A. Verwaltungsentscheide 1348 sprechenden Abweichungen von den Regelbauvorschriften, welche für die fragliche Zone gelten, überwiegend beträchtlich: In der Zone WG2, in welcher das Bauvorhaben realisiert werden soll, beträgt unter Berücks
Erwägungen (3 Absätze)
E. 1 Unabdingbare Voraussetzung für eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist das Vorliegen formeller und materieller Rechtswidrigkeit. Formell rechtswidrig ist ein Bauwerk immer dann, wenn ohne formell rechtskräftige Baubewilligung oder Anzeige die Erstellung oder Änderung einer Baute oder Anlage in Angriff genom men wurde - sofern das Bauvorhaben der Bewilligungs- oder Anzeige pflicht unterliegt. Ebenso zur formellen Baurechtswidrigkeit sind jene Fälle zu zählen, in denen zwar die Baubewilligung erteilt, beim Bauen 13 A. Verwaltungsentscheide 1348 aber von ihr abgewichen worden ist (U. Beeler, Die widerrechtliche Baute, Zürich 1984, S. 39). Im Wiedererwägungsentscheid des Planungsamtes wurden eine Wohnraumerweiterung und der Einbau eines Pferdestalles unter Auf lagen bewilligt. Als Auflage wurde dabei unter anderem festgelegt: “Sämtliche Nebenräume (Garage, Brennholzlager, Stall, Waschküche, Werkstatt, Gerätekeller, Estrich) dürfen weder isoliert, noch mit ande ren Installationen (Heizung, Sanitär) versehen werden, welche den dauernden Aufenthalt von Personen ermöglichen würden.“ Unbestrit ten ist, dass die Werkstatt und der Estrich isoliert worden sind. Die Isolation von Dach und Wänden stellt nicht bloss Unterhalt (vgl. Art. 4 lit. a Verordnung über Bewilligungspflicht und -verfahren sowie über das Bauen ausserhalb der Bauzonen, BauV; bGS 721.11), sondern vielmehr eine bauliche Veränderung im Innern dar, und da damit meist eine Umgestaltung vorliegt, weil die bauliche Änderung eine Zweck änderung vorbereitet, ist die Bewilligungspflicht der Isolation von Dach und Wänden zu bejahen (vgl. BVR 1980, S. 169 f.). Die formelle Rechtswidrigkeit ist damit, unabhängig davon, ob die weiteren bauli chen Massnahmen der Bewilligungspflicht unterliegen, ausgewiesen.
E. 2 Die bloss formelle Rechtswidrigkeit rechtfertigt jedoch einen Abbruch keineswegs. Vielmehr ist zu prüfen, ob auch eine Abwei chung von materiellen Vorschriften, den einschlägigen Plänen, Geset zen, Vorschriften und Regiementen vorliegt. Erweist sich danach die Baute als formell und materiell rechtswidrig, ist die Anordnung der Wiederherstellung unter Vorbehalt des Verhältnismässigkeitsgrund satzes und des Vertrauensprinzips zulässig (£. Zimmetlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, N. 3 zu § 218). Am Augenschein hat sich die Situation hinsichtlich des ehemaligen Webkellers wie folgt dargestellt: Der Webkeller ist vom eigentlichen Wohnbereich her voll erschlossen. Die Belichtung und Belüftung ist gewährleistet. Die Raumhöhe und die Raumgrösse sind ausreichend. Auch eine Isolation ist vorhanden. Der Raum ist völlig ausgebaut und wird für verschiedene Aktivitäten genutzt; dies hat sich am Augen schein eindeutig gezeigt. Es ist daher offensichtlich, dass dieser Raum sowohl zu wohn- oder gewerblichen Zwecken nutzbar ist und auch für solche Zwecke benutzt wird. Folglich steht fest, dass sich dieser Raum für den dauernden Aufenthalt von Menschen eignet. Es handelt sich 14 A. Verwaltungsentscheide 1348 um einen Wohn- oder Gewerberaum. Dies bedeutet gleichzeitig auch, dass eine Nutzungsänderung vorgenommen worden ist.
E. 3 Nach konstanter Praxis des Bundesgerichtes verstösst ein Be
fehl zum Abbruch bereits erstellter Bauten oder Bauteile respektive zur
Rückgängigmachung rechtswidriger Nutzungen dann gegen das Ge
bot der Verhältnismässigkeit, wenn die Abweichung von der bewillig
ten Bauweise oder vom Gesetz minim ist und die berührten allgemei
nen Interessen den Schaden, welcher dem Eigentümer durch den
Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (ZBI 79/1978,
S. 393/394; Leo Schürmann/Peter Hänni, Planungs-, Bau- und beson
deres Umweltschutzrecht, 3. Auflage, Bern 1995, S. 272 ff.; BGE 108
la 217; AR GVP 1988, Nm. 1132-1137). Nach der Rechtsprechung
kann sich auch ein Bauherr, der sich nicht im guten Glauben befindet,
gegenüber einem Abbruchbefehl auf den Verhältnismässigkeitsgrund
satz berufen. Immerhin muss er in Kauf nehmen, dass die Behörden
aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechts
gleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht
beilegen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile
nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. BGE 111 lb
224 mit Hinweisen; BGer in ZBI 84/1983, S. 284). Im vorliegenden Fall
kann nicht gesagt werden, die Abweichung vom Erlaubten sei nur
unbedeutend oder an der Rückgängigmachung der Nutzung bestehe
kein öffentliches Interesse. Der eigenmächtig eingerichtete Raum ist
als Ganzes rechtswidrig. Die unzulässige Schaffung von Wohn- oder
Gewerberaum ausserhalb der Bauzone stellt eine grobe Verletzung
der planungs- und baurechtlichen Ordnung dar. Die Wiederherstellung
liegt zweifellos im öffentlichen Interesse, stellt doch die Trennung zwi
schen Bauland und Nichtbauland einen der wesentlichen Grundsätze
des Raumplanungsrechts dar (Eidg. Justiz- und Polizeideparte-
ment/Bundesamt für Raumplanung, Erläuterungen zum Bundesgesetz
über die Raumplanung, Bern 1981, Art. 24, N. 1). Blieben unrecht
mässig erstellte Wohn- oder Gewerberäume ausserhalb der Bauzone
geduldet, so würde dieser Grundsatz grob missachtet.
Entscheid der Baudirektion vom 14.1.2000
15
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
A. Verwaltungsentscheide
1348
sprechenden Abweichungen von den Regelbauvorschriften, welche für
die fragliche Zone gelten, überwiegend beträchtlich: In der Zone WG2,
in welcher das Bauvorhaben realisiert werden soll, beträgt unter Be
rücksichtigung von Art. 35 Abs. 2 des kommunalen Baureglementes
(BR) die Ausnützungsziffer 0.6; vorgesehen ist eine solche von 0.87.
Zu beachten ist, dass selbst die Zone WG4, die im Unterschied zur
WG2 zwei zusätzliche Vollgeschosse umfasst, lediglich eine Ausnüt
zung von 0.8 (unter Berücksichtigung von Art. 35 Abs. 2 BR) zulässt.
Die Gebäudelänge beträgt in der Zone WG4 im Maximum 40m und
wird durch die geplante Länge von rund 70m deutlich überschritten.
Demgegenüber werden die Grenz- und Gebäudeabstände, die in der
fraglichen Zone gelten, teilweise deutlich unterschritten. Daraus folgt
insgesamt, dass die Nutzung der interessierenden Parzelle derart
intensiv ist, dass von einer klaren Übernutzung gesprochen werden
muss. Ein solches Bauvorhaben lässt sich objektiv betrachtet mit den
Zielen, die hinter der Zonenordnung im allgemeinen und der Zone
WG2 im besonderen stehen, nicht vereinbaren. Dies bedeutet, dass
das Bauvorhaben in dieser Form selbst dann nicht bewilligt werden
könnte, wenn tatsächlich von einer Ausnahmesituation auszugehen
wäre.
Entscheid der Baudirektion vom 11.1.1999
1348
Abbruchverfügung. Voraussetzungen für eine Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands (Art. 89 EG zum RPG).
1.
Unabdingbare Voraussetzung für eine Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands ist das Vorliegen formeller und materieller
Rechtswidrigkeit. Formell rechtswidrig ist ein Bauwerk immer dann,
wenn ohne formell rechtskräftige Baubewilligung oder Anzeige die
Erstellung oder Änderung einer Baute oder Anlage in Angriff genom
men wurde - sofern das Bauvorhaben der Bewilligungs- oder Anzeige
pflicht unterliegt. Ebenso zur formellen Baurechtswidrigkeit sind jene
Fälle zu zählen, in denen zwar die Baubewilligung erteilt, beim Bauen
13
A. Verwaltungsentscheide
1348
aber von ihr abgewichen worden ist (U. Beeler, Die widerrechtliche
Baute, Zürich 1984, S. 39).
Im Wiedererwägungsentscheid des Planungsamtes wurden eine
Wohnraumerweiterung und der Einbau eines Pferdestalles unter Auf
lagen bewilligt. Als Auflage wurde dabei unter anderem festgelegt:
“Sämtliche Nebenräume (Garage, Brennholzlager, Stall, Waschküche,
Werkstatt, Gerätekeller, Estrich) dürfen weder isoliert, noch mit ande
ren Installationen (Heizung, Sanitär) versehen werden, welche den
dauernden Aufenthalt von Personen ermöglichen würden.“ Unbestrit
ten ist, dass die Werkstatt und der Estrich isoliert worden sind. Die
Isolation von Dach und Wänden stellt nicht bloss Unterhalt (vgl. Art. 4
lit. a Verordnung über Bewilligungspflicht und -verfahren sowie über
das Bauen ausserhalb der Bauzonen, BauV; bGS 721.11), sondern
vielmehr eine bauliche Veränderung im Innern dar, und da damit meist
eine Umgestaltung vorliegt, weil die bauliche Änderung eine Zweck
änderung vorbereitet, ist die Bewilligungspflicht der Isolation von Dach
und Wänden zu bejahen (vgl. BVR 1980, S. 169 f.). Die formelle
Rechtswidrigkeit ist damit, unabhängig davon, ob die weiteren bauli
chen Massnahmen der Bewilligungspflicht unterliegen, ausgewiesen.
2.
Die bloss formelle Rechtswidrigkeit rechtfertigt jedoch einen
Abbruch keineswegs. Vielmehr ist zu prüfen, ob auch eine Abwei
chung von materiellen Vorschriften, den einschlägigen Plänen, Geset
zen, Vorschriften und Regiementen vorliegt. Erweist sich danach die
Baute als formell und materiell rechtswidrig, ist die Anordnung der
Wiederherstellung unter Vorbehalt des Verhältnismässigkeitsgrund
satzes und des Vertrauensprinzips zulässig (£. Zimmetlin, Kommentar
zum Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, N. 3 zu § 218).
Am Augenschein hat sich die Situation hinsichtlich des ehemaligen
Webkellers wie folgt dargestellt: Der Webkeller ist vom eigentlichen
Wohnbereich her voll erschlossen. Die Belichtung und Belüftung ist
gewährleistet. Die Raumhöhe und die Raumgrösse sind ausreichend.
Auch eine Isolation ist vorhanden. Der Raum ist völlig ausgebaut und
wird für verschiedene Aktivitäten genutzt; dies hat sich am Augen
schein eindeutig gezeigt. Es ist daher offensichtlich, dass dieser Raum
sowohl zu wohn- oder gewerblichen Zwecken nutzbar ist und auch für
solche Zwecke benutzt wird. Folglich steht fest, dass sich dieser Raum
für den dauernden Aufenthalt von Menschen eignet. Es handelt sich
14
A. Verwaltungsentscheide
1348
um einen Wohn- oder Gewerberaum. Dies bedeutet gleichzeitig auch,
dass eine Nutzungsänderung vorgenommen worden ist.
3.
Nach konstanter Praxis des Bundesgerichtes verstösst ein Be
fehl zum Abbruch bereits erstellter Bauten oder Bauteile respektive zur
Rückgängigmachung rechtswidriger Nutzungen dann gegen das Ge
bot der Verhältnismässigkeit, wenn die Abweichung von der bewillig
ten Bauweise oder vom Gesetz minim ist und die berührten allgemei
nen Interessen den Schaden, welcher dem Eigentümer durch den
Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (ZBI 79/1978,
S. 393/394; Leo Schürmann/Peter Hänni, Planungs-, Bau- und beson
deres Umweltschutzrecht, 3. Auflage, Bern 1995, S. 272 ff.; BGE 108
la 217; AR GVP 1988, Nm. 1132-1137). Nach der Rechtsprechung
kann sich auch ein Bauherr, der sich nicht im guten Glauben befindet,
gegenüber einem Abbruchbefehl auf den Verhältnismässigkeitsgrund
satz berufen. Immerhin muss er in Kauf nehmen, dass die Behörden
aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechts
gleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht
beilegen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile
nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. BGE 111 lb
224 mit Hinweisen; BGer in ZBI 84/1983, S. 284). Im vorliegenden Fall
kann nicht gesagt werden, die Abweichung vom Erlaubten sei nur
unbedeutend oder an der Rückgängigmachung der Nutzung bestehe
kein öffentliches Interesse. Der eigenmächtig eingerichtete Raum ist
als Ganzes rechtswidrig. Die unzulässige Schaffung von Wohn- oder
Gewerberaum ausserhalb der Bauzone stellt eine grobe Verletzung
der planungs- und baurechtlichen Ordnung dar. Die Wiederherstellung
liegt zweifellos im öffentlichen Interesse, stellt doch die Trennung zwi
schen Bauland und Nichtbauland einen der wesentlichen Grundsätze
des Raumplanungsrechts dar (Eidg. Justiz- und Polizeideparte-
ment/Bundesamt für Raumplanung, Erläuterungen zum Bundesgesetz
über die Raumplanung, Bern 1981, Art. 24, N. 1). Blieben unrecht
mässig erstellte Wohn- oder Gewerberäume ausserhalb der Bauzone
geduldet, so würde dieser Grundsatz grob missachtet.
Entscheid der Baudirektion vom 14.1.2000
15