ZH_VERWALTUNGSGERICHT VB.2024.00554 vom 23. Oktober 2025 - ZH Verwaltungsgericht (2025)
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland | [Die Beschwerdeführerin, eine liechtensteinische Stiftung, erbte als eingesetzte Alleinerbin vom Schweizer Bürger F unter anderem sämtliche Aktien an der D AG, die über zahlreiche Immobilien in der Schweiz verfügt. Strittig ist die Qualifikation der D AG als Immobiliengesellschaft im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG.] Die Beschwerdeführerin ist eine ausländische Person nach Art. 5 BewG und keine gesetzliche Erbin, womit ihr Erwerb der D AG der Bewilligungspflicht untersteht, wenn es sich dabei um eine Immobiliengesellschaft im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG handelt (E. 2.2). Im ersten Rechtsgang wurde bereits geklärt, dass die D AG zum (einzig relevanten) Zeitpunkt des Erbgangs eine Immobiliengesellschaft war. Die vom Baurekursgericht ergänzte Auflage zum Nachweis, dass die D AG bei Ablauf der Wiederveräusserungsfrist keine Immobiliengesellschaft mehr ist, stellt eine rechtsfehlerhafte Anwendung des Bundesrechts dar. Schon deshalb ist die Beschwerde abzuweisen (E. 2.3). Ohnehin ist die D AG aber auch weiterhin eine Immobiliengesellschaft: Eine Auslegung von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG ergibt, dass für die Bestimmung, ob eine Gesellschaft "den tatsächlichen Zweck zum Erwerb von Grundstücken hat", zwingend eine Beurteilung der Gesamtumstände anzustellen ist, die sich - entgegen zahlreichen Stimmen in der Lehre - nicht auf eine Prüfung des wertmässigen Anteils bewilligungspflichtiger Grundstücke an den Gesamtaktiven der Gesellschaft beschränkt (E. 4). Für die D AG ergibt sich aus ihrem Verwaltungsaufwand, den Wertschwankungen ihres Wertschriftenportfolios, ihrer Zwecksetzung bis zum Tod des (Mit-)Gründers F, dessen Testament sowie der besonderen Zwecksetzung der Beschwerdeführerin, dass das Immobiliengeschäft ihren tatsächlichen Zweck darstellt (E. 5.2). Hieran ändert nichts, dass sie angeblich keinen weiteren Erwerb von Immobilien beabsichtige (E. 5.3). Abweisung.