100 2024 296, Ausländerrecht

Erwägungen (14 Absätze)

E. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Re- kursverfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson-

E. 1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

E. 2.1 Gewinne aus der Veräusserung eines Grundstücks oder von Teilen davon unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (Art. 128 Abs. 1 StG). Der Kanton Bern folgt bei der Besteuerung von Grundstückgewinnen dem sog. monistischen System, das – von hier nicht interessierenden Ausnahmen ab- gesehen – nicht zwischen Privat- und Geschäftsvermögen unterscheidet: Steuerpflichtig sind sowohl natürliche als auch juristische Personen, die ein Grundstück im Kanton Bern veräussern (Art. 128 Abs. 1 i.V.m. Art. 126 Abs. 1 Bst. a StG; vgl. auch Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 14. De- zember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Der steuerbare Grundstückgewinn bemisst sich nach dem Unterschied zwischen den Anlagekosten (Erwerbspreis zu- züglich Aufwendungen) und dem Erlös, unter Berücksichtigung des Besit- zesdauerabzugs und der Verlustanrechnung (Art. 137 Abs. 1 und 2 StG; vgl. auch Art. 12 Abs. 1 StHG). Als Erwerbspreis von Grundstücken gilt der im Grundbuch eingetragene oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 139 Abs. 1 StG). Als Aufwendungen gelten die von der steuerpflichtigen Person selber getragenen Ausgaben, die mit dem Erwerb oder der Veräus- serung untrennbar verbunden sind oder zur Verbesserung oder Wertver- mehrung des veräusserten Vermögensbestandteils beigetragen haben (Art. 142 Abs. 1 StG). Bei der Veräusserung eines Grundstücks aus dem Geschäftsvermögen einer juristischen Person wird anstelle des Erwerbsprei- ses der Buchwert der Liegenschaft berücksichtigt (vorbehaltlich notwendiger Buchwertkorrekturen). Die wertvermehrenden Aufwendungen sind darin be- reits enthalten. Zum Buchwert werden die seit dem Erwerb des Grundstücks vorgenommenen, steuerlich anerkannten Abschreibungen addiert, da der

E. 2.2 Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grund- stücke wirtschaftlich wie Veräusserungen wirken, unterliegen ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer (sog. wirtschaftliche Handänderungen). Ein sol- ches Rechtsgeschäft stellt insbesondere die Veräusserung der Mehrheitsbe- teiligung an einer Immobiliengesellschaft dar (Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG; vgl. auch Art. 12 Abs. 2 Bst. a StHG; Markus Langenegger, a.a.O., Art. 130 N. 39 ff. und Art. 137 N. 21 ff.). Beim späteren Verkauf eines Grundstücks durch eine Immobiliengesellschaft, die Gegenstand einer wirtschaftlichen Handänderung bildete, gilt der in diesem Rahmen nach Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG besteuerte Rohgewinn als Aufwendung (Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG); er wird zusammen mit dem Erwerbspreis und den weiteren Aufwendungen bzw. dem Buchwert und den addierten Abschreibungen (vgl. E. 2.1 hiervor) dem Erlös gegenübergestellt (Art. 137 Abs. 1 StG; vgl. auch VGE 2019/330 vom 17.8.2021 E. 2.2).

E. 3 Die Beschwerdeführerin hat am 30. Juni 2021 zwei Grundstücke veräussert, wofür sie unstreitig grundstückgewinnsteuerpflichtig wird. Einig sind sich die Verfahrensbeteiligten weiter in Bezug auf den für die Besteuerung massge- benden Verkaufserlös von Fr. 142'665'000.-- und den Besitzesdauerabzug von 14 Jahren. Strittig sind jedoch die für die Gewinnermittlung massgeben- den Anlagekosten.

E. 3.1 Die Steuerverwaltung hat die Anlagekosten wie folgt berechnet (vgl. Veranlagungsverfügung vom 24.11.2022, Vorakten StV [act. 4A1] pag. 1 ff.):

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 6 Buchwert netto per 31.12.2020 Fr. 95'400'000.-- + buchmässig vorgenommene Abschreibungen/Wertberichtigung Fr. 23'515'513.-- Total Anlagekosten Fr. 118'915'513.-- Sie hielt fest, anders als die Beschwerdeführerin meine, sei Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG (Berücksichtigung einer vorgängigen wirtschaftlichen Handände- rung) hier nicht einschlägig, da der aus dem Aktienverkauf im Jahr 2016 re- sultierende Gewinn in Anwendung von Art. 13 Abs. 4 des Abkommens vom

E. 3.2 Die Beschwerdeführerin stellt sich demgegenüber auf den Stand- punkt, es sei für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer auf den von der C.________ GmbH im Jahr 2016 für den Kauf der Aktien der Be- schwerdeführerin bezahlten Betrag als Erwerbspreis im Sinn von Art. 137 Abs. 1 StG abzustellen; dazu seien die seither getätigten wertvermehrenden Investitionen sowie die Handänderungskosten als Aufwendungen zu addie- ren. Sie argumentiert, der Beteiligungserwerb im Rahmen einer wirtschaft- lichen Handänderung habe dieselben Konsequenzen wie ein unmittelbarer Grundstückerwerb. Daraus folge, dass die wirtschaftliche Handänderung für

E. 4.1 Zunächst übersieht die Beschwerdeführerin, dass bei ihr als juristi- scher Person nicht der anlässlich der Handänderung im Jahr 2016 bezahlte Betrag als Erwerbspreis massgebend ist, sondern der Buchwert der veräus- serten Grundstücke; gegebenenfalls wäre ein im Jahr 2016 erzielter (bzw. besteuerter) Rohgewinn als Aufwendung hinzuzurechnen und so im Ergeb- nis vom Erlös abzuziehen (Art. 142 Abs. 2 Bst. g i.V.m. Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG; vgl. vorne E. 2.2; VGE 2019/330 vom 17.8.2021 E. 2.2 und 3.3 f.; an- gefochtener Entscheid E. 4.5). Selbst wenn, wie die Beschwerdeführerin be- hauptet und hiernach zu erörtern sein wird, die wirtschaftliche Handände- rung trotz Unterbleibens der Besteuerung beachtlich wäre, wäre ihre Berech- nungsweise folglich falsch. Nichts anderes ergibt sich aus dem Umstand, dass Art. 12 Abs. 1 StHG für die Gewinnberechnung vom «Erwerbspreis» ausgeht (Beschwerde S. 5 unten), zumal die Erfassung von Grundstückge- winnen des Geschäftsvermögens (und die damit einhergehende Bezugnah- me auf den Buchwert des Grundstücks als Ausgangspunkt für die Anlage- kosten) gemäss Art. 12 Abs. 4 StHG ausdrücklich zulässig ist.

E. 4.2 Der Verkauf der Grundstücke im Jahr 2021 stellt eine zivilrechtliche (tatsächliche) Handänderung dar, bei der das Eigentum an den Grundstü- cken von der Beschwerdeführerin auf eine andere Immobiliengesellschaft übergegangen ist. Demgegenüber wurden im Jahr 2016 die Aktien der Be- schwerdeführerin veräussert, sodass zwar die Eigentumsverhältnisse an der Gesellschaft wechselten, die Grundstücke aber unverändert in deren Ge-

E. 4.3 Aufgrund der wirtschaftlichen Handänderung wurde von der neuen Alleinaktionärin der Beschwerdeführerin die Handänderungssteuer erhoben (vorne Bst. A). Gleichzeitig wurde in Bezug auf die in Luxemburg domizilierte bisherige Alleinaktionärin ein Veranlagungsverfahren für Grundstückgewinn eröffnet (vgl. Einspracheentscheid vom 31.10.2023 S. 4; Vorakten StRK [act. 4A] pag. 15). Der Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer stand dann jedoch Art. 13 Abs. 4 DBA-LUX entgegen: Diese Bestimmung weist die Steuerhoheit für Gewinne aus der Veräusserung von Vermögen dem Ansäs- sigkeitsstaat zu, wenn Art. 13 Abs. 1-3 DBA-LUX, wie für den interessieren- den Sachverhalt, keine abweichende Regelung enthält. Die hiesigen Steuer- behörden konnten deshalb einen «wirtschaftlichen Grundstückgewinn», den die luxemburgische Gesellschaft durch den Verkauf der Aktien der Be- schwerdeführerin erzielt hatte (vorne Bst. A), nicht erfassen.

E. 4.4 Als Aufwendungen, die neben Erwerbspreis bzw. Buchwert Teil der Anlagekosten bilden, gelten die von der steuerpflichtigen Person selber ge- tragenen Ausgaben, die mit dem Erwerb oder der Veräusserung untrennbar verbunden sind oder zur Verbesserung oder Wertvermehrung des veräus- serten Vermögensbestandteils beigetragen haben (Art. 142 Abs. 1 StG; vor- ne E. 2.1). Darunter fallen unter anderem Kosten der Handänderung, Ver- mittlungsprovisionen oder Auslagen für Umbauten (vgl. Art. 142 Abs. 2 StG). Zu den Aufwendungen wird aber gemäss Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG bei einer Immobiliengesellschaft auch ein Rohgewinn gezählt, der nach Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG aufgrund einer wirtschaftlichen Handänderung besteuert worden ist. Auf diese Regelung beruft sich die Beschwerdeführerin, um hö-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 9 here Anlagekosten geltend zu machen, als sie von Steuerverwaltung und StRK akzeptiert worden sind. Indes erfasst Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG aus- drücklich nur einen besteuerten Rohgewinn; ein im Rahmen einer wirtschaft- lichen Handänderung allenfalls erzielter Gewinn, der unversteuert blieb, fällt damit nicht unter die Bestimmung. Dies mit gutem Grund: Der Immobilienge- sellschaft, die für eine zivilrechtliche Handänderung der Grundstückgewinn- steuer unterliegt, wird aufgrund von Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG als Aufwen- dung ein Rohgewinn angerechnet, für den nicht sie selber, sondern ein an- deres Steuersubjekt besteuert worden ist. Die Regelung zielt damit auf Fälle ab, in denen ein Teil des erzielten Gewinns zuvor – anlässlich einer wirt- schaftlichen Handänderung auf Stufe der Gesellschaft – bereits der Grund- stückgewinnsteuer unterlag; sie soll verhindern, dass auf diesem Teil des Gewinns ein zweites Mal die Grundstückgewinnsteuer erhoben wird (vgl. Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinn- steuerrecht, 2021, § 10 N. 218 f.). Eine solche Anrechnung von Aufwendun- gen, die eine andere steuerpflichtige Person getragen hat, bedarf einer be- sonderen Rechtfertigung. Diese ergibt sich hier aus dem Umstand, dass bei der Besteuerung einer wirtschaftlichen Handänderung in gleicher Art über die effektiven zivilrechtlichen Vorgänge hinausgegriffen wird, wie wenn der Immobiliengesellschaft der durch deren Inhaberschaft versteuerte Gewinn als eigene Aufwendung angerechnet wird. Demgegenüber liesse sich die steuermindernde Berücksichtigung von Gewinnen, die einerseits von einer anderen Person als der Steuerpflichtigen erzielt wurden und andererseits bei jener unversteuert blieben, nicht rechtfertigen. Die Regelung von Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG würde dabei nämlich nicht eine unerwünschte steuerliche Doppelbelastung vermeiden, sondern vielmehr zu einer unbegründeten Be- steuerungslücke führen. Eine entsprechende Praxis stünde zudem in Wider- spruch zum klaren Wortlaut der Bestimmung sowie in einem eklatanten Spannungsverhältnis zu Rechtsgleichheitsgebot und Legalitätsprinzip.

E. 4.5 Wie gesehen ist der Gewinn, den die luxemburgische Alleinaktionärin im Rahmen der wirtschaftlichen Handänderung 2016 wohl erzielt hat, nicht besteuert worden. Mit der Vorinstanz ist deshalb festzuhalten, dass kein be- steuerter Rohgewinn vorliegt, der gemäss Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG als Auf- wendung der Beschwerdeführerin berücksichtigt werden könnte.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 10

E. 5 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin, verstösst dieses Ver- ständnis von Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG nicht gegen Bundesrecht: Eine Ver- letzung von Art. 12 Abs. 2 Bst. a StHG (vgl. Beschwerde S. 6 f.) kann schon darum nicht vorliegen, weil sich die dort erklärte Gleichstellung von zivilrecht- lichen und wirtschaftlichen Handänderungen ausdrücklich auf die «Steuer- pflicht» bezieht und nicht etwa die hinsichtlich der Steuerbemessung bedeut- same Bestimmung der Anlagekosten erfassen soll; diese bzw. die massge- benden Aufwendungen werden im StHG nicht näher geregelt (vgl. Hunziker/ Seiler in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuer- recht, StHG, 4. Aufl. 2022, Art. 12 N. 78, 82 ff. und 91). Weiter zeigt eine Er- hebung aus dem Jahr 2023, dass der angefochtene Entscheid der in der Schweiz vorherrschenden Praxis entspricht: Die befragten Kantone gehen mit einer wirtschaftlichen Handänderung, deren Besteuerung durch ein Dop- pelbesteuerungsabkommen verhindert wird, gleich um wie der Kanton Bern. In sämtlichen an der Erhebung teilnehmenden Kantonen wird der Gewinn, der mit dem Verkauf von Aktien einer Immobiliengesellschaft erzielt wurde, bei einer späteren Veräusserung der Grundstücke nur dann gewinnmindernd berücksichtigt, wenn die vorangegangene wirtschaftliche Handänderung tat- sächlich zur Erhebung der Grundstückgewinnsteuer geführt hat. Entzog eine Bestimmung des einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommens der Schweiz das Besteuerungsrecht im internationalen Verhältnis, sodass der Gewinn aus der wirtschaftlichen Handänderung steuerlich unerfasst blieb, wirkt sich diese auf die spätere Besteuerung einer zivilrechtlichen Handän- derung nicht aus (vgl. Vis/Schillig, Besteuerte stille Reserve im dualistischen System, in StR 2024 S. 2 ff., 21, die diese Praxis aber kritisieren). Das ist aus der Abkommensoptik nicht zu beanstanden, da Doppelbesteuerungsab- kommen in Bezug auf eine konkret betroffene Veräusserung vor doppelter Besteuerung schützen, aber keine Drittwirkung auf spätere Rechtsgeschäfte haben (vgl. Oesterhelt/Opel, in Stocker/Oesterhelt [Hrsg.], Internationales Steuerrecht der Schweiz, 2023, § 22 N. 34 f.). Schliesslich ist der Beschwer- deführerin nicht zu folgen, wenn sie geltend macht, Art. 12 Abs. 2 Bst. a StHG verliere seine Bedeutung, falls Immobiliengesellschaften die Anpas- sung der Anlagekosten von Grundstücken an vorangegangene wirtschaft- liche Handänderungen untersagt werde: Die Berücksichtigung von Grund-

E. 6 Nach dem Gesagten erweist sich nicht als rechtsfehlerhaft, dass die Vor- instanz die Berechnung der Anlagekosten durch die Steuerverwaltung be- stätigt hat. Soweit die Beschwerdeführerin im verwaltungsgerichtlichen Ver- fahren erneut beantragt, es seien wertvermehrende Investitionen aus den Jahren 2016 bis 2021 sowie die infolge der wirtschaftlichen Handänderung erhobene Handänderungssteuer bei der Gewinnberechnung (als Anschaf- fungskosten) zu berücksichtigen, setzt sich die Beschwerdeführerin mit den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz nicht auseinander; es kann inso- fern auf den angefochtenen Entscheid verwiesen werden (vgl. dortige E. 4.5 f.). Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- pflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

Dispositiv

Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 12'000.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom- men. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 12
Es werden keine Parteikosten gesprochen.
Zu eröffnen: - Beschwerdeführerin - Beschwerdegegnerin - Steuerrekurskommission des Kantons Bern - Eidgenössische Steuerverwaltung Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin: Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen- heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

100.2024.296U HAT/STS/SRE Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung Urteil vom 27. Januar 2026 Verwaltungsrichter Bürki, präsidierendes Mitglied Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichterin Herzog Gerichtsschreiberin Straub A.________ AG Beschwerdeführerin gegen Steuerverwaltung des Kantons Bern Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern Beschwerdegegnerin und Steuerrekurskommission des Kantons Bern Nordring 8, 3013 Bern betreffend Grundstückgewinnsteuer 2021 (Entscheid der Steuerrekurs- kommission des Kantons Bern vom 27. August 2024; 100 23 494)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 2 Prozessgeschichte: A. Am 7. Juni 2007 erwarb die A.________ AG die Grundstücke Bern 5 (Breitenrain) Gbbl. Nrn. 1.________ und 2.________ zu einem Kaufpreis von insgesamt Fr. 93'500'000.--. Im Jahr 2016 verkaufte die bisherige Alleinaktionärin (B.________ mit Sitz in Luxemburg) sämtliche Aktien der A.________ AG an die C.________ GmbH mit Sitz in Freienbach (Kanton Schwyz). Da die Grundstücke das Hauptaktivum der A.________ AG waren, wurde diese als Immobiliengesellschaft und die Aktienübertragung als wirtschaftliche Handänderung an den Grundstücken im Sinn von Art. 5 Abs. 2 Bst. b des Handänderungssteuergesetzes vom 18. März 1992 (HStG; BSG 215.326.2) eingestuft. Die Veranlagungsverfügung vom 13. Oktober 2017 betreffend die Handänderungssteuer (1,8 % von Fr. 133'000'000.-- [Kaufpreis plus Fremdkapital minus nichtliegenschaftliche Werte], ausmachend Fr. 2'394'000.--) ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die Grundstückgewinnsteuer auf der wirtschaftlichen Handänderung konnte demgegenüber nicht erhoben werden, da das Doppelbesteue- rungsabkommen mit Luxembourg die Erfassung dieses Vorgangs nicht er- laubte. B. Mit Kaufvertrag vom 30. Juni 2021 veräusserte die A.________ AG die Grundstücke Nrn. 1.________ und 2.________ für insgesamt Fr. 147'941'807.95 an eine Immobiliengesellschaft mit Sitz in Zug. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern veranlagte daraufhin die A.________ AG am 24. November 2022 auf eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 6'570'950.40 bei einem steuerbaren Gewinn von gerundet Fr. 17'099'600.--. Dabei ging sie von einem massgebenden Nettoerlös von Fr. 142'665'000.-- und Anlagekosten in der Höhe von Fr. 118'915'513.-- aus und gewährte bei einer Besitzesdauer von 14 Jahren den entsprechenden Abzug von 28 % auf dem Rohgewinn von Fr. 23'749'487.-- (ausmachend Fr. 6'649'856.--).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 3 C. Dagegen erhob die A.________ AG am 22. Dezember 2022 Einsprache mit dem Antrag, der steuerbare Grundstückgewinn sei ausgehend von Anlagekosten in der Höhe von Fr. 138'801'995.-- (Aktienkaufpreis 2016 plus wertvermehrende Investitionen 2016-2021 und Handänderungssteuer 2016) auf Fr. 2'781'364.-- festzusetzen. Dieses Rechtsmittel blieb ohne Erfolg (Einspracheentscheid vom 31.10.2023). Den am 28. November 2023 erhobenen Rekurs wies die Steuerrekurskom- mission des Kantons Bern (StRK) mit Entscheid vom 27. August 2024 ab. D. Gegen diesen Entscheid hat die A.________ AG am 27. September 2024 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt zusam- menfassend, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der steuerba- re Grundstückgewinn sei auf Fr. 2'781'364.-- festzusetzen. Die StRK und die Steuerverwaltung beantragen mit Vernehmlassung vom

18. Oktober 2024 bzw. Beschwerdeantwort vom 21. November 2024 die Ab- weisung der Beschwerde. Erwägungen: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Re- kursverfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 4 ders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 151 StG i.V.m. Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 2. 2.1 Gewinne aus der Veräusserung eines Grundstücks oder von Teilen davon unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (Art. 128 Abs. 1 StG). Der Kanton Bern folgt bei der Besteuerung von Grundstückgewinnen dem sog. monistischen System, das – von hier nicht interessierenden Ausnahmen ab- gesehen – nicht zwischen Privat- und Geschäftsvermögen unterscheidet: Steuerpflichtig sind sowohl natürliche als auch juristische Personen, die ein Grundstück im Kanton Bern veräussern (Art. 128 Abs. 1 i.V.m. Art. 126 Abs. 1 Bst. a StG; vgl. auch Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 14. De- zember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Der steuerbare Grundstückgewinn bemisst sich nach dem Unterschied zwischen den Anlagekosten (Erwerbspreis zu- züglich Aufwendungen) und dem Erlös, unter Berücksichtigung des Besit- zesdauerabzugs und der Verlustanrechnung (Art. 137 Abs. 1 und 2 StG; vgl. auch Art. 12 Abs. 1 StHG). Als Erwerbspreis von Grundstücken gilt der im Grundbuch eingetragene oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 139 Abs. 1 StG). Als Aufwendungen gelten die von der steuerpflichtigen Person selber getragenen Ausgaben, die mit dem Erwerb oder der Veräus- serung untrennbar verbunden sind oder zur Verbesserung oder Wertver- mehrung des veräusserten Vermögensbestandteils beigetragen haben (Art. 142 Abs. 1 StG). Bei der Veräusserung eines Grundstücks aus dem Geschäftsvermögen einer juristischen Person wird anstelle des Erwerbsprei- ses der Buchwert der Liegenschaft berücksichtigt (vorbehaltlich notwendiger Buchwertkorrekturen). Die wertvermehrenden Aufwendungen sind darin be- reits enthalten. Zum Buchwert werden die seit dem Erwerb des Grundstücks vorgenommenen, steuerlich anerkannten Abschreibungen addiert, da der

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 5 Buchwert in diesem Umfang unter die tatsächlichen Anlagekosten gesunken ist (vgl. VGE 2019/330 vom 17.8.2021 E. 3.4; Markus Langenegger, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar zum Berner Steuerge- setz, Band 2, 2011, Art. 137 N. 3 ff.). Als Erlös gilt der gesamte Wert aller vermögenswerten Leistungen, zu denen sich die erwerbende Person gegen- über der veräussernden Person zu deren Gunsten oder zu Gunsten einer Drittperson verpflichtet (Art. 138 Abs. 1 StG). 2.2 Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grund- stücke wirtschaftlich wie Veräusserungen wirken, unterliegen ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer (sog. wirtschaftliche Handänderungen). Ein sol- ches Rechtsgeschäft stellt insbesondere die Veräusserung der Mehrheitsbe- teiligung an einer Immobiliengesellschaft dar (Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG; vgl. auch Art. 12 Abs. 2 Bst. a StHG; Markus Langenegger, a.a.O., Art. 130 N. 39 ff. und Art. 137 N. 21 ff.). Beim späteren Verkauf eines Grundstücks durch eine Immobiliengesellschaft, die Gegenstand einer wirtschaftlichen Handänderung bildete, gilt der in diesem Rahmen nach Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG besteuerte Rohgewinn als Aufwendung (Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG); er wird zusammen mit dem Erwerbspreis und den weiteren Aufwendungen bzw. dem Buchwert und den addierten Abschreibungen (vgl. E. 2.1 hiervor) dem Erlös gegenübergestellt (Art. 137 Abs. 1 StG; vgl. auch VGE 2019/330 vom 17.8.2021 E. 2.2). 3. Die Beschwerdeführerin hat am 30. Juni 2021 zwei Grundstücke veräussert, wofür sie unstreitig grundstückgewinnsteuerpflichtig wird. Einig sind sich die Verfahrensbeteiligten weiter in Bezug auf den für die Besteuerung massge- benden Verkaufserlös von Fr. 142'665'000.-- und den Besitzesdauerabzug von 14 Jahren. Strittig sind jedoch die für die Gewinnermittlung massgeben- den Anlagekosten. 3.1 Die Steuerverwaltung hat die Anlagekosten wie folgt berechnet (vgl. Veranlagungsverfügung vom 24.11.2022, Vorakten StV [act. 4A1] pag. 1 ff.):

21. Januar 1993 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Grossherzogtum von Luxemburg zur Vermeidung der Doppelbesteue- rung auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen (SR 0.672.951.81; nachfolgend: DBA-LUX) nicht habe erfasst werden kön- nen und mithin keine Grundstückgewinnsteuer erhoben worden sei. Die StRK hat diese Ermittlung der Anlagekosten bestätigt. Sie hat im angefoch- tenen Entscheid erwogen, im Jahr 2016 habe keine zivilrechtliche, sondern lediglich eine wirtschaftliche Handänderung stattgefunden, deshalb sei als Erwerbspreis der Grundstücke der Kaufpreis aus dem Jahr 2007 massge- bend; 2021 habe zwar das Aktionariat der Beschwerdeführerin, nicht aber die Eigentümerin der Grundstücke gewechselt (angefochtener Entscheid E. 4.4). Das DBA-LUX habe die Grundstückgewinnbesteuerung nach der wirtschaftlichen Handänderung ausgeschlossen, sodass nichts vorliege, was in Anwendung von Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG als zusätzliche Aufwendung gewinnmindernd berücksichtigt werden könnte. Die Nichtanrechnung von unbesteuertem Rohgewinn als Aufwand stelle sicher, dass in jedem Fall die gesamte konjunkturelle Wertsteigerung seit der letzten zivilrechtlichen Hand- änderung besteuert werden könne (angefochtener Entscheid E. 4.6). 3.2 Die Beschwerdeführerin stellt sich demgegenüber auf den Stand- punkt, es sei für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer auf den von der C.________ GmbH im Jahr 2016 für den Kauf der Aktien der Be- schwerdeführerin bezahlten Betrag als Erwerbspreis im Sinn von Art. 137 Abs. 1 StG abzustellen; dazu seien die seither getätigten wertvermehrenden Investitionen sowie die Handänderungskosten als Aufwendungen zu addie- ren. Sie argumentiert, der Beteiligungserwerb im Rahmen einer wirtschaft- lichen Handänderung habe dieselben Konsequenzen wie ein unmittelbarer Grundstückerwerb. Daraus folge, dass die wirtschaftliche Handänderung für

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 7 die nachfolgende zivilrechtliche Handänderung die gleiche Wirkung zeitige wie eine zivilrechtliche Grundstücksveräusserung. Es müsse deshalb «fin- giert werden, dass die damalige Alleinaktionärin der [Beschwerdeführerin] die Grundstücke [im Jahr 2016] an die [Beschwerdeführerin] veräussert [und letztere die Grundstücke] im Jahr 2021 weiterverkauft» habe (Beschwerde Ziff. 3.2.3). Ob die wirtschaftliche Handänderung grundstückgewinnsteuer- lich erfasst worden sei oder die Besteuerung aufgrund eines Doppelbesteue- rungsabkommens habe unterbleiben müssen, spiele diesbezüglich keine Rolle (Beschwerde Ziff. 3.2.4). 4. 4.1 Zunächst übersieht die Beschwerdeführerin, dass bei ihr als juristi- scher Person nicht der anlässlich der Handänderung im Jahr 2016 bezahlte Betrag als Erwerbspreis massgebend ist, sondern der Buchwert der veräus- serten Grundstücke; gegebenenfalls wäre ein im Jahr 2016 erzielter (bzw. besteuerter) Rohgewinn als Aufwendung hinzuzurechnen und so im Ergeb- nis vom Erlös abzuziehen (Art. 142 Abs. 2 Bst. g i.V.m. Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG; vgl. vorne E. 2.2; VGE 2019/330 vom 17.8.2021 E. 2.2 und 3.3 f.; an- gefochtener Entscheid E. 4.5). Selbst wenn, wie die Beschwerdeführerin be- hauptet und hiernach zu erörtern sein wird, die wirtschaftliche Handände- rung trotz Unterbleibens der Besteuerung beachtlich wäre, wäre ihre Berech- nungsweise folglich falsch. Nichts anderes ergibt sich aus dem Umstand, dass Art. 12 Abs. 1 StHG für die Gewinnberechnung vom «Erwerbspreis» ausgeht (Beschwerde S. 5 unten), zumal die Erfassung von Grundstückge- winnen des Geschäftsvermögens (und die damit einhergehende Bezugnah- me auf den Buchwert des Grundstücks als Ausgangspunkt für die Anlage- kosten) gemäss Art. 12 Abs. 4 StHG ausdrücklich zulässig ist. 4.2 Der Verkauf der Grundstücke im Jahr 2021 stellt eine zivilrechtliche (tatsächliche) Handänderung dar, bei der das Eigentum an den Grundstü- cken von der Beschwerdeführerin auf eine andere Immobiliengesellschaft übergegangen ist. Demgegenüber wurden im Jahr 2016 die Aktien der Be- schwerdeführerin veräussert, sodass zwar die Eigentumsverhältnisse an der Gesellschaft wechselten, die Grundstücke aber unverändert in deren Ge-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 8 schäftsvermögen verblieben (vorne Bst. A; s. auch Veranlagungsverfügung [Handänderungssteuer] vom 13.10.2017, Vorakten StV [act. 4A1] pag. 12 f.). Bei der Beschwerdeführerin handelt es sich unstreitig um eine Immobilien- gesellschaft, weshalb der Verkauf aller ihrer Aktien eine wirtschaftliche Handänderung gemäss Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG darstellte. Zu prüfen ist demnach, ob diese wirtschaftliche Handänderung an den Grundstücken zu einem Rohgewinn führte, der bei der Berechnung des im Jahr 2021 erzielten Grundstückgewinns (in Anwendung von Art. 142 Abs. 2 Bst. g i.V.m. Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG) als Aufwendung anzurechnen und vom Erlös abzuziehen ist. 4.3 Aufgrund der wirtschaftlichen Handänderung wurde von der neuen Alleinaktionärin der Beschwerdeführerin die Handänderungssteuer erhoben (vorne Bst. A). Gleichzeitig wurde in Bezug auf die in Luxemburg domizilierte bisherige Alleinaktionärin ein Veranlagungsverfahren für Grundstückgewinn eröffnet (vgl. Einspracheentscheid vom 31.10.2023 S. 4; Vorakten StRK [act. 4A] pag. 15). Der Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer stand dann jedoch Art. 13 Abs. 4 DBA-LUX entgegen: Diese Bestimmung weist die Steuerhoheit für Gewinne aus der Veräusserung von Vermögen dem Ansäs- sigkeitsstaat zu, wenn Art. 13 Abs. 1-3 DBA-LUX, wie für den interessieren- den Sachverhalt, keine abweichende Regelung enthält. Die hiesigen Steuer- behörden konnten deshalb einen «wirtschaftlichen Grundstückgewinn», den die luxemburgische Gesellschaft durch den Verkauf der Aktien der Be- schwerdeführerin erzielt hatte (vorne Bst. A), nicht erfassen. 4.4 Als Aufwendungen, die neben Erwerbspreis bzw. Buchwert Teil der Anlagekosten bilden, gelten die von der steuerpflichtigen Person selber ge- tragenen Ausgaben, die mit dem Erwerb oder der Veräusserung untrennbar verbunden sind oder zur Verbesserung oder Wertvermehrung des veräus- serten Vermögensbestandteils beigetragen haben (Art. 142 Abs. 1 StG; vor- ne E. 2.1). Darunter fallen unter anderem Kosten der Handänderung, Ver- mittlungsprovisionen oder Auslagen für Umbauten (vgl. Art. 142 Abs. 2 StG). Zu den Aufwendungen wird aber gemäss Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG bei einer Immobiliengesellschaft auch ein Rohgewinn gezählt, der nach Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG aufgrund einer wirtschaftlichen Handänderung besteuert worden ist. Auf diese Regelung beruft sich die Beschwerdeführerin, um hö-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 10 5. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin, verstösst dieses Ver- ständnis von Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG nicht gegen Bundesrecht: Eine Ver- letzung von Art. 12 Abs. 2 Bst. a StHG (vgl. Beschwerde S. 6 f.) kann schon darum nicht vorliegen, weil sich die dort erklärte Gleichstellung von zivilrecht- lichen und wirtschaftlichen Handänderungen ausdrücklich auf die «Steuer- pflicht» bezieht und nicht etwa die hinsichtlich der Steuerbemessung bedeut- same Bestimmung der Anlagekosten erfassen soll; diese bzw. die massge- benden Aufwendungen werden im StHG nicht näher geregelt (vgl. Hunziker/ Seiler in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuer- recht, StHG, 4. Aufl. 2022, Art. 12 N. 78, 82 ff. und 91). Weiter zeigt eine Er- hebung aus dem Jahr 2023, dass der angefochtene Entscheid der in der Schweiz vorherrschenden Praxis entspricht: Die befragten Kantone gehen mit einer wirtschaftlichen Handänderung, deren Besteuerung durch ein Dop- pelbesteuerungsabkommen verhindert wird, gleich um wie der Kanton Bern. In sämtlichen an der Erhebung teilnehmenden Kantonen wird der Gewinn, der mit dem Verkauf von Aktien einer Immobiliengesellschaft erzielt wurde, bei einer späteren Veräusserung der Grundstücke nur dann gewinnmindernd berücksichtigt, wenn die vorangegangene wirtschaftliche Handänderung tat- sächlich zur Erhebung der Grundstückgewinnsteuer geführt hat. Entzog eine Bestimmung des einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommens der Schweiz das Besteuerungsrecht im internationalen Verhältnis, sodass der Gewinn aus der wirtschaftlichen Handänderung steuerlich unerfasst blieb, wirkt sich diese auf die spätere Besteuerung einer zivilrechtlichen Handän- derung nicht aus (vgl. Vis/Schillig, Besteuerte stille Reserve im dualistischen System, in StR 2024 S. 2 ff., 21, die diese Praxis aber kritisieren). Das ist aus der Abkommensoptik nicht zu beanstanden, da Doppelbesteuerungsab- kommen in Bezug auf eine konkret betroffene Veräusserung vor doppelter Besteuerung schützen, aber keine Drittwirkung auf spätere Rechtsgeschäfte haben (vgl. Oesterhelt/Opel, in Stocker/Oesterhelt [Hrsg.], Internationales Steuerrecht der Schweiz, 2023, § 22 N. 34 f.). Schliesslich ist der Beschwer- deführerin nicht zu folgen, wenn sie geltend macht, Art. 12 Abs. 2 Bst. a StHG verliere seine Bedeutung, falls Immobiliengesellschaften die Anpas- sung der Anlagekosten von Grundstücken an vorangegangene wirtschaft- liche Handänderungen untersagt werde: Die Berücksichtigung von Grund-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 11 stückgewinnen, die im Rahmen einer wirtschaftlichen Handänderung tat- sächlich besteuert wurden, als Anlagekosten im Rahmen einer späteren zi- vilrechtlichen Veräusserung ist in Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG klar geregelt. Eine Anrechnung ist hier nur deshalb zu verweigern, weil der anlässlich der wirtschaftlichen Handänderung von der ehemaligen Alleinaktionärin wohl er- zielte Gewinn unbestrittenermassen nicht besteuert wurde. 6. Nach dem Gesagten erweist sich nicht als rechtsfehlerhaft, dass die Vor- instanz die Berechnung der Anlagekosten durch die Steuerverwaltung be- stätigt hat. Soweit die Beschwerdeführerin im verwaltungsgerichtlichen Ver- fahren erneut beantragt, es seien wertvermehrende Investitionen aus den Jahren 2016 bis 2021 sowie die infolge der wirtschaftlichen Handänderung erhobene Handänderungssteuer bei der Gewinnberechnung (als Anschaf- fungskosten) zu berücksichtigen, setzt sich die Beschwerdeführerin mit den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz nicht auseinander; es kann inso- fern auf den angefochtenen Entscheid verwiesen werden (vgl. dortige E. 4.5 f.). Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- pflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 12'000.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom- men.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.01.2026, Nr. 100.2024.296U, Seite 12

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Zu eröffnen:

- Beschwerdeführerin

- Beschwerdegegnerin

- Steuerrekurskommission des Kantons Bern

- Eidgenössische Steuerverwaltung Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin: Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen- heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.