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Sachenrecht. N0 66.
66. Urteil der Il Zivila.bteüung vom a. November 1927
i. S. Ba.'L1lDgartner gegen Ortsgemeinde Ba.den.
G run dIa s t.
Das Bundesgericht ist nicht zuständig zur Auslegung von
vor dem 1. Januar 1912 abgeschlossenen Verträgen auf
Errichtung von Grundlasten, wohl aber zur B ewe r tun g
einer solchen Grundlast, sofern diese auch nach dem neuen
Recht hätte begründet werden können (Erw. 1 und 2).
Auch Gel dIe ist u n gen können
Gegenstand einer
Grundlast sein (i. c. Belastung einer Hotelliegenschaft mit
der Pflicht zur Leistung der Kurtaxe) (Erw. 2 und 3).
Grundsätze für die B ewe r tun g von Grundlasten, die
Geldleistungen zum Gegenstande haben (Erw. 4).
OG Art. 56; SchI T zum ZGB Art. 17; ZGB Art. 782 Abs. 3,
783, 785, 847, 848.
A. -
Die Klägerin, Frau Bertha Baumgartner-Schult-
hess, ist EigentÜIllerin des Hotels Schweizerhof in
Baden und die Beklagte, die Ortsgemeinde Baden, Eigen-
tÜIllerin des Kurhauses (Kasino) von Baden. Am 17.
März 1875 schloss ein Rechtsvorgänger der Klägerin
gemeinsam mit den übrigen Gasthofbesitzern von Baden
mit der Kurhausgesellschaft Baden, der Rechtsvor-
gängerin der Beklagten, einen Vertrag ab, durch welchen
sich die einzelnen Gasthofbesitzer u. a. verpflichteten:
« für sich und ihre künftigen Gasthofnachfolger alle ihre
Gäste täglich in das Fremdenblatt-Badeblatt oder Kur-
liste der Kurgesellschaft einzutragen, von diesen eine je
nach dem Range des Gasthofes festgesetzte Kurtaxe in
der bisherigen Weise zu beziehen und monatlich auf eine
gehörige Rechnung der Kurhausgesellschaft an diese
abzuliefern.» Die Höhe der Kurtaxe wurde für jeden
einzelnen Gasthof nach seinem Range bestimmt und
demgemäss für den Schweizerhof auf 30 Rp. festgesetzt.
Dieser Betrag wurde anlässlich einer Vertragsabänderung
am 28. April 1881 auf 40 Rappen und seither auf 60 Rp.
erhöht. Doch ist aus den Akten nicht ersichtlich, wie
diese letzte Erhöhung zustande kam.
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AnlässJich der Grundbuchbereinigung meldete die
Beklagte ihr Recht auf die Kurtaxe als Grundlastbe-
rechtigung zu Lasten der einzelnen Gasthofgrundstücke
an, worauf bezüglich der Gasthofliegenschaft der Klägerin
folgender Eintrag erfolgte: « Grundlast Kurtaxe 50 Cts.
pro Kurtag und Kurgast, Gesamtwert 59,750 Fr.» Die
Klägerin widersetzte sich jedoch diesem Eintrag, worauf
die Grundlast als streitig vorgemerkt und der Klägerin
Frist zur Klage angesetzt wurde.
B. -
Innert dieser Frist verlangte die Klägerin mit
der vorliegenden Klage : die angemeldete Grundlast sei
als nicht bestehend zu erklären und das Grundbuchamt
Baden anzuweisen, die betreffende Anmeldung abzu-
weisen.
Eventuell sei der Wert der Grundlast auf
33,472 Fr. anzusetzen.
C. -
Mit Urteil vom 16. September 1926 hat das
Bezirksgericht Baden die Klage in dem Sinne abgewiesen,
dass es die streitige Grundlast als zu Recht bestehend
erklärte, deren Gesamtwert aber auf 59,724 Fr. redu-
zierte.
D. -
Dieser Entscheid wurde vom Obergericht des
Kantons Aargau mit Urteil vom 20 Juni 1927 -
den
Parteien zugestellt am 2. Juli 1927 -
bestätigt.
E. -
Hiegegen hat die Klägerin am 12. Juli 1927 die
Berufung an das Bundesgericht erklärt mit dem Be-
gehren, es sei in Aufhebung des angefochtenen Urteiles
die Klage unter Kostenfolge für die Gegenpartei gut-
zuheissen.
F. -
Die Beklagte hat beantragt, es sei auf die Beru-
fung nicht einzutreten, eventuell sei diese abzuweisen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. -
Gemäss Art. 17 SchlT zum ZGB bleiben die
beim Inkrafttreten des ZGB bereits bestehenden ding-
lichen Rechte unter Vorbehalt der Vorschriften über das
Grundbuch auch unter dem neuen Rechte anerkannt.
Dabei bleiben diejenigen Rechte, deren Errichtung nach
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dem ZGB nicht mehr möglich wäre, gemäss Absatz 3
dieser Vorschrift vollständig unter dem bisherigen Recht,
. während gemäss Absatz 2 Eigentum und beschränkt
dingliche Rechte, die auch nach dem neuen Rechte
hätten begründet werden können, in Bezug auf ihren
Inhalt nach dem Inkrafttreten des ZGB, soweit dieses
.eine Ausnahme nicht vorsieht, dem neuen Rechte unter-
stellt sind.
Doch gilt diese letztgenannte Vorschrift
nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtes
nur insofern, als das ZGB den Inhalt der betreffenden
Rechte unabhängig vom Willen der Beteiligten um-
schreibt. Soweit solche zwingende Normen nicht beste-
hen, sondern die nähere Bestimmung des Inhaltes des
zu· begründenden Rechtes der Vereinbarung zwischen
den Parteien überlassen ist, bleibt letztere für die gegen-
seitigen Rechte und Pflichten auch nach dem 1. Januar
1912 mit den Wirkungen, die sie bis dahin hatte, mass-
gebend. Es untersteht deshalb auch die Auslegung der-
artiger altrechtlicher Vorträge auf Bestellung einer
Grundlast, die nichts anderes als ein Teil der Feststellung
ihrer Wirkungen ist, gemäss den erwähnten intertempo-
ralen Regeln nach wie vor dem beim Abschluss geltenden,
also dem kantonalen Rechte und entzieht sich daher der
Kognition des Bundesgerichtes, das nach Art. 56 OG nur
die Anwendung eidgenössischer Gesetze zu überprüfen
hat (vgl. statt vieler BGE 45' II S. 392 und die daselbst
angeführten früheren Entscheide). Nun hat aber die
Vorinstanz im vorliegenden Falle festgestellt, dass die
Begründung von Grundlasten nach dem alten aargau-
ischen Rechte grundsätzlich möglich gewesen und dass
durch den von den Rechtsvorgängern der heutigen
Prozessparteien am 17. März 1875 abgeschlossenen Ver-
trag eine solche Grundlast rechtsgültig zustande gekom-
men sei und zwar des Inhaltes, dass der jeweilige Eigen-
tümer des Gasthofes zum Schweizerhof dem jeweiligen
Eigentümer des Kurhauses zur Leistung der näher
bestimmten Kurtaxe (nicht nur zu deren Einziehung
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und nachherigen Ablieferung) verpflichtet sei. Ferner
stellte die Vorinstanz fest, dass diese Grundlast, entgegen
der Auffassung der Klägerin, nie aufgehoben worden
bezw. untergegangen sei. Damit ist aber im Hinblick
auf die vorangegangenen Ausführungen, gemäss Art. 17
SchlT zum ZGB in Verbindung mit Art. 56 OG für das
Bundesgericht verbindlich festgestellt, dass die fragliche
Grundlast heute noch mit dem von der Vorinstanz
angegebenen Inhalt zu Recht besteht und zwar unbe-
kümmert darum, ob diese auch nach dem neuen Recht
hätte begründet werden können oder nicht, so sehr auch
dieser Inhalt mit dem Wortlaute der Vereinbarung vom
Jahre 1875 in Widerspruch steht. Für eine Überprüfung
desklägerischen Hauptbegehrens durch das Bundesgericht
bleibt daher kein Raum.
2. -
Damit ist indessen die Frage, ob, wie die Beklagte
glaubt, auch mit Bezug auf das Eventualbegehren (betr.
Herabsetzung der Grundlastwertangabe) auf die Berufung
nicht eingetreten werden könne, noch nicht entschieden.
Die Vorinstanz hat, indem sie sich in dieser Beziehung
stillschweigend den Erwägungen der ersten Instanz
angeschlossen hat, den Gesamtwert der streitigen Grund-
last auf Grund von Art. 783 ZGB angegeben, welche
Bestimmung in erster Linie vorschreibt, dass bei der
Eintragung der Grundlast (welche ein Konstitutiv-
erfordernis für ihre Entstehung darstellt) ein bestimmter
Betrag als ihr Gesamtwert in Landesmünze anzugeben
sei, und sodann bestimmt, dass hiefür bei zeitlich wieder-
kehrenden Leistungen mangels anderer Abrede der
zwanzigfache Betrag der Jahresleistung eingetragen
werden müsse. Diese Vorschrift ist selbstverständlich
nur für neurechtliche Grundlasten, sowie für solche, die
nach dem neuen Recht hätten begründet werden können,
aufgestellt und verbindlich. Eine Überprüfung der von
der Vorinstanz vorgenommenen Wertberechnung durch
das Bundesgericht ist daher nur möglich, wenn die
hier streitige altrechtliche Grundlast auch nach ZGB
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hätte begründet werden können. Das wird nun aber
gerade von der Klägerin selber bestritten, indem sie
Grundlasten, die eine Geldleistung zum Gegenstande
haben, für unvereinbar hält mit dem in Art. 782 Abs. 3
ZGB umschriebenen Grundlastinhalt. Dieser Auffassung
kann indessen nicht beigetreten werden. Wenn in dieser
Vorschrift bei der Bestimmung des zulässigen Inhaltes
der Grundlast die Gült ausdrücklich vorbehalten wird
so darf hieraus nicht geschlossen werden, dass die Grund~
last nur in der Gestalt der Gült auf eine GeldleistiIng
gerichtet sein könne, sondern der Sinn dieses Vorbehaltes
ist lediglich der, dass auf die Gült als Grundlast nicht
die Inhaltsbestimmung von Art. 782 Abs. 3 ZGB, sondern
die speziellen Vorschriften von Art. 847 und 848 ZGB
Anwendung finden, und dass bei der Gült nur Geld,
bei den gewöhnlichen Grundlasten dagegen (ausser
Geld) auch andere Objekte Leistungsgegenstand sein
können. Nur muss bei den gewöhnlichen Grundlasten
die Geldleistung wie jede andere Leistung sich aus der
wirtschaftlichen Natur (d. h. hier aus dem Ertrag) des
belasteten Grundstückes ergeben; oder für die wirt-
schaftlichen Bedürfnisse eines berechtigten Grund-
stückes bestimmt sein, und es darf ihr nicht eine bereits
bestehende Kapitalforderung zugrunde liegen, sonst
kommen nach Art. 785 ZGB die Bestimmungen über die
Gült zur Anwendung. Die .Richtigkeit dieser Ansicht
wird evident durch Art. 785 ZGB bestätigt; denn wenn
Art. 782 Abs. 3 ZGB auf Geldleistungen gerichtete
Grundlasten schlechthin ausschlösse, so wäre die Vor-
schrift des Art. 785 überflüssig, weil dann eine Umgehung
der Grundpfandbestimmungen überhaupt nicht möglich
wäre, m. a. W. das Nebeneinanderbestehen dieser beiden
Vorschriften beweist, dass, wenn Art. 785 ZGB die « zum
Zwecke der Sicherung einer Geldforderung » zu begrün-
denden Grundlasten den Bestimmungen über die Gült
unterstellt, damit lediglich die Umwandlung einer bereits
bestehenden Geldforderung in eine gewöhnliche Grund-
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lastberechtigung als unzulässig erklärt werden wollte,
während dadurch die Grundbelastung mit einer erst
entstehenden Geldforderung, unter der Voraussetzung,
dass diese mit der wirtschaftlichen Natur des belasteten
oder dem wirtschaftlichen Bedürfnis des berechtigten
Grundstückes im Zusammenhange steht, nicht aus-
geschlossen werden soll (vgl. auch BGE 52 II S. 43/4;
LEHMANN, Kommentar zu Art. 785 ZGB S.638 ff·
WIELAND, Kommentar zu Art. 785 S. 279; TUOR, Da~
neue Recht S. 445; a. A. RossEL-MENTHA, Manuel Bd. 2
S.172 und 174/5). Dass dies der Wille des Gesetzgebers
gewesen war, ergibt sich übrigens auch aus den bei der
Gesetzesberatung gefallenen Voten.
So erklärte der
Gesetzesredaktor anlässlich der Beratung über den
bezüglichen Art. 779 des damaligen Entwurfes in der
Expertenkommission : {(Es handle sich um das Verhältnis
zwischen der Grundlast und der Causa, aus der sie
errichtet wurde.
Wenn eine persönliche Forderung
bestehe und die Parteien zu ihrer Sicherung eine Grund-
last errichten wollen, dann werde die persönliche Forde-
rung durch die Errichtung der Grundlast noviert. Es
verhalte sich diesbezüglich gleich wie bei Art. 836
(heute Art. 855). Wenn nun zur Erreichung des Siche-
rungszweckes eine Grundlast errichtet werden solle, so
könne dies gemäss Art. 779 (heute Art. 785) nicht anders
geschehen als durch das Mittel der Gült. Das wolle
Art. 779 aussprechen» (vgl. Protokoll der Experten-
kommission Bd. 3 S. 163). Daraus ist klar ersichtlich,
dass· schon der Gesetzesredaktor selbst nicht daran
dachte, die Errichtung von Geldgrundlasten als gewöhn-
liche Grundlasten allgemein auszuschliessen, und es
wurde dann auch in der Folge bei der Beratung in den
eidgen. Räten deren Zulässigkeit von verschiedenen
Rednern ohne weiteres vorausgesetzt, ohne dass hie-
gegen eine Einsprache erfolgt wäre (vgl. Amt!. Steno
Bull.16. Jahrgang 1906, NR S. 590 Spalte links Al. 2, StR
S. 1377 Spalte links Al. 1 und S. 1382 Spalte links i. F.).
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3. -
Steht somit fest, dass auch nach ZGB die Begrün-
dung von Grundlasten, die eine Geldleistung zum Inhalte
haben, unter den vorerwähnten Voraussetzungen zu-
lässig ist, so ist kein Zweifel, dass auch der hier streitigen
Grundlast, so wie sie von der Vorinstanz in für das
Bundesgericht verbindlicher Weise umschrieben worden
ist, nach dem neuen Recht hätte begründet werden
können.
Denn die fraglichen Geldleistungen ergeben
sich unzweifelhaft aus der wirtschaftlichen Natur des
belasteten Gasthofgrundstückes.
Der Betrieb dieses
Grundstückes wirft sie ab; wird ja doch die Kurtaxe
nach Gästen und Logiertagen berechnet und praktiscn
bekanntlich auch auf die Gäste abgewälzt. Es handelt
sich also um einen spezifischen Ertrag der Gasthof-
liegenschaft. Übrigens. wird diese Kurtaxe nach der
Feststellung der Vorinstanz auch für die spezifischen
Kurhausbedürfnisse verwendet, sodass auch die andere
von Art. 782 Abs. 3 ZGB für die Begründung einer
Grundlast alternativ verlangte Voraussetzung -
wonach
eine Grundlast begründet werden kann, wenn die betref-
fende Leistung für die wirtschaftlichen Bedürfnisse eines
berechtigten Grundstückes bestimmt ist -
vorläge.
4. -
Muss somit als feststehend erachtet werden,
dass die hier streitige Grundlast auch nach neuem
Rechte hätte begründet werd.en können, SO hat das
Bundesgericht darauf einzutreten, ob die auf Grund von
Art. 783 Abs. 2 ZGB erfolgte- Angabe des Gesamtwertes
mit 59,724 Fr. richtig sei, oder ob sie gemäss dem Antrag
der Klägerin auf 33,472 Fr. herabgesetzt werden müsse.
Die Parteien sind darin einig, dass, da von keiner Seite
eine besondere Vereinbarung behauptet wird, als Gesamt-
wert gemäss Art. 783 Abs. 2 ZGB der 20-fache Betrag
der durchschnittlichen aus Kurtaxen herrührenden Jah-
reseinnahmen anzugeben sei, wobei sie z~r Festsetzung
dieser Jahreseinnahmen das Jahresmittel der Kurtage
mit dem Kurtaxenansatz multiplizieren. Hiebei berech-
net aber die Klägerin dieses Jahresmittel der Kurtage
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lediglich auf Grund der Frequenz in den Jahren 1922-
1924, während die Beklagte ihrer Berechnung diejenige
der Jahre 1908-1924 zu Grunde legt, und sodalln berech-
net die Klägerin die Kurtaxe mit 40 Rp. pro Kurgast und
Kurtag, entsprechend dem Vertrag vom 28. April 1881,
die Beklagte aber mit 60 Rp. entsprechend dem zur
Zeit der Klageeinleitung gültigen Ansatz. Die untere
kantonale Instanz hat sich der Auffassung der Beklagten
angeschlossen und deshalb den Gesamtwert der streitigen
Grundlast, da die Gesamtzahl der Kurtage in den Jahren
1908-1924 unbestrittenermassen 84,616 Fr., das Jahres-
mittel also 4977 Fr. betrug, auf 59,724 Fr. (4977 X 0,6
X 20) festgesetzt.
Diese Berechnungsart ist richtig;
denn einmal ist selbstverständlich, dass bei der heutigen
Bemessung des Gesamtwertes der gegenwärtig für
die Parteien verbindliche Kurtaxenansatz zu Grunde zu
legen ist. Dieser beträgt aber 60 Rp. Die Vereinbarung
betreffend die Erhöhung auf diesen Betrag liegt aller-
dings nicht bei den Akten, doch hat die Klägerin diese
Tatsache nicht in Abrede gestellt. Was aber das Jahres-
rnittel betreffend die Kurtage anbelangt, so ist klar,
dass für eine auf lange Dauer angelegte Leistung der
Durchschnitt auch aus einer möglichst langen Zeit-
spanne berechnet worden muss und dass es insb~sondere
nicht angeht, lediglich einige Krisenjahre, dIe heute
überwunden sind, zu berücksichtigen, dies umso weniger,
als der gegenwärtige Stand der Hotelerie in der Schwe~
eine Wiederkehr der Konjunkturverhältnisse, wie SIe
vor dem Kriege bestanden haben, erwarten}ässt. Natür-
lich steht es den Parteien anheim, eine Änderung der
Wertangabe zu erwirken, wenn in Zukunft durch eine
neue Vereinbarung der Kurtaxenansatz, sei es im Sinne
einer Erhöhung oder einer Reduktion, verändert werden
sollte, oder auch falls eine derart nachhaltige Änderung
der Konjunktur eintreten sollte, dass das he~te .fest-
gestellte Jahresmittel nicht mehr als den Verhaltmssen
entsprechend erachtet werden könnte.
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Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird, soweit auf diese eingetreten werden
kann, abgewiesen und demgemäss das Urteil des Ober-
gerichtes des Kantons Aargau vom 20. Juni 1927 bestätigt.
67. AUSJUB aus dem Urteil der II. Zlvilabteilung
vom 4. November 1927
i. S. Schweizerische ImmobLliengenossenschaft « Confidentia •
gegen :Baugenossenschaft «Utoquai ».
Art. 684 ZGB : Ver bot von Ein wi r k 11 n gen a 11 f
fremde Grundstücke. Autogaragen im
Hof ein e s W 0 h n hau s bIo c k es: die Einwir-
kungen, die ihr Betrieb für die Nachbarn mit sich bringt,
sind nicht notwendig übermässig; erst wenn der Betrieb
nicht in üblicher Weise und nicht mit der möglichen ange-
messenen Rücksicht auf die Umgebung vor sich geht, kann
er untersagt werden. Seine Einwirkungen können je nach
den Örtlichkeiten auch dann übermässig sein, wenn mehr
Einstellräume errichtet werden, als das Bedürfnis der
Wohnhäuser erheischt.
Aus dem Tatbestand:
Die beklagte Baugenossenschaft « Utoquai» beab-
sichtigte, auf der Hofseite . ihres Neubaues von vier
zusammenhängenden Doppelwohnhäusern, Ecke See-
rosen-Dufourstrasse, in Zürich, sechs Einstellräume für
je einen Kraftwagen zu errichten. Die Schweizerische
Immobiliengenossenschaft « Confidentia» erhob hier-
gegen Einsprache als Eigentümerin eines anstossenden
Wohnhauses, mit dem Begehren, der Bau der Auto-
schuppen sei zu verbieten, da deren Betrieb für ihr
Wohnhaus unerträglich und daher gemäss Art. 684 ZGB
unerlaubt sei. Das Bundesgericht hat mit dem Ober-
gericht des Kantons Zürich die Klage als unbegründet
abgewiesen.
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Aus den Erwägungen:
Nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz
ist zwar vorauszusehen, dass die Geräusche, welche die
in den Autoständen unterzubringenden Kraftwagen bei
der Hin- und Wegfahrt verursachen, und die Verbren-
nungsgase ihrer Triebwerke der Klägerin lästig fallen
werden, umsomehr, als der Hof, in den die Einstellräume
sich öffnen, von hohen Häusern umgeben ist, so dass
darin Rauch und Lärm stärker wirken als auf einem
offenen Platze. Auch ist richtig, dass das in Betracht
kommende Stadtgebiet vorwiegend für Wohnzwecke
benützt wird; es gehört jedoch nach der Feststellung
der Vorinstanz wegen des starken Strassenverkehrs und
der Durchsetzung mit gewerblichen Betrieben nicht zu
den ruhigen Stadtvierteln, so dass die Liegenschaft der
Klägerin keinen Anspruch auf ein Mindestmass von
Einwirkungen der Nachbargrundstücke hat. Geräusche,
Rauch und lästige Dünste, die der Betrieb von Auto-
schuppen für die Nachbarn mit sich bringt, sind aber
nicht notwendig übermässig: solange die Einstellung
der 'Vagen in üblicher Weise und mit der möglichen
angemessenen Rücksicht auf die Umgebung vor sich geht,
übersteigen ihre Einwirkungen auf die Nachbargrund-
stücke nicht das Mass dessen, was angesichts der Bedürf-
nisse des menschlichen Zusammenlebens einem Nachbarn
zugemutet werden darf, namentlich in Zürich, wo der
Kraftwagen zum unentbehrlichen Verkehrsmittel ge-
worden ist, und nach der Feststellung der Vorinstanz
auch in den ruhigsten Villenvierteln bald jedes Haus
seinen Autostand besitzt. Nur wenn das mit dem
Garagenbetrieb unvermeidliche Mass von Einwirkungen
überschritten wird, z. B. durch unnötiges Benützen der
Auspuffer oder durch Motorproben zur Unzeit und der-
gleichen, läge ein Missbrauch vor, der untersagt werden
müsste; doch wird erst die Zukunft zeigen, ob solche
Übelstände, wie die Klägerin befürchtet, in den Auto-