38_II_151, BGE 38 II 151

Sachverhalt

Suivant aete de ball signe le 6 decembre 1904, les

demandeurs Chenevard Rojoux & Cie ont pris a. bail de

dame Rochette et dans la maison, rue du Commeree a. Geneve,

N° 9, des locaux comprenant trois arcades et tout le premier

etage, pour y transferer divers rayons de leur commerce, ins-

taUe depuis longtemps an face de la maison Roehette. Ce

bai! etait conelu pour une duree de douze ans, allant du 14>r

oetobre 1905 au 30 septembre 1917, moyennant UD prix an-

Duel de 10000 fr. L'acte de bail contenait la clause suivaute:

c Art. 3. Le locataire pourra sous-Iouer, ou pr6ter tout ou

152 A. Oberste Zivilgerichtsinstanz. -

I. Materiellrechtliche Entscheidungen.

partie des locaux loues, sous sa responsabiIite et moyennant

l'autorisation des regisseurs. »

B. -

L'immeuble Oll se trouvent les locaux loues a ete,

dans la suite, vendu a la societe anonyme de I'Immeuble, rue

du Commerce,9, Fundus B., qui s'est engageeä respecterles

baux conclus par dame Rochette. Au mois de juillet 1911, les

demandeurs et intimes ont transporte Jeur annexe dans des

locaux adjacents a leur magasin principal, ce qui rendait dis-

ponibles les locaux Ioues dans l'immeuble Fundus B. Ils se

mirent alors en relations avec la maison Burger-Kehl & Oe, a

Zurich qui s'etait declaree disposee ä sous-Iouer les dits 10-

caux, mais, avant de conclure, ils porterent leur intention a

la connaissance des regisseurs de l'immeuble, afin d'obtenir

d'eux l'autorisation reservee par le baU.

C. -

Par lettre du 4 octobre 1911, MM. I'HuilIier & fils,

regisseurs du dit immeuble, repondirent a Chenevard Rojoux

& Oe:

c... nous vous informons que 180 proprietaire est disposee

» a vous accorder cette autorisation moyennant le versement

~ d'une somme de 5000 francs, payee a titre d'indemnite.»

Le [) octobre 1911, les demandeurs Chenevard Rojoux & Cie

prennent acte du fait que les regisseurs n'ont ancune objec-

tion a faire a la sous-Iocation et que des lors c leur autori-

sation est virtuellement acquise ~; ils se refusent par contre

a payer une indemnite quelconque en se fondant sur l'm. 3

du bail. Ds confirment cette manii~re de voir dans une lettre

dn 6 octobre, on ils annoncent. avoir sous-Ioue le m6me jour

a Burger-Kehl & Oe, Enfin le 8 octobre, l'un des administra-

teufS, le sieur Lewy Levaillant, annonce ä Chenevard Rojoux

& Cie qu'ils n'ont pas donne et ne c donneront pas l'autorisa-

tion de cession de baU a n'importe qui » ...

D. -

Les demandeurs ont alors introduit la presente ins-

tance et ont conclu a faire prononcer qu'ils ont le droit de

sous-Iouer sous leur responsabiIit6 a Burger-Kehl & Cie pour

la duree du bail soit jusqu'au 30 septembre 19171es arcades

de l'immeuble appartenant a 180 Sodete defenderesse et a une

indemnite de 10000 fr. La Societe a concln au mal-fonde da

3;' Obligationenrecht. N° 25.

158

1& -demande. Par jugement du 28 novembre 1911, le Tribu-

nal' da Ire instance de Geneve a reconnu a ChaIievard Rojoux

& Qle le droit de sous-Iocation conteste et condamne la Societe

Fundus B. a leur payer une indemnite de 3000 fr. avec int~

r6ts,des le jour de jugement. Sur appel principal des deman-

dellrs et appel-incident de la Societe defenderesse, 180 Cour

de Jnstice civile de Geneve a, par arr6t du 16 mars 1912,

confirme le jugement de premiere instance en reduisant tou-

tefois a 1000 fr. l'indemnite accordee a Chenevard Rojoux

& 0&" mais en reservant a ceux-ci lenrs droits contre la

Societ6 Fundus B. a raison du prejudiee qu'il pourrait eprou-

ver post6rieurement a l'arr~t de 180 Conr. C'est contre cet

arr~t que la Sodete Fundus B. 80 recouru en reforme au Tri-

bunal federal en date du ler avri11912. Elle conclnt ace que

les pretentions de Chenevard Rojoux & Cie soient ecartees

tant en ce qui concerne 180 constatation d'un droit de sous-

location que pour l'indemnite qu'ils reclament.

Statuant sur ces {aUs et considerant en droit :

1. -

L'instance cantonale 80 admis que, tandis que l'art.

285 CO accorde le droit au preneur de sous-louer tout on

partie de la chose louee pourvu qu'i1 n'en resulte aucun

changement prejudiciable au bailleur, il s'est etabli a Geneve

un usage local contraire~ au moyen de l'insertion dans la

presque totalite des formulaires employes par les regisseurs

de cette ville~ d'une clause derogatoire a l'art. 285, et stipu-

lant expressement que «Ie locataire ne pourra sous-Iouer

tout ou partie des locaux loues sans le consentement ecrit du

baillt'ur ou de ses mandataires ... Or, le ball signe en 1904

par dame Rochette et les demandenrs ne contient pas cette

clause, mais une clanse d'une portee toute differente, qui

n'autorise pas le bailleur a refnser au preneur de conclure

nn contrat de sous-location sous sa responsabilite, mais lui

reconnatt an contraire ce droit, tout en en subordonnant

l'exerdce a certaines conditions. Assimiler une pareille clause

a celle d'un usage general a Geneve, comme le pretendent

les reeourants, serait lui donner un sens ilIusoire, contraire

aux regles de l'interpretation des conventions. On doit re-

IM Ä. Oberste Zivilgerichisiostau. -

I. MaterieUrechtIiche Entscheidungen.

marquer du reste que le Code civil fran~ contient une dis-

position analogue a cella du Code federal· des obligations,

tandis que le Code civil allemand interdit.. 1& sous-location

.sans le consentement du bailleur, mais et en cas de refus

de celui .. ci, autorise le preneur ä. resilier le contrat dans les

delais Iegaux.

2. -

Pris dans son se~s litteral, l'art. 3 du ball contient

eependant Une contradiction entre la reconnaissance du droit

de sons-Iouer, reconnu dans la premiere phrase, et la in de

!'&rÜde qui fait dependre l'exercice de ce droit de l'autori-

sation des regisseurs. Mais cette contradiction dans les termes

peut~tre resolue facilement, en s'inspirant en particulier de

1a loi elle-m~me, qui reste applica.ble sauf derogation ex-

presse et doit, en consequence, conserver toute sa. force, tant

et aussi longtemps qu'il n'y a pas ete deroge d'une maniere

indubitable. L'art. 285 aecorde en effet au preneur le droit

de sous-Iouer, ala condition qu'il n'en resulte aucun change-

ment prejudieiable an bailleur. On peut done interpreter

fart. 3 du bail eomme renfermant une applieation speciale

de eette disposition, au moyen de l'etablissement en faveur

du bailleur d'un droit de controle prealable Iui permettant

d'ecarter 8. I'avance et par un refns preaIable toute modifica-

tion a I'usage de la chose qui lui serait prejudiciabie. L'au-

torisation que doit obtenir le locataire a ainsi UD caractere de

pure forme: le contrat l'oblige a provoquer de la part du

bailleur les oppositions eventuelles qu'il serait en droit de

faire valoir contre la sous-Ioeation projetee. Mais cette oppo-

sition devra, cela va de soi, ~tre motivee et ne pas etre em-

preinte d'arbitraire. Comprendre autrement l'art. 3 du bail

ser.ait en faire une interpretation abusive et contraire aux re-

gles de la bonne foi et de 1& loyaute.

3. -

Les instances eantonales ont e!1suite reeonnu que la

Societe recourante n'a, en principe, sonleve aucune objee-

tion, ni contre la personne des sous-Iocataires, ni contre leur

commerce, mais qu'elle s'est bornee a reclamer une indemnite

de 5000 francs qui ne se justitiait nullement. Elles ont, en

consequence, reconnu aux demandeurs eie droit de sous··

3. Obligationenrecht. N° 25.

150

.louer 8. Burger et Kehl, pour un commerce identique au

leur., des le 1er juillet 1912 jusqu'au 30 septembre 1917 et

sous leur responsabilite, les areades et l'entresol de !'im-

meuble de 1a Societe defenderesse. n n'y a pas lieu da mo-

difiar en quoi que ce soit cette deeision, qui laisse ä. 1&

Societe immobiIiere Fundus B. le droit de controler en tout

temps l'usage qui est fait des lieux loues, et la faculte de

5'opposer dans les m~mes conditions a un changement qui

Iui serait pr~judieiable.

4. -

La Cour de justice a accorde aux demandeurs une

indemniM de 1000 fr. en applica.tion des articleH 50 et suiv.

CO et de I'art. 106 de la loi de pr.oc~dure civile genevoise.

On doit cependant reconnattre que les artieles 50 et snivants

CO ne sont nullement applica.bles en l'espece, 1a Societe da-

fenderesse u'ayant commis aucun acte illicite vis-ä.-vis de

Chenevard Rojoux & Cle : le present litige ne se caracterise

pas, en effet, comme un pro ces temeraire ou soutenu par

·esprit de pure chica.'ne. n y aurait ainsi lieu da reformer sur

ce point l'arr~t de la Cour de Jnstice civile, si la condamna-

tion a des dommages-inter~ts etait fondee uniquement sur

des dispositions de droit civil f~deral. Mais l'insta.nce canto-

nale a invoque au m6me titre l'art. 106 Cpc genevoise, .dont

l'interpretation echappe eompletement au Tribunal federal,

et dont l'applica.tion sulfit, par contre, pour justitier I'indem-

nite accordee.

Erwägungen (4 Absätze)

E. 1 L'instance cantonale 80 admis que, tandis que l'art. 285 CO accorde le droit au preneur de sous-louer tout on partie de la chose louee pourvu qu'i1 n'en resulte aucun changement prejudiciable au bailleur, il s'est etabli a Geneve un usage local contraire~ au moyen de l'insertion dans la presque totalite des formulaires employes par les regisseurs de cette ville~ d'une clause derogatoire a l'art. 285, et stipu- lant expressement que «Ie locataire ne pourra sous-Iouer tout ou partie des locaux loues sans le consentement ecrit du baillt'ur ou de ses mandataires ... Or, le ball signe en 1904 par dame Rochette et les demandenrs ne contient pas cette clause, mais une clanse d'une portee toute differente, qui n'autorise pas le bailleur a refnser au preneur de conclure nn contrat de sous-location sous sa responsabilite, mais lui reconnatt an contraire ce droit, tout en en subordonnant l'exerdce a certaines conditions. Assimiler une pareille clause a celle d'un usage general a Geneve, comme le pretendent les reeourants, serait lui donner un sens ilIusoire, contraire aux regles de l'interpretation des conventions. On doit re- IM Ä. Oberste Zivilgerichisiostau. - I. MaterieUrechtIiche Entscheidungen. marquer du reste que le Code civil fran~ contient une dis- position analogue a cella du Code federal· des obligations, tandis que le Code civil allemand interdit.. 1& sous-location .sans le consentement du bailleur, mais et en cas de refus de celui .. ci, autorise le preneur ä. resilier le contrat dans les delais Iegaux.

E. 2 Pris dans son se~s litteral, l'art. 3 du ball contient eependant Une contradiction entre la reconnaissance du droit de sons-Iouer, reconnu dans la premiere phrase, et la in de !'&rÜde qui fait dependre l'exercice de ce droit de l'autori- sation des regisseurs. Mais cette contradiction dans les termes peut~tre resolue facilement, en s'inspirant en particulier de 1a loi elle-m~me, qui reste applica.ble sauf derogation ex- presse et doit, en consequence, conserver toute sa. force, tant et aussi longtemps qu'il n'y a pas ete deroge d'une maniere indubitable. L'art. 285 aecorde en effet au preneur le droit de sous-Iouer, ala condition qu'il n'en resulte aucun change- ment prejudieiable an bailleur. On peut done interpreter fart. 3 du bail eomme renfermant une applieation speciale de eette disposition, au moyen de l'etablissement en faveur du bailleur d'un droit de controle prealable Iui permettant d'ecarter 8. I'avance et par un refns preaIable toute modifica- tion a I'usage de la chose qui lui serait prejudiciabie. L'au- torisation que doit obtenir le locataire a ainsi UD caractere de pure forme: le contrat l'oblige a provoquer de la part du bailleur les oppositions eventuelles qu'il serait en droit de faire valoir contre la sous-Ioeation projetee. Mais cette oppo- sition devra, cela va de soi, ~tre motivee et ne pas etre em- preinte d'arbitraire. Comprendre autrement l'art. 3 du bail ser.ait en faire une interpretation abusive et contraire aux re- gles de la bonne foi et de 1& loyaute.

E. 3 Obligationenrecht. N° 25. 150 .louer 8. Burger et Kehl, pour un commerce identique au leur., des le 1er juillet 1912 jusqu'au 30 septembre 1917 et sous leur responsabilite, les areades et l'entresol de !'im- meuble de 1a Societe defenderesse. n n'y a pas lieu da mo- difiar en quoi que ce soit cette deeision, qui laisse ä. 1& Societe immobiIiere Fundus B. le droit de controler en tout temps l'usage qui est fait des lieux loues, et la faculte de 5'opposer dans les m~mes conditions a un changement qui Iui serait pr~judieiable.

E. 4 La Cour de justice a accorde aux demandeurs une indemniM de 1000 fr. en applica.tion des articleH 50 et suiv. CO et de I'art. 106 de la loi de pr.oc~dure civile genevoise. On doit cependant reconnattre que les artieles 50 et snivants CO ne sont nullement applica.bles en l'espece, 1a Societe da- fenderesse u'ayant commis aucun acte illicite vis-ä.-vis de Chenevard Rojoux & Cle : le present litige ne se caracterise pas, en effet, comme un pro ces temeraire ou soutenu par ·esprit de pure chica.'ne. n y aurait ainsi lieu da reformer sur ce point l'arr~t de la Cour de Jnstice civile, si la condamna- tion a des dommages-inter~ts etait fondee uniquement sur des dispositions de droit civil f~deral. Mais l'insta.nce canto- nale a invoque au m6me titre l'art. 106 Cpc genevoise, .dont l'interpretation echappe eompletement au Tribunal federal, et dont l'applica.tion sulfit, par contre, pour justitier I'indem- nite accordee.

Dispositiv

federal prononce: Le recours est ecart6 et l'arr6t de la. Cour de Justice ci- vite de Geneve du 16 mars 1912 confirme.

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

150 A. Oberste Zivilgericbtsinstanz. -

I. IlaterieUrechtliche Entscheidungen.

lungen biefei

,,~efd)eibeill unterbrod)en ~<tt.

@r fönnte biefe

~rgument'dion nid)t efU)<t mit bem ~inw(mbe entfräften, b<tfl er

»om ~b(<tffer ber

~d{llgten (tuf bie gefeilid)e lnlld)frij't aur

jtl(tge~~ebung nid)t Ilufmerffllm gemad)t worben fei; benn ei

ft~~t md)t fef~, ob %ürfpred) SOid~erm ~ieau ü&er~llUllt @elegen~

~ett ge~abt ~Iltte, O<t er im ~\)ril 1907 bereiti nid)t me~r ~n~

waU bei .\tlägeri war. SOai,>om 27. 6eptem&er (o~ne ~u&e

bei .3ct~rei) butterte Sd)reiben, womit Dr. SOiet~elm bem ~eairfi.

geridjt Sdjw\}a feinen ~ücftritt ali ~ertrder bei .\trägeri <tn.

aefgte, ftammt nämUdj n<tdj bem g<tnaen Ilftengemäuen !pfoaeUuer•

lauf offen&<tr llUi bem 31l~re 1906.

~ui bem @ef(tgten folgt o~ne weUerei, bcts· bie 6djabenerfai"

forberung bei Jtlägeri

~inftdjtIidj t~rei oS) u u l3 t \> 0 ft e n i Uon

12,000 %r. für ben

~erluft feinei ~llrudjei gegenüber ber

~rbfdjaft ~eid)lin ber ~egtünbung entbe~d. '!lagegen mag ei

aunäd)ft aweifel~ctft erfdjeinen, ob bie uorj'te~enbe ~rsumentlltion

~d) aur ~bweifuug be~ wettern ~ofteni \)on 300 ljr. für bie

~Ii~er erl(t~fenen ~roae&foften genüge, bu bod) wo~[ anaune~men

1ft, bctu biefe .\toften bem .\träger uud) betnn uuferlegt geblieben

wliren, wenn er red)taettig bie uer&efferte .\tl(tge eingeretd)t unh

im 3weiten !pfoaeffe mcttetiell obgeftegt ~ätte. ~llein bie ~iicffor.

berung ber .\toj'ten bei erften ~erfa~reni wlire eben nur gered)t~

fertigt, wenn feftj'tiinbe, bau ber .\tliiger mit feinem S)<tU\)tanfllrudj

6ei materieller ~eurteilung burdjgebrungen wäre. '!liefen inad)weii

a&er ift ber Jtläger aufoIge feiner UnterIuffung ber weitern ~ros

aeufü~rung fdjulbig geblieben.

~ß fann i~m bager (lUd) biefer

~e&enlloften unter ben erörterten ~er~ä{tniffen nidjt augef13rodjen

werben.

!nun 91l&en fretlief) bie ~efhlgten felbj't rief) au i9rer 5Serteibi:

gung gegeniiuer ber .\trage nid)t auf ~rt. 158 aO~ uemfen, unb

ei ift bei9alu nod) bie ~rage au ~rüfen, ob bai ~unbeigeridJt

biefe ~eftimmung gleidJwo~(, \)on ?n:mtee wegen, ~ur m:muenbuug

bringen bürfe. ~iei tft jebod) an uejnijen. SOeun bie ~eftrettung

bel' jtlllge nad) IDlnugnue ber

l)orfte~enl)en ~rgumentntion fteUt

nid)1 eine eigentnef)e ~nrebe bel' ~ef(agten im €5inne ber @eltenb:

m<td)ung einee gefeiUd)en @egenanjllrud)~ gegenüber bem an fidj

begrünbeten .\tlagea.nf:prudje bnr (wie ~. ~. Oie ~inrebe ber mer"

3. Obliptionenrecbt. N° !S.

161

red)uuns, ber ~iIgunll ober ilud) ber ~erj~run9, beren ~eriicf~

ftdjtiguUß \)on ~mteß wegen ~rt. 160 ilO~ auebritcflid) uer&ietet),

fonbern \)terme~r einen ~iUlUClnb, ber lebiglid) bie Unuegtünbet~eit

bei JtIQ:gea.nf:prudJei (tuf @runb beß @efeiei bnrtut. ~i ~nnbelt

fid) <t!fo bet&ei um bie etnfa:dje m:nweubung bei @efe,ei nuf ben

gegebenen ~at&eftQ:nb, um bie red)t1tdje ?IDiirbtgung biefei ~a:tbe:

j't~, ~tnjld)tUdj bereu bai ~unbeigeridjt nidjt iluf bie ft&er~

prlifung ber ~arteiftanb13unfte befd)räntt ift.

@emaö bieten ~efü~rungen ift ber bie .\tluge abroeifenbe t<tn"

tonale

~ntfdjetb o~ne iebe

~rörtentng oer weitem ~age bei

6djabeninadjweifei, mit ber fid) bie ~orinftana ~ilU\>tfadJItd) be:

fnUi ~<ttf au &eftaugen • • •.; -

edauut:

SDie &rufung beß .\tlägeri wirb (tfgewiefen unbbetmit b«ß

Urteil bei fd)w\)~ertfdjen jtClntonigerief)ti uom 18. Oftouer 1911

in nlIen ~{en beftiitigt.

25. Arrit de la. Ire netion civi1e du i4 mal 191i, dans la cause

WeH UnmobUiere Fundus 13., der. et l'ec.,contre

Chenevard Bojoux Sv Oie, dem. et int.

Ball .. 10yer. ADe. CO art. 285. -

Sous-Ioeatiou par le preneur.

Clause speciale inseree a ce sujet dans le contrat de bai!;

interpretation de cette clause au moyen de la loi elle-m6me.

A. -