Volltext (verifizierbarer Originaltext)
188
Sachenrecht. N° 30.
ne voit pas de raison pour qu'll n'en soit pas de meme
de la connaissance que l'organe pourrait avoir de telou
tel fait. Si cet organe est constitue par un seul individu
. et que ce dernier ne puisse se pretendre de bonne foi a.
raison de la connaissance qu'il aurait de certain fait, il
n'est pas douteux que cette connaissance serait opposable
a la personne morale qu'il represente et que celle-ci ne
pourrait non plus arguer de sa bonne foi. Mais la. mem.e
solution s'impose dans le cas Oll l'organe est compose da
plusieurs individus. La volonw de la personne morale ne
pouvant, par le fait meme des choses, s'exprimer que par
l'organe comme tel, c'est-a.-dire etant necessairement une,
sa bonne foi suppose la bonne foi de tous ceux qui sont
censes vouloir pour elle. Il suffit donc que l'un des indivi-
dus qui composent l'organe de la personne morale ne
puisse se prevaloir de sa bonne foi pour exclure la bonne
foi de la personne morale elle-meme (cf. REICHEL, Gut-
gläubigkeit beim Fahrniserwerb; Grünhut's Zeitschrift,
Vol. 42 p. 201).
Du moment qu'Otto Hofstetter savait que les pressoirs
n'appartenaient pas a la venderesse, la Socü~w cooperative
des vignerons et consommateurs aubergistes, qu'il repre-
sentait, n'etait plus en mesure d'invoquer son ignorance
de ce fait, et il en resulte, comme on l'a dit, qu'elle n'a
pu en acquerir la propriete. La demanderesse, qui en etait
reswe proprietaire, etait donc ~ondee a. en reclamer la
restitution.
Ohligationenrecht. N° 31.
IV. OBLIGATIONENRECHT
DROIT DES OBLIGATIONS
31. Auszug au dem Urteil der I. Zivllabteihmg
TOm 8. April 1830 i. S. Wettatein gegen C. Bein-Bigg.
189
. Die Ve:reinbtmmg einer ewigen Mi e t e ist ungültig, nicht aber
diejenige einer Miete auf die Lebensdauer einer der heiden
Vertragsgegner. Ein Vertrag im letztem Sinne liegt vor, wenn
die Parteien bestimmen. dass dieser seitens des Vermieters
dem Mieter gegenüber nicht kündbar sei. -
Auslegung dieser
Klausel bei der Miete von Bureauräumlichkeiten. -
Wann
ist eine Miete im Sinne von Art. 269 OR « auf bestimmte Zeit
geschlossen l) Y -
Clausula rebus sic stantibus.
OR Art. 20. 21, 253, 269, 351, 546; ZGB Art. 2.
.A 'U8 dem Tatbestand :
Der Beklagte mietete im Jahre 1909, mit Wirkung ab
1. Oktober 1911, vom Kläger eine Wohnung zum Zwecke,
sie als Bureauräumlichkeiten für die Ausübung seiner
Anwaltspraxis zu benützen. Im Vertrag wurde die Klausel
aufgenommen, dass dieser seitens des Vermieters dem
Beklagten gegenüber nicht kündbar sei, während der
Beklagte berechtigt erklärt wurde, den Vertrag nach
Ablauf der ersten zehnjährigen Mietsperiode auf gesetz-
liche Fristen zu künden. Als jährlicher Mietzins wurde ein
Betrag von 1800 Fr. vereinbart, wobei der Vermieter
bereohtigt erklärt wurde, diesen nach Ablauf von zehn
Jahren auf 2000 Fr. zu erhöhen. Ferner wurde dem
Beklagten bewilligt, zur Herriohtung der Mieträumlich-
keiten zu dem vorgesehenen Zwecke verschiedene bauliche
Veränderungen vorzunehmen, die er aber aus der eigenen
Tasche zu bezahlen hatte. In der Folge führte dann der
Beklagte die vorgesehenen Bauten aus und benützte die
Mieträume für seine Anwaltspraxis, wofür er dem Kläger
für die ersten zehn Jahre 1800 Fr. und seither 2000 Fr.
aIs jährlichen Mietzins bezahlte.
190
Obligationenrecht. N" 31.
Mit der vorwürfigen Klage verlangt der Kläger die
Nichtigerklärung des fraglichen Mietvertrages, da der
, Ausschluss des Kündigungsrechtes des Vermieters gegen
die guten Sitten verstosse.
Die kantonalen Instanzen haben die Klage dahin teil-
weise gutgeheissen, dass sie beide Kontrahenten als
berechtigt erklärten, den Vertrag nach Ablauf der ersten
zehnjährigen Mietsperiode auf gesetzliche Fristen zu
künden. Das Bundesgericht hat die Klage im vollen
Umfange abgewiesen.
A U8 den Erwägungen :
. . . . . Wie ist nun bei dieser Sachlage die von den
Parteien in ihre Vereinbarung aufgenommene Klausel, dass
der Vertrag seitens des Vermieters dem Beklagten gegen-
über nicht kündbar sei, zu beurteilen 1 Die Vorinstanzen
erblicken darin eine auf unbeschränkte Zeit geschlossene,
ewige :Miete, welche Vereinbarung als sittenwidrig aufge-
hoben werden müsse. Dieser Auffassung kann nicht bei-
getreten werden. Das Recht des Vermieters zur Kündigung
"\\-'lude nur dem Beklagten, nicht aber auch seinem
Rechtsnachfolger gegenüber ausgeschlossen. Daraus ergibt
sich notwendig, dass der Vertrag maximal auf die Lebens-
dauer des Beklagten bezw., da es sich um die Miete von
Bureauräumlichkeiten handelt, auf die Zeit, da der Be-
klagte diese zur persönlichen. Ausübung seiner Praxis
bedarf, beschränkt ist. Der Beklagte beansprucht denn
auch ausdrücklich selber keine längere Dauer. Bei dieser
Sachlage kann aber von einer «(ewigen)} Miete nicht die
Rede sein; auch liegt kein auf {(unbestimmte Dauer ~
abgeschlossener Mietvertrag vor, der die Parteien berech-
tigen würde, das Mietverhältnis gemäss Art. 267 OR zu
kündigen; denn im Sinne der vorerwähnten Gesetzesvor-
schrift ist eine Miete nicht nur in den Fällen als auf eine
{(bestimmte Dauer)) abgeschlossen zu erachten, wenn
diese zum vornherein nach Zeiteinheiten bemessen werden
kann, sondern auch dann, wenn als Zeitpunkt ihrer
Obligationenrecht. N° 31.
191
Beendigung der Eintritt eines bestimmten Ereignisses
vereinbart wurde, sofern dieses nur mit Sicherheit und
nicht erst in völlig unabsehbarer Zeit erwartet werden
kann. Das trifft aber hier zweifelsohne zu.
Es bleibt nun aber zu untersuchen, ob nicht auch schon
eine derartige das Kündigungsrecht des Vermieters zwar
nicht ewig, wohl aber auf voraussichtlich lange Dauer
ausschliessende Vereinbarung als unzulässig erachtet
werden muss.
Das Gesetz enthält keine Bestimmung
darüber, auf wie lange Zeit ein Mietvertrag eingegangen
bezw. das Kündigungsrecht einer oder beider Parteien
ausgeschlossen werden kann. Nun liegt es zwar im Wesen
des Mietvertrages als eines obligatorischen Vertrages auf
Gebrauchsüberlassung, dass er nicht auf ewige Zeiten
vereinbart werden kann; denn nur dingliche Rechte
sind geeignet und bestimmt, dauernd den Gebrauch einer
Sache zu verschaffen (vgl. auch MITTELS TEIN, Die Miete
nach dem Rechte des deutschen Reiches S. 10). Haben
aber die Parteien eine -
wenn auch hohe -
Maximaldauer
vereinbart, dann kann grundsätzlich von einer Wider-
rechtlichkeit nicht die Rede sein. Es fragt sich jedoch,
ob eine solche Vereinbarung nicht allenfalls gegen die
guten Sitten verstosse und deshalb für nichtig zu erklären
sei. Das ist mit Bezug auf Mietverträge, die auf Lebzeiten
eines der beiden Vertragsgegner abgeschlossen worden
sind, zu verneinen. Allerdings ist nach Art. 351 OR
der Dienstpflichtige berechtigt, einen Dienstvertrag, der
auf Lebenszeit einer Partei oder für länger als zehn Jahre
eingegangen worden ist, nach Ablauf von zehn Jahren
jederzeit und ohne Entschädigung unter Beobachtung
einer sechsmonatlichen Kündigungsfrist aufzulösen; auch
kann ein Gesellschafter nach Art. 546 OR einen auf
unbestimmte Dauer oder auf Lebenszeit abgeschlossenen
Gesellschaftsvertrag jederzeit unter Beobachtung der in
diesem Artikel genannten Vorschriften auf sechs Monate
kündigen. Daraus darf indessen nicht der Schluss gezogen
werden, dass der Gesetzgeber eine vertragliche Bindung
192
Obliga.tionenrecht. N° 31.
auf Lebenszeit eines Vertragskontrahenten allgemein als
unsittlich erachte; denn sonst wäre nicht erfindli.eh,
warum· er dies nicht durch eine bezügliche allgemeine
Bestimmung zum Ausdruck brachte und warum er in
Art. 351 OR ausdrücklich nur dem Dienstpflichtigen,
nicht aber auch dem Dienstherrn ein solches vorzeitiges
Kündigungsrecht zuerkannte. Das beweist doch gerade,
dass er den Abschluss von Vorträgen auf Lebenszeit grund-
sätzlich für zulässig erachtet und dass die Vorschriften
der Art. 351 und 546 OR Ausnahmebestimmungen dar-
stellen, die in der besondern Natur der zwischen Gesell-
schaftern bezw. zwischen dem Dienstnehmer und dem
Dienstherrn bestehenden Rechtsverhältnisse begründet
sind. In beiden Fällen liegt eine Beschränkung der freien
Lebensbetätigung der betreffenden Vertragskontrahenten
vor, deren Tragweite und Auswirkungen bei Vertrags-
abschluss in der Regel nicht auf alle Zeiten hinaus voraus-
sehbar sind und bei denen die (im Laufe der Zeit wandel-
baren) gegenseitigen persönlichen Beziehungen der Par-
teien eine grosse Rolle spielen. Das trifft bei Mietverträgen
nicht zu. Diese berühren nur die Vermögenssphäre des
Vermieters, seine wirtschaftliche Freiheit, deren Beschrän-
kung in der Regel erst dann zu einer unsittlichen wird,
wenn sie die Grundlage der wirtschaftlichen Existenz der
betreffenden Vertragsparteien gefährdet (vgl. auch BGE
40 Ir S. 224 ff.; 53 II S. 320). Hiefür genügt aber die
biosse Tatsache, dass ein Mietvertrag auf die Lebenszeit
des Mieters abgeschlossen wurde, noch nicht. So aner-
kennen denn auch alle umliegenden Staaten die Zuläs-
sigkeit des Abschlusses solcher Mietverträge (vgL für
Deutschland: BGB § 567; NIENDORF, Mietrecht nach
BGB S. 280; für Frankreich : P ANDECTES FRANQAISES
Bd. 11 S. 722 Nr. 120; für Italien: Art. 1571 C. c.; VENZI.
Manuale deI diritto civile italiano S. 495; für Österreich:
EHRENZWEIG, System des österreichischen allgemeinen
Privatrechts Bd. 2, 1. Hälfte S. 436 IV). Der eidgenössische
Gesetzgeber hätte daher um so eher Anlass gehabt, eine
Obligationenrecht. No 31.
193
ausdrückliche Vorschrift zu erlassen, wenn er derartige
Verträge für das eidgenössische Recht hätte ausschliessen
wollen. Wenn er dies nicht getan, so geschah dies somit
zweifellos deshalb, weil er auch seinerseits keinen Anlass
zu einer derartigen Schranke sah und nicht, weil er eine
solche, im Gegensatz zum Rechtsempfinden aller mnlie-
genden Staaten, als selbstverständlich erachtet hätte
(vgl. auch JANGGEN, Darstellung und Kritik der Bestim-
mungen des schweizerischen Obligationenrechtes über
die Sachmiete S.148; O~ER, Kommentar zu Art. 267 OR
Note 1 Abs. 3 am Ende S. 588). Träfe letzteres zu, so
wäre auch nicht einzusehen, wie der Gesetzgeber dazu
gelangte, die Begründung eines Wohnrechtes bezw. einer
Nutzniessung auf die Lebenszeit des betreffenden Berech-
tigten ausdrücklich für zulässig zu erklären; denn wenn
es sich hiebei auch wohl um die Schaffung dinglicher
Rechtsverhältnisse handelt, so wird dadurch doch der
betreffende EigentÜMer in der Verfügungsmacht über
sein Eigentum faktisch in gleicher Weise beschränkt, wie
beim Abschluss eines Mietvertrages.
Es könnte s~ch nur noch fragen, ob hier allenfalls
spezielle, in den konkreten Umständen des gegebenen
Falles liegende Gründe die streitige Klausel als unsittlich
erscheinen lassen. Auch das trifft jedoch nicht zu. Gegen-
teils hatte der Beklagte vorliegend besondern Anlass,
den Mietvertrag auf möglichst lange Zeit zu vereinbaren,
weil die Herrichtung der fraglichen Räumlichkeiten zu
dem von ihm in Aussicht genommenen Zweck teure
bauliche Veränderungen erforderte, die er aus der eigenen
Tasche zu bezahlen hatte. Auch der Umstand, dass er
diese Räume nicht zum wohnen, sondern zur Ausübung
seines Anwaltsberufes, d. h. als Bureaux, benützt, schloss
den Abschluss des Vertrages auf Lebenszeit nicht aus.
Allerdings ist nach dem italienischen Recht (Art. 1571
Abs. 2 C. c.) ein derartiger Vertrag nur mit Bezug auf
die Miete von Wohnhäusern möglich. Eine solche Ein-
schränkung erscheint jedoch nicht gerechtfertigt; denn
194
ein Mieter hat gerade bei der Miete von Räumlichkeiten,
deren er zur Ausübung seines Berufes bedarf, in der Regel
ein besonders grosses Interesse an einer möglichst langen
• Dauer des Mietvertrages, weil die Verlegung eines· Ge-
schäftes fast immer nachteilige Folgen hat und für den
betreffenden Geschäftsinhaber meist viel schwerer wiegt
als eine blosse Wohnungsänderung. &dann ist hervor-
zuheben, dass, wie ein Vergleich mit den bei den Akten
liegenden Verträgen über ähnliche Mietobjekte zeigt, der
hier vereinbarte Mietzins nach den im Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses {1909) bestehenden Verhältnissen be-
messen eher als hoch bezeichnet werden muss. Es kann
also auch nicht von einer geschäftlichen übervorteilung
durch den Beklagten, die übrigens unter die Sonderbe-
stimmung des Art. 21 OR fallen würde (vgl. BGE 53 II
S. 319 und die daselbst angeführten früheren Ent-
scheide), die Rede sein. Erst die infolge des Weltkrieges
eingetretene, seinerzeit von niemandem voraussehebare
allgemeine Geldentwertung bewirkte, dass der Vertrag
heute nicht mehr als für den Kläger günstig bezeichnet
werden kann. Das genügt jedoch nicht, um ihn nunmehr
als unsittlich aufzuheben. Hätte die Geldentwertung
derart nachhaltig auf das vorwürfige Vertragsverhältnis
eingewirkt, dass dessen Fortsetzung für den Kläger eine
ruinöse Last bedeuten würde, dann hätte dieser allenfalls
unter Anrufung der clausula rebus sie stantibus die
Auflösung des Vertrages anbegehren können (vgl. BGE
50 II S. 264 und die daselbst angeführten früheren Ent-
scheide). Das hat er jedoch nicht getan, und es kann hier
auch von einer so einschneidenden Wirkung nicht die
Rede sein.
Aus all diesen Gründen ist somit die Klage abzuweisen,
wobei aber ausdrücklich davon ausgegangen wird, dass
es sich vorliegend um ein auf bestimmte Dauer a.bge-
schlossenes Mietverhältnis handelt, das in dem Zeitpunkt
sein Ende nimmt, wo der Beklagte die Mieträmne nicht
mehr persönlich zur Ausübung seines· Berufes benötigt.
32. Aftii da 1a Ire Sann eiviie 4u 90 mai 1930
dans Ja cause lloirs ae J. da L. eontre T~
Cession in fmudam legis: fiullite d'uile eeliSion de droits faite
par un elient a son avocat dans le seul but da permettre· a
celui-ci, snspendu dan.s l'exeroica da sa profession par une
masure disciplinaire, de QOßtmuer a plaider pour lui.
A. -
A la. requisition de M. T.et de son para, crean-
ciers de Louis Nicollier, l'office des poursuites saisit, les
H. 12 et 14 septembre 1908, quelques meubles et des
immeubles appartenant an debiteur. La proces verbal de
saisie mentionne 50 paroelles, dont 38 sont grevees d 'une
hypotheque de 18000 fr. au profit de dame C. T.
La 27 mai 1909, M. T. A. 80 intenre action a dame C. T.
en contesta.nt la validite de la creance de 18000 fr. et de
l'hypotheque.
Le Tribunal de premiere instance a ooarte les conclu-
sions de la demande. Ce jugement a ete confirme, le 6 no-
vembre 1916, par le Tribunal eantonal valaisan. Celui-ei
a juge que l'action introduite par le demandenr ne pouvait
etre consideroo que comme une action revocatoire et
qu'elle ~tait des lors irrecevable, M. T. n'etant pas porteur
d'un acte de defaut de biens contre Louis Nieollier.
M. T. ayant recouru en reforme, 1e Tribunal federal
80, par arret du 2 avril 1917, juge que le demandeur oppose
a 180 validite de la charge hypothecaire grevant une partie
des immeubles saisis deux moyens, le premier tire de la
simulation, le second de l'action revooatoire et qu'il est
legitime ales faire valoir. En consequence, il a annule le
jugement attaque et renvoye la cause aux juges ~ntonaux
pour exa.men du fond, le moyen tire de la simulation
devant etre juge a la lumiere du droit va.laisan et celui
tire de l'action revooatoire a celle du droit federn!.
B. -
A Ia. suite d'incidents divers, le Tribunal eantonal
du Valais, autorite de surveiIlance des membres du bar-
rea,u, pronon93, par dooision du I er /5 mars 1920, la. sus-