Verwaltung ARGVP 2012 1508

A. Verwaltungsentscheide 1508

4 was zur Folge hat, dass für die Beurteilung des betreffenden Baugesuchs die ausserrhodischen Behörden zuständig sind. Die Bestimmung des einzuhal- tenden Waldabstandes liegt deshalb gemäss Art. 113 Abs. 2 BauG in der Kompetenz des ausserrhodischen Oberforstamtes und nicht, wie die Rekur- rentin fälschlicherweise annimmt, in derjenigen der Ortsbürgergemeinde St.Gallen. Dieser Ansicht ist die Ortsbürgergemeinde offensichtlich auch selbst, in dem sie in ihrem Schreiben vom 15. April 2011 ausdrücklich die Hoffnung bekundet, dass durch ihr Einverständnis in Bezug auf das Bauvor- haben der Weg frei für die amtlichen Bewilligungen werde. Auch das Kantons- forstamt St.Gallen weist in seiner Stellungnahme vom 1. Februar 2012 darauf hin, dass sich die geplanten Volieren nicht auf dessen Kantonsgebiet befin- den. Eine Zuständigkeit seinerseits liegt deshalb ebenfalls nicht vor. Das Oberforstamt hat sich somit zu Recht für die Beurteilung des Baugesuches der Rekurrentin als zuständig erklärt. Departement Bau und Umwelt, 05.03.2012 1508 Baubewilligungsverfahren. Abweichungen von einem Gestaltungsplan. Für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung bedarf es besonderer Vorausset- zungen. Eine unzumutbare Benachteiligung des Bauherrn liegt nicht schon dann vor, wenn sein Bauland an einem abfallenden Hang liegt. Aus den Erwägungen: 3a) Die Bauparzelle wird vom Gestaltungsplan O. überlagert, welcher am

14. Mai 1991 vom Regierungsrat genehmigt wurde. Gemäss Art. 40 Abs. 1 BauG bezweckt der Gestaltungsplan eine architektonisch besonders gute Ge- samtüberbauung. Er bestimmt die Überbauung einer oder mehrerer Parzellen bis ins projektmässige Detail; er kann insbesondere Anzahl, Art, Situation, äussere Abmessung und weitere Einzelheiten wie Fassadengestaltung, Frei- raumgestaltung usw. der zu erstellenden Bauten und Anlagen festlegen (Art. 40 Abs. 3 BauG). Diese Bestimmung deckt sich mit Art. 45 des aufgeho- benen Gesetzes über die Einführung des Bundesgesetzes über die Raumpla- nung (alt EG zum RPG). Nach Art. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) des Gestaltungsplans O. bezweckt der Gestaltungsplan eine nach einheitlichen Gestaltungsgrundsät- zen qualitativ ansprechende Wohnüberbauung des Gebietes O. Die Überbau- ung soll an die traditionelle Baukultur anknüpfen und gegen Norden einen neuen Siedlungsabschluss bilden. Gegen innen sollen neben Gestaltungs- grundsätzen für die Gebäude vor allem die Ausgestaltung des öffentlichen Strassenraumes und der angrenzenden privaten Vorgelände zu einem ge- A. Verwaltungsentscheide 1508

5 schlossenen Siedlungsbild beitragen. Gemäss Art. 3 SBV bezeichnen die im Plan, Massstab 1:500, dargestellten Baubereiche jene Flächen, in denen Ge- bäude erstellt werden können. Die Baubereiche werden unterschieden in sol- che für Hauptbauten und Nebenbauten. Aus den Baugesuchsunterlagen geht hervor, dass das Bauvorhaben in Richtung Westen mit dem Hauptgebäude in den westlichen Baubereich Ne- benbauten zu liegen kommt. Im Weiteren wird die Garage nicht in den östli- chen Baubereich Nebengebäude gesetzt, sondern südlich an die Hauptfassa- de. Da das geplante Einfamilienhaus in diesen Punkten vom verbindlichen Gestaltungsplan abweicht, hat die Vorinstanz diesbezüglich eine Ausnahme- bewilligung erteilt.

b) Nach Art. 12 des Baureglements der Gemeinde G. (BauR) gelten in der Wohnzone W1, in welcher das Einfamilienhaus geplant ist, ein kleiner Grenz- abstand von 4 m und ein grosser Grenzabstand von 6 m. Es ist ebenfalls un- bestritten, dass der nordseitige kleine Grenzabstand des Bauvorhabens ledig- lich 2 m beträgt, womit der reglementarische Abstand von 4 m um 2 m unter- schritten wird. Für den unterschrittenen Grenzabstand wurde von der Vorinstanz ebenfalls eine Ausnahmebewilligung gewährt.

c) Gemäss Art. 4 Abs.1 SBV sind in allen Baubereichen für Hauptbauten 2 Vollgeschosse, 1 Dachgeschoss und 1 Untergeschoss mit maximal 3 m Ge- schosshöhe zulässig (Art. 4 Abs. 1 SBV). Die Höhenlage der Unter- und Erd- geschosse geht aus dem Richtprojekt Höhenlage der Bauten vom November 1990 hervor (Art. 4 Abs. 2 SBV). Nach diesem Richtprojekt muss der Boden des Erdgeschosses auf einer Höhe von 800.20 m liegen. Gemäss Bauge- suchsplänen befindet sich die Höhenkote Fussboden Erdgeschoss auf einer Höhe von 800.80 m, d.h. 60 cm höher als das massgebliche Richtprojekt. Auch für diese Differenz wurde von der Vorinstanz eine Ausnahmebewilligung erteilt.

d) Gemäss Art. 4 Abs. 1 der Bauverordnung (BauV; bGS 721.11) gilt ein Stockwerk als Untergeschoss, dessen fertige Deckenoberkante nicht mehr als 1.30 m über dem Niveaupunkt liegt. Als unterirdische Bauten gelten unbe- wohnte und keinem regelmässigen Aufenthalt von Personen dienende Bauten und Teile davon, die sowohl unter dem gewachsenen als auch mindestens dreiseitig unter dem gestalteten Terrain liegen (Art. 14 Abs. 1 BauV). Aus den Baugesuchsakten geht hervor, dass die fertige Deckenoberkante des als Untergeschoss bezeichneten Geschosses ca. 2.70 m über dem Ni- veaupunkt liegt, womit dieses gemäss Art. 4 BauV als Vollgeschoss zu quali- fizieren wäre. Weil nach Art. 4 Abs. 1 SBV jedoch ausdrücklich ein Unterge- schoss mit maximal 3 m Geschosshöhe als zulässig erklärt wird, ist für diese durch den Gestaltungsplan gewährte Abweichung keine Ausnahmebewilli- gung erforderlich. Allerdings hat die Vorinstanz nicht berücksichtigt, dass das unterste Geschoss, die Zivilschutzanlage, auf der Nordseite nicht gänzlich un- ter den gewachsenen Boden zu liegen kommt (vgl. Schnitt AA). Damit ist der A. Verwaltungsentscheide 1508

6 Zivilschutzraum nicht als unterirdische Anlage sondern als Untergeschoss zu qualifizieren, wobei es keine Rolle spielt, dass der Schutzraum Gegenstand eines separaten Baugesuchs bildet, zumal dieser konstruktiv klar als unters- tes Geschoss des Gebäudes in Erscheinung tritt. Da gemäss Art. 4 Abs. 1 SBV nur ein Untergeschoss erlaubt ist, weist das geplante Gebäude ein Un- tergeschoss zu viel auf. Damit wäre auch für das zusätzliche Untergeschoss die Erteilung einer Ausnahmebewilligung notwendig.

e) Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass das Bauvorhaben in Bezug auf den Baubereich, den Grenzabstand, die Höhenkote sowie die Ge- schossigkeit von den Vorschriften des Gestaltungsplans und den Bauvor- schriften abweicht. Damit gilt es im Folgenden zu prüfen, ob für diese Abwei- chungen zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt wurde. 4a) Es gilt voranzustellen, dass Ausnahmebewilligungen grundsätzlich der Vermeidung von Härten dienen und den Baubehörden ermöglichen sollen, den Besonderheiten des Einzelfalls Rechnung zu tragen (BGE 107 Ia 214, S. 216). Ihr Zweck besteht darin, Härten und Unbilligkeiten zu vermeiden, die sich wegen der Besonderheit des Sachverhalts aus der strikten Anwendung der Bauordnung ergeben würden. Dabei muss es sich um einen Einzelfall handeln, bei welchem die Allgemeinordnung den besonderen Verhältnissen nicht gerecht wird. Die Gewährung einer Ausnahmebewilligung setzt eine Ausnahmesituation voraus und kann nicht zur Regel werden. Allein subjekti- ve, in der Person des Baugesuchstellers liegende Gründe genügen jedoch nicht (Balthasar Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N 736 f.). Für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist das Vorliegen be- sonderer Verhältnisse primäre Voraussetzung. Diese besonderen Verhältnis- se müssen die Abweichung von der Norm rechtfertigen. Die Ausnahmebewil- ligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berück- sichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2012, S. 1128, Ziff. 20.2.3.1). Damit eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, muss eine der Voraus- setzungen von Art. 118 Abs. 1 lit. a–c BauG erfüllt sein. Art. 118 Abs. 1 lit. a BauG kann von vornherein ausgeschlossen werden, so dass vorliegend eine Ausnahmebewilligung nach Art. 118 Abs. 1 lit. b oder c BauG zu prüfen ist.

b) Gemäss Art. 118 Abs. 1 lit. b BauG können Ausnahmebewilligungen er- teilt werden, wenn unter den gegebenen Verhältnissen die Einhaltung der be- stehenden Vorschriften die Bauherrschaft in unzumutbarer Weise benachteili- gen würde und öffentliche Interessen der Ausnahmebewilligung nicht entge- genstehen.

c) Die zu bebauende Parzelle Nr. X befindet sich an einem Hang. Dabei ist es nachvollziehbar, dass aufgrund dieser Hanglage eine Überbauung der genannten Parzelle möglicherweise erschwert ist. Es trifft wohl auch zu, dass durch die geplante Anordnung des Hauptgebäudes und des Garagentraktes gemäss Baugesuch eine bessere Besonnung und damit eine bessere Wohn- A. Verwaltungsentscheide 1508

7 qualität erreicht werden kann. Wie anlässlich des Augenscheins festgestellt werden konnte, wurde auch bei anderen Gebäuden des Gestaltungsplange- biets der Baubereich für Hauptbauten nicht eingehalten bzw. befindet sich auch bei anderen Wohnhäusern des Gebiets der Garagentrakt an der Haupt- fassade anstatt im Baubereich Nebengebäude. Mangels strikter Einhaltung der Gestaltungsplanvorgaben wären die Baugesuchsteller in Bezug auf diese Nachbarbauten benachteiligt, womit die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Abweichung von den Baubereichen des Gestaltungsplans und auch vom reglementarischen Grenzabstand als vertretbar erscheint. Jedoch kann davon ausgegangen werden, dass eine in der Bauzone an Hanglage gelege- ne Parzelle grundsätzlich unter Einhaltung der Geschossvorschriften bebaut werden kann. Ein Bauherr ist nicht bereits in unzumutbarer Weise benachtei- ligt, bloss weil sein Bauland an einem abfallenden Hang liegt. Solche allge- meinen Gründe für eine Ausnahmebewilligung lassen sich praktisch immer anführen, genügen aber nicht für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung. Aus Sicht des Departements Bau und Umwelt ist die Einhaltung der Geschos- sigkeit durch die Realisierung eines unterirdischen Baus und auch die Einhal- tung der Höhenkote des Fussbodens des Erdgeschosses ohne weiteres mög- lich und zumutbar. Andernfalls läge es an der Gemeinde, den Quartierplan i.S.v. Art. 37 Abs. 5 BauG anzupassen, zumal dieser bereits über 20 Jahre alt ist. Aufgrund der gemachten Ausführungen genügt darum die angeblich be- sondere Topografie nicht als Grund, um eine Ausnahmebewilligung nach Art. 118 Abs. 1 lit. b BauG für die Überschreitung der Geschosszahl bzw. der Höhenkote des Erdgeschosses zu rechtfertigen. Insbesondere ist für das De- partement Bau und Umwelt nicht ersichtlich, inwiefern die Einhaltung der Ge- schossigkeit im vorliegenden Fall eine besondere Härte für die Erstellung ei- nes Einfamilienhauses darstellt. Inwiefern i.S.v. Art. 118 Abs. 1 lit. c BauG durch die Abweichung von den Bauvorschriften eine den öffentlichen Interes- sen, namentlich den Anforderungen des Verkehrs, der Hygiene, der Feuersi- cherheit, der architektonischen und ortsplanerischen Gestaltung bedeutend bessere Überbauung erzielt werden könnte, ist ebenfalls nicht erkennbar. Somit erübrigt sich denn auch eine Interessenabwägung gemäss Art. 118 Abs. 2 BauG, welche die Bejahung von Art. 118 Abs. 1 BauG voraussetzen würde. Zusammenfassend ist deshalb festzuhalten, dass in Bezug auf die Geschossigkeit die Voraussetzungen gemäss Art. 118 Abs. 1 lit. b BauG für eine Ausnahmebewilligung nicht gegeben sind. Departement Bau und Umwelt, 04.04.2012