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64. Urteil der I. Zivilabtellung vom 29. Kai 1914 i. S.

!aur. Beklagter, gegen Lais, Kläger.

Verkauf eines Hauses mit Uebernahme der Verpflichtung. im

Estrichraum ein Mansardenzimmer zu erstellen. Nichtigkeit

dieser Verpflichtung nach Art. 1 7 a 0 R, weil baupolize1-

widrig. Haftung des Verkäufers gegenüber dem Käufer'

wegen Verschweigung der Unausführbarkeit der fraglichen

Bauarbeit. Bestimmung des negativen Vertragsinter-

es ses als dem kapitalisierten Mietwert des versprochenen

Mansardenzimmers entsprechend.

1. -

Im Februar 1911 hat der damals im Wettingen

bei Baden wohnende Kläger vom Beklagten, der in Zürich den Beruf eines Zimmenneisters ausübt, ein Doppelwohnhaus an der Röntgenstrasse in Zürich IV zum Preise

von 85,000 Fr~ gekauft. Der Kaufvertrag verpflichtet

den Verkäufer, das Haus, «wie vereinbart,» nach der

Fertigung in Stand zu stellen. Die fragliche Vereinbarung

ist vom 14. Februar 1911 datiert und vom Beklagten

unterzeichnet; sie lautet: «Herr Baur verpflichtet sich

zum Kauf noch einzelne Verbesserungen vorzunehmen,

nämlich: Verkaufsladen einrichten, Mansardenzimmer

und Waschstangen samt Hofraum einrichten, die übrigen,

noch nicht fertigen Arbeiten am Hause prompt herzustellen bis 1. Mai 1911. » Nach der Fertigung entstanden

zwischen den Parteien Differenzen; der Kläger behauptete,

dass der Beklagte den durch Jene Erklärung vom 14. Februar 1911 übernommenen Verpflichtungen nicht nachgekommen sei. Im nunmehrigen Prozess hat er die Beträge eingefordert, die für die ordentliche Instandstellung.

des Hauses erforderlich seien, zusammen 6581 Fr. 10 Cts.

nebst Zins zu 5 % vom 17. Januar 1912 an.

o Von dieser Forderung ist nur noch der Hauptposten

streitig, der die Erstellung des in der Erklärung erwähnten «Mansardenzimmers» betrifft. Statt eines solchen

Zimmers, macht der Kläger in dieser Hinsicht geltend~

habe der Beklagte einen biossen Bretterverschlag erstellt.

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Ferner dürfe der Raum infolge einer Verfügung der Gesundheitspolizei vom 14. November 1911 nicht als Schlruraum benutzt werden. Hätte das der Kläger gewusst, so

würde er den Hauskauf nicht abgeschlossen haben. Eine

Mansarde in diesem Hause habe einen Mietwert von

25 Fr. im Monat, also von 300 Fr. im Jahr, was zu 5 %

kapitalisiert einen Ausfall von 6000 Fr. ergebe.

Die Vorinstanz hat diese Forderung in der Höhe von

2400 Fr., nebst entsprechendem Verzugszins, zugespro-

-ehen, indem sie den Mietwert auf nur 12 Fr. monatlich

veranschlagt und den Jahreszins zu 6 % kapitalisiert

hat. Der Beklagte verlangt nunmehr gänzliche Abweisung

der Forderung, während der Kläger den Vorentscheid

nicht angefochten hat.

2. - .... .

3. - .... .

1. - .... .

5. - Der BeIdagte beruft sich ferner darauf, dass die

Einrichtung des fraglichen Mansardenzimmers baupolizei-

Hch nicht gestattet war, und wendet gestützt hierauf

ein, er sei nach Art. 17 a OR an sein Versprechen

nicht gebunden. In der Tat hat man es mit einem Fall

von Nichtigkeit nach dem genannten Artikel zu tun,

mag man nun die versprochene Leistung, an der fraglichen Stelle ein Mansardenzimmer einzurichten. als eine

widerrechtliche ansehen. weil sie gegen ein polizeiliches

Verbot verstosse, oder als eine unmögliche, weil sie dieses Verbotes wegen nicht ausführbar sei. Mit der Nichtigkeit der streitigen Verpflichtung erledigt sich indessen

die Klageforderung nicht. Vielmehr fällt im weitem

folgendes in Betracht:

Die Vorinstanz nimmt - mit der untern Instanz -

an, der Beklagte als Fachmann sei sich bei der Eingehung der Verpflichtung des entgegenstehenden Polizeiverbotes bewusst gewesen, nicht aber der Kläger und

seine für ihn handelnde Mutter, da diese beim Vertragsabschlusse ausserhalb des Kantons gewohnt hätten und

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die stadtzürcherischen Bauvorschriften nicht hätten kennen müssen. Dabei hält die Vorinstanz eine Aussage der

~rau ~ai~ als unwesentlich, wonach der Zeuge Ruegger

Ihr mItteIlte, dass in einem andern Hause ein dortiger

Raum auf dem Estrich nicht als Schlafraum benützt

werden könne. Demgegenüber verweist sie auf die Unerfahrenheit der Frau Lais in Bausachen und darauf, dass

die bauliche Einteilung jenes Hauses eine andere sei und

daher nicht von selbst auch die nämlichen Bauvorschriften als anwendbar hätten gelten müssen. Gegen diese

ganze Würdigung lässt sich vom bundesrechtIichen

Standpunkte aus umsoweniger etwas einwenden, als nicht

wohl einzusehen ist, wieso der Kläger dazu gekommen

wäre, eine Nebenleistung sich auszubedingen und bei der

Bestimmung des Kaufpreises mit in Rechnung zu ziehen,

deren Nichterfüllbarkeit er zum voraus kannte.

Hienach hat also der Beklagte durch absichtliche

Verseh weigung im Kläger den Irrtum erweckt, er

gehe zu dessen Gunsten eine gültige Verpflichtung ein.

Darin liegt aber eine unerlaubte Handlung, die den Beklagten schadenersatzpflichtig macht (vergI. EB 35 II

S. 308, 36 II S. 203, OSER, Kommentar zum OR S. 83

Ziffer 4 b).

Für die Schadensbemessung ist nicht, wie die Vorinstanz meint, das Erfüllungsinteresse massgebend. Denn

der Irrtum des Klägers hat nicht zur Folge, dass ihm

das entgeht, wozu sich' ihm der Beklagte (rechtsunwirksam) verpflichtet hatte: Die eingegangene Verpflichtung wäre auch dann ungültig und ein Erfüllungsanspruch des Klägers ausgeschlossen gewesen, wenn der

Beklagte die fraglichen Polizeivorschriften ebenfalls

nicht gekannt hätte und nicht hätte kennen müssen

oder wenn umgekehrt beide Parteien sie gekannt hätten.

Zu Grunde zu legen ist vielmehr das ne g a t iv e V e r-

tragsinteresse : Der Beklagte hat also dem Kläger

den Schaden zu ersetzen, der ihm daraus entstanden ist,

dass er sich auf den Abschluss des nichtigen Vertrages

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vom 14. Februar 1911 eingelassen hat. Dieser Schaden

bemisst sich aber unter den gegebenen Umständen in

gleicher Weise, wie es die Vorinstanz für die Ermittlung

des Erfüllungsinteresses getan hat; er ist mithin gleich

dem kapitalisierten Mietwerte eines Mansardenzimmers

von der Art des versprochenen. Hätte nämlich der Kläger

gewusst, dass die Erstellung und Benutzung eines solchen

Zimmers baupolizeilich verboten sei, so würde er zwar die

Liegenschaft dennoch gekauft haben, was auch der Beklagte ausdrücklich behauptet (siehe Berufungsschrift

S. 10), der Kläger freilich bestreitet, ohne aber erhebliche

Gründe dafür dargetan zu haben. Dagegen hätte der

Kläger in diesem' Falle nicht den vollen Kaufpreis von

85,000 Fr. bezahlt und der Beklagte ihn nicht gefordert.

Der Kaufpreis wäre vielmehr zum mindesten -

wenn

nämlich nicht noch irgendwelche Gründe zu einer weitern

Herabsetzung bestanden hätten -

um den Betrag kleiner gewesen, um den sich der Verkehrswert des Hauses

erhöhen würde, wenn es das verlangte Mansardenzimmer

enthielte. Es ergibt sich das zwingend daraus, dass der

Kaufvertrag über die Liegenschaft auf das besondere

Abkommen vom 14. Februar .1911 und die darin ausbedungene Nebenverpflichtung zur Erstellung des Mansardenzimmers verweist und dass also diese Verpflichtung einen Teil der Gegenleistung für die verkaufte Liegenschaft

bildet. Insofern lässt sich sagen, dass auch in Hinsicht

auf den Liegenschaftskauf selbst dem Beklagten als Verkäufer eine Täuschung, wenn auch ein blosser dolus incidens, zur Last fällt und dass er daher, trotzdem der

Käufer den Vertrag genehmigt hat, nach Art. 289 aOR

ersatzpflichtig ist. Bei der zifIermässigen Bestimmung

des Mietwertskapitals handelt es sich um eine Tatfrage

und es ist einfach auf die vorinstanzliche Würdigung

abzustellen, die zu einer Summe von 2400 Fr. gelangt.

Mit Unrecht behauptet der Beklagte, der Kläger habe

überhaupt nicht auf das negative Vertragsinteresse abgestellt. Die Klageforderung ist vielmehr auch in diesem

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Obligationenrecht. N0 65.

Sinne substa~ürt ~orden, nämlich durch die Behauptung, der Klager wurde, wenn er die Unzulässigkeit der

Erstellung .des Mansardenzimmers gekannt hätte, den

~auf gar mcht abgeschlossen haben, womit auch gesagt

l~t. dass er ihn eventuell nur unter Festsetzung eines genngeren Kaufpreises abgeschlossen hätte ..... .

Demnach hat das Bundesgericht

erkannt:

Die Berufung wird abgewiesen und damit das Urteil

d:r .1. Appellationskammer des Obergerichts des Kantons

Zunch vom 3. Dezember 1913 bestätigt.