ZH_VERWALTUNGSGERICHT SB.2021.00101 vom 23. Februar 2022 - ZH Verwaltungsgericht (2022)
Grundstückgewinnsteuer | Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung für selbstbewohnte Wohnliegenschaft. Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1). Der Steueraufschub bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft wird gewährt, wenn der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird (E. 2.1). Strittig ist, ob noch von einer dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung des veräusserten Wohnobjekts bzw. einem adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der Selbstnutzung und der späteren Handänderung ausgegangen werden kann, obwohl die Unbedenklichkeitsfrist von zwei Jahren klar überschritten wurde und das veräusserte Objekt vor dem Verkauf über einen längeren Zeitraum bzw. unbefristet fremdvermietet war (E. 2.2.1 f.). Der Steueraufschub rechtfertigt sich vorliegend gleich aus mehreren Gründen nicht: Erstens widerspricht die unbefristete Vermietung der veräusserten Liegenschaft der Darstellung der Pflichtigen, bereits bei der Aufgabe der Selbstnutzung ernsthafte Verkaufsabsichten gehabt zu haben. Selbst wenn sie solche gehabt haben sollten und ihre Wohnung unter anderem ihrer Mieterschaft angeboten haben wollen, zeigt die ebenfalls unbefristete und längerfristige Anmietung einer Wohnung, dass die Pflichtigen die Beschaffung eines Ersatzobjekts erst spät in Betracht zogen. Jedenfalls ist die Unbedenklichkeitsfrist von zwei Jahren vorliegend klar überschritten, ohne dass die beweisbelasteten Pflichtigen substanziiert darlegen konnten, dass die Aufgabe der Selbstnutzung von Beginn weg nur für einen vorübergehenden Zeitraum geplant war bzw. durch äussere Umstände erzwungen wurde. Ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Selbstnutzung und der Ersatzbeschaffung und somit auch ein entsprechender Aufschubstatbestand sind folglich zu verneinen (E. 2.2.7). Entgegen der Ansicht der Pflichtigen ist bei einer Überschreitung der Unbedenklichkeitsfrist eine Unterbrechung des adäquaten Kausa