WBE.2025.373, AG Verwaltungsgericht

Erwägungen (45 Absätze)

E. 1 Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des Spe- zialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeindesteuersa- chen (§ 198 Abs. 1 StG; § 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs- rechtspflege vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200]). Es ist somit zur Behandlung des vorliegenden Falls zuständig und überprüft den ange- fochtenen Entscheid im Rahmen der Beschwerdeanträge auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzun- gen (§ 199 StG; § 48 Abs. 2 und § 55 Abs. 1 VRPG).

E. 1.1 In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Spezialver- waltungsgerichts, Abt. Steuern, vom 27. August 2025 aufgehoben.

E. 1.2 Der gemäss § 45 Abs. 1 lit. f aStG getrennt vom übrigen Einkommen mit einer Jahressteuer zu 40 % des Tarifs zu besteuernde steuerbare Liquida- tionsgewinn für das Liquidationsjahr 2012 und die Vorperiode 2011 wird auf Fr. 302'200.00 festgesetzt.

E. 1.3 Der mit der Veräusserung der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg realisierte Wertzuwachsgewinn in Höhe von insgesamt Fr. 1'169'911.00 un- terliegt der Grundstückgewinnsteuer und die Angelegenheit wird in diesem Punkt zur Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer an die Steuerkommis- sion R._____ zurückgewiesen.

E. 1.4 Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2.

E. 2.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens, beste- hend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 9'100.00, sind von den Beschwer- deführenden zu 20 %, also im Betrag von Fr. 1'820.00, unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. Die übrigen Kosten gehen zu Lasten des Kantons.

E. 2.2 Die Kosten des vorinstanzlichen Rekursverfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 8'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 440.00 und den Auslagen von Fr. 100.00, zusammen Fr. 8'540.00, sind von den Beschwer- deführenden zu 20 %, also im Betrag von Fr. 1'708.00, unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. Die übrigen Kosten gehen zu Lasten des Kantons. 3.

E. 2.3 Entsprechend dem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin auch im vorinstanzlichen Rekursverfahren Anspruch auf eine Parteientschädi- gung. Wie in Erw. III/2.2 ausgeführt, erscheint eine Parteientschädigung von Fr. 10'000.00 (inkl. Auslagen und MWST) als angemessen (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 und Abs. 2 AnwT). Allerdings wurden die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren noch durch Urs Vögele vertreten, welcher die Be- schwerdeführenden bereits im Einspracheverfahren sowie im Verfahren zur Vorperiode 2011 vertreten hat. Er kannte den Fall und die Vorgeschichte sowie die sich wesentlich stellenden Fragen und musste sich nicht von Grund auf neu einarbeiten. Der mutmassliche Aufwand war folglich niedrig, die Schwierigkeit des Falls aber ebenfalls hoch, was einer Parteientschä- digung von Fr. 7'800.00 entspricht. Da das Gemeinwesen entschädigungs- pflichtig ist und ein hoher Streitwert (über Fr. 100'000.00) vorliegt, erfolgt auch hier Abzug von einem Drittel (§ 12a Abs. 1 AnwT). Von der resultie- renden Parteientschädigung in Höhe von Fr. 5'200.00 hat das KStA den Beschwerdeführenden entsprechend dem Verfahrensausgang 80 % aus- zurichten, was aufgerundet Fr. 4'200.00 entspricht.

- 36 - Das Verwaltungsgericht erkennt: 1.

E. 3 Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An- lass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist unter Vor- behalt der in Erw. I/2 gemachten Ausführungen einzutreten. II. 1.

E. 3.1 Das Kantonale Steueramt wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Verfahren vor Verwaltungsgericht Parteikosten in Höhe von insgesamt Fr. 5'600.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu ersetzen.

- 37 -

E. 3.2 Das Kantonale Steueramt wird verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren Parteikosten in Höhe von Fr. 4'200.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu ersetzen. Zustellung an: die Beschwerdeführenden (Vertreter) das Kantonale Steueramt den Gemeinderat R._____ die Eidgenössische Steuerverwaltung Mitteilung an: das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich- rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai, 6004 Luzern, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit

15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeich- nete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]). Aarau, 28. September 2026 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau

2. Kammer Vorsitz: Gerichtsschreiber: J. Huber Hössle

E. 3.3 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Frage der Verjährung im öffentlichen Recht von Amtes wegen zu berücksichtigen, sofern das Ge- meinwesen Gläubiger der Forderung ist (Urteil des Bundesgerichts 2C_844/2017 vom 17. August 2018, Erw. 2.3.3 m. w. H.; RUTH / EGLOFF, AG-Kommentar, N. 48 zu § 177 m. w. H.). Das Recht, eine Steuer zu ver- anlagen, verjährt fünf Jahre nach Ablauf der Steuerperiode (§ 177 Abs. 1 StG). Die Verjährung beginnt nicht oder steht still während eines Einspra- che-, Rekurs-, Beschwerde- oder Revisionsverfahrens (§ 177 Abs. 2 lit. a StG). Die Verjährung beginnt unter anderem neu mit jeder auf Feststellung oder Geltendmachung der Steuerforderung gerichteten Amtshandlung, die einer steuerpflichtigen oder einer mithaftenden Person zur Kenntnis ge- bracht wird (§ 177 Abs. 3 lit. a StG) oder jeder ausdrücklichen Anerkennung der Steuerforderung durch die steuerpflichtige oder eine mithaftende Per- son (§ 177 Abs. 3 lit. b StG). Eine Amtshandlung entfaltet auch dann verjährungsunterbrechende Wir- kung, wenn sie im unzutreffenden Verfahren, d. h. im ordentlichen Veranla- gungsverfahren anstatt im Jahressteuerverfahren oder umgekehrt, erfolgt (RUTH / EGLOFF, in: AG-Kommentar, N 35 zu § 177 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Voraussetzung ist allerdings, dass die beiden Steuern in einem so engen Verhältnis zueinanderstehen, dass Einforderungshandlun- gen in einem Verfahren auch als Einforderungshandlungen im anderen Ver- fahren gelten (Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2016.462 vom 10. Feb- ruar 2017, Erw. II/1.3).

E. 3.4 Vorliegend begann die relative Veranlagungsverjährungsfrist für die privile- gierte Besteuerung des Liquidationsgewinns 2012 am 1. Januar 2013 zu laufen und endete am 31. Dezember 2017. Mit Schreiben vom

- 16 -

21. November 2017 unterbrach die Steuerkommission R._____ die relative Verjährungsfrist. Die Verjährungsunterbrechung bezog sich dabei explizit auf die Kantons- und Gemeindesteuern 2012 als Ganzes und damit auch auf die spätere privilegierte Besteuerung des Liquidationsgewinns sowie eine allfällige Besteuerung des Grundstücksgewinns. Als Grund für die Ver- zögerung gab die Steuerkommission R._____ das laufende Rechtsmittel- verfahren der Vorperiode 2011 an, welches Auswirkungen auf die Veranla- gung 2012 habe. Zum Zeitpunkt der Verjährungsunterbrechung war für die Steuerkommission R._____ noch nicht klar, ob ein Teil des Liquidationser- löses privilegiert besteuert wird, da diese Rechtsfrage massgebend vom Ausgang des Rechtsmittelverfahrens der Vorperiode 2011 abhing. Insofern bestand für sie keine Notwendigkeit, eine separate Verjährungsunterbre- chung betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern für den Liquidations- gewinn 2012 zu tätigen. Eine allfällige spätere privilegierte Besteuerung war von der Verjährungsunterbrechung vom 21. November 2017 somit mit- erfasst. Gleiches gilt für eine spätere Veranlagung der Grundstückgewinn- steuer. Auch geht aus der Überschrift des Schreibens der Steuerkommis- sion R._____ vom 21. November 2017 hervor, dass sich die Verjährungs- unterbrechung auf die Grundstückgewinnsteuererklärung 2012 sowie die Steuererklärung 2012 bezieht. Die Steuerkommission R._____ spricht zu- dem im Schreiben davon, dass den Beschwerdeführenden für die Steuer- periode 2012 noch keine definitiven Veranlagungen (Mehrzahl) zugestellt werden konnten. Selbst wenn man der Auffassung der Beschwerdeführen- den folgen würde und die Verjährungsunterbrechung nur für jenen Teil des Liquidationserlöses, der ordentlich besteuert wurde, erfolgt wäre, so hätte diese Einforderungshandlung gleichwohl die Verjährung für die privilegierte Besteuerung des Liquidationsgewinns 2012 unterbrochen. Dem KStA ist zuzustimmen, dass das Verhältnis bei der Liquidation eines Geschäftsbe- triebes und der Zuordnung eines Teils des Liquidationserlöses zur ordentli- chen Veranlagung und eines Teils zur privilegierten Besteuerung sehr eng ist. Die beiden Steuern beruhen auf demselben Sachverhalt und betreffen denselben wirtschaftlichen Vorgang. Es ist ausreichend, wenn die Steuer- kommission R._____ den Beschwerdeführenden mitteilt, dass ein be- stimmter Tatbestand der Abgabe unterliegt, ohne dass der Tatbestand be- reits detailliert abgeklärt oder die Steuerforderung gar betragsmässig fest- gesetzt ist (RUTH / EGLOFF, in: AG-Kommentar, N 35 zu § 177). Im Weiteren unterbrach die Steuerkommission R._____ mit Schreiben vom

19. Oktober 2021 die Verjährung betreffend die Kantons- und Gemeinde- steuern Liquidationsgewinn 2012 sowie der Grundstückgewinnsteuer 2012 erneut. Aus dem Schreiben geht der Wille der Steuerkommission R._____ hervor, den Wertzuwachsgewinn aus der Veräusserung der Restparzelle Nr. ggg und der Parzelle Nr. aaa zu besteuern. Ob dieser privilegiert nach § 45 Abs. lit. f aStG besteuert wird oder i. S. v. § 27 Abs. 4 StG der Grund- stückgewinnsteuer unterliegt, ist dabei unerheblich. Es handelt sich hierbei lediglich um eine unterschiedliche rechtliche Würdigung. Beide Steuern

- 17 - beruhen auf demselben Veräusserungsvorgang und der Wille der Steuer- kommission R._____, diesen zu besteuern, kommt klar zum Ausdruck. Damit begann die fünfjährige relative Verjährungsfrist zweimal, nämlich am

E. 4.1.1 Das Verwaltungsgericht ging in seinem die Steuerperiode 2011 betreffen- den Entscheid davon aus, dass die letzte Liquidationshandlung in den Ver- äusserungen der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg im Jahr 2012 zu sehen sei. Für die Berechnung des in der Steuerperiode 2011 realisierten Liquidationsgewinns berücksichtigte das Verwaltungsgericht nur die wiedereingebrachten Abschreibungen auf sämtlichen Parzellen (vgl. vorne lit. A/3.4). Es führte dazu aus, die in der Steuerperiode 2011 veräusserte Parzelle Nr. bbb sei der Besteuerung nach § 27 Abs. 4 StG un- terlegen, weshalb für den die Anlagekosten übersteigenden Erlös die Grundstückgewinnsteuer gelte. Bezüglich der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg, welche per 31. Dezember 2011 ins Privatvermögen überführt worden und nicht (mehr) für eine landwirtschaftliche Nutzung ge- eignet gewesen seien, sei ein teilweiser Steueraufschub nach § 32a Abs. 1 StG beantragt worden, nach welchem im Zeitpunkt der Überführung nur die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einkom- menssteuerwert besteuert werde (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.3).

E. 4.1.2 Das Bundesgericht liess im damaligen Verfahren die Frage offen, ob die Liquidation mit der Privatentnahme der Parzelle Nr. aaa und der Restpar- zelle Nr. ggg im Jahr 2011 oder erst mit der jeweiligen Veräusserung dieser im Jahr 2012 abgeschlossen wurde. Dies, weil das damalige Verfahren auf die Steuerperiode 2011 beschränkt war. Es hielt aber zumindest fest, dass der Steuerpflichtige seine selbständige Erwerbstätigkeit frühestens mit der Privatentnahme in der Steuerperiode 2011 definitiv aufgab und nicht bereits mit der Verpachtung des Grundbesitzes ab dem 1. April 2009 (Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom 2. Februar 2022, Erw. 3.4.4). Das Bundesgericht führte weiter aus, die Kapitalgewinne aus den Ver- äusserungen der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg im

- 18 - Jahr 2012 würden nur dann von der privilegierten Besteuerung erfasst, wenn die Liquidation erst mit den Veräusserungen im Jahr 2012 abge- schlossen worden wäre, obschon die Steuerpflichtigen in ihrer Liquidati- onssteuererklärung vom 24. Februar 2012 geltend machten, die beiden Grundstücke bereits 2011 dem Geschäftsvermögen entnommen und in ihr Privatvermögen überführt zu haben. In diesem Zusammenhang weist das Bundesgericht auf die Wirkung der Privatentnahme bei Aufschub der Be- steuerung nach Art. 8 Abs. 2bis StHG und Art. 18a Abs. 1 DBG und das Kreisschreiben Nr. 26 vom 16. Dezember 2009 "Neuerungen bei der selb- ständigen Erwerbstätigkeit aufgrund der Unternehmenssteuerreform II", Ziff. 2.1, hin (Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom

2. Februar 2022, Erw. 3.4.4). Bezüglich des Steueraufschubs nach § 32a Abs. 1 StG, welchen die Be- schwerdeführenden bestreiten gestellt zu haben (Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom 2. Februar 2022, Erw. 3.6.2), hält das Bundesgericht Folgendes fest (Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom 2. Februar 2022, Erw. 3.6.3): Wenn die Steuerpflichtigen tatsächlich keinen Antrag auf (partiellen) Steu- eraufschub nach § 32a Abs. 1 StG/AG gestellt hätten, es sich bei den Par- zellen Nr. aaa und Nr. ggg aber wie von der Vorinstanz erwogen nicht um landwirtschaftliche Grundstücke handelte, hätte dies zur Konsequenz, dass die in der Steuerperiode 2011 steuerbaren Einkünfte aus der Privat- entnahme dieser beiden Grundstücke nicht auf die Differenz zwischen An- lagekosten und Buchwerten begrenzt wären, sondern den gesamten, durch die Privatentnahme steuersystematisch realisierten Gewinn (Diffe- renz zwischen Verkehrswerten und Buchwerten) umfassen würden (vgl. § 27 Abs. 2 und 4 e contrario i. V. m. § 95 Abs. 2 StG/AG). Dem Bundes- gericht wäre es jedoch in diesem Fall verwehrt, über das Begehren des Steueramts hinauszugehen und das steuerbare Einkommen für die Steu- erperiode 2011 höher anzusetzen, als es das Steueramt beantragt hat (Art. 107 Abs. 1 BGG). Ob die Steuerpflichtigen einen Antrag auf (partiel- len) Steueraufschub nach § 32a Abs. 1 StG/AG gestellt haben und ob die Vorinstanz die beiden Parzellen Nr. aaa und Nr. ggg zu Recht nicht als landwirtschaftliche Grundstücke betrachtet hat, ist deshalb in Bezug auf die hier streitbetroffene Steuerperiode 2011 nicht zu entscheiden. Denn in jedem Fall hätte der in der Steuerperiode 2011 steuerbare Liquidationsge- winn (mindestens) Fr. 302'200.– betragen.

E. 4.1.3 Im hier angefochtenen Entscheid erwog die Vorinstanz, dass die letzte Liquidationshandlung im Jahr 2012 erfolgt sei. Die Verhandlungen über den Verkauf der Restparzelle Nr. ggg und der Parzellen Nr. aaa und Nr. bbb seien über einen längeren Zeitraum geführt worden und erst im Jahr 2012 mit den beiden Verkäufen definitiv abgeschlossen worden. Zwischen den Landverkäufen bestehe ein klarer Zusammenhang, weshalb eine Gesamt- betrachtung zu erfolgen habe. Diese lasse keinen anderen Schluss zu, als dass die Liquidation erst im Jahr 2012 beendet worden sei (angefochtener Entscheid, S. 29 f., Erw. 6.4 f.).

E. 4.1.4 Die Beschwerdeführenden stellen sich auf den Standpunkt, dass die definitive Aufgabe der selbstständigen Erwerbstätigkeit bereits per 21. Sep- tember 2011 erfolgt sei und somit die Liquidation im Jahr 2011 abgeschlos- sen wurde. Ein Antrag auf Steueraufschub gemäss § 32a StG sei nie ge- stellt worden. Zwar sei im Fragebogen Kapitalgewinne das Kästchen "An- trag auf Steueraufschub für Wertzuwachs von Liegenschaften des Anlage- vermögens (§ 32a StG; Art. 18a DBG)" angekreuzt worden, jedoch unter Anfügung des folgenden Textes: "resp. § 27 Abs. 4 StG und Art. 18 Abs. 4 DBG". Somit sei beantragt worden, dass die Besteuerung nach § 27 Abs. 4 StG und Art. 18 Abs. 4 DBG erfolge, wonach die Gewinne aus land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken den Einkünften aus selbständiger Er- werbstätigkeit nur bis zur Höhe der Anlagekosten zugerechnet werden. Aus dem Fragebogen gehe sodann hervor, dass die definitive Aufgabe bereits im Jahr 2011 erfolgt und beendet worden sei. Weil die Privatentnahme im Jahr 2011 erfolgt sei, könne die Liquidation nicht erst im Jahr 2012 abge- schlossen worden sein, da durch die Privatentnahme im Jahr 2011 im Jahr 2012 kein Geschäftsvermögen mehr bestanden habe. Das KStA habe sodann in seiner Aktennotiz vom 10. Dezember 2015 die Aufgabe der selb- ständigen Erwerbstätigkeit im Jahr 2011 selbst bestätigt, indem es festge- halten habe, dass die Überführung ins Privatvermögen per 31. Dezember 2011 erfolgt sei (vgl. zum Ganzen Beschwerde, S. 4 ff.).

E. 4.2.1 Umstritten ist, ob der Abschluss der Liquidation im Jahr 2011 oder 2012 erfolgte. Wie sich aus den voranstehenden Ausführungen ergibt, ist für die Bestimmung der letzten Liquidationshandlung entscheidend, wie die gel- tend gemachte Privatentnahme der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg sowie der allfällig damit zusammenhängende Steueraufschub nach § 32a StG zu beurteilen ist.

E. 4.2.2 Eine Privatentnahme setzt in erster Linie das Vorhandensein von Ge- schäftsvermögen voraus. Damit eine natürliche Person über Geschäftsver- mögen verfügen kann, muss sie grundsätzlich einer selbständigen Er- werbstätigkeit nachgehen (Urteil des Bundesgericht 2C_390/2020 vom

5. August 2021, Erw. 2.2.1 m. w. H.).

- 20 - Der Beschwerdeführer war bis zum 1. April 2009 als Landwirt tätig. Diese Tätigkeit stellte er ein und überführte seinen Betrieb in das Liquidationssta- dium (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom

E. 4.2.3 Die Privatentnahme (vom Geschäfts- ins Privatvermögen) und die Privat- einlage (vom Privat- ins Geschäftsvermögen) beruhen auf einer Willensbil- dung der steuerpflichtigen natürlichen Person (subjektives Element). Der Wille zur Privatentnahme oder Privateinlage muss mittels einer adäquaten, entweder ausdrücklich oder zumindest konkludent vorgebrachten Willens- äusserung zum Ausdruck kommen (objektives Element). Die beiden Ele- mente haben in einem derart engen Konnex zu stehen, dass das eine ohne das andere rechtsunwirksam bleibt. Unter dem Aspekt des objektiven Ele- ments ist zu verlangen, dass die Überführung einerseits handelsrechtlich verbucht und anderseits für die Veranlagungsbehörde erkennbar geworden ist, indem die steuerpflichtige Person ihr gegenüber den eindeutigen und zweifelsfreien Willen äussert, dass und wann der Vermögenswert vom Ge- schäfts- ins Privatvermögen bzw. vom Privat- ins Geschäftsvermögen über- gegangen sei. Auch im Fall der verbuchten und bekanntgegebenen Privat- entnahme oder Privateinlage bleibt es aber dabei, dass für die Zuweisung eines Vermögenswertes zum Privat- oder Geschäftsvermögen die Gesamt- heit der individuell-konkreten Umstände entscheidend ist, wobei die tech- nisch-wirtschaftliche Funktion am stärksten zu gewichten ist. Dies kann na- mentlich bedeuten, dass ein Vermögenswert steuerrechtlich auch dann noch dem Geschäftsvermögen zuzurechnen ist, wenn er handelsrechtlich ausgebucht wurde (siehe zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 2C_390/2020 vom 5. August 2021, Erw. 2.2.3 ff. m. w. H.). Die steuerliche Anerkennung einer Privatentnahme setzt keine Mindest- haltedauer im Privatvermögen voraus (Urteil des Bundesgerichts 2C_390/2020 vom 5. August 2021, Erw. 2.3.3). Ein Vermögenswert kann folglich aus dem Privatvermögen veräussert werden, auch wenn die Über- führung erst kurz zuvor erfolgte. Die Privatentnahme setzt jedoch voraus, dass im Zeitpunkt der Ausbuchung auch tatsächlich der Wille bestand, eine Überführung ins Privatvermögen vorzunehmen. So hält das Bundesgericht fest: "Geht es um Grundstücke, die sowohl privat als auch geschäftlich ver- wendet werden können, setzt eine Überführung ins Privatvermögen voraus, dass eine dauerhafte private Verwendung beabsichtigt ist; daran fehlt es, wenn eine Veräusserung in naher Zukunft in Aussicht steht. Im Zweifelsfall ist vom Verbleib im Geschäftsvermögen auszugehen." (Urteil des Bundes- gerichts 2C_390/2020 vom 5. August 2021, Erw. 2.3.5).

E. 4.2.4 In objektiver Hinsicht haben die Beschwerdeführenden eine Privatent- nahme vorgenommen, indem sie die Restparzelle Nr. ggg und die Parzelle Nr. aaa entsprechend im Geschäftsjahr 2011, welches vorliegend dem Ka- lenderjahr 2011 entspricht, per 31. Dezember 2011 aus ihrer Buchhaltung ausgebucht haben. Sodann haben sie im Fragebogen Kapitalgewinne vom

E. 4.2.5 So wurden die Verhandlungen über die Veräusserung der Parzellen bereits über einen längeren Zeitraum geführt. Für die Parzelle Nr. aaa ergibt sich dies auch daraus, dass von den späteren Käufern bereits am 6. April 2011 ein Baugesuch für den Abbruch des darauf bestehenden Geflügelmast- stalls und den Neubau eines (in der Weilerzone zonenkonformes) Wohn- gebäudes eingereicht wurde. Betreffend die Restparzelle Nr. ggg muss zwar angemerkt werden, dass die Beschwerdeführenden bis ins Jahr 2012 im darauf bestehenden Wohnhaus wohnten, was grundsätzlich dafür spre- chen könnte, dass sie eine dauerhafte private Verwendung planten. Jedoch erwarben die Beschwerdeführenden bereits im Jahr 2009 die Parzelle Nr. ddd, auf welcher sie ein neues Wohn- und Gewerbegebäude zu bauen beabsichtigten. Am 28. März 2011 wurde ihnen dazu die Baubewilligung erteilt. Mittlerweile wohnen die Beschwerdeführenden in dem neu erstellten Gebäude und machen dafür im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer die Ersatzbeschaffung nach § 98 Abs. 1 StG geltend. Folglich beabsichtigten die Beschwerdeführenden weder die Parzelle Nr. aaa noch die

- 22 - Restparzelle Nr. ggg im Zeitpunkt der Privatentnahme dauerhaft privat zu verwenden.

E. 4.2.6 Dass die Privatentnahme einen anderen Zweck verfolgte, ergibt sich so- dann insbesondere aus der Beschwerde der Beschwerdeführenden vom

E. 4.2.7 Weiter spricht gegen eine Privatentnahme der Restparzelle Nr. ggg und die Parzelle Nr. aaa im eigentlichen Sinne, dass die Beschwerdeführenden – im Gegensatz zur in der Steuerperiode 2011 veräusserten Parzelle Nr. bbb (siehe hinten Erw. 5.4) – weder auf den behaupteten Zeitpunkt der Privat- entnahme (Parzellierung per 21. September 2011) noch auf den Zeitpunkt der Ausbuchung aus der Bilanz (31. Dezember 2011) entsprechende Grundstückgewinnsteuererklärungen eingereicht haben. Soweit um einen Steueraufschub nach § 32a StG ersucht wurde, ist dies nicht zu beanstan- den. Die Beschwerdeführenden bestreiten jedoch, einen Steueraufschub gemäss § 32a StG verlangt zu haben (vgl. Beschwerde, S. 9). Ohne Steu- eraufschub hätte jedoch auch für diese beiden Parzellen eine Grundstück- gewinnsteuererklärung im Zeitpunkt der Privatentnahme eingereicht wer- den müssen, was zu einer entsprechenden Abrechnung der jeweiligen Wertzuwachsgewinne geführt hätte (so auch Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom 2. Februar 2022, Erw. 3.6.3 [vorne Erw. II/4.1.2]; siehe zum Thema der mangelnden Abrechnung auch Urteil des Bundesgerichts 2C_6/2008 vom 27. Januar 2009, Erw. 3.1.2). Dass die Beschwerdeführenden keine Grundstückgewinnsteuererklärungen einge- reicht haben und trotzdem bestreiten, einen Antrag auf Steueraufschub ge- stellt zu haben, lässt darauf schliessen, dass sie keine Privatentnahme im Jahr 2011 im eigentlichen Sinne beabsichtigten.

- 23 -

E. 4.2.8 Aus den genannten Indizien ergibt sich, dass im Jahr 2011 keine Privatent- nahme erfolgt ist und diese somit auch nicht die letzte Liquidationshandlung darstellen kann. Vielmehr liegen die letzten Liquidationshandlungen in den im Jahr 2012 erfolgten Veräusserungen der Parzelle Nr. aaa und der Rest- parzelle Nr. ggg. Der Antrag der Beschwerdeführenden, es sei festzustellen, dass die selb- ständige Erwerbstätigkeit bereits im Jahr 2011 definitiv aufgegeben und die Liquidation im Jahr 2011 beendet worden sei, ist dementsprechend abzu- weisen, soweit darauf einzutreten ist.

E. 4.2.9 In seinem Entscheid WBE.2020.263 zur Steuerperiode 2011 ging das Ver- waltungsgericht noch davon aus, dass per 31. Dezember 2011 eine Privat- entnahme der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg zwar erfolgte, die Beschwerdeführenden jedoch einen Steueraufschub nach § 32a Abs. 1 StG beantragt hatten. Aus diesem Grund rechnete das Verwaltungsgericht nur die wiedereingebrachten Abschreibungen, nicht aber den Wertzu- wachsgewinn der beiden Parzellen zum Liquidationsgewinn für die Steuer- periode 2011 hinzu (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.3). Die Beschwerdeführenden machen in ihrer Beschwerde zwar eine Privat- entnahme in der Steuerperiode 2011 geltend, bestreiten aber, einen Steu- eraufschub nach § 32a Abs. 1 StG beantragt zu haben. Da nun festgestellt wurde, dass keine Privatentnahme erfolgt ist, erübrigt sich die Frage, ob ein Steueraufschub nach § 32a Abs. 1 StG beantragt wurde. Denn ohne Privatentnahme liegt auch keine steuersystematische Realisation vor, wes- halb ein Steueraufschub nach § 32a Abs. 1 StG von vornherein ausser Be- tracht fällt. Ebenfalls nicht weiter geprüft werden muss, ob die bereits zum Liquidati- onsgewinn der Vorperiode 2011 hinzugerechneten wiedereingebrachten Abschreibungen auf der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg al- lenfalls erst zum Liquidationsgewinn des Liquidationsjahrs 2012 gehören würde, da die Liquidationsgewinne des Liquidationsjahrs 2012 und der Vor- periode 2011 für die privilegierte Besteuerung nach § 45 Abs. 1 lit. f aStG zusammengerechnet werden.

E. 5.1 Da die letzte Liquidationshandlung im Jahr 2012 durch die Veräusserungen der Restparzelle Nr. ggg und der Parzelle Nr. aaa erfolgte, unterliegt der dabei realisierte Wertzuwachsgewinn in Höhe von Fr. 1'169'911.00 – wie von der Steuerkommission R._____ und der Vorinstanz festgehalten –

E. 5.2 Der Begriff des "land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes" wird weder im Bundessteuerrecht noch im Aargauer Steuerrecht definiert oder näher bestimmt. Im wegleitenden Entscheid BGE 138 II 32 hat sich das Bundes- gericht mit der Frage beschäftigt, was unter einem land- und forstwirtschaft- lichen Grundstück im Sinne von § 27 Abs. 4 StG zu verstehen ist. Das Bun- desgericht hat darin festgehalten, dass sich die Bestimmung des Begriffs des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht darauf beschränken könne, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. Vielmehr sei namentlich auch das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäu- erliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), das Bundesgesetz vom

22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) und das Bundesge- setz vom 29. April 1998 über die Landwirtschaft (LwG; SR 910.1) und dabei insbesondere die Zielsetzungen sowie Interessenabwägungen in diesen Gesetzen zu berücksichtigen (BGE 138 II 32, Erw. 2.2.1). Von einem steu- erlich privilegierten Grundstück könne nur dann gesprochen werden, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind. Das sei nach Massgabe von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Ge- werbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke (Art. 6 Abs. 1 BGBB) handle, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für wel- che die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Art. 6 Abs. 1 BGBB sieht vor, dass ein Grundstück als landwirtschaftlich gilt, wenn es für die land- wirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist (so auch die Defi- nition der Landwirtschaftszone in Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG; BGE 128 III 229, Erw. 2). Was Landwirtschaft ist, umschreibt Art. 3 LwG und darauf abge- stimmt Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1; RUCH / MUGGLI, in: Aemisegger / Moor / Ruch / Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, N. 21 zu Art. 16). Danach umfasst die Landwirtschaft:

a) die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutz- tierhaltung;

b) die Aufbereitung, die Lagerung und den Verkauf der entsprechenden Erzeugnisse auf den Produktionsbetrieben;

- 25 -

c) die Bewirtschaftung von naturnahen Flächen. Nach einem objektiven Massstab sind sämtliche Grundstücke für eine land- wirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet, die nicht überwaldet sind und eine entsprechende Humusschicht aufweisen. Die subjektive Nut- zung kann im Sinne einer restriktiv zu handhabenden Ausnahme subsidiär berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung der subjektiven Nutzung ist jedoch nur unter drei Voraussetzungen zulässig: Zunächst müssen die ent- sprechenden Gebäude rechtmässig – zonenkonform oder ausnahmsweise bewilligt – errichtet worden sein oder unter der Bestandesgarantie stehen, des Weiteren muss die subjektive anderweitige Nutzung während langer Jahre erfolgt sein und auch eine künftige erneute landwirtschaftliche Nut- zung als ausgeschlossen erscheinen lassen (Urteil des Bundesgerichts 2C_948/2017 vom 17. Juli 2018, Erw. 3.2 m. w. H.). Darüber hinaus gilt die Anwendung des BGBB (und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmeregelung) für vier weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte Fälle, nämlich: a) Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemesse- nem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaft- lichen Gewerbe gehören; b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaft- lichen Gewerbe gehören; c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen auf- geteilt sind; und d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind (siehe zum Ganzen auch Urteil des Bundesgerichts 2C_948/2017 vom

17. Juli 2018, Erw. 3.1). Diese Rechtsprechung wurde in der Folge in mehrfacher Hinsicht ergänzt: So stellen Grundstücke, die wegen zu geringer Fläche (Art. 2 Abs. 3 BGBB) nicht dem bäuerlichen Bodenrecht unterstehen, dennoch landwirtschaftli- che Grundstücke nach Art. 18 Abs. 4 DBG und Art. 8 Abs. 1 StHG dar, so- lange sie sich nach Art. 6 Abs. 1 BGBB objektiv zur landwirtschaftlichen Nutzung eignen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_948/2017 vom 17. Juli 2018, Erw. 3.1; 2C_561/2016 vom 24. Mai 2017, Erw. 2.7); zumal auch diese aufgrund ihrer Zugehörigkeit zur Landwirtschaftszone grundsätzlich nur landwirtschaftlich genutzt werden können (Urteil des Bundesgerichts 2C_561/2016 vom 24. Mai 2017, Erw. 2.6). Umgekehrt kann sich der Steu- erpflichtige wegen Rechtsmissbrauchs nicht auf die Privilegierung von Art. 18 Abs. 4 DBG und Art. 8 Abs. 1 StHG berufen, wenn er ein an sich dem BGBB unterstehendes Grundstück veräussert, dabei aber die Vor- schriften des BGBB wie etwa das Zerstückelungsverbot nach Art. 58 Abs. 2 BGBB missachtet (sog. venire contra factum proprium; Urteile des Bundes- gerichts 9C_336/2023 vom 3. Mai 2024, Erw. 3.2.5; 2C_217/2018 vom

17. Juli 2018, Erw. 2.2.11; 2C_315/2017 vom 26. März 2018, Erw. 5.3.5; 2C_485/2016 vom 24. Mai 2017 Erw. 2.3; zum Ganzen: Urteile des

E. 5.2a die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutz- tierhaltung;

E. 5.2b die Aufbereitung, die Lagerung und den Verkauf der entsprechenden Erzeugnisse auf den Produktionsbetrieben;

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E. 5.2c die Bewirtschaftung von naturnahen Flächen. Nach einem objektiven Massstab sind sämtliche Grundstücke für eine land- wirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet, die nicht überwaldet sind und eine entsprechende Humusschicht aufweisen. Die subjektive Nut- zung kann im Sinne einer restriktiv zu handhabenden Ausnahme subsidiär berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung der subjektiven Nutzung ist jedoch nur unter drei Voraussetzungen zulässig: Zunächst müssen die ent- sprechenden Gebäude rechtmässig – zonenkonform oder ausnahmsweise bewilligt – errichtet worden sein oder unter der Bestandesgarantie stehen, des Weiteren muss die subjektive anderweitige Nutzung während langer Jahre erfolgt sein und auch eine künftige erneute landwirtschaftliche Nut- zung als ausgeschlossen erscheinen lassen (Urteil des Bundesgerichts 2C_948/2017 vom 17. Juli 2018, Erw. 3.2 m. w. H.). Darüber hinaus gilt die Anwendung des BGBB (und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmeregelung) für vier weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte Fälle, nämlich: a) Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemesse- nem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaft- lichen Gewerbe gehören; b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaft- lichen Gewerbe gehören; c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen auf- geteilt sind; und d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind (siehe zum Ganzen auch Urteil des Bundesgerichts 2C_948/2017 vom

17. Juli 2018, Erw. 2.2.11; 2C_315/2017 vom 26. März 2018, Erw. 5.3.5; 2C_485/2016 vom 24. Mai 2017 Erw. 2.3; zum Ganzen: Urteile des

E. 5.3.1 Ob die Stammparzelle Nr. ggg bzw. die Parzellen Nr. aaa und Nr. bbb sowie die Restparzelle ggg der privilegierten Besteuerung nach § 27 Abs. 4 StG unterliegen, wurde bereits in den vorangegangenen Verfahren bezüglich der Steuerperiode 2011 thematisiert und behandelt.

E. 5.3.2 In seinem ersten Entscheid kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass es sich bei der Stammparzelle Nr. ggg nicht um ein landwirtschaftliches Grundstück gemäss § 27 Abs. 4 StG handle. Dies deshalb, da es von An- fang an, d. h. von Beginn der Evaluation einer Verkaufsmöglichkeit im Jahr 2008, nicht etwa um den Verkauf von Landwirtschaftsland gegangen sei, sondern darum, durch den Verkauf von Bauland bzw. einer Wohnlie- genschaft einen möglichst hohen Preis zu erzielen (Entscheid des Verwal- tungsgericht WBE.2019.214 vom 13. Februar 2020, Erw. II/1.2 ff.).

E. 5.3.3 Das Bundesgericht hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom

13. Februar 2020 auf und wies dieses unter anderem an, zusätzliche Untersuchungen zur Frage durchzuführen, ob und gegebenenfalls wann die Stammparzelle Nr. ggg ihre landwirtschaftliche Eignung verlor (Urteil des Bundesgerichts 2C_247/2020 vom 18. Juni 2020, Erw. 3.6). Dies aus den folgenden Gründen: Im Zusammenhang mit der Stammpar- zelle Nr. ggg hielt das Bundesgericht fest, dass diese unbestritten früher einmal Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes gewesen war und als land- wirtschaftliches Grundstück dem Schutz des BGBB unterstanden hatte. Weiter stehe fest, dass die Stammparzelle auch nach der Aufgabe der selb- ständigen Erwerbstätigkeit des Beschwerdeführers per 1. April 2009 die Anforderungen von Art. 2 Abs. 1 BGBB erfüllte, da sie weiterhin in der Landwirtschaftszone mit überlagerter Weilerzone und damit ausserhalb der Bauzone gemäss Art. 15 RPG lag und darauf die landwirtschaftliche Nut- zung zulässig blieb (Urteil des Bundesgerichts 2C_247/2020 vom 18. Juni 2020, Erw. 3.2). Zweifel bestünden jedoch, ob die Stammparzelle zum Zeit- punkt der Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit per 1. April 2009 und danach noch zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet war (Art. 6 BGBB). Dafür spreche, dass die Parzelle nach Aufgabe der selbständigen

- 27 - Erwerbstätigkeit verpachtet wurde, dagegen spreche hingegen, dass die kantonalen Bewilligungsbehörde, Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft, mit Schreiben vom 23. Dezember 2008 bereits Ende 2008 in Aussicht stellte, dass die Stammparzelle auch ohne vorgängige Auftei- lung "aus dem BGBB entlassen werden" könne. Dies wäre angesichts der Fläche der Stammparzelle und ihrer Lage ausserhalb der Bauzone nur zu- lässig gewesen, wenn sie sich nicht (mehr) für die landwirtschaftliche Nut- zung geeignet hätte (Urteil des Bundesgerichts 2C_247/2020 vom 18. Juni 2020, Erw. 3.3). Ob die Stammparzelle Nr. ggg am 1. April 2009 und da- nach noch landwirtschaftlich nutzbar war, konnte das Bundesgericht ge- stützt auf die damals vorliegenden Akten nicht beurteilen. Die Frage, ob sich die Beschwerdeführenden aus anderen Gründen nicht auf das Privileg von § 27 Abs. 4 StG berufen konnten (insbesondere ob den Beschwerde- führenden vorzuwerfen ist, sich nicht an die Vorschriften des BGBB gehal- ten zu haben), verneinte es (Urteil des Bundesgerichts 2C_247/2020 vom

18. Juni 2020, Erw. 3.4 ff.). Die Ansicht der Vorinstanz, wonach diese den Parzellen den Charakter als landwirtschaftliche Grundstücke nach § 27 Abs. 4 StG letztlich hauptsächlich deshalb abgesprochen hatte, weil es den Beschwerdeführenden nicht darum gegangen sei, Landwirtschaftsland zu verkaufen und diese vielmehr durch den Verkauf von Bauland einen mög- lichst hohen Preis erzielen wollten, treffe sodann nicht zu, da die Parzellen nicht in der Bauzone lagen und die künftige Nutzung nicht zur Beurteilung herangezogen werden dürfe (Urteil des Bundesgerichts 2C_247/2020 vom

18. Juni 2020, Erw. 3.5 ff.).

E. 5.3.4 In seinem auf den Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts folgenden Entscheid kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die Bauten auf der gesamten Stammparzelle Nr. ggg (d. h. auch auf den neu gebildeten Parzellen Nr. bbb und Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg) per 31. De- zember 2011 nicht für eine landwirtschaftliche Nutzung bestimmt waren (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.2 ff.). Damit sei aber noch nicht beantwortet, ob die Stammparzelle Nr. ggg bzw. nach der Parzellierung die Restparzelle Nr. ggg und die Par- zellen Nr. aaa und Nr. bbb für eine landwirtschaftliche Nutzung nicht (mehr) geeignet waren. Diese Frage sei vielmehr für jede einzelne Parzelle geson- dert zu untersuchen (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.2.4 ff.). Bezüglich der Parzelle Nr. bbb mit 4'326 m2 kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass diese (angesichts der klaren bundesgerichtlichen Rechtsprechung), aufgrund der 25 Aren bei weitem überschreitenden Flä- che und der Möglichkeit der Hobbypferdehaltung, als landwirtschaftliches Grundstück gemäss § 27 Abs. 4 StG zu qualifizieren sei bzw. die objektive Eignung der Parzelle für eine landwirtschaftliche Nutzung zu bejahen sei

E. 5.3.5 Das Bundesgericht liess in der Folge die Frage offen, ob das Verwaltungs- gericht in WBE.2020.263 die beiden Parzellen (Parzelle Nr. aaa sowie Restparzelle Nr. ggg) zu Recht als nicht landwirtschaftliche Grundstücke betrachtet hatte (Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom 2. Februar 2022, Erw. 3.6.3). Indem das Bundesgericht die Frage betreffend die Qualifikation der Grund- stücke offenliess, stellte es klar, dass diese Frage zumindest für den vorlie- genden Fall nicht von der periodenübergreifenden Rechtskraft im Anwen- dungsbereich der Liquidationsbesteuerung erfasst sein soll.

E. 5.4 Die Parzelle Nr. bbb wurde in der Steuerperiode 2011 veräussert und im vorangegangenen Verfahren betreffend die Steuerperiode 2011 als land- wirtschaftliches Grundstück gemäss § 27 Abs. 4 StG qualifiziert (vorne, Erw. II/5.3.4), womit der die Anlagekosten übersteigende Wertzuwachsge- winn der Grundstückgewinnsteuer unterstellt wurde (§ 95 Abs. 2 StG). Für diese Veräusserung reichten die Beschwerdeführenden sodann auch eine Grundstückgewinnsteuererklärung, datiert vom 24. Februar 2012, ein. In dieser deklarierten sie einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 417'529.50. Dieser Betrag fällt nicht unter die Liquidationsbesteuerung und wurde in der im vorliegenden Verfahren in Frage stehenden Berech- nung des privilegiert zu besteuernden Liquidationsgewinns von Fr. 1'358'630.00 nicht berücksichtigt (vgl. zur Berechnung vorne, Erw. II/2). Folglich bildet der auf der Parzelle Nr. bbb realisierte Wertzuwachsgewinn nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und die Qualifikation der Parzelle Nr. bbb als landwirtschaftliches Grundstück gemäss § 27 Abs. 4 StG kann vorliegend auch nicht erneut beurteilt werden.

- 29 -

E. 5.5.1 Die Parzelle Nr. aaa und die Restparzelle Nr. ggg wurden im Verwaltungs- gerichtsentscheid WBE.2020.263 im Zeitpunkt der Überführung ins Privat- vermögen am 31. Dezember 2011 nicht mehr als landwirtschaftliche Grundstücke gemäss § 27 Abs. 4 StG qualifiziert (vorne Erw. II/5.3.4).

E. 5.5.2 Im angefochtenen Entscheid hält die Vorinstanz bezüglich der Parzellen Nr. aaa und Nr. ggg (Restparzelle) lediglich fest, dass es nach Prüfung des Sachverhaltes die Erwägungen des Verwaltungsgerichts in WBE.2020.263 als schlüssig beurteile, weshalb es die entsprechenden Erwägungen zur Begründung, dass die Parzelle Nr. aaa und die Restparzelle Nr. ggg auch im Jahr 2012 als nicht-landwirtschaftliche Grundstücke zu qualifizieren sind, uneingeschränkt übernehme. Aus diesem Grund unterlägen die Ver- äusserungsgewinne im Grundsatz der Einkommensbesteuerung nach § 27 Abs. 2 StG (angefochtener Entscheid, Erw. 5.3.1 f.).

E. 5.5.3 In ihrer Beschwerde führen die Beschwerdeführenden aus, sie seien von Anfang an davon ausgegangen, dass sämtliche Parzellen als landwirt- schaftliche Grundstücke im Sinne von § 27 Abs. 4 StG zu qualifizieren seien, weshalb sie im Fragebogen Kapitalgewinne vom 24. Februar 2012 als Liquidationsgewinn die wiedereingebrachten Abschreibungen deklariert und den Wertzuwachsgewinn in separaten Steuererklärungen als Grund- stückgewinn deklariert hätten (Beschwerde, S. 12). Zur Begründung führen sie aus, dass die Stammparzelle Nr. ggg erst mit der Parzellierung am

21. September 2011 bzw. deren Genehmigung am 27. September 2011 aus dem Geltungsbereich des BGBB gefallen sei (Beschwerde, S. 16). Der

21. September 2011 stelle sodann auch den massgebenden Zeitpunkt dar, in welchem zu beurteilen sei, ob die Stammparzelle Nr. ggg bzw. die Rest- parzelle Nr. ggg und die Parzellen Nr. aaa und Nr. bbb landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne von § 27 Abs. 4 StG seien. Zu diesem Zeitpunkt sei die selbständige Erwerbstätigkeit definitiv aufgegeben und die Restparzelle Nr. ggg sowie die Parzelle Nr. aaa ins Privatvermögen überführt worden. Aus diesem Grund seien im Jahr 2011 auch keine Abschreibungen mehr getätigt worden (Beschwerde, S. 17 f.). Die Beurteilung, ob es sich bei den Parzellen um landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne von § 27 Abs. 4 StG handle, habe im Zeitpunkt vom 21. September 2011 zu erfolgen (Par- zellierung, Veräusserung der Parzelle Nr. bbb und Privatentnahme der Restparzelle Nr. ggg sowie der Parzelle Nr. aaa). In diesem Zeitpunkt habe die Stammparzelle Nr. ggg dem BGBB unterstanden und sei deshalb als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von § 27 Abs. 4 StG zu qualifizie- ren. Eine Einzelbetrachtung der Restparzelle Nr. ggg sowie der Parzellen Nr. aaa und Nr. bbb würde der retrospektiven Sichtweise widersprechen (Beschwerde, S. 19 f.).

- 30 - Im Sinne einer Eventualbegründung führen die Beschwerdeführenden wei- ter aus, dass auch bei einer Einzelbetrachtung der jeweiligen Parzellen, diese als landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne von § 27 Abs. 4 StG zu qualifizieren seien. Sie begründen dies damit, dass die Parzelle bis ins Jahr 2012 landwirtschaftlich bewirtschaftet worden und somit bis dann für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet gewesen sei. Dies sei sodann auch von I._____ von Landwirtschaft Aargau mit Schreiben vom 28. Sep- tember 2020 bestätigt worden, worin dieser mitgeteilt habe, dass für die vorliegenden Parzellen zweifelsfrei auch weiterhin landwirtschaftlich nutz- bare Flächen vorliegen würden (Beschwerde, S. 20 f.). Die auf der Parzelle Nr. aaa bestehenden Gebäude (Geflügelmast und Scheune) seien sodann bis zum Abbruch landwirtschaftlich genutzt worden und selbst wenn nicht, wäre aufgrund des Revers die Nutzung am 31. März 2009 massgebend. Zudem habe das Verwaltungsgericht übersehen, dass die Parzelle Nr. aaa nebst der Gebäudefläche (inkl. Zufahrt) eine landwirt- schaftliche Nutzfläche von ca. 12 Aren aufweise, welche Teil des Pachtver- trags gewesen und landwirtschaftlich genutzt worden sei, weshalb die Par- zelle Nr. aaa im Zeitpunkt der Privatentnahme für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet gewesen sei (Beschwerde, S. 22). Betreffend die Restparzelle Nr. ggg halten die Beschwerdeführenden fest, dass sie das darauf bestehende Wohnhaus bis zum Verkauf (und sogar darüber hinaus) selbst bewohnt haben. Dass die Bewohnung seit dem

E. 5.5.4.1 Für die Qualifikation der Restparzelle Nr. ggg und der Parzelle Nr. aaa muss geklärt werden, ob sich diese im Zeitpunkt ihrer Veräusserung für die landwirtschaftliche Nutzung eigneten und ob sie einzig aufgrund ihrer ge- ringen Fläche aus dem BGBB entlassen wurden (vgl. insbesondere Urteil des Bundesgerichts 2C_247/2020 vom 18. Juni 2020, Erw. 3.6).

E. 5.5.4.2 Wie aufgezeigt erfolgte bezüglich der Restparzelle Nr. ggg und der Parzelle Nr. aaa keine Privatentnahme (vgl. vorne Erw. II/4.2.8). Aus diesem Grund fehlte es im Jahr 2011 an einer steuersystematischen Realisation. Massge- bend, um zu beurteilen, ob sich die Parzellen für die landwirtschaftliche

- 31 - Nutzung eigneten, ist folglich der jeweilige Veräusserungszeitpunkt im Jahr 2012 (Parzelle Nr. aaa am 30. März 2012; Restparzelle Nr. ggg am

19. Oktober 2012). Die Beschwerdeführenden legen schlüssig dar, dass die beiden Parzellen bis zu deren Veräusserung vom Pachtvertrag erfasst waren und durch den Pächter landwirtschaftlich genutzt wurden (Beschwerde, S. 20 f.). Zurecht verweisen die Beschwerdeführenden sodann auf das Schreiben des De- partements Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau vom

E. 5.5.4.3 Die Fläche der beiden Parzellen beträgt jeweils weniger als die in Art. 2 Abs. 3 BGBB vorgesehenen 25 Aren (Parzelle Nr. aaa: 1'733 m2; Restpar- zelle Nr. ggg: 2'264 m2). Beide Parzellen gehören sodann auch nicht mehr zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe. Bereits mit Schreiben vom 23. Dezember 2008 bestätigte das Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau (damals: Abteilung Landwirtschaft), dass die gesamte Stammparzelle auch ohne Parzellierung aus dem BGBB entlassen werden könne. Im Schreiben vom 28. September 2020 des Departements Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau wurde diesbezüglich festgehalten: Die Parzelle eee [richtig: ggg] in der Gemeinde R._____ lag im Beurtei- lungszeitpunkt (Dezember 2008) in der Landwirtschaftszone. Auf dem Grundstück befanden sich drei Gebäude, welche gemäss den Bestimmun- gen der Weilerzone unter Substanzschutz gestellt waren. Deshalb konnten diese drei Gebäude in nichtlandwirtschaftliche Bauten umgebaut werden. Ein landwirtschaftliches Gewerbe lag nicht mehr vor. In dieser Konstellation war es folglich möglich, die drei nichtlandwirtschaft- lichen Gebäude mit dem zugehörigen Umschwung als eigenständige Grundstücke abzutrennen. Auf Grund einer hypothetischen Flächenzutei- lung konnte festgestellt werden, dass so keines der drei Gebäudegrund- stücke über eine landwirtschaftliche Nutzfläche von mehr als 25 Aren ver- fügt. Auf dieser Grundlage basiert der Entscheid der Abteilung Landwirt- schaft Aargau, das gesamte Grundstück aus dem Geltungsbereich des BGBB zu entlassen, auch ohne Parzellierung. Die später folgenden Par- zellierungen änderten nichts an dieser Beurteilung. Dass die ganze Parzelle entlassen werden könne und die spätere Parzel- lierung daran nichts ändert, spricht dafür, dass auch die beiden in Frage stehenden Parzellen nicht allein wegen den zu geringen Flächen aus dem Anwendungsbereich des BGBB entlassen wurden. Zudem wurde auch die Parzelle Nr. bbb aus der Anwendung des BGBB entlassen, obwohl diese

E. 5.5.5 Da die Parzelle Nr. aaa und die Restparzelle Nr. ggg im Zeitpunkt ihrer Ver- äusserungen noch für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet waren und einzig aufgrund ihrer zu geringen Fläche von unter 25 Aaren nicht in den Anwendungsbereich des BGBB fielen, findet auf diese § 27 Abs. 4 StG und somit die Grundstückgewinnsteuer und nicht die Liquidationssteuer Anwen- dung. Diese Schlussfolgerung muss im vorliegenden Einzelfall auch dann getrof- fen werden, wenn die Parzellierung und Entlassung aus dem BGBB zu Un- recht erfolgt sind. Diese gilt es im Steuerverfahren nicht zu beurteilen (Ent- scheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.2.4.1). Das Bundesgericht legte sich diesbezüglich auch bereits fest, dass den Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang kein widersprüchliches Verhalten vorgeworfen werden kann, da diese doch bloss in guten Treuen auf die Richtigkeit der behördlichen Auskunft ver- traute hätten (Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]; Urteil des Bundesge- richts 2C_247/2020 vom 18. Juni 2020, Erw. 3.4.3).

E. 6 Die obenstehenden Erwägungen führen zusammenfassend zu folgendem Ergebnis: Da die Parzelle Nr. aaa und die Restparzelle Nr. ggg im Zeitpunkt ihrer Ver- äusserung in der Steuerperiode 2012 noch als landwirtschaftliche

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Verwaltungsgericht

2. Kammer WBE.2025.373 / JH / we (3-RV.2023.112) Art. 49 Urteil vom 28. September 2026 Besetzung Verwaltungsrichter J. Huber, Vorsitz Verwaltungsrichter Ch. Huber Verwaltungsrichter Plüss Gerichtsschreiber Hössle Beschwerde- A._____ führer 1 Beschwerde- B._____ führerin 2 beide vertreten durch lic. iur. Pius Koller, Rechtsanwalt, Gewerbepark Bata 10, Postfach 250, 4313 Möhlin gegen Kantonales Steueramt, Geschäftsbereich Recht, Rechtsdienst, Telli-Hochhaus, 5004 Aarau Gemeinderat R._____ Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2012; Liquidationsgewinn Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, vom 27. August 2025

- 2 - Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. 1. Der vorliegende Entscheid steht in engem Zusammenhang mit den Ent- scheiden des Verwaltungsgerichts WBE.2019.214 vom 13. Februar 2020 und WBE.2020.263 vom 9. August 2021 sowie den Urteilen des Bundes- gerichts 2C_247/2020 vom 18. Juni 2020 und 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom 2. Februar 2022 (siehe dazu auch hinten, lit. A/3). Bezüglich des Sach- verhalts kann daher ergänzend auf diese Entscheide verwiesen werden. Nachfolgend werden nur die für den vorliegenden Fall massgebenden Sachverhaltselemente wiedergeben. 2. 2.1 Die Eheleute A._____ und B._____ wohnen im Weiler Q._____ in der Ge- meinde R._____, Kanton Aargau, wo A._____ als Landwirt selbstständig erwerbstätig war. A._____ war Eigentümer der Liegenschaft R._____ Nr. ggg (nachfolgend: Stammparzelle Nr. ggg) mit einer Fläche von 8'323 m2 in der Weilerzone Q._____ (Landwirtschaftszone mit überlagerter Weilerzone). Auf dieser befanden sich folgende Gebäude: Wohnhaus (Ge- bäudeversicherung [GBV] Nr. kkk), Lager- und Ausstellungsraum, Garten- laube (GBV Nr. ccc), Garage / Remise (GBV Nr. fff), Scheune, Garage, Maststall (GBV Nr. jjj) sowie Geflügelmaststall (GBV Nr. lll). 2.2 Gemäss eigenen Angaben der Eheleute A. und B._____ (Schreiben vom

19. November 2014) handelte es sich um einen kleinen Landwirtschaftsbe- trieb mit einer Fläche von ca. 85'000 m2, mit Milchwirtschaft und Freiland- mastpoulets. Zum Landwirtschaftsbetrieb gehörten neben der Stammpar- zelle Nr. ggg noch die in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücke GB R._____ Nr. hhh mit 37'447 m2 (nachfolgend: Landwirtschaftsparzelle Nr. hhh) und Nr. iii mit 46'288 m2 (nachfolgend: Landwirtschaftsparzelle Nr. iii). 2.3 Mit Pachtvertrag vom 28. März 2009 verpachtete A._____ die beiden zu seinem Betrieb gehörigen landwirtschaftlichen Parzellen, Landwirt- schaftsparzelle Nr. hhh (ohne 38 Aren Wald) und Landwirtschaftsparzelle Nr. iii (ohne 17 Aren Wald) per 1. April 2009 an C._____. Die Stammpar- zelle Nr. ggg wurde mit dem gleichen Vertrag ebenfalls per 1. April 2009 an C._____ verpachtet, allerdings ohne die Gebäude und die Flächen der Ge- bäudeareale.

- 3 - Im Zusammenhang mit der Verpachtung dieser Parzellen unterzeichneten die Eheleute A. und B._____ am 23. Juli 2010 gegenüber den Steuerbe- hörden einen Revers, in welchem sie unter anderem festhielten: Wir haben unser Landwirtschafts-Land per 1. April 2009 verpachtet. Wir beantragen hiermit Steueraufschub (Revers) Da unser Sohn 18jährig, sich noch nicht festlegen kann, ob er später den Betrieb wie auch das Land übernehmen möchte. 2.4 Am 21. September 2011 parzellierte A._____ die Stammparzelle Nr. ggg wie folgt: Bezeichnung Fläche Gebäude (GBV Nr.) Restparzelle Nr. ggg 2'264 m2 Wohnhaus (kkk); Garage / Remise (fff); Lager- und Ausstellungsraum, Garten- laube (ccc) Parzelle Nr. aaa 1'733 m2 Geflügelmaststall (lll) Parzelle Nr. bbb 4'326 m2 Scheune, Garage, Maststall (jjj) Total 8'323 m2 2.5 Am Tag der Parzellierung, d. h. am 21. September 2011, veräusserte A._____ die Parzelle Nr. bbb für Fr. 461'880.00 an D._____ und E._____. Im Kaufvertrag verpflichtete sich A._____, bis Ende April 2012 auf eigene Kosten das baufällige Ökonomiegebäude (Scheune GBV Nr. jjj) bis auf die Grundmauern, d. h. inklusive Bodenplatte und Jauchegruben, abzureissen und den Bauschutt entsorgen zu lassen. Die Käufer verpflichteten sich, dem Steuerpflichtigen als Entschädigung für diese Leistung die pauschale Summe von Fr. 18'000.00 zu vergüten (Kaufvertrag vom 21. September 2011, S. 9, Ziff. 7.1). Im Kaufvertrag wurde zudem ausgeführt: Im Weiteren ist gemäss Zustimmung durch Mitunterzeichnung des Depar- tementes Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau, betreffend die gesamte bisherige Parzelle ggg festzustellen, dass diese den Bestim- mungen des bäuerlichen Bodenrechtes nicht mehr untersteht. Demge- mäss ist auf den drei Parzellen ggg, aaa und bbb je die Anmerkung "kein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des BGBB" anzubringen. 2.6 Nachdem A._____ per 31. Dezember 2011 die restlichen liegenschaftli- chen Werte (einschliesslich der beiden Landwirtschaftsparzellen Nr. hhh und Nr. iii) aus seiner Buchhaltung ausgebucht hatte, reichten die Eheleute A. und B._____ am 24. Februar 2012 den "Fragebogen Kapitalgewinne"

- 4 - ein, mit dem sie einen steuerbaren Kapitalgewinn aus Überführung ins Pri- vatvermögen von Fr. 209'385.00 deklarierten. Gleichzeitig beantragten sie wegen invaliditätsbedingter Unfähigkeit zur Weiterführung des Betriebs eine Besteuerung dieses Gewinns mit einer separat vom übrigen Einkom- men berechneten Jahressteuer zu 40 % des Tarifs gemäss § 45 Abs. 1 lit. f des Steuergesetzes vom 15. September 1998 (StG; SAR 651.100; hier in der vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember 2012 in Kraft stehenden Fas- sung, nachfolgend: aStG) bzw. mit einer separaten Jahressteuer gemäss Art. 37b Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11). 2.7 Schliesslich veräusserte A._____ am 30. März 2012 die Parzelle Nr. aaa für Fr. 413'995.00 an K. und L._____ und am 19. Oktober 2012 die Rest- parzelle Nr. ggg für Fr. 1.3 Mio. an F._____ und H._____. Die Veräusserungen der parzellierten ehemaligen Parzelle Nr. ggg erfolg- ten zusammengefasst wie folgt: Bezeichnung Fläche Verkaufsdatum Verkaufspreis Parzelle Nr. bbb 4'326 m2 21. Sept. 2011 Fr. 461'880.00 Parzelle Nr. aaa 1'733 m2 30. März 2012 Fr. 413'995.00 Restparzelle Nr. ggg 2'264 m2 19. Okt. 2012 Fr. 1'300'000.00 Total 8'323 m2 Fr. 2'175'875.00 Im Zusammenhang mit den Grundstückveräusserungen reichte A._____ Grundstückgewinnsteuererklärungen ein. 3. 3.1 Nach einem ausgedehnten Schriftenwechsel mit den Eheleuten A. und B._____ bzw. deren Vertreter veranlagte sie die Steuerkommission R._____ am 22. Januar 2016 für die Kantons- und Gemeindesteuern 2011 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 667'600.00 und mit einem Ver- mögen von Fr. 0.00. Die Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit wurden auf Fr. 564'131.00 (Kapitalgewinn Liquidation Fr. 555'957.00 zu- züglich private Kosten gemäss Liegenschaftsrechnung Fr. 15'779.00 abzü- glich Reinverlust aus Einzelunternehmung Fr. 7'605.00) festgelegt; eine se- parate Liquidationsgewinnsteuer wurde nicht veranlagt. 3.2 Einsprache und Rekurs der Eheleute A. und B._____ gegen diese Veran- lagung blieben erfolglos. Mit Beschwerde vom 25. Juni 2019 gelangten die Eheleute A. und B._____ ans Verwaltungsgericht und stellten dabei unter anderem folgende Anträge:

- 5 - 1. Es sei das Urteil des Spezialverwaltungsgerichtes vom 23. Mai 2019 auf- zuheben und der veranlagte Kapitalgewinn von Fr. 555'957.00 ersatzlos zu streichen. 2. Es sei die Besteuerung des Kapitalgewinns aus kumulierten Abschreibun- gen mit separater Jahressteuer zu erfassen, in Anwendung von § 45. Abs. 1 lit. f StG AG. 3. Die Vorinstanz resp. die Steuerbehörden seien zu verpflichten, das vom Bundesgericht im Urteil 2C-708/2010 zwingend vorgeschriebene 2-Pha- sensystem anzuwenden. […] Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil WBE.2019.214 vom 13. Februar 2020 ab. 3.3 Die dagegen von den Eheleuten A. und B._____ erhobene Beschwerde hiess das Bundesgericht mit Urteil 2C_247/2020 vom 18. Juni 2020 gut. Es hob den verwaltungsgerichtlichen Entscheid auf und wies die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung und Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück. 3.4 Nach ergänzenden Abklärungen zum Sachverhalt entschied das Verwal- tungsgericht mit Urteil WBE.2020.263 vom 9. August 2021 wie folgt: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Spezialverwaltungs- gerichts, Abt. Steuern, vom 23. Mai 2019 (3-RV.2017.98) aufgehoben. 1.1. Das steuerbare Einkommen der Beschwerdeführer für die Kantons- und Gemeindesteuern der Steuerperiode 2011 wird auf Fr. 103'400.00 (Fr. 103'478.00) und das steuerbare Vermögen auf Fr. 0.00 festgesetzt. 1.2. Der gemäss § 45 Abs. 1 lit. f StG getrennt vom übrigen Einkommen mit einer Jahressteuer zu 40 % des Tarifs zu besteuernde Liquidationsgewinn wird, soweit er im Jahr 2011 erzielt wurde, auf Fr. 302'200.00 festgesetzt. […] Das Verwaltungsgericht erwog, die Stammparzelle Nr. ggg sei auch nach der Geschäftsaufgabe des Landwirtschaftsbetriebs aufgrund des von den Eheleute A. und B._____ am 23. Juli 2010 unterzeichneten Revers nach § 23 StG (siehe vorne lit. A/2.3) im Geschäftsvermögen verblieben. Erst nach Inkrafttreten der neurechtlichen Bestimmungen von § 32a StG und

- 6 - Art. 18a DBG am 1. Januar 2011 habe die Möglichkeit bestanden, einer Überführung ins Privatvermögen mit teilweisem Steueraufschub Gebrauch zu machten. Diese neurechtlichen Bestimmungen würden in ihrem Anwen- dungsbereich die Bestimmung von § 23 StG verdrängen. Es sei deshalb nicht vorstellbar, dass sowohl beim Enden eines Steueraufschubs gemäss § 23 StG voll und gleichzeitig nach § 32a Abs. 1 StG und Art. 18a DBG "ge- teilt" (d. h. einstweilen nur über die wieder eingebrachten Abschreibungen und erst beim Verkauf über die restlichen stillen Reserven) abgerechnet werde. Nachdem im zu beurteilenden Fall ein Steueraufschub nach § 23 StG gewährt worden sei, müsse hinsichtlich der Parzelle Nr. bbb bereits per

21. September 2011 (Datum der Veräusserung) über die wieder einge- brachten Abschreibungen abgerechnet werden und hinsichtlich der Par- zelle Nr. aaa sowie der Restparzelle Nr. ggg per 31. Dezember 2011 (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/3.2 und 3.3). Demzufolge berechnete das Verwaltungsgericht die Höhe des in der Steu- erperiode 2011 erzielten Liquidationsgewinns anhand der wiedereinge- brachten Abschreibungen der 2011 veräusserten Parzelle Nr. bbb sowie der wiedereingebrachten Abschreibungen der erst 2012 veräusserten Par- zelle Nr. aaa und Restparzelle Nr. ggg gemäss der nachfolgenden Berech- nung (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. Au- gust 2021, Erw. I/5.5): Liquidationsgewinn 2011 (wieder eingebrachte Abschreibungen) Buchwerte (in Fr.) Anlagekosten (in Fr.) GBV Nr. kkk 1 79’952 2 15’015 Kanalisation 20’297 38’215 GBV Nr. ccc 18’051 41’243 GBV Nr. fff 55’882 96’346 GBV Nr. jjj 46’343 89’852 GBV Nr. lll 23’159 99’752 feste Einrichtungen - 40’446 3 43’684 6 20’869 Boden 80’733 80’733 BVG 5’626 12’510 Melioration - 50’700 86’359 1 43’943 Total 4 30’043 7 64’812

- 430’043 Differenz Anlagekosten minus Buchwert 334’769 = wiedereingebrachte Abschreibungen

- 7 - Unter Berücksichtigung eines abzugsfähigen AHV-Beitrags für Selbständi- gerwerbende (anwendbarer Beitragssatz von 9.7 % im Jahr 2011) resultiert damit ein im Jahr 2011 erzielter Liquidationsgewinn von (abgerundet) Fr. 302'200.00. Was die Besteuerung anbelangt, hielt das Verwaltungsgericht Folgendes fest (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/5.5): Dieser Gewinn wird – zusammen mit dem im Folgejahr 2012 im Zusam- menhang mit dem Verkauf der beiden Grundstücke Nr. aaa und Nr. ggg (Restparzelle) erzielten Kapitalgewinn (die Liquidationssteuer gemäss § 45 Abs. 1 lit. f StG ist wie jene gemäss Art. 37b DBG auf dem in den beiden letzten Jahren erzielten Liquidationsgewinn zu erheben; vgl. dazu auch Art. 9 der Verordnung über die Besteuerung der Liquidationsgewinne bei definitiver Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit vom 17. Februar 2010 [LGBV; SR 642.114]) – in einem Gesamtbetrag gemäss § 45 Abs. 1 lit. f StG getrennt zu 40 % des Tarifs der Steuer zu besteuern sein. 3.5 Gegen diesen Entscheid erhoben sowohl die Steuerpflichtigen als auch das Kantonalen Steueramts (KStA) Beschwerde beim Bundesgericht. Das Bun- desgericht trat mit Urteil 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom 2. Februar 2022 auf die Beschwerde der Steuerpflichtigen nicht ein und wies die Be- schwerde des KStA ab. 4. Mit Verfügung vom 20. Dezember 2022 (Versanddatum) wurden die Ehe- leute A. und B._____ von der Steuerkommission R._____ für die privile- gierte Liquidationsbesteuerung nach § 45 Abs. 1 lit. f aStG der Kantons- und Gemeindesteuern 2012 (Liquidationsjahr 2012 und Vorperiode 2011) zu einem steuerbaren Liquidationsgewinn von Fr. 1'358'630.00 veranlagt. Wie die nachfolgende Aufstellung zeigt, ist der gesamte von der Steuer- kommission R._____ anhand Ziffer 5 des Fragebogens "Kapitalgewinne Landwirtschaft" im Liquidationsjahr 2012 ermittelte Liquidationsgewinn in Höhe von Fr. 1'169'911.00 auf die Kapitalgewinne aus der Veräusserungen der Parzelle Nr. aaa per 30. März 2012 und der Restparzelle Nr. ggg per

19. Oktober 2012 zurückzuführen. Nach Abzug der darauf geschuldeten AHV-Beiträge von Fr. 113'481.00 resultiert ein steuerbarer Liquidationsge- winn im Liquidationsjahr 2012 in Höhe von Fr. 1'056'430.00. Hinzu kommt der bereits im Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom

9. August 2021 für die Vorperiode 2011 festgesetzte steuerbare Liquidati- onsgewinn von Fr. 302'200.00:

- 8 - Ermittlung des Liquidationsgewinns (Alle Beträge in Fr.) Verkaufserlös Parzelle Nr. aaa 413’995 Restparzelle Nr. ggg 1’300’000 = Grundstücke, Liegenschaften 1’713’995 + Übriges Anlagevermögen - + Umlaufvermögen (Vorräte, Viehabe, etc.) - ./. Verkaufs- und Liquidationskosten -6’842 = Nettoverkaufserlös 1’707’153 1’707’153 Einkommenssteuerwerte (Buchwerte) Parzelle Nr. aaa 102’451 Restparzelle Nr. ggg 434’791 = Grundstücke, Liegenschaften 537’242 + Übriges Anlagevermögen - + Umlaufvermögen - = Einkommenssteuerwerte (Buchwerte) 537’242 -537’242 = Im Liquidationsjahr (2012) realisierter Liquidationsgewinne 1’169’911 ./. Geschuldeter persönlicher AHV-Beitrag auf obigem Liquidationsgewinn (9,7 %) -113’481 = Steuerbarer Liquidationsgewinn 2012 1’056’430 1’056’430 + Im Vorjahr (2011) realisierter Liquidationsgewinn 334’769 ./. Geschuldeter persönlicher AHV-Beitrag auf obigem Liquidationsgewinn (9,7 %)* -32’569 = Steuerbarer Liquidationsgewinn 2011 302’200 302’200 = Steuerbarer Liquidationsgewinn 2011 und 2012 1’358’630

* AHV-Beitrag 2011 aufgerundet, damit der veranlage abgerundete steuerbare Liquidationsgewinn 2011 resultiert. Anzumerken ist, dass die wiedereingebrachten Abschreibungen auf der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg bereits in der Steuer- periode 2011 zum Liquidationsgewinn hinzugerechnet wurden (siehe vorne lit. A/3.4). Da die Eheleute A. und B._____ in der Steuerperiode 2012 auf diesen Liegenschaften keine Abschreibungen mehr vorgenommen hatten, betrugen die wiedereingebrachten Abschreibungen für das Liquidations- jahr 2012 dementsprechend Fr. 0.00. B. A._____ und B._____ erhoben gegen die Veranlagungsverfügung vom

20. Dezember 2022 betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2012 (pri- vilegierter Liquidationsgewinn) mit Eingabe vom 19. Januar 2023 bzw.

25. Januar 2023 Einsprache. Die Steuerkommission R._____ wies diese Einsprache nach Durchführung einer Einspracheverhandlung mit Ein- spracheentscheid vom 14. Juli 2023 ab, soweit es darauf eintrat. C. Mit Eingabe vom 10. August 2023 liessen A._____ und B._____ Rekurs gegen den Einspracheentscheid vom 14. Juli 2023 erheben. Das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, entschied am 27. August 2025 (3-RV.2023.112) wie folgt:

- 9 - 1. Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Rekurrenten haben die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staats- gebühr von CHF 8'000.00, der Kanzleigebühr von CHF 440.00 und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 8'540.00, (unter solidarischer Haftbarkeit) zu bezahlen. 3. Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. D. 1. Mit Beschwerde vom 3. Oktober 2025 gelangten A._____ und B._____ an das Verwaltungsgericht und liessen folgende Anträge stellen: 1. In Gutheissung der Beschwerde sei das vorinstanzliche Urteil vom 27. Au- gust 2025 (3-RV.2023.112) aufzuheben und es sei festzustellen, dass die selbständige Erwerbstätigkeit bereits im Jahr 2011 definitiv aufgegeben und die Liquidation im Jahr 2011 beendet worden und demzufolge auf die Besteuerung eines Kapitalgewinnes im Jahr 2012 zu verzichten ist. So- dann sei festzustellen, dass die Parzellen Nr. ggg (Restparzelle) und aaa als landwirtschaftliche Grundstücke gemäss § 27 Abs. 4 StG zu qualifizie- ren sind und der im Jahr 2012 realisierte Wertzuwachsgewinn von total CHF 1'169'911.00 mit der kantonalen Grundstückgewinnsteuer zu veran- lagen ist. 2. Eventualiter sei in Gutheissung der Beschwerde das vorinstanzliche Urteil vom 27. August 2025 (3-RV.2023.112) aufzuheben und das Verfahren sei mit verbindlichen Weisungen der Beschwerdeinstanz an eine Vorinstanz zu neuem Entscheid zurückzuweisen. 3. Es sei festzustellen, dass bezüglich Kantons- und Gemeindesteuern Liqui- dationsgewinn 2012 die Veranlagungsverjährung eingetreten ist. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer auf der Parteientschädigung im vorinstanzlichen und im vorliegenden Verfahren zu Lasten der Gemeinde R._____ und/oder des Kantons Aargau. 2. In seiner Eingabe vom 8. Oktober 2025 verzichtete das Spezialverwal- tungsgericht auf die Erstattung einer Vernehmlassung. Mit Beschwerde- antwort vom 16. Dezember 2025 beantragte das KStA die Abweisung der Beschwerde. Die Steuerkommission R._____ reichte keine Beschwerde- antwort ein.

- 10 - 3. Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 28. September 2026 beraten und entschieden. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: I. 1. Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des Spe- zialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeindesteuersa- chen (§ 198 Abs. 1 StG; § 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs- rechtspflege vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200]). Es ist somit zur Behandlung des vorliegenden Falls zuständig und überprüft den ange- fochtenen Entscheid im Rahmen der Beschwerdeanträge auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzun- gen (§ 199 StG; § 48 Abs. 2 und § 55 Abs. 1 VRPG). 2. 2.1 Das Rechtsbegehren in Ziffer 1 der Beschwerde enthält unter anderem die Anträge, dass festzustellen sei, dass die selbständige Erwerbstätigkeit im Jahr 2011 definitiv aufgeben worden sei und dass die Parzelle Nr. aaa so- wie die Restparzelle Nr. ggg landwirtschaftliche Grundstücke gemäss § 27 Abs. 4 StG seien. Diese Feststellungsbegehren zielen im Ergebnis darauf ab, dass der im Jahr 2012 erzielte Wertzuwachsgewinn nicht mit der Liqui- dationssteuer, sondern mit der Grundstückgewinnsteuer zu besteuern sei (vgl. dazu auch hinten Erw. II/2). Dafür steht den Beschwerdeführenden ein Gestaltungsbegehren (auf Aufhebung und Abänderung) zu, weshalb kein Raum für ein subsidiäres Feststellungsbegehren bleibt (zur Subsidiarität von Feststellungsbegehren vgl. statt vieler BGE 149 II 147, Erw. 3.3.3.3; 148 I 160, Erw. 1.6; 141 II 113, Erw. 1.7; Urteile des Bundesgerichts 9C_154/2023 vom 3. Januar 2024, Erw. 1.1, 2C_69/2021 vom 17. Dezem- ber 2021, Erw. 1.2 [nicht publiziert in BGE 148 II 218], und 2C_500/2017 vom 6. Juni 2017, Erw. 2.1). Auf diese Feststellungsbegehren kann folglich nicht eingetreten werden. Da sich aus dem Gesamtkontext (gestellte Be- gehren sowie Begründung) jedoch die entsprechenden Gestaltungsbegeh- ren ergeben, bleibt dieser Umstand ohne Auswirkungen bzw. werden die Feststellungsbegehren in die entsprechenden Gestaltungsbegehren umge- deutet. 2.2 Im Rechtsbegehren in Ziffer 3 der Beschwerde verlangen die Beschwerde- führenden, es sei festzustellen, dass bezüglich der "Kantons- und Gemein- desteuern Liquidationsgewinn 2012" die Veranlagungsverjährung eingetre- ten sei. Aufgrund der im vorstehenden Absatz bereits dargelegten

- 11 - Subsidiarität von Feststellungsbegehren gegenüber Gestaltungsbegehren darf auf dieses Feststellungsbegehren nicht eingetreten werden. Die Be- schwerdeführenden hätten anstelle des Feststellungsbegehrens ohne Wei- teres die Nichtbesteuerung des Liquidationsgewinns 2012 infolge eingetre- tener Veranlagungsverjährung beantragen und damit ein Gestaltungsbe- gehren stellen können. Ein solches geht jedoch weder aus dem Rechtsbe- gehren in Ziffer 3 noch sinngemäss aus der dazugehörigen Begründung in Ziffer 23 der Beschwerde hervor. Da die Verjährung jedoch von Amtes wegen berücksichtigt werden muss (vgl. BGE 142 II 182, Erw. 3.2.1; BGE 138 II 169, Erw. 3.2), ist die vorge- brachte Verjährungseinrede trotzdem zu prüfen. 3. Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An- lass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist unter Vor- behalt der in Erw. I/2 gemachten Ausführungen einzutreten. II. 1. 1.1 Die Beschwerdeführenden machen in der Beschwerde unter anderem gel- tend, dass ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sei. Die Vor- instanz habe sich nicht mit dem Standpunkt der Beschwerdeführenden auseinandergesetzt, dass die Privatentnahme der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg zeitgleich mit der Geschäftsaufgabe am 21. Septem- ber 2011 erfolgt sei und nicht erst am 31. Dezember 2011 (vgl. Be- schwerde, S. 17). 1.2 Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid- genossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) gewährten Anspruch auf rechtliches Gehör wird die Verpflichtung der Behörden abgeleitet, ihre Ent- scheide zu begründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft ge- ben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterzie- hen kann. Dazu müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt wer- den, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Ent- scheid stützt. Dagegen ist nicht erforderlich, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 146 II 335, Erw. 5.1; 143 III 65, Erw. 5.2). Der betreffende Anspruch ist damit nur verletzt, wenn die Be- hörde auf die für den Verfahrensausgang wesentlichen Vorbringen selbst implizit nicht eingeht (Urteil des Bundesgerichts 2C_152/2020 vom 18. Juni 2020, Erw. 2 m. w. H.).

- 12 - 1.3 Die Vorinstanz hat ihren Entscheid ausführlich begründet und es war den Beschwerdeführenden möglich, diesen in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterzuziehen. In Bezug auf den Zeitpunkt der Privatent- nahme hielt die Vorinstanz fest, dass sie die Ausführungen im damaligen Entscheid des Verwaltungsgerichts (WBE.2020.263, Erw. 3.3 ff.) als schlüssig erachte. Im Rekurs hielten die Beschwerdeführenden lediglich fest, dass die Privat- entnahme per 21. September 2011 erfolgt sei. Eine Begründung für diese Behauptung oder was die Beschwerdeführenden daraus haben ableiten wollen, kann dem Rekurs nicht entnommen werden. Es ist nicht ersichtlich, weshalb sich die Vorinstanz deshalb mit dieser Frage vertiefter hätte aus- einandersetzen sollen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt jeden- falls nicht vor. 2. 2.1 Die Beschwerdeführenden beantragen mit ihrem Hauptbegehren sinnge- mäss (siehe vorne Erw. I/2), in der Steuerperiode 2012 sei auf eine Besteu- erung eines Kapitalgewinns mit der Einkommenssteuer (privilegierte Liqui- dationsgewinnbesteuerung) zu verzichten, da die selbständige Erwerbstä- tigkeit bereits in der Steuerperiode 2011 aufgegeben worden sei. Der Wert- zuwachsgewinn von Fr. 1'169'911.00 aus den Veräusserungen der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg sei mit der Grundstückgewinnsteuer zu besteuern (vgl. die gesamten Anträge vorne, lit. D/1). 2.2 Streitgegenstand bildet somit die Besteuerung des bei der Veräusserung der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg erzielten Kapitalgewinns. Nach dem dualistischen System, dem das Aargauer Steuergesetz vom

15. Dezember 1998 folgt, hängt die Besteuerung des Kapitalgewinns bei der Veräusserung von Grundstücken von natürlichen Personen davon ab, ob das veräusserte Grundstück dem Privatvermögen oder dem Geschäfts- vermögen zuzuordnen ist. Bei der Veräusserung von Grundstücken im Privatvermögen unterliegt der dabei erzielte private Kapitalgewinn nicht der Einkommenssteuer (§ 33 Abs. 1 lit. i StG), sondern der Grundstückgewinnsteuer (§ 95 ff. StG). Als Grundstückgewinn wird dabei die Differenz zwischen dem Veräusserungs- erlös und den Anlagekosten (sog. Wertzuwachsgewinn) besteuert (§ 101 StG). Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Grundstücken im Geschäftsver- mögen unterliegen hingegen als Einkommen aus selbständiger Erwerbstä- tigkeit vollumfänglich der Einkommenssteuer. Steuerbar ist dabei die

- 13 - Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Einkommenssteuerwert (welcher dem um allfällige steuerrechtliche Korrekturen angepassten Buch- wert entspricht), also der bei der Veräusserung erzielte Kapitalgewinn. Die- ser setzt sich zusammen aus dem Wertzuwachsgewinn (= Verkaufserlös minus Anlagekosten) und der Summe aller auf dem veräusserten Grund- stück vorgenommenen Abschreibungen, soweit diese steuerlich abzugsfä- hig waren (sog. wiedereingebrachte Abschreibungen). Eine Ausnahme gibt es bei der Veräusserung von land- oder forstwirtschaft- lichen Grundstücken im Geschäftsvermögen natürlicher Personen. Die da- bei erzielten Kapitalgewinne unterliegen – mit Ausnahme der sog. wieder- eingebrachten Abschreibungen, welche gemäss § 27 Abs. 4 StG mit der Einkommenssteuer zu erfassen sind – der Grundstückgewinnsteuer (vgl. § 27 Abs. 4 i. V. m. § 106 Abs. 1 StG). Diese Bestimmungen harmonieren mit Art. 8 Abs. 1 bzw. Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmo- nisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. De- zember 1990 (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) und ha- ben ihre Entsprechung in Art. 18 Abs. 2 und 4 DBG (Urteil des Bundesge- richts 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011, Erw. 2.1.1). Die Wertzuwachsgewinne auf land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken (§ 27 Abs. 4 StG) werden folglich, wie die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken aus dem Privatvermögen natürlicher Personen, der Grundstückgewinnsteuer unterworfen (§ 95 StG), obwohl sie aus der Ver- äusserung von Geschäftsvermögen stammen. Dies stellt eine privilegierte Ausnahmeregelung dar (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_11/2011 vom

2. Dezember 2011, Erw. 2.1.2; REICH / VON AH, in: Zweifel / Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, DBG, 4. Aufl. 2022, N. 64 zu Art. 18; JULIA VON AH, in: Klöti-Weber / Schudel / Schwarb [Hrsg.], Kom- mentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Aufl. 2023 [nachfolgend: AG-Kom- mentar], N. 160 ff. zu § 27 StG). Im vorliegenden Verfahren wird deshalb zu klären sein, ob die 2012 von den Beschwerdeführenden veräusserten Grundstücke (Parzelle Nr. aaa und Restparzelle Nr. ggg) im Zeitpunkt des Verkaufs dem Privat- oder dem Geschäftsvermögen zuzurechnen sind und ob es sich dabei um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke handelte. 2.3 Der zu besteuernde Liquidationsgewinn betreffend die Kantons- und Ge- meindesteuern 2012 wurde in der Verfügung vom 20. Dezember 2022 auf Fr. 1'358'630.00 (privilegierte Besteuerung nach § 45 Abs. 1 lit. f aStG) festgesetzt (vgl. vorne, lit. A/4). Dieser setzt sich aus dem Liquidationsge- winn aus der Steuerperiode 2011 in Höhe von Fr. 302'200.00 sowie dem in der Steuerperiode 2012 realisierten Liquidationsgewinn in Höhe von Fr. 1'169'911.00 (bzw. Fr. 1'056'430.00 nach Berücksichtigung des darauf

- 14 - geschuldeten AHV-Beitrags) zusammen (siehe vorne lit. A/4). Die Fr. 1'169'911.00 entsprechen dem von den Beschwerdeführenden geltend gemachten Wertzuwachsgewinn, welcher gemäss ihrem Antrag der Grund- stückgewinnsteuer anstelle der Liquidationssteuer unterstellt werden soll. Unbestritten und bereits rechtskräftig entschieden ist, dass der in der Steu- erperiode 2011 erzielte steuerbare Liquidationsgewinn Fr. 302'200.00 be- trug. Darin eingeschlossen sind die wiedereingebrachten Abschreibungen der 2012 veräusserten Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg. Ebenso unbestritten und bereits rechtskräftig entschieden ist, dass dieser steuerbare Liquidationsgewinn 2011 der privilegierten Besteuerung nach § 45 Abs. 1 lit. f aStG untersteht. Weiter ist unbestritten, dass in der Steu- erperiode 2012 keine Abschreibungen auf der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg vorgenommen wurden und die wiedereingebrachten Abschreibungen in der Steuerperiode 2012 somit Fr. 0.00 betragen. Dar- über hinaus ist unbestritten, dass der mit der Veräusserung der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg erzielte Kapitalgewinn in Höhe von Fr. 1'169'911.00 mangels wiedereingebrachter Abschreibungen dem Wert- zuwachsgewinn aus der Veräusserung der Parzelle Nr. aaa und der Rest- parzelle Nr. ggg entspricht. Umstritten ist somit einzig, ob dieser in der Steuerperiode 2012 erzielte Wertzuwachsgewinn zusammen mit dem Liquidationsgewinn aus der Vor- periode 2011 als Liquidationsgewinn im Rahmen der privilegierten Besteu- erung nach § 45 Abs. 1 lit. f aStG mit der Einkommenssteuer zu besteuern ist oder der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Dazu gilt es zunächst zu klären, ob die letzte Liquidationshandlung im Jahr 2011 oder im Jahr 2012 stattgefunden hat. Vorab ist jedoch noch auf die von den Beschwerdefüh- renden vorgebrachte Verjährungsrüge einzugehen. 3. 3.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass bezüglich der "Kantons- und Gemeindesteuern Liquidationssteuern 2012" die Veranlagungsverjäh- rung eingetreten sei. Zusammengefasst begründen sie dies damit, dass die Veranlagung beinahe zehn Jahre nach Ablauf der Steuerperiode 2012 er- gangen sei. Eine verjährungsunterbrechende Handlung sei in Bezug auf den Liquidationsgewinn 2012 nie erfolgt, sondern nur für jenen Teil des Li- quidationserlöses, der ordentlich besteuert worden sei. Die Beschwerde- führenden hätten ebenfalls zu keinem Zeitpunkt einen Liquidationsgewinn aus Verkäufen von Grundstücken im Jahr 2012 anerkannt, sondern am

22. Mai 2014 die Steuererklärung Grundstückgewinn eingereicht. Eine aus- drückliche Anerkennung der Steuerforderung durch die Beschwerdeführen- den sei damit nicht erfolgt. Es gehe um zwei separate Steuern (ordentliche Steuer und Liquidationsgewinnsteuer). Es liege kein so enges Verhältnis

- 15 - vor, dass Einforderungshandlungen bei der ordentlichen Steuer auch als Einforderungshandlungen bei der Liquidationsgewinnsteuer gälten. 3.2 Das KStA hält dem in der Beschwerdeantwort vom 16. Dezember 2025 ent- gegen, dass eine Amtshandlung auch dann verjährungsunterbrechende Wirkung entfalte, wenn sie im unzutreffenden Verfahren erfolgt sei und die beiden Steuern in einem so engen Verhältnis zueinander stünden, dass Einforderungshandlungen in einem Verfahren auch als Einforderungshand- lungen im anderen Verfahren gelten. Der Zusammenhang der Liquidation des Geschäftsbetriebes mit der Zuordnung eines Teils des Einkommens zur ordentlichen Veranlagung und einen Teil des Einkommens zum privile- gierten Liquidationsgewinn sei eng. Es seien für den Teil des Liquidations- erlöses, welcher ordentlich besteuert wurde, mehrere verjährungsunterbre- chende Handlungen erfolgt. 3.3 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Frage der Verjährung im öffentlichen Recht von Amtes wegen zu berücksichtigen, sofern das Ge- meinwesen Gläubiger der Forderung ist (Urteil des Bundesgerichts 2C_844/2017 vom 17. August 2018, Erw. 2.3.3 m. w. H.; RUTH / EGLOFF, AG-Kommentar, N. 48 zu § 177 m. w. H.). Das Recht, eine Steuer zu ver- anlagen, verjährt fünf Jahre nach Ablauf der Steuerperiode (§ 177 Abs. 1 StG). Die Verjährung beginnt nicht oder steht still während eines Einspra- che-, Rekurs-, Beschwerde- oder Revisionsverfahrens (§ 177 Abs. 2 lit. a StG). Die Verjährung beginnt unter anderem neu mit jeder auf Feststellung oder Geltendmachung der Steuerforderung gerichteten Amtshandlung, die einer steuerpflichtigen oder einer mithaftenden Person zur Kenntnis ge- bracht wird (§ 177 Abs. 3 lit. a StG) oder jeder ausdrücklichen Anerkennung der Steuerforderung durch die steuerpflichtige oder eine mithaftende Per- son (§ 177 Abs. 3 lit. b StG). Eine Amtshandlung entfaltet auch dann verjährungsunterbrechende Wir- kung, wenn sie im unzutreffenden Verfahren, d. h. im ordentlichen Veranla- gungsverfahren anstatt im Jahressteuerverfahren oder umgekehrt, erfolgt (RUTH / EGLOFF, in: AG-Kommentar, N 35 zu § 177 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Voraussetzung ist allerdings, dass die beiden Steuern in einem so engen Verhältnis zueinanderstehen, dass Einforderungshandlun- gen in einem Verfahren auch als Einforderungshandlungen im anderen Ver- fahren gelten (Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2016.462 vom 10. Feb- ruar 2017, Erw. II/1.3). 3.4 Vorliegend begann die relative Veranlagungsverjährungsfrist für die privile- gierte Besteuerung des Liquidationsgewinns 2012 am 1. Januar 2013 zu laufen und endete am 31. Dezember 2017. Mit Schreiben vom

- 16 -

21. November 2017 und am 19. Oktober 2021 jeweils neu zu laufen. Dar- aus ergibt sich ohne Weiteres, dass die Eröffnung der Veranlagungsverfü- gung am 23. Dezember 2022 innerhalb der relativen Verjährungsfrist erfolgt ist. Seit Erhebung der Einsprache am 19. Januar 2023 ruht die Verjäh- rungsfrist. Da die absolute Verjährung ebenfalls noch nicht eingetreten ist, erweist sich die Verjährungsrüge als unbegründet. 4. 4.1 4.1.1 Das Verwaltungsgericht ging in seinem die Steuerperiode 2011 betreffen- den Entscheid davon aus, dass die letzte Liquidationshandlung in den Ver- äusserungen der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg im Jahr 2012 zu sehen sei. Für die Berechnung des in der Steuerperiode 2011 realisierten Liquidationsgewinns berücksichtigte das Verwaltungsgericht nur die wiedereingebrachten Abschreibungen auf sämtlichen Parzellen (vgl. vorne lit. A/3.4). Es führte dazu aus, die in der Steuerperiode 2011 veräusserte Parzelle Nr. bbb sei der Besteuerung nach § 27 Abs. 4 StG un- terlegen, weshalb für den die Anlagekosten übersteigenden Erlös die Grundstückgewinnsteuer gelte. Bezüglich der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg, welche per 31. Dezember 2011 ins Privatvermögen überführt worden und nicht (mehr) für eine landwirtschaftliche Nutzung ge- eignet gewesen seien, sei ein teilweiser Steueraufschub nach § 32a Abs. 1 StG beantragt worden, nach welchem im Zeitpunkt der Überführung nur die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einkom- menssteuerwert besteuert werde (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.3). 4.1.2 Das Bundesgericht liess im damaligen Verfahren die Frage offen, ob die Liquidation mit der Privatentnahme der Parzelle Nr. aaa und der Restpar- zelle Nr. ggg im Jahr 2011 oder erst mit der jeweiligen Veräusserung dieser im Jahr 2012 abgeschlossen wurde. Dies, weil das damalige Verfahren auf die Steuerperiode 2011 beschränkt war. Es hielt aber zumindest fest, dass der Steuerpflichtige seine selbständige Erwerbstätigkeit frühestens mit der Privatentnahme in der Steuerperiode 2011 definitiv aufgab und nicht bereits mit der Verpachtung des Grundbesitzes ab dem 1. April 2009 (Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom 2. Februar 2022, Erw. 3.4.4). Das Bundesgericht führte weiter aus, die Kapitalgewinne aus den Ver- äusserungen der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg im

- 19 - Die Vorinstanz führt weiter aus, weil die Beschwerdeführenden im Frage- bogen Kapitalgewinne vom 24. Februar 2012, mit welchem sie die Über- führung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen beantragten, den Antrag auf Steueraufschub nach § 32a StG gestellt bzw. das entspre- chende Feld angekreuzt hätten, seien die Beschwerdeführenden ebenfalls von einer Liquidation im Jahr 2012 ausgegangen (angefochtener Ent- scheid, S. 29 f., Erw. 6.4 f.). 4.1.4 Die Beschwerdeführenden stellen sich auf den Standpunkt, dass die definitive Aufgabe der selbstständigen Erwerbstätigkeit bereits per 21. Sep- tember 2011 erfolgt sei und somit die Liquidation im Jahr 2011 abgeschlos- sen wurde. Ein Antrag auf Steueraufschub gemäss § 32a StG sei nie ge- stellt worden. Zwar sei im Fragebogen Kapitalgewinne das Kästchen "An- trag auf Steueraufschub für Wertzuwachs von Liegenschaften des Anlage- vermögens (§ 32a StG; Art. 18a DBG)" angekreuzt worden, jedoch unter Anfügung des folgenden Textes: "resp. § 27 Abs. 4 StG und Art. 18 Abs. 4 DBG". Somit sei beantragt worden, dass die Besteuerung nach § 27 Abs. 4 StG und Art. 18 Abs. 4 DBG erfolge, wonach die Gewinne aus land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken den Einkünften aus selbständiger Er- werbstätigkeit nur bis zur Höhe der Anlagekosten zugerechnet werden. Aus dem Fragebogen gehe sodann hervor, dass die definitive Aufgabe bereits im Jahr 2011 erfolgt und beendet worden sei. Weil die Privatentnahme im Jahr 2011 erfolgt sei, könne die Liquidation nicht erst im Jahr 2012 abge- schlossen worden sein, da durch die Privatentnahme im Jahr 2011 im Jahr 2012 kein Geschäftsvermögen mehr bestanden habe. Das KStA habe sodann in seiner Aktennotiz vom 10. Dezember 2015 die Aufgabe der selb- ständigen Erwerbstätigkeit im Jahr 2011 selbst bestätigt, indem es festge- halten habe, dass die Überführung ins Privatvermögen per 31. Dezember 2011 erfolgt sei (vgl. zum Ganzen Beschwerde, S. 4 ff.). 4.2 4.2.1 Umstritten ist, ob der Abschluss der Liquidation im Jahr 2011 oder 2012 erfolgte. Wie sich aus den voranstehenden Ausführungen ergibt, ist für die Bestimmung der letzten Liquidationshandlung entscheidend, wie die gel- tend gemachte Privatentnahme der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg sowie der allfällig damit zusammenhängende Steueraufschub nach § 32a StG zu beurteilen ist. 4.2.2 Eine Privatentnahme setzt in erster Linie das Vorhandensein von Ge- schäftsvermögen voraus. Damit eine natürliche Person über Geschäftsver- mögen verfügen kann, muss sie grundsätzlich einer selbständigen Er- werbstätigkeit nachgehen (Urteil des Bundesgericht 2C_390/2020 vom

5. August 2021, Erw. 2.2.1 m. w. H.).

2. Februar 2022, Erw. 3.4.3). In diesem Zusammenhang verlangte der Be- schwerdeführer einen Steueraufschub nach § 23 StG, wodurch die Vermö- genswerte im Geschäftsvermögen verblieben. Folglich verfügte der Be- schwerdeführer mindestens im Jahr 2011 noch über Geschäftsvermögen. 4.2.3 Die Privatentnahme (vom Geschäfts- ins Privatvermögen) und die Privat- einlage (vom Privat- ins Geschäftsvermögen) beruhen auf einer Willensbil- dung der steuerpflichtigen natürlichen Person (subjektives Element). Der Wille zur Privatentnahme oder Privateinlage muss mittels einer adäquaten, entweder ausdrücklich oder zumindest konkludent vorgebrachten Willens- äusserung zum Ausdruck kommen (objektives Element). Die beiden Ele- mente haben in einem derart engen Konnex zu stehen, dass das eine ohne das andere rechtsunwirksam bleibt. Unter dem Aspekt des objektiven Ele- ments ist zu verlangen, dass die Überführung einerseits handelsrechtlich verbucht und anderseits für die Veranlagungsbehörde erkennbar geworden ist, indem die steuerpflichtige Person ihr gegenüber den eindeutigen und zweifelsfreien Willen äussert, dass und wann der Vermögenswert vom Ge- schäfts- ins Privatvermögen bzw. vom Privat- ins Geschäftsvermögen über- gegangen sei. Auch im Fall der verbuchten und bekanntgegebenen Privat- entnahme oder Privateinlage bleibt es aber dabei, dass für die Zuweisung eines Vermögenswertes zum Privat- oder Geschäftsvermögen die Gesamt- heit der individuell-konkreten Umstände entscheidend ist, wobei die tech- nisch-wirtschaftliche Funktion am stärksten zu gewichten ist. Dies kann na- mentlich bedeuten, dass ein Vermögenswert steuerrechtlich auch dann noch dem Geschäftsvermögen zuzurechnen ist, wenn er handelsrechtlich ausgebucht wurde (siehe zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 2C_390/2020 vom 5. August 2021, Erw. 2.2.3 ff. m. w. H.). Die steuerliche Anerkennung einer Privatentnahme setzt keine Mindest- haltedauer im Privatvermögen voraus (Urteil des Bundesgerichts 2C_390/2020 vom 5. August 2021, Erw. 2.3.3). Ein Vermögenswert kann folglich aus dem Privatvermögen veräussert werden, auch wenn die Über- führung erst kurz zuvor erfolgte. Die Privatentnahme setzt jedoch voraus, dass im Zeitpunkt der Ausbuchung auch tatsächlich der Wille bestand, eine Überführung ins Privatvermögen vorzunehmen. So hält das Bundesgericht fest: "Geht es um Grundstücke, die sowohl privat als auch geschäftlich ver- wendet werden können, setzt eine Überführung ins Privatvermögen voraus, dass eine dauerhafte private Verwendung beabsichtigt ist; daran fehlt es, wenn eine Veräusserung in naher Zukunft in Aussicht steht. Im Zweifelsfall ist vom Verbleib im Geschäftsvermögen auszugehen." (Urteil des Bundes- gerichts 2C_390/2020 vom 5. August 2021, Erw. 2.3.5).

- 21 - In steuerlicher Hinsicht gilt: Zu den Einkünften aus selbstständiger Er- werbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwer- tung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Ver- äusserung ist die Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatver- mögen gleichgestellt (§ 27 Abs. 2 StG). Die Gewinne auf land- und forst- wirtschaftlichen Grundstücken werden den Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit nur bis zur Höhe der Anlagekosten zugerechnet. Für die Abgrenzung gegenüber der Grundstückgewinnsteuer gilt § 106 StG (§ 27 Abs. 4 StG). 4.2.4 In objektiver Hinsicht haben die Beschwerdeführenden eine Privatent- nahme vorgenommen, indem sie die Restparzelle Nr. ggg und die Parzelle Nr. aaa entsprechend im Geschäftsjahr 2011, welches vorliegend dem Ka- lenderjahr 2011 entspricht, per 31. Dezember 2011 aus ihrer Buchhaltung ausgebucht haben. Sodann haben sie im Fragebogen Kapitalgewinne vom

24. Februar 2012 die Überführung von Geschäftsvermögen ins Privatver- mögen gegenüber der Steuerbehörde ausgewiesen. Die beiden überführ- ten Parzellen wurden schliesslich im Jahr 2012 veräussert. Da keine Min- desthaltedauer im Privatvermögen besteht, hindert allein der kurze zeitliche Abstand zwischen der geltend gemachten Privatentnahme (2011) und der Veräusserung (2012) die Privatentnahme nicht. Jedoch sprechen vorliegend verschiedene Gründe dafür, dass die Be- schwerdeführenden keine dauerhafte private Verwendung beabsichtigten, sondern der vorbestehende Wille bestand, die beiden Parzellen umgehend zu veräussern. 4.2.5 So wurden die Verhandlungen über die Veräusserung der Parzellen bereits über einen längeren Zeitraum geführt. Für die Parzelle Nr. aaa ergibt sich dies auch daraus, dass von den späteren Käufern bereits am 6. April 2011 ein Baugesuch für den Abbruch des darauf bestehenden Geflügelmast- stalls und den Neubau eines (in der Weilerzone zonenkonformes) Wohn- gebäudes eingereicht wurde. Betreffend die Restparzelle Nr. ggg muss zwar angemerkt werden, dass die Beschwerdeführenden bis ins Jahr 2012 im darauf bestehenden Wohnhaus wohnten, was grundsätzlich dafür spre- chen könnte, dass sie eine dauerhafte private Verwendung planten. Jedoch erwarben die Beschwerdeführenden bereits im Jahr 2009 die Parzelle Nr. ddd, auf welcher sie ein neues Wohn- und Gewerbegebäude zu bauen beabsichtigten. Am 28. März 2011 wurde ihnen dazu die Baubewilligung erteilt. Mittlerweile wohnen die Beschwerdeführenden in dem neu erstellten Gebäude und machen dafür im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer die Ersatzbeschaffung nach § 98 Abs. 1 StG geltend. Folglich beabsichtigten die Beschwerdeführenden weder die Parzelle Nr. aaa noch die

- 22 - Restparzelle Nr. ggg im Zeitpunkt der Privatentnahme dauerhaft privat zu verwenden. 4.2.6 Dass die Privatentnahme einen anderen Zweck verfolgte, ergibt sich so- dann insbesondere aus der Beschwerde der Beschwerdeführenden vom

25. Juni 2019 betreffend die Steuerperiode 2011. Darin wurde unter ande- rem folgendes Begehren gestellt: "Die Vorinstanz resp. die Steuerbehörden seien zu verpflichten, das vom Bundesgericht im Urteil 2C-708/2010 zwin- gend vorgeschriebene 2-Phasensystem anzuwenden." Daraus wird er- sichtlich, dass der angestrebte Zweck der Privatentnahme darin lag, von der vom Bundesgericht geschaffenen Möglichkeit der zweiphasigen Ab- rechnung Gebrauch zu machen, womit verhindert werden soll, dass die pri- vilegierte Abrechnungsmöglichkeit nach § 27 Abs. 4 StG entfällt (vgl. zum Ganzen BGE 138 II 32, Erw. 2.4). Wie die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde betreffend die Steuerperiode 2012 nun zu Recht erkennen, handelt es sich vorliegend aber nicht um einen Anwendungsfall des Urteils des Bundesgerichts 2C_708/2010 vom 28. Januar 2011 bzw. der zweipha- sigen Abrechnung (Beschwerde, S. 18). Dies ändert aber nichts daran, dass dies der ursprüngliche Zweck der Privatentnahme war. Im Rahmen der zweiphasigen Abrechnung erfolgt die Privatentnahme nur für eine logi- sche Sekunde. Die Grundstücke befinden sich danach direkt wieder im Ge- schäftsvermögen. 4.2.7 Weiter spricht gegen eine Privatentnahme der Restparzelle Nr. ggg und die Parzelle Nr. aaa im eigentlichen Sinne, dass die Beschwerdeführenden – im Gegensatz zur in der Steuerperiode 2011 veräusserten Parzelle Nr. bbb (siehe hinten Erw. 5.4) – weder auf den behaupteten Zeitpunkt der Privat- entnahme (Parzellierung per 21. September 2011) noch auf den Zeitpunkt der Ausbuchung aus der Bilanz (31. Dezember 2011) entsprechende Grundstückgewinnsteuererklärungen eingereicht haben. Soweit um einen Steueraufschub nach § 32a StG ersucht wurde, ist dies nicht zu beanstan- den. Die Beschwerdeführenden bestreiten jedoch, einen Steueraufschub gemäss § 32a StG verlangt zu haben (vgl. Beschwerde, S. 9). Ohne Steu- eraufschub hätte jedoch auch für diese beiden Parzellen eine Grundstück- gewinnsteuererklärung im Zeitpunkt der Privatentnahme eingereicht wer- den müssen, was zu einer entsprechenden Abrechnung der jeweiligen Wertzuwachsgewinne geführt hätte (so auch Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom 2. Februar 2022, Erw. 3.6.3 [vorne Erw. II/4.1.2]; siehe zum Thema der mangelnden Abrechnung auch Urteil des Bundesgerichts 2C_6/2008 vom 27. Januar 2009, Erw. 3.1.2). Dass die Beschwerdeführenden keine Grundstückgewinnsteuererklärungen einge- reicht haben und trotzdem bestreiten, einen Antrag auf Steueraufschub ge- stellt zu haben, lässt darauf schliessen, dass sie keine Privatentnahme im Jahr 2011 im eigentlichen Sinne beabsichtigten.

- 23 - 4.2.8 Aus den genannten Indizien ergibt sich, dass im Jahr 2011 keine Privatent- nahme erfolgt ist und diese somit auch nicht die letzte Liquidationshandlung darstellen kann. Vielmehr liegen die letzten Liquidationshandlungen in den im Jahr 2012 erfolgten Veräusserungen der Parzelle Nr. aaa und der Rest- parzelle Nr. ggg. Der Antrag der Beschwerdeführenden, es sei festzustellen, dass die selb- ständige Erwerbstätigkeit bereits im Jahr 2011 definitiv aufgegeben und die Liquidation im Jahr 2011 beendet worden sei, ist dementsprechend abzu- weisen, soweit darauf einzutreten ist. 4.2.9 In seinem Entscheid WBE.2020.263 zur Steuerperiode 2011 ging das Ver- waltungsgericht noch davon aus, dass per 31. Dezember 2011 eine Privat- entnahme der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg zwar erfolgte, die Beschwerdeführenden jedoch einen Steueraufschub nach § 32a Abs. 1 StG beantragt hatten. Aus diesem Grund rechnete das Verwaltungsgericht nur die wiedereingebrachten Abschreibungen, nicht aber den Wertzu- wachsgewinn der beiden Parzellen zum Liquidationsgewinn für die Steuer- periode 2011 hinzu (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.3). Die Beschwerdeführenden machen in ihrer Beschwerde zwar eine Privat- entnahme in der Steuerperiode 2011 geltend, bestreiten aber, einen Steu- eraufschub nach § 32a Abs. 1 StG beantragt zu haben. Da nun festgestellt wurde, dass keine Privatentnahme erfolgt ist, erübrigt sich die Frage, ob ein Steueraufschub nach § 32a Abs. 1 StG beantragt wurde. Denn ohne Privatentnahme liegt auch keine steuersystematische Realisation vor, wes- halb ein Steueraufschub nach § 32a Abs. 1 StG von vornherein ausser Be- tracht fällt. Ebenfalls nicht weiter geprüft werden muss, ob die bereits zum Liquidati- onsgewinn der Vorperiode 2011 hinzugerechneten wiedereingebrachten Abschreibungen auf der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg al- lenfalls erst zum Liquidationsgewinn des Liquidationsjahrs 2012 gehören würde, da die Liquidationsgewinne des Liquidationsjahrs 2012 und der Vor- periode 2011 für die privilegierte Besteuerung nach § 45 Abs. 1 lit. f aStG zusammengerechnet werden. 5. 5.1 Da die letzte Liquidationshandlung im Jahr 2012 durch die Veräusserungen der Restparzelle Nr. ggg und der Parzelle Nr. aaa erfolgte, unterliegt der dabei realisierte Wertzuwachsgewinn in Höhe von Fr. 1'169'911.00 – wie von der Steuerkommission R._____ und der Vorinstanz festgehalten –

- 24 - grundsätzlich der privilegierten Liquidationsbesteuerung nach § 45 Abs. 1 lit. f aStG. Die Beschwerdeführenden beantragen hingegen, diesen Wertzuwachsge- winn nicht der Liquidationsbesteuerung, sondern – gestützt auf § 27 Abs. 4 StG – der kantonalen Grundstückgewinnsteuer zu unterwerfen, da die Par- zelle Nr. aaa und die Restparzelle Nr. ggg als landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zu qualifizieren seien. 5.2 Der Begriff des "land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes" wird weder im Bundessteuerrecht noch im Aargauer Steuerrecht definiert oder näher bestimmt. Im wegleitenden Entscheid BGE 138 II 32 hat sich das Bundes- gericht mit der Frage beschäftigt, was unter einem land- und forstwirtschaft- lichen Grundstück im Sinne von § 27 Abs. 4 StG zu verstehen ist. Das Bun- desgericht hat darin festgehalten, dass sich die Bestimmung des Begriffs des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht darauf beschränken könne, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. Vielmehr sei namentlich auch das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäu- erliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), das Bundesgesetz vom

a) die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutz- tierhaltung;

b) die Aufbereitung, die Lagerung und den Verkauf der entsprechenden Erzeugnisse auf den Produktionsbetrieben;

- 25 -

17. Juli 2018, Erw. 2.2.11; 2C_315/2017 vom 26. März 2018, Erw. 5.3.5; 2C_485/2016 vom 24. Mai 2017 Erw. 2.3; zum Ganzen: Urteile des

- 26 - Bundesgerichts 2C_247/2020 vom 18. Juni 2020, Erw. 3.1; 2C_948/2017 vom 17. Juli 2018, Erw. 3.1). Fällt ein Grundstück aus dem Anwendungsbereich des BGBB, unterliegt es folglich auch nicht mehr der privilegierten Besteuerung nach § 27 Abs. 4 StG (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_317/2018 vom 14. Februar 2020, Erw. 2.3.2 m. w. H.). 5.3 5.3.1 Ob die Stammparzelle Nr. ggg bzw. die Parzellen Nr. aaa und Nr. bbb sowie die Restparzelle ggg der privilegierten Besteuerung nach § 27 Abs. 4 StG unterliegen, wurde bereits in den vorangegangenen Verfahren bezüglich der Steuerperiode 2011 thematisiert und behandelt. 5.3.2 In seinem ersten Entscheid kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass es sich bei der Stammparzelle Nr. ggg nicht um ein landwirtschaftliches Grundstück gemäss § 27 Abs. 4 StG handle. Dies deshalb, da es von An- fang an, d. h. von Beginn der Evaluation einer Verkaufsmöglichkeit im Jahr 2008, nicht etwa um den Verkauf von Landwirtschaftsland gegangen sei, sondern darum, durch den Verkauf von Bauland bzw. einer Wohnlie- genschaft einen möglichst hohen Preis zu erzielen (Entscheid des Verwal- tungsgericht WBE.2019.214 vom 13. Februar 2020, Erw. II/1.2 ff.). 5.3.3 Das Bundesgericht hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom

18. Juni 2020, Erw. 3.5 ff.). 5.3.4 In seinem auf den Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts folgenden Entscheid kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die Bauten auf der gesamten Stammparzelle Nr. ggg (d. h. auch auf den neu gebildeten Parzellen Nr. bbb und Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg) per 31. De- zember 2011 nicht für eine landwirtschaftliche Nutzung bestimmt waren (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.2 ff.). Damit sei aber noch nicht beantwortet, ob die Stammparzelle Nr. ggg bzw. nach der Parzellierung die Restparzelle Nr. ggg und die Par- zellen Nr. aaa und Nr. bbb für eine landwirtschaftliche Nutzung nicht (mehr) geeignet waren. Diese Frage sei vielmehr für jede einzelne Parzelle geson- dert zu untersuchen (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.2.4 ff.). Bezüglich der Parzelle Nr. bbb mit 4'326 m2 kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass diese (angesichts der klaren bundesgerichtlichen Rechtsprechung), aufgrund der 25 Aren bei weitem überschreitenden Flä- che und der Möglichkeit der Hobbypferdehaltung, als landwirtschaftliches Grundstück gemäss § 27 Abs. 4 StG zu qualifizieren sei bzw. die objektive Eignung der Parzelle für eine landwirtschaftliche Nutzung zu bejahen sei

- 28 - (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.2.4.1). Anders entschied das Verwaltungsgericht hingegen bezüglich der Parzelle Nr. aaa mit 1'733 m2 sowie der Restparzelle Nr. ggg mit 2'264 m2. Beide Parzellen seien im Zeitpunkt der geltend gemachten Überführung ins Pri- vatvermögen am 31. Dezember 2011 nicht mehr für eine landwirtschaftli- che Nutzung geeignet gewesen und würden keine landwirtschaftlichen Grundstücke gemäss § 27 Abs. 4 StG (mehr) darstellen. Begründet wurde dies damit, dass die darauf bestehenden Gebäude (Geflügelmaststall auf der Parzelle Nr. aaa und Wohngebäude samt Annexbauten auf der Rest- parzelle Nr. ggg) seit der Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit (2009) nicht mehr der Landwirtschaft dienen sowie die jeweiligen Flächen (seit der Parzellierung) weniger als 25 Aren betragen würden (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.2.4.2 f.). 5.3.5 Das Bundesgericht liess in der Folge die Frage offen, ob das Verwaltungs- gericht in WBE.2020.263 die beiden Parzellen (Parzelle Nr. aaa sowie Restparzelle Nr. ggg) zu Recht als nicht landwirtschaftliche Grundstücke betrachtet hatte (Urteil des Bundesgerichts 2C_666/2021, 2C_721/2021 vom 2. Februar 2022, Erw. 3.6.3). Indem das Bundesgericht die Frage betreffend die Qualifikation der Grund- stücke offenliess, stellte es klar, dass diese Frage zumindest für den vorlie- genden Fall nicht von der periodenübergreifenden Rechtskraft im Anwen- dungsbereich der Liquidationsbesteuerung erfasst sein soll. 5.4 Die Parzelle Nr. bbb wurde in der Steuerperiode 2011 veräussert und im vorangegangenen Verfahren betreffend die Steuerperiode 2011 als land- wirtschaftliches Grundstück gemäss § 27 Abs. 4 StG qualifiziert (vorne, Erw. II/5.3.4), womit der die Anlagekosten übersteigende Wertzuwachsge- winn der Grundstückgewinnsteuer unterstellt wurde (§ 95 Abs. 2 StG). Für diese Veräusserung reichten die Beschwerdeführenden sodann auch eine Grundstückgewinnsteuererklärung, datiert vom 24. Februar 2012, ein. In dieser deklarierten sie einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 417'529.50. Dieser Betrag fällt nicht unter die Liquidationsbesteuerung und wurde in der im vorliegenden Verfahren in Frage stehenden Berech- nung des privilegiert zu besteuernden Liquidationsgewinns von Fr. 1'358'630.00 nicht berücksichtigt (vgl. zur Berechnung vorne, Erw. II/2). Folglich bildet der auf der Parzelle Nr. bbb realisierte Wertzuwachsgewinn nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und die Qualifikation der Parzelle Nr. bbb als landwirtschaftliches Grundstück gemäss § 27 Abs. 4 StG kann vorliegend auch nicht erneut beurteilt werden.

- 29 - 5.5 5.5.1 Die Parzelle Nr. aaa und die Restparzelle Nr. ggg wurden im Verwaltungs- gerichtsentscheid WBE.2020.263 im Zeitpunkt der Überführung ins Privat- vermögen am 31. Dezember 2011 nicht mehr als landwirtschaftliche Grundstücke gemäss § 27 Abs. 4 StG qualifiziert (vorne Erw. II/5.3.4). 5.5.2 Im angefochtenen Entscheid hält die Vorinstanz bezüglich der Parzellen Nr. aaa und Nr. ggg (Restparzelle) lediglich fest, dass es nach Prüfung des Sachverhaltes die Erwägungen des Verwaltungsgerichts in WBE.2020.263 als schlüssig beurteile, weshalb es die entsprechenden Erwägungen zur Begründung, dass die Parzelle Nr. aaa und die Restparzelle Nr. ggg auch im Jahr 2012 als nicht-landwirtschaftliche Grundstücke zu qualifizieren sind, uneingeschränkt übernehme. Aus diesem Grund unterlägen die Ver- äusserungsgewinne im Grundsatz der Einkommensbesteuerung nach § 27 Abs. 2 StG (angefochtener Entscheid, Erw. 5.3.1 f.). 5.5.3 In ihrer Beschwerde führen die Beschwerdeführenden aus, sie seien von Anfang an davon ausgegangen, dass sämtliche Parzellen als landwirt- schaftliche Grundstücke im Sinne von § 27 Abs. 4 StG zu qualifizieren seien, weshalb sie im Fragebogen Kapitalgewinne vom 24. Februar 2012 als Liquidationsgewinn die wiedereingebrachten Abschreibungen deklariert und den Wertzuwachsgewinn in separaten Steuererklärungen als Grund- stückgewinn deklariert hätten (Beschwerde, S. 12). Zur Begründung führen sie aus, dass die Stammparzelle Nr. ggg erst mit der Parzellierung am

21. September 2011 bzw. deren Genehmigung am 27. September 2011 aus dem Geltungsbereich des BGBB gefallen sei (Beschwerde, S. 16). Der

1. April 2009 nicht mehr im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB landwirtschaftlich erfolgt sei, könne den Beschwerdeführenden nicht zum Nachteil gereichen, da aufgrund des unterzeichneten Revers die Nutzung am 31. März 2009 massgebend sei. Zudem weise auch die Restparzelle Nr. ggg eine land- wirtschaftliche Nutzfläche von ca. 11 Aren auf, welche als Teil des Pacht- vertrags bis Ende 2012 landwirtschaftlich genutzt worden sei. Folglich sei auch die Restparzelle Nr. ggg im Zeitpunkt der Privatentnahme für die land- wirtschaftliche Nutzung geeignet gewesen (Beschwerde, S. 23). 5.5.4 5.5.4.1 Für die Qualifikation der Restparzelle Nr. ggg und der Parzelle Nr. aaa muss geklärt werden, ob sich diese im Zeitpunkt ihrer Veräusserung für die landwirtschaftliche Nutzung eigneten und ob sie einzig aufgrund ihrer ge- ringen Fläche aus dem BGBB entlassen wurden (vgl. insbesondere Urteil des Bundesgerichts 2C_247/2020 vom 18. Juni 2020, Erw. 3.6). 5.5.4.2 Wie aufgezeigt erfolgte bezüglich der Restparzelle Nr. ggg und der Parzelle Nr. aaa keine Privatentnahme (vgl. vorne Erw. II/4.2.8). Aus diesem Grund fehlte es im Jahr 2011 an einer steuersystematischen Realisation. Massge- bend, um zu beurteilen, ob sich die Parzellen für die landwirtschaftliche

- 31 - Nutzung eigneten, ist folglich der jeweilige Veräusserungszeitpunkt im Jahr 2012 (Parzelle Nr. aaa am 30. März 2012; Restparzelle Nr. ggg am

28. September 2020 (Beschwerdebeilage 10), in welchem bestätigt wird, dass die Parzellen auch nach der Parzellierung über landwirtschaftlich nutzbare Flächen verfügen. Im Zeitpunkt der jeweiligen Veräusserung eig- neten sich die Parzellen folglich noch für die landwirtschaftliche Nutzung. 5.5.4.3 Die Fläche der beiden Parzellen beträgt jeweils weniger als die in Art. 2 Abs. 3 BGBB vorgesehenen 25 Aren (Parzelle Nr. aaa: 1'733 m2; Restpar- zelle Nr. ggg: 2'264 m2). Beide Parzellen gehören sodann auch nicht mehr zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe. Bereits mit Schreiben vom 23. Dezember 2008 bestätigte das Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau (damals: Abteilung Landwirtschaft), dass die gesamte Stammparzelle auch ohne Parzellierung aus dem BGBB entlassen werden könne. Im Schreiben vom 28. September 2020 des Departements Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau wurde diesbezüglich festgehalten: Die Parzelle eee [richtig: ggg] in der Gemeinde R._____ lag im Beurtei- lungszeitpunkt (Dezember 2008) in der Landwirtschaftszone. Auf dem Grundstück befanden sich drei Gebäude, welche gemäss den Bestimmun- gen der Weilerzone unter Substanzschutz gestellt waren. Deshalb konnten diese drei Gebäude in nichtlandwirtschaftliche Bauten umgebaut werden. Ein landwirtschaftliches Gewerbe lag nicht mehr vor. In dieser Konstellation war es folglich möglich, die drei nichtlandwirtschaft- lichen Gebäude mit dem zugehörigen Umschwung als eigenständige Grundstücke abzutrennen. Auf Grund einer hypothetischen Flächenzutei- lung konnte festgestellt werden, dass so keines der drei Gebäudegrund- stücke über eine landwirtschaftliche Nutzfläche von mehr als 25 Aren ver- fügt. Auf dieser Grundlage basiert der Entscheid der Abteilung Landwirt- schaft Aargau, das gesamte Grundstück aus dem Geltungsbereich des BGBB zu entlassen, auch ohne Parzellierung. Die später folgenden Par- zellierungen änderten nichts an dieser Beurteilung. Dass die ganze Parzelle entlassen werden könne und die spätere Parzel- lierung daran nichts ändert, spricht dafür, dass auch die beiden in Frage stehenden Parzellen nicht allein wegen den zu geringen Flächen aus dem Anwendungsbereich des BGBB entlassen wurden. Zudem wurde auch die Parzelle Nr. bbb aus der Anwendung des BGBB entlassen, obwohl diese

- 32 - über eine Fläche von über 25 Aren verfügte (vgl. dazu auch Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.2.4.1). Das Bundesgericht legte sich aber im vorangegangenen Verfahren bereits dahingehend fest, dass die gesamte Parzelle nur aus dem Anwendungs- bereich des BGBB entlassen werden konnte, wenn diese sich nicht (mehr) für die landwirtschaftliche Nutzung eigne (Urteil des Bundesgerichts 2C_247/2020 vom 18. Juni 2020, Erw. 3.3). Die gesamte Parzelle verfügte über eine genügend grosse Fläche und hätte daher nur aufgrund der mangelnden Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung aus dem Anwendungsbereich des BGBB entlassen werden kön- nen. Im Unterschied zur gesamten Parzelle hätten die Parzelle Nr. aaa und die Restparzelle Nr. ggg neben der mangelnden Eignung jedoch auch auf- grund der jeweils zu geringen Fläche aus dem Anwendungsbereich des BGBB entlassen werden können. Weil sich aber, wie voranstehend aufge- zeigt, die beiden Parzellen Nr. aaa und Nr. ggg (Restparzelle) auch nach der Parzellierung noch für die landwirtschaftliche Nutzung eignen, ist die Entlassung aus dem Anwendungsbereich des BGBB einzig auf die Grösse der beiden Parzellen zurückzuführen. 5.5.5 Da die Parzelle Nr. aaa und die Restparzelle Nr. ggg im Zeitpunkt ihrer Ver- äusserungen noch für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet waren und einzig aufgrund ihrer zu geringen Fläche von unter 25 Aaren nicht in den Anwendungsbereich des BGBB fielen, findet auf diese § 27 Abs. 4 StG und somit die Grundstückgewinnsteuer und nicht die Liquidationssteuer Anwen- dung. Diese Schlussfolgerung muss im vorliegenden Einzelfall auch dann getrof- fen werden, wenn die Parzellierung und Entlassung aus dem BGBB zu Un- recht erfolgt sind. Diese gilt es im Steuerverfahren nicht zu beurteilen (Ent- scheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.263 vom 9. August 2021, Erw. I/4.2.4.1). Das Bundesgericht legte sich diesbezüglich auch bereits fest, dass den Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang kein widersprüchliches Verhalten vorgeworfen werden kann, da diese doch bloss in guten Treuen auf die Richtigkeit der behördlichen Auskunft ver- traute hätten (Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]; Urteil des Bundesge- richts 2C_247/2020 vom 18. Juni 2020, Erw. 3.4.3). 6. Die obenstehenden Erwägungen führen zusammenfassend zu folgendem Ergebnis: Da die Parzelle Nr. aaa und die Restparzelle Nr. ggg im Zeitpunkt ihrer Ver- äusserung in der Steuerperiode 2012 noch als landwirtschaftliche

- 33 - Grundstücke zu qualifizieren sind, unterliegt der von den Beschwerdefüh- renden im Rahmen der Veräusserungen dieser Grundstücke erzielte Wert- zuwachsgewinn in unbestrittener Höhe von Fr. 1'169'911.00 gemäss § 27 Abs. 4 StG der Grundstückgewinnsteuer. Die Beschwerde ist in diesem Punkt gutzuheissen. Im Zusammenhang mit den Veräusserungen der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg unterliegen gemäss § 27 Abs. 4 StG nur die wieder- eingebrachten Abschreibungen der nach § 45 Abs. 1 lit. f aStG privilegiert abzurechnenden Einkommenssteuer. Da die bis zum 31. Dezember 2011 gebildeten wiedereingebrachten Abschreibungen bereits zum Liquidations- gewinn der Vorperiode 2011 gerechnet wurde und in der Steuerperi- ode 2012 auf diesen Grundstücken keine Abschreibungen vorgenommen wurden, beträgt der nach § 45 Abs. 1 lit. f aStG zu besteuernde Liquidati- onsgewinn für das Liquidationsjahr 2012 null. Zusammen mit dem bereits rechtskräftig festgestellten steuerbaren Liquidationsgewinn aus der Vorpe- riode 2011 beträgt der gemäss § 45 Abs. 1 lit. f aStG getrennt vom übrigen Einkommen mit einer Jahressteuer zu 40 % des Tarifs zu besteuernde Li- quidationsgewinn für das Liquidationsjahr 2012 und die Vorperiode 2011 somit Fr. 302'200.00. III. 1. 1.1 Die Verfahrenskosten werden in der Regel nach Massgabe des Unterlie- gens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 189 Abs. 1 StG; § 31 Abs. 2 VRPG). Die Beschwerdeführenden obsiegen insoweit, als ihrem Antrag zu folgen ist, wonach der aus den Veräusserungen der Parzellen Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg resultierende Wertzuwachsgewinn in Höhe von Fr. 1'169'911.00 der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Hingegen dringen die Beschwerdeführenden mit ihrem Begehren um Feststellung des Ein- tritts der Veranlagungsverjährung, welches auf eine vollständige Nichtbe- steuerung des Liquidationsgewinns hinausläuft, nicht durch. Weder ist auf das entsprechende Feststellungsbegehren einzutreten (siehe vorne Erw. I/2.2), noch ist die Veranlagungsverjährung eingetreten (siehe vorne Erw. II/3.4). Während die Beschwerdeführenden mit Veranlagungsverfügung vom

20. Dezember 2022 für die Kantons- und Gemeindesteuern 2012 für den Liquidationsgewinn noch zu einem gesamten Steuerbetrag von Fr. 138'958.00 veranlagt wurden, verbleibt nach dem Ausgang des vorlie- genden Beschwerdeverfahrens einzig ein gemäss § 45 Abs. 1 lit. f aStG gesondert steuerbarer Liquidationsgewinn für das Liquidationsjahr 2012 und die Vorperiode 2011 von Fr. 302'200.00. Daraus ergibt sich ein

- 34 - Steuerbetrag von rund Fr. 24'700.00. Somit haben die Beschwerdeführen- den im vorliegenden Beschwerdeverfahren gegenüber der Veranlagungs- verfügung vom 20. Dezember 2022 bzw. dem vorinstanzlichen Entscheid eine Reduktion der Einkommenssteuer um Fr. 114'258.00 erreicht. Der darüberhinausgehende Wertzuwachsgewinn unterliegt der Grundstückge- winnsteuer, welche noch zu veranlagen ist. Insgesamt ist von einem Ob- siegen der Beschwerdeführenden im Umfang von rund 80 % (beantragte Reduktion des Einkommensteuerbetrags: Fr. 138'958.00, erreichte Reduk- tion: Fr. 114'258.00) auszugehen. Während dem KStA, ausser bei schwerwiegenden Verfahrensmängeln oder willkürlichen Entscheiden, praxisgemäss keine Verfahrenskosten auf- erlegt werden (§ 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG), haben die Beschwerdeführen- den diese im Umfang ihres Unterliegens zu 20 % zu tragen. Die restlichen Verfahrenskosten trägt der Kanton. Im Verfahren vor Verwaltungsgericht beträgt die Gerichtsgebühr zwischen Fr. 500.00 und Fr. 30'000.00 (§ 20 Abs. 1 lit. b des Gebührendekrets vom

19. September 2023 [GebührD; SAR 662.110]). Innerhalb dieses Rahmens bemisst sich die Gerichtsgebühr nach dem Zeitaufwand und der Bedeutung der Sache (§ 5 Abs. 1 GebührD). Im konkreten Fall erscheint unter Berück- sichtigung des Zeitaufwands und der Bedeutung der Sache eine Gerichts- gebühr von Fr. 9'100.00 als angemessen. Davon haben die Beschwerde- führenden 20 %, also Fr. 1'820.00, unter solidarischer Haftbarkeit zu be- zahlen. 1.2 Entsprechend dem Verfahrensausgang sind zudem die vorinstanzlichen Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 8'540.00 (inkl. Kanzleigebühr und Ausla- gen) neu zu verlegen, was ebenfalls nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens erfolgt (§ 189 Abs. 1 StG; § 31 Abs. 2 VRPG). Vor der Vorinstanz beantragte die Beschwerdeführerin ebenfalls, dass auf die Besteuerung des Liquidationsgewinns im Jahr 2012 zu verzichten und der Wertzuwachsgewinn mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen sei, weshalb die Beschwerdeführenden auch im vorinstanzlichen Verfahren zu 80 % obsiegt haben. Dementsprechend haben die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren 20 % der Verfahrenskosten unter solidarischer Haftbar- keit zu tragen, was einem Betrag von Fr. 1'708.00 entspricht. 2. 2.1 Der obsiegenden steuerpflichtigen Person wird für die Vertretung durch eine Anwältin oder einen Anwalt, eine Notarin oder einen Notar oder durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater eine angemessene Ent- schädigung zugesprochen (§ 189 Abs. 2 StG). Dementsprechend hat das

- 35 - KStA den Beschwerdeführenden die im verwaltungsgerichtlichen Be- schwerdeverfahren sowie im vorangehenden Rekursverfahren vor der Vo- rinstanz entstandenen Parteikosten anteilmässig im Umfang ihres Obsie- gens zu ersetzen (Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2023.268 vom

5. November 2024, Erw. III/1; § 189 Abs. 2 StG; § 32 Abs. 2 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind anwaltlich vertreten, womit die Bestimmungen des Dekrets über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif [AnwT]; SAR 291.150) herangezogen werden. 2.2 Im vorliegenden Beschwerdeverfahren entspricht der Streitwert dem ver- anlagten Steuerbetrag von Fr. 138'958.00. In vermögensrechtlichen Strei- tigkeiten ist die Entschädigung bei einem Streitwert von Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00 in der Grössenordnung von Fr 5'000.00 bis Fr. 15'000.00 festzulegen (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT). Der massgebende Aufwand und die Schwierigkeit des Falls werden als hoch beurteilt (§ 8a Abs. 2 AnwT). Es fand zwar ein doppelter Schriftenwechsel aber keine Verhand- lung statt, weshalb sich die damit verbundenen Aufschläge und Abzüge ge- genseitig aufheben. Die Entschädigung ist deshalb vorab auf Fr. 10'500.00 festzusetzen. Da das Gemeinwesen entschädigungspflichtig ist und ein ho- her Streitwert (über Fr. 100'000.00) vorliegt, erfolgt ein Abzug von einem Drittel (§ 12a Abs. 1 AnwT), woraus noch eine Entschädigung von Fr. 7'000.00 resultiert. Davon hat der Kanton den Beschwerdeführenden im Umfang ihres Obsiegens 80 % zu bezahlen, was einem Betrag von Fr. 5'600.00 entspricht. 2.3 Entsprechend dem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin auch im vorinstanzlichen Rekursverfahren Anspruch auf eine Parteientschädi- gung. Wie in Erw. III/2.2 ausgeführt, erscheint eine Parteientschädigung von Fr. 10'000.00 (inkl. Auslagen und MWST) als angemessen (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 und Abs. 2 AnwT). Allerdings wurden die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren noch durch Urs Vögele vertreten, welcher die Be- schwerdeführenden bereits im Einspracheverfahren sowie im Verfahren zur Vorperiode 2011 vertreten hat. Er kannte den Fall und die Vorgeschichte sowie die sich wesentlich stellenden Fragen und musste sich nicht von Grund auf neu einarbeiten. Der mutmassliche Aufwand war folglich niedrig, die Schwierigkeit des Falls aber ebenfalls hoch, was einer Parteientschä- digung von Fr. 7'800.00 entspricht. Da das Gemeinwesen entschädigungs- pflichtig ist und ein hoher Streitwert (über Fr. 100'000.00) vorliegt, erfolgt auch hier Abzug von einem Drittel (§ 12a Abs. 1 AnwT). Von der resultie- renden Parteientschädigung in Höhe von Fr. 5'200.00 hat das KStA den Beschwerdeführenden entsprechend dem Verfahrensausgang 80 % aus- zurichten, was aufgerundet Fr. 4'200.00 entspricht.

- 36 - Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. 1.1 In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Spezialver- waltungsgerichts, Abt. Steuern, vom 27. August 2025 aufgehoben. 1.2 Der gemäss § 45 Abs. 1 lit. f aStG getrennt vom übrigen Einkommen mit einer Jahressteuer zu 40 % des Tarifs zu besteuernde steuerbare Liquida- tionsgewinn für das Liquidationsjahr 2012 und die Vorperiode 2011 wird auf Fr. 302'200.00 festgesetzt. 1.3 Der mit der Veräusserung der Parzelle Nr. aaa und der Restparzelle Nr. ggg realisierte Wertzuwachsgewinn in Höhe von insgesamt Fr. 1'169'911.00 un- terliegt der Grundstückgewinnsteuer und die Angelegenheit wird in diesem Punkt zur Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer an die Steuerkommis- sion R._____ zurückgewiesen. 1.4 Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. 2.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens, beste- hend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 9'100.00, sind von den Beschwer- deführenden zu 20 %, also im Betrag von Fr. 1'820.00, unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. Die übrigen Kosten gehen zu Lasten des Kantons. 2.2 Die Kosten des vorinstanzlichen Rekursverfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 8'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 440.00 und den Auslagen von Fr. 100.00, zusammen Fr. 8'540.00, sind von den Beschwer- deführenden zu 20 %, also im Betrag von Fr. 1'708.00, unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. Die übrigen Kosten gehen zu Lasten des Kantons. 3. 3.1 Das Kantonale Steueramt wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Verfahren vor Verwaltungsgericht Parteikosten in Höhe von insgesamt Fr. 5'600.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu ersetzen.

- 37 - 3.2 Das Kantonale Steueramt wird verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren Parteikosten in Höhe von Fr. 4'200.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu ersetzen. Zustellung an: die Beschwerdeführenden (Vertreter) das Kantonale Steueramt den Gemeinderat R._____ die Eidgenössische Steuerverwaltung Mitteilung an: das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich- rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai, 6004 Luzern, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit

2. Kammer Vorsitz: Gerichtsschreiber: J. Huber Hössle