HSU.2026.31, AG Handelsgericht

Erwägungen (55 Absätze)

E. 1 Zuständigkeit

E. 1.1 Bei der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts handelt es sich um einen Anwendungsfall des vorsorglichen Rechtsschutzes i.S.v. Art. 261 ff. ZPO.1 Für den Erlass superprovisorischer und vorsorglicher Massnahmen ist deshalb das Gericht am Ort, an dem die Zuständigkeit für die Hauptsache gegeben ist oder am Ort, wo die Massnahme vollstreckt werden soll, zwingend örtlich zuständig (Art. 13 ZPO). Für Klagen auf Er- richtung gesetzlicher Pfandrechte ist das Gericht am Ort, an dem das Grundstück im Grundbuch aufgenommen ist, zuständig (Art. 29 Abs. 1 lit. c ZPO). Das Grundstück der Gesuchsgegnerin, auf welchem die Gesuchstel- lerin ein Bauhandwerkerpfandrecht vorläufig eintragen lassen will, befindet sich in F. (AG) (GB 5). Die örtliche Zuständigkeit der aargauischen Gerichte ist daher gegeben.

E. 1.2 Die sachliche Zuständigkeit des Einzelrichters am Handelsgericht für den Erlass vorsorglicher Massnahmen ergibt sich aus Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 6 Abs. 5 ZPO und § 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO AG, da die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist, der Streitwert mehr als Fr. 30'000.00 beträgt und die Parteien als Rechtseinheiten im schweizeri- schen Handelsregister eingetragen sind.

E. 1.3 Die Streitsache ist im summarischen Verfahren zu behandeln (Art. 248 lit. a i.V.m. Art. 249 lit. d Ziff. 5 ZPO).

E. 2 Allgemeine Voraussetzungen der vorläufigen Eintragung

E. 2.1 Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts setzt im Wesentlichen die Forderung eines Bauhandwerkers oder Unternehmers für die Leistung von Arbeit und allenfalls von Material zugunsten des zu belastenden Grundstücks sowie die Wahrung der viermonatigen Eintragungsfrist voraus (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 839 Abs. 2 ZGB).

E. 2.2 Die Eintragungsvoraussetzungen sind im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts lediglich glaubhaft zu ma- chen. An diese Glaubhaftmachung werden zudem weniger strenge Anfor- derungen gestellt, als es diesem Beweismass für vorsorgliche 1 BGE 137 III 563 E. 3.3.

E. 2.3 Von den Anforderungen an die Glaubhaftmachung im Sinn von Art. 961 Abs. 3 ZGB sind die Anforderungen an die Tatsachenbehauptung und Sub- stantiierung zu unterscheiden.5 Das herabgesetzte Beweismass der Glaub- haftmachung entbindet die gesuchstellende Partei nicht davon, ihre Tatsa- chendarstellung zu substantiieren. Welche Tatsachen wie weit zu behaup- ten und zu substantiieren sind, damit sie unter die massgeblichen Bestim- mungen des materiellen Rechts subsumiert werden können, bestimmt das materielle Bundesrecht. Mit anderen Worten hat die ein Recht in Anspruch nehmende Partei im Prozess jene anspruchsbegründenden Tatsachen zu behaupten, die unter die massgeblichen Normen zu subsumieren sind. Der Behauptungslast ist genüge getan, wenn der behauptete Tatsachenvortrag bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die verlangte Rechtsfolge zulässt. Diese Anforderung gilt unabhängig von der Art des Verfahrens, in welchem ein Anspruch geltend gemacht wird, namentlich auch im Summar- verfahren. Da im Summarverfahren nur in Ausnahmefällen ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet wird, muss die gesuchstellende Person in Er- wartung der gegnerischen Bestreitungen bereits in ihrer ersten Eingabe hinreichend substantiieren.6

E. 3 Eingaben der Parteien nach dem einfachen Schriftenwechsel Mit Eingaben vom 13. August 2026 (Gesuchstellerin) bzw. vom 25. August 2026 (prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene) nahmen die Parteien in Wahrnehmung ihres Replikrechts zu den jeweiligen Eingaben der Gegenseite Stellung. Soweit diese Eingaben neue Behauptungen und Beweismittel enthalten, bleiben sie indessen aufgrund des bereits eingetre- tenen Aktenschlusses und des Nichtvorliegens der Novenvoraussetzungen unberücksichtigt. Insbesondere trifft es zwar zu, wenn die Gesuchstellerin ausführt, sie habe nicht auf Vorrat sämtliche denkbaren Einreden und 2 BGE 137 III 563 E. 3.3, 86 I 265 E. 3; vgl. auch SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht,

E. 3.1 Die Gesuchstellerin hat bis zum 14. Dezember 2026 beim zuständigen Gericht im ordentlichen Verfahren Klage auf definitive Eintragung des Bau- handwerkerpfandrechts anzuheben.

E. 3.2 Im Säumnisfall fällt die in der vorstehenden Dispositiv-Ziff. 1 angeordnete vorsorgliche Massnahme dahin, wobei die Vormerkung im Grundbuch nur auf entsprechendes Gesuch hin gelöscht wird.

E. 3.3 Es gilt kein Stillstand der Fristen. 4.

E. 4 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 719; VETTER/CARBONARA, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2023, N. 51 f.

E. 4.1 Die Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 4'050.00 werden im Umfang von Fr. 810.00 der Gesuchstellerin und im Umfang von Fr. 3'240.00 der Ge- suchsgegnerin und der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitbe- rufenen in solidarischer Haftung auferlegt.

E. 4.1.1 Gesuchstellerin Die Gesuchstellerin behauptet, sie habe Material und Arbeitsleistungen er- bracht (Gesuch Rz. 2). Mit Werkvertrag vom 15. Dezember 2025 bzw.

7. Januar 2026 sei sie von der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen mit der Ausführung von Sanitär- und Haustechnikarbeiten für die Wohnüberbauung R.-Weg 1/3/5 in 4545 F. (AG) beauftragt worden (Gesuch Rz. 6; GB 4). Dabei habe die Gesuchstellerin umfangreiche Sani- tär- und Haustechnikarbeiten ausgeführt, insbesondere Demontage- und Entsorgungsarbeiten, Sanitärrohinstallationen, Kalt- und Warmwasserlei- tungen, Steigzonen- und Verteilinstallationen und Duofix-Installationen. Sie habe auch Sanitärapparate (Waschtische, Badewannen, Duschen, WC- Anlagen, Armaturen) und Wasserenthärtungsanlagen geliefert und mon- tiert sowie Dämmungs- und Anschlussarbeiten vorgenommen. Der Umfang und Ausführungsstand der einzelnen Positionen ergebe sich aus den Ab- rechnungsaufstellungen zur Schlussrechnung (Gesuch Rz. 8; GB 7 f.). Die unter dem Werkvertrag erbrachten Leistungen lägen bei Fr. 311'734.99 (exkl. MwSt.) und jene für die ausgeführten Nachträge bei Fr. 46'185.17. Inkl. MwSt. Abzüglich der Akontozahlungen in der Höhe von Fr. 114'087.25 betrage die noch offene Forderung Fr. 272'123.44 (Gesuch Rz. 10; GB 7 f. und 13 f.). Die mit Schreiben vom 9. und 19. Juni 2026 geltend gemachte Forderung sei bis heute nicht bezahlt worden und daher noch offen (Gesuch Rz. 9; GB 11 f.).

E. 4.1.2 Prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene Die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene macht im We- sentlichen geltend, die Gesuchstellerin führe die anspruchsbegründenden Tatsachen nicht in der Rechtschrift selber auf und verletze damit den Ver- handlungsgrundsatz; sie beschränke sich darauf, Ergebnisse ihrer eigenen Abrechnung mitzuteilen und auf Beilagen zu verweisen. Es liege kein

E. 4.2 Im Umfang von Fr. 810.00 werden die Gerichtskosten mit dem von der Ge- suchstellerin geleisteten Gerichtskostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'025.00 verrechnet. Im Umfang von Fr. 3'240.00 sind die Gerichtskos- ten von der Gesuchsgegnerin und der prozessführenden gesuchsgegneri- schen Streitberufenen in solidarischer Haftung nachzufordern

E. 4.3 Die Gesuchsgegnerin und die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene haben der Gesuchstellerin deren Parteikosten in richterlich festgesetzter Höhe von Fr. 2'970.75 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu erset- zen.

E. 4.3.1 Prozessuales Dem Einwand der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufe- nen, die Gesuchstellerin komme hinsichtlich ihrer Forderung aus dem ur- sprünglichen Werkvertrag ihrer Behauptungs- und Beweislast nicht nach, kann nicht gefolgt werden: Die Gesuchstellerin führte im Rahmen des vor- liegenden summarischen Verfahrens um vorläufige Eintragung eines Bau- handwerkerpfandrechts genügend detailliert aus, welche Sanitärarbeiten sie erledigt haben will, werkvertraglich also geschuldet sein sollten. Im Üb- rigen ergibt sich auch aus GB 13, welche konkreten Arbeiten die Gesuch- stellerin ausgeführt haben will. Dieser Gesuchsbeilage lassen sich einer- seits die werkvertraglich geschuldeten Leistungen, aufgegliedert nach den unterschiedlichen Einzelleistungen (Demontage bestehender Wasserlei- tungen, Abdeckarbeiten, Entsorgung Wassererwärmer etc.), entnehmen,

E. 4.3.2 Materielles Soweit die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene geltend macht, sie habe erhebliche Zweifel am gültigen Zustandekommen des Werkvertrags (Antwort Rz. 40), so überzeugt dieser Einwand nicht, zumal sie immerhin die gesuchstellerischen Arbeiten über einen gewissen Zeit- raum entgegennahm und auch entsprechende Akontozahlungen leistete. Auch der Einwand der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberu- fenen, die streitgegenständliche Forderung sei noch nicht fällig (Antwort Rz. 34), ist im vorliegenden Verfahren unbehilflich, stellt die Fälligkeit der Vergütungsforderung doch keine Voraussetzungen des Pfandeintragungs- anspruchs dar.12 Dass die gesuchstellerischen Arbeiten erfolgt sind, wurde im Rahmen des vorliegenden Verfahrens glaubhaft gemacht (vgl. oben E. 4.3.1). Soweit die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene zusätzlich geltend macht, die Leistungen seien nicht dauerhaft in die Bauwerke integriert wor- den (Antwort Rz. 42), so ist es offenkundig, dass Sanitärapparate grund- sätzlich dauerhaft in ein Bauwerk mit Wohnfunktion integriert werden. Die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene macht jedenfalls nicht geltend, es habe sich vorliegend bloss um temporäre Bauwerke ge- handelt. 12 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 419.

- 11 - Nicht zutreffend ist ferner der Einwand der prozessführenden gesuchsgeg- nerischen Streitberufenen, wonach die Gesuchstellerin selber belege, dass sie nur Material und nicht auch Arbeit geleistet habe (Antwort Rz. 45). Im von ihr referenzierten Schreiben vom 9. Juni 2026 (GB 11) bezieht sich die Gesuchstellerin – nachdem die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene kurz zuvor den Werkvertrag gekündigt hatte (GB 9 f.) – of- fensichtlich nur auf die zwar bereits gelieferten aber noch nicht fest instal- lierten Sanitärapparate. Im gleichen Schreiben führte die Gesuchstellerin nämlich aus, die Arbeiten hätten sich im Kündigungszeitpunkt bereits in ei- nem fortgeschrittenen Ausführungsstadium befunden. Unter Berücksichti- gung von GB 13 wird klar, dass die Gesuchstellerin geltend macht, von den 27 Wohnungen bereits 13 fertig installiert zu haben (vgl. Positionen 13–16), aber bereits Sanitärapparate für 15 Wohnungen ausgeliefert zu haben (vgl. Position 18). Damit lässt sich erklären, weshalb die Gesuchstellerin in ih- rem Schreiben vom 9. Juni 2026 (GB 11) von gelieferten aber noch nicht montierten Sanitärapparaten spricht. Im Übrigen folgt aus GB 13 auch, dass in der gesuchstellerischen Forderungssumme gerade noch nicht die Arbeiten für das Verbauen der bereits gelieferten Sanitärapparate enthal- ten ist. Entgegen der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberu- fenen (vgl. Antwort Rz. 51) behauptet die Gesuchstellerin auch nicht, Sani- tärapparate im Wert von Fr. 242'760.00 geliefert zu haben. Vielmehr wird diesbezüglich nur eine Position in der Höhe von Fr. 147'559.41 geltend ge- macht. Entgegen den Ausführungen der prozessführenden gesuchsgegne- rischen Streitberufenen (vgl. Antwort Rz. 51) stellen im Übrigen auch Ma- teriallieferungen pfandberechtigte Arbeiten dar, sofern es sich bloss nicht um reine Materiallieferungen handelt, d.h. insbesondere dann, wenn der Lieferant das Material selber einbaut,13 was vorliegend glaubhaft gemacht wurde. Schliesslich macht die prozessführende gesuchsgegnerische Streitbe- troffene geltend, sie habe im Umfang von Fr. 43'240.00 selber Rechnungen der Materiallieferantin der Gesuchstellerin (Sanimat AG) bezahlt. Soweit die Gesuchstellerin diese Materialkosten in ihre Forderung einbeziehe, be- stünde offensichtlich keine offene Forderung mehr (Antwort Rz. 44, 48 und 53; Antwortbeilage 2 f.). Dem ist nicht zu folgen: Sollte die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene tatsächlich Schulden der Gesuchstel- lerin bezahlt haben, so könnte sie ihre so erworbene Forderung (vgl. Art. 110 Ziff. 2 OR) gegenüber der Gesuchstellerin allenfalls zur Verrech- nung bringen, was sie indessen nicht tut. Am geschuldeten Werklohn än- dert die direkte Bezahlung von Lieferanten durch die prozessführende ge- suchsgegnerische Streitberufene mangels Vertragsänderung demgegen- über nichts.

E. 4.3.3 Zwischenfazit Zusammenfassend gilt eine Pfandsumme in der Höhe von Fr. 222'898.25 als glaubhaft gemacht.

E. 4.4 Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten mittels separater Verfü- gung oder im ordentlichen Verfahren bleibt vorbehalten, falls dieses vor dem Handelsgericht stattfindet.

- 18 - Zustellung an: − die Gesuchstellerin (Vertreter; zweifach mit Abrechnung) − die Gesuchsgegnerin (mit Einzahlungsschein) − die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene (Vertreter; zweifach mit Einzahlungsschein) − das Grundbuchamt M. (vorab per E-Mail: gbaM.@ag.ch) Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art 90 ff. BGG) Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff- nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheids an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize- rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An- gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elekt- ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 98 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Aarau, 14. September 2026 Handelsgericht des Kantons Aargau

2. Kammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Vetter Schneuwly

E. 5 BGer 5A_1102/2025 vom 18. Februar 2026 E. 3.3.

E. 5.1 Parteibehauptungen

E. 5.1.1 Gesuchstellerin Die Gesuchstellerin behauptet, die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene habe den Werkvertrag mit Schreiben vom 4. Juni 2026 bzw. E-Mail vom 8. Juni 2026 mit sofortiger Wirkung aufgelöst. Ein wichtiger Kündigungsgrund liege indessen nicht vor; es komme Art. 377 OR zur An- wendung (Gesuch Rz. 9; GB 9 f.). Am 1. Juni 2026 sei die Gesuchstellerin von der Bauleiterin noch informiert worden, dass mit den Arbeiten an der Attikawohnung begonnen werden könne. Am 3. Juni 2026 sei die entspre- chende Materiallieferung erfolgt und die alten Installationen seien demon- tiert worden. Bis und mit dem 5. Juni 2026 habe die Gesuchstellerin noch Montagearbeiten ausgeführt, insbesondere seien die Bade- und Dusch- wannen montiert worden (Gesuch Rz. 15).

E. 5.1.2 Prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene Die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene bestreitet, dass die letzten Arbeiten am 3. bzw. 5. Juni 2026 ausgeführt worden seien. Es lasse sich dem Gesuch nicht entnehmen, dass diese Arbeiten der Vollen- dung des Werks gedient hätten (Antwort Rz. 30).

E. 5.2 Rechtliches Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts muss bis spätestens vier Monate nach der Arbeitsvollendung erfolgen, andernfalls verwirkt der An- spruch (Art. 839 Abs. 2 ZGB).17 Die Eintragungsfrist berechnet sich nach Art. 7 ZGB i.V.m. Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 i.V.m. Abs. 2 OR. Sie endet somit an demjenigen Tag des letzten Monats, der durch seine Zahl dem Tag der Arbeitsvollendung entspricht.18 Bei der Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 ZGB handelt es sich um eine Spätestensfrist. Der Anspruch der Gesuch- stellerin auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts entsteht bereits ab dem Zeitpunkt, in dem sich die Handwerker und Unternehmer zur Arbeits- leistung verpflichtet haben.19 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 839 Abs. 2 ZGB gel- ten Bauarbeiten grundsätzlich dann als vollendet, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt sind. Nicht in Be- tracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervoll- kommnung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelie- ferter, aber fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. Gering- fügige Arbeiten gelten aber dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie uner- lässlich sind; insoweit werden Arbeiten weniger nach quantitativen als viel- mehr nach qualitativen Gesichtspunkten gewürdigt.20 Weiter tritt der Fristenlauf gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch vor der Vollendung der geschuldeten Arbeiten ein, wenn der Unter- nehmer oder der Besteller den Vertrag vorzeitig auflösen,21 wobei es sei- tens des Unternehmers genügt, wenn er die Arbeit endgültig einstellt.22 Da- raus folgt, dass die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB ihren Lauf grundsätzlich noch nicht mit Eintritt des Schuldnerverzugs des Unterneh- mers nimmt,23 da die Vertragsauflösung neben dem Schuldnerverzug (von Ausnahmen nach Art. 108 OR abgesehen) auch dem Ansetzen einer Nach- frist sowie einer Rücktrittserklärung bedarf (Art. 107 OR). Demzufolge läuft

E. 5.3 Würdigung

Die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene bestreitet nicht,

dass die Gesuchstellerin noch am 1. Juni 2026 von der Bauleitung beauf-

tragt wurde, die Sanitärarbeiten an einer der Attikawohnungen zu begin-

nen. Die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene bestreitet

zwar, dass die Gesuchstellerin daraufhin bis zum 5. Juni 2026 noch Arbei-

ten ausführte. Indessen ergibt sich aus dem Kündigungsschreiben der pro-

zessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen vom 4. Juni 2026

(GB 9), dass die Gesuchstellerin sämtliche Arbeiten mit sofortiger Wirkung

einzustellen habe. Das indiziert, dass die Gesuchstellerin zu diesem Zeit-

punkt auf der Baustelle noch Arbeiten ausführte, andernfalls ein Arbeitsab-

bruch nicht hätte angeordnet werden müssen. Im Rahmen dieses Verfah-

rens gilt es daher als glaubhaft gemacht, dass die Gesuchstellerin noch bis

zum 5. Juni 2026 Arbeiten ausführte. Auf die Qualifizierung dieser Arbeiten

als Vollendungsarbeiten kommt es entgegen der Ansicht der prozessfüh-

renden gesuchsgegnerischen Streitberufenen nicht an, zumal diese den

Werkvertrag vorzeitig aufgelöst und den Arbeitsabbruch angeordnet hatte.

Die viermonatige Eintragungsfrist läuft daher frühestens am 5. Oktober

2026 ab, womit die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts

noch rechtzeitig erfolgt.

6. Ergebnis

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die vorläufige

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für eine Pfandsumme von

Fr. 222'898.25 zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 19. Juli 2026 erfüllt sind.

7. Prosequierung

Ist eine Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts

noch nicht rechtshängig, ist der gesuchstellenden Partei nach Art. 263 ZPO

eine Frist zur Einreichung der Klage mit der Androhung anzusetzen, dass

die Vormerkung der vorläufigen Eintragung im Grundbuch bei ungenutztem

Ablauf der Frist ohne weiteres und ersatzlos gelöscht werde.25 Die Prose-

quierungsfrist beträgt nach handelsgerichtlicher Praxis bei Fällen der vor-

liegenden Grösse rund drei Monate. Der Fristenstillstand gemäss Art. 145

Abs. 1 ZPO ist bei der Prosequierungsfrist nach Art. 263 ZPO i.V.m.

Art. 961 Abs. 3 ZGB ausgeschlossen.26

E. 6 BGer 5A_1102/2025 vom 18. Februar 2026 E. 3.3, 5A_353/2025 vom 2. Oktober 2025 E. 3.3 je m.w.N.

- 7 - Einwendungen zu entkräften, mit denen der Prozessstoff in der Gesuchs- antwort noch ausgedehnt werden könne (Eingabe vom 13. August 2026 Rz. 8). Entgegen ihren Ausführungen (Rz. 9) musste die Gesuchstellerin jedoch sehr wohl damit rechnen, dass die Gesuchsgegnerin bzw. die pro- zessführende gesuchsgegnerische Streitberufene die Arbeitsausführung als solches sowie die Beauftragung mit Nachträgen bestreiten werde, zu- mal es sich dabei um zentrale Tatbestandsmerkmale des Bauhandwerker- pfandanspruchs handelt. Zu spät und unzulässig ist daher insbesondere das Nachreichen des vollständigen Werkvertrags nachdem im Gesuch nur ein kleiner Auszug davon eingereicht wurde sowie das Nachreichen von Nachtragsofferten, Arbeitsrapporten, Lieferscheinen und Abnahmeproto- kollen, die allesamt weit vor dem Gesuch datieren.

4. Pfandsumme

E. 7 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 513.

E. 8 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 230.

E. 8.1 Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädi- gung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Sind am Prozess mehrere Personen als Haupt- oder Nebenparteien beteiligt, so bestimmt das Gericht ihren Anteil an den Prozesskosten (Art. 106 Abs. 3 ZPO). Gestützt auf diese Bestimmung kann das Gericht nach Massgabe des Verursacherprinzips der Streitverkünderin und der Streitberufenen, welcher für erstere nach Art. 79 Abs. 1 lit. b ZPO den Pro- zess führt, Prozesskosten auferlegen, entweder unter anteilmässiger oder solidarischer Haftung.27 Vorliegend rechtfertigt es sich, die Prozesskosten der Gesuchsgegnerin und der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen solidarisch aufzuerlegen. Wer von ihnen die Prozesskos- ten effektiv zu tragen hat, bestimmt sich nach ihrem materiellen Rechtsver- hältnis.28 Vorliegend obsiegt die Gesuchstellerin zu gut 80 % (Fr. 222'898.25 / Fr. 272'123.44), weshalb ihr die Prozesskosten zu 20 % und der Gesuchs- gegnerin sowie der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufe- nen in solidarischer Haftung zu 80 % aufzuerlegen sind.

E. 8.2 Unter Berücksichtigung des verursachten Aufwands sowie des Umfangs der Streitigkeit werden die Gerichtskosten auf Fr. 4'050.00 festgesetzt (§ 8 GebührD; SAR 662.110) und mit Fr. 810.00 der Gesuchstellerin sowie mit Fr. 3'240.00 der Gesuchsgegnerin und der prozessführenden gesuchsgeg- nerischen Streitberufenen in solidarischer Haftung auferlegt. Im Umfang von Fr. 810.00 werden die Gerichtskosten mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Gerichtskostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'025.00 verrech- net. Ein allfälliger Überschuss wird ihr zurückerstattet. Im Umfang von Fr. 3'240.00 sind die Gerichtskosten von der Gesuchsgegnerin und der pro- zessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen in solidarischer Haf- tung nachzufordern (Art. 111 Abs. 1 ZPO).

E. 8.3 Die Gesuchsgegnerin und die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene haben der Gesuchstellerin in solidarischer Haftung zudem eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Partei- entschädigung wird nach dem Streitwert – vorliegend Fr. 272'123.44 – be- messen (vgl. § 3 AnwT; SAR 291.150). Ausgehend von einer

E. 8.4 Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten im allenfalls vor Handels- gericht stattfindenden Hauptprozess im ordentlichen Verfahren oder auf- grund separater Verfügung im vorliegenden Verfahren bleibt vorbehalten. Der Präsident erkennt: 1. In teilweiser Gutheissung des Gesuchs vom 30. Juni 2026 wird der Ge- suchstellerin die Vormerkung einer vorläufigen Eintragung eines Bau- handwerkerpfandrechts gemäss Art. 837/839 i.V.m. Art. 961 ZGB auf dem Grdst.-Nr. 123 GB F. der Gesuchsgegnerin (E-GRID: CH345234545455) vorsorglich für eine Pfandsumme von Fr. 222'898.25 zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 19. Juli 2026 bewilligt.

E. 9 BGE 136 III 6 E. 5.2; vgl. BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2) Art. 839/840 N. 4.

E. 10 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 268, 273 ff.; vgl. auch BGE 136 III 6 E. 5.3.

E. 13 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 266.

- 12 -

E. 14 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 523 ff.; vgl. auch BGE 121 III 445 E. 5a, 142 III 73 E. 4.4.2.

E. 15 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 529.

E. 16 AGVE 2003, S. 38; VETTER/BUFF, Verzugszinsen bei «zahlbar innert 30 Tagen», SJZ 2019, S. 151 f. m.w.N.; BSK OR I-WIDMER LÜCHINGER, 8. Aufl. 2026, Art. 102 N. 16; KOLLER, Schweizeri- sches Obligationenrecht: Allgemeiner Teil, Band I 5. Aufl. 2023, N. 55.32.

- 13 -

E. 17 BGE 126 III 462 E. 4c/aa; BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2), Art. 839/840 N. 29.

E. 18 BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2), Art. 839/840 N. 31a.

E. 19 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1048 ff.

E. 20 BGer 5A_613/2015 vom 22. Januar 2016 E. 4 m.w.N.

E. 21 BGE 120 II 389 = Pra 84 (1995) Nr. 199 E. 1a und b, 102 II 206 = Pra 65 (1976) Nr. 220 E. 1a.

E. 22 BGer 5A_683/2010 vom 15. November 2011 E. 4.1; SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1117.

E. 23 Differenziert SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1124 ff.

- 14 - die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB vor Arbeitsvollendung all- gemein nur mit einem rechtsgültigen Rücktritt vom Vertrag.24

E. 24 BGE 120 II 389 = Pra 84 (1995) Nr. 199 E. 1a und b, 102 II 206 = Pra 65 (1976) Nr. 220 E. 1a.

E. 25 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1663 ff.

E. 26 BGE 143 III 554 E. 2.5.2 m.w.N.; vgl. auch SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1670.

- 15 -

8. Prozesskosten

E. 27 SK ZPO I-MABILLARD, 4. Aufl. 2025, Art. 80 N. 14; GROLIMUND/AMMANN, in: Staehelin/Grolimund (Hrsg.), Zivilprozessrecht, 4. Aufl. 2024, § 13 N. 70.

E. 28 GROLIMUND/AMMANN (Fn. 27), § 13 N. 70.

E. 29 Vgl. (zuletzt besucht am 14. September 2026).

E. 30 Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei- entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: <https://www.ag.ch/me- dia/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf> (letztmals besucht am 14. September 2026).

- 17 - 2. Das Grundbuchamt M. wird angewiesen, die Vormerkung gemäss vorste- hender Dispositiv-Ziff. 1 sofort einzutragen. 3.

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Handelsgericht

2. Kammer HSU.2026.31 / as / as Entscheid vom 14. September 2026 Besetzung Oberrichter Vetter, Präsident Gerichtsschreiber Schneuwly Gesuchstellerin B. AG, ____________ vertreten durch lic. iur. Rolf Müller, MÜLLER PAPARIS AG, Rechtsanwalt, Bahnhofstrasse 44, Postfach, 8022 Zürich Gesuchsgegne- H. AG, ____________ rin prozessführende O. AG, ____________ gesuchsgegneri- vertreten durch MLaw Gennaro Mastronardi, Rechtsanwalt, Cordulap- sche Streitberu- latz 3, 5400 Baden fene Gegenstand Summarisches Verfahren betreffend provisorische Eintragung eines Bau- handwerkerpfandrechts

- 2 - Der Präsident entnimmt den Akten: 1. Die Gesuchstellerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in S.. Sie bezweckt im Wesentlichen […] (Gesuchsbeilage [GB] 2). 2. Die Gesuchsgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in S. Sie bezweckt hauptsächlich […] (GB 3). Die Gesuchsgegnerin ist Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. 123 GB F. (E-GRID: CH345234545455). Im Grundbuch ist zwar noch die H. AG und nicht die Gesuchsgegnerin als Alleineigentümerin eingetragen. Indes- sen gingen die Aktiven und Passiven der H. AG zufolge Fusion auf die Ge- suchsgegnerin über und die H. AG wurde im Handelsregister gelöscht (GB 5). 3. Die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene ist eine Aktienge- sellschaft mit Sitz in F. (ZH). Sie bezweckt im Wesentlichen […].

- 3 - 4. Mit Gesuch vom 30. Juni 2026 (Postaufgabe: 30. Juni 2026) stellte die Gesuchstellerin die folgenden Rechtsbegehren: Zur Begründung wurde ausgeführt, es handle sich um einen Anspruch auf provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts. 5. 5.1. 5.1.1. Mit Eingabe vom 13. Juli 2026 (Posteingang: 14. Juli 2026) teilte die Ge- suchsgegnerin mit, sie habe der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen i.S.v. Art. 78 Abs. 1 ZPO den Streit verkündet. Diese nehme die Streitverkündung an, trete dem vorliegenden Prozess bei und führe den Prozess i.S.v. Art. 79 Abs. 1 lit. b ZPO anstelle und mit Einver- ständnis der Gesuchsgegnerin. 5.1.2. Dieselbe Eingabe vom 13. Juli 2026 (Posteingang: 15. Juli 2026) unter- zeichnete die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene,

- 4 - vertreten durch ihren Rechtsanwalt, und reichte diese dem Handelsgericht als Zeichen ihres Einverständnisses ein. 5.2. Am 15. Juli 2026 verfügte der Präsident was folgt: " 1. Es wird festgestellt, dass die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene fortan den Prozess anstelle der Gesuchsgegnerin i.S.v. Art. 79 Abs. 1 lit. b ZPO führt. Das Rubrum wird entsprechend ange- passt. 2. Der Gesuchsgegnerin wird die Frist zur Erstattung der Gesuchsant- wort abgenommen. 3. Zustellung einer Kopie des Gesuchs (inkl. Beilagen) vom 30. Juni 2026 an die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene zur Erstattung einer schriftlichen Antwort bis zum 30. Juli 2026. 4. Fristerstreckungen werden grundsätzlich nicht gewährt. Ausnahms- weise ist eine Fristerstreckung beim Vorliegen zureichender Gründe möglich (Art. 144 Abs. 2 ZPO). Als solche gelten die Zustimmung der Gegenpartei oder von der Partei nicht vorhersehbare oder nicht beein- flussbare Hinderungsgründe. 5. Der Stillstand der Fristen gemäss Art. 145 Abs. 1 ZPO gilt nicht (Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO)." 6. Mit Gesuchsantwort vom 27. Juli 2026 (Postaufgabe: 30. Juli 2026) stellte die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene folgende Rechts- begehren: " 1. Das Gesuch vom 30. Juni 2026 um vorläufige Eintragung eines Bau- handwerkerpfandrechts auf dem Grundstück R.-Weg 1/3/5 in 4545 F. AG, Grundstück Nr. 123 (E-GRID CH345234545455) zuzüglich Zins von 5 % seit dem 20. Juni 2026 sei vollumfänglich abzuweisen, sofern darauf einzutreten ist. 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuch- stellerin." 7. Mit Eingaben vom 13. August 2026 bzw. vom 25. August 2026 nahmen die Gesuchstellerin und die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberu- fene je Stellung zu den Eingaben der Gegenseite.

- 5 - Der Präsident zieht in Erwägung:

1. Zuständigkeit 1.1. Bei der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts handelt es sich um einen Anwendungsfall des vorsorglichen Rechtsschutzes i.S.v. Art. 261 ff. ZPO.1 Für den Erlass superprovisorischer und vorsorglicher Massnahmen ist deshalb das Gericht am Ort, an dem die Zuständigkeit für die Hauptsache gegeben ist oder am Ort, wo die Massnahme vollstreckt werden soll, zwingend örtlich zuständig (Art. 13 ZPO). Für Klagen auf Er- richtung gesetzlicher Pfandrechte ist das Gericht am Ort, an dem das Grundstück im Grundbuch aufgenommen ist, zuständig (Art. 29 Abs. 1 lit. c ZPO). Das Grundstück der Gesuchsgegnerin, auf welchem die Gesuchstel- lerin ein Bauhandwerkerpfandrecht vorläufig eintragen lassen will, befindet sich in F. (AG) (GB 5). Die örtliche Zuständigkeit der aargauischen Gerichte ist daher gegeben. 1.2. Die sachliche Zuständigkeit des Einzelrichters am Handelsgericht für den Erlass vorsorglicher Massnahmen ergibt sich aus Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 6 Abs. 5 ZPO und § 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO AG, da die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist, der Streitwert mehr als Fr. 30'000.00 beträgt und die Parteien als Rechtseinheiten im schweizeri- schen Handelsregister eingetragen sind. 1.3. Die Streitsache ist im summarischen Verfahren zu behandeln (Art. 248 lit. a i.V.m. Art. 249 lit. d Ziff. 5 ZPO).

2. Allgemeine Voraussetzungen der vorläufigen Eintragung 2.1. Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts setzt im Wesentlichen die Forderung eines Bauhandwerkers oder Unternehmers für die Leistung von Arbeit und allenfalls von Material zugunsten des zu belastenden Grundstücks sowie die Wahrung der viermonatigen Eintragungsfrist voraus (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 839 Abs. 2 ZGB). 2.2. Die Eintragungsvoraussetzungen sind im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts lediglich glaubhaft zu ma- chen. An diese Glaubhaftmachung werden zudem weniger strenge Anfor- derungen gestellt, als es diesem Beweismass für vorsorgliche 1 BGE 137 III 563 E. 3.3.

- 6 - Massnahmen (Art. 261 ff. ZPO) sonst entspricht.2 Die vorläufige Eintragung darf nur verweigert werden, wenn der Bestand des Pfandrechts ausge- schlossen oder höchst unwahrscheinlich erscheint. Im Zweifelsfall, bei un- klarer Beweis- oder Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die Entscheidung dem Richter im ordentlichen Verfahren zu überlas- sen.3 Letztlich läuft es darauf hinaus, dass der gesuchstellende Unterneh- mer nur die blosse Möglichkeit eines Anspruchs auf ein Bauhandwerker- pfandrecht nachzuweisen hat.4 2.3. Von den Anforderungen an die Glaubhaftmachung im Sinn von Art. 961 Abs. 3 ZGB sind die Anforderungen an die Tatsachenbehauptung und Sub- stantiierung zu unterscheiden.5 Das herabgesetzte Beweismass der Glaub- haftmachung entbindet die gesuchstellende Partei nicht davon, ihre Tatsa- chendarstellung zu substantiieren. Welche Tatsachen wie weit zu behaup- ten und zu substantiieren sind, damit sie unter die massgeblichen Bestim- mungen des materiellen Rechts subsumiert werden können, bestimmt das materielle Bundesrecht. Mit anderen Worten hat die ein Recht in Anspruch nehmende Partei im Prozess jene anspruchsbegründenden Tatsachen zu behaupten, die unter die massgeblichen Normen zu subsumieren sind. Der Behauptungslast ist genüge getan, wenn der behauptete Tatsachenvortrag bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die verlangte Rechtsfolge zulässt. Diese Anforderung gilt unabhängig von der Art des Verfahrens, in welchem ein Anspruch geltend gemacht wird, namentlich auch im Summar- verfahren. Da im Summarverfahren nur in Ausnahmefällen ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet wird, muss die gesuchstellende Person in Er- wartung der gegnerischen Bestreitungen bereits in ihrer ersten Eingabe hinreichend substantiieren.6

3. Eingaben der Parteien nach dem einfachen Schriftenwechsel Mit Eingaben vom 13. August 2026 (Gesuchstellerin) bzw. vom 25. August 2026 (prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene) nahmen die Parteien in Wahrnehmung ihres Replikrechts zu den jeweiligen Eingaben der Gegenseite Stellung. Soweit diese Eingaben neue Behauptungen und Beweismittel enthalten, bleiben sie indessen aufgrund des bereits eingetre- tenen Aktenschlusses und des Nichtvorliegens der Novenvoraussetzungen unberücksichtigt. Insbesondere trifft es zwar zu, wenn die Gesuchstellerin ausführt, sie habe nicht auf Vorrat sämtliche denkbaren Einreden und 2 BGE 137 III 563 E. 3.3, 86 I 265 E. 3; vgl. auch SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht,

4. Aufl. 2022, N. 1533 ff.; BSK ZGB II-THURNHERR, 7. Aufl. 2023, Art. 839/840 N. 37. 3 BGE 86 I 265 E. 3, 102 Ia 81 E. 2b.bb; BGer 5A_426/2015 vom 8. Oktober 2015 E. 3.4, 5A_924/2014 vom 7. Mai 2015 E. 4.1.2; SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1533. 4 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 719; VETTER/CARBONARA, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2023, N. 51 f. 5 BGer 5A_1102/2025 vom 18. Februar 2026 E. 3.3. 6 BGer 5A_1102/2025 vom 18. Februar 2026 E. 3.3, 5A_353/2025 vom 2. Oktober 2025 E. 3.3 je m.w.N.

4. Pfandsumme 4.1. Parteibehauptungen 4.1.1. Gesuchstellerin Die Gesuchstellerin behauptet, sie habe Material und Arbeitsleistungen er- bracht (Gesuch Rz. 2). Mit Werkvertrag vom 15. Dezember 2025 bzw.

- 8 - hinreichender Tatsachenvortrag zum Werkvertragsinhalt, zu den konkret ausgeführten Arbeiten, zu den behaupteten Nachträgen oder zur geltend gemachten Restforderung vor. Der Verweis auf den Werkvertrag, die Schlussrechnung und die Abrechnungsunterlagen genügten nicht (Antwort Rz. 5–34 und 39). 4.2. Rechtliches Pfandberechtigt sind die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbruchar- beiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Die mit dem Bauhandwerkerpfand zu sichernde bzw. die gesicherte Forde- rung besteht entsprechend in der Vergütungsforderung des Handwerkers oder Unternehmers. Sie ist mit dieser identisch. Für die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch ist daher nach Art. 794 Abs. 1 i.V.m. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB eine bestimmte Pfandsumme anzuge- ben.7 Hat ein Unternehmer sowohl Arbeit als auch Material zu liefern, ist beides bzw. ist die gesamte Vergütungsforderung des Unternehmers pfandbe- rechtigt, unabhängig davon, ob es sich beim Material um vertret- oder un- vertretbare Sachen handelt.8 Für blosse Materiallieferungen oder intellek- tuelle Arbeitsleistungen kann hingegen kein Bauhandwerkerpfandrecht ein- getragen werden.9 Bildet geistige Arbeit jedoch mit den physischen Arbeits- leistungen eine funktionelle Gesamtleistung, so ist sie ebenfalls pfandbe- rechtigt. Deshalb sind die Vergütungsansprüche der General- und Totalun- ternehmer regelmässig vollumfänglich pfandberechtigt.10 4.3. Würdigung 4.3.1. Prozessuales Dem Einwand der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufe- nen, die Gesuchstellerin komme hinsichtlich ihrer Forderung aus dem ur- sprünglichen Werkvertrag ihrer Behauptungs- und Beweislast nicht nach, kann nicht gefolgt werden: Die Gesuchstellerin führte im Rahmen des vor- liegenden summarischen Verfahrens um vorläufige Eintragung eines Bau- handwerkerpfandrechts genügend detailliert aus, welche Sanitärarbeiten sie erledigt haben will, werkvertraglich also geschuldet sein sollten. Im Üb- rigen ergibt sich auch aus GB 13, welche konkreten Arbeiten die Gesuch- stellerin ausgeführt haben will. Dieser Gesuchsbeilage lassen sich einer- seits die werkvertraglich geschuldeten Leistungen, aufgegliedert nach den unterschiedlichen Einzelleistungen (Demontage bestehender Wasserlei- tungen, Abdeckarbeiten, Entsorgung Wassererwärmer etc.), entnehmen, 7 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 513. 8 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 230. 9 BGE 136 III 6 E. 5.2; vgl. BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2) Art. 839/840 N. 4. 10 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 268, 273 ff.; vgl. auch BGE 136 III 6 E. 5.3.

- 9 - anderseits unter dem Titel "Einh. verarbeitet" auch, welche Leistungen da- von die Gesuchstellerin konkret erbracht haben will. Dass sich die detail- lierten Einzelleistungen erst der GB 13 und nicht schon dem Gesuch selbst entnehmen lassen, schadet vorliegend nicht, zumal die wesentlichen Züge oder Umrisse der geleisteten Arbeiten im Gesuch selber enthalten sind, im Gesuch spezifisch auf GB 13 verwiesen wird und aus dem Gesuch auch klar wird, dass die in GB 13 genannten Einzelleistungen Teil der Parteibe- hauptungen sein sollen. Im Übrigen sind die in GB 13 vorhandenen Infor- mationen auf einer Seite tabellarisch eindeutig, selbsterklärend und voll- ständig vorhanden sowie einfach verständlich; ein Interpretationsspielraum besteht nicht. Demnach würde deren Übernahme in das Gesuch selbst zu einem unnützen Leerlauf führen.11 Dass die prozessführende gesuchsgeg- nerische Streitberufene die GB 13 richtig verstehen konnte, zeigt sich letzt- lich an ihren diesbezüglichen Ausführungen, in denen sie sich mit den ein- zelnen Positionen auseinandersetzt (vgl. Antwort Rz. 51). Im Übrigen stim- men die von der Gesuchstellerin behaupteten Arbeitsleistungen im We- sentlichen mit dem eingereichten Werkvertragsauszug (GB 4) überein, so- dass der klägerische Tatsachenvortrag diesbezüglich auch glaubhaft er- scheint. Weiter führte die Gesuchstellerin für die Zwecke des vorliegenden Verfahrens genügend detailliert aus, in welchem Umfang sie unter dem Werkvertrag einheitspreisberechtigte Leistungen erbracht haben will, näm- lich in der Höhe von Fr. 311'734.99. Dies lässt sich denn auch GB 7 f. und 13 entnehmen. GB 13 enthält insbesondere die Angabe der vereinbarten Einheitspreise pro Einzelleistung. Dass überhaupt Einheitspreise verein- bart wurden, ist implizit in den gesuchstellerischen Behauptungen enthal- ten und ergibt sich ohne Weiteres aus dem Werkvertragsauszug (GB 4). Auch dies ist im vorliegenden Verfahren somit glaubhaft gemacht. Was die konkrete Höhe der Pfandsumme anbelangt, so lässt sich wiederum GB 13 unter dem Titel "Einh. verarbeitet" die Anzahl der ausgeführten Einzelleis- tungen und unter dem Titel "Gesamtpreis" das Ergebnis der Multiplikation dieser Anzahl ausgeführter Einheiten mit dem unter dem Titel "Einzel Preis" aufgelisteten Einheitspreis entnehmen. Werden die 31 Positionen addiert, resultiert die von der Gesuchstellerin in ihrem Gesuch behauptete Werk- lohnsumme von Fr. 311'734.99. Unergiebig bleibt damit auch der Einwand der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen, wonach die Gesuchstellerin die geltend gemachte Forderung nicht hinreichend herleite. Entgegen den Ausführungen der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen, lässt die Gesuchstellerin gerade nicht offen, welche ein- zelnen Positionen sie zu welchem vereinbarten Einheitspreis ausgeführt haben will. Soweit die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberu- fene diesbezüglich schliesslich geltend macht, anhand des Devis könne einfach festgestellt werden, dass nichts mehr geschuldet sei (Antwort Rz. 10 i.f.), so ist dieser pauschale Einwand ohne weitere Ausführungen 11 Vgl. zu den Anforderungen eines Verweises auf Beilagen insbesondere BGer 4A_281/2017 vom

22. Januar 2018 E. 5.

- 10 - zum Inhalt des Devis nicht verständlich und damit auch nicht weiter beacht- lich. Was die Akontozahlungen angeht (vgl. Antwort Rz. 19), so hat die Ge- suchstellerin diese nachvollziehbar von ihrem behaupteten Werklohnan- spruch in Abzug gebracht (Gesuch Rz. 10). Demgegenüber ist dem Einwand der prozessführenden gesuchsgegneri- schen Streitberufenen insoweit stattzugeben, als sie ausführt, die Gesuch- stellerin behaupte nicht, dass überhaupt, wann und durch wen die geltend gemachten Nachträge angeordnet bzw. vereinbart worden seien (Antwort Rz. 17 und 54). Es werde bestritten, dass Nachträge in Auftrag gegeben worden seien (Antwort Rz. 50). Da Nachträge nur geschuldet sind, wenn solche vereinbart wurden, hätte die Gesuchstellerin die den entsprechen- den Nachtragsvereinbarungen zugrundeliegenden Tatsachen behaupten müssen. Zwar kann der GB 14 entnommen werden, welche Einzelleistun- gen die Gesuchstellerin unter welcher Nachtragsnummer zu welchem Preis erbracht haben will. Die Gesuchstellerin führt jedoch nirgends aus, dass sie überhaupt und durch wen mit welchen Nachträgen beauftragt wurde. Hin- sichtlich der geltend gemachten Nachtragsforderungen im Umfang von Fr. 46'185.17 (exkl. MwSt.) liegt demnach kein schlüssiger Tatsachenvor- trag vor und ist das Gesuch dementsprechend abzuweisen. 4.3.2. Materielles Soweit die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene geltend macht, sie habe erhebliche Zweifel am gültigen Zustandekommen des Werkvertrags (Antwort Rz. 40), so überzeugt dieser Einwand nicht, zumal sie immerhin die gesuchstellerischen Arbeiten über einen gewissen Zeit- raum entgegennahm und auch entsprechende Akontozahlungen leistete. Auch der Einwand der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberu- fenen, die streitgegenständliche Forderung sei noch nicht fällig (Antwort Rz. 34), ist im vorliegenden Verfahren unbehilflich, stellt die Fälligkeit der Vergütungsforderung doch keine Voraussetzungen des Pfandeintragungs- anspruchs dar.12 Dass die gesuchstellerischen Arbeiten erfolgt sind, wurde im Rahmen des vorliegenden Verfahrens glaubhaft gemacht (vgl. oben E. 4.3.1). Soweit die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene zusätzlich geltend macht, die Leistungen seien nicht dauerhaft in die Bauwerke integriert wor- den (Antwort Rz. 42), so ist es offenkundig, dass Sanitärapparate grund- sätzlich dauerhaft in ein Bauwerk mit Wohnfunktion integriert werden. Die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene macht jedenfalls nicht geltend, es habe sich vorliegend bloss um temporäre Bauwerke ge- handelt. 12 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 419.

- 12 - 4.3.3. Zwischenfazit Zusammenfassend gilt eine Pfandsumme in der Höhe von Fr. 222'898.25 als glaubhaft gemacht. 4.4. Verzugszinsen Befindet sich der Forderungsschuldner in Verzug, können auch Verzugs- zinsen eingetragen werden.14 Die pfandberechtigte Forderung erhöht sich entsprechend um die Verzugszinse ohne zeitliche Beschränkung. Bei der vorläufigen Eintragung hat der Unternehmer seinen Vergütungsanspruch und seine Forderung auf Verzugszins (inkl. Beginn des Zinsenlaufes) glaubhaft zu machen (Art. 961 Abs. 3 ZGB).15 Der Schuldner einer fälligen Forderung gerät entweder durch Mahnung (Art. 102 Abs. 1 OR) oder, so- fern die Parteien einen bestimmten Verfalltag verabredet haben, schon mit dessen Ablauf (Art. 102 Abs. 2 OR) in Verzug. Praxisgemäss gerät er auch mit Ablauf einer in einer Rechnung gesetzten Zahlungsfrist, wie z.B. "zahl- bar 30 Tage netto", ohne weitere Mahnung in Verzug.16 Die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene setzt sich mit den von der Gesuchstellerin geltend gemachten Verzugszinsen in der Höhe von 5 % p.a. seit dem 20. Juni 2026 nicht auseinander. Die Schlussrechnung vom 19. Juni 2026 (GB 7) enthält den Hinweis "innerhalb von 30 Tagen" sowie "Zahlbar bis: 18.07.2026", womit der Verzug erst am 19. Juli 2026 eingetreten sein kann. Frühere Mahnungen oder Verfallstage behauptet die Gesuchstellerin nicht. Der Verzugszins ist daher erst ab dem 19. Juli 2026 zuzusprechen.

5. Eintragungsfrist 5.1. Parteibehauptungen 5.1.1. Gesuchstellerin Die Gesuchstellerin behauptet, die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene habe den Werkvertrag mit Schreiben vom 4. Juni 2026 bzw. E-Mail vom 8. Juni 2026 mit sofortiger Wirkung aufgelöst. Ein wichtiger Kündigungsgrund liege indessen nicht vor; es komme Art. 377 OR zur An- wendung (Gesuch Rz. 9; GB 9 f.). Am 1. Juni 2026 sei die Gesuchstellerin von der Bauleiterin noch informiert worden, dass mit den Arbeiten an der Attikawohnung begonnen werden könne. Am 3. Juni 2026 sei die entspre- chende Materiallieferung erfolgt und die alten Installationen seien demon- tiert worden. Bis und mit dem 5. Juni 2026 habe die Gesuchstellerin noch Montagearbeiten ausgeführt, insbesondere seien die Bade- und Dusch- wannen montiert worden (Gesuch Rz. 15). 14 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 523 ff.; vgl. auch BGE 121 III 445 E. 5a, 142 III 73 E. 4.4.2. 15 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 529. 16 AGVE 2003, S. 38; VETTER/BUFF, Verzugszinsen bei «zahlbar innert 30 Tagen», SJZ 2019, S. 151 f. m.w.N.; BSK OR I-WIDMER LÜCHINGER, 8. Aufl. 2026, Art. 102 N. 16; KOLLER, Schweizeri- sches Obligationenrecht: Allgemeiner Teil, Band I 5. Aufl. 2023, N. 55.32.

- 13 - 5.1.2. Prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene Die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene bestreitet, dass die letzten Arbeiten am 3. bzw. 5. Juni 2026 ausgeführt worden seien. Es lasse sich dem Gesuch nicht entnehmen, dass diese Arbeiten der Vollen- dung des Werks gedient hätten (Antwort Rz. 30). 5.2. Rechtliches Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts muss bis spätestens vier Monate nach der Arbeitsvollendung erfolgen, andernfalls verwirkt der An- spruch (Art. 839 Abs. 2 ZGB).17 Die Eintragungsfrist berechnet sich nach Art. 7 ZGB i.V.m. Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 i.V.m. Abs. 2 OR. Sie endet somit an demjenigen Tag des letzten Monats, der durch seine Zahl dem Tag der Arbeitsvollendung entspricht.18 Bei der Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 ZGB handelt es sich um eine Spätestensfrist. Der Anspruch der Gesuch- stellerin auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts entsteht bereits ab dem Zeitpunkt, in dem sich die Handwerker und Unternehmer zur Arbeits- leistung verpflichtet haben.19 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 839 Abs. 2 ZGB gel- ten Bauarbeiten grundsätzlich dann als vollendet, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt sind. Nicht in Be- tracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervoll- kommnung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelie- ferter, aber fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. Gering- fügige Arbeiten gelten aber dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie uner- lässlich sind; insoweit werden Arbeiten weniger nach quantitativen als viel- mehr nach qualitativen Gesichtspunkten gewürdigt.20 Weiter tritt der Fristenlauf gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch vor der Vollendung der geschuldeten Arbeiten ein, wenn der Unter- nehmer oder der Besteller den Vertrag vorzeitig auflösen,21 wobei es sei- tens des Unternehmers genügt, wenn er die Arbeit endgültig einstellt.22 Da- raus folgt, dass die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB ihren Lauf grundsätzlich noch nicht mit Eintritt des Schuldnerverzugs des Unterneh- mers nimmt,23 da die Vertragsauflösung neben dem Schuldnerverzug (von Ausnahmen nach Art. 108 OR abgesehen) auch dem Ansetzen einer Nach- frist sowie einer Rücktrittserklärung bedarf (Art. 107 OR). Demzufolge läuft 17 BGE 126 III 462 E. 4c/aa; BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2), Art. 839/840 N. 29. 18 BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2), Art. 839/840 N. 31a. 19 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1048 ff. 20 BGer 5A_613/2015 vom 22. Januar 2016 E. 4 m.w.N. 21 BGE 120 II 389 = Pra 84 (1995) Nr. 199 E. 1a und b, 102 II 206 = Pra 65 (1976) Nr. 220 E. 1a. 22 BGer 5A_683/2010 vom 15. November 2011 E. 4.1; SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1117. 23 Differenziert SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1124 ff.

- 14 - die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB vor Arbeitsvollendung all- gemein nur mit einem rechtsgültigen Rücktritt vom Vertrag.24 5.3. Würdigung Die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene bestreitet nicht, dass die Gesuchstellerin noch am 1. Juni 2026 von der Bauleitung beauf- tragt wurde, die Sanitärarbeiten an einer der Attikawohnungen zu begin- nen. Die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene bestreitet zwar, dass die Gesuchstellerin daraufhin bis zum 5. Juni 2026 noch Arbei- ten ausführte. Indessen ergibt sich aus dem Kündigungsschreiben der pro- zessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen vom 4. Juni 2026 (GB 9), dass die Gesuchstellerin sämtliche Arbeiten mit sofortiger Wirkung einzustellen habe. Das indiziert, dass die Gesuchstellerin zu diesem Zeit- punkt auf der Baustelle noch Arbeiten ausführte, andernfalls ein Arbeitsab- bruch nicht hätte angeordnet werden müssen. Im Rahmen dieses Verfah- rens gilt es daher als glaubhaft gemacht, dass die Gesuchstellerin noch bis zum 5. Juni 2026 Arbeiten ausführte. Auf die Qualifizierung dieser Arbeiten als Vollendungsarbeiten kommt es entgegen der Ansicht der prozessfüh- renden gesuchsgegnerischen Streitberufenen nicht an, zumal diese den Werkvertrag vorzeitig aufgelöst und den Arbeitsabbruch angeordnet hatte. Die viermonatige Eintragungsfrist läuft daher frühestens am 5. Oktober 2026 ab, womit die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts noch rechtzeitig erfolgt.

6. Ergebnis Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für eine Pfandsumme von Fr. 222'898.25 zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 19. Juli 2026 erfüllt sind.

7. Prosequierung Ist eine Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts noch nicht rechtshängig, ist der gesuchstellenden Partei nach Art. 263 ZPO eine Frist zur Einreichung der Klage mit der Androhung anzusetzen, dass die Vormerkung der vorläufigen Eintragung im Grundbuch bei ungenutztem Ablauf der Frist ohne weiteres und ersatzlos gelöscht werde.25 Die Prose- quierungsfrist beträgt nach handelsgerichtlicher Praxis bei Fällen der vor- liegenden Grösse rund drei Monate. Der Fristenstillstand gemäss Art. 145 Abs. 1 ZPO ist bei der Prosequierungsfrist nach Art. 263 ZPO i.V.m. Art. 961 Abs. 3 ZGB ausgeschlossen.26 24 BGE 120 II 389 = Pra 84 (1995) Nr. 199 E. 1a und b, 102 II 206 = Pra 65 (1976) Nr. 220 E. 1a. 25 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1663 ff. 26 BGE 143 III 554 E. 2.5.2 m.w.N.; vgl. auch SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1670.

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8. Prozesskosten 8.1. Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädi- gung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Sind am Prozess mehrere Personen als Haupt- oder Nebenparteien beteiligt, so bestimmt das Gericht ihren Anteil an den Prozesskosten (Art. 106 Abs. 3 ZPO). Gestützt auf diese Bestimmung kann das Gericht nach Massgabe des Verursacherprinzips der Streitverkünderin und der Streitberufenen, welcher für erstere nach Art. 79 Abs. 1 lit. b ZPO den Pro- zess führt, Prozesskosten auferlegen, entweder unter anteilmässiger oder solidarischer Haftung.27 Vorliegend rechtfertigt es sich, die Prozesskosten der Gesuchsgegnerin und der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen solidarisch aufzuerlegen. Wer von ihnen die Prozesskos- ten effektiv zu tragen hat, bestimmt sich nach ihrem materiellen Rechtsver- hältnis.28 Vorliegend obsiegt die Gesuchstellerin zu gut 80 % (Fr. 222'898.25 / Fr. 272'123.44), weshalb ihr die Prozesskosten zu 20 % und der Gesuchs- gegnerin sowie der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufe- nen in solidarischer Haftung zu 80 % aufzuerlegen sind. 8.2. Unter Berücksichtigung des verursachten Aufwands sowie des Umfangs der Streitigkeit werden die Gerichtskosten auf Fr. 4'050.00 festgesetzt (§ 8 GebührD; SAR 662.110) und mit Fr. 810.00 der Gesuchstellerin sowie mit Fr. 3'240.00 der Gesuchsgegnerin und der prozessführenden gesuchsgeg- nerischen Streitberufenen in solidarischer Haftung auferlegt. Im Umfang von Fr. 810.00 werden die Gerichtskosten mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Gerichtskostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'025.00 verrech- net. Ein allfälliger Überschuss wird ihr zurückerstattet. Im Umfang von Fr. 3'240.00 sind die Gerichtskosten von der Gesuchsgegnerin und der pro- zessführenden gesuchsgegnerischen Streitberufenen in solidarischer Haf- tung nachzufordern (Art. 111 Abs. 1 ZPO). 8.3. Die Gesuchsgegnerin und die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene haben der Gesuchstellerin in solidarischer Haftung zudem eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Partei- entschädigung wird nach dem Streitwert – vorliegend Fr. 272'123.44 – be- messen (vgl. § 3 AnwT; SAR 291.150). Ausgehend von einer 27 SK ZPO I-MABILLARD, 4. Aufl. 2025, Art. 80 N. 14; GROLIMUND/AMMANN, in: Staehelin/Grolimund (Hrsg.), Zivilprozessrecht, 4. Aufl. 2024, § 13 N. 70. 28 GROLIMUND/AMMANN (Fn. 27), § 13 N. 70.

- 16 - Grundentschädigung von rund Fr. 22'234.28 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 7 AnwT) resultiert nach Vornahme eines Summarabzugs von 75 % (§ 3 Abs. 2 AnwT) ein Betrag von Fr. 5'558.57. Damit sind insbesondere eine Rechts- schrift und die Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (vgl. § 6 Abs. 1 AnwT). Nach einem weiteren Abzug von 20 % wegen der nicht durchgeführten Verhandlung (§ 6 Abs. 2 AnwT) resultiert ein Betrag in der Höhe von Fr. 4'446.86. Die Eingaben der Parteien vom 13. August 2026 und vom 25. August 2026 enthielten bloss Wiederholungen und un- zulässige Noven. Sie waren daher überflüssig i.S.v. § 6 Abs. 3 AnwT und sind nicht zusätzlich zu entschädigen. Nach Hinzurechnung einer Ausla- genpauschale (§ 13 Abs. 1 AnwT) von praxisgemäss 3 % und unter Ver- rechnung der Obsiegensanteile (80 % - 20 %) resultiert ein Betrag in der Höhe von gerundet Fr. 2'748.15, den die Gesuchsgegnerin und die pro- zessführende gesuchsgegnerische Streitberufene die Gesuchsgegnerinnender Gesuchstellerin in solidarischer Haftung als Par- teientschädigung zu bezahlen haben. Die Gesuchstellerin verlangt zudem einen Mehrwertsteuerzuschlag. Dieser ist ihr zuzusprechen, da sie gemäss UID-Register29 über keine Mehrwert- steuernummer verfügt und folglich nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist.30 Die Parteientschädigung der Gesuchstellerin erhöht sich daher auf Fr. 2'970.75. 8.4. Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten im allenfalls vor Handels- gericht stattfindenden Hauptprozess im ordentlichen Verfahren oder auf- grund separater Verfügung im vorliegenden Verfahren bleibt vorbehalten. Der Präsident erkennt: 1. In teilweiser Gutheissung des Gesuchs vom 30. Juni 2026 wird der Ge- suchstellerin die Vormerkung einer vorläufigen Eintragung eines Bau- handwerkerpfandrechts gemäss Art. 837/839 i.V.m. Art. 961 ZGB auf dem Grdst.-Nr. 123 GB F. der Gesuchsgegnerin (E-GRID: CH345234545455) vorsorglich für eine Pfandsumme von Fr. 222'898.25 zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 19. Juli 2026 bewilligt. 29 Vgl. (zuletzt besucht am 14. September 2026). 30 Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei- entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: <https://www.ag.ch/me- dia/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf> (letztmals besucht am 14. September 2026).

- 17 - 2. Das Grundbuchamt M. wird angewiesen, die Vormerkung gemäss vorste- hender Dispositiv-Ziff. 1 sofort einzutragen. 3. 3.1. Die Gesuchstellerin hat bis zum 14. Dezember 2026 beim zuständigen Gericht im ordentlichen Verfahren Klage auf definitive Eintragung des Bau- handwerkerpfandrechts anzuheben. 3.2. Im Säumnisfall fällt die in der vorstehenden Dispositiv-Ziff. 1 angeordnete vorsorgliche Massnahme dahin, wobei die Vormerkung im Grundbuch nur auf entsprechendes Gesuch hin gelöscht wird. 3.3. Es gilt kein Stillstand der Fristen. 4. 4.1. Die Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 4'050.00 werden im Umfang von Fr. 810.00 der Gesuchstellerin und im Umfang von Fr. 3'240.00 der Ge- suchsgegnerin und der prozessführenden gesuchsgegnerischen Streitbe- rufenen in solidarischer Haftung auferlegt. 4.2. Im Umfang von Fr. 810.00 werden die Gerichtskosten mit dem von der Ge- suchstellerin geleisteten Gerichtskostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'025.00 verrechnet. Im Umfang von Fr. 3'240.00 sind die Gerichtskos- ten von der Gesuchsgegnerin und der prozessführenden gesuchsgegneri- schen Streitberufenen in solidarischer Haftung nachzufordern 4.3. Die Gesuchsgegnerin und die prozessführende gesuchsgegnerische Streitberufene haben der Gesuchstellerin deren Parteikosten in richterlich festgesetzter Höhe von Fr. 2'970.75 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu erset- zen. 4.4. Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten mittels separater Verfü- gung oder im ordentlichen Verfahren bleibt vorbehalten, falls dieses vor dem Handelsgericht stattfindet.

2. Kammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Vetter Schneuwly