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158 Sachenrecht. N° 32. IV. SACHENRECHT DROITS REELS
32. Urtell der ll. Zivllabtellung vom 6 • .Juli 194ö
i. S. Bfirgergemeinde Sehönenberg gegen' Siber u. WehrH A.-G. KaU/Brecht, einem Fabrikuntemehmen durch die Gemeinde ein- geräumt. Verträge von 1865 und 1922, Auslegung des letztem nach dem von Anfang an festgelegten Zweck (Erw. 1). Inter- temporale Regeln (Erw. 2). Verpflichtung auf unbestimmte Dauer, Endigungsgründe (Erw. 3). Ablehnung einer den ver- traglichen Rahmen überschreitenden Belastung (Erw. 4). Droit d'etmption accorde par une commune a une fabrique. Con- ventions de 1865 et 1922. Interpretation de la seconde conven- tiond'apres le but originaire(consid. 1). Regles transitoires (consid. 2). Engagement pour un temps indetermine ; motüs de cessation (consid. 3). InadmissibiliM de charges sortant du cadre contra.ctuel (consid. 4). Diritto di compera a.ccordato da un comune ad una fabbrica. Convenzioni dei 1865 edel 1922. Interpretazione della seconda convenzione secondo 10 scopo originario (consid. 1). Regole transitorie (consid. 2). Obbligazione per un tempo indetermi- nato, motivi di cessazione (consid. 3). Inammissibilita di un onere eccedente i limiti previsti dalla convenzione (consid. 4). A. - Das streitige Kaufsrecht geht auf einen Vertrag vom Jahr 1865 zurück. Kurz zuvor war auf dem Gebiet der Bürgergemeinde Schönenberg an dt;r Thur eine mecha- nische Seidenweberei errichtet worden. Beim Verkauf einer Liegenschaft der Gemeinde an die EigentÜillerin der Fabrik, Frau Dorothea Brunner-Koller, wurde im Vertrag vom 1. Juni / 1. Juli 1865 vereinbart: {( 3. Die Gemeinde Schönenberg verpflichtet sich, von dem Gemeindeland, welches der jeweilige FabrikeigentÜIDer für Ausdehnung des Geschäftes oder anderweitiger Bedürfnisse der Fabrik ansprechen wollte, nicht an Dritte zu veräussem oder zu verpfänden, oder zu Gunsten von Dritten darüber zu ver~ fügen ohne dessen Einwilligung auszuwirken. Dieselbe (d. h. die Fabrik) ist zu jeder Zeit berechtigt von dem -. Sachenreoht. N0 32. 159 Gemeindeland zu Fr. 800.- per Juchart auf der rechten Seite des Dorfbaches, und zu Fr. 1200.-:- per Juchart auf der linken Seite so viel zu erwerben als ihm für die Anlage seines Etablissements als nötig oder wünschenswert er- scheinen wird. )j Von diesem Recht auf Landerwerb zu den erwähnten Bedingungen machten die Eigentümer der Fabrik mehrmals Gebrauch. B. - Anlässlich der Grundbuchbereinigung schloss im Jahre 1921 die damalige FabrikeigentÜIDerin, Kollektiv- gesellschaft Siber & Wehrli,mit'der Gemeinde einen neuen Vertrag. Darin anerkannte die Gemeinde den Fortbestand « dieses unter dem bisherigen kantonalen Rechte dinglich bestellten und zeitlich unbeschränkten Anspruchs)j und verpflichtete sich, ({ das in. der Servitut mitenthaltene Kaufsrecht gemäss der Vorschrift von Art. 681 des Schwei- zerischenZivilgesetzbuches in Zukunft alle 10 Jahre ... auf Kosten der Berechtigten vorbehaltlos zu erneuem und jeweils im Grundbuch wieder neu eintragen zu lassen». Der Vertrag legte ferner die Katastemummem fest, auf die sich {( diese Servitut » beziehe, und schliesslich gestand die Firma Siber & Wehrli für sich und ihre Rechtsnach- folger einen höhern Kaufpreis von Fr. 2000.- per Juchart (55,55 Rp. per m2) für dasjenige Gemeindeland zu, das sie zur Erstellung von Gebäuden beanspruchen sollte, während es beim Landerwerb zur Erweiterung oder Änderung der Wasserkraftanlage bei den ursprünglich vereinbarten Prei- sen von Fr. 800.- und Fr. 1200.- per Jucharte (22,22 und 33,33 Rp. per mll) zu bleiben habe. O. - Im Anschluss an diesen einfach-schriftlichen Ver- trag kam am 22. April und 1. Mai 1922 ein vom Grund- buchverwalter von Neukirch öffentlich beurkundeter Ver- trag zustande. Dieser trägt die Überschrift « Vormerkung eines Kaufrechtes ». und lautet: ({ Die Bürgergemeinde Schönenberg, sowie deren Rechtsnachfolger, als Eigen- tümerin von : (Aufzählung der Parzellen entsprechend B hievor) räumt hiemit der Firma Siber und Wehrli .. , sowie deren Rechtsnachfolger das Kaufsrecht im-8inne von 11 }lS 71 11 -- 1945 160 Sachenrecht. N° 32. Art. 863 (richtig 683) des Z.G.B. an den oben bezeichneten Gru,ndstücken unter folgenden Bedingungen ein: (1. und
2. Festsetzu,ng der Preise gemäss B hievor). 3. Dieses Kaufsrecht ist im Gru,ndbuch vorzumerken und erlischt in 10 Jahren von heute (22. April 1922) an gerechnet. Die Belastete ist jedoch verpflichtet, dasselbe alle 10 Jahre, erstmals am 22. April 1932, auf Kosten der Berechtigten erneuern und im. Grundbuch neu vormerken zu lassen ». Eine solche· Erneuerung fand zehn Jahre später, am
18. Mai 1932, durch Abschluss eines wiederum öffentlich beurkundeten Vertrages entsprechenden Wortlautes statt. Berechtigte war nunmehr eine einfache Gesellschaft, be- stehend aus Hans Wehrli-Brunner, dem verbliebenen Teil- haber der frühern Kollektivgesellschaft, und Frau Anny Wild-Siber, der Schwester und einzigen Erbin des andern, im Jahre 1924 verstorbenen Teilhabers Siber. Diese Gesell- schaft hatte die Fabrikanlagen mit den dazu gehörenden Grundstücken in Schönenberg übernommen, während andere Aktiven u,nd Passiven der aufgelösten Kollektiv- gesellschaft auf die am 7. Oktober 1924 gegründete A.-G. Siber & Wehrli, die heutige Klägerin, übergegangen waren. Diese hatte die Fabrik vorerst nur gepachtet und erwarb sie erst im Jahre 1934 zu Eigentum. D. - Im Jahre 1942 verlangte die Klägerin die noch- malige Erneueru,ng des' Kaufsrechtes im Sinne der Ver- träge von 1922 und 1932. Ein Teil der Bürgerschaft trat diesem Begehren entgegen. Es kam zunächst zu zwei Vor- prozessen. Im einen v~langte die Klägerin die gerichtliche Zusprechung des Eigentums an allen als Gegenstand des Kaufsrechtes bezeichneten Gru,ndstücken, im zweiten, gleichzeitig angehobenen die Erneuerung der Vormerkung mit Wirkung vom 22. April 1942 an. Das Bezirksgericht Bischofszell bejahte den Fortbestand des Kaufsrechtes gemäss dem alten Vertrage von 1865 und die Berechtigung der Klägerin als Fabrikeigentümerin, das Kaufsrecht aus- zuüben. Dagegen fehle eine hinreichende Begründung dafür, dass sie jetzt Gemeindeland zu einem vertraglichen Sachenrecht. N° 32. Hll Zweck nötig habe. Die Klagabweisung aus diesem Grunde wurde rechtskräftig und die zweite Klage zurückgezogen. E. - Im vorliegenden Prozesse verlangt die Klägerin
1. käufliche Abtretung zu 55,55 Rp. per m2 : a) der Par- zelle 368 III = 60,14 Ar zur Erstellung von Lagerschuppen u,nd zur Schaffung eines Ruheplatzes für die Arbeiter während der Schichtpausen, b) von 6000 m2 von Parzelle 5 II zur Erstellung von Arbeiterwohnhäusern, 2. g~richt liehe Zusprechu,ng des Eigentums an diesen Grundstücken gegen gleichzeitige Bezahlung des Preises von 55,55 Rp. per m2• Das Bezirksgericht bejahte wie im Vorprozesse den Rechtsbestand und die Legitimation der Klägerin. Es wies aber die Klage ab, weil die Erstellung von Arbeiter- wohnhäusern nicht mehr im Rahmen der vertraglichen Zwecke liege und weil die Klägerin bereits andern geeig- neten Boden zur Erstellu,ng von Lagerschuppen besitze. Das Obergericht des Kantons Thurgau hiess dagegen mit Urteil vom 9. November 1944 die Klage in vollem Umfange gut. Die Beklagte hält mit der vorliegenden Berufung am Antrag auf Abweisung der Klage fest. Das Bundesgericht zieht in Erwägung :
1. - Das Obergericht stützt sein Urteil auf den Vertrag von 1865. Dieser sei nach Art. 50 des Schlusstitels des ZGB ohne Rücksicht auf die vom neuen Recht vorgeschriebene Form gültig geblieben. Aber auch die Vereinbarung vom Jahre 1921 habe der von Art .. 216 OR vorgesehenen öffentlichen Beurkundung nicht bedurft. Sie schaffe kein neues Kau!srecht, sondern bestätige nur das alte. Die Bezeichnung der Grundstücke, auf die sich dieses Recht beziehe, bedeute keine Erweiterung, sondern nur eine Ver- deutlichung des alten Vertrages. Die Vertragspflichten seien allerdings durch teilweise Erhöhung des Kaufpreises erschwert worden: aber nur die Pflichten der Klägerin, nicht der Beklagten. Diese habe keinen Grund, die betref- fende Vertragsbestimmung nicht gelten zu lassen. Indessen 162 Sachenrecht. N° 32. besteht kein Zweifel, dass die Erhöhung des Kaufpreises nach Art. 216 OR der öffentlichen Beurkundung bedurfte. Und es steht dahin, ob die Beklagte auch ohne dieses Ent- gegenkommen der Klägerin zur Vereinbarung von 1921 Hand geboten hätte. Wenn nein, wäre es einfach beim alten Vertrage geblieben, der keine Vormerkung vorsah und auch die vom Kaufsrecht betroffenen Grundstücke nicht genau bezeichnete. Nun haben aber die damaligen Parteien des Kaufs- rechtsverhältnisses im folgenden Jahre, am 22. April und
1. Mai 1922, einen öffentlich beurkundeten Vertrag ge- schlossen, der in Zukunft die Grundlage des Kaufsrechts zu bilden hatte. Dieser Vertrag erfüllt die gesetzliche Form nach Art. 216 OR, insbesondere auch für die neue Preis- festsetzung, und bildete eine taugliche Grundlage der Vor- merkung. Aus seinem Wortlaut möchte anderseits eine gewisse Einschränkung der Ansprüche gegenüber dem ursprünglichen Vertrage gefolgert werden. Als berechtigt erklärt der Vertrag von 1922 die damalige Kollektivgesell- schaft Siber & Wehrli sowie deren Rechtsnachfolger. Darunter wird gewöhnlich ein Gesamtnachfolger verstan- den. Und die Klägerin hat die Fabrikanlage nicht als Gesamtnachfolgerin der Kollektivgesellschaft erworben, sondern von der einfachen Gesellschaft, die sie übernommen hatte, gekauft. Allein der Vertrag von 1922 ist im Zusam- menhang mit demjenigen von 1865 und der Vereinbarung von 1921, an die er sich anschliesst, auszulegen. Darnach ist kein Zweifel, dass die Vertragsparteien den Rechtsnach- folger im Grundeigentum meinten. War doch das Kaufs- recht als Vergünstigung für den Eigentümer der Fabrik begründet worden. Speziell auch der· niedrige Erwetbs- preis, der ihm zugestanden wurde, obwohl eine Ent- wicklung .der Liegenschaftspreise nach oben vorauszu- sehen war, erklärt sich aus dem Gesichtspunkt einer sol- chen· Vergünstigung. Den Gegenwert sah die Gemeinde in der. Entwicklung des Industrieunternehmens auf ihrem Gebiete. Im Jahre 1922 ging man ebenso wie im Vorjahre Sachenrecht. N° 32. 163 nur darauf aus, das Kaufsrecht in einer auch dem Zivil,. gesetzbuch entsprechenden Weise festzulegen, seinen Fort- bestand in geeigneter, den neuen Vorschriften Rechnung tragender Weise zu sichern und auch die Wirkung gegen- über Dritten durch eine Vormerkung herbeizuführen. Daher konnte nach wie vor als Berechtigter nur der jeweilige Eigentümer der Fabrik in Frage komIIfen. Unter dem Rechtsnachfolger verstand man somit nicht nur einen Gesamtnachfolger, sondern jeden, der, aus welchem Grunde immer, in das Eigentum an der Fabrik nachfolgen werde. In diesem Sinne ist die Klägerin den frühern Eigentümern Jlachgefolgt. Ferner hat als - wenn auch unausgespro- chene - Vertragsmeinung zu gelten, dass das Kaufsrecht auch in Zukunft den im ursprünglichen Vertrage vorge- sehenen Zwecken zu dienen, also wie bisher zweckgebunden zu bleiben habe. Hinsichtlich der Dauer des Rechtes ist anderseits der Vertrag von 1922, wiederum im Hinblick auf seine Grund- lagen, weit auszulegen. Wenn er in Ziff. 3 das Erlöschen des Kaufsrechtes nach zehn Jahren vorsieht· und zugleich bestimmt, diesem Erlöschen sei jeweilen durch Erneuerung auf weitere zehn Jahre vorzubeugen, so lag es keineswegs im Willen der Vertragschliessenden, einen vertraglichen Erlöschensgrund des Zeitablaufes zu. schaffen. Sie gingen vielmehr vom Bestehen eines gesetzlichen Erlöschens- grundes dieser Art aus, was sich denn auch angesichts des Wortlautes von Art. 681 Abs. 3 und 683 Abs. 2 ZGB sehr wohl versteht. Das Wesentliche an der erwähnten Vertrags- bestimmung ist die Verpflichtung der Beklagten, das Er- löschen des Kaufsrechtes nach je zehn Jahren immer wie- der durch Erneuerung desselben zu verhindern. Wenn nun, wie das Bundesgericht später entschieden hat (BGE 53 II 394), die gesetzliche Begrenzung auf eine Dauer von höch- stens zehn Jahren gar nicht das Kaufs-, Rückkaufs- und Vorkaufsrecht als solches, sondern nur die Wirkung einer allfälligen Vormerkung betrifft, so muss es nach dem vor- liegenden Vertragswillen auch für das streitige Kaufsrecht 164 Sachenrecht. N° 32. dabei sein Bewenden haben. Es liefe dem massge benden wahren Vertragswillen (Art. 18 OR) zuwider, das Erlöschen des Kaufsrechtes hier nach zehn Jahren als Vertrags- wirkung eintreten zu lassen, wenn ein derartiger gesetz- licher Erlöschensgrund in Wirklichkeit nicht besteht. Bei dieser Rechtslage ist es daher unerheblich, ob die Er- neuerung vom Jahre 1932 gültig zustande gekommen ist oder nicht, wie die Beklagte behauptet, sofern von Gesetzes wegen das streitige Kaufsrecht weder zufolge Ablaufes von zehn Jahren noch aus andern Gründen untergegangen ist. Die Auslegung des massgebenden Vertrages von 1922 im Zusammenhang init den früheren Vereinbarungen,die für die Ermittlung des Parteiwillens von Bedeutung sind, führt also zum nämlichen Ergebnis, Zu dem die Vorinstanz ohne Berücksichtigung des Vertrages von 1922 gelangt ist.
2. - Die Berechtigung des jeweiligen Eigentümers eines Grundstückes ist eine sogenannte subjektiv-dingliche, wenn auch allenfalls dem Inhalt nach persönliche. Kaufs-, Vor- kaufs- und Rückkaufsrechte sind nach der geltenden Ord- nung in der Tat persönliche Rechte (BGE 53 II 394). Zwar geht die Vereinbarung vom Jahre 1921 davon aus, dass ein im alten Recht begründetes dingliches Kaufsrecht bestehe. Aber der Vertrag von 1922 weiss davon nichts mehr, er nimmt einfach ein Kaufsrecht im Sinne des ZGB an und sieht denn auch eine Vormerkung nach ZGB vor, nicht etwa die Anmerkung eines auf altem-Recht beruhenden, nach dem neuen Recht nicht mehr begründbaren dingli- chen Kaufs- oder Zugrechtes gemäss Art. 17 Abs. 3 und Art. 45 des Schlusstitels. Bei dieser Sachlage ist nicht zu prüfen, ob vor dem Abschluss dieses Vertrages ein dingli- ches Recht bestanden habe und welches die Folgen der Unterlassung einer Anmerkung auf den Grundbuchblättern der belasteten Grundstücke wären. Gleichwie den Betei- ligten freistand, das alte dingliche Recht in ein dem neuen Grundbuchrecht entsprechendes umzuwandeln (Art. 114 Abs. 2 der Grundbuchverordnung), so konnten sie auch zu einem persönlichen Kaufsrecht mit oder ohne Vormer- Sachenrecht. N0 32. 165 kung nach Massgabe des ZGB übergehen, wie dies eben mit dem Vertrage von 1922 geschah.
3. - Die gesetzliche Befristung auf höchstens 10 Jahre nach Art. 683 Abs. 2 entsprechend Art. 681 Abs. 3 ZGB betrifft, wie in BGE 53 II 394 eingehend dargelegt ist, nur die Wirkung der allfälligen Vormerkung, nicht das persönliche Kaufsrecht als solches. Es können Interessen auf dem Spiele stehen, die eine längere Dauer solcher Rechte als zulässig erscheinen lassen. Gerade der vorlie- gende Fall ist ein Beispiel dafür. Das Kaufsrecht war von Anfang an nach dem Vertrage von 1865 dazu bestimmt, der zukünftigen Entwicklung dieses Fabrikunternehmens zu dienen. Dafür kam von vornherein eine Zeitspanne. von mehreren Jahrzehnten in Betracht. Gleiches gilt für die im Jahre 1922 erfolgte förmliche Erneuerung mit teilweiser Änderung des illassgebenden Erwerbspreises. Freilich fehlt es nach den vorliegenden Verträgen, so wie sie nach Erw. 1 hievor auszulegen sind, an einer zeitlichen Begren- zung überhaupt. Der Ansicht, ohne solche Begrenzung fehle dem Rechtsgeschäft die nötige Bestimmtheit (OSER- SOHÖNENBERGER zu Art. 216 OR, N. 38), ist aber nicht beizutreten. Der Vereinbarung eines Kaufsrechtes auf unbegrenzte Zeit steht grundsätzlich nichts entgegen. Sache der gerichtlichen Entscheidung ist es, gegebenenfalls einen Endtermin, sei es einen bereits überschrittenen oder noch in der Zukunft liegenden, zu bestimmen. Eine Grundlage hiefür kann im Grundsatz der Rechts- ausübung nach Treu und Glauben (Art. 2 ZGB) oder in der Unverletzlichkeit der persönlichen Freiheit (Art. 27 Abs. 2 ZGB) gefunden werden. Es mag hier offen bleiben, ob für nicht zweckgebundene Kaufsrechte rein spekula- tiven Charakters aus den erwähnten Gesichtspunkten eine verhältnismässig kurze Befristung anzunehmen wäre, und ob allenfalls zugunsten von Erben des Verpflichteten eine Verwirkung bei versäumter Anmeldung zum öffentlichen Inventar Platz greifen könnte. Hier besteht kein Grund, das Kaufsrecht nicht bis auf weiteres gelten zu la~sen. 166 Sachenrecht. N0 32. Dieses Recht hat duroh seine Zweckgebundenheit und die dingliche Verknüpfung der Berechtigung mit dem Eigentum an der Fabrik einen' Rahmen erhalten, der unter den gegebenen Verhältnissen seine Ausübung grundsätzlich immer noch zu rechtfertigen vermag, vorausgesetzt dass die vertraglichen Zwecke jeweilen gewahrt sind. Es ist hier nicht zu entscheiden, ob Gründe bestehen, Gemeinden kraft öffentlichen· Rechtes die Eingehung solcher Ver- pflichtungen zu untersagen oder diese enger zu begrenzen als wie sich dies nach den Grundsätzen des Zivilrechtes ergeben mag. :1. - Dass die von der Klägerin erhobenen Anspruche im Rahmen der vertraglichen Zwecke der Rechtsausübung liegen, hat die Vorinstanz mit Recht hinsichtlich der Er- stellung von Lagerschuppen- und der Schaffung eines . Ruheplatzes für die Schichtpausenbejaht. Dagegen kann die Klage nicht geschützt werden, soweit sie Gemeindeland zur Erstellung. von Arbeiterwohnhäusern anfordert. Die Erwägung der Vorinstanz, es « erscheine nach heutiger Auffassung als ein soziales Postulat, dass grosse Industrie- unternehmungen aus ihren Mitteln durch die Anlage von Arbeiterwohnsiedlungen zu einer zufriedenstellenden und anständigen Unterbringung ihrer Arbeiter beitragen», nimmt auf die vertraglichen Schranken des Kamsrechtes keine Rücksicht. Für die Ausübung dieses Rechtes dürfen nicht die erst in neuester Zeit zur Geltung gelangten An- schauungen massgebend sein. Vielmehr ist auf den Sinn des Vertrages von 1865 zurückzugehen, der hinsichtlich der Ausübungsgründe des Kaufsrechtes auch die späteren Verträge beherrscht, insbesondere denjenigen von 1922 (und ebenso den von der Beklagten wegen fehlender Handlungsmacht ihres Präsidenten beanstandeten Er- neuerungsvertrag von 1932). Damals aber war nach allge- meiner Anschauung die Errichtung einer Wohnkolonie für die Arbeiter nicht zur Anlage eines FabriketabIisse- ments zu rechnen. Die Vorinstanz stellt auch nicht etwa eine von der Norm abweichende Vertragsmeinung fest. Es Obligationenrecht. N° 33. 167 verschlägt nichts, dass eine Eigentumsvorgängerin der Klägerin schon im Jahre 1904 die ersten Wohnhäuser für Arbeiter erstellte. Mochte die Beklagte über ihre vertrag- liche Verpflichtung hinaus bisweilen zu solchem Zwecke Land zu den Bedingungen des Kaufsrechtsvertrages abgeben, so folgt daraus keine verbindliche Erweiterung des Kaufrechtszweckes für die Zukunft. Mangels jeder neuen Umschreibung dieses Zweckes im Vertrag von 1922 sind vielmehr die verbindlichen Schranken immer noch dem ursprünglichen Vertrage Zu entnehmen. Eine Mehr- belastung kann der Beklagten so wenig wie einem Dienst- barkeitsbelasteten nach Art. 739 ZGB zugemutet werden. Demnach erkennt das Bundesgericht : In teilweiser Gutheissung der Berufung wird das Be- gehren 1, b und in gleichem Umfange das Begehren 2 der Klage abgewiesen. Betreffend das Begehren 1, a und in gleichem Umfange das Begehren 2 der Klage wird die Berufung abgewiesen und das Urteil des Obergerichtes des Kantons Thurgau vom 9. November 1944 bestätigt. V. OBLIGATIONENRECHT DROIT DES OBLIGATIONS
33. Urteil der I. Zivilabteilung vom 12. Juni 1945
i. S. Giger gegen Hildbrand. I nkassozession. Zediert der Gläubiger seine Forderung an einen mit deren Einzug beauftragten Dritten, so ist die Abtretung nicht simu1iert, sondern stellt eine gliltige fiduziarische Übertragung dar (Erw. 1). Der Einzugsauftrag ist widerruflich (Erw. 2). .Für die Rückübertragung der Forderung auf den Zedenten ist eine R:ickzession erforderlich (Erw. 3). Oession d {in d'encaissement. Lorsque le creancier cooe la creance a. un tiers en vue de l'encais- sement, la cession n'est pas simulee, mais constitue un transfert fiduciaire valable (consid. 1).