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182 Sachenrecht. N0 29. eni l'usueapione erasi avverata gia da qualehe tempo), il territorio in questione spettava all'Italia. Donde una doppia illazione :anzitutto, ehe l'istanza cantonale JIa rettamente giudicato applicando i1 diritto italiano: in secondo luogo, ehe la questione di sapere, se quel diritto essa ha rettamente interpretato, sfugge, oome diritto estero, all'indagine di questa Corte (art. 56 e 57 00).
3. - L'esito. deUa causa non sarebbe deI resto diverso. ove nella questione dell'usucapione (prescrizione acquisi- tiva, secondo il CCS), si faoosse capa al diritto svizzero. Infatti, a' sensi dell'art. 19 titolo finale ces, dal 1912 in avanti, la prescrizione acquisitiva e sottoposta alla nuova legge, eine al ce unificato. (I Se peru, aggiunge detto disposto, una prescrizione acquisitiva ammessa. dalla nuova legge, era gia eominciata sotto la legge anteriore (nella specie ; la legge tieinese), il tempo trasoorso fino all'entrata in vigore di questo codiee e eomputato neI termine della legge nuova. » Ora, l'istanza eontonale con- stata in fatto ehe la eonvenuta ha posseduto il fondo su cui sono erette le baracche per trent'anni senz'interruzione e pacificamente. Siffatto possesso e eostiiiUtivo di pre- serizione acquisitiva tanto a' sensi delI'art. 928 dell'antioo codiee eivile tieinese ehe dell'arl. 662 CCS (p:rescrizione acquisitiva straordinaria). Invano, il ricorrente sostiene l'inapplicabilita di quest'ultimo disposto di legge, nel Ticino non essendo aneora .stato impiantato il registro fondiario definitivo. Il Tribunale federale ha recentemente dichiarato (v. sentenza Kaiser c. Landis deI 3 febbraio 1926, RU Vol. 52 p. 16 e seg.), ehe l'introduzione deI registro fondiario federale non e condizione d'applieazione delI 'art. 661 ces concernente 181 prescrizione acquisitiva ordinaria. Ma se ciö vale per la prescrizione acquisitiva ordinaria, la quale suppone un'iserizione fondiaria, deve, a {ortiori, valere per la preserizione straordinaria (art. 662 CC), ehe prescinde da qualsiasi intavolazione.
4. - Infine, dai eombinati disposti degli art. 663 ce e 134, eifra 6 CO, i1 ricorrente erede di poter dedurre ehe, Sachenrecht. N0 30. 183 ad ogni modo, a datare dal1912, il termine di preserizione non poteva pih eorrere neppure agli effetti degli art. 19 e 49 ces, data l'impossibilita neUa quaIe, per l'ineertezza dei termini, il rieorrente si sarebbe trovato per proporre l'azione, di natura reale immobiliare. davanti i tribunali svizzeri. Ma ognuno vede ehe, cosi argomentando, il rieor- rente rinnega la sua tesi fondamentale dell'appartenenza deI fondo al territorio svizzero. Se dunque, secondo la base dell'azione stessa, il terreno non divenne svizzero solo nel 1926, ma 10 era gia dal trattato di Varese in poi, nulla era di ostacolo a ehe i1 rieorrente proponesse l' azione davanti al giudiee rei sitae. Indnbbiamente, la prova dell'affermazione, ehe gia prima deI 1926 la linea di confine assegnava il fondo al territorio svizzero, era difficile : ma la difficolta 0 anehe l'impossibilita di una prova non eqnivale all'impossibilita di promuovere l'azione a' sensi dell'art. 134 cüra 6 CO. DeI resto, 1a causa avrebbe potuto anche essere sospesa fino 81 definizione delle trattative italo-svizzere sulla determinazione deI confine. In realta, non questa pretesa impossibilita di agire fu causa della tardivita dell'a?;ione, sibbene il fatto, che solo la demar- cazione deI 1926 indusse il Patriziato di Rovio a van- tare delle pretese, ehe fino allora non aveva mai pen- sato a sollevare. 11 Tribunale jede'l'ale pronuncia : TI ricomo e respinto.
30. Extrait de l'arrit de 1& IIe Section oivile du aa ma.i 1930 dans 181 eause Kasse en faUlite da 1& Societe oooperative des vignerons et consommateurs aubergistea contre :Sucher-Guyer et Petrig. Parties integrantes d'un immeuble et accessoires dudit : Caracteres essentiels de ces notions (consid. 3). EI/eIs de la vente d'un immeuble sur leB droits d'un tiers demeure p1'(J'pI'ietaire de cerlains accessoires : Le transfert des a.ccessoires est subordonne a la bonne foi de l'a.cquereur (consid. 4). 184 Sachenrecht. N° 30. Notion de la bonne Im appliquee a la persO'itne monde: Pour que la personne morale puisse se prevaloir de sa bonne fai. il est necessaire que cette qualiM se retrouve chez chacun des membres qui composent I'organe competent (consid. 4.). Resume des !aits : La maison Bucher-Manz, actuellement Bucher-Guyer, a vendu, en date des 27 mars et 19 juillet 1918, a la sodete en nom collectif Rodolphe Hofstetter & elf' (oom- posee de Rodolphe Hofstetter, Emile Kreuter et Otto Hofstetter) deuK pressoirs hydrauIiques, en s'en reservant la propriete jusqu'a complet payement du prix. Cette demiere stipulation a fait l'objet d'une inscription dans le registre ad Me. Les pressoirs ont ete installes dans les caves d'un immeuble appartenant a Rodolphe Hofstetter & Cie a Sion. La societe Rodolphe Hofstetter & Cle s'est transformoo par la suite en soci6te anonyme sous la raison Hofstetter & Cie. Par contrat du 1 er mai 1922, la socieM anonyme Hof- stetter & Cie, representee par Otto Hofstetter, a vendu ledit immeuble a la Societe cooperative des vignerons et cönsommateurs aubergistes, laquelle etait representee 001- lectivement par son vice-president Zublin et par le meme Otto Hofstetter en qualite de directeur .. La Societe cooperative des vignerons et consommateurs aubergistes et la societe Hofstetter & Cie ont ete d~clarOOs en failIite, la premiere le 8 octobre 1924, la' seconde le 6 fev'der 1925. La maison Bucher-Guyer qui etait encore creanciere du chef de la vente des pressoirs est intervenue dans les deux faillites pour le solde de Ba creance, en revendiquant de part et d'autre la propriete desdits pressoirs. L'adminis- tration de Ja failIite de la Societe cooperative des vigne- rons et consQmmateurs aubergistes ayant conteste sa. revendication, elle a ouvert action en changement de l'etat de collocation. Sachenrecht. Xc 30. 185 Apre.s avoir souleve divers moyens tires de la pretendue nullire de la vente du ler mai 1922 (ce qui a occasionnc Ja deJlonciation du Jitige au notaire Petrig devant lequelle contrat avait ere passe) elle a soutenu que, meme vala?le, la vente ne pouvait lui etre opposee du moment que les acheteurs c01maissaient ou devaient en tout eas connaitre la reserve de propriete stipulee en sa faveur. La masse a conelu a liberation en pretendant que les p:ressoirs et&ient devenus des parties integrantes de l'im- meuble lors de leur installation dans celui-ci et ne pou- vaient des lors faire l'objet d'un droit de propriete distinct. Subsidiairement qu'ils devaient etre eonsideres . comme des accessoires et qu'elle en avait regulierement acquis la propriete eu egard a sa bonne foi, Le Tribunal cantonal du Valais a alloue a la demande- resse ses conclusions. La defenderesse a recouru en refomle en reprenant ses conclusions Iiberatoires. Extrait des rnoti!s :
1. - C'est a ,tort que la defenderesse a pretendu que les pressoirs etaient devenus parties inregrantes de l'im- meuble du fait de leur installation dans l'edifiee. Il ressort en effet du jugement attaque tout d'abord qu'il ne s'agis- sait pas de machines specialement construites ou amena- gees pour les caves de la societe Hofstetter & cte, ni de ma('hines si intimement fixees a l'edifice qu'on ne put les deplacer sans dommage pour celui-ci, mais an con- traire de machines de serie pouvant s'adapter n'importe Oll et facilement demontables; qu'en outre il arrive trequemment dans la region que des machines de ce genre soient vendues separement, transportOOs d'un lieu a un autre et meme saisies et realisees en qualite de meubles. Devant ces constatations, qui lient le Tribunal federal, il ne saurait evidemment etre question d'attribuer aux p:ressoirs le caractere de panies integrantes de l'immeuble. Anssi bien, et eomme le fait justement observer l'instance l86 Sachenrecht. N° 30. cantonale, teIle etait egalement l'opinion des parties au moment de la vente des pressoirs, puisqu'elles etaient
• justement convenues que ceux-ci demeureraient la pro- prieM de la venderesse. En revanche, il n'est pas douteux que ces pressoirs constituaient des accessoires de l'immeuble. Non seulement ils avaient ete installes dans !'idee de servir d'une maniere durable a l'utilisation de celui-ci, mais il resulte des cons- tatations du jugement - constatations qui lient egalement le Tribunal federal (cf. RO 45 II p. 268; 54 II p. 117) que cette intention correspondait a l'usage Ioeal. Quant a la reserve de propriete, elle n'excluait pas la possibilite de cett€ affeetation, car rien ne s'oppose en principe ace qu'un objet qui n'appartient pas au proprietaire de la chose principale ne devienne un accessoire de celle-ci. Faute de stipulation contraire, la vente du leI' mai 1922 s'etendait donc de plein droit aux pressoirs (art. 644 al. 1 Ce). Le contrat fait d'ailleurs mention de pressoirs et rien n'autorise a supposer qu'il ne s'agissait pas des pressoirs litigieux.
2. - Le fait que la vente aporte sur les pressoirs aussi bien que sur l'immeuble ne permet pourtant pas encore de dire que la demanderesse n'est plus fondee a en reclamer la restitution. TI en est en l'espece comme dans le cas d'une vente quelconque d'une chose mobiliere dont l'alienateur n'aurait pas qualiM pour disposer, c'est-a-dire qu'en application des art. 714 al. 2, 933 et 936 a1. 1 Cc, la solution du litige depend de la question de savoir si la dMenderesse etait ou non de bonne foi lors de la passation de l'acte du ler mai 1922. Sans doute ne suffirait-il pas pour conclure que la dMenderesse ne pouvait pas etre de bonne foi, de retenir le fait que les pactes de reserve de propriete avaient ete reguIierement inscrits dans le registread hoc, car, comme le Tribunal federall'a deja juge (cf. RO 42 II p. 582), les tiers n'ont pas l'obligation de consulter ce .registre. Il appartenait a la demanderesse de prouver que la deten- Sachenrecht. No 30. 187 deresse savait ou devait tout au moins savoir que les pressoirs n'appartenaient pas a la venderesse . Lors meme que les premiers juges n'auraient pas admis en fait, d'une maniere qui lie le Tribunal federal, qu'Otto Hofstetter savait que les pressoirs avaient fait l'objet de pactes de reserve de propriete en faveur de la demande- resse et que, faute de payement, ces pactes continuaient de deployer leurs effets, cette preuve ressortirait a l'evi- dence des circonstances de la cause. Il est constant, d'une part, qu'Otto Hofstetter faisait deja partie, avec son pere et le nomme Kreuter, de la socieM en nom collectif Rodolphe Hofstetter & Cie lors de l'achat desdites ma- chines. Etant presume avoir qualite pour representer cette societe et agir en son nom (art. 560 et 561 CO), il etait donc egalement cense connaitre les conditions de cet achat. D'autre part, lorsque la societe en nom collectif Rodolphe Hofstetter & Cie s' est transformee en sociE~te anonyme, Otto Hofstetter est non seulement reste dans la nouvelle societe, mais il en est meme devenu le direc- teur, et c'est justement en cette qualite qu'illa represen- tait lors de la vente du leI' mai 1922. Or il serait inadmis- sible de venir pretendre que ce qu'il savait comme directeur de la sociE~te Hofstetter & Cie, i1 pouvait l'ignorer quand il traitait pour le compte de la Societe cooperative des vignerons et consommateurs aubergistes. Il est vrai qu'Otto Hofstetter n'etait pas seul alors a representer cette derniere societe et que Zublin, qui a signe avec lui, peut n'avoir pas su que les pressoirs n'ap- partenaient pas a ]a socieM Hofstetter & Cie. Mais cela fUt-il meme le cas, le resultat n'en serait pas change. L'art. 55 Ce dispose, en effet, que la volonte de la personne morale s'exprime par ses organes et que ceux-ci l'obligent par leurs actes juridiques et par tous autres faits, ce qui revient a dire que la volonM exprimee par le ou les organes competents de la personne morale, agissant en cette qualite, est opposable a la personne morale elle-meme. Or s'il en est ainsi de la manifestation de la volonte, on AS 56 11 -- 1930 13 188 Sachenrecht. N° 30. ne voit pas de raison pour qu'il n'en soit pas de meme de la connaissance que I'organe pourrait avoir de telou tel fait. Si cet organe est constitue par un seul individu . et que ce dernier ne puisse se pretendre de bonne foi a raison de la connaissance qu'il aurait de certain fait, il n'est pas douteux que cette connaissance serait opposable a la personne morale qu'll represente et que celle-ci ne pourrait non plus arguer de sa bonne foi. Mais la meJne solution s'impose dans le cas Oll l'organe est compose da plusieurs individus. La volonre de la personne morale ne pouvant, par le fait meme des choses, s'exprimer que par I'organe comme tel, c'est-a-dire etant necessairement une, sa bonne foi suppose la bonne foi de tous ceux qui sont censes vouloir pour elle. Il suffit donc que l'un des indivi- dus qui composent l'organe de la personne morale ne puisse se prevaloir de sa bonne foi pour exclure la bonne foi de la personne morale elle-meme (cf. REICHEL, Gut- gläubigkeit beim Fahrniserwerb ; Grünhut's Zeitschrift, Vo1. 42 p. 201). Du moment qu'Otto Hofstetter savait que les pressoirs n'appartenaient pas a la venderesse, la Sociere cooperative des vignerons et consommateurs aubergistes, qu'il repre- sentait, n'etait plus en mesure d'invoquer son ignorance de ce fait, et il en resulte, comme on l'a dit, qu'elle n'a pu en acquerir la propriere. La demanderesse, qui en etait resree proprietaire, etait donc fondee a en reclamer la restitution. . ObIiga.tionenreeht. No 31. IV. OBLIGATIONENRECHT DROIT DES OBLIGATIONS
31. A\1ang ao dem l1rteil deI' I. Zivilabteilung vom a. April19SO i. S. WettBt8ill gegen O. Bein-Sigg. 189
- Die Vereinbarung einer ewigen M i e t e ist ungültig, nicht aber diejenige einer Miete auf die Lebensdauer einer der beiden Vertragsgegner. Ein Vertrag im letztem Sinne liegt vor, wenn die Parteien bestimmen, dass dieser seitens des Vermieters dem Mieter gegenüber nicht kündbar sei. - Auslegung dieser Klausel bei der Miete von Bureauräumliehkeiten. - Wann ist eine Miete im Sinne von Art. 269 OR « auf bestimmte Zeit geschlossen» ! - Clausula rebus sie stantibus. OR Art. 20, 21, 253, 269, 351, 546; ZGB Art. 2. Aus dem Tatbestand: Der Beklagte mietete im Jahre 1909, mit Wirkung ab
l. Oktober 1911, vom Kläger eine Wohnung zum Zwecke, sie als Bureauräumlichkeiten für die Ausübung seiner Anwaltspraxis zu benützen. Im Vertrag wurde die Klausel aufgenommen, dass dieser seitens des Vermieters dem Beklagten gegenüber nicht kündbar sei, während der Beklagte berechtigt erklärt wurde, den Vertrag nach Ablauf der ersten zehnjährigen Mietsperiode auf gesetz- liche Fristen zu künden. Als jährlicher Mietzins wurde ein Betrag von 1800 Fr. vereinbart, wobei der Vermieter berechtigt erklärt wurde, diesen nach Ablauf von zehn Jahren auf 2000 Fr. zu erhöhen. Ferner wurde dem Beklagten bewilligt, zur Herrichtung der Mieträumlich- keiten zu dem vorgesehenen Zwecke :verschiedene bauliche Veränderungen vorzunehmen, die er aber aus der eigenen Tasche zu bezahlen hatte. In der Folge führte dann der Beklagte die vorgesehenen Bauten aus und benützte die Mieträume IUr seine Anwaltspraxis, wofür er dem Kläger für die ersten zehn Jahre 1800 Fr. und seither 2000 Fr. aIs jährliohen Mietzins bezahlte.