ZH_VERWALTUNGSGERICHT VB.2023.00063 vom 22. Juni 2023 - ZH Verwaltungsgericht (2023)
Baubewilligung | Grundstücksinterne Ausnützungsübertragung; Ausnahmebewilligung im Zusammenhang mit Baugrundstück, das zu 85,55 % der Gesamtfläche der Wohnzone W3 und zu 14,45 % der Gesamtfläche der Wohnzone W4 zugewiesen ist. Das geplante Bauvorhaben hält die gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO in der Wohnzone W3 geltende Ausnützungsziffer von max. 90 % nur ein, wenn dem allein in der Bauzone W3 gelegenen Bauvorhaben die Grundstücksfläche der gesamten Parzelle zugrunde gelegt werden darf (E. 3.1). In jeder Zone sind die massgebenden Vorschriften einzuhalten; Mischrechnungen zur Kompensation von Minder- und Mehrausnützung in verschiedenen Bauzonen dürfen nicht vorgenommen werden (E. 3.2). Entgegen den Beschwerdeführenden bleibt kein Raum für die Berücksichtigung einer in einer anderen Zone liegenden Teilfläche einer Parzelle für die Ausnützung einer Zone. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung würde dies auf eine interzonale Ausnützungsübertragung hinauslaufen (E. 3.4). Besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 Abs. 1 PBG liegen im vorliegenden Fall zum Teil darin, dass es sich nicht um ein grosses Grundstück handelt, das in verschiedene Zonen unterteilt wurde. Dabei ist der Teil, der der Zone W4 zugeteilt wurde, mit einer Fläche von 96 m2 aussergewöhnlich klein. Hinzu kommt, dass – weil für die übrigen zusammenhängenden, der Bauzone W4 zugeteilten Grundstücke ein verbindlicher Gestaltungsplan gilt – eine Übertragung der Ausnützung des der Zone W4 zugeteilten Teils des Baugrundstücks kaum in Frage kommt. Sodann ist aufgrund der geringen Grösse und der langgezogenen Form des südlichen Teils der Parzelle nicht davon auszugehen, dass er sich eigenständig überbauen oder als Bauland veräussern lässt. Der Gesetzgeber hatte beim Erlass von § 259 Abs. 1 PBG kaum die Situation vor Augen, dass die Zuweisung eines Grundstücksteils zu einer Zone mit höherer Ausnützung (hier Zone W4) als das übrige Grundstück (hier: Zone W3) dazu führt, dass für diesen Teil faktisch eine Ausnützung