ZH_VERWALTUNGSGERICHT VB.2024.00707 vom 22. November 2023 - ZH Verwaltungsgericht (2023)
Änderung des Vermietungsreglements | [Qualifikation eines neuen kommunalen "Vermietungsreglements", das für Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen, die im Baurecht der Gemeinde erstellt wurden, Vorschriften zur Auswahl der Mietenden, Belegungsvorschriften und Einkommens- und Vermögensgrenzen für die Mietenden enthält. Die Vorinstanz trat auf einen Rekurs gegen den Erlass des Vermietungsreglements nicht ein, weil es den Beschwerdeführenden als bestehende Mieter einer Genossenschaftswohnung mangels direkter Betroffenheit an der Legitimation zum Rekurs gegen die (angebliche) Allgemeinverfügung gefehlt habe.] Das Mietverhältnis der Beschwerdeführenden mit der Siedlungsbaugenossenschaft E ist zivilrechtlicher Natur. Dasselbe gilt für die Mietverhältnisse der Gemeinde betreffend die Gemeindewohnungen (E. 4.2.3). Aufgrund dieser zivilrechtlichen Natur der Mietverhältnisse kann das neue Vermietungsreglement keine unmittelbare Wirkung gegenüber den Mietenden entfalten. Eine Gemeinde kann nicht durch hoheitliches Handeln unmittelbar den Inhalt eines zivilrechtlichen Rechtsverhältnisses abändern (E. 4.2.4). Das Reglement ist damit weder Allgemeinverfügung noch Erlass, sondern eine Weisung an die gemeindeeigene Liegenschaftsverwaltung und die vertraglich mit der Gemeinde verbundenen Wohnbaugenossenschaften (E. 4.2.5). Mangels Aussenwirkung ist das Vermietungsreglement kein anfechtbarer Hoheitsakt. Soll das Reglement auf bestehende Mietverhältnisse zur Anwendung gebracht werden, hat dies auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR zu geschehen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer Verletzung der Belegungsvorschriften oder der Vorschriften zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann nach Art. 271 ff. OR angefochten werden, sofern die Mietenden diese als missbräuchlich erachten (E. 4.2.6). Folglich fehlte es beim Rekurs der Beschwerdeführenden an einem zulässigen Anfechtungsobjekt, weshalb die Vorinstanz im Resultat zu Recht nic