A. Verwaltungsentscheide 1480 liche Umgebung gegenüber der zonengemässen Überbauung eine wesentliche Qualitätssteigerung verbunden ist. Aus diesen Gesetzesbestimmungen ist zu entnehmen, dass sich die Sondernutzungspläne, indem sie die
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A. Verwaltungsentscheide
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liche Umgebung gegenüber der zonengemässen Überbauung eine
wesentliche Qualitätssteigerung verbunden ist.
Aus diesen Gesetzesbestimmungen ist zu entnehmen, dass sich
die Sondernutzungspläne, indem sie die ortsplanerische Grundord-
nung ergänzen, präzisieren und verfeinern, auf einen rechtskräftigen
Zonenplan stützen müssen. Mit anderen Worten ist der Erlass eines
Sondernutzungsplans zurückzustellen, solange die zu ergänzende
bzw. zu verfeinernde Grundordnung nicht in Rechtskraft erwachsen
ist. Die im Gestaltungsplan S. vorgesehene Mehrausnützung basiert
auf dem Teilzonenplan S., der ebenfalls Gegenstand des Rekurses
und somit noch nicht rechtskräftig ist. Da die Ausnützung im Gestal-
tungsplan um mehr als 10 % von der nach rechtskräftigem Zonenplan
zulässigen Ausnutzungsziffer abweicht, widerspricht sie Art. 41 Abs. 1
lit. b BauG. Damit widerspricht der geplante Gestaltungsplan den gel-
tenden Gesetzesbestimmungen, die implizit voraussetzen, dass die zu
präzisierenden bzw. zu ergänzenden Bestimmungen des Zonenplans,
bereits Geltung haben, d.h. rechtskräftig sind. Dem Gestaltungs-
plan S. kann somit in diesem Verfahren keine Genehmigung erteilt
werden.
Departement Bau und Umwelt, 27.05.2009
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Nutzungsplanverfahren. Gestaltungsplan. Die Festlegung möglicher
Abweichungen von den geltenden Bauvorschriften muss explizit in
den Sonderbauvorschriften enthalten sein.
Aus den Erwägungen:
6. a) Gemäss Art. 40 Abs. 1 BauG bezweckt ein Gestaltungsplan
eine architektonisch besonders gute Gesamtüberbauung. Er besteht
aus einem Plan, allfälligen Beilageplänen, den Sonderbauvorschriften
sowie einem Planungsbericht (Art. 40 Abs. 2 BauG). Er bestimmt die
Überbauung einer oder mehrerer Parzellen bis ins projektmässige De-
tail; er kann insbesondere Anzahl, Art, Situation, äussere Abmessung
und weitere Einzelheiten wie Fassadengestaltung, Freiraumgestaltung
usw. der zu erstellenden Bauten und Anlagen festlegen (Art. 40
Abs. 3 BauG). Nach Art. 41 Abs. 1 BauG dürfen die Sonderbauvor-
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schriften dem Zweck der jeweiligen Zone nicht widersprechen. Im Üb-
rigen sind einzelfallweise Abweichungen von den in der betroffenen
Zone geltenden Bauvorschriften unter Beachtung bestimmter Ein-
schränkungen zulässig. Nach Art. 41 Abs. 1 lit. b BauG kann eine
Mehrausnützung bis zu 10 % gewährt werden, wenn mit dem Projekt
in Bezug auf die architektonische Gestaltung, die Wohnhygiene sowie
die Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung ge-
genüber der zonengemässen Überbauung eine wesentliche Quali-
tätssteigerung verbunden ist.
b) Art. 1 Abs. 3 der besonderen Vorschriften (Sonderbauvorschrif-
ten, SBV) zum Gestaltungsplan B. legt fest, dass die in der Legende
des Gestaltungsplans als Festlegungen bezeichneten Elemente sowie
die besonderen Vorschriften verbindlich sind, die übrigen Planbe-
standteile und die Beilagen 1–9 demgegenüber lediglich richtungsge-
bend. Es ist unbestritten, dass die Sonderbauvorschriften keine Aus-
sagen in Bezug auf die Gewährung einer Mehrausnützung enthalten.
Diese Tatsache wurde sowohl von der Vorinstanz als auch von der
Rekursgegnerin anerkannt. Beide gehen aber offenbar davon aus,
dass sich die Mehrausnützung aus den Beilageplänen und dem ge-
samten Zusammenhang ergebe. Es trifft zwar zu, dass dem Pla-
nungsbericht und den Projektplänen zu entnehmen ist, dass für die
geplante Überbauung eine Mehrausnützung gewährt werden soll,
massgeblich ist jedoch, dass diese Planbestandteile primär der Illust-
ration und Begründung der Festlegungen im Plan und der Sonder-
bauvorschriften dienen sollen, wogegen nur die Festlegungen im Plan
selbst sowie die Sonderbauvorschriften grundeigentümerverbindlich
sind (Art. 1 Abs. 3 SBV). Die Festlegung möglicher Abweichungen von
den geltenden Bauvorschriften muss gemäss Art. 41 Abs. 1 BauG da-
gegen explizit in den Sonderbauvorschriften enthalten sein. Da die
beabsichtigte Beanspruchung einer Mehrausnützung lediglich in den
(richtungsgebenden) übrigen Planbestandteilen erwähnt wird, vermag
die Mehrausnützung den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu genü-
gen. Damit kann durch den Gestaltungsplan B. keine Mehrausnützung
in Anspruch genommen werden.
Departement Bau und Umwelt, 23.09.2009