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67. Urteil der II. Zivila.bteilung vom 16. Oktober 1918

i. S. Ba.ltischwLer und B,bma.nn

gegen Ba.ugese1lsc~ für modern!n Wohnungsba.u.

Abänderung einer gesetzlichen Eigentumsbeschränkung im

Sinne des Art. 680 ZGB. Notwendigkeit der öffentlichen

Beurkundung. -

Erfordernis der Bestimmtheit des Inhaltes

eines Grunddienstbarkeitsvertrages, der in das Grundbuch

eingetragen werden soll.

A. - Die Parteien sind Eigentümer von Liegenschaften

in Zürich, die an einander grenzen. J: Bindschedler, dem

das Grundstück der Klägerin früher gehörte, erhielt im

Januar 1916 die polizeiliche Bewilligung zum Bau von

drei Häusern unter der Bedingung, dass die Beklagten

sich damit einverstanden erklärten, dass die Bauten einen

geringern Abstand von ihrer Grenze hätten, als d~e

städtischen Bauvorschriften vorschreiben.

Daraufhm

schloss Bindschedler mit den Beklagten am 31. Januar

1916 folgende schriftliche Vereinbarung ab : « Die Herren

Baltischwiler und Rebmann geben ihre Zustimmung zu

dem von der Bausektion I zwecks Bewilligung der Gruppe

verlangten geringeren, ausnahmsweisen Abstand. Hi~

gegen gibt Herr Bindschedler die z~stimmung, dass dlC:

Herren Baltischwiler und Rebmann eme Gruppe von zweI

Doppelwohnhäusern erstellen dürfen, wobei die Höhen

des Vorprojektes nicht. überstiegen werden und das Haus

aufs Niveau der Turnerstrasse kommt. Die Dachschräge

~d statt 2,80m nur 2,60m hoch I). Die im« Vorprojekte)}

vorgesehene Bauhöhe erreicht die in den städtischen Bauvorschriften festgesetzte Maximalhöhe nicht. Bindschedler hat in Ausführung der Vereinbarung in dem vereinbarungsgemässen geringeren Abstand gebaut und die ~eklagten haben gegen die Ausführung der Baute kerne

Einsprache erhoben.

B. -

Die Baugesellschaft für modernen Wohnungsbau

erhob in der Folge als Rechtsnachfolgerin Bindschedien

Sachenrecht. N° 67.

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zufolge Zession Bindschedlers vom November 1915 Klage

gegen Baltischwilerund Rebmann, indem sie beantragte,

dass die erwähnte Vereinbarung als Grunddienstbarkeitsvertrag in das G;:undbuch eingetragen werde und zwar

nur soweit die Höhe allfälliger Bauten auf diesem Grundstücke in Frage komme. Die Klage verlangt also nur, dass

das Verbot des Höherbauens im Sinne der Vereinbarung

als dingliche Last auf das Grundstück der Beklagten zu

Gunsten desjenigen der Klägerin zu legen sei.

C. -

Durch Urteil vom 19. Dezember 1917 hat die

I. Appellationskammer des Obergerichtes des Kantons

Zürich erkannt:

« 1. Die Beklagten sind verpflichtet, das mit dem

Rechtsvorfahren der Klägerin, Julius Bindschedler in

Zürich 6, am 31. Januar 1916 getroffene Abkommen .....

• auf ihrem Grundstücke,' Kat.-Nr. 2358, an der Turnerstrasse in Zürich 6, als dingliche Last zu Gunsten der

klägerischen Grundstücke an der Scheuchzerstrasse in

Zürich 6 im Grundbuch eintragen. zu lassen.)}

D. -

Gegen dieses ihnen am 13. Juni 1918 zugestellte

Urteil haben die Beklagten am 29. Juni die Berufung an

das Bundesgericht erklärt mit dem Antrage auf Abweisung

der Klage.

Die Klägerin hat Bestätigung des angefochtenen Urteils beantragt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

Obschon die Parteien die Form des streitigen Vertrages

nicht diskutiert haben,ist von Amteswegen zu prüfen, ob

sie dem G~setze entspricht; denn die Klägerin kann das

ihr aus andern G,:üuden bestrittene Recht nicht im Grundbuch eintragen lassen, wenn es überhaupt nicht formgültig bestellt wurde.

Die in den städtischen Bauvorschriften aufgestellte

Maximalhöhe von Bauten bildet nun eine gesetzliche

Eigentu:qlsbeschränkung im SiJ).ne des Art. 680 ZGB. Sie

ist insofern öffentlichrechtlich und der privatrechtlichen

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Sachenrecht. N° 67.

Verfügung entzogen, als einem Eigentümer nichCwirksam

von einem andern das Recht eingeräumt werden kann,höher

zu bauen; denn das Höherbauen ist nicht nur im Interesse

eines bestimmten Nachbars verboten, sondern im allgemeinen Interesse. Dagegen schliesst das öffentliche Recht

im vorliegenden Falle nach den Feststellungen der Vorinstanzen es nicht aus, dass ein Eigentümer sich einem

andern gegenüber verpflichtet, weniger hoch zu bauen, als

ihm die städtischen Vorschriften gestatten. Insoweit ist

er in seiner Verfügungsfreiheit durch diese nicht gehemmt.

Er kann also die gesetzliche Maximalhöhe für seine Liegenschaft in dem Sinne abändern, dass er sich durch Einräumung einer G~'unddienstbarkeit zu Gunsten eines

andern Grundstückes eine weitere Beschränkung in dci'

Bauhöhe auflegt. Der Vertrag über eine solche privatrechtliche Abänderung einer gesetzlichen Eigentums-

.

beschränkung bedarf aber nach Art. 680 Abs. 2 ZGB der

öffentlichen Beurkundung. Da das Gesetz die öffentliche

Beurkundung allgemein für alle Abänderurgen der gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen vorsieht, Ir. üssen darunter auch solche verstanden werden, die in der Eigenturrsbeschränkung noch weiter gehen als das Gesetz; wenn das

Gesetz, wie im vorliegenden Falle, eine bestimmte Bauhöhe

vorsieht, so wird damit der Eigentumsumfang nach einer

bestimmten Richtung hin un:.schrieben und dieser gesetzlichen Umschreibung gegenüber ist auch die geringere

Bauhöhe eine Abänderung dieses gesetzlichen Umfanges.

Die von der Vorinstanz (entgegen dem Klageantrage)

verfügte Eintragung auch des übrigen Inhaltes des Vertrages, der aussel'dem noch die Änderung des von der

Klägerin einzuhaltenden gesetzlichen Bauabstandes, sowie die Änderung der den Beklagten kraft der gesetzlichen Bauvorschriften gestatteten Bebauungsart (Gruppe

von zwei Doppelhäusern statt der vorgeschriebenen nach

allen Richtungen freistehenden Häuser) enthält, stellt

sich vollends als Änderung der gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen dar, wobei der Umfang der dem Eigen-Sachenrecht. N° 87.

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t~er ob~iegellden Eigentumsbeschränkung insofern verrIngert WIrd, als der gesetzliche Abstand von der Grenze

herabgesetzt wird. Ob die damit verbundene andere

Bebauungsart der Gruppenhäuser statt der freistehenden

Häuser eine Erhöhung oder eine Verkleinerung der Eigentumsbeschränkung enthalte, lässt sich kaum entscheiden

u.nd ~s beweist dieser Umstand, dass es für die Frage, ob

eme. Ände:ung der gesetzlichen Eigentumsbeschränkung

vorlIege, mcht darauf ankommen kann, ob die Eigenturr.s-

beschränkung durch die Vereinbarung grösser oder kleiner

werde, was zu entscheiden dem Grundbuchführer . im

vorli~genden Falle unmöglich wäre. Es bedürfen danach

alle Änderungen der gesetzlichen Eigentumsbeschränkun~en d~r öffentlichen Beurkundung. Solange diese nicht

v?rlIegt, Ist kein gültiger Vertrag zustande gekommen;

dIe Beurkundung kann nicht etwa auf dem Klageweg

erzwungen werden. Nach Art. 732 ZGB genügt zwar für

den Vertrag über Errichtung einer Grunddier.stbarkeii

die schriftliche Form; gegenüber diesem allgemeinen

Grundsatz geht aber die in Art. 680 Abs. 2 aufgestellte

Sonderregel vor. Die Vereinbarung vom 31. Januar 1916

ist daher nichtig, soweit dadurch die Bauhöhe auf der

Liegenschaft der ~eklagten mit dinglicher WirkuD.g beschränkt werden s')llte, und eine Eintragung in das Grundbu<:h, wie sie die Klägerin verlangt, somit ausgeschlossen.

Übrigens könnte der Vertrag in demjenigen Teile,

dessen Eintragung die Klage allein verlangt, auch deshalb

nicht im G.·undbuch eingetragen werden, weil es ihm an

derjenigen Bestimmtheit des Inhaltes fehlt, die verlangt

werden muss, damit das eingetragene Recht für jeden

Drittinteressenten seinem Umfange nach klar erkennbar

ist. Damit ein Vertrag im G:undbuch eingetragen werden

kann, muss er alle wesentlichen Elemente des dinglichen

Rechtes, das zur Eintragung kommen soll, enthalten.

Hier fehlt es aber sowohl an einer genauen,für dasGmndbuch verwendbaren Bezeichnung der belasteten und berechtigten G:mndstücke als auch an der Angabe der Höhe

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der Bauten. um die es sich bei der einzutragenden Dienstbarkeit handelt; das Vorprojekt. dessen Höhe massgebend

sein soll. ist nicht durch beidseitige Unterschrift oder

• sonstwie, durch Aufnahme in den Vertrag zu einem Bestandteil der Beurkundung gemacht worden. Der Grundbuchführer müsste es daher ablehnen, einen Vertrag

solchen Inhalts einzutragen und es kann deshalb auch der

Richter einen solchen Eintrag nicht verfügen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

Die Bemfung wird gutgeheissen und die Klage abgewiesen.