ZH_VERWALTUNGSGERICHT VB.2015.00712 vom 21. April 2016 - ZH Verwaltungsgericht (2016)
Verweigerung der Baubewilligung | Verweigerung der Baubewilligung: Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Verhältnismässigkeit. Der Beschwerdeführer wehrt sich gegen die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in seinem Haus in der Landwirtschaftszone, in welchem er den Estrich zu einer dritten Wohnung ausgebaut und fast 25 Jahre genutzt hatte, obwohl nur zwei Wohnungen bewilligt waren. Der Beschwerdeführer verliess sich auf die Zusicherung seines Architekten, aufgrund welcher er eine Bewilligungspflicht ausgeschlossen habe, weshalb er nicht bösgläubig sein könne. Der Bauherr muss sich jedoch das Wissen eines von ihm Beauftragten anrechnen lassen. Der Beschwerdeführer hat einen unrechtmässigen Zustand zumindest in Kauf genommen, was keine Gutgläubigkeit im Sinn der Rechtsprechung zu begründen vermag (E. 5.4). Ein Rückbau zieht unstreitig Kosten nach sich. Der Beschwerdeführer konnte jedoch aufgrund des unrechtmässigen Ausbaus fast 25 Jahre lang durch Vermietung der zusätzlichen Wohnung Mieteinnahmen generieren (E. 5.6). An der Verwirklichung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet besteht ein qualifiziertes öffentliches Interesse (E. 5.7). Selbst wenn die Erweiterung des Estrichs zu einer Wohnung von aussen nicht sichtbar ist und sich der Ausbau innerhalb des bewilligten Gebäudevolumens befindet, ist im Bereich von Ausnahmebewilligungen ein strenger Massstab anzusetzen (E. 5.8). Die Abweichung vom Erlaubten kann mit einer Dreizimmerwohnung nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden, sodass das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Bauvorschriften und des Raumplanungsrechts gross ist. Den persönlichen Bedürfnissen des Beschwerdeführers kann keine übergeordnete Rolle zukommen (E. 5.9). Es kann von keiner jahrelangen, bewussten Duldung der Behörde ausgegangen werden, da der Ausbau im Innern des Hauses ohne Zutritt zum Haus nicht zu erkennen war. Die 30-jährige Verwirkungsfrist ist deshalb nicht zu verkürzen (E. 5