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100.2025.80U STE/NUI/AMA Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung Urteil vom 23. Februar 2026 Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichterin Steinmann Gerichtsschreiberin Nuspliger A.________ vertreten durch Rechtsanwalt … Beschwerdeführer gegen Einwohnergemeinde Wohlen Departement Bau und Planung, Hauptstrasse 26, 3033 Wohlen b. Bern Beschwerdegegnerin und Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern betreffend generelle Baubewilligung für Abbruch und Bau eines Einfamilienhauses (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 11. Februar 2025; BVD 110/2024/111)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 2 Prozessgeschichte: A. A.________ ist Eigentümer der Parzelle Wohlen Gbbl. Nr. 1.________, die sich in der Wohnzone W1 in … befindet. Das Grundstück ist mit einem Wohn- haus (Einfamilienhaus; Gebäude Nr. …) und einer Garage mit Aufbaute (Ge- bäude Nr. …) bebaut. Am 5. September 2023 (Eingang: 19.9.2023) reichte A.________ bei der Einwohnergemeinde (EG) Wohlen ein generelles Bau- gesuch ein für den Abbruch des Gebäudes Nr. … und Neubau eines Einfa- milienhauses sowie das Zumauern der Fenster und Anbringen einer Photo- voltaikanlage an der Fassade der Garagenaufbaute. Mit Eingabe vom

30. November 2023 teilte er mit, das generelle Baugesuch beziehe sich auf folgende Themen: Äussere Gestaltung (baupolizeiliche Masse), Bruttoge- schossfläche (BGF) bzw. Ausnützungsziffer (AZ), Einordnung des Vorha- bens in die Umgebung, Nutzung der Garagenaufbaute (Keller-Mehrzweck- raum). Nachdem die Gemeinde nach vorläufiger Prüfung die Verweigerung der Bewilligung (Bauabschlag) in Aussicht gestellt hatte, stellte A.________ am 30. April 2024 zusätzlich Ausnahmegesuche zum Unterschreiten des grossen Grenzabstands und des Gebäudeabstands sowie zum Überschrei- ten der Gebäudelänge. Mit Bauentscheid vom 16. Juli 2024 verweigerte die Gemeinde ohne vorgängige Publikation des Vorhabens die generelle Bau- bewilligung samt Ausnahmebewilligungen. B. Hiergegen führte A.________ am 16. August 2024 (Postaufgabe) Be- schwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Mit Entscheid vom 11. Februar 2025 wies diese die Beschwerde ab. C. Dagegen hat A.________ am 13. März 2025 (Postaufgabe) Verwaltungsge- richtsbeschwerde erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 3 aufzuheben und die Sache an die Gemeinde zurückzuweisen zur Publikation des Baugesuchs, eventuell zur Neuverlegung der Kosten. Die EG Wohlen und die BVD schliessen mit Beschwerdeantwort vom

16. April 2025 bzw. Vernehmlassung vom 27. März 2025 je auf Abweisung der Beschwerde. Erwägungen: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge- nommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat als Baugesuchsteller ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 2. 2.1 Der Beschwerdeführer beabsichtigt seit längerem, das an Hanglage hinter der Garage mit dem als Mehrzweckraum dienenden Aufbau liegende Wohnhaus abzubrechen und ein neues Einfamilienhaus zu erstellen. Zwei frühere Projekte konnte er nicht realisieren, nachdem das Bundesgericht die Verweigerung einer ordentlichen und einer generellen Baubewilligung in letz-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 4 ter Instanz bestätigt hatte (BVR 2015 S. 557 [VGE 2014/304 vom 12.3.2015; bestätigt durch BGer 1C_205/2015 vom 29.10.2015]; VGE 2019/41 vom 7.4.2020 [bestätigt durch BGer 1C_265/2020 vom 29.12.2020]). Das Projekt aus dem Jahr 2017 (im Folgenden: Vorgängerprojekt) scheiterte u.a. wegen Überschreitens der zulässigen Gebäudelänge. Diese begrenzt das Nut- zungsmass (Art. 92 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Es spielen daher konstruktive und funktionelle Aspekte eine Rolle. Darüber hinaus dienen die Vorschriften über die Gebäu- delänge aber auch ästhetischen Zwecken. Ob ein Gebäude oder Gebäude- teil als einer oder mehrere Baukörper gilt, ist daher praxisgemäss auch auf- grund der optischen Wirkung zu entscheiden (VGE 2019/41 vom 7.4.2020 E. 4.3 ff. [bestätigt durch BGer 1C_265/2020 vom 29.12.2020]; vgl. BVR 2016 S. 79 E. 4.4 mit zahlreichen Hinweisen). 2.2 Die BVD ist zum Schluss gekommen, dass der nunmehr geplante Einfamilienhaus-Neubau und die bestehende Garage mit Aufbau wie beim Vorgängerprojekt zusammen als bauliche Einheit zu betrachten seien, mit der Folge, dass (wiederum) die zulässige Gebäudelänge von 25 m gemäss Art. 2 Abs. 1 des Baureglements der EG Wohlen vom 1. Dezember 2009 (GBR) überschritten und der auf der Südwestseite einzuhaltende grosse Grenzabstand von 8 m gemäss Art. 2 Abs. 1 i.V.m. 40 Abs. 3 GBR deutlich unterschritten werde. Das Verwaltungsgericht habe im Urteil zum Vorgän- gerprojekt (VGE 2019/41 vom 7.4.2020 [bestätigt durch BGer 1C_265/2020 vom 29.12.2020]) drei Kriterien für die Annahme eines als bauliche Einheit wirkenden Gebäudes genannt: Der Einfamilienhaus-Neubau und die Garage samt Aufbaute sollten zwar nicht unmittelbar zusammengebaut werden, son- dern 9 m versetzt im Hang liegen, das Dach der Garagenaufbaute solle dem Einfamilienhaus jedoch als Terrasse dienen. Insofern bestehe ein funktionel- ler Zusammenhang (Kriterium 1). Indem die Terrasse auf dem Dach der Ga- ragenaufbaute vom Untergeschoss des Einfamilienhauses direkt und vom Erdgeschoss über eine Treppe erreicht werden könne, bestehe auch eine gewisse konstruktive Verbindung (Kriterium 2). Vor allem aber würden der Neubau und die Garagenaufbaute vom Strassenraum aus optisch als Einheit erscheinen (Kriterium 3). Die hier zur Diskussion stehenden Neuerungen ge- genüber dem Vorgängerprojekt ändern gemäss angefochtenem Entscheid nichts an diesem Befund: Es sei wiederum eine Aussentreppe von der Ebene

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 5 des Erdgeschosses des Neubaus auf die Terrasse vorgesehen und vom Un- tergeschoss gelange man über eine Tür direkt auf die Terrasse. Im Unter- schied zum früheren Projekt solle die Terrasse zwar mit einem Zaun unter- teilt und der näher am Einfamilienhaus gelegene Terrassenteil als Grün- fläche gestaltet werden. Der Zaun ändere aber nichts daran, dass der Einfamilienhaus-Neubau und die Garagenaufbaute durch die Treppe und den Ausgang vom Untergeschoss konstruktiv verbunden seien. Der Zaun lasse sich zudem mühelos entfernen oder mit einer (für Unterhalt und Reini- gung des Aufbau-Dachs wohl ohnehin nötigen) Öffnung versehen. Das (vor dem Zaun liegende) Dach des Garagenaufbaus solle zudem mit einer Glas- brüstung versehen werden und eigne sich damit ohne weiteres (weiterhin) für die Benutzung als Terrasse. Die Unterteilung der Terrasse mit einem Zaun erscheine daher künstlich und diene scheinbar dem einzigen Zweck, die konstruktive und funktionelle Verbindung zwischen Einfamilienhaus und Garagenaufbaute (vermeintlich) zu unterbinden. Schliesslich änderten auch die neuen Gestaltungselemente (zwei Bäume vor der Gartenhalle, Zumau- ern der Fenster sowie Photovoltaikanlage an der Fassade der Aufbaute) nichts am optischen Eindruck einer baulichen Einheit (angefochtener Ent- scheid E. 3b und c, 3f und g). 3. 3.1 Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die BVD habe zu Un- recht eine Gehörsverletzung durch die Gemeinde verneint. Vor dem Hinter- grund, dass die Gemeinde ihm ein mit der Eigentumsgarantie nicht verein- bares faktisches Bauverbot auferlege, seien an die Begründung erhöhte An- forderungen zu stellen. Mit dem pauschalen Verweis auf das Urteil des Ver- waltungsgerichts zum ersten generellen Baugesuch sei die Gemeinde dieser nicht nachgekommen. Die Gehörsverletzung sei zwar durch die Vorinstanz teilweise geheilt worden, doch habe er eine Instanz verloren und die Vor- instanz habe dies nicht bei den Kosten berücksichtigt (vgl. Beschwerde Ziff. III.23 ff.). 3.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 21 ff. VRPG sowie Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV; SR 101) und Art. 26 Abs. 2 der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 6 Verfassung des Kantons Bern (KV; BSG 101.1) garantiert namentlich das Recht, dass die Behörde die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechts- stellung Betroffenen tatsächlich hört, prüft und bei der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen (vgl. auch Art. 72 Abs. 2 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG), wobei sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken kann (BGE 149 V 156 E. 6.1; BVR 2022 S. 51 E. 2.3; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 15 und 28, Art. 52 N. 6 f.). 3.3 Die Gemeinde hat in ihrer Verfügung vom 16. Juli 2024 zusammen- gefasst erwogen, das geplante Vorhaben entspreche weitgehend dem ge- nerellen Baugesuch aus dem Jahr 2017; die damalige Bewilligung der Ge- meinde sei oberinstanzlich aufgehoben worden. Das nun vorliegende Bau- vorhaben ändere an der damals festgestellten Ausgangslage nichts. Beim geplanten Neubau und der Garagenaufbaute (Mehrzweckraum) handle es sich um einen Zusammenbau bzw. um ein Terrassenhaus (mit vier Baustu- fen). Dafür bestehe keine Überbauungsordnung; bei Anwendung der allge- meinen baupolizeilichen Masse seien die Gebäudelänge und der grosse Grenzabstand nicht eingehalten und das Vorhaben sei nicht bewilligungs- fähig. Die AZ werde mit der Umsetzung der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) im neuen GBR abgeschafft, weshalb sich eine Beurteilung erübrige. Die Frage der Ästhetik könne mit Blick auf die zahlreichen materiellen Mängel offen- bleiben. Mangels Begründung könnten auch die ersuchten Ausnahmebewil- ligungen nicht erteilt werden (Akten Gemeinde act. 1.1 S. 3 ff.). – Wie die BVD zutreffend erwogen hat, hat sich die Gemeinde mit den wesentlichen Punkten des generellen Baugesuchs auseinandergesetzt und dargelegt, weshalb sie das Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig erachtet. Sie hat dem Beschwerdeführer auch kein (faktisches) Bauverbot auferlegt; dass er- höhte Anforderungen an die Begründungspflicht gelten würden, ist schon deshalb nicht ersichtlich. Die Gemeinde hat den Anspruch des Beschwerde- führers auf rechtliches Gehör folglich nicht verletzt. Dem Beschwerdeführer war es ohne weiteres möglich, die Verfügung sachgerecht anzufechten, auch wenn sich die Gemeinde nicht im Detail mit den Unterschieden zum generellen Baugesuch aus dem Jahr 2017 auseinandergesetzt (vgl. Be-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 7 schwerde Ziff. III.21) und sich hauptsächlich auf die Qualifikation als Terras- senhaus konzentriert hat. Ob die Würdigung der Gemeinde inhaltlich zutrifft, ist nicht eine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der materiellen Beurtei- lung. Die BVD hat eine Verletzung der Begründungspflicht durch die Ge- meinde zudem nicht geheilt, sondern (zutreffenderweise) verneint und folge- richtig auch nicht bei den Kosten berücksichtigt (angefochtener Entscheid E. 2c und 5). 4. In der Sache bestreitet der Beschwerdeführer, dass der geplante Neubau und die vorgelagerte Garage samt Aufbaute (wie beim Vorgängerprojekt) als bauliche Einheit zu betrachten sind. Implizit macht er damit geltend, die zulässige Gebäudelänge sei entgegen der Vorinstanz weder über- noch der grosse Grenzabstand unterschritten. 4.1 Das strittige Bauvorhaben weist gegenüber dem Projekt aus dem Jahr 2017 unbestritten folgende Änderungen auf: Die Fenster der bestehen- den Garagenaufbaute sollen gänzlich zugemauert und die Fassade mit So- larpanels ausgestattet werden. Das Geländer, das am Rand der grossen, ebenen Fläche vor dem Untergeschoss des Neubaus das Dach der Gara- genaufbaute sichert, soll nicht mehr aus Seilen, sondern aus Glas bestehen. Auf der Rückwand der Garagenaufbaute ist zusätzlich ein Staketen-Zaun in Chromstahl vorgesehen, der die Terrasse auf dem Dach der Aufbaute von der Grünfläche und dem gedeckten Sitzplatz mit Windfang (nachfolgend: Gartenhalle) vor dem Untergeschoss des neuen Wohnhauses abgrenzt. Zu- sätzlich sollen auf der Grünfläche vor der Gartenhalle zwei Bäume gepflanzt werden (vgl. zum Ganzen Pläne Fassaden sowie Grundrisse/Querschnitt vom 22.11.2022, Akten Gemeinde act. 4B1 act. 2.2 f. [Auszug daraus nach- folgende Visualisierung]; angefochtener Entscheid E. 3c; Beschwerde Ziff. III.29).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 8 4.2 Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, unterscheidet sich das vorliegende Projekt in den Grundzügen nicht vom Vorgängerprojekt. Obwohl das Untergeschoss des Neubaus und die vorgelagerte Garagenaufbaute baulich nicht unmittelbar verbunden sind, besteht nach wie vor eine gewisse konstruktive und eine funktionelle Verbindung: Einerseits in Form einer Aus- sentreppe vom Erdgeschoss des Neubaus auf die Fläche vor dem Unterge- schoss, auch wenn die Treppe nunmehr seitlich und nicht mehr vor der Ter- rasse des Erdgeschosses vorgesehen ist. Anderseits besteht weiterhin eine direkte Zugangsmöglichkeit vom Untergeschoss des Einfamilienhauses bzw. von der Gartenhalle auf die Grünfläche sowie das Dach der Garagenauf- baute (vgl. dazu und zum Folgenden Plan Grundriss Erdgeschoss, Akten Gemeinde act. 4B1 act. 2.3). Der neu geplante Staketen-Zaun trennt das Dach des Aufbaus zwar von der restlichen Fläche ab. Der Vorinstanz ist aber beizupflichten, dass dadurch die Nutzung der Dachfläche nicht unterbunden wird: Eine Öffnung des Zauns ist nicht nur möglich, sondern vorgesehen (Tor; vgl. Pläne Grundrisse/Querschnitt des Erdgeschosses und Unterge- schosses vom 22.11.2022, Akten Gemeinde act. 4B1 act. 2.3), ebenso eine Absturzsicherung in Form einer Glasbrüstung. Die Fläche auf der Garagen- aufbaute steht dem Einfamilienhaus folglich objektiv weiterhin zur Terrassen- nutzung zur Verfügung. Die Vorinstanz hat die konstruktive und funktionelle Verbindung zwischen den beiden Baukörpern somit zu Recht bejaht. 4.3 Auch in optischer Hinsicht ist der Vorinstanz zu folgen. Die vorgela- gerte Garage mit Aufbaute tritt auf der gesamten Breite des Neubaus prä-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 9 gend in Erscheinung und hinterlässt den Eindruck eines mit dem Einfamili- enhaus verbundenen, einheitlichen Baukörpers; die Solarpanels vor den zu- gemauerten Fenstern und die Glasbrüstung anstelle eines Geländers mit Seilen vermögen daran nichts zu ändern. Die wenigen gestalterischen Än- derungen gegenüber dem Vorgängerprojekt (Fassade und Windfang im Un- tergeschoss des Neubaus, Grünfläche mit zwei Bäumen, Staketen-Zaun) stellen ebenfalls keine ausreichende optische Trennwirkung zwischen den beiden Baukörpern her. Auch beträgt der Abstand zwischen Gartenhalle und Garagenaufbau (Rückwand) bloss 5 m und ragt die als Dach der Gartenhalle dienende Terrasse im Erdgeschoss 1,2 m über die Gartenhalle hinaus (Da- chauskragung; vgl. Plan Fassaden sowie Grundrisse/Querschnitt vom 22.11.2022, Ost- und Westfassade sowie Querschnitt, Akten Gemeinde act. 4B1 act. 2.2 f.), was die Distanz zwischen den Baukörpern optisch ver- kürzt. Dass die seitliche Aussentreppe nach Meinung des Beschwerdefüh- rers schlicht gestaltet sei und nicht über die Flucht des Windschutzes der Gartenhalle aus Glas hinausreicht, vermag an diesem Eindruck nichts We- sentliches zu ändern. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die Projekt- pläne anschaulich zeigen, dass auch beim aktuellen Vorhaben der Eindruck einer baulichen Einheit entsteht (vgl. Pläne Fassaden, Akten Gemeinde act. 4B1 act. 2.2). Soweit der Beschwerdeführer aufgrund der Hanglage die Einsehbarkeit des Einfamilienhauses vom öffentlichen Raum aus bestreitet (…strasse und unterhalb parallel verlaufende …strasse; vgl. Beschwerde Ziff. III.35 mit Beschwerdebeilagen Nrn. 3-5), vermag dies die Gesamtwürdi- gung der Vorinstanz ebenfalls nicht in Frage zu stellen, zumal es auf den Betrachtungs-Standort ankommt und der Neubau höher wäre als das beste- hende Wohnhaus. Zusammenfassend trifft zu, dass nach sämtlichen Krite- rien der Eindruck einer baulichen Einheit zwischen Neubau und Garage mit Aufbaute entsteht. Dass bei diesem Befund die maximal zulässige Gebäu- delänge eingehalten wäre, macht der Beschwerdeführer zu Recht nicht gel- tend. 4.4 Schliesslich ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz den Sach- verhalt unvollständig festgestellt haben bzw. die lange Vorgeschichte des Bauvorhabens und die Umstände der Meinungsbildung der Gemeinde – sie beurteilte das erste generelle Baugesuch im Unterschied zu den Beschwer- deinstanzen zunächst als bewilligungsfähig – etwas an der Beurteilung än-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 10 dern soll. Die Frage, ob es sich sogar um ein Terrassenhaus handelt – wovon die Gemeinde nun erstmals ausgeht – braucht auch diesmal nicht weiter ver- tieft zu werden (vgl. Verfügung Gemeinde vom 16.7.2024, Akten Gemeinde act. 1.1 S. 3 f.; VGE 2019/41 vom 7.4.2020 E. 4.7.3). Wie das Verwaltungs- gericht bereits im Zusammenhang mit dem ersten generellen Baugesuch er- wogen hat, spielt es schliesslich keine Rolle, ob es sich bei der Garagenauf- baute um ein bestehendes Gebäude handelt, dessen Dach auch dem heuti- gen Einfamilienhaus als Terrasse dient (vgl. auch VGE 2019/41 vom 7.4.2020 E. 4.4). 4.5 Der BVD ist nach dem Ausgeführten ohne weiteres zu folgen, dass auch das zweite generelle Bauprojekt als zusammengebautes Gebäude zu behandeln ist, das die Gebäudelänge sowie den grossen Grenzabstand ge- gen Südwesten nicht einhält. Die entsprechenden Berechnungen bestreitet der Beschwerdeführer nicht; es kann diesbezüglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (angefochtener Entscheid E. 3g). Hinsichtlich der Ausnahmegesuche hat die Vorinstanz festgehalten, dass der Beschwerdeführer diese nicht begründet habe und auch keine be- sonderen Verhältnisse ersichtlich seien, welche eine Ausnahme von den Vorschriften über den Grenzabstand und über die Gebäudelänge rechtferti- gen könnten (angefochtener Entscheid E. 3h). Der Beschwerdeführer bringt dagegen nichts vor und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die vorinstanz- lichen Erwägungen nicht zutreffen sollten. Unter diesen Umständen ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auf die Prüfung der weiteren Aspekte des generellen Baugesuchs verzichtet hat (angefochtener Entscheid E. 3i; zu diesem Vorgehen bereits VGE 2019/41 vom 7.4.2020 E. 4.7.3). Im Übri- gen spielen die geplanten Änderungen im Zusammenhang mit der AZ (Zu- mauern gesamte Fensterfläche Garagenaufbaute) mit Blick auf das derzeit in Vorprüfung befindliche neue GBR, das keine Nutzungsbeschränkung in Form einer AZ mehr vorsieht, keine Rolle mehr (vgl. auch Verfügung der Gemeinde vom 16.7.2024, Akten Gemeinde act. 1.1 S. 4).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 11 5. Der Beschwerdeführer beanstandet schliesslich die ihm von der Gemeinde im Baubewilligungsverfahren auferlegten Kosten. 5.1 Die Gemeinden können im Baureglement oder in besonderen Regle- menten Gebühren für Leistungen der Gemeindeorgane im Baubewilligungs- verfahren vorsehen (Art. 69 Abs. 4 Bst. a BauG, Art. 51 Abs. 3 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsde- kret, BewD; BSG 725.1]; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 38-39 N. 18). In der EG Wohlen sind die Kosten für Baubewilligungsverfahren im Gebührentarif vom 29. Juni 1994 (nachfol- gend: GebT) geregelt. Die Baubewilligungsgebühr ist das Entgelt für die vor- läufige Prüfung, die Behandlung des Baugesuchs und die Baukontrollen (Ziff. 310.3 GebT). Sie wird grundsätzlich aufgrund der voraussichtlichen Baukosten festgelegt; vorbehalten bleiben die Bestimmungen über spezielle Fälle gemäss Ziff. 311 ff. GebT (Ziff. 31, 310.1.1 und 310.1.4 GebT). Solche Spezialfälle betreffen namentlich Reduktionen (Ziff. 311 GebT), Zuschläge (Ziff. 312 GebT) und generelle Baubewilligungen (Ziff. 313 GebT): Im Fall ei- nes Bauabschlags reduziert sich die Baubewilligungsgebühr um die nicht an- gefallenen Dienstleistungen gemäss Ziff. 310.5 GebT (Behandlung des Bau- gesuchs) um 25 % (Ziff. 311.1 GebT), für die Entgegennahme von Bauge- suchen und Voranfragen, die Registrierung, Geschäftskontrolle, allgemeine Auslagen wie Porti, Telefone, Fax, Kopien und Archivieren ist (zusätzlich) eine Grundgebühr von Fr. 120.-- bis 500.-- zu entrichten (Ziff. 312.1 GebT), und wird die Bewilligung als generelle Baubewilligung erteilt, reduziert sich die Baubewilligungsgebühr um 50 % (Ziff. 313.1 GebT). 5.2 Die Gemeinde hat die Baubewilligungsgebühr gestützt auf Ziff. 310.1.3 f. GebT wie folgt berechnet: Bei voraussichtlichen Baukosten von Fr. 1'350'000.-- (vgl. Akten Gemeinde act. 1.14 S. 3) beträgt die Mindest- gebühr (Grundbetrag) Fr. 2'900.--; dazu kommt ein Promillesatz von 1,5 auf der Differenz zwischen den voraussichtlichen Baukosten und dem Minimum der Baukostenklasse (Fr. 350'000.--), ausmachend Fr. 525.--, was eine re- guläre Baubewilligungsgebühr von Fr. 3'425.-- ergibt. Diesen Betrag redu- zierte die Gemeinde gestützt auf Ziff. 311.1 GebT (Spezialfall Bauabschlag, vgl. E. 5.1 hiervor) um 25 % (Fr. 856.25) auf Fr. 2'568.75. Zusätzlich erhob

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 12 sie eine Grundgebühr für Registrierung, Geschäftskontrolle, Auslagen, Ar- chivierung und ähnliches von Fr. 120.-- (Zuschlag gemäss Ziff. 312.1 GebT, vgl. E. 5.1 hiervor) und setzte die Kosten insgesamt auf Fr. 2'688.75 fest (vgl. Akten Gemeinde act. 1.1 S. 5). Die Vorinstanz hat diese Berechnung über- prüft und festgehalten, dass die Gemeinde keinen Zuschlag für die (hier nicht erfolgte) Baupublikation erhoben habe und der Gebührentarif keine weiteren hier anwendbaren Reduktionen vorsehe. Die Kosten seien mit Blick auf das Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip nicht zu beanstanden. Die Ge- meinde habe das generelle Baugesuch in angemessener Tiefe geprüft und der Umstand, dass sie sich an einem ähnlichen Projekt habe orientieren kön- nen, stelle keinen Reduktionsgrund dar (angefochtener Entscheid E. 4b und c). 5.3 Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, die Gemeinde habe das Bau- vorhaben derart rudimentär geprüft, dass aufgrund des Äquivalenzprinzips ein weitergehender Abzug angezeigt sei. Zudem bringt er erstmals vor Ver- waltungsgericht vor, die reguläre Baubewilligungsgebühr hätte um 50 % (Spezialfall generelle Baubewilligung gemäss Ziff. 313.1 GebT) statt um 25 % (Spezialfall Bauabschlag gemäss Ziff. 311.1 GebT) reduziert werden müssen. Es sei nicht nachvollziehbar, inwiefern die rudimentäre Prüfung des Baugesuchs zu einem höheren Aufwand geführt haben soll als eine Erteilung einer generellen Baubewilligung (Beschwerde Ziff. III.39 ff.). Demgegenüber macht die Gemeinde geltend, es handle sich hier um einen Bauabschlag ohne Bekanntmachung, weshalb die Reduktion von 25 % gemäss Ziff. 311.1 GebT Anwendung finde. Ziff. 313.1 GebT beziehe sich ausdrücklich auf das Erteilen einer generellen Baubewilligung; der Bauabschlag werde dagegen nicht erwähnt und geregelt. Vielmehr sei der Bauabschlag ohne Bekanntma- chung ausschliesslich in Ziff. 311.1 GebT geregelt. Die Reduktion von 50 % gelangt ihres Erachtens folglich nicht zur Anwendung (act. 7). 5.4 Bei der Auslegung der hier streitigen Gebührenbestimmungen ist die Gemeindeautonomie zu beachten. Es ist vorab Sache der Gemeinde zu be- stimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Wird die An- wendung einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegenstand eines Be- schwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist (vgl. statt

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 13 vieler BVR 2024 S. 51 E. 7.5, 2023 S. 25 E. 5.5; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 21 und 23). Das Verwaltungsgericht auferlegt sich in Bezug auf die Bestimmung und Verlegung von Verfahrenskosten zudem praxisgemäss eine gewisse Zurückhaltung und billigt den vorinstanzlichen Behörden in die- ser Hinsicht einen grossen Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu. Das Gericht greift nur ein, wenn die Behörde ihr Ermessen oder den Beurteilungs- spielraum rechtsfehlerhaft ausgeübt hat (BVR 2004 S. 133 E. 1.3; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 66 N. 22 und Art. 80 N. 19, je mit Hinweisen). 5.5 Die Gemeinde weist zwar zutreffend darauf hin, dass in Ziff. 313.1 GebT eine Reduktion der Gebühr nur bei Erteilen einer generellen Baube- willigung ausdrücklich erwähnt wird. Mit Blick auf die Systematik ergibt sich aber Folgendes: Sowohl Ziff. 311 als auch Ziff. 313 GebT regeln Spezialfälle zur ordentlichen Baubewilligungsgebühr (Ziff. 31 GebT; vgl. vorne E. 5.1). Ziff. 311 GebT sieht unter dem Titel «Reduktionen» Abzüge vor im Fall eines Bauabschlags (Ziff. 311.1 GebT), des Verzichts auf Ausführung des Bauvor- habens nach erteilter Bewilligung (Ziff. 311.3 GebT) und wenn die Regie- rungsstatthalterin oder der Regierungsstatthalter Baubewilligungsbehörde ist (Ziff. 311.4 GebT); bei Rückzug des Baugesuchs wird nach Aufwand ab- gerechnet (Ziff. 311.2 GebT). Ziff. 313 GebT regelt demgegenüber die be- sondere Situation, in der das Baubewilligungsverfahren in zwei Schritte auf- geteilt wird, um unnötigen Aufwand zu vermeiden: In einem ersten Schritt werden mittels generellen Baugesuchs für das Projekt entscheidende Fra- gen vorab zur Beurteilung gestellt, während der zweite Schritt das Baubewil- ligungsverfahren für das Ausführungsprojekt zum Inhalt hat (Art. 32d BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 6). Diesfalls sieht die EG Wohlen eine Reduktion der Gebühr von 50 % für die generelle Bewilligung vor (Ziff. 313.1 GebT), für die einer rechtskräftigen generellen Baubewilligung folgende ordentliche Baubewilligung eine Reduktion von 20 % (Ziff. 313.2 GebT). Mit dieser Regelung trägt die Gemeinde dem in beiden Verfahrensschritten reduzierten Bearbeitungsaufwand Rechnung. Nicht nachvollziehbar ist allerdings, warum die Reduktion der Gebühr für ein Ver- fahren um generelle Baubewilligung nur im Fall der Bewilligungserteilung, nicht aber des Bauabschlags Anwendung finden soll, mit der Konsequenz, dass für eine generelle Baubewilligung eine um 50 % reduzierte Gebühr ge-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 14 schuldet ist, für einen generellen Bauabschlag hingegen eine bloss um 25 % reduzierte Gebühr. Das Verfahren ist in beiden Fällen auf einzelne Fragen beschränkt; ebenso bemisst sich die Mindestgebühr nach den gleichen Grundsätzen. Dass der Aufwand im Fall eines Bauabschlags in der Regel geringer sein dürfte als bei Bewilligungserteilung, bildet die Gemeinde in ih- rer Regelung für das ordentliche Baubewilligungsverfahren in Ziff. 311.1 GebT selber ab. Vor diesem Hintergrund erweist sich die Ausle- gung der Gemeinde als nicht vertretbar, wonach Ziff. 313.1 GebT nur im Fall der Erteilung einer generellen Bewilligung anwendbar sein soll. Die Be- schwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet. 5.6 Nach dem Ausgeführten findet Ziff. 313.1 GebT auch im Fall des (ge- nerellen) Bauabschlags Anwendung. Im Streit liegt einzig die Frage, welcher Prozentsatz für die Reduktion der regulären Baubewilligungsgebühr mass- gebend ist; im Übrigen ist die Berechnung nicht umstritten. Damit erübrigt sich eine Rückweisung an die Einwohnergemeinde Wohlen zur Neufestset- zung der amtlichen Kosten des Baubewilligungsverfahrens (vgl. Eventualbe- gehren, vorne Bst. C) und entscheidet das Verwaltungsgericht reformato- risch (Art. 84 Abs. 1 VRPG): Die reguläre Baubewilligungsgebühr von Fr. 3'425.-- (vorne E. 5.2) ist um 50 % zu reduzieren, d.h. auf Fr. 1'712.50. Dass der Zuschlag von Fr. 120.-- nicht zulässig sein soll, macht der Be- schwerdeführer nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. Die Baubewilli- gungsgebühr ist daher insgesamt auf Fr. 1'832.50 festzusetzen. 6. 6.1 Die Beschwerde erweist sich somit im Eventualstandpunkt als be- gründet und ist insoweit gutzuheissen. Die Kosten für das generelle Baube- willigungsverfahren sind auf Fr. 1'832.50 festzulegen (vorne E. 5.6). Im Üb- rigen ist die Beschwerde abzuweisen. 6.2 Bei diesem Ergebnis ist der Beschwerdeführer als zu einem Fünftel obsiegend zu betrachten. Er hat folglich die Verfahrenskosten zu vier Fünf- teln zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die teilweise unterliegende Ge- meinde ist nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen (Baustreitigkeit),

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 15 weshalb ihr keine Verfahrenskosten aufzuerlegen sind (Art. 108 Abs. 2 VRPG); der entsprechende Kostenanteil wird nicht erhoben. Hingegen hat die Gemeinde dem Beschwerdeführer die Parteikosten im Umfang von ei- nem Fünftel zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Kostennote des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers vom 11. Dezem- ber 2025 gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. 6.3 Die Kosten für das Verfahren vor der Vorinstanz sind entsprechend dem Verfahrensausgang vor Verwaltungsgericht neu zu verlegen. Die Kos- tennote vom 6. Dezember 2024, die der Rechtsvertreter des Beschwerde- führers vor der Vorinstanz eingereicht hat, gibt ebenfalls zu keinen Bemer- kungen Anlass. Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 11. Februar 2025 wird aufgeho- ben, soweit die Kosten für das generelle Baubewilligungsverfahren bestätigt werden. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziffer 2 des Bauent- scheids der Einwohnergemeinde Wohlen vom 16. Juli 2024 werden auf Fr. 1'832.50 festgelegt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden dem Beschwerdeführer zu vier Fünfteln, ausmachend Fr. 2'800.--, auferlegt; die restlichen Ver- fahrenskosten werden nicht erhoben. Die dem Beschwerdeführer auf- erlegten Verfahrenskosten werden dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnommen. Der Restbetrag von Fr. 700.-- wird dem Beschwerdeführer nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurück- erstattet.

b) Die Einwohnergemeinde Wohlen hat dem Beschwerdeführer die Par- teikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.02.2026, Nr. 100.2025.80U, Seite 16 Fr. 3'526.75 (inkl. Auslagen und MWSt), zu einem Fünftel, ausma- chend Fr. 705.35, zu ersetzen.

3. a) Die Kosten des Verfahrens vor der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern, festgesetzt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'200.--, werden dem Beschwerdeführer zu vier Fünfteln, ausmachend Fr. 1'760.--, auferlegt; die restlichen Verfahrenskosten werden nicht er- hoben.

b) Die Einwohnergemeinde Wohlen hat dem Beschwerdeführer die Par- teikosten für das Verfahren vor der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern, bestimmt auf Fr. 3'432.20 (inkl. Auslagen und MWSt), zu einem Fünftel, ausmachend Fr. 686.45, zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

- Beschwerdeführer

- Beschwerdegegnerin

- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin: Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes- gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.