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Sachenrecht. N° 67
67. Urteil der II. Zivila.bteilung vom 16. Oktober 1918
i. S. Ba.ltischwLer und B,bma.nn
gegen Ba.ugese1lsc~ für modern!n Wohnungsba.u.
Abänderung einer gesetzlichen Eigentumsbeschränkung im
Sinne des Art. 680 ZGB. Notwendigkeit der öffentlichen
Beurkundung. -
Erfordernis der Bestimmtheit des Inhaltes
eines Grunddienstbarkeitsvertrages, der in das Grundbuch
eingetragen werden soll.
A. - Die Parteien sind Eigentümer von Liegenschaften
in Zürich, die an einander grenzen. J: Bindschedler, dem
das Grundstück der Klägerin früher gehörte, erhielt im
Januar 1916 die polizeiliche Bewilligung zum Bau von
drei Häusern unter der Bedingung, dass die Beklagten
sich damit einverstanden erklärten, dass die Bauten einen
geringern Abstand von ihrer Grenze hätten, als d~e
städtischen Bauvorschriften vorschreiben.
Daraufhm
schloss Bindschedler mit den Beklagten am 31. Januar
1916 folgende schriftliche Vereinbarung ab : « Die Herren
Baltischwiler und Rebmann geben ihre Zustimmung zu
dem von der Bausektion I zwecks Bewilligung der Gruppe
verlangten geringeren, ausnahmsweisen Abstand. Hi~
gegen gibt Herr Bindschedler die z~stimmung, dass dlC:
Herren Baltischwiler und Rebmann eme Gruppe von zweI
Doppelwohnhäusern erstellen dürfen, wobei die Höhen
des Vorprojektes nicht. überstiegen werden und das Haus
aufs Niveau der Turnerstrasse kommt. Die Dachschräge
~d statt 2,80m nur 2,60m hoch I). Die im« Vorprojekte)}
vorgesehene Bauhöhe erreicht die in den städtischen Bau-
vorschriften festgesetzte Maximalhöhe nicht. Bindsched-
ler hat in Ausführung der Vereinbarung in dem vereinba-
rungsgemässen geringeren Abstand gebaut und die ~e
klagten haben gegen die Ausführung der Baute kerne
Einsprache erhoben.
B. -
Die Baugesellschaft für modernen Wohnungsbau
erhob in der Folge als Rechtsnachfolgerin Bindschedien
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zufolge Zession Bindschedlers vom November 1915 Klage
gegen Baltischwilerund Rebmann, indem sie beantragte,
dass die erwähnte Vereinbarung als Grunddienstbarkeits-
vertrag in das G;:undbuch eingetragen werde und zwar
nur soweit die Höhe allfälliger Bauten auf diesem Grund-
stücke in Frage komme. Die Klage verlangt also nur, dass
das Verbot des Höherbauens im Sinne der Vereinbarung
als dingliche Last auf das Grundstück der Beklagten zu
Gunsten desjenigen der Klägerin zu legen sei.
C. -
Durch Urteil vom 19. Dezember 1917 hat die
I. Appellationskammer des Obergerichtes des Kantons
Zürich erkannt:
« 1. Die Beklagten sind verpflichtet, das mit dem
Rechtsvorfahren der Klägerin, Julius Bindschedler in
Zürich 6, am 31. Januar 1916 getroffene Abkommen .....
• auf ihrem Grundstücke,' Kat.-Nr. 2358, an der Turner-
strasse in Zürich 6, als dingliche Last zu Gunsten der
klägerischen Grundstücke an der Scheuchzerstrasse in
Zürich 6 im Grundbuch eintragen. zu lassen.)}
D. -
Gegen dieses ihnen am 13. Juni 1918 zugestellte
Urteil haben die Beklagten am 29. Juni die Berufung an
das Bundesgericht erklärt mit dem Antrage auf Abweisung
der Klage.
Die Klägerin hat Bestätigung des angefochtenen Ur-
teils beantragt.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Obschon die Parteien die Form des streitigen Vertrages
nicht diskutiert haben,ist von Amteswegen zu prüfen, ob
sie dem G~setze entspricht; denn die Klägerin kann das
ihr aus andern G,:üuden bestrittene Recht nicht im Grund-
buch eintragen lassen, wenn es überhaupt nicht form-
gültig bestellt wurde.
Die in den städtischen Bauvorschriften aufgestellte
Maximalhöhe von Bauten bildet nun eine gesetzliche
Eigentu:qlsbeschränkung im SiJ).ne des Art. 680 ZGB. Sie
ist insofern öffentlichrechtlich und der privatrechtlichen
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Verfügung entzogen, als einem Eigentümer nichCwirksam
von einem andern das Recht eingeräumt werden kann,höher
zu bauen; denn das Höherbauen ist nicht nur im Interesse
eines bestimmten Nachbars verboten, sondern im allge-
meinen Interesse. Dagegen schliesst das öffentliche Recht
im vorliegenden Falle nach den Feststellungen der Vor-
instanzen es nicht aus, dass ein Eigentümer sich einem
andern gegenüber verpflichtet, weniger hoch zu bauen, als
ihm die städtischen Vorschriften gestatten. Insoweit ist
er in seiner Verfügungsfreiheit durch diese nicht gehemmt.
Er kann also die gesetzliche Maximalhöhe für seine Lie-
genschaft in dem Sinne abändern, dass er sich durch Ein-
räumung einer G~'unddienstbarkeit zu Gunsten eines
andern Grundstückes eine weitere Beschränkung in dci'
Bauhöhe auflegt. Der Vertrag über eine solche privat-
rechtliche Abänderung einer gesetzlichen Eigentums-
.
beschränkung bedarf aber nach Art. 680 Abs. 2 ZGB der
öffentlichen Beurkundung. Da das Gesetz die öffentliche
Beurkundung allgemein für alle Abänderurgen der gesetz-
lichen Eigentumsbeschränkungen vorsieht, Ir. üssen darun-
ter auch solche verstanden werden, die in der Eigenturrs-
beschränkung noch weiter gehen als das Gesetz; wenn das
Gesetz, wie im vorliegenden Falle, eine bestimmte Bauhöhe
vorsieht, so wird damit der Eigentumsumfang nach einer
bestimmten Richtung hin un:.schrieben und dieser ge-
setzlichen Umschreibung gegenüber ist auch die geringere
Bauhöhe eine Abänderung dieses gesetzlichen Umfanges.
Die von der Vorinstanz (entgegen dem Klageantrage)
verfügte Eintragung auch des übrigen Inhaltes des Ver-
trages, der aussel'dem noch die Änderung des von der
Klägerin einzuhaltenden gesetzlichen Bauabstandes, so-
wie die Änderung der den Beklagten kraft der gesetzli-
chen Bauvorschriften gestatteten Bebauungsart (Gruppe
von zwei Doppelhäusern statt der vorgeschriebenen nach
allen Richtungen freistehenden Häuser) enthält, stellt
sich vollends als Änderung der gesetzlichen Eigentums-
beschränkungen dar, wobei der Umfang der dem Eigen-
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t~er ob~iegellden Eigentumsbeschränkung insofern ver-
rIngert WIrd, als der gesetzliche Abstand von der Grenze
herabgesetzt wird. Ob die damit verbundene andere
Bebauungsart der Gruppenhäuser statt der freistehenden
Häuser eine Erhöhung oder eine Verkleinerung der Eigen-
tumsbeschränkung enthalte, lässt sich kaum entscheiden
u.nd ~s beweist dieser Umstand, dass es für die Frage, ob
eme. Ände:ung der gesetzlichen Eigentumsbeschränkung
vorlIege, mcht darauf ankommen kann, ob die Eigenturr.s-
beschränkung durch die Vereinbarung grösser oder kleiner
werde, was zu entscheiden dem Grundbuchführer . im
vorli~genden Falle unmöglich wäre. Es bedürfen danach
alle Änderungen der gesetzlichen Eigentumsbeschrän-
kun~en d~r öffentlichen Beurkundung. Solange diese nicht
v?rlIegt, Ist kein gültiger Vertrag zustande gekommen;
dIe Beurkundung kann nicht etwa auf dem Klageweg
erzwungen werden. Nach Art. 732 ZGB genügt zwar für
den Vertrag über Errichtung einer Grunddier.stbarkeii
die schriftliche Form; gegenüber diesem allgemeinen
Grundsatz geht aber die in Art. 680 Abs. 2 aufgestellte
Sonderregel vor. Die Vereinbarung vom 31. Januar 1916
ist daher nichtig, soweit dadurch die Bauhöhe auf der
Liegenschaft der ~eklagten mit dinglicher WirkuD.g be-
schränkt werden s')llte, und eine Eintragung in das Grund-
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Abtransport mit der Bahn deren Einwilligung, bez:w.
<liejenige ihres Vertreters Architekt Schuma,cher "not,:,
wendig . .A]J1 2. August 1916 'verkauf te Walter Gelpkeals
Bevollmächtigter der Beklagten und in deren Namen das
Holz an die heutigen Kläger BrühWiler und Leutenegge;r
um 13 Fr. 50 Cts. « per Quintale .). An den Kaufpreis
wurden 500 Fr. sofort anbezahlt : der Rest sollte am 15.
August 1916 fällig werden. Für den Fall, dass er bis dahin
nicht beglichen werde, behielt sich, so heisst es im Vertrag,
die Verkäuferin «das Eigentumsrecht » am Holze vor.
Massgebend für die Abrechnung sollte das bei der Ver-
ladung sich ergebende bahnamtliche Gewicht sein. An1
1. September 1916 entrichteten die Kläger, von deI
Beklagten durch ~hreiben vom 22. August 1916 unter
Androhung des Vertragsrücktrittes in Verzug gesetzt,
:als ungefähren Rest der Kaufsumme an Gelpke 4500 Fr.
Die r~chtliche Natur dieser Leistung- ob eigentliche
Kaufpreiszahlung oder blosse « Garantiesvmme)} (Depo-
situm) -
ist unter den Parteien streitig. Nachdem am
30. September 1916 eine erste Teilsendung an die Kläger
:abgerollt war, bemerkten diese anfangs Oktober bei einer
Anwesenheit in Luzern, dass von dem noch verbleibenden
Holze durch eine Drittperson auf einen Bahnwagen ver-
laden werde •. Sie stellten deshalb den Teilhaber der
Beklagten Kar! Goll zur Rede, wer das angeordnet habe.
Gollerwiderte, er wisse es nicht und wolle sich erkundigen,
ohne seine Erlaubnis dürfe niemand etwas vom Platze
wegnehmen: er versprach durch seinen Anwalt dafür zu
sorgen, dass der Wagen nicht anderswohin komme, die
Kläger, so sagte er, hätten damit nichts,zu tun. Am
folgenden Tage teilte er ihnen dann aber mit, dass sein
Anwalt den Abtransport nicht habe verhindern können.,
Auf die, Frage, wie es sich unter diesen Umständen,mit
den bezahlten 5000 Fr. verhalte, soll er gesagt haben, die
erhielten die Kläger patürlich zurück. Vor Gericht unter
Eid darüber vemommen, erklärte er zunächst : (j Nein.
nicht in vo!b~haltsloser Form. I) Erst auf die Aufforde.
A8 .u 11 -
1918