OG O4V-21-33, Übrige Entscheide

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Urteil vom 23. Juni 2022 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschreiber D. H

Sachverhalt

A. A. ist Miteigentümer der Parzelle Nr. 0001, Gemeinde B. Die Parzelle liegt am Bauzonenrand in der Wohnzone W2 und ist mit dem Wohnhaus Assek. Nr. 0002, bei welchem es sich um ein Reiheneckhaus handelt, und dem Garagengebäude Assek. Nr. 0003 überbaut. Im südwestlichen Teil grenzt die Parzelle Nr. 0001 an die Grünzone, im nordwestlichen Bereich an die Strasse C. Auszug aus dem Zonenplan Nutzung (nordorientiert), GIS AR, Juni 2022 (…) B. Am 1. Juli 2020 eröffnete das Grundbuchamt B. folgende Grundstückschätzung für die Parzelle Nr. 0001 (act. 8.1): Realwert/Sachwert: Fr. 292'000.-- Mietwert: Fr. 9'480.-- Seite 2 Ertragswert: Fr. 190'000.-- Verkehrswert: Fr. 258'000.-- C. Dagegen erhob A. mit Eingabe vom 4. September 2020 (act. 8.2) Einsprache bei der Grundstückschätzungsbehörde mit dem Antrag, den Verkehrswert und den Mietwert der Liegenschaft nach unten zu korrigieren. D. Mit Entscheid vom 21. Dezember 2020 (act. 8.7) hiess die Grundstückschätzungsbehörde die Einsprache teilweise gut. Sie korrigierte die Schätzwerte wie folgt: Verkehrswert: Fr. 220'000.-- Mietwert pro Jahr: Fr. 9'240.-- E. Gegen diesen Entscheid erhob A. mit Eingabe vom 18. Januar 2021 (act. 8.8) Rekurs beim Departement Finanzen mit den Anträgen, den Einspracheentscheid aufzuheben und den nicht überbauten Teil der Liegenschaft Nr. 0001 der Grünzone oder dem übrigen Gemeindegebiet zuzuteilen. F. Mit Entscheid vom 26. August 2021 (act. 2.1) wies das Departement Finanzen den Rekurs ab. G. Dagegen erhob A. (im Folgenden: Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 4. Oktober 2021 (act. 1) mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren Beschwerde beim Obergericht. H. Mit Eingaben vom 11. November 2021 (act. 7) und 18. November 2021 (act. 9) liessen sich das Departement Finanzen (im Folgenden: Vorinstanz) und die Grundstückschätzungs- kommission (im Folgenden: verfügende Behörde) mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur Beschwerde vernehmen. I. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2021 (act. 12) reichte der Beschwerdeführer eine Replik ein, wozu sich die Vorinstanz und die verfügende Behörde mit Duplik vom 12. Januar 2022 (act. 14) und 14. Januar 2022 (act. 15) vernehmen liessen. Mit Schreiben vom 7. Februar 2022 (act. 17) reichte der Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme ein. J. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen näher eingegangen. Seite 3 Seite 4

Erwägungen (11 Absätze)

E. 1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass diese sowohl hinsichtlich der Beschwerdeberechtigung als auch hinsichtlich der Form- und Fristerfordernisse erfüllt sind. Die sachliche bzw. funktionale Zuständigkeit des Obergerichts ergibt sich aus Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) und Art. 25 Abs. 2 der Verordnung über die amtlichen Grundstückschätzungen (GSV, bGS 621.21). Der Beschwerdeführer ist als Miteigentümer der Parzelle Nr. 0001 und Adres- sat des angefochtenen Rekursentscheids, mit dem seine Begehren abgewiesen wurden, formell beschwert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

E. 2 Bei der Beurteilung der hier vorliegenden Beschwerde ist die Kognition des Obergerichts gemäss Art. 56 Abs. 1 VRPG darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich allfälliger Rechtsverletzungen zu überprüfen, wozu auch eine rechtsfehlerhafte Ausübung des Ermessens zählt. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob die Vorinstanzen den Sach- verhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt haben. Die Überprüfung der Angemessenheit ist dem Obergericht jedoch verwehrt (Art. 56 Abs. 1 VRPG e contrario). Eine im Gesetz vor- gesehene annäherungsweise Ermittlung des Sachverhalts durch Schätzung gilt grundsätz- lich auch als Ermessensfrage, weshalb die Kognition dementsprechend beschränkt ist. Schätzungen können demzufolge durch das Obergericht nur überprüft werden, soweit sie Elemente enthalten, die einer Überprüfung nach hinreichend sicher erkennbaren Mass- stäben zugänglich sind, insbesondere soweit es um die anwendbaren Rechtsgrundlagen und Schätzungsmethoden geht (BGE 138 II 77 E. 6.3 ff., Urteil des Bundesgerichts 2C_556/2015 vom 13. Juni 2016 E. 2.2; MARKUS JOOS, in: Glaus/Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, 2009, S. 408; MARCO DONATSCH, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungs- rechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, N. 64 zu § 50 VRG). In Fragen, die besondere Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrung voraussetzen, greift das Obergericht nur dann korrigierend in die Beurteilung ein, wenn in einzelnen Bereichen der Schätzung von unrichtigen Voraussetzungen ausgegangen worden ist oder wenn aus der Verletzung von Schätzungsnormen oder allgemein anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft unrichtiges Schätzungsergebnis resultiert (RUTH HERZOG, in: Herzog/Daum [Hrsg.], Kom- mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, N. 17 zu Art. 80 VRPG).

E. 3.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, dass er im vorinstanzlichen Verfahren eine Umzonung der Parzelle Nr. 0001 in die Grünzone oder ins übrige Gemeindegebiet beantragt habe. Die Vorinstanz sei auf diesen Antrag mit keinem Wort eingegangen, was eine Verletzung des Seite 5 rechtlichen Gehörs darstelle. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der angestrebte Entscheid nicht in die alleinige Kompetenz der Finanzdirektion, sondern in jene des gesam- ten Regierungsrates falle. Allein schon aus diesem Grund sei der Entscheid der Finanzdirek- tion aufzuheben und allenfalls unter der Auflage zurückzuweisen, dass die Zoneneinweisung durch den Regierungsrat neu beurteilt werde.

E. 3.2 Wie die Vorinstanz vernehmlassungsweise zutreffend ausführt, erfüllen die Gemeinden und nicht die kantonalen Behörden die Funktion der örtlichen Planungsbehörden (Art. 3 Abs. 3 und Art. 47 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht, BauG, bGS 721.1), womit der Antrag auf Rückweisung an die Vorinstanz abzuweisen ist. Zwar hätte die Vorinstanz damit formell im Rekursentscheid nicht auf das Umzonungsgesuch eintreten dür- fen. Die Gehörsverletzung kann jedoch geheilt werden, da die Vorinstanz in ihrer Vernehm- lassung hinreichend begründet hat, weshalb sie sich für die Behandlung des Umzonungs- gesuchs nicht als zuständig erachtete (WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Verfah- rensrechts, 2020, Rz. 726 f.). Im Übrigen ist es gerichtsnotorisch, dass der Beschwerdeführer mit dem Verwaltungs- und Planungsverfahren im Kanton Appenzell Ausserrhoden vertraut ist (vgl. dazu z.B. die Urteile des Bundesgerichts 1C_523/2008 vom 18. März 2009 und 1P.343-346/2002 vom 16. Januar 2003 betreffend Teilzonenplan Ifang), weshalb das Ober- gericht auf eine Überweisung des Umzonungsgesuchs an die Gemeinde B. verzichtet (Urteil des Bundesgerichts 1P.143/2004 vom 17. August 2004 E. 3.3.4; WIEDERKEHR/PLÜSS, a.a.O., Rz. 1648).

E. 4.1 Der Beschwerdeführer rügt eine ungerechtfertigte Werteinschätzung von nicht überbau- barem Boden in der Höhe eines überbaubaren Bodens. Dies sei unverhältnismässig, weil niemand bereit sei, für unbebaubaren Boden einen Baulandpreis zu bezahlen. Eine solche Wertansetzung sei völlig willkürlich und verfassungswidrig und könne weder durch eine Zonenfestlegung noch durch eine" Gebrauchsanweisung" eines Grundstückschätzerhand- buchs gerechtfertigt werden, das nicht über die Verfassung gestellt werden dürfe. Eine Gleichsetzung des Bodenpreises von unüberbaubarem Boden mit überbaubarem stelle eine massive Benachteiligung des einen Besitzers gegenüber demjenigen dar, der seinen Boden aufgrund der räumlichen Gegebenheiten zu vollen Baulandpreisen und damit zu einem min- destens zwanzig Mal höheren Preis verkaufen könne, was eine krasse Ungleichbehandlung darstelle und somit gegen Art. 8 BV verstosse. Eine korrekte Anwendung von kantonalen Vorschriften und Anleitungen durch die Schätzungskommission werde nicht in Frage gestellt. Vielmehr werde bezweifelt, dass diese den Vorgaben der BV genügten. Es müsse zwischen überbaubarem und nie überbaubarem Bauland unterschieden werden, weil zwischen diese beiden ein ganz erheblicher Wertunterschied bestehe. Seite 6

E. 4.2 Die Vorinstanz führt aus, dass in der GSV die notwendigen Voraussetzungen und Grund- lagen für die Bewertung von Grundstücken geregelt seien, wodurch eine einheitliche Schätzung der Grundstücke gewährleistet werde. Der aufgrund der Bauvorschriften nicht be- baubare Teil des Grundstücks liege in der Bauzone, werde dementsprechend als Bauland bewertet und könne auch so veräussert werden.

E. 4.3 Die verfügende Behörde macht geltend, dass eine Parzelle immer als Ganzes bewertet werde. Jede Bauparzelle habe Bereiche, die im Grenz-, Strassen- und Gebäudeabstand lägen. Der durchschnittliche Bodenpreis in der Gemeinde B. betrage in der Zone W2 412.-- Fr./m2. Für die Festlegung des Bodenwerts der Parzelle Nr. 0001 sei nebst der schmalen, spitz verlaufenden Parzellenform auch die Lage etwas ausserhalb vom Zentrum und die Geruchsimmissionen berücksichtigt worden. Der Bodenwert sei entsprechend auf 340.-- Fr./m2 reduziert worden. Es sei analog den Mittelhäusern nur eine Fläche von 290 m2 mit 340.-- Fr./m2 bewertet worden, obwohl das Reiheneckhaus eine deutlich grössere Grund- stückfläche aufweise als die Mittelhäuser. Das zusätzliche Bauland von 219 m2 sei mit einem deutlich tieferen Ansatz von Fr. 170.-- bewertet worden. Aufgrund der nicht ausgeschöpften Ausnutzungsreserve könne auf dem zusätzlichen Bauland durchaus noch eine zusätzliche Garage, Parkplätze oder ein eingeschossiger kleinerer Nebenbau erstellt werden. Da das angrenzende Grundstück Nr. 0004 demselben Besitzer gehöre wie das Grundstück Nr. 0001 könnte auch ein Näherbaurecht gewährt werden oder eine Arrondierung der Grundstücke erfolgen. In Herisau betrage der durchschnittliche Mietwert für ein Einfamilienhaus 147.-- Fr./m2. Für das sehr alte und einfache Einfamilienhaus sei der Mietwert auf 79.-- Fr./m2 festgelegt worden. Dass der geschätzte Verkehrswert von Fr. 220'000.-- im unteren Bereich des Marktwerts liege und dass keine Unverhältnismässigkeit oder Willkür vorliege, werde durch den Verkauf eines benachbarten Reihen-Mittelhauses im März 2021 mit ähnlicher Grösse, aber besserem Zustand und Ausbau für einen deutlich höheren Preis belegt.

E. 4.4 Gemäss Art. 56 Abs. 1 VRPG können mit der Beschwerde an das Obergericht Rechtsver-

letzungen geltend gemacht werden. Eine Rechtsverletzung liegt unter anderem auch dann

vor, wenn eine untergeordnete Norm einer übergeordneten widerspricht. Von Bedeutung ist

in diesem Zusammenhang insbesondere auch die Verletzung von Bundes- oder Ver-

fassungsrecht durch widersprechendes kantonales Recht (vgl. Art. 49 Abs. 1 BV). Der

betroffene Rechtsunterworfene kann die Verfassungs- und Gesetzmässigkeit von Rechts-

normen im Rahmen der konkreten Normenkontrolle überprüfen lassen. Darüber hinaus aber

ist das Obergericht auch von Amtes wegen zu einer derartigen Prüfung berechtigt und ver-

pflichtet (Art. 61bis Abs. 2 der Verfassung des Kantons Appenzell Ausserrhoden, bGS 111.1,

KV). Das Obergericht nimmt die Überprüfung der generellen Rechtssätze im Zusammenhang

mit einem konkreten Rechtsanwendungsakt vorfrageweise vor. Erweist sich die Rüge als

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begründet, hebt das Obergericht nicht die beanstandete Norm als solche, sondern lediglich

den gestützt auf sie ergangenen Anwendungsakt auf (vgl. dazu HÄFELIN/HALLER/KELLER/

THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 10. Aufl. 2020, Rz. 2076).

Nach dem allgemeinen Gleichheitssatz in Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe

seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu

behandeln. Das Gebot der rechtsgleichen Behandlung und der mit diesem eng verbundenen

Grundsatz des Willkürverbots (Art. 9 BV) sind verletzt, wenn ein Erlass hinsichtlich einer

entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger

Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn er Unterscheidungen

unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen (BGE 141 I 153 E. 5.1; BGE 136 I

17 E. 5.3). Der Grundsatz der Rechtsgleichheit wird im Steuerrecht konkretisiert durch die

Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie durch das Prin-

zip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV). Der

Grundsatz der Allgemeinheit der Besteuerung verlangt, dass alle Personen oder Personen-

gruppen nach denselben gesetzlichen Regeln erfasst werden; Ausnahmen, für die kein sach-

licher Grund besteht, sind unzulässig. Andererseits verbietet der Grundsatz, einer kleinen

Gruppe von Steuerpflichtigen im Verhältnis zu ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit

erheblich grössere Lasten aufzuerlegen. Nach dem Grundsatz der Gleichmässigkeit der

Besteuerung sind Personen, die sich in gleichen Verhältnissen befinden, in derselben Weise

mit Steuern zu belasten und müssen wesentliche Ungleichheiten in den tatsächlichen

Verhältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen. Schliesslich

besagt das Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, dass die

Steuerpflichtigen entsprechend ihrer Leistungsfähigkeit an die Steuerlasten beizutragen

haben (BGE 137 I 145 E. 2.1; 133 I 206 E. 6.1). Diese verfassungsmässigen Grundsätze

verlangen jedoch nicht, dass jeder einzelne Steuerpflichtige mathematisch exakt gleich bzw.

nach Massgabe der Ungleichheit exakt ungleich behandelt wird; dieses Ziel ist aus prak-

tischen Gründen oft nicht erreichbar. Eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung

des Abgaberechts ist zulässig und oft unausweichlich (BGE 141 II 338 E. 4.5; 133 II 305 E.

5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit Hinweisen). Soweit keine absolute Gleichbehand-

lung erzielt werden kann, genügt es, wenn die gesetzliche Regelung nicht in genereller Weise

zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder systematischen Benachteiligung bestimmter

Gruppen von Steuerpflichtigen führt (BGE 131 I 291 E. 3.2.1 S. 306 f; 128 I 240 E. 2.3 S. 243;

126 I 76 E. 2a S. 78; je mit Hinweisen).

Der Verkehrswert ist im steuerrechtlichen Sinn nicht eine mathematisch exakt bestimmbare

Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240 E. 3.2.1

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https://www.swisslex.ch/doc/aol/89ee83ea-653a-41a0-aeea-4c98bdd5d047/4930fef0-f31a-4a5f-abe6-d8da09fd437a/source/document-link

https://www.swisslex.ch/doc/previews/2c11144a-83f9-4b27-8119-3b725317cc25%2C9b1dbc5c-fd55-4781-a671-e4a48ea5f2e4/source/document-link

https://www.swisslex.ch/doc/previews/159e375b-57e2-446e-bb16-b7f85288032f%2C39112995-f6dd-4ed2-a16b-f1a7c3cb646f/source/document-link

https://www.swisslex.ch/doc/unknown/66ed0a54-3826-4669-ab85-f49c691131eb/citeddoc/e6cd24e6-c0f9-492c-89f7-20f87062eae2/source/document-link

https://www.swisslex.ch/doc/previews/0b40d56a-0728-42f4-864f-f9a8ace122e8%2C3fde82df-511b-4316-aa16-480d6f4d70ad/source/document-link

https://www.swisslex.ch/doc/unknown/0b40d56a-0728-42f4-864f-f9a8ace122e8/citeddoc/05a7a73b-0a5d-48d8-b525-8e9ade25084f/source/document-link

S. 249). Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt den Kantonen keine bestimmte Bewer-

tungsmethode vor. Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von der angewendeten Methode, ein

Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Daher erachtet es das Bundesgericht als zuläs-

sig, den Vermögenssteuerwert von Grundstücken aufgrund vorsichtiger, schematischer

Schätzungen festzulegen, auch wenn das dazu führt, dass die so ermittelten Werte in einem

gewissen Mass von den effektiven Marktwerten abweichen (BGE 128 I 240 E. 3.2.2 S. 249;

124 I 193 E. 4a S. 199). Dabei ist notorisch, dass die auf dem Markt tatsächlich erzielten

Preise nicht nur erheblichen Schwankungen unterliegen, sondern vielfach auch ausgespro-

chen spekulative (z.B. bei Renditeobjekten) oder subjektive (so bei Eigentumswohnungen

und Einfamilienhäusern) Preiskomponenten enthalten (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307). Jede

Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung

und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden. Dies ist jedoch aus prakti-

schen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Aus-

mass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet

wird (vgl. BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; 125 I 65 E. 3c S. 68; 124 I 193 E. 3e S. 197; 123 II

E. 4.5 Nach Auffassung des Obergerichts sind die Bestimmungen der Schätzungsverordnung (und das gemäss Art. 9 Abs. 2 GSV wegleitende Schätzerhandbuch) mit dem Gebot der Rechts- gleichheit vereinbar: So sind gemäss Art. 9 Abs. 1 GSV bei der Bestimmung des Verkehrs- werts eines Grundstücks die wertbildenden Faktoren wie Land- und Bauwert, rechtlichen Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächlichen Eigenschaften, Lage und Beschaffen- heit zu berücksichtigen. Nach Art. 10 Abs. 1 GSV setzt sich der Realwert eines Grundstücks zusammen aus dem Wert des Landes, dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulicher Anlagen, den Kosten für Umgebungsarbeiten sowie den Baunebenkosten. Der Zeitwert baulicher Anlagen entspricht dem Neubauwert abzüglich eines Altersentwertung und der technischen Entwertung entsprechenden Minderwerts. Dabei ist ein ungenügender oder überdurchschnitt- licher Unterhalt zu berücksichtigen. Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert des Grundstücks. Bei der Berechnung sind eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals sowie die Unterhalts- und Betriebskosten für das Grundstück zu berücksichtigen (Art.

E. 9 E. 4b S. 15 f.; Urteil 2P.279/1999 vom 3. November 2000 E. 2f, in: StR 56/2001 S. 414).

E. 11 Abs. 1 GSV). Der Mietwert entspricht einer Marktmiete, welche als Miet- oder Pachtertrag

erzielt werden kann. Für die Berechnung sind insbesondere das ortsübliche Mietzinsniveau

sowie die wertbildenden Faktoren wie Lage, Bauzone, Gebäudegrösse, Beschaffenheit, Aus-

baustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie darauf einwirkenden Immissionen zu

berücksichtigen (Art. 13 GSV).

Seite 9

https://www.swisslex.ch/doc/unknown/0b40d56a-0728-42f4-864f-f9a8ace122e8/citeddoc/05a7a73b-0a5d-48d8-b525-8e9ade25084f/source/document-link

https://www.swisslex.ch/doc/previews/0b40d56a-0728-42f4-864f-f9a8ace122e8%2C9b1831ee-52fb-42d0-a303-193910a5e35f/source/document-link

https://www.swisslex.ch/doc/unknown/66ed0a54-3826-4669-ab85-f49c691131eb/citeddoc/47809312-81b7-42cc-bcd9-49e4e0be984e/source/document-link

https://www.swisslex.ch/doc/previews/66ed0a54-3826-4669-ab85-f49c691131eb%2C6b5277d0-fd89-4505-8133-bb6410ef221f%2C9b1831ee-52fb-42d0-a303-193910a5e35f/source/document-link

https://www.swisslex.ch/doc/unknown/90d3f5d4-0e58-413c-b641-6b24ba03b9a9/citeddoc/1ed59372-3a20-4423-ac98-9b4d2bac040f/source/document-link

https://www.swisslex.ch/doc/unknown/33d03da2-8f06-4a9d-9a9f-766243feed97/citeddoc/6b43529e-2bae-4efd-ac1e-d36faf2b496e/source/document-link

Diese Bestimmungen verpflichten die Schätzungsbehörden sachgerechte Differenzierungen

bei der Bewertung von Liegenschaften vorzunehmen, soweit sich solche aufgrund der kon-

kreten Verhältnisse aufdrängen. Der Beschwerdeführer substantiiert nicht, inwiefern diese

Bestimmungen nicht mit dem Rechtsgleichheitsgebot vereinbar sind. Er macht auch nicht gel-

tend, die Parzelle Nr. 0001, welche wie die benachbarten Parzellen mit einem Reihenhaus

und einer Garage überbaut ist, nicht verkaufen zu können. Die verfügende Behörde ist bei

der Bewertung der Liegenschaft gemäss den Ermittlungskriterien im wegleitenden Schätzer-

handbuch vorgegangen, was vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Es ist keine will-

kürliche Überbewertung der Liegenschaft des Beschwerdeführers erkennbar, zumal es keine

Rechtsgrundlage gibt, den unüberbauten Teil der Parzelle nicht als Bauland zu bewerten. Im

Übrigen kann auf die Vernehmlassungen der Vorinstanz und der verfügenden Behörde ver-

wiesen werden, worin die differenzierte Bewertung der Parzelle Nr. 0001 eingehend erläutert

wird. Die Grundstückschätzung ist damit im Lichte der verfassungsmässigen Prinzipien der

Rechtsgleichheit, des Willkürverbots sowie der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der

Besteuerung nicht zu beanstanden.

5. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Nach Art. 19 Abs. 3 i.V.m. mit Art. 53

Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Obergericht gebühren- und kostenpflichtig,

wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Dem

Beschwerdeführer ist ausgangsgemäss eine Entscheidgebühr aufzuerlegen, wobei eine

Gebühr von Fr. 1‘000.-- als angemessen erscheint (Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren

in Verwaltungssachen, bGS 233.2). Der Kostenvorschuss von Fr. 1‘000.-- ist anzurechnen.

Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung besteht bei diesem Verfahrensausgang kein

Anspruch (Art. 53 Abs. 3 VRPG).

Seite 10

Das Obergericht erkennt: 1. Die Beschwerde von A. wird abgewiesen. 2. Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1000.-- auferlegt. Der Kosten-

vorschuss von Fr. 1000.-- wird angerechnet. 3. Es wird keine Parteienschädigung ausgerichtet.

4. Rechtsmittel:

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-recht-lichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG).

5. Zustellung an den Beschwerdeführer, die Vorinstanz sowie die verfügende Behörde.

Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts Der Obergerichtsvizepräsident: Der Gerichtsschreiber:

Dr. iur. Manuel Hüsser lic. iur. Daniel Hofmann

versandt am: 27. Juni 2022

Seite 11

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung

Urteil vom 23. Juni 2022

Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser

Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer

Oberrichter E. Graf, P. Louis

Obergerichtsschreiber D. Hofmann

Verfahren Nr. O4V 21 33

Sitzungsort Trogen

Beschwerdeführer A.

Vorinstanz Departement Finanzen, Regierungsgebäude, 9102 Herisau

Verfügende Behörde Grundstückschätzungskommission,

c/o Grundstückschätzungsbehörde, Obstmarkt 1, 9102 Herisau

Gegenstand Grundstückschätzung

Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements

Finanzen vom 26. August 2021

Rechtsbegehren

a) des Beschwerdeführers:

1. Der Entscheid der Finanzdirektion vom 26. August 2021 bezüglich der Grundstück-

schätzung von Parzelle Nr. 0001 sei aufzuheben.

2. Ferner sei er insofern zurückzuweisen, als die Finanzdirektion dazu anzuhalten sei,

zusammen mit den übrigen Ratskollegen den Antrag auf die angestrebte Umzonung zu

behandeln.

b) der Vorinstanz:

1. Die Beschwerde sei abzuweisen.

2. Unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers.

c) der verfügenden Behörde

Die Beschwerde sei abzuweisen.

Sachverhalt

A. A. ist Miteigentümer der Parzelle Nr. 0001, Gemeinde B. Die Parzelle liegt am Bauzonenrand

in der Wohnzone W2 und ist mit dem Wohnhaus Assek. Nr. 0002, bei welchem es sich um

ein Reiheneckhaus handelt, und dem Garagengebäude Assek. Nr. 0003 überbaut. Im

südwestlichen Teil grenzt die Parzelle Nr. 0001 an die Grünzone, im nordwestlichen Bereich

an die Strasse C.

Auszug aus dem Zonenplan Nutzung (nordorientiert), GIS AR, Juni 2022

(…)

B. Am 1. Juli 2020 eröffnete das Grundbuchamt B. folgende Grundstückschätzung für die

Parzelle Nr. 0001 (act. 8.1):

Realwert/Sachwert: Fr. 292'000.--

Mietwert: Fr. 9'480.--

Seite 2

Ertragswert: Fr. 190'000.--

Verkehrswert: Fr. 258'000.--

C. Dagegen erhob A. mit Eingabe vom 4. September 2020 (act. 8.2) Einsprache bei der

Grundstückschätzungsbehörde mit dem Antrag, den Verkehrswert und den Mietwert der

Liegenschaft nach unten zu korrigieren.

D. Mit Entscheid vom 21. Dezember 2020 (act. 8.7) hiess die Grundstückschätzungsbehörde

die Einsprache teilweise gut. Sie korrigierte die Schätzwerte wie folgt:

Verkehrswert: Fr. 220'000.--

Mietwert pro Jahr: Fr. 9'240.--

E. Gegen diesen Entscheid erhob A. mit Eingabe vom 18. Januar 2021 (act. 8.8) Rekurs beim

Departement Finanzen mit den Anträgen, den Einspracheentscheid aufzuheben und den

nicht überbauten Teil der Liegenschaft Nr. 0001 der Grünzone oder dem übrigen

Gemeindegebiet zuzuteilen.

F. Mit Entscheid vom 26. August 2021 (act. 2.1) wies das Departement Finanzen den Rekurs

ab.

G. Dagegen erhob A. (im Folgenden: Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 4. Oktober 2021

(act. 1) mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren Beschwerde beim Obergericht.

H. Mit Eingaben vom 11. November 2021 (act. 7) und 18. November 2021 (act. 9) liessen sich

das Departement Finanzen (im Folgenden: Vorinstanz) und die Grundstückschätzungs-

kommission (im Folgenden: verfügende Behörde) mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren

zur Beschwerde vernehmen.

I. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2021 (act. 12) reichte der Beschwerdeführer eine Replik

ein, wozu sich die Vorinstanz und die verfügende Behörde mit Duplik vom 12. Januar 2022

(act. 14) und 14. Januar 2022 (act. 15) vernehmen liessen. Mit Schreiben vom 7. Februar

2022 (act. 17) reichte der Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme ein.

J. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen

näher eingegangen.

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Erwägungen

1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass

diese sowohl hinsichtlich der Beschwerdeberechtigung als auch hinsichtlich der Form- und

Fristerfordernisse erfüllt sind. Die sachliche bzw. funktionale Zuständigkeit des Obergerichts

ergibt sich aus Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS

143.1) und Art. 25 Abs. 2 der Verordnung über die amtlichen Grundstückschätzungen (GSV,

bGS 621.21). Der Beschwerdeführer ist als Miteigentümer der Parzelle Nr. 0001 und Adres-

sat des angefochtenen Rekursentscheids, mit dem seine Begehren abgewiesen wurden,

formell beschwert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Bei der Beurteilung der hier vorliegenden Beschwerde ist die Kognition des Obergerichts

gemäss Art. 56 Abs. 1 VRPG darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich

allfälliger Rechtsverletzungen zu überprüfen, wozu auch eine rechtsfehlerhafte Ausübung

des Ermessens zählt. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob die Vorinstanzen den Sach-

verhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt haben. Die Überprüfung der Angemessenheit

ist dem Obergericht jedoch verwehrt (Art. 56 Abs. 1 VRPG e contrario). Eine im Gesetz vor-

gesehene annäherungsweise Ermittlung des Sachverhalts durch Schätzung gilt grundsätz-

lich auch als Ermessensfrage, weshalb die Kognition dementsprechend beschränkt ist.

Schätzungen können demzufolge durch das Obergericht nur überprüft werden, soweit sie

Elemente enthalten, die einer Überprüfung nach hinreichend sicher erkennbaren Mass-

stäben zugänglich sind, insbesondere soweit es um die anwendbaren Rechtsgrundlagen und

Schätzungsmethoden geht (BGE 138 II 77 E. 6.3 ff., Urteil des Bundesgerichts 2C_556/2015

vom 13. Juni 2016 E. 2.2; MARKUS JOOS, in: Glaus/Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung,

2009, S. 408; MARCO DONATSCH, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungs-

rechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, N. 64 zu § 50 VRG). In Fragen, die

besondere Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrung voraussetzen, greift das Obergericht

nur dann korrigierend in die Beurteilung ein, wenn in einzelnen Bereichen der Schätzung von

unrichtigen Voraussetzungen ausgegangen worden ist oder wenn aus der Verletzung von

Schätzungsnormen oder allgemein anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft

unrichtiges Schätzungsergebnis resultiert (RUTH HERZOG, in: Herzog/Daum [Hrsg.], Kom-

mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, N. 17

zu Art. 80 VRPG).

3.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, dass er im vorinstanzlichen Verfahren eine Umzonung

der Parzelle Nr. 0001 in die Grünzone oder ins übrige Gemeindegebiet beantragt habe. Die

Vorinstanz sei auf diesen Antrag mit keinem Wort eingegangen, was eine Verletzung des

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rechtlichen Gehörs darstelle. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der angestrebte

Entscheid nicht in die alleinige Kompetenz der Finanzdirektion, sondern in jene des gesam-

ten Regierungsrates falle. Allein schon aus diesem Grund sei der Entscheid der Finanzdirek-

tion aufzuheben und allenfalls unter der Auflage zurückzuweisen, dass die Zoneneinweisung

durch den Regierungsrat neu beurteilt werde.

3.2 Wie die Vorinstanz vernehmlassungsweise zutreffend ausführt, erfüllen die Gemeinden und

nicht die kantonalen Behörden die Funktion der örtlichen Planungsbehörden (Art. 3 Abs. 3

und Art. 47 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht, BauG, bGS

721.1), womit der Antrag auf Rückweisung an die Vorinstanz abzuweisen ist. Zwar hätte die

Vorinstanz damit formell im Rekursentscheid nicht auf das Umzonungsgesuch eintreten dür-

fen. Die Gehörsverletzung kann jedoch geheilt werden, da die Vorinstanz in ihrer Vernehm-

lassung hinreichend begründet hat, weshalb sie sich für die Behandlung des Umzonungs-

gesuchs nicht als zuständig erachtete (WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Verfah-

rensrechts, 2020, Rz. 726 f.). Im Übrigen ist es gerichtsnotorisch, dass der Beschwerdeführer

mit dem Verwaltungs- und Planungsverfahren im Kanton Appenzell Ausserrhoden vertraut

ist (vgl. dazu z.B. die Urteile des Bundesgerichts 1C_523/2008 vom 18. März 2009 und

1P.343-346/2002 vom 16. Januar 2003 betreffend Teilzonenplan Ifang), weshalb das Ober-

gericht auf eine Überweisung des Umzonungsgesuchs an die Gemeinde B. verzichtet (Urteil

des Bundesgerichts 1P.143/2004 vom 17. August 2004 E. 3.3.4; WIEDERKEHR/PLÜSS, a.a.O.,

Rz. 1648).

4.1 Der Beschwerdeführer rügt eine ungerechtfertigte Werteinschätzung von nicht überbau-

barem Boden in der Höhe eines überbaubaren Bodens. Dies sei unverhältnismässig, weil

niemand bereit sei, für unbebaubaren Boden einen Baulandpreis zu bezahlen. Eine solche

Wertansetzung sei völlig willkürlich und verfassungswidrig und könne weder durch eine

Zonenfestlegung noch durch eine" Gebrauchsanweisung" eines Grundstückschätzerhand-

buchs gerechtfertigt werden, das nicht über die Verfassung gestellt werden dürfe. Eine

Gleichsetzung des Bodenpreises von unüberbaubarem Boden mit überbaubarem stelle eine

massive Benachteiligung des einen Besitzers gegenüber demjenigen dar, der seinen Boden

aufgrund der räumlichen Gegebenheiten zu vollen Baulandpreisen und damit zu einem min-

destens zwanzig Mal höheren Preis verkaufen könne, was eine krasse Ungleichbehandlung

darstelle und somit gegen Art. 8 BV verstosse. Eine korrekte Anwendung von kantonalen

Vorschriften und Anleitungen durch die Schätzungskommission werde nicht in Frage gestellt.

Vielmehr werde bezweifelt, dass diese den Vorgaben der BV genügten. Es müsse zwischen

überbaubarem und nie überbaubarem Bauland unterschieden werden, weil zwischen diese

beiden ein ganz erheblicher Wertunterschied bestehe.

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4.2 Die Vorinstanz führt aus, dass in der GSV die notwendigen Voraussetzungen und Grund-

lagen für die Bewertung von Grundstücken geregelt seien, wodurch eine einheitliche

Schätzung der Grundstücke gewährleistet werde. Der aufgrund der Bauvorschriften nicht be-

baubare Teil des Grundstücks liege in der Bauzone, werde dementsprechend als Bauland

bewertet und könne auch so veräussert werden.

4.3 Die verfügende Behörde macht geltend, dass eine Parzelle immer als Ganzes bewertet

werde. Jede Bauparzelle habe Bereiche, die im Grenz-, Strassen- und Gebäudeabstand

lägen. Der durchschnittliche Bodenpreis in der Gemeinde B. betrage in der Zone W2

412.-- Fr./m2. Für die Festlegung des Bodenwerts der Parzelle Nr. 0001 sei nebst der

schmalen, spitz verlaufenden Parzellenform auch die Lage etwas ausserhalb vom Zentrum

und die Geruchsimmissionen berücksichtigt worden. Der Bodenwert sei entsprechend auf

340.-- Fr./m2 reduziert worden. Es sei analog den Mittelhäusern nur eine Fläche von 290 m2

mit 340.-- Fr./m2 bewertet worden, obwohl das Reiheneckhaus eine deutlich grössere Grund-

stückfläche aufweise als die Mittelhäuser. Das zusätzliche Bauland von 219 m2 sei mit einem

deutlich tieferen Ansatz von Fr. 170.-- bewertet worden. Aufgrund der nicht ausgeschöpften

Ausnutzungsreserve könne auf dem zusätzlichen Bauland durchaus noch eine zusätzliche

Garage, Parkplätze oder ein eingeschossiger kleinerer Nebenbau erstellt werden. Da das

angrenzende Grundstück Nr. 0004 demselben Besitzer gehöre wie das Grundstück Nr. 0001

könnte auch ein Näherbaurecht gewährt werden oder eine Arrondierung der Grundstücke

erfolgen. In Herisau betrage der durchschnittliche Mietwert für ein Einfamilienhaus

147.-- Fr./m2. Für das sehr alte und einfache Einfamilienhaus sei der Mietwert auf 79.-- Fr./m2

festgelegt worden. Dass der geschätzte Verkehrswert von Fr. 220'000.-- im unteren Bereich

des Marktwerts liege und dass keine Unverhältnismässigkeit oder Willkür vorliege, werde

durch den Verkauf eines benachbarten Reihen-Mittelhauses im März 2021 mit ähnlicher

Grösse, aber besserem Zustand und Ausbau für einen deutlich höheren Preis belegt.

4.4 Gemäss Art. 56 Abs. 1 VRPG können mit der Beschwerde an das Obergericht Rechtsver-