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100.2025.234U STE/SRE Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung Urteil vom 24. April 2026 Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident Verwaltungsrichterin Steinmann Gerichtsschreiber Tschumi A.________ vertreten durch Rechtsanwalt … Beschwerdeführer gegen B.________ AG handelnd durch die statutarischen Organe vertreten durch Rechtsanwalt … Beschwerdegegnerin 1 und Einwohnergemeinde Hellsau Bauverwaltung, Steingasse 2, 3429 Höchstetten Beschwerdegegnerin 2 sowie Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.234U, Seite 2 betreffend Baubewilligung; Neubau Einfamilienhaus mit Autounterstand (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 19. Juni 2025; BVD 110/2024/82) Prozessgeschichte: A. Am 12. Mai 2023 reichte die B.________ AG bei der Einwohnergemeinde (EG) Hellsau ein Baugesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Autounterstand (Doppelunterstand) auf der Parzelle Hellsau Gbbl. Nr. 1________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2 und steht im Gesam- teigentum von C.________ und D.________. Gegen das Bauvorhaben er- hob A.________, Grundeigentümer der Nachbarparzelle Gbbl. Nr. 2________, Einsprache. Diese wies die EG Hellsau am 24. Mai 2024 ab und erteilte die Baubewilligung. B. Gegen diesen Bauentscheid erhob A.________ am 26. Juni 2024 Be- schwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Die B.________ AG reichte mehrere Projektänderungen ein, zuletzt am 29. April

2025. Mit Entscheid vom 19. Juni 2025 wies die BVD die Beschwerde ab, bewilligte die Projektänderung vom 29. April 2025 und bestätigte im Übrigen den Bauentscheid der EG Hellsau. C. Gegen den Entscheid der BVD hat A.________ am 21. Juli 2025 Verwal- tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt, der angefochtene Ent- scheid sei aufzuheben und die Bewilligung für die Projektänderung vom

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29. April 2025 sei zu verweigern (Bauabschlag); eventuell sei die Angele- genheit zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 21. August 2025 beantragt die B.________ AG, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; eventuell sei die Sache zur Prüfung einer Projektänderung betreffend Autounterstand an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die EG Hellsau verweist in ihrer Stellung- nahme vom 6. August 2025 auf die Ausführungen im Bauentscheid und die Stellungnahmen im Beschwerdeverfahren vor der BVD und beantragt damit sinngemäss die Abweisung der Beschwerde. Die BVD schliesst mit Ver- nehmlassung vom 14. August 2025 auf Abweisung der Beschwerde. Erwägungen: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge- nommen, ist als Nachbar des Baugrundstücks durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an des- sen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.234U, Seite 4 2. Die Bauparzelle grenzt auf der Westseite an die Landwirtschaftszone; an- sonsten ist sie von Grundstücken in der W2 umgeben. Gemäss den bewil- ligten Plänen weist das geplante Einfamilienhaus auf der West- und Ostseite eine Länge von 8 m auf, auf der Süd- und Nordseite eine solche von 8,8 m (Projektänderung vom 29.4.2025, Vorakten BVD 4A pag. 130 ff.). Auf der Ostseite soll ein Autounterstand (Carport) für zwei Personenwagen ange- baut werden. 3. Umstritten ist zunächst, auf welcher Seite der grosse Grenzabstand einzu- halten ist. 3.1 Gemäss Art. 6 Abs. 2 des Baureglements der Gemeinde Hellsau vom

11. Dezember 2019 (GBR; einsehbar unter:, Rubriken «Verwaltung/Leben und Reglemente/Verordnungen») haben Gebäude auf der besonnten Längsseite einen grossen Grenzabstand einzuhalten. Dieser beträgt in der Wohnzone 10 m (Art. 4 Abs. 1 GBR). Die Längsseite («Gebäu- delänge») ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst (Art. 4 Abs. 1 i.V.m. Anhang A1 GBR bzw. Art. 12 und Anhang 1 Figuren 3.1 und 3.2 der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen [BMBV; BSG 721.3]). Ist die besonnte Längsseite nicht eindeutig bestimmbar, d.h. keine Seite mehr als 10 % länger oder bei Ost-West-Orientierung der Längsseite, bestimmt die Baupolizeibehörde die Anordnung der Grenzabstände (Art. 6 Abs. 2 GBR). 3.2 Die Vorinstanz ist zum Schluss gekommen, dass der Carport recht- lich als Hauptbaute bzw. als Teil des Hauptgebäudes zu behandeln ist. Zwar erfülle er die Kriterien für einen Anbau nach Art. 5 Abs. 1 i.V.m. Anhang A1 GBR bzw. Art. 4 BMBV hinsichtlich Fläche, Nebennutzflächen und Abtren- nung vom Rest des Einfamilienhauses. Nördlich weise er allerdings eine Fassadenhöhe von 4,15 m auf und überschreite damit die in Art. 5 Abs. 1 GBR für Anbauten geregelte maximale Höhe von 4 m. Folglich könne er nicht als Anbaute im Sinne von Art. 4 BMBV qualifiziert werden und sei an die

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.234U, Seite 5 Gebäudelänge anzurechnen (angefochtener Entscheid E. 5). Nach den Pra- xisempfehlungen des Amtes für Gemeinden und Raumordnung (AGR) zur Umsetzung der BMBV vom 1. März 2018 (BSIG Nr. 7/721.3/1.1, einsehbar unter:, Rubriken «BSIG/BSIG Datenbank»; im Folgenden: BSIG-Weisung BMBV) wäre der Carport aber auch dann an die Gebäudelänge anzurechnen, wenn es sich um eine Anbaute im Sinn von Art. 4 BMBV handeln würde. Durch die Anrechnung des Carports an die Ge- bäudelänge weise das Gebäude eindeutig auf der Südseite die besonnte Längsseite auf. Der grosse Grenzabstand sei somit auf dieser Seite einzu- halten. Dass das Wohn- und Esszimmer nach Westen ausgerichtet sei, än- dere daran nichts (angefochtener Entscheid E. 6b). 3.3 Anbauten sind gemäss Art. 4 BMBV mit einem anderen Gebäude zu- sammengebaut, überschreiten in ihren Dimensionen die zulässigen Masse nicht und enthalten nur Nebennutzflächen. Die Maximalmasse für Anbauten sind in Art. 5 Abs. 1 GBR geregelt: Die anrechenbare Gebäudefläche darf höchstens 60 m2 betragen, die Fassadenhöhe höchstens 4 m. Der Be- schwerdeführer bestreitet nicht, dass der Carport die Maximalhöhe für An- bauten von 4 m überschreitet. Er ist aber der Auffassung, dass der Carport «bei der Bestimmung der besonnten Längsseite» trotzdem nicht berücksich- tigt werden dürfe, weil nicht das geringfügige Überschreiten der Höhe ent- scheidend sei, sondern die Nutzung und die optische Erscheinung. So be- trachtet handle es sich beim Carport um eine klassische Anbaute, wovon auch die Gemeinde ausgegangen sei (Beschwerde Rz. 22). Die Anrechnung von Anbauten an die Gebäudelänge ergebe dann Sinn, wenn es um Gebäu- devolumen und Erscheinungsbild gehe. Der grosse Grenzabstand habe aber wohn- und arbeitshygienische Bedeutung, weshalb er namentlich für Ein- stellgaragen und Lagerplätze nicht gelte. Für Anbauten sei vielmehr generell ein stark reduzierter Grenzabstand vorgesehen. Sinn und Zweck des gros- sen Grenzabstands sei es, bewohnten Räumen möglichst viel Licht und Frei- raum vor den Fenstern zu verschaffen. Berücksichtige man nicht bewohnte Anbauten bei der Festlegung des grossen Grenzabstands, profitiere nicht die für das Wohnen massgebliche Fassade vom grösseren Abstand, sondern allenfalls jene, welche aufgrund von Anbauten am meisten unbewohnte Länge aufweise. Eine solche Auslegung der massgebenden Normen wider- spreche Sinn und Zweck des grossen Grenzabstands. Dementsprechend

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.234U, Seite 6 habe die Gemeinde im Baubewilligungsverfahren für ein weitgehend identi- sches Vorhaben auf der Nachbarparzelle Hellsau Gbbl. Nr. 3________ ebenfalls festgestellt, dass es sich bei der Westfassade um die besonnte Längsseite handle (Beschwerde Rz. 16 ff., 30 ff.). Das Gleiche gelte für das hier strittige Bauvorhaben; der grosse Grenzabstand müsse im Westen ein- gehalten werden, was nicht der Fall sei. 3.4 Zwar trifft zu, dass dem grossen Grenzabstand namentlich wohn- und arbeitshygienische Bedeutung zukommt (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 70 N. 15). Entgegen dem Beschwerdeführer bedeutet das aber nicht, dass deshalb die besonnte Längsseite anhand der Ausrichtung von Wohn- oder Arbeitsräumen zu be- stimmen ist. Denn dann läge es im Belieben der Bauherrschaft, die besonnte Längsseite festzulegen. Die Anordnung von Wohnräumen hat sich vielmehr grundsätzlich nach der besonnten Längsseite bzw. dem grösseren Grenzab- stand zu richten und nicht umgekehrt (VGE 20024/20025/20029 vom 17.10.1997 E. 8b). Massgebend für die besonnte Längsseite ist nach der kla- ren Regelung in der BMBV die Gebäudelänge; die Funktion der Räume im Gebäudeinnern ist unbeachtlich (vgl. VGE 2023/18 vom 5.9.2025 E. 6.6). Die Gebäudelänge ist einheitlich zu bestimmen und nicht, wie der Beschwer- deführer meint, einerseits für «Gebäudevolumen und Erscheinungsbild» und anderseits – allenfalls abweichend davon – für die bestmögliche Belichtung von Wohnräumen. Dass der Carport höher ist als für Anbauten vorgesehen, bestreitet der Beschwerdeführer wie erwähnt zu Recht nicht. Folglich handelt es sich nicht um einen Anbau, wie er in Art. 4 BMBV verbindlich definiert ist (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 10a), sondern um einen Teil des Hauptge- bäudes, der an die Gebäudelänge anzurechnen ist. Im Übrigen hat die Vor- instanz zutreffend festgehalten, dass der Carport auch dann anzurechnen wäre, wenn es sich um einen Anbau handeln würde, weil er das zulässige Mass für vorspringende Gebäudeteile von 2 m überschreitet (vgl. vorne E. 3.2; Art. 5 Abs. 3 i.V.m. Anhang A1 GBR bzw. Art. 7 Abs. 2 und Art. 10 sowie Anhang 1 Figuren 2.1 und 2.3.a BMBV). Unter Einbezug des Carports weist das Gebäude auf der Südseite die besonnte Längsseite auf: Das flächenkleinste Rechteck, das die projizierte Fassadenlinie umfasst (Art. 12 und Anhang 1 Figuren 3.1 und 3.2 BMBV), ist im bewilligten Plan «Grund- risse, Schnitt A-A» korrekt eingetragen (Vorakten BVD act. 3A hinter

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.234U, Seite 7 pag. 131); danach misst die Gebäudelänge 13,6 m (8 m + 5,6 m). Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Gemeinde habe bei einem vergleich- baren Bauvorhaben auf der Nachbarparzelle Nr. 3________ befunden, der grosse Grenzabstand sei im Westen einzuhalten, ändert dies nichts, zumal die BVD die fragliche Baubewilligung auf Beschwerde hin aufgehoben hat. Sie hat auch dort festgehalten, dass der Autounterstand, unabhängig davon, ob es sich um einen Teil der Hauptbaute oder um eine Anbaute handle, an die Gebäudelänge anzurechnen sei und das Gebäude folglich auf der Süd- seite die besonnte Längsseite aufweise, wo grundsätzlich der grosse Grenz- abstand einzuhalten sei (BVD 110/2024/164 vom 5.3.2025 E. 4c). 4. Während der Beschwerdeführer ferner der Ansicht ist, dass der Carport den grossen Grenzabstand auf der Südseite nicht einhält, macht die Beschwer- degegnerschaft geltend, für den Carport sei ohnehin bloss der kleine Grenz- abstand massgebend. 4.1 Gemäss der Vorinstanz ist gegen Süden auch für den Carport der grosse Grenzabstand massgebend und ist dieser ab der Fassadenlinie des Unterstands und nicht ab dem bis zur Fassadenlinie des Wohnhauses rei- chenden Dach zu messen. Der Grenzabstand sei in den Bauplänen folglich korrekt eingetragen und eingehalten (angefochtener Entscheid E. 6b). Dem- gegenüber macht der Beschwerdeführer geltend, bei der gegen Süden offe- nen Seite des Carports, wo es an einer Fassade fehle, sei die fiktive Fassa- denflucht am Rand des Vordachs massgebend. Der grosse Grenzabstand sei folglich beim Carport zu Unrecht an einer Stelle gemessen worden, die gegenüber der Fassade des Wohnhauses deutlich zurückversetzt sei (Be- schwerde Rz. 39 ff.). Die Beschwerdegegnerin 1 ist ihrerseits der Auffas- sung, dass es sich beim Carport um ein unbewohntes Hauptgebäude handle, das lediglich den kleinen Grenzabstand einhalten müsse. Sollte das Gericht zu einem anderen Schluss gelangen, verfüge sie im Übrigen über ein Näher- baurecht gegenüber den im Süden gelegenen Nachbarparzellen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.234U, Seite 8 4.2 Entgegen der Beschwerdegegnerin 1 ist auch für den Carport im Sü- den der grosse Grenzabstand massgebend: Es handelt sich nicht um ein (selbständiges) unbewohntes Hauptgebäude im Sinn von Ziff. 2.6 der BSIG- Empfehlung Nr. 7/721.0/10.1 zur Behandlung einiger Sonderfälle von bau- bewilligungspflichtigen Vorhaben vom 14. April 2010 (einsehbar unter:), sondern um einen Teil des Hauptgebäudes, der bloss Nebennutzflächen enthält, die in Beziehung zum Wohnhaus ste- hen (vgl. VGE 2022/113 vom 20.6.2024 E. 6.2; ferner BSIG-Weisung BMBV zu Art. 4). Der Grenzabstand ist gemäss Art. 4 Abs. 1 GBR i.V.m. Art. 22 BMBV die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Par- zellengrenze. Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain (Art. 8 BMBV) und die projizierte Fassadenlinie die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung (Art. 9 BMBV). Gegen Süden ist der Carport offen, d.h. er hat keine Südfas- sade. In solchen Fällen gilt nach den Praxisempfehlungen des AGR der Da- chrand als fiktive Fassadenflucht, sofern wie hier kein Mindestmass für Vor- dächer vorgeschrieben ist (BSIG-Weisung BMBV zu Art. 2). Die entspre- chende Empfehlung bezieht sich nach ihrem Wortlaut zwar nur auf freiste- hende Dachkonstruktionen (wie Carports, Tankstellendächer usw.), die auch als Gebäude im Sinn von Art. 2 BMBV gelten. Warum es sich bei angebauten (teilweise) offenen Gebäudeteilen anders verhalten sollte, ist aber nicht er- sichtlich. Vom Dachrand des Carports gemessen ist der grosse Grenzab- stand von 10 m zu den südlichen Nachbarparzellen nicht eingehalten. Aller- dings hat die Beschwerdegegnerin 1 vor Verwaltungsgericht einen Dienst- barkeitsvertrag vom 15./18. August 2025 eingereicht, in dem die Eigentüme- rin und der Eigentümer der Nachbarparzellen Nrn. 4________ und 5________ der Bauherrschaft je ein Näherbaurecht einräumen (act. 5A; vgl. auch Grudis-Auszug betreffend die Parzelle Nr. 1________). Damit darf die Bauherrschaft den reglementarischen Grenzabstand zu den südlichen Nach- barparzellen unterschreiten (vgl. Art. 8 Abs. 1 GBR). Den im Rahmen des Näherbaurechts vereinbarten Abstand hält der Carport ein.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.234U, Seite 9 5. 5.1 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als offensichtlich un- begründet. Solche Fälle beurteilt das Verwaltungsgericht in Zweierbeset- zung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). 5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdefüh- rer. Die Beschwerdegegnerin 1 hat den Dienstbarkeitsvertrag, der die Bau- herrschaft zum Näherbau berechtigt, zwar erst mit der Beschwerdeantwort vor Verwaltungsgericht eingereicht. Es handelt sich insoweit aber um ein echtes Novum, weshalb der Beschwerdegegnerin 1 insoweit keine Verlet- zung der Mitwirkungspflichten vorzuwerfen ist, die eine vom Unterliegerprin- zip abweichende Kostenverlegung rechtfertigen könnte (Art. 108 Abs. 1 und 3 VRPG; vgl. Michel Daum und Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kom- mentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 25 N. 19 und 22 bzw. Art. 108 N. 19 und 38, je mit Hinweisen). Zudem hat der Beschwerdeführer (stillschweigend) an seiner Beschwerde festgehalten, nachdem er Kenntnis vom Näherbaurecht hatte. 5.3 Der Beschwerdeführer hat folglich die Kosten für das Verfahren vor Verwaltungsgericht zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ausserdem hat er der Beschwerdegegnerin 1 die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsge- setzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Ver- ordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Be- schwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierig- keit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). – Der Rechtsvertreter der Be- schwerdegegnerin 1 macht für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Honorar von Fr. 8'125.-- geltend, zuzüglich Auslagen von Fr. 25.20 und Mehrwertsteuer (MWSt) von Fr. 660.15, insgesamt ausmachend Fr. 8'810.35 (Kostennote vom 16.4.2026, act. 8A). Dies erscheint nach den genannten Kriterien als deutlich überhöht: Schwierigkeitsgrad und Aufwand sind als unterdurchschnittlich zu werten: Es gab keine umfangreichen Akten

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.234U, Seite 10 zu sichten und die Streitigkeit war auf ein Thema beschränkt (Einhaltung des grossen Grenzabstands). Ausserdem fand lediglich ein einfacher Schriften- wechsel statt. Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Bedeutung der Streitsache erscheint deshalb für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Parteikostenersatz von pauschal Fr. 4'000.-- (inkl. Auslagen) als ange- messen. Die MWSt ist nicht zu berücksichtigen, da die Beschwerdegegne- rin 1 selber mehrwertsteuerpflichtig ist und die ihrer Rechtsvertretung ge- schuldete MWSt als Vorsteuer in Abzug bringen kann (BVR 2015 S. 541 E. 8.2; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 10). Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden dem Beschwerdeführer auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.-- entnom- men. Der Restbetrag von Fr. 2'000.-- wird dem Beschwerdeführer nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin 1 für das Verfahren vor Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf Fr. 4'000.-- (inkl. Auslagen), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

- Beschwerdeführer

- Beschwerdegegnerin 1

- Beschwerdegegnerin 2

- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiber:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.04.2026, Nr. 100.2025.234U, Seite 11 Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes- gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.