AGVE 2007 69

Aargau Steuerrekursgericht 20.09.2006 AGVE 2007 69 Argovie Steuerrekursgericht 20.09.2006 AGVE 2007 69 Argovia Steuerrekursgericht 20.09.2006 AGVE 2007 69

69 Verkehrswert eines Grundstückes (§ 12 VBG).sonderen Verhältnissen gesprochen werden und der Kaufpreis kannnicht als Verkehrswert des Grundstückes gelten.

AGVE 2007 69 S.272 2007 Steuerrekursgericht 272 69 Verkehrswert eines Grundstückes (§ 12 VBG). - Wird ein Grundstück im Konkursverfahren erworben, muss von be- sonderen Verhältnissen gesprochen werden und der Kaufpreis kann nicht als Verkehrswert des Grundstückes gelten.

20. September 2007 in Sachen B. + A.K., 3-RV.2006.108 Aus den Erwägungen 4.2. 4.2.1. Als Verkehrswert eines Grundstückes gilt der Preis, wel- cher im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 12 Abs. 1 VBG). Der Verkehrswert wird gemäss § 12 Abs. 2 VBG festgesetzt durch - Gleichsetzung mit dem Kaufpreis, - mittelbaren oder unmittelbaren Preisvergleich, sofern ein Kauf- preis fehlt oder dieser nicht dem Verkehrswert entspricht, - Berechnung nach dem gewichteten Ertragswert und dem Real- wert, sofern weder Kaufpreis noch Preisvergleich vorhanden sind. Nach der Systematik von § 12 Abs. 2 VBG steht als Kriterium für die Festsetzung des Verkehrswertes eines Grundstückes der Kaufpreis im Vordergrund. Da ein aktueller, ohne Rücksicht auf un- gewöhnliche oder persönliche Verhältnisse festgesetzter Kaufpreis dem Wert entspricht, der im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist (vgl. § 12 Abs. 1 VBG), erscheint dies sachlich durchaus als ge- rechtfertigt (vgl. dazu ausführlich RGE vom 20. Februar 2003 in Sa- chen B. + M.B.). Preisvergleiche sind insbesondere bei unüberbauten Grundstücken möglich, teilweise auch bei vergleichbaren Eigen- tumswohnungen oder Einfamilienhäusern. Die Berechnung nach dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert kommt in der Regel bei selbstbewohnten Einfamilienhäusern zum Zuge, da es hier häufig an einem aktuellen Kaufpreis und meistens an vergleichbaren Ob- jekten fehlt. 2007 Kantonale Steuern 273 4.2.2. Vorliegend wurde die Liegenschaft anlässlich einer Ver- steigerung im Konkursverfahren und nicht auf dem freien Markt er- worben. Da die Liegenschaft somit unmittelbar aus einen Konkurs- verfahren hinaus erstanden wurde, muss von besonderen Verhältnis- sen gesprochen werden (dies im Gegensatz zum Sachverhalt im RGE vom 25. Juli 2007 in Sachen B.B., B.B., U.L. + H.A., wo der Erstei- gerer im Konkursverfahren die Liegenschaft an unabhängige Dritte verkaufte). Zwar steht auch der Erwerb von Objekten im Zwangs- vollstreckungsverfahren der Allgemeinheit offen, doch dürfte die zeitliche Einschränkung der Veräusserung auf einem Tag auf den Verkaufspreis Auswirkungen haben. So lässt sich in der Regel mit einem Freihandverkauf einer Liegenschaft ein besserer Preis erzie- len, als im Zwangsvollstreckungsverfahren unter Zeitdruck. Es ist daher vorliegend von einer ungewöhnlichen Preisbildung auszuge- hen. Der Kaufpreis kann unter diesen Bedingungen nicht dem Ver- kehrswert der Liegenschaft gleichgestellt werden. Die Ermittlung des Verkehrswertes ist vielmehr mittels gewichtetem Ertragswert und Realwert vorzunehmen.