ZSU.2023.8

Obergericht Zivilgericht, 4. Kammer ZSU.2023.8 / ik (SZ.2022.257) Art. 26 Entscheid vom 21. Februar 2023 Besetzung Oberrichter Richli, Präsident Oberrichter Egloff Oberrichterin Massari Gerichtsschreiberin Kabus Klägerin A._____, […] Zustellungsbevollmächtigte: D. AG, […] Beklagte C. AG, […] vertreten durch E. AG, […] Gegenstand Mietausweisung

- 2 - Das Obergericht entnimmt den Akten: 1. 1.1. A. als Vermieterin (Klägerin) schloss am 12. September/ 8. November 2017 mit der C. AG als Mieterin (Beklagte) einen Mietvertrag betreffend Praxis- räumen im 4. OG an der X-strasse YY in Q. zu einem monatlichen Netto- mietzins von Fr. 2'605.00 zuzüglich Nebenkosten (bei monatlichen Akonto- zahlungen von Fr. 300.00). 1.2. Mit Schreiben vom 22. März 2022 kündigte die Beklagte die Praxisräum- lichkeiten per 30. September 2022. Der ihr von der Klägerin mitgeteilte Ab- nahmetermin am 30. September 2022 wurde von ihr indes nicht wahrge- nommen und das Mietobjekt wurde von der Beklagten auch nicht verlas- sen. 2. 2.1. Die Klägerin stellte mit Eingabe vom 10. November 2022 bei der Präsiden- tin des Bezirksgericht Baden das Ausweisungsbegehren. Die Beklagte liess sich hierzu nicht vernehmen. 2.2. Die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden erkannte am 23. Dezember 2022 wie folgt: " 1. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die 4.5-Zimmerwohnung/Praxisräume seit Ende September 2022 aufge- löst ist. 2. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, das Mietobjekt spätestens innert zehn Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids zu räumen, in ver- tragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu übergeben und zu verlassen. Im Unterlassungsfall würde sie auf Begehren der Gesuchstelle- rin durch das Gerichtspräsidium Baden polizeilich ausgewiesen. 3. Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten der Ge- suchsgegnerin. Die Gesuchstellerin hat nach Anweisung der zuständigen Kantonspolizei- stelle einen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten. 4. Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin von Fr. 800.00 verrechnet,

- 3 - so dass die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin (Vertreterin) Fr. 800.00 direkt zu ersetzen hat. 5. Es werden keine Parteikosten zugesprochen." Dieser Entscheid wurde der Beklagten am 27. Dezember 2022 zugestellt. 3. 3.1. Mit Schreiben vom 2. Januar 2023 an die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden teilte die Beklagte mit, dass der Klägerin die weitere Mietzinszah- lung in Aussicht gestellt worden und eine Räumung erst nach strafrechtli- chen Erhebungen möglich sei. Ferner ersuchte sie das Bezirksgericht Ba- den, von Amtes wegen eine Anzeige gegen die Klägerin bei der Staatsan- waltschaft Baden einzureichen. 3.2. Mit einem weiteren Schreiben vom 8. Januar 2023 ersuchte die Beklagte die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden, ihr Schreiben vom 2. Januar 2023 als Rechtsmittel gegen den Entscheid vom 23. Dezember 2023 ent- gegenzunehmen, worauf die Akten am 11. Januar 2023 an das Obergericht übermittelt wurden. 3.3. Auf die Einholung einer Stellungnahme der Klägerin wurde verzichtet. Das Obergericht zieht in Erwägung: 1. 1.1. Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00 übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Soweit mit Berufung sinngemäss strafrechtliche Schritte gegen die Klägerin beantragt werden, ist auf die Berufung nicht einzutreten, da sich diese ein- zig gegen den Entscheid der Präsidentin des Bezirksgerichts Baden richten kann. Der Beklagten steht es frei, eine allfällige Strafanzeige direkt bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde einzureichen. 1.2. Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich- tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,

- 4 - wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die mit der Berufung erstmals eingereichte und vom Departement Gesundheit und Soziales ausgestellte Bewilligung von Dr. B. als zugelas- sene (und offenbar im Mietobjekt praktizierende) Zahnärztin hätte ohne weiteres bereits vorinstanzlich eingereicht werden können. Gleiches gilt für die erst im Berufungsverfahren eingereichten E-Mails vom 12. und 30. Sep- tember 2022 sowie vom 21. und 24. Oktober 2022. Diese Beweismittel und die damit zusammenhängenden Tatsachenbehauptungen halten somit vor der Novenschranke nicht stand. 2. Die Vorinstanz verpflichtete die Beklagte, die gemieteten Räumlichkeiten in der Liegenschaft X-strasse YY in Q. innert zehn Tagen seit Rechtskraft ihres Entscheides zu räumen und in vertragsgemässem Zustand inkl. sämt- licher Schlüssel zu übergeben und zu verlassen. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Beklagte habe das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. März 2022 ordentlich auf den 30. September 2022 – mithin unter Einhaltung der Kündigungsfrist – gekündigt, was ihr von der Klägerin mit Schreiben vom 31. März 2022 bestätigt worden sei. Da ein Nichtigkeits- grund aus den Akten nicht ersichtlich sei, sei die Kündigung gültig auf den

30. September 2022 erfolgt. Die Beklagte habe es trotz mehrfacher Auffor- derung durch die Klägerin versäumt, einen Abgabetermin zu vereinbaren, und den von der Klägerin mitgeteilten Abgabetermin habe sie nicht wahr- genommen, sondern sei vielmehr im Mietobjekt verblieben. Unter diesen Umständen sei die Beklagte aus dem Mietobjekt auszuweisen, wobei ihr zur Räumung und Rückgabe des Mietobjektes eine angemessene Frist an- zusetzen sei. Die Beklagte macht in ihrer Berufung erstmals geltend, dass eine Räumung erst nach strafrechtlichen Erhebungen möglich sei. Ausserdem sei eine Räumung lege artis ohne Mitwirkung von Dr. med. dent. B. nicht umsetzbar. 3. 3.1. Vorliegend ist zwischen den Parteien unbestritten, dass die Beklagte den Mietvertrag per 30. September 2022 gekündigt hat und das Mietverhältnis somit seit Ende September 2022 aufgelöst ist. Strittig ist hingegen, ob vor- liegend eine Räumung hätte angeordnet werden dürfen. 3.2. Mietausweisungen stellen als Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fäl- len summarische Verfahren dar (Art. 248 lit. b ZPO). Die Ausweisung wird gewährt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Ein Sachverhalt ist dann sofort

- 5 - beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Auf- wand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist – entsprechend Art. 254 Abs. 1 ZPO – in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Ein klarer Fall ist in sachverhaltsmässiger Hinsicht dann zu verneinen, wenn die beklagte Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächli- cher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern (BGE 144 III 462 E. 3.1.). 3.3. Die Klägerin hat mit ihrem Ausweisungsbegehren vom 10. November 2022 den Beweis dafür erbracht, dass das Mietverhältnis per Ende September 2022 ordentlich gekündigt worden war, die Beklagte das Mietobjekt jedoch nicht geräumt hat. Die Beklagte wurde von der Präsidentin des Bezirksgerichts Baden mit Ver- fügung vom 2. Dezember 2022 zur Stellungnahme zum Klagebegehren vom 10. November 2022 innert 10 Tagen aufgefordert. Die Verfügung wurde ihr am 6. Dezember 2022 zugestellt. Innert der zehntätigen Frist, welche am 16. Dezember 2022 endete, liess sich die Beklagte nicht ver- nehmen. Ihr ist es somit nicht gelungen, die von der Klägerin behaupteten Tatsachen zu bestreiten oder in Zweifel zu ziehen. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden die Beklagte zur Räumung des Mietobjektes verpflichtete. Daran vermag auch die Berufungsbegründung der Beklagten nichts zu än- dern, zumal die dort vorgebrachten neuen Tatsachenbehauptungen und Beweismittel als unzulässige Noven i.S. von Art. 317 Abs. 2 ZPO unbeacht- lich zu bleiben haben. Insgesamt erweist sich somit der vorinstanzliche Entscheid, mit dem die Beklagte verpflichtet wurde, das Mietobjekt innert Frist zu räumen und in vertragsgemässem Zustand (inkl. sämtlicher Schlüssel) zu übergeben, als zutreffend, und die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten ist abzu- weisen, soweit darauf einzutreten ist. 4. Ausgangsgemäss hat die Beklagte die obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre eigenen Parteikosten selbst zu tragen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da ihr im vorliegenden Berufungsverfahren kein Aufwand erwachsen ist. Er- gänzend festzuhalten bleibt, dass die Vertretung durch die Liegenschafts- verwaltung lediglich vor den Schlichtungsbehörden für Miete und Pacht und im erstinstanzlichen Mietausweisungsverfahren zulässig ist (§ 18 Abs. 2 EG ZPO). Vor Obergericht ist die Vertretung der Klägerin durch die Liegen-

- 6 - schaftsverwaltung demnach unzulässig. Es bleibt dies hier jedoch (abge- sehen von der Anpassung im Rubrum des vorliegenden Entscheids) ohne Folgen, da seitens der Klägerin keine Prozesshandlungen erforderlich wa- ren und die Berufung, wie dargelegt, abzuweisen ist, soweit darauf einzu- treten ist. Das Obergericht erkennt: 1. Die Berufung der Beklagten wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Beklagten auferlegt. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. Zustellung an: […] Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet- rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt mehr als Fr. 15'000.00.

- 7 - Aarau, 21. Februar 2023 Obergericht des Kantons Aargau Zivilgericht, 4. Kammer Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: Richli Kabus