-
tümer und einem Dritten ab.
Kann der Varkaufsberechtigte vom Richter die Zuweisung des
Eigentums am streitigen Grundstück verlangen oder bloss den
beklagten Eigenr,ümer verurteilen lassen, ihm das Eigentum
zu übertragen ?
Diritto di prelazione.
Nonostante il tenore delI 'art. 681, cp. 2 e 3 ce, l'esercizio deI
diritto di prelazione non e necessariamente subordinato alla
previa conclusione d'un contratto di vendita tra il proprietario
e un terzo.
Il beneficiario d'un diritto di prelazione puo domandare al giudice
di attribuirgli 180 proprieta delI 'immobile litigioso 0 puo chie-
dergli soltanto di condannare il proprietario convenuto 80 tra-
sferirgli la proprieta ?
A. -
Le 30 septembre 1947, Uon Baumann a passe avec
Emile Courvoisier, un de ses locataires, un acte intituIe
« Constitution d'un droit de preemption » au sujet d'immeu-
bles appartenant au premier et formant les articles 1638
et 1639 du cadastre de La Chaux-de-Fonds.
Cet acte
cont~nait notamment les stipulations sui-
vantes:
« 2. Le droit de preemption s'eteindra au plus tard le
30 septembre 1957.
I •
•
L
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« 3. Lorsque Monsieur Uon Baumann aura amateur et
sera sur le point de vendre ses immeubles, il en donnera
avis par lettre chargee a Monsieur Emile Courvoisier qui
jouira d'un delai de dix jours pour acquerir les immeubles
au prix offert a Monsieur Loon Baumann par son amateur.
« 4. Faut~ d'exercice dans le delai fixe sous chiffre 3
le droit de preemption sera perime ».
Cet acte a fait l'objet d'une annotation au registre
foncier.
B. -
Par acte notarie du 18 decembre 1950, intituIe
(promesse de vente immobilit3re », Leon Baumann s'est
engage a vendre a Fritz Rehwagen pour le prix de 105000
francs les immeubles auxquels se rapportait le droit
d'emption constitue en faveur de Courvoisier. Il etait
prevu que le transfert de la propriete s'effectuerait avant
le 31 janvier 1952. Chacune des parties conservait le droit
de se departir du contrat moyennant payement a l'autre
d'un dedit de 10 000 fr.
L'art. 10 de la promesse de vente disposait ce qui
suit : « Il est pris acte que les immeubles promis en vente
sont greves d'un droit d'emption (sie) en faveur de
Monsieur Courvoisier ... Le promettant-vendeur mettra
immediatement Monsieur Courvoisier en demeure de faire
usage ou de renoncer a son droit d'emption (sie) dans le
delai conventionnel de trente jours. Si Monsieur Courvoisier
fait usage de son droit de preemption, la presente promesse
de vente sera nulle et non avenue. L'emolument de la
presente promesse de vente sera lors a la charge du pro-
mettant-vendeur·).
G.- Le 18 decembre 1951, le notaire qui avait instru-
mente la promesse de vente a adresse a Courvoisier la
lettre suivante :
(Je suis charge de vous informer que par acte signe
ce jour a mon etude, M. LOOn Baumann . a promis ses
immeubles en vente a M. Fritz Rehwagen po ur le prix
de 105 000 fr. Salon pacte de preemption signe et inscrit
en votre faveur au registre foneier, vous avez un mQis,
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des notification de la presente, pour vous porter acquereur,
au prix ci-dessus, de l'immeuble qui vous est loue. -
Je
vous serais tres oblige de bien vouloir me faire savoir,
si possible par retour du courrier, si vous entendez vous
mettre au benefice de votre droit de preemption ou si
vous y renoncez. Vous rendriez service a M. Rehwagen
en me faisant connaltre votre decision au plus töt)).
Par lettre du 16 janvier 1952, Courvoisier a fait savoir
a Baumann qu'il entendait se mettre au benefice de son
droit ße preemption et qu'il se portait en consequence
acquereur des immeubles pour le prix de 105000 fr.
Par lettre du 17 janvier 1952, Baumann a eM inviM
a se rendre chez le notaire de Courvoisier pour signer
I'acte de vente. Il ne s'est pas presenM. Le lendemain il
a adresse a ce notaire une lettre dans laquelle il se declarait
d'accord de cooer ses immeubles po ur le prix de 108 000 fr.,
la difference entre cette somme et celle de 105 000 fr.
representant, disait-il, la commission due a la personne
qu'il avait chargee de les vendre.
Courvoisier a repondu qu'il s'en tenait aux conditions
du pacte de preemption et a la communication qu'il
avait resme du notaire Girard.
D. -
Par demande du 26 janvier 1952 Courvoisier a
intenM contre Baumann une action par laquelle il a conclu
a ce qu'il plaise au Tribunal lui attribuer la proprieM
des artices 1638 et 1639 du cadastre de La Chaux-de-
Fonds.
Baumann a conclu au deboutement en exposant qu'il
s'etait departi de la promesse de vente, ainsi qu'il s'en
etait reserve le droit aux termes de ce contrat, et qu'il
s'etait en consequence reconnu debite ur de Rehwagen de
10000 fr. montant du dedit stipule, en garantie duquel,
ajoutait-il, il avait souscrit une obligation hypothecaire
du meme montant.
E. -
Par jugement du 3 juin 1952, le Tribunal cantonal
de Neuchatel a rejeM les conclusions du demandeur et
l'a condamne aux frais et depens.
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F. -
Courvoisier a recouru en reforme en reprenant
ses conclusions.
Baumann a conclu au rejetdu recours et a la confirma-
tion du jugement attaque.
Oonsiderant en droit:
1. -
Le Tribunal cantonal a juge que le contrat inter-
venu le 18 decembre 1951 entre l'intime et sieur Rehwagen,
qui ne constituait qu'une simple promesse de contracter,
ne suffisait pas pour permettre au recourant d'exiger le
transfert des immeubles litigieux, ce qui revient a dire,
que, selon lui, l'exercice du droit de preemption est subor-
donne a la conclusion d'un contrat de vente entre le
proprietaire et Ull tiers. L'art. 681 CC semblerait a pre-
miere vue justifier cette opinion, puisque, tant a I'alinea
2 qu'a l'alinea 3, il est question de vente et de vendeur,
mais ces dispositions ne doivent pas etre prises a la lettre.
S'il est exact que le droit de preemption est un droit dont
la nature et les effets sont fixes de fac;on imperative par
la loi, il ne s'ensuit pas que, lorsque la convention en
vertu de laquelle il a eM constitue satisfait sur ces deux
points aux exigences de la loi, les parties ne puissent pas
convenir librement des conditions dans lesquelles il devra
s'exercer. Aucune conclusion ne saurait etre tiree a cet
egard de l'art. 681. Cette disposition, en effet, concerne
uniquement le cas ou le droit de preemption porte sur
un immeuble et a seulement pour but de regler en ce cas-Ia
les rapports entre le titulaire du droit de preemption et
le tiers acquereur. Entre le titulaire du droit de preemption
et le proprietaire les rapports restent. d'une fac;on generale
domines par le principe de la liberte des conventions et
l'on ne voit pas pourquoi, sous la seule reserve que les
stipulations du pacte de preemption ne soient pas incom-
patibles avec la nature du droit de preemption, les parties
ne seraient pas libres de prevoir que le titulaire de ce
droit serait recevable a le faire valoir a partir deja du
moment ou le proprietaire lui aura signifie qu'un tiers
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s'est engage a lui acheter l'immeuble pour un prix et a
des conditions determinees et qu'il s'est lui-meme engage
a le vendre a ce tiers a ce prix et a ces conditions-la. Une
convention de Cß contenu n'est pas incompatible avec la
nature du droit de preemption; elle ne fait en realiM
qu'avancer le moment a partir duquel il est cense normale-
ment s'exercer. Si les dispositions de l'art. 681 etaient
imperatives, il s'ensuivrait d'ailleurs que le titulaire d'un
droit de preemption portant sur un immeuble ne pourrait
jamais faire valoir son droit avant que l'immeuble ait
fait l'objet d'un contrat de vente en la forme authentique.
Or il peut arriver que, informe par le proprietaire des
conditions auxquelles ce dernier est pret a traiter avec
le tiers, le titulaire du droit de preemption se declare
aussitöt dispose a acquerir l'immeuble a ces memes condi-
tions, et l'on ne voit pas la raison pour laquelle il y aurait
lieu alors d'obliger le proprietaire ou le tiers a faire la
depense d'un acte dont on sait d'avance qu'il ne produira
aucun effet.
Les expressions dont se sont servies les parties pour
fixer le moment auquelle proprietaire aurait a « aviser »
le beneficiaire du droit de preemption ((Lorsque M. Leon
Baumann aura amateur et sera sur le point de vendre
ses immeubles») manquent sans doute de. precision et
auraient pu eventuellement donner lieu a une contesta-
tion, mais l'intime s'est si bien rendu compte que la con-
clusion d'une promesse de vente teIle que celle qui etait
intervenue avec sieur Rehwagen realisait p1einement 1es
conditions prevues dans 1e pacte; qu'il a, 1e jour meme,
fait savoir au recourant qu'il s'etait engage a vendre les
immeubles litigieux a sieur Rehwagen pour 1e prix de
105000 fr., prix effectivement convenu avec ce dernier,
et qu'ill'a mis en demeure de se determiner dans le delai
fixe dans le pacte de preemption. Il suffisait donc que le
recourant 1ui fit savoir qu'il etait dispose a acquerir ces
immeubles a ce prix-la -
ce qu'i1 a fait par sa lettre du
16 janvier 1952, dans le de1ai convenu -, pour pouvoir
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se mettre au benefice du droit decoulant de ce contrat.
2. -
C'est a tort que, dans sa reponse, l'intime a cru
pouvoir s'autoriser de la clause de la promesse de vente
aux termes de laquelle les parties contractantes s'etaient
reserve la faculM de se departir du contrat moyennant
le payement d'une somme de 10 000 fr. a titre de dedit,
pour pretendre qu'ayant fait usage de cette faculM et
ayant verse cette somme, il etait libere de toute obligation
aussi bien envers. le recourant qu'envers sieur Rehwagen.
Comme la lettre adressee par le notaire de l'intime au
recourant le 18 decembre 1951 ne faisait aucune mention
de cette clause, il n'y a pas lieu de se demander ce qu'il
en aurait eM si l'attention du recourant avait eM attiree
sur ce point, autrement dit si cette communication aurait
eM de nature a faire courir le delai dans lequelle recourant
avait a se determiner. La question pourrait du reste
donner lieu a discussion, car il ne s'agissait pas pour 1e
recourant de faire savoir s'il entendait se substituer a
sieur Rehwagen dans les droits que la promesse de vente
conferait a ce dernier, mais s'il exercerait ou non son
droit de preemption dans les conditions qu'on lui avait
communiquees, et sa reponse n'aurait eu aucun sens si a
ce moment-la il avait encore dependu de l'intime de ne
pas donner suite a l'engagement qu'il avait pris de vendre
ses immeubles a sieur Rehwagen. Quoi qu'i1 en soit, en
gardant le silence sur la clause litigieuse, l'intime a impli~
citement renonce a s'en prevaloir a l'egard du recourant.
Le fait qu'il s'est departi de la promesse de vente envers
sieur Rehwagen et lui a paye le dedit stipuIe n'empechait
par consequent pas 1e recourant de faire valoir son droit
de preemption (cf. RO 42 II 28 et suiv.).
3. -
Dans sa lettre du 18 janvier 1952, l'intime s'etait
dec1are d'accord de transferer au recourant la propriete
des immeubles litigieux pour 1e prix de 108000 fr. en
exposant que la difl'erence entre cette somme et celle de
105000 fr. fixee dans 1a promesse de vente representait
la commission qu'il avait promise a la personne chargee
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de vendre ces immeubles et que l'acquereur avait consenti
a rendre a sa charge. C'est avec raison que Ie recourant
soutient que son refus d'accepter de payer ce supplement
ne justifiait pas Je refus de l'intime d'executer I'engagement
resultant du pacte de preemption. Il n'est pas necessaire
de se demander si et eventuellement a quelles conditions
Ie Mneficiaire du droit de preemption peut se voir imposer
le payement de Ia remuneration du courtier grace auquel
le proprietaire a eM mis en rapport avec le tiers dans
l'hypothese ou ni le contrat conclu avec Ie tiers ni l'avis
du proprietaire ou Mneficiaire ne feraient mention de
cette obligation. En effet, cette question ne se poserait
en l'espece que s'll avait eM prouve que sieur Rehwagen
avait effectivement accepte de payer la somme de 3000 fr.
en sus du prix convenu dans Ia promesse de vente. Or
non seulement l'intime ne l'a pas prouve mais il ne l'a
pas meme allegue en procedure. Il est vrai que Ie jugement
attaque releve que la demande devrait etre rejetee meme
s'll fallait admettre que l'acte du 18 decembre 1951 consti-
tuait un acte de vente, « car s'il est exact que le tiers
acquereur a consenti a prendre a sa charge une commission
de vente, Emile Courvoisier n'est pas dispose a executer
cette obligation)). On ne saurait cependant inferer de ce
passage que le Tribunal ait tenu pour constant que sieur
Rehwagen a accepte de payer le courtage en question;
il semble bien plutöt, ainsi que le soutient l'intime Iui-
meme dans sa reponse au recours, qu'll ait entendu rai-
sonner en partant d'une hypothese.
4. -
Les conclusions du recours comme celles de la
demande tendent a l'attribution au demandeur de la
propriete des immeubleslitigieux. Ces conclusions ne
sauraient etre admises sous cette forme. La jurisprudence
selon laquelle le titulaire du droit de preemption peut
bien demander que le proprietaire soit condamne a lui
transferer la proprieM de l'immeuble litigieux, mais non
pas conclure directement a ce que le jugement l'en recon-
naisse proprietaire, meme lorsque l'immeuble a deja
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fait l'objet d'une vente entre le proprietaire et un tiers
(cf. RO 42 II 28) pourrait peut-etre preter a discussion
au regard de l'art. 665 CC. Mais cette solution s'impose
en tout cas lorsque le proprietaire et le tiers se sont simple-
ment engages a passer ulterieurement l'un avec l'autre
un contrat de vente au sujet d'un immeuble determine,
fOt-ce a un prix d'ores et deja fixe. En parell cas,-le juga
ne peut an regle generale que constater l'obligation du
proprietaire da transferer la propriete da l'immeuble au
beneficiaire du droit de preemption tout comme s'il avait
traite avec Iui. Toutefois, comme le contrat passe entre
l'intime et sieur Rehwagen contient tous Ies elements
essentiels d'un contrat de vente, II se justifie, en l'espece,
de preciser que cette obligation devra s'executer dans les
conditions stipulees dans cet acte, autrement dit, moyen-
nant que, de son cöte, le recourant s'acquitte des obliga-
tions que cet acte imposait a sieur Rehwagen.
Le Tribunal federal, prononce:
Le recours est admis et le jugement attaque est reforme
en ce sens que l'intime ast condamne a transferer au
recourant les immeubles litigieux contre les prestations
qui etaient prevues dans la promesse de vente.
61. Sentenza 18 dicembre 1952 della 11 Corte civile neUa causa
Sacal contro Morel.
Art. 715 00; registro dei patti di riBerva della proprieta. .
Le disposizioni deI regolamento 19 dicembre 1910 /23 dlCe~bre
1932 concernente l'iscrizione dei patti di riserva della proprleta
sono prescrizioni d'ordine agli uffici d'esecuzione, affinche le
iscrizioni siano fatte con certi criteri uniformi, per evitare
disparita di trattamento. La. mancata osservanza di queste
prescrizioni puo essere censurata mediante un ricor~o aJl~
Autoritl\ di vigilanza in materia di esecuzione e dei fallunentl,
ma non puo essere esaminata daJle autorita giudiziarie.
Art. 715 ZGB; EigentumB'lJO'rbehaltsregister.
Die -Bestimmungen der Verordnung vom 19. Deze.mber 1910 I
23. Dezember 1932 über die Eintragung der Elgentumsvor-