ZH_VERWALTUNGSGERICHT VR.2000.00001 vom 21. Juni 2001 - ZH Verwaltungsgericht (2001)
Entschädigung für materielle Enteignung | Bewirken Freiflächen, mit denen der Kernzone zugeteilte Grundstücke zum Schutz von benachbarten Gebäuden belegt wurden, eine materielle Enteignung? Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss §§ 50 ff. VRG (E. 1a). Auf einen Augenschein kann verzichtet werden (E. 1b). Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist der 16. November 1985 (E. 2a). Es liegt keine materielle Enteignung vor, wenn sich ein Bauverbot nur auf einen kleinen Teil einer Parzelle bezieht und der Eigentümer den Rest noch bestimmungsgemäss nutzen kann. Die Grenze liegt im Bereich zwischen 35 und 45 %. Dabei sind mehrere Parzellen, die sich nur zusammen nutzen lassen, als Eiheit zu betrachten, während grosse Grundstücke, die verschiedenartige, nicht in engerem Zusammenhang stehende Teile umfassen, entsprechend aufzuteilen sind (E. 3a). Dem mit einer Freifläche belegten Teil des einen Grundstücks kommt selbständiger Charakter zu (E. 3b). Auch der betroffene Teil des zweiten Grundstücks ist gesondert zu betrachten, da es von einer anderen planerischen Massnahme betroffen ist als die anderen Teile und das Grundstück eher zufällig zusammenhängende Bereiche mit unterschiedlicher Ausrichtung umfasst (E. 3c). Die Grundsätze über die Nichteinzonung sind anwendbar (E. 4a). Eine Nichteinzonung stellt nur ausnahmsweise eine materielle Enteignung dar (E. 4b). Vorliegend fragt sich, ob die betroffenen Parzellenteile am Stichtag zum weitgehend überbauten Gebiet zählten (E. 4c). Beide Grundstücksteile gehören dem Dorfkern und deshalb dem weitgehend überbauten Gebiet an (E. 5c). Es lagen keine besonderen Umstände vor, die gegen eine Einzonung sprachen (E. 5d). Die Entschädigung bemisst sich aufgrund des Verkehrswerts mit bzw. ohne den fraglichen Eingriff. Die Werte sind anhand von Vergleichspreisen zu ermitteln. Massgeblicher Zeitpunkt ist das Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung (E. 6a). Das Verw